nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2012

MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục đích 2 2.1. Mục đích tổng quát 2 2.2. Mục đích cụ thể 2 3. Yêu cầu 2 4. Ý nghĩa của đề tài 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 4 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 4 1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài 5 1.2. Khái quát các quy định liên quan đến thị trường bất động sản 6 1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản 6 1.2.2. Quy luật cung - cấu bất động sản 8 1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản 11 1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13 1.3. Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam 15 1.3.1. Các nghiên cứu về bất động sản trên thế giới 15 1.3.2. Khái quát hiện trạng quản lý thị trường bất động sản ở Việt Nam 17 1.3.3. Thực trạng thị trường bất động sản tại khu vực đô thị ở Việt Nam 26 1.3.4. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 31 1.3.5. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 37 1.3.6. Các thành phần tham gia thị trường bất động sản Việt Nam 37 1.3.7. Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Thái Nguyên 39 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 42 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 42 2.3. Nội dung nghiên cứu 42 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên 42 2.3.2. Tình hình sử dụng đất của thành Thái Nguyên năm 2011 - 2012 42 i 2.3.3. Căn cứ xác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên 42 2.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên 42 2.4. Định hướng và một số giải pháp 42 2.5. Phương pháp nghiên cứu 42 2.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 42 2.5.2. Phương pháp xử lý số liệu 43 2.5.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 43 2.5.4. Phương pháp điều tra, phỏng vấn 44 Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 45 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên45 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 45 3.1.2. Địa hình 46 3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội 47 3.1.4. Cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng 48 3.2. Tình hình sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên năm 2011 và 2012 49 3.3. Căn cứ xác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên 53 3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên 56 3.4.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên 56 3.4.2. Nhóm các yếu tố kinh tế 64 3.4.3. Ảnh hưởng của việc quy hoạch đến giá bất động sản 68 3.4.4. Yếu tố chính trị pháp lý 72 3.5. Định hướng và một số giải pháp 74 3.5.1. Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản 74 3.5.2. Quan điểm phát triển thị trường bất động sản 75 3.5.3. Giải pháp phát triển thị trường bất động sản 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 1. Kết luận 80 2. Kiến nghị 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 1. UBND : Ủy ban nhân dân 2. GCN : Giấy chứng nhận 3. BĐS : Bất động sản 4. QSD : Quyền sử dụng 5. QLĐĐ : Quản lý đất đai 6. TƯ : Trung ương 7. XHCN : Xã hội chủ nghĩa 8. THCS : Trung học cơ sở 10 . PTTH : Trung học phổ thông 11. CN&XD : Công nghiệp và xây dựng 12. KH : Kế hoạch 13. TN&MT : Tài nguyên và Môi trường 14. VT : Vị trí 15. KT – XH : Kinh tế xã hội 16 TP : Thành phố 17 CMT8 : Cách Mạng Tháng 8 18 GTT : Giá thị trường 19 GQĐ : Giá quy định 20 QL3 : Quốc lộ 3 iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên 47 Bảng 3.2: Diện tích, cơ cấu sử dụng các loại đất chính năm 2012 50 Bảng 3.3: Cơ cấu, diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng 50 Bảng 3.4: So sánh diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2011 và năm 2012 51 Bảng 3.5: So sánh cơ cấu, diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng đất năm 2011 và năm 2012 52 Bảng 3.6: Khung giá đất ở đô thị năm 2011 và năm 2012 55 Bảng 3.7: Khung giá đất ở tại nông thôn năm 2011 và năm 2012 55 Bảng 3.8: Giá đất quy định năm 2011 56 Bảng 3.9: Giá đất quy định năm 2012 56 Bảng 3.10. Giá đất bình quân trên thị trường tại thành phố Thái Nguyên qua các năm 2011 và năm 2012 58 Bảng 3.11: Giá đất theo quy định tại các tuyến đường năm 2011 và năm 2012 59 Bảng 3.12: So sánh giá đất thị trường với giá đất theo quy định 2011 - 2012 60 Bảng 3.13: Đặc điểm một số thửa đất trên đường Nhóm I 61 Bảng 3.14: Đặc điểm một số thửa đất trên đường Nhóm II 62 Bảng 3.15: Đặc điểm một số thửa đất trên đường Nhóm III 63 Bảng 3.16: Các chỉ số GDP và dân số năm 2011- 2012 của thành phố Thái Nguyên 66 Bảng 3.17: Một số vị trí quy hoạch khu dân cư tại thành phố Thái Nguyên 69 Bảng 3.18: Đặc điểm của một số khu dân cư quy hoạch 69 Bảng 3.19: Giá đất thị trường tại ba khu vực trước và sau khi thực hiện dự án 71 iv DANH MỤC CÁC HÌNH Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 9 Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 10 Đồ thị 3.1. Tỷ lệ một số loại đất chính của thành phố Thái Nguyên 52 Đồ thị 3.2: Giá đất trung bình trên thị trường tại thành phố Thái Nguyên năm 2011 và năm 2012 59 Đồ thị 3.3: Giá thị trường trung bình năm 2012 65 Đồ thị 3.4: Tỷ lệ gia tăng dân số, số hộ và GDP/đầu người qua 3 năm 66 Đồ thị 3.5: Quy mô gia đình và nhu cầu bất động sản 67 Đồ thị 3.6: Mức chênh lệch giá đất thị trường trước và sau quy hoạch 72 v MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế, là thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng. Đảng và Nhà nước ta có chủ trương đổi mới nền kinh tế đất nước phát triển theo hướng "phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước". Các ngành kinh tế và các nhu cầu trong xã hội về đất đai ngày một tăng, biến động về đất đai ngày càng nhiều. Vì vậy, công tác quản lý và sử dụng đất đai đã và đang được Đảng và Nhà nước rất quan tâm, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai ngày càng được nâng cao, nhằm mục đích quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia và sử dụng đất đai có hiệu quả. Hiện nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và bước đầu có những hoạt động tích cực. Nhưng thị trường này ở nước ta còn mang nặng tính tự phát, đơn giản và sơ khai, vấn đề quản lý nhà nước về bất động sản còn nhiều mặt bất cập. Cơ quan quản lý nhà nước chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành có chức năng quản lý về các lĩnh vực như đất đai, tài chính, vật giá, xây dựng, các cơ quan quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến bất động sản. Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp 1992 khẳng định lại nguyên tắc “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN. Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa trên chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. 1 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và tập trung chủ yếu vào thị trường BĐS là vấn đề quan trọng hiện nay nhằm xây dựng, phát triển và điều tiết thị trường thị trường BĐS. Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2012“ 2. Mục đích 2.1. Mục đích tổng quát Nghiên cứu nhằm đánh giá được thị trường BĐS tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2012. Qua đó, đưa ra những nhận định về thị trường BĐS, đồng thời chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất được các giải pháp để phát triển thị trường này trong tương lai. 2.2. Mục đích cụ thể - Xác định được một số yếu tố và sự tác động của một số yếu tố đến thị trường BĐS tại khu vực thành phố Thái Nguyên. - Đánh giá những điều kiện cơ bản của thành phố Thái Nguyên tác động đến thị trường BĐS. - Dự đoán xu hướng biến động của thị trường BĐS và đề xuất hướng quản lý, định giá BĐS tại thành phố Thái Nguyên. 3. Yêu cầu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, KT - XH ảnh hưởng tới thị trường BĐS tại khu vực thành phố Thái Nguyên . - Xác định được các yếu tố tác động đến thị trường BĐS của thành phố Thái Nguyên. - Tìm hiểu công tác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên. - Khái quát được thực trạng của thị trường BĐS tại khu vực thành phố Thái Nguyên. - Thu thập và tổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị trường BĐS. - Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao. 2 4. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu kiến thức của ngành học. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. - Ý nghĩa thực tiễn: Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Theo điều 174 Bộ luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 2005 thì: “Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài - Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường, vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị đối với nền kinh tế quốc dân. - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc 4 sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. - Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. - Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn. 1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài Đề tài nghiên cứu dựa vào cơ sở pháp lý là các văn bản chính sau: - Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992. - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 26 tháng 4 năm 2002 của Uỷ ban Thường vụ quốc hội; - Luật Đất đai 2003; - Luật Xây dựng 2003; - Luật Thuế sử dụng đất; - Luật Kinh doanh bất động sản 2006. - Luật Nhà ở 2006. - Luật Thương mại 2005. - Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản. - Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. - Nghị định số 17/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá. - Nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ 5 [...]... chuyển nhượng bất động sản - Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất - Thị trường cho thuê bất động sản - Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản - Thị trường dịch vụ bất động sản: Bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v 1.2.3.5 Căn cứ theo thứ tự, thời gian bất động sản tham gia thị... lý hoạt động của các tổ chức định giá bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn pháp lý về bất động sản, đăng ký bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin về bất động sản ” Chính vì lý do trên mà thị trường bất động sản phi chính quy chiếm đa số trong các giao dịch bất động sản làm hoạt động của thị trường bất động sản thiếu lành mạnh - Thị trường bất động sản hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp Tiềm... đất… Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất Trong đó, yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng… Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất … 1.3 Các nghiên cứu về bất. .. bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế - Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: + Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên + Tố chất nhân khẩu: Thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn... tạp Một số khảo sát tại các địa phương cho thấy có nơi giá nhà đất hạ tới 30 - 40% mà vẫn không có người mua Theo nhận định của một số chuyên gia bất động sản, cùng với xu hướng giảm giá, giao dịch bất động sản đang có dấu hiệu khởi sắc, nhất là với phân khúc chung cư giá rẻ Bộ Xây dựng vừa công bố, tại các thành phố lớn, giá bất động sản tiếp tục giảm, tính thanh khoản đã được cải thiện, giao dịch thành. .. tác kinh doanh mà trong đó vốn góp liên doanh phía Việt Nam chủ yếu là giá trị bất động sản Đây thực sự là quá trình chuyển hoá giá trị bất động sản thành vốn trên thị trường Nói chung, thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua có nhiều biến động phức tạp Hiện tượng đóng băng thị trường bất động sản giai đoạn này vừa bao hàm yếu tố tích cực cũng như tiêu cực nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà... bất động sản sơ cấp) - Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê 13 - Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.4.1 Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu. .. sản Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh quan hệ giao dịch Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một giai đoạn nhất... thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản 1.2.2 Quy luật cung - cấu bất động sản Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động 9 P Đường cầu P0 E P1 Đường cung E D0 D1 O Q1 Q0 Q Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các yếu tố khác... Cấu thành nhân khẩu gia đình: Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ - Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: + Trạng thái ổn định chính trị: Là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước + An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh . thực hiện đề tài Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2012 2. Mục đích 2.1. Mục đích tổng quát Nghiên cứu nhằm. xác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên 42 2.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên 42 2.4. Định hướng và một số giải pháp 42 2.5. Phương pháp nghiên cứu 42 2.5.1 phố Thái Nguyên năm 2011 và 2012 49 3.3. Căn cứ xác định giá đất tại thành phố Thái Nguyên 53 3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên 56 3.4.1. Nhóm các yếu tố