Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường gia sàng thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN BIÊN CƯƠNG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG GIA SÀNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013 - 2017 Thái Nguyên, năm 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN BIÊN CƯƠNG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG GIA SÀNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : K45 - QLĐĐ - N03 Khóa học : 2013 - 2017 Giảng viên hướng dẫn : ThS Đặng Thị Hồng Phương Thái Nguyên, năm 2017 i LỜI CẢM ƠN Thực phương trâm “học đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế” Thực tập tốt nghiệp thời gian để sinh viên sau học tập, nghiên cứu trường có điều kiện củng cố vận dụng kiến thức học vào thực tế Đây giai đoạn thiếu sinh viên Trường Đại học nói chung sinh viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng Với lịng kính trọng biết ơn, em xin cảm ơn cô giáo Th.S Đặng Thị Hồng Phương giảng viên khoa Quản lí Tài ngun tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt thời gian thực đề tài Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, thầy giáo, cô giáo, cán khoa truyền đạt cho em kiến thức, kinh nghiệm quý báu trình học tập rèn luyện trường Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Gia Sàng, cán bộ, nhân viên công tác UBND Phường giúp đỡ em suốt thời gian thực tập tốt nghiệp Em gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân bạn bè bên cạnh động viên, khích lệ em suốt q trình học tập thời gian em thực khóa luận tốt nghiệp Trong trình học tập thực đề tài, em cố gắng kinh nghiệm thiếu kiến thức hạn chế nên khóa luận tốt nghiệp chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy bạn bè để khóa luận hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn!!! Thái Nguyên, ngày tháng năm Sinh viên Nguyễn Biên Cương ii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ vii Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài Phần 2: TỔNG QUAN VỀ TÀI LIỆU 2.1 Tổng quan giá đất 2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.2.1 Địa tô 2.2.2 Lãi xuất ngân hàng 2.2.3 Quan hệ cung - cầu 2.3 Cơ sở pháp lý 2.4 Một số nghiên cứu đề tài 13 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 16 3.1 Đối tượng nghiên cứu 16 3.2 Phạm vi nghiên cứu 16 3.3 Địa điểm tiến hành 16 3.4 Nội dung nghiên cứu 16 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Gia Sàng 16 3.4.2 Thực trạng giá đất địa bàn phường Gia Sàng 16 iii 3.4.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Gia Sàng giai đoạn 2014 - 2016 16 3.4.4 Đề xuất số giải pháp 17 3.5 Phương pháp nghiên cứu 17 3.5.1 Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp 17 3.5.2 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp 17 3.5.3 Phương pháp thống kê, xử lý, phân tích số liệu 18 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Phường Gia Sàng 19 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 19 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 22 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội môi truường phường Gia Sàng 30 4.2 Thực trạng giá đất địa bàn Phường Gia Sàng 31 4.2.1 Tình hình sử dụng đất giá đất giai đoạn 2014 - 2016 địa bàn phường Gia Sàng 31 4.2.2 Tình hình Giá đất địa bàn phường Gia Sàng 32 4.2.3 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường phường Gia Sàng giai đoạn 2014 - 2016 39 4.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Gia Sàng 44 4.3.1 Yếu tố vị trí 44 4.3.2 Đặc điểm đất 46 4.3.3 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số 48 4.3.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 49 4.3.5 Cơ sở hạ tầng 49 4.3.6 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 50 4.3.7 Một số yếu tố khác 51 iv 4.3.8 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng 52 4.4 Đề xuất số giải pháp 52 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 54 5.1 Kết luận 54 5.1.1 Giá đất địa bàn phường Gia Sàng giai đoạn từ năm 2014-2016 54 5.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Gia Sàng giai đoạn từ 2014 -2016 54 5.1.3 Đánh giá ảnh hưởng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Gia Sàng 54 5.2 Kiến nghị 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 PHỤ LỤC 58 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa KH - KT : Khoa học - Kỹ thuật TTCN : Tiểu thủ công nghiệp HĐND : Hội đồng nhân dân vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Các yếu tố khí hậu, thời tiết 20 Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất địa bàn nghiên cứu .31 Bảng 4.2: Khung giá đất đô thị 33 Bảng 4.3: Giá đất đường Cách mạng tháng địa phận phường Gia Sàng 36 Bảng 4.4: Giá đất đường rẽ vào tổ dân phố phường Gia Sàng 36 Bảng 4.5: Giá đất thị trường đường Cách mạng tháng địa phận phường Gia Sàng 37 Bảng 4.6: Giá đất thị trường đường rẽ vào tổ dân phố phường Gia Sàng 38 Bảng 4.7: So sánh giá đđnh so sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường kh đoạn 2014 - 2016 39 Bảng 4.8: So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường khu vực nhóm II 42 Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá theo quy định Nhà nước vị trí năm 2014-2016 46 Bảng 4.10: Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất 46 Bảng 4.11: Tình hình biến động dân số thu nhập Phường Gia Sàng năm 2014 -2016 .48 Bảng 4.13: Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Gia Sàng giai đoạn 2014 -2016 (theo thứ tự 1,2,3 ) 52 vii DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ Hình 4.1: Đường Cách mạng tháng 8, Phường Gia Sàng 24 Hình 4.2: Trường Mầm non Gia Sàng 26 Hình 4.3: Khách san Hải Âu, Phường Gia Sàng .29 Biểu đồ 4.1: Biểu đồ thể chênh lệch giá đất thị trường giá nhà nước năm 2014-2016 nhóm I 41 Biểu đồ 4.2: Biểu đồ thể chênh lệch giá đất thị trường so với giá quy định nhà nước nhóm II 44 Biểu đồ 4.3: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường tuyến đường điển hình 45 Phần MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai mặt thuật ngữ khoa học hiểu theo nghĩa rộng sau: “Đất đai diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái vỏ bề mặt bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước Các lớp trầm tích sát bề mặt với nước ngầm khống sản lịng đất, tập đồn thực vật động vật, trạng thái định cư người, kết người khứ để lại” (Phạm Linh Giang, 2015)[7] “Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng” (Luật đất đai, 2013)[16] Từ ngàn xưa người biết dựa vào đất đai để tồn phát triển Đất đai có vai trị vơ quan trọng ngành nghề hoạt động người Sử dụng đất nhu cầu thiết yếu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đất đai điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v.v (Nguyễn Tiến Dũng, 2005)[5] Ở Việt Nam, quan hệ giao dịch đất đai xuất từ sớm Khi Hiến pháp năm 1980 đời, lần khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Tuy nhiên, giao dịch mua bán diễn ngầm, chủ yếu hình thức mua bán trao tay tự cam kết người mua người bán Hiến pháp 1992 đời cởi trói mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992)[9] Lần giá đất sử dụng “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản 45 16000 15000 14000 12000 10000 10000 8000 8000 7000 Nhóm I Nhóm II 6000 4000 2000 VT1 VT2 Biểu đồ 4.3: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường tuyến đường điển hình Xét nhóm điều tra, nhóm chọn tuyến đường có giá đất thực tế cao Nhóm I nhóm đường phố dọc theo trục đường Cách mạng tháng 8, giao với nhiều tuyến đường khác Nhóm II nhóm cận đường Nhận thấy vị trí mặt đường,có khả sinh lời cao thuộc nhóm ưa chuộng Trên đoạn đường phố, VT1 có giá cao gần mặt đường, người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm cửa hàng để làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất VT2 giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần đường, phố điều tra khu lân cận mức giá cao; Tùy thuộc vào vị trí có đáp ứng điều kiện điện, đường, trường, trạm hay không Thực tế hơn, người dân VT1 chấp nhận sống mơi trường khói bụi, tiếng ồn kéo 46 theo thuận tiện giao thông, lại, mua bán, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá theo quy định Nhà nước vị trí năm 2014-2016 Nhóm Chênh lệch VT1/VT2 (lần ) I 1.67 II 1.67 Theo định số 57/2014/QĐ-UBND quy định mức chênh lệch VT1/VT2 1,67 lần tất tuyến đường trục giống Tuy nhiên thực tế, số tuyến đường mức chênh lệch lớn đường có điều kiện, đặc điểm khác nên mức chênh lệch không giống 4.3.2 Đặc điểm đất Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đặc điểm đất như: Diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, hình thể Đây đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lí người dân theo phong tục tập quán lâu đời Bếu t4.10: Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất Mẫu Diện tích Mặt tiền Độ sâu Hình thể (m2) (m) (m) VT1AI 70 11,6 VT2AI 62 12,4 VT1BI 80 9,7 VT2BI VT1CI VT2CI 90 55 60 8,5 5.5 11 6,2 18 Chữ Nhật Chữ Nhật Chữ Nhật Tam giác Khác Thang Giá quy định (Nghìn đồng/ m 2) Giá thị trường (nghìn đồng/ m2) 9000 15000 5400 8000 7000 10000 4200 2200 1300 7000 3000 1500 (Kết điều tra tổng hợp) 47 4.3.2.1 Yếu tố hình thể, diện tích Hình thể góp phần sinh lợi cho chủ sở hữu đất, thể chiều rộng, chiều sâu đất Tùy vào mục đích khác mà hình thể đất góp phần sinh lợi khác Thơng thường, vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng có lợi Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp dù có vị trí đẹp Về diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 70 - 120 m2 bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Qua bảng số liệu ta thấy người mua thường quan tâm tới diện tích hình thể đất, VT1AI hình chữ nhật có diện tích 70 m2 có giá thị trường 15 triệu đồng/ m2,trong đất VT1CI hình thể khác nên bán đc triệu đồng/ m2 Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường phố trung tâm có chênh lệch đất xấu 4.3.2.2 Yếu tố độ sâu đất Tại phường Gia Sàng, chiều sâu đất lý tưởng mảnh đất 15m Thực tế giao dịch cho thấy, mảnh đất có độ sâu 15m thường có giá cao mảnh đất sâu (từ 15m), mảnh đất sâu có giá bình qn khơng cao độ sâu q lớn gây bất tiện muốn tận dụng tối đa cơng đất (ví dụ VT2CI ) Như vậy, yếu tố độ sâu đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu 48 4.3.3 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số Bảng 4.11: Tình hình biến động dân số thu nhập Phường Gia Sàng năm 2014 -2016 STT Chỉ tiêu Tỷ lệ tăng DS tự nhiên GTSX theo giá HH GDP bình qn đầu người Đơn vị tính Năm 2014 2015 2016 % 10,9 12,8 13,5 Tỷ đồng 24,4 27,6 29,2 Tr đồng/năm 25,68 29,8 29,9 (theo báo cáo cuối năm UBND Phường Gia Sàng) Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu bất động sản (BĐS) tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu BĐS Độ co giãn cầu đất nhà phụ thuộc lớn vào biến số: quy mơ gia đình, thu nhập giá Một điều dễ thấy : dân số tăng cao, mật độ dân số tăng, diện tích đất trung bình đầu người thu hep lại Điều đồng nghĩa với bạn muốn sở hữu diện tích đất cho riêng đủ thỏa mái bạn phải sẵn sàng bỏ khoản chi phí để mua Nếu điều diễn liên tục đến lúc diện tích đất người nhỏ, đất đai trở nên khan bạn phải bỏ khoản chi phí đắt đỏ để tìm cho thỏa mái Đó chưa nói đến nhu cầu phát triển dân số tăng Hiện tỉ lệ tăng dân số tự nhiên thành phố Thái Nguyên nói chung Phường Gia Sàng nói riêng cao,nhu cầu đất vấn đề cấp thiết trước mắt cần giải Việc có ảnh hưởng đến mua bán diễn thị trường bất động sản Mặt khác dân số lại phân bố không đồng địa bàn thị trấn Điều ảnh hưởng không nhỏ đến chênh lệch giá đất khu vực 49 4.3.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất Quy hoạch tác động đến sở hạ tầng, khả sinh lợi khu vực đường xá giao thông kết nối, hạ tầng hoàn chỉnh hơn, mật độ dân cư tăng,…tạo điều kiện sống tốt nên ảnh hưởng đến giá đất Giá đất tăng nhiều hay phụ thuộc mức độ ảnh hưởng dự án tới sở hạ tầng đoạn đường khả sinh lợi chúng mang lại Hiện số khu dân cư khu dân cư số 1, số phường quy hoạch xong tiến hành xây dựng cơng trình cơng cộng nhà đưa vào hoạt động với sở hạ tầng đại thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội nơi Các dự án nhà ở, khu dân cư, khu đô thị mới, quan hành Đây nguyên nhân khiến năm gần đây, nhu cầu người dân mua đất tăng cao Đặc biệt đoạn đường nhánh gần sát với khu đô thị mới, người dân muốn mua đất với nhiều mục đích khác để ở, để đầu tư kinh doanh tranh thủ giá đất chưa tăng cao mua đất để đầu tích trữ chờ thời kiếm lời Điều khiến cho giá đất đoạn đường có xu hướng tăng cao năm qua Hiện dự án tiếp tục thi công tác động đến sở hạ tầng, khả sinh lợi khu vực đường xá giao thơng kết nối, hạ tầng hồn chỉnh hơn, mật độ dân cư tăng, kinh tế nơi ngày phát triển nên giá đất khu vực cao Từ thấy việc quy hoạch khu đô thị trực tiếp làm tăng mạnh giá đất khu vực xung quanh 4.3.5 Cơ sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng bao gồm: + Cơ sở hạ tầng kĩ thuật: đường giao thông, hệ thống dịch vụ, cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc 50 + Cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí, quan hành Qua điều tra thực tế nhận thấy hầu hết khu vực điều tra bị ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng cụ thể giá đất số khu vực cách xa so với trục đường chính, giá giao dịch giá quy định không cao sở hạ tầng yếu kém, chưa nâng cấp, đường xá lại khó khăn nên giá đất thuộc hàng thấp khu vực Tại khu vực trục đường cách mạng tháng gần trung tâm thành phố có sở hạ tầng phát triển, đường rộng rãi, gần quan quan trọng thành phố nhiều cửa hàng, trường học nên khu vực trở thành nơi có giá đất cao nhì khu vực Việc đánh giá đất tăng khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu tâm lý người sử dụng đất Khi mua nhà, đất ý đến hệ thống hạ tầng, đường giao thơng hồn chỉnh đến mức nào? Hệ thống dịch vụ cấp thoát nước xây dựng sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt lắp đặt có quy mơ khơng? Hệ thống thông tin liên lạc nào? Hay đất có gần trường học cho học khơng? Đó nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng vị trí đất đai khu vực 4.3.6 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Yếu tố chiều rộng mặt tiền có tương quan với giá đất, theo kết điều tra giá đất thị trường Những đất có chiều rộng mặt tiền từ - 10m ưu tiên lựa chọn so với đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hay lớn với diện tích tương đương khoảng chiều rộng phù hợp cho việc thiết kế xây dựng đáp ứng tốt công sử dụng nhà, mảnh đất có mặt tiền bé khó thiết kế xây dựng sử dụng thuận tiện hơn, cịn mảnh đất có mặt tiền q lớn có mức giá cao so với mảnh đất diện tích có mặt tiền từ đến 10 mét nên giao dịch 51 Yếu tố thể sâu sắc giao dịch đất VT1 mặt đường,thuận lợi cho việc buôn bán,kinh doanh, lại… nên lơ đất mà có mặt tiền rộng rãi có giá cao 4.3.7 Một số yếu tố khác Giá đất phường Gia Sàng chịu tác động ba yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, yếu tố hình thể chủ yếu Ngồi chịu tác động nhiều yếu tố khác - Yếu tố tâm lý: Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hướng Tây, Tây Bắc quan niệm nhà hướng Nam, Đông Nam mát mẻ có ảnh hưởng đến vận hạn, người tốt hướng khác Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp chút Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó cịn quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể - Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 90% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất hạn chế quyền sử dụng đất: tình trạng cho thuê, chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung - Các yếu tố xã hội tác động đến giá trị BĐS như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị đất Tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ Có thể thấy thực tế, muốn sống mơi trường xã hội tốt đẹp chúng ảnh hưởng tích cực đến lối sống, sức khỏe người 52 Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 4.3.8 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng Bảng 4.13: Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Gia Sàng giai đoạn 2014 -2016 (theo thứ tự 1,2,3 ) STT Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Đánh giá mức độ quan trọng Ghi Vị trí Rất quan trọng Quy hoạch Rất quan trọng Đặc điểm đất Quan trọng Biến động dân số Cần lưu ý Cơ sở hạ tầng Cần lưu ý Độ rộng mặt tiền Quan trọng Yếu tố khác Không quan trọng (theo tổng hợp phiếu điều tra) 4.4 Đề xuất số giải pháp Qua thực tế điều tra tìm hiểu thực tế cho thấy phường Gia Sàng có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp Để thực thành cơng nhiệm vụ cơng tác quản lý đất đai giữ vai trò thiết yếu.Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất cần phải đẩy lùi nạn đầu đất chuyển nhượng đất trái phép, đồng thời thu hút vốn đầu tư nhân dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững Đặc biệt phải có giải pháp để giá đất nhà nước đưa cần sát với giá thị trường 53 - Trước tiên, cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục.Mở rộng nâng cao chất lượng dịch vụ đất đai cách xác, hạn chế bất cập làm giảm tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm Nhất vị trí tuyến đường phố Bởi vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Phối hợp chặt chẽ với quan truyền thơng, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân - Cần có phối hợp nhịp nhàng ban ngành như: ngành giao thông, ngành Tài nguyên Môi trường, UBND cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt cơng tác quản lý sử dụng đất đai địa phương - Khuyến khích, cho phép tổ chức, cá nhân địa bàn thành lập trung tâm môi giới điểm giao dịch bất động sản nhằm niêm yết cơng khai giá đất, giúp người dân có đầy đủ thơng tin q trình mua bán, trao đổi - Xây dựng chế quản lý thị trường bất động sản theo hướng cân cung - cầu Nguồn cung - cầu phải rõ ràng, tức phải cung thực cầu thực - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao - UBND cấp kiểm sốt chặt chẽ, xử lí kiên trường hợp sử dụng đất không hợp pháp - Tăng cường công tác tiếp cận thị trường bất động sản để xây dựng giá đất cho khu vực hợp lý nhất, phù hợp với điều kiện tự nhiên kinh tế vùng địa phương 54 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Trong trình nghiên cứu đề tài, vấn đề đặt mục đích đề tài bước làm sáng tỏ Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Gia Sàng, rút kết luận sau: 5.1.1 Giá đất địa bàn phường Gia Sàng giai đoạn từ năm 2014-2016 - Giá đất quy định nhìn chung thấp khoảng 1,42- lần so với giá đất thị trường - Giữa khu vực phường mức độ chênh lệch khác hay đường phố biến động khác - Giá chuyển nhượng thị trường cao nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thơng, bn bán.Cao gần mặt đường với giá 13 triệu đồng /m2 giảm dần vào ngõ 5.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Gia Sàng giai đoạn từ 2014 -2016 Giá đất địa bàn phường Gia Sàng phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: Yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất, biến động dân số yếu tố khác Trong đó, yếu tố vị trí yếu tố ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất 5.1.3 Đánh giá ảnh hưởng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Gia Sàng - Những người dân có dộ tuổi từ 30-50 cán bộ, công nhân viên chức người hoạt động lĩnh vực kinh doanh bn bán thường quan tâm có hiểu biết định giá đất - Các yếu tố liên quan đến đất có mối quan hệ mật thiết với giá đất thiết lập yếu tố liên quan đến đất - Người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 55 5.2 Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Gia Sàng, xuất phát từ thực trạng cơng tác quản lý đất đai nói chung cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn phường xin đưa số kiến nghị sau: - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND phường Gia Sàng cần khơng ngừng xây dựng đội ngũ cán có chuyên môn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Giá quy định UBND tỉnh Thái Nguyên chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường Và nên có mức giá riêng cho đất có vị trí, sở hạ tầng, khả sinh lợi, đặc điểm đất tốt - Từng bước hoàn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Nắm vững nhân tố tác động để có hướng điều chỉnh thích hợp việc quản lý giá, giảm rút ngắn chênh lệch mức giá quy định với giá thực tế thị trường - Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt giải pháp cần ủng hộ đồng lòng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt: Bộ tài (2013), Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 Tài hướng dẫn thực Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Nghị định số 65/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Nguyễn Tiến Dũng, (2005), Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất Liên hệ với thị trường bất động sản Việt Nam, Luận văn ngành quản lý đất đai Nguyễn Tiến Dũng, (2015), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Đồng Nguyên, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2013 - 2014 Phạm Linh Giang (2015), Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố lào cai giai đoạn 2012-2014 Đỗ Thị Thu Hà, (2014), Thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái năm 2013 Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 10 Hội đồng Lý luận Trung ương 2004 57 11 Nguyễn Thế Huấn, (2009), Định giá đất bất động sản, NXB nông nghiệp Hà Nội 12.nhóm tác giả : TS Nguyễn Thế Huấn, TS Phan Thị Thu Hằng, PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, ThS Nguyễn Văn Quân (định giá đất 2006) 13 Vũ Thị Ngọc Lan, (2007), Nguyên tắc định giá bất động sản Ngày 11 tháng 10 năm 2007 14 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, (2013) Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất NXB Nông nghiệp 15 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai năm 2003 16 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai năm 2013 Website: 16 https://thukyluat.vn 17 https://thuvienphapluat.vn 18 http://text.123doc.org 58 PHỤ LỤC PHIẾU PHỎNG VẤN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ QUAN TRỌNG CỦA CÁC YẾU TỐ ĐẾN GIÁ ĐẤT Họ tên ông (bà):………………………………………… Địa chỉ:………………………………………………………………… Nghề Nghiệp:……………… …….tuổi……………………………… Dân tộc: Trình độ văn hố: Trình độ chun mơn: Đơn vị công tác: Theo (ông, bà) nguyên nhân chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất là: ( đánh số mức độ quan trọng nguyên nhân theo thứ tự 1,2,3…) - Vị trí  - Quy hoạch  - Đặc điểm đất  - Biến động dân số  - Cơ sở hạ tầng  - Độ rộng mặt tiền  - Các yếu tố khác (tâm lí,pháp lí, )  Chủ hộ Người vấn 59 PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG Họ tên ông (bà):………………………………………… Địa chỉ:………………………………………………………………… Nghề Nghiệp:……………… …….tuổi……………………………… Dân tộc: Trình độ văn hố: Trình độ chun mơn: Vị trí lơ đất điều tra…………………………………, đường phố…………… Khu quy hoạch……………………………………………………………… Độ rông mặt tiền………………………………………………… Chiều dài lô đất……………………………………………………… Giá đất chuyển nhượng……………………………………………… Giá giao bán…………………………………………………………… Năm chuyển nhượng…………………………………………… Chủ hộ Người vấn ... dụng đất địa bàn phường Gia Sàng giai đoạn 2014 - 2016 - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Gia Sàng giai đoạn 2014 - 2016 - Phân tích số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm... giai đoạn từ năm 2014- 2016 54 5.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Gia Sàng giai đoạn từ 2014 -2016 54 5.1.3 Đánh giá ảnh hưởng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn. .. địa bàn phường Gia Sàng tỉnh quy định bảng so sánh giá đất quy định giá đất chuyển nhượng địa bàn phường Gia Sàng 3.4.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Gia Sàng giai đoạn