Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố uông bí tỉnh quảng ninh giai đoạn 2017 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––– VŨ MẠNH HÙNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ NG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - VŨ MẠNH HÙNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ NG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ QUÝ Thái Nguyên, năm 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Thái Ngun, tháng năm 2019 Tác giả luận văn Vũ Mạnh Hùng Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu thực đề tài, tơi nhận giúp đỡ tận tình, ý kiến đóng góp lời bảo quý báu tập thể cá nhân ngồi Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun Trước tiên, xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Vũ Thị Quý, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn đóng góp ý kiến chân thành Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Tôi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ tơi q trình thực đề tài Xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng năm 2019 Tác giả luận văn Vũ Mạnh Hùng Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lý luận 1.1.2 Cơ sở thực tiễn 1.1.3 Cơ sở khoa học 1.2 Các quy định liên quan đến giá đất 1.2.1 Giá đất định giá đất 1.2.2 Nguyên tắc định giá đất 11 1.2.3 Phương pháp định giá đất 13 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14 1.3 Các phương pháp định giá đất Thế giới Việt Nam 20 1.3.1 Các phương pháp định giá đất Thế giới 20 1.3.2 Các phương pháp định giá đất Việt Nam 22 1.3.3 Xu biến động giá đất thành phố ng Bí 26 1.3.4 Cơ sở pháp lý 27 1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài 28 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Phạm vi nghiên cứu 30 2.2 Đối tượng nghiên cứu 30 2.3 Nội dung nghiên cứu 30 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố ng Bí 30 2.3.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai thành phố ng Bí giai đoạn 2017 - 2018 30 2.3.3 Thực trạng giá đất quy định thành phố ng Bí năm 2017 - 2018 30 2.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2017 - 2018 31 2.3.5 Đề xuất số giải pháp 31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 31 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 2.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường 34 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 35 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố ng Bí 36 3.1.1 Vị trí địa lý 36 3.1.2 Điều kiện tự nhiên thành phố ng Bí 37 3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng 44 3.2 Tình hình sử dụng đất đai địa bàn thành phố ng Bí giai đoạn 2017 - 2018 49 3.3 Thực trạng giá đất quy định địa bàn thành phố ng Bí 55 3.3.1 Giá đất theo quy định chung phạm vi nước 55 3.3.2 Giá đất theo quy định UBND tỉnh Quảng Ninh 56 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v 3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành thành phố ng Bí 58 3.4.1 Ảnh hưởng yếu tố loại đường phố đến giá đất 58 3.4.2 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất 64 3.4.3 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất 65 3.4.4 Ảnh hưởng yếu tố chiều rộng mặt tiền, hình thể, diện tích lơ đất đến giá đất 67 3.5 Đề xuất số giải pháp 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 PHỤ LỤC 77 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN : Tự nhiên TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XH : Xã hội Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG Hình 2.1 Sơ đồ tuyến phố điều tra phường Phương Đơng 36 Hình 2.2 Sơ đồ tuyến phố điều tra phường Thanh Sơn 36 Hình 2.2 Sơ đồ tuyến phố điều tra phường Yên Thanh 36 Hình 3.1 Sơ đồ hành Thành phố ng Bí 36 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố ng Bí 49 Bảng 3.2: Khung giá đất đô thị 55 Bảng 3.3: Khung giá đất nông thôn 55 Bảng 3.4: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu năm 2017 đến 2018 57 Bảng 3.5: Giá đất đường phố Nhóm I 58 Bảng 3.6: Giá đất đường phố Nhóm II 61 Bảng 3.7: Giá đất đường phố Nhóm III 62 Bảng 3.8: Chênh lệch giá đất trung bình nhóm đường phố 63 Bảng 3.9: Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 65 Bảng 3.10: Đặc điểm số khu dân cư 66 Bảng 3.11: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án 66 Bảng 3.12: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất lơ đất có hình thể tốt 68 Bảng 3.13: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất lơ đất có hình thể xấu 68 Bảng 3.14: So sánh ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất nhóm 68 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Lịch sử hình thành phát triển xã hội loài người cho thấy, đất đai tài nguyên hình thành chứa đựng sẵn tiềm sống, sở lồi người hình thành phát triển Đất đai sản phẩm sẵn có mà tự nhiên ban tặng cho xã hội loài người, tài ngun khơng thể thay thế, cố định vị trí giới hạn diện tích, khơng tự tăng lên không tự Đất đai loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa biểu quyền sử dụng đất có hai thuộc tính loại hàng hóa thuộc tính giá trị thuộc tính giá trị sử dụng Trong trình CNH - HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày tăng Việc chuyển đổi chế quản lý kinh tế từ kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý sử dụng đất đai, quản lý Nhà nước giá đất định giá đất phải đổi để phù hợp với thể chế kinh tế Từ nhu cầu thiết đất đai xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa xu tất yếu, từ hình thành nên thị trường gọi thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản Thị trường Việt Nam trình phát triển bước đầu mở rộng Đến nay, tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có vị trí đặc biệt, giá quyền sử dụng đất (còn gọi giá đất) thu hút quan tâm nhiều đối tượng, họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh đầu đất đai Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 64 2018 3,42 6,88 4,24 3.4.2 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất Các nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: Nhóm nhân tố thơng thường, nhóm nhân tố khu vực nhóm nhân tố cá biệt Tất nhân tố có tác động trực tiếp gián tiếp lên giá trị đất đai Vị trí xét bao gồm vị trí khu vực, vị trí tuyến đường mối quan hệ tổng thể với đường, phố khác thành phố, cuối vị trí tuyến đường Khác với loại mặt hàng thơng thường, người mua người bán lựa chọn giao dịch mua bán nơi miễn phù hợp với mục đích kinh doanh tiêu dùng thân Đất đai tài sản cố định khơng di dời được, có hạn phạm vi không gian định Khả sinh lời yếu tố vị trí đất mang lại cao giá trị đất lớn Vấn đề vị trí có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư, có ý nghĩa quan trọng giá trị đất địa bàn thành phố ng Bí Trên tuyến đường, phố tiến hành điều tra, đường phố nhóm I chịu ảnh hưởng yếu tố vị trí nhiều rõ Đây tuyến đường thuộc khu vực trung tâm thành phố ng Bí có chất lượng sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều cửa hàng kinh doanh, cơng trình công cộng, dân cư Mật độ dân cư đông mức sống người dân khu vực cao Điều mà người dân quan tâm lựa chọn mua đất tuyến đường, phố so sánh tương quan giá khả sinh lời mà vị trí mang lại Vị trí có giá cao tiếp giáp mặt đường lớn thuộc tuyến đường trung tâm thành phố Uông Bí, người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi giá trị mảnh đất Các đất vị trí thứ thuộc tuyến phố tiếp giáp với tuyến đường trung tâm thành phố ng Bí, tập trung quan ban ngành thành phố, dân cư tập trung đơng đúc Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 65 Các đất vị trí thuộc đường nhánh bê tơng trải nhựa, có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần tuyến đường điều tra khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ vị trí 1, phần tiếp giáp vị trí với vị trí Các đất thuộc vị trí chủ yếu dùng để Vì mức độ chênh lệch giá khơng thể rõ loại vị trí Những phân tích khẳng định mức giá đất chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí đất Bảng 3.9: Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất Đơn vị: Nghìn đồng/m2 Loại đường phố II III Vị trí Năm 2017 Năm 2018 Giá TTTB/Giá QĐ (lần) Giá 3238 Giá TT Giá 3238 Giá TT Phường Thanh Sơn Mục 8.3 5.600 10.000 5.600 11.500 1,92 Phường Yên Thanh Mục 10.3 5.800 10.300 5.800 12.500 1,97 Phường Phương Đông Mục 7.1 5.700 10.000 5.700 12.000 1,93 Phường Thanh SƠn Mục 13 3.000 6.500 3.000 7.800 2,38 Phường Yên Thanh Mục 3.000 6.700 3.000 8.000 2,45 Phường Phương Đông Mục 14.1 2.500 6.000 2.500 7.000 2,6 3.4.3 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng lớn đến giá đất, giúp người mua, người bán định hướng giá trị tương lai đất có khu vực có quy hoạch dự án khu vực lân cận, lân cận đất có định hướng quy hoạch dự án phát triển hạ tầng, xã hội, khu công cộng hay công viên Điều tất yếu giá trị đất khu vực lân cận có giá trị cao lên, dẫn đến ảnh hưởng tâm lý người mua người bán, mặt khác đất nằm quy hoạch dự án cần Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 66 triển khai giá trị gần khơng tăng nữa, người dân biết rõ tương lai đất khơng thể lâu dài, việc chuyển nhượng đất khơng diễn ra, ngồi yếu tố quy hoạch dẫn đến đất thay đổi giá trị cách nhanh chóng Ví dụ: Một đất nằm dãy nhà thứ hai, nằm sau dãy nhà thứ tiếp giáp mặt đường rộng 10m, nhà nước quy hoạch mở rộng đường, phải thực giải phóng mặt dãy nhà thứ nhất, đất nằm dãy nhà thứ hai thành bám mặt đường lớn có giá trị gấp nhiều lần Vì yếu tố quy hoạch yếu tố có ảnh hưởng lớn đến giá đất địa bàn thành phố ng Bí nói chung tỉnh Quảng Ninh nói riêng Bảng 3.10: Đặc điểm số khu dân cư Tên dự án (khu thị) Diện tích Tổng số lô (m2) quy hoạch Năm bắt đầu quy hoạch Năm hoàn thành QH Khu đô thị trung tâm phường Yên Thanh 172.602 315 2014 2016 Khu đô thị Việt Long 65.524,5 120 2015 2017 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Bảng 3.11: Giá đất khu dân cư lân cận trước sau thực dự án Đơn vị: Nghìn đồng/m2 Giá đất TB (Nghìn đồng/m2) Khu dân cư Khu thị trung tâm phường Yên Thanh Giá đất trung bình Khu thị Việt Long Giá đất trung bình Bắt đầu quy hoạch Sau thực hiện QH 2014 2016 4.700 2015 4.500 7.000 2017 6.000 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN Mức chênh lệch Chênh đơn giá (Nghìn đồng/m2) 2.300 1.500 http://lrc.tnu.edu.vn 67 Yếu tố quy hoạch làm biến động lớn đến giá đất khu dân cư lân cận trước sau thực dự án thể cụ thể Bảng 3.14 sau: - Ảnh hưởng đến giá đất khu dân cư lân cận trước sau thực dự án khu đô thị Yên Thanh: Giá đất trung bình lúc bắt đầu quy hoạch (năm 2014): 4.700 (nghìn đồng/m2), sau thực quy hoạch (năm 2015): 7.000 (nghìn đồng/m2) Mức giá chêch lệch là: 2.300 (nghìn đồng/m2) - Ảnh hưởng đến giá đất khu dân cư lân cận trước sau thực dự án khu đô thị Việt Long: Giá đất trung bình lúc bắt đầu quy hoạch (năm 2015): 4.500 (nghìn đồng/m2), sau thực quy hoạch (năm 2017): 6.000 (nghìn đồng/m2) Mức giá chêch lệch là: 1.500 (nghìn đồng/m2) 3.4.4 Ảnh hưởng yếu tố chiều rộng mặt tiền, hình thể, diện tích lơ đất đến giá đất Chiều rộng mặt tiền có ảnh hưởng lớn đến tâm lý lựa chọn người mua mục đích sử dụng để hay dùng để kinh doanh Về chiều rộng mặt tiền, đất có mặt tiền từ - 7m, diện tích từ 80 - 120 với hình thể vng, chữ nhật chuyển nhượng dễ dàng đất có chiều rộng mặt tiền bé Hình thể đất ưa chuộng hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang nở hậu Các đất hình thể xấu đa giác, thắt hậu, tam giác nhiều góc cạch bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường, phố có chênh lệch đất có hình thể xấu Qua điều tra thực tế nhận thấy người mua quan tâm chiều rộng mặt tiền, diện tích hình thể đất Những đất có diện tích đất khoảng 80 - 120m2 có chiều rộng mặt tiền đất từ - 7m, hình thể hình Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 68 vng, hình chữ nhật có giá giao động từ 20-22 triệu đồng/m2 giá đất cao đất khu vực có hình hình thang hay méo mó Bảng 3.12: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất lơ đất có hình thể tốt Độ rộng mặt tiền Giá bán (Nghìn đồng/m2) Phường Thanh Sơn Phường Yên Thanh Phường Phương Đông Mục 2.3.1 Mục Mục 14.1 4-5 18.600 20.000 6.300 5-7 19.000 20.500 6.500 > 7m 20.500 22.000 7.000 (m) (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Bảng 3.13: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất lơ đất có hình thể xấu Độ rộng mặt tiền Giá bán (Nghìn đồng/m2) (m) Phường Thanh Sơn Mục 2.3.1 Phường Yên Thanh Mục Phường Phương Đông Mục 14.1 4-5 18.000 19.500 6.000 5-7 18.700 20.000 6.200 > 7m 19.300 20.800 6.500 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Bảng 3.14: So sánh ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất nhóm 4-5 Phường Thanh Sơn Mục 2.3.1 Hình Hình Chênh thể thể tốt lệch xấu 18.600 18.000 1,03 Giá bán (Nghìn đồng/m2) Phường Yên Thanh Mục Hình Hình Chênh thể thể tốt lệch xấu 20.000 19.500 1,02 Phường Phương Đơng Mục 14.1 Hình Hình Chênh thể thể tốt lệch xấu 6.300 6.000 1,05 5-7 19.000 18.700 1,01 20.500 20.000 1,02 6.500 6.200 1,05 > 7m 20.500 19.300 1,06 22.000 20.800 1,06 7.000 6.500 1,08 Độ rộng mặt tiền (m) (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 69 Chiều rộng mặt tiền yếu tố hình thể có ảnh hưởng nhiều đến giá đất Những đất có diện tích đất khoảng 80 - 120m2 có chiều rộng mặt tiền đất từ - 7m, hình thể hình vng, hình chữ nhật thu hút người mua nên giá đất biến động giá đất cao đất hình thể hình thang, đa giác, thắt hậu, tam giác nhiều góc cạch hay méo mó Do mức giá đất chênh lệch cao đất có hình thể hình vuống, hình chữ nhật với đất có hình thể hình thang, đa giác, thắt hậu, tam giác, nhiều góc canh 3.5 Đề xuất số giải pháp Để thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất, đảm bảo cân giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường, tránh khiếu kiện nhân dân, đảm bảo công tác thu hồi đất GPMB, giao đất thuê đất để thực dự án cần phải thực giải pháp sau: Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Quảng Ninh cần xây dựng bảng giá đất cụ thể, chi tiết bám sát với giá thị trường thực tế địa phương Việc điều chỉnh giá đất phải thực thường xuyên để đảm bảo phù hợp với biến động giao dịch thực tế thị trường Trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu thị quan có thẩm quyền phải thực điều chỉnh giá đất sở thực tế địa phương Về tổ chức định giá đất: Đất đai loại hàng hóa đặc biệt thuộc đối tượng nhà nước quản lý giá theo định Luật Quản lý giá Do đó, để tránh tình trạng mua bán dựa vào sóng bất động sản mơi giới, cần thành lập tổ chức định giá đất từ trung ương đến địa phương để thực việc xây dựng bảng giá đất bám sát với giá thực tế thị trường Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất bất động sản Để đảm bảo giá quan thẩm định đưa khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành lập quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng chịu trách nhiệm trước pháp luật hoạt động định giá Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 70 Cần xây dựng hệ thống thông tin liệu định giá đất, xây dựng chế định giá đất thị trường có sở khoa học sở thực tiễn, nên có chủ thể cơng bố giá thị trường theo thời điểm Các thông tin đất đai sở liệu phải thường xuyên cập nhật theo dõi sát thị trường đất đai địa phương quản lý, phát huy vai trị quyền địa phương Nên sửa đổi quy định giá đất tính thuế giao địch đất đai để giá trị thật giao dịch thể hợp đồng, thuận lợi cho việc kiểm soát đất giải bất đồng giá đất Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ, việc định giá địi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh, thị xã nói chung tỉnh Quảng Ninh nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân Để công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách tài đất đai Cần phải thường xuyên phối hợp với cán địa xã, phường, thị trấn người dân địa phương để thực công tác điều tra, khảo sát giá đất thực tế sát với giá thị trường thời điểm xây dựng bảng giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Kết nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa thành phố Uông Bí, giai đoạn 2017 - 2018 cho thấy khoảng thời gian giao dịch đất đai sôi có nhiều biến động Thành phố ng Bí có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội phù hợp để phát triển theo hưóng cơng nghiệp xanh, dân cư tăng nhanh năm gần dẫn đến nhu cầu sử dụng đất tăng theo, tình hình sử dụng đất địa bàn thành phố ng Bí biến động liên tục, giao dịch chuyển nhượng đất đai tăng cao Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao tương đối so với giá đất UBND tỉnh quy định Tương ứng với tuyến đường vị trí đất khác có mức giá đất khác Giá đất vị trí thuộc trung tâm thành phố ng Bí, vị trí bám mặt đường chính, có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, dân cư tập trung đông đúc có mức giá giao dịch thực tế cao chênh lệch nhiều so với giá đất UBND tỉnh quy định Trên tuyến đường, giá đất vị trí bám mặt đường có giá cao nhất, đất thuộc ngõ vị trí cịn lại có giá giảm dần tùy vào khoảng cách đến mặt đường chất lượng sở hạ tầng, điều kiện dân sinh, điều kiện kinh doanh kèm theo Giá đất thực tế cao nên chưa phản ánh giá trị thực, chưa thực phù hợp với mức thu nhập bình quân người dân Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 72 Những tuyến đường có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống yếu tố pháp lý đất Tốc độ tăng trưởng kinh tế ảnh hưởng lớn đến giá đất địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao mức sống người dân cao, trình độ dân trí tăng theo, thành phố ng Bí đà phát triển kinh tế theo hướng Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa trọng phát triển kinh tế du lịch, dịch vụ năm gần có tốc tăng trưởng kinh tế tăng nhanh, người dân có mức sống tăng cao, thu nhập ổn định, kéo theo gia tăng giá cả, đặc biệt giá đất Kiến nghị Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định UBND tỉnh Quy định, tỉnh Quảng Ninh cần xây dựng bảng giá đất chi tiết, bám sát đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương Thường xuyên cập nhật thông tin biến động giá đất, điều chỉnh bảng giá đất phải tiến hành theo chu kỳ, theo nhu cầu thực tế thị trường với vị trí cụ thể, nơi có quy hoạch triển khai dự án lớn nơi đầu tư xong sở hạ tầng cần trọng việc điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế Để thực công tác nâng cao hiệu quản lý đất đai, quy hoạch đồng bộ, dự án phát triển kinh tế, thành lập khu chung cư khu đô thị phát triển thị trường nhà đất quản lý chặt chẽ Nhà nước từ trung ương đến địa phương Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 73 Cần xây dựng tổ chức lớp tập huấn đào tạo cán định giá đất để thực công tác định giá đất nhằm đạt hiệu quả, đội ngũ cán chuyên trách định giá đất phải thành thạo nghiệp vụ, có chuyên mơn sâu, có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH để kịp thời đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước lĩnh vực xác định giá đất Cần trọng nghiên cứu phát triển đề tài thực năm tới để góp phần nâng cao hiệu cơng tác định giá, quản lý giá đất quản lý đất đai địa phương Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ giáo dục đào tạo (2014), Giáo trình Những nguyên lý Chủ nghĩa Mác - Leenin, Nhà xuất Chính trị quốc gia Huỳnh Văn Chương (2010), Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai Huỳnh Văn Chương (2010), Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai Đoàn Quang Duy* Đtg (2013), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2012 - 2013”, Tạp chí Khoa học Cơng nghệ, 109(09), tr 83-88 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên Khoản 19 Điều Luật đất đai 2013 Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày tháng năm 2009 Chính phủ việc phân loại thị Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 thi hành Luật Đất đai năm 2013 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 10.Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 11.Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất 12.Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013) Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia 13 Quyết định số 4166/2011/QĐ-UB ngày 26/12/2015 UBND tỉnh Quảng Ninh, việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 75 14 Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá đất loại địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013 15 Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26/12/2013 UBND tỉnh Quảng Ninh quy định giá đất loại địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014 16.Quyết định số 3238/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh, việc thực quy định loại giá đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 17.Quyết định số 1023/QĐ-UBND ngày 4/4/2017 UBND tỉnh Quảng Ninh “Về việc sửa đổi, bổ sung số vị trí giá đất bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh ban hành kèm theo Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 bổ sung thêm Khoản vào Điều 2, Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh 18.Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 25/7/2018 UBND tỉnh Quảng Ninh “Về việc sửa đổi, bổ sung số vị trí giá đất bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 ban hành kèm theo Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh 19.Lưu Quốc Thái (2005), “Pháp luật đất đai vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sản nước ta”, Tạp chí Khoa học pháp lý 20 Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 21.Thông tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 76 22.Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 Bộ tài nguyên môi trường việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 23.Lê Thị Thu (2010), Nghiên cứu số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 24.Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá đất, Nxb Nơng nghiệp, Hà Nội 25.Nguyễn Viết Tuyến (2011), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 26.Viện Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài (2015) https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/chuyen-de-tong-quan-vedich-vu-dinh-gia-bat-dong-san.aspx truy cập ngày 10/05/2016 27.Nguyễn Thị Yến * Hoàng Văn Hùng (2012), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 77 PHỤ LỤC PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Áp dụng đất tại đô thị) Tên phường: ………………………………………………………… Tên người điều tra: …………………………………………………… - Địa chỉ(1): ………………………….…; thời điểm chuyển nhượng(2): ……… - Giá bất động sản chuyển nhượng: …………………triệu đồng/bất động sản - Giá đất chuyển nhượng:……………triệu đồng/thửa hoặc…………đồng/m2 - Nguồn thông tin: …………………………………………………………… Các thông tin đất - Tờ đồ số: …………; đất số: ………; diện tích: …………m2 - Địa đất (3): ………………………………………………………… - Kích thước mặt tiền: …………m; kích thước chiều sâu đất: …………m - Hình thể đất: hình chữ nhật □, hình bình hành □, hình vng □, hình thang xi □, hình thang ngược □, hình đa giác □, hình chữ L □ - Vị trí đất: ……………………………………………………………… Tên địa danh Khoảng cách đến đường (phố) đến ngõ (hẻm) cấp liền kề trước Đường (phố): …………………… Ngõ (hẻm) cấp 1: ………………… Ngõ (hẻm) cấp 2: ………………… Ngõ (hẻm) cấp 3: ………………… Ngõ (hẻm) cấp 4: ………………… - Các yếu tố hạ tầng kỹ thuật: ………………………………………… Các yếu tố hạ tầng xã hội: …………………………………………… Các thơng tin khác có ảnh hưởng đến giá đất (nếu có): …… ……………… Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 78 Các thông tin tài sản gắn liền với đất - Nhà ở: Loại nhà: …………………; cấp nhà: ………………; năm xây dựng: - Diện tích xây dựng: ………m2; số tầng: ……; diện tích sàn sử dụng: …m2; - Giấy phép xây dựng: có □, khơng có □ - Tài sản khác (nếu có): ……………………………………………………… Người điều tra Ngày tháng năm (Ký ghi rõ họ tên) Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ... 58 3.4.1 Ảnh hưởng yếu tố loại đường phố đến giá đất 58 3.4.2 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất 64 3.4.3 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất 65 3.4.4 Ảnh hưởng yếu tố chiều... số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017 - 2018? ?? Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố ng Bí từ đưa số biện pháp nhằm nâng... đường phố đến giá đất - Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất - Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch khu dân cư đến giá đất - Ảnh hưởng yếu tố chiều rộng mặt tiền, hình thể, diện tích lô đất đến giá đất 2.3.5