nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố cao bằng, tỉnh cao bằng năm 2012

MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1 2.1. Mục tiêu tổng quát 2 2.2. Mục tiêu cụ thể 2 3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 2 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT 4 1.1.1. Khái niệm về giá đất 4 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4 1.2. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 8 1.2.1. Các yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất 8 1.2.2. Yếu tố khu vực ảnh hưởng đến giá đất 10 1.2.3. Yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất 11 1.3. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11 1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 11 1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 17 1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17 1.4. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI NƯỚC TA 19 1.4.1. Quá trình hình thành giá đất tại nước ta 19 1.4.2. Công tác quản lý giá đất tại một số nước trên thế giới 21 1.4.3. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất tại nước ta 22 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 25 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 25 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 25 2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 26 2.2.1. Thời gian nghiên cứu 26 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu 26 i 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 26 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27 2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27 2.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn 28 2.4.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 28 2.4.5. Phương pháp chuyên gia 28 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29 3.1. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG 29 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Cao Bằng 29 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng 31 3.1.3. Tình hình quản lý đất đai của thành phố Cao Bằng 36 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Cao Bằng năm 2012 38 3.1.5. Nhận xét chung về tình hình cơ bản của thành phố Cao Bằng 40 3.2. THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG 41 3.2.1. Công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng 41 3.2.2. Thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng năm 2012 45 3.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG 60 3.3.1. Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất 61 3.3.2. Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến giá đất 62 3.3.3. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất 64 3.3.4. Ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất 66 3.3.5. Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất 68 3.4. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG 69 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 71 1. KẾT LUẬN 71 1.1. Thực trạng giá đất thành phố Cao Bằng 71 1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng 71 2. ĐỀ NGHỊ 71 - Cần nâng giá đất ở tại các vị trí sâu bên trong (vị trí 3 và 4) 71 ii TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 iii DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT STT Tên viết tắt Tên đầy đủ 1 UBND Ủy ban nhân dân 2 HĐND Hội đồng nhân dân 3 XHCN Xã hội chủ nghĩa 4 CNTB Chủ nghĩa tư bản 5 NĐ Nghị định 6 CP Chính phủ 7 QĐ Quyết định 8 TT Thông tư 9 QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 BĐS Bất động sản 11 HĐND Hội đồng nhân dân 12 VT Vị trí 13 BTC Bộ tài chính 14 VHTT Văn hóa thông tin 15 CNKT Công nhân kỹ thuật 16 XD Xây dựng 17 HL Huyện lộ 18 TL Tỉnh lộ 19 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 20 JPPH Cục dịch vụ định giá bất động sản iv DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 : Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố trung tâm 46 Bảng 3.2: Số liệu điều tra đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm 52 Bảng 3.3: Số liệu điều tra giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm 57 Bảng 3.4. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đât 65 v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai 7 Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8 Hình 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012 38 Hình 3.2. Ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố đến giá đất 62 Hình 3.3. Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng xung quanh đến giá đất trên thị trường của đường Đông Khê (II2) và đường Bế Văn Đàn (II8) 63 Hình 3.4. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất từ cột mốc km5 Quốc lộ 3 đến cây xăng số 6 65 Hình 3.5. Ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất 67 vi MỞ ĐẦU 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người. Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa. Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá. Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp 1 cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật [28]. Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Cao Bằng nói chung và thành phố Cao Bằng nói riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhưng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đai cần phải được định giá. Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên chúng tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012”. 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng giá đất ở và nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số khu vực đại diện của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng; từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở tại đây. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng. - Đánh giá được một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng. 3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI - Ý nghĩa khoa học: Đề tài sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. 2 Đề tài nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. - Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT 1.1.1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [7]. 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này. 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là 4 [...]... Bằng tại các tuyến đường, phố xa trung tâm Nội dung 3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng của yếu tố vị trí thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng xung quanh thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, . .. Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng Nội dung 2 Đánh giá thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại các tuyến đường, phố trung tâm - Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại các tuyến đường, phố cận trung tâm 27 - Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao. .. Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng của yếu tố khả năng sinh lợi của thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng Nội dung 4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Chọn... nghiên cứu tại thành phố Cao Bằng và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Đề tài nghiên cứu 4 nội dung lớn sau: Nội dung1 Tình hình cơ bản tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Điều kiện tự nhiên của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Đặc điểm kinh tế xã hội của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Thực. .. trung nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố sau đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, đó là: yếu tố vị trí thửa đất, yếu tố cơ sở hạ tầng xung quanh, yếu tố đặc điểm thửa đất, yếu tố khả năng sinh lợi của thửa đất 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 2.2.1 Thời gian nghiên cứu Đề tài nghiên cứu trong thời gian 12 tháng, từ tháng 10 năm 2012 đến tháng 9 năm 2013 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu Đề tài được nghiên. .. yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất 9 Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế - Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật... hạn sử dụng đất Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất Trong đó nếu yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng… Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất [23] 1.3 PHƯƠNG... Đường Vò Đuổn - Đức Chính 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về thời gian: Đề tài nghiên cứu trong giai đoạn 2012 - 2013, các số liệu thu thập trong năm 2012 và 2013 - Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu trong địa giới hành chính của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Phạm vi về nội dung: Đề tài chỉ nghiên cứu về thực trạng giá đất ở tại 24 tuyến đường, phố điều tra (9 tuyến trung tâm, 9 tuyến... hình và hao mòn vô hình * Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở bước 1 Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng bất động sản Đơn giá của thửa đất = - Giá hiện tại của các tài sản trên đất Giá trị của thửa đất Diện tích thửa đất 16 * Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất. .. 2.4.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn - Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các khu vực, đường phố đó có nhiều biến động - Điều tra hiện trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại 06 phường và 05 xã trên địa bàn thành phố Cao Bằng bằng cách phỏng vấn người dân theo bộ câu hỏi chuẩn bị sẵn, chia làm 3 . Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012 . 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng giá đất. cụ thể - Đánh giá được thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng. - Đánh giá được một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng. - Đề xuất. tại thành phố Cao Bằng năm 2012 45 3.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG 60 3.3.1. Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất 61 3.3.2. Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến giá đất