nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện bình xuyên, tỉnh vĩnh phúc”

MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề 1 2. Mục tiêu của đề tài 2 2.1.Mục tiêu tổng quát 2 2.2.Mục tiêu cụ thể 2 3. Ý nghĩa của đề tài 3 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Thị trường bất động sản 4 1.1.1 Khái niệm 4 1.1.2 Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam 4 1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 15 1.2.1.Khái niệm về giá đất 15 1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 16 1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 21 1.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới 21 1.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam 23 CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 27 2.3. Nội dung nghiên cứu 27 2.4. Phương pháp nghiên cứu 28 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 28 2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28 2.3.3. Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu 30 2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 30 CHƯƠNG III : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 32 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 32 i 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33 3.1.3. Văn hóa xã hội 36 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất 37 3.2. Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu 39 3.2.1. Cơ sở để xác định giá đất 39 3.2.2. Giá đất quy định trên địa bàn huyện Bình Xuyên 41 3.3. Sự biến động của giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên 46 3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên 53 3.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực I) 53 3.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực giáp ranh thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực II) 63 3.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở khu vực ven trục đầu mối giao thông chính thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III) 70 3.4.4. Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên 82 3.5 Đề xuất giải pháp 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84 1. Kết luận 84 2. Kiến nghị, đề xuất 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 PHỤ LỤC ii DANH MỤC BẢNG STT TÊN BẢNG TRANG 1 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Xuyên 38 2 Bảng 3.2. Khung giá đất ở tại nông thôn 40 3 Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại nông thôn 40 4 Bảng 3.4. Khung giá đất ở tại đô thị 41 5 Bảng 3.5. Giá đất ở quy định tại các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực I) 42 6 Bảng 3.6. Giá đất ở quy định tại khu vực giáp ranh thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực II) 43 7 Bảng 3.7. Giá đất ở quy định tại khu vực ven trục đầu mối giao thông chính thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III) 44 8 Bảng 3.8. Thống kê số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 17 tuyến đường từ năm 2010 đến 30/06/2013 49 9 Bảng 3.9. Giá đất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực I) 56 10 Bảng 3.10. Giá đất ở tại các khu vực giáp ranh thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực II) 65 11 Bảng 3.11. Giá đất ở khu vực ven trục đầu mối giao thông chính thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III) 73 12 Phụ lục 1 Bảng điều tra giá đất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực I) Phụ lục 13 Phụ lục 2 Bảng điều tra giá đất ở tại các khu vực giáp ranh thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực II) Phụ lục 14 Phụ lục 3 Bảng điều tra giá đất ở khu vực ven trục đầu mối giao thông chính thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III) Phụ lục iii DANH MỤC HÌNH STT TÊN HÌNH TRANG 2 Hình 3.1. Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Bình Xuyên năm 2012 39 3 Hình 3.2. Giá đất thị trường trung bình các đường thuộc khu vực I 58 4 Hình 3.3. Đường Hương Canh – Tân Phong 59 5 Hình 3.4. Giá đất thị trường trung bình các đường thuộc khu vực II 66 6 Hình 3.5. Đường Tôn Đức Thắng 66 7 Hình 3.6. Giá đất thị trường trung bình các đường thuộc khu vực III 76 8 Hình 3.7. Đường Quốc lộ 2 (cũ) thuộc địa phận thị trấn Hương Canh 78 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CNTB Chủ nghĩa tư bản UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa v MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang được đẩy mạnh với mục tiêu đưa Việt Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2020. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chính sách pháp luật đất đai hiện hành đã xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa, được tham gia thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản tạo vốn cho đầu tư phát triển. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Luật Đất đai đã xác định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường … Việc thực thi chính sách pháp luật đất đai về giá đất đạt nhiều thành tựu, tuy nhiên giá đất do nhà nước quy định thường chưa sát với thực tế, còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường. Huyện Bình Xuyên có tổng diện tích tự nhiên 14.847,31ha, quy mô dân số trung bình của huyện 109.472 người, mật độ dân số trung bình là 752 người/km 2 , có vị trí địa lý thuận lợi để giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với các địa phương khác trên địa bàn tỉnh và cả nước. Bình Xuyên được xác định là “vùng lõi” về phát triển công nghiệp và đô thị của tỉnh Vĩnh Phúc 1 Trong thời gian qua, huyện Bình Xuyên phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ, hình thành các khu công nghiệp Giá đất đã và đang là vấn đề bức xúc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và sự thăng trầm của thị trường bất động sản địa phương, bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường. Đôi khi giá các lô đất cao hơn rất nhiều so với khung giá quy định mà tỉnh Vĩnh Phúc ban hành, khiến cho sự quản lý về giá đất của địa phương gặp nhiều khó khăn, tâm lý người dân hoang mang đối với các giao dịch về đất đai. Xuất phát từ thực tế trên, tác giả thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc” . 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường, đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc. 2.2. Mục tiêu cụ thể: - Tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc. - Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc. 2 - Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến giá đất ở theo quy định của Luật Đất đai (2003), Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc và các ngành hữu quan. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giá đất ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, trên cở sở đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói chung và địa bàn nghiên cứu nói riêng. 3 CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm 1.1.1.1. Thị trường Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. 1.1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản (đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất) tại một thời điểm nhất định; thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. 1.1.2. Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam 1.1.2.1 Thị trường đất đai trên thế giới Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định 4 được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất. Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp. Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các 5 [...]... đất ở trên địa bàn huyện Nội dung 4: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn 28 huyện Bình Xuyên - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở khu vực tại các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên (Khu vực I) - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở khu vực giáp ranh thuộc huyện Bình Xuyên (Khu vực II) - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở khu vực ven trục đầu mối giao thông chính thuộc huyện Bình Xuyên... thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại - Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều 21 không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất - Chiều... sử dụng đất 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu : 1.2.2.1 Yếu tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng... giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân Đánh giá các quy định về giá đất do UBND huyện áp dụng cho địa bàn nghiên cứu - Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn huyện. .. dung nghiên cứu Đề tài nghiên cứu 5 nội dung: Nội dung 1: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Xuyên - Điều kiện tự nhiên - Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội - Văn hóa xã hội - Hiện trạng sử dụng đất Nội dung 2: Tìm hiểu giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu - Cơ sở để xác định giá đất - Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Bình Xuyên Nội dung 3: Tìm hiểu sự biến động của giá đất ở. .. 1.2.2.2 Yếu tố khu vực Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các khu vực khác - Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất. .. tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc - Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu các tuyến đường chính trên địa bàn huyện Bình Xuyên trong thời gian từ năm 2010 đến 30/6/2013 2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu - Thời gian nghiên cứu: Từ ngày 01 tháng 01 năm 2010 đến năm 2013 - Địa điểm nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành huyện Bình Xuyên và hoàn thiện tại Trường Đại... Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn (Nguyễn Thế Huấn, 2009) [6] 1.2 Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1 Khái niệm về giá đất 1.2.1.1 Giá đất, giá trị đất Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường... giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư Như vậy việc xác định giá đất ở Việt Nam có bốn phương pháp để thực hiện Ngoài ra ta còn có thể tham khảo thêm phương pháp chi phí để xác định giá đất của các nước trên thế giới 27 CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn. .. Thửa đất quá ngắn hoặc quá dài so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất - Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất - Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất . hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc. - Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên,. trên địa bàn huyện Bình Xuyên 46 3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên 53 3.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên. với các giao dịch về đất đai. Xuất phát từ thực tế trên, tác giả thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc” . 2. Mục tiêu