nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện bình xuyên, tỉnh vĩnh phúc”

Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chính sáchpháp luật đất đai hiện hành đã xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa, đượctham g

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.2 Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam 4

1.3 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 21

CHƯƠNG II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 30

CHƯƠNG III : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc 32

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33

3.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực giáp ranh thuộc huyện

3.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở khu vực ven trục đầu mối giao

thông chính thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III) 703.4.4 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện

DANH MỤC BẢNG

1 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Xuyên 38

5 Bảng 3.5 Giá đất ở quy định tại các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực I) 42

6 Bảng 3.6 Giá đất ở quy định tại khu vực giáp ranh thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực II) 43

7 Bảng 3.7 Giá đất ở quy định tại khu vực ven trục đầu mối giao thông chính thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III) 44

8 Bảng 3.8 Thống kê số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 17 tuyến đường từ năm 2010 đến 30/06/2013 49

9 Bảng 3.9 Giá đất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực I) 56

10 Bảng 3.10 Giá đất ở tại các khu vực giáp ranh thuộc huyện BìnhXuyên (khu vực II) 65

11 Bảng 3.11 Giá đất ở khu vực ven trục đầu mối giao thông chính thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III) 73

12 Phụ lục 1 Bảng điều tra giá đất ở tại khu vực các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực I) Phụ lục

13 Phụ lục 2 Bảng điều tra giá đất ở tại các khu vực giáp ranh thuộchuyện Bình Xuyên (khu vực II) Phụ lục

14 Phụ lục 3 Bảng điều tra giá đất ở khu vực ven trục đầu mối giao thông chính thuộc huyện Bình Xuyên (khu vực III) Phụ lục

DANH MỤC HÌNH

2 Hình 3.1 Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Bình Xuyên năm 2012 39

3 Hình 3.2 Giá đất thị trường trung bình các đường thuộc khu vực I 58

5 Hình 3.4 Giá đất thị trường trung bình các đường thuộc khu vực II 66

7 Hình 3.6 Giá đất thị trường trung bình các đường thuộc khu vực III 76

8 Hình 3.7 Đường Quốc lộ 2 (cũ) thuộc địa phận thị trấn Hương Canh 78

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạchhóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Quá trình côngnghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang được đẩy mạnh với mục tiêu đưa ViệtNam trở thành nước công nghiệp vào năm 2020

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xâydựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng Để phát huy nguồn nội lực

từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chính sáchpháp luật đất đai hiện hành đã xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa, đượctham gia thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển lànhmạnh của thị trường bất động sản tạo vốn cho đầu tư phát triển

Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lýđất đai bằng biện pháp kinh tế Luật Đất đai đã xác định giá đất do Nhà nước quyđịnh phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường trong điều kiện bình thường … Việc thực thi chính sách pháp luật đất đai

về giá đất đạt nhiều thành tựu, tuy nhiên giá đất do nhà nước quy định thườngchưa sát với thực tế, còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường

Huyện Bình Xuyên có tổng diện tích tự nhiên 14.847,31ha, quy mô dân

số trung bình của huyện 109.472 người, mật độ dân số trung bình là 752người/km2, có vị trí địa lý thuận lợi để giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với cácđịa phương khác trên địa bàn tỉnh và cả nước Bình Xuyên được xác định là

“vùng lõi” về phát triển công nghiệp và đô thị của tỉnh Vĩnh Phúc

Trong thời gian qua, huyện Bình Xuyên phát triển mạnh mẽ về kinh tế

-xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tếtheo hướng công nghiệp, dịch vụ, hình thành các khu công nghiệp Giá đất đã vàđang là vấn đề bức xúc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và sự thăng trầm của thị trường bất động sản địa phương, bên cạnh đó còn diễn

ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường Đôi khi giá các

lô đất cao hơn rất nhiều so với khung giá quy định mà tỉnh Vĩnh Phúc ban hành,khiến cho sự quản lý về giá đất của địa phương gặp nhiều khó khăn, tâm lýngười dân hoang mang đối với các giao dịch về đất đai

Xuất phát từ thực tế trên, tác giả thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc”

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện

Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm

thiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường, đồngthời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác quản lý nhà nước

về đất đai trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

- Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở trênđịa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc.

3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:

Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến giá đất ở theo quy định củaLuật Đất đai (2003), Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ Tàinguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của Uỷ ban nhân dântỉnh Vĩnh Phúc và các ngành hữu quan

- Ý nghĩa trong thực tiễn:

Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giá đất

ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Xuyên, trên cở sở

đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói chung

và địa bàn nghiên cứu nói riêng

CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm

1.1.1.1 Thị trường

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫnnhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994) Đó là nơi trao đổi hànghoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kếtvới nhau thông qua trao đổi hàng hoá

1.1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đếnbất động sản (đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất) tại một thời điểm nhấtđịnh; thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tếthị trường, kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trườngđịnh hướng xã hội chủ nghĩa

1.1.2 Thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam

1.1.2.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển củathị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Đấtđai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếngđất và tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tácđộng bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môitrường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đấtđai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định

được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triểncủa nền kinh tế - xã hội.

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã đượcxác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không táitạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sởkinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia nàythường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hànhchính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàngngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuêđất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tưnước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và cáckhu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hútđầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây lànguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tạiNhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó Chính phủ Nhật đã phải khốngchế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vàonhững năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh.Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn

đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989

-1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trìtrệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các

đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá muamột chỗ ở mới Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm

2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ

mà còn lan ra cả thế giới Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàncầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lươngthực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ

- FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránhcho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [7]

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang pháttriển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đaitheo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đãthi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đấtđai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dântheo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi làbất hợp pháp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được

sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani,một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnhkhông được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ

sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyểnnhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiềunước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉđơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm

1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh táccộng với 1,35 ha đất ở; nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả

năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năngnày trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thịtrường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện phápnâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trườngnhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của cácnhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, ĐàiLoan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài Qua đóthể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay.

1.1.2.1 Thị trường bất động sản Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấythập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và pháttriển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặcbiệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triểnthị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945

Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội là xã hội phong kiến và xã hộithực dân nửa phong kiến Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu nhưkhông tồn tại Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợcủa nông dân cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thànhtiền

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luậtquan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳngđịnh có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá

nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạtđộng giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đãxuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thốngtập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dùkhông có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhànước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thuthuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân vànghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đã xác địnhđường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên,

để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người đượcthừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà

ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ởthì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” Như vậy trong giai đoạn này phápluật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đấtđai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóngdưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữangười mua và người bán

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyếnkhích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ đượcphát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lựclượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Theo kịp đòi hỏi của thực tế

phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổchức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo

vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đấtđược Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” Kể từ đây khái niệm mua bánđất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất vàquyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn nàyđánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quyhướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này Luật Đất đai 1993 đã cụ thểhoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhànước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấpquyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993) Lần đầu tiên khái niệmgiá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tínhthuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giátrị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quyđịnh khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12,Luật Đất đai 1993) Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành vớiviệc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận

sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường địnhhướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núpbóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khaimua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vàodòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu

chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên (Lê Phương Thảo, 2007) [2]

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lựcđầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên

bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạntăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứngcho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai.Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư muabán đất đai - BĐS Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển

về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nướcđông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượngngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - TâyĐức Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sửdụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo

ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu chocơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từcác thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầukhắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giaodịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đâyvới mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằmđáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần khôngnhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á,các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thịtrường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằngviệc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và gópvốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp

tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụngđất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm

1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đến thời gian này, thịtrường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được thamgia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh củanền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệpđịnh thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người ViệtNam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng.Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-

2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch pháttriển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế

xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai pháttriển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó làđộng lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đấtđai đón trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ramột làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà

Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển.Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuốinăm 2003.

Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26 tháng 11 năm 2003 thểhiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới vềkiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này đã quy định nộidung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đãtrao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường quyền sử dụng đấtđược coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước đượcquyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng

cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường;

đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng kýđất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từkhâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình

tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trịcủa việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanhphi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi củangười bị thu hồi đất Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với nhữngquy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạntrầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài (Lê Phương Thảo, 2007) [2]

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thịtrường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loạt cơ chế chính sách nhằmthu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhàcùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực.Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và

căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch Và thịtrường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007 Với sự phát triển củanền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thịtrường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới

1.1.2.3 Đặc điểm của thị trường Bất động sản Việt Nam

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàntoàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủyếu sau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗquan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinhdoanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệucủa các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó làchúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đốivới sự phát triển kinh tế - xã hội Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưachính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách vàcác biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đấtđai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhànước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầuthực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệchuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trongmột thị trường không chính thức

* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường

với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đờisống xã hội Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra ba cơn sốtđất vào các năm 1993 – 1995, 2001 – 2003 và 2006 - 2008 Việc diễn ra các cơnsốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất củadân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu

cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đờisống của dân cư

* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nướcViệc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếuđược thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều khônglàm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt độngmôi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòngnhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinhdoanh và không nộp thuế cho Nhà nước Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”,

“trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinhdoanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợppháp Theo ước tính có tới 70 – 80 % lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn

ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đaicòn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập vàquản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tếthị trường có sự quản lý của Nhà nước Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đếntình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị

trường đất đai ở Việt Nam những năm qua Việc xây dựng một thị trường đất đai

có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành mộtyêu cầu bức thiết của thực tiễn (Nguyễn Thế Huấn, 2009) [6]

1.2 Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.1 Khái niệm về giá đất

1.2.1.1 Giá đất, giá trị đất

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đaiđược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhấtđịnh, cho một mục đích sử dụng nhất định Hầu hết những nước có nền kinh tế thịtrường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giáđất là giá bán quyền sở hữu đất

Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sảnđất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thểnói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó thể tínhđúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằngcác phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong nhữnggiai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa nhữngngười có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai

1.1.1.2 Giá đất Nhà nước và giá đất thị trường

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhànước quy định và giá đất hình thành trên thị trường Giá đất thị trường được hìnhthành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất doNhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhànước Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong

đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trườngluôn ở trạng thái động.

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổchức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch.Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất Tại điều 4 Luật đất đai 2003 nêu

rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà

nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành địnhgiá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà địnhgiá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu :

1.2.2.1 Yếu tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tínhphổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đấttrong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết địnhgiá cụ thể cho các loại đất

a Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đấtbằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng caohiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất baogồm các mặt :

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm

vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng

trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giáđất.

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất củacác thửa đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thìgiá đất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ýnghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng

đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việckết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thìtích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạthấp Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá

cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng

có những tác động tới giá đất

b Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnhhưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độnhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân khẩutăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩuthường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ

lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này Sự thay đổi phương thức sinh hoạttruyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợchồng làm trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn

hộ cho thuê một cách tương ứng

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống antoàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theogiá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợidụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này cóảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúcđẩy quá trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng caokhi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vựcthông thường

d Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thịtrường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế,chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước

và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gâytác động tới giá đất

đ Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tìnhhình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đếnđịa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tácđộng chi phối giá đất qua các chỉ tiêu :

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốcdân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tếphồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăngtác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thốngnhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tươngquan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng.Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, cóthể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giáđất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến độnggiá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiềnđầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấpngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chitrả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm đượctình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làmnhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độthu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởngtới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

1.2.2.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi

có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra cóảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đốivới các khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đấtchủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm,điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, côngviên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm,mức độ đồng bộ và cự ly

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ vàđời sống của cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũnggóp phần quyết định đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụngđất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độquản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trựctiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năngkhác nhau trong đô thị

1.2.2.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nêncũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức làảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều

không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng,hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều dài: Thửa đất quá ngắn hoặc quá dài so với mặt phố đều khó sửdụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuậnlợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quácao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem lànhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật

độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cáchbao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầuđường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sửdụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.3 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

1.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuậtkhoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểmxác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định

giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọngđược lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định

cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trênthế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư,đồng thời đã từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùng xem xét công tácđịnh giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng vớiViệt Nam

* Định giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 củathế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập vớinhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việcđịnh giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giá được tiếnhành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh,vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giaodịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sảnmang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chínhtín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệthại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…

* Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộlãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cungcấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và kháchhàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật Đất đai

để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.

Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và

+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại

- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước

bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác

* Định giá đất ở Thuỵ Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xácđịnh giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thịtrường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người muamua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tintốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuếhay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giátrị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên

bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thìkhông cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyêntắc, trong đó có nguyên tắc so sánh (Lê Phương Thảo, 2007) [2]

1.3.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽtrong Luật đất đai 2003 Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đấtđai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003:

“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệtquy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

b Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất

c Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất

d Định giá đất

Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến độngmạnh mẽ theo thời gian và không gian Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lýcủa mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất Tại điều 56 Luật Đấtđai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất của Nhà nướcphải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:

a Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trườngtrong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu

hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụngtheo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,

có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện

tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau”

Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính Phủ: “Chính phủ quy địnhphương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theotừng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giáđất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”

“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình Hộiđồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định đượccông bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ đểtính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sửdụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền

sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đấtkhi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nướcthu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật vềđất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”

Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đấtquy định: “Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương,UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phéptăng thêm không quá 20 % so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”Quốc hội (2003) [1]

Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến

địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩmquyền trong việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làmnhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ Tài Chính, Bộ Xây Dựng

và Bộ Tài nguyên và Môi trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quantrợ giúp: Sở Tài Chính, Sở Xây Dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường Các cơquan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể

Ngày 26 tháng 11 năm 2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loạiđất Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánhtrực tiếp và phương pháp thu nhập Ngày 06 tháng 12 năm 2007, Bộ Tài chínhban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghịđịnh 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về việc sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 Theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác định giá đất là: phươngpháp chiết trừ và phương pháp thặng dư Như vậy việc xác định giá đất ở ViệtNam có bốn phương pháp để thực hiện Ngoài ra ta còn có thể tham khảo thêmphương pháp chi phí để xác định giá đất của các nước trên thế giới

CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu các tuyến đường chính trên địa

bàn huyện Bình Xuyên trong thời gian từ năm 2010 đến 30/6/2013

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

- Thời gian nghiên cứu: Từ ngày 01 tháng 01 năm 2010 đến năm 2013

- Địa điểm nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành huyện Bình Xuyên

và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

2.3 Nội dung nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu 5 nội dung:

Nội dung 1: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Xuyên.

- Điều kiện tự nhiên

- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

- Văn hóa xã hội

- Hiện trạng sử dụng đất

Nội dung 2: Tìm hiểu giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu

- Cơ sở để xác định giá đất

- Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Bình Xuyên

Nội dung 3: Tìm hiểu sự biến động của giá đất ở trên địa bàn huyện

Nội dung 4: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

Nội dung 5: Đề xuất giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm góp

phần giảm thiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thịtrường, đồng thời ổn định giá đất nâng cao hiệu quả quản lý về giá đất ở trên địabàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sửdụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra Các phươngpháp chủ yếu bao gồm:

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trường huyện, Phòng Thống

kê, qua mạng Internet… để tổng hợp các thông tin liên quan đến đặc điểm tựnhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đếngiá đất ở khu vực nghiên cứu

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Căn cứ vào giá quy định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc và điềukiện thực tế của huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc Tác giả chọn các tuyếnđường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của

huyện và giá đất của các đường có nhiều biến động và chia làm 3 khu vực chính:Khu vực tại các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên (Khu vực I); Khu vực giáp ranhthuộc huyện Bình Xuyên (Khu vực II); Khu vực ven trục đầu mối giao thôngchính thuộc huyện Bình Xuyên (Khu vực III).

Khu vực tại các thị trấn thuộc huyện Bình Xuyên (Khu vực I):

Thị trấn Hương Canh gồm 3 tuyến đường: Đường Hương Canh – TânPhong; Đường Hương Canh – Sơn Lôi; Đường từ QL2 (cũ) đi huyện đội BìnhXuyên

Thị trấn Thanh Lãng gồm 3 tuyến đường: Đường trung tâm chợ (Đườngtrục A); Đường dọc kênh Liễn Sơn; Đường trục C

Thị trấn Gia Khánh gồm 3 tuyến đường: Đường từ ngã ba cổng chợ đếnthôn Quang Hà; Đường trung tâm thị trấn đến trạm bơm thôn Tân Quang; Đường

từ ngã tư đến hết nhà máy Z192

Khu vực giáp ranh thuộc huyện Bình Xuyên (Khu vực II):

Xã Hương Sơn: Đường Tôn Đức Thắng

Xã Phú Xuân: Đường từ đầu làng Can Bi đi Văn Tiến đến hết địa phận xãPhú Xuân

Khu vực ven trục đầu mối giao thông chính thuộc huyện Bình Xuyên (Khu vực III):

Quốc lộ 2 (BOT): thuộc địa phận xã Đạo Đức, thị trấn Hương Canh, xãQuất Lưu

Quốc lộ 2 (cũ): thuộc địa phận xã Đạo Đức, thị trấn Hương Canh, xãQuất Lưu

Tỉnh lộ 303: thuộc địa phận các xã, thị trấn: Tân Phong, Phú Xuân,

Hương Canh và Thanh Lãng.

Tỉnh lộ 302: thuộc địa phận các xã, thị trấn: Tam Hợp, Quất Lưu, HươngSơn và Gia Khánh

Tỉnh lộ 302B: thuộc địa phận các xã, thị trấn: Hương Canh, Tam Hợp, BáHiến, Trung Mỹ

Tỉnh lộ 310: thuộc địa phận các xã, thị trấn: Gia Khánh, Bá Hiến, Thiện Kế

2.4.3 Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu

- Xây dựng bộ câu hỏi điều tra, sử dụng bộ câu hỏi điều tra phỏng vấn trựctiếp người dân để thu thập thông tin từng thửa đất … qua đó, làm cơ sở cho việcđiều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất ở thực tế trên thị trường huyện BìnhXuyên

- Do đề tài nghiên cứu các tuyến đường theo khu vực nên khi tiến hànhđiều tra, thu thập thông tin từ người dân tác giả điều tra các hộ cho từng tuyếnđường theo từng khu vực

+ Khu vực 1 tác giả chọn 62 hộ cho 9 tuyến đường thuộc 03 thị trấn.+ Khu vực 2 tác giả chọn 20 hộ cho 02 tuyến đường thuộc 02 xã

+ Khu vực 3 tác giả chọn 126 hộ cho 06 tuyến đường thuộc 03 thị trấn và

09 xã

Trong phạm vi đề tài tác giả tiến hành nghiên cứu 208 phiếu cho các khuvực sẽ phản ánh toàn thể thực trạng về giá đất ở trên địa bàn huyện

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu

- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từngnăm của giai đoạn điều tra

- Phương pháp xử lý số liệu: từ những số liệu thu thập được tổng hợp và

xử lý trên phần mềm Microsoft Excel

- Phương pháp so sánh: So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước vớigiá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, nhữngảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thựchiện nghĩa vụ tài chính của người dân Đánh giá các quy định về giá đất doUBND huyện áp dụng cho địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất

ở trên địa bàn huyện

Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đấttrong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tếnhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở

CHƯƠNG III KẾT QỦA NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

Phía Bắc giáp huyện Tam Đảo và tỉnh Thái Nguyên

Phía Đông giáp thị xã Phúc Yên và huyện Mê Linh ( Hà Nội)

Phía Nam giáp huyện Yên Lạc

Phía Tây giáp huyện Tam Dương, Yên Lạc và TP Vĩnh Yên

Vị trí địa lý có nhiều thuận tiện cho sự giao lưu hàng hóa và phát triển dịch

vụ Bình Xuyên là huyện trọng điểm phát triển khu công nghiệp của tỉnh VĩnhPhúc, cách không xa các khu công nghiệp tập trung như: Bắc Thăng Long - NộiBài; khu công nghiệp Sài Đồng, cảng hàng không Nội Bài (Hà Nội); nằm giữahai trung tâm kinh tế – chính trị lớn của tỉnh là Vĩnh Yên và Phúc Yên; có đườngsắt Hà Nội – Lào Cai, Quốc lộ 2 và đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai chạy qua lànhững điều kiện rất thuận lợi để huyện phát triển một nền kinh tế đa dạng (côngnghiệp – dịch vụ và nông lâm nghiệp) và hình thành các khu công nghiệp, cáctrung tâm dịch vụ; đồng thời có cơ hội tiếp cận nhanh những tiến bộ khoa học kỹthuật, công nghệ mới phục vụ cho công cuộc công nghiệp hóa của huyện

3.1.1.2 Địa hình

Bình Xuyên có ba vùng địa hình khá rõ rệt: Đồng bằng, trung du và miền

núi; nhìn chung địa hình thấp dần từ Bắc xuống Nam:

- Vùng núi: Tập trung ở phía Bắc của huyện là những ngọn núi cao từ 1.500m chạy theo hướng Đông Bắc – Tây Nam, đất thích hợp với mục đích lâmnghiệp, cây ăn quả, cây đặc sản, cây dược liệu và du lịch nghỉ dưỡng, phát triểndịch vụ gắn với vùng du lịch sinh thái

300 Vùng trung du: Phần lớn là đồi trọc bị xói mòn, vùng này ngoài mục đíchlâm nghiệp còn có thể phát triển nông lâm kết hợp, cây công nghiệp ngắn ngày,cây công nghiệp tập trung, xây dựng cơ bản và nhiều mục đích chuyên dùngkhác Khai thác, sử dụng một cách hợp lý quỹ đất hiện có, ưu tiên và tạo điềukiện thuận lợi cho phát triển công nghiệp và giao thông

- Vùng đồng bằng: Địa hình tương đối bằng phẳng, có nhiều ưu thế trongsản xuất nông nghiệp, có cơ sở hạ tầng thuận lợi, dân cư tập trung, giao thôngthuận tiện hơn vùng đồi núi và trung du do vậy vùng này cũng là mục tiêu củacác dự án đầu tư sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp đã tạo ra sự mâuthuẫn trong sử dụng đất

3.1.1.3 Khí hậu

Bình Xuyên nằm trong tiểu vùng khí hậu thuộc vùng Đồng bằng sôngHồng, bị chi phối bởi dãy núi Tam Đảo, là vùng khí hậu chuyển tiếp giữa miềnnúi và đồng bằng, thường chịu tác động không tốt từ các cơn bão, gây mưa to,lốc lớn

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

3.1.2.1 Thực trạng phát triển nghành nông nghiệp

Cơ cấu kinh tế nông nghiệp đã có sự chuyển dịch đúng hướng, tỷ trọng

của ngành trồng trọt giảm, chăn nuôi và thủy sản tăng nhanh Việc ứng dụng tiến

bộ khoa học kỹ thuật đã được thực hiện tốt trong cả lĩnh vực trồng trọt và chănnuôi, dịch vụ nông nghiệp đã hoạt động tích cực đảm bảo hậu cần cho sản xuấtnông nghiệp Ngành nông nghiệp của huyện trong những năm qua phát triểntương đối ổn định

3.1.2.2 Thực trạng phát triển công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp (TTCN)

Một số sản phẩm công nghiệp – TTCN trên địa bàn huyện trong nhữngnăm vừa qua đã xuất hiện sản phẩm chứa đựng hàm lượng chất xám và gia côngcao như: gạch ốp lát thương hiệu Prime, lắp ráp xe máy Piagio (khu công nghiệpBình Xuyên) và sản xuất phụ tùng xe máy Nissin Nhìn chung với một số sảnphẩm công nghiệp – TTCN như trên thì Bình Xuyên mới chỉ đáp ứng nhu cầuthông thường của người dân địa phương là chủ yếu, những năm gần đây đã bắtđầu có sự “bứt phá” vào các sản phẩm cao cấp như lắp ráp xe máy, một số sảnphẩm linh kiện điện tử cao cấp phục vụ cho mục tiêu xuất khẩu và người tiêudùng của các đô thị lớn

3.1.2.3 Thực trạng phát triển thương mại, dịch vụ, du lịch

Công nghiệp phát triển kéo theo các ngành thương mại và dịch vụ pháttriển Tuy vậy, do mạng lưới giao thông của huyện còn nhiều bất cập, cơ sở hạtầng ngành dịch vụ chưa được đầu tư nhiều (mạng lưới chợ, TT thương mại,khu du lịch…) dân nông thôn còn chiếm tỷ lệ lớn với mức thu nhập thấp vàsức mua kém… đã kìm hãm sự phát triển của ngành dịch vụ trong những nămqua, không tương xứng với sự phát triển của công nghiệp

3.1.2.4 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

+ Hệ thống giao thông

Bình Xuyên có 2 loại hình vận tải chính là đường sắt và đường bộ

- Quốc lộ: trên địa bàn huyện có tuyến quốc lộ 2 đi qua, với tổng chiều dài

8 km Trong năm 2009, tuyến cao tốc Nội Bài – Lào Cai đã được khởi công tạođiều kiện cho kinh tế – xã hội của huyện phát triển, mở rộng quan hệ giao lưu,thông thương với các tỉnh bạn cũng như với bên ngoài (Vân Nam – TrungQuốc), dự kiến đưa vào sử dụng cuối năm 2013

- Tỉnh lộ: Tổng số tỉnh lộ trên địa bàn huyện có 41 km, những năm vừaqua đã được tỉnh quan tâm đầu tư nâng cấp, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu

đi lại của nhân dân và nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

- Huyện lộ: Tổng chiều dài huyện lộ là 43,9 km, các đoạn đường này đangđược từng bước nâng cấp, đến nay huyện đã nâng cấp được 40,4 km, còn 3,5 kmđang tiếp tục được nâng cấp

- Đường giao thông nông thôn: Tổng chiều dài đường giao thông nôngthôn của huyện có khoảng 305,7 km đã bê tông và nhựa hóa được toàn bộ

- Đường sắt: ngoài ra tuyến đường bộ đi qua, huyện Bình Xuyên còn có 12

km đường sắt tuyến Hà Nội – Lào Cai nối Hà Nội với các tỉnh trung du và miềnnúi phía Bắc, tại Bình Xuyên có một ga nhỏ là ga Hương Canh

Những năm tới huyện tiếp tục xây dựng mới và nâng cấp mạng lưới giaothông trên địa bàn, hình thành và hoàn thiện mạng lưới giao thông đáp ứng việcđẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa kinh tế, góp phần nâng caođời sống và dân trí cho nhân dân trong vùng