Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã minh tân huyện vị xuyên tỉnh hà giang giai đoạn 2010 2013

Nhà nước điiều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính làcông cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trườngđồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng

UBND : Ủy ban nhân dân

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TN & MT : Tài nguyên và môi trường

1.2 Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài 3

PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

2.1 Khái niệm về đất đai 5

2.2 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 5

2.2.1 Giai đoạn trước năm 1946 5

2.2.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 5

2.2.3 Giai đoạn từ năm 1980-1993 5

2.2.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 6

2.3 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất 6

2.3.1 Khái niệm 6

2.3.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất 7

2.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất 8

2.4.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất 8

2.4.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 13

2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 13

2.5.1 Nhân tố thông thường 13

2.5.2 Nhân tố khu vực 15

2.5.3 Nhân tố cá biệ 16

2.6 Phương pháp xác định giá đất 16

2.6.1 Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới 16

2.6.2 Phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 18

2.6.3 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 23

2.7 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay 24

PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27

3.1.1 Đối tượng 27

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 27

3.3 Nội dung nghiên cứu 27

3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 27

3.3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất 28

3.3.3 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân 28

3.3.4 Sự biến động giá đất trên địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 2011-2013 28

3.3.5 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở 28

3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đên giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân 28

3.3.7 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai và giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường 28

3.4 Phương pháp nghiên cứu 28

3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 28

3.4.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn 29

3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 29

3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu 29

3.4.5 Phương pháp chuyên gia 29

3.4.6 Phương pháp so sánh 29

PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI 30

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường 30

4.1.2 Thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội 33

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường .38 4.2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG VÀ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI 39

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 39

4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 41

4.2.2.3 Tính hợp lý của cơ cấu sử dụng đất của xã 49

4.2.3 Đánh giá tiềm năng đất đai của xã 50

4.3.CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 51

4.3.4 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá

đất ở trên địa bàn xã Minh Tân 68

4.3.5 Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đên giá đất 69

4.4 GIẢI PHÁP PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG 70

4.4.1 Giải pháp phục vụ công tác quản lý đất đai tại xã Minh Tân 70

4.4.2 Giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường 71

PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

5.1 KẾT LUẬN 79

5.2 KIẾN NGHỊ 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

Bảng 4.2 Tình hình biến động đất đai xã Mnh Tân giai đoan 2010-2013 46Bảng 4.3 Bảng giá đất quy định trên địa bàn xã Minh tân năm 2013 53Bảng 4.4 Bảng Giá đất thực tế trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 54Bảng 4.5 So sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế xã Minh

Tân năm 2013 55Bảng 4.6 Sự chênh lệch giữa VT1 với các VT khác theo giá thị trường 57Bảng 4.7 Yếu tố đặc điểm của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 59Bảng 4.8 Giá đất thực tế trước khi có quy hoạch và sau khi có quy hoạch 62Bảng 4.9 Yếu tố cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đên giá đất 64

Hình 4.1 : Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất xã Minh Tân năm 2013 43

Hình 4.2 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất 58

Hình 4.3 Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất 61

Hình 4.4 Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế thu nhập đến giá đất 65

Hình 4.5 Ảnh hưởng cảu vấn đề dân số đến giá đất 65

Hình 4.6 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất 66

Hình 4.7 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 69

PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ1.1 Tính cấp thiết

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quantrọng của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọnghàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựngcác cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Đất đai có ý nghĩachính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc.Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằngquyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng Đấtđai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân vì đất đai là nơi

để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản để phát triểnkinh tế - xã hội Ngày nay, khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu đất đai càng lớn

và trở nên bức thiết, trong khi đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng

về diện tích nên giá trị đất đai ngày càng lớn và giá đất ngày càng tăng

“ Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lýcủa Nhà nước Nhà nước điiều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính làcông cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trườngđồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, đểngười sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh cácquan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật cũng như các loại hàng hóa kháctrong cơ chế thị trường “ Giá đất” được hình thành và vận động theo quy luậtsản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều búc xúc cho cả cơ quan cóthẩm quyền và người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanhqua các năm Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế - xã

hội, giá đất do nhà nước quy định lại có sự chênh lệch rất lớn so với thịtrường Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất.

Cụ thể như công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do không thỏathuận được với người dân, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư Như vậy,những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giáđất là mối quan tâm rất lớn Vì vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của cácyếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giảiquyết các vấn đề liên quan tới giá đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất,chuyển mục đích sử dụng, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất có bồi thường vàgiải phóng mặt bằng…

Nước ta là một nước nông nghiệp lạc hậu,từ sau khi gia nhập tổ chứcThương mại thế giới (WTO) năm 2006 thì nền kinh tế - xã hội nước ta pháttriển nhanh và mạnh mẽ Hiện nay tốc độ tăng trưởng,phát triển nền kinh tếcủa nước ta ngày càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới.Nền kinh tế càng phát triển thì nhu cầu về sử dụng đất để làm nhà ở và cáckhu công nghiệp càng cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn và các xã pháttriển thành thị trấn hoặc thành phường Xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang là

xã bán miền núi, từ khi Cao nguyên đá Đồng Văn được UNESCO trao Bằngcông nhận là Công viên địa chất toàn cầu thì nền kinh tế của xã đã phát triểnmột cách nhanh chóng, cùng với đó đất đai ở đây được quy hoạch thành điểmdừng chân cho khách du lịch Các hoạt động kinh tế có liên quan đến đất vàcần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều Do đó việc định giá đất để phục vụ cáchoạt động liên quan đến đất là vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự pháttriển thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung.Các địa phương khác nhau thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khácnhau Vì vậy để xác định các sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nàođánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ra sao thì cần phải có

các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính chính xáccao và đưa ra giá thích hợp cho địa phương.

Được sự được sự nhất trí của ban giám hiệu Nhà trường,ban chủ

nhiệm khoa Quản lý tài nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân- huyện Vị Xuyên-tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013” Đề tài được thực

hiện nhằm mục tiêu sau :

 Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố ảnh hưởng đến giá đấttrên địa bàn xã Minh Tân làm cơ sở cho việc định giá đất ở tại địa phương

 Đưa ra thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ

sở cho công tác định giá đất ở tại địa phương

 Đưa ra các giải pháp cho việc định giá đất theo giá thị trường

1.2 Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài

1.2.1 Mục đích của đề tài

- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địabàn xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên, tỉnh hà Giang

- Tìm hiểu sự biến động giá đất giai đoạn 2010-2013

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xãMinh tân Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giáđất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

- Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn xã.1.2.2 Yêu cầu của đề tài

- Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến quy định về giá đất như:Luật Đất đai; Nghị định của Chính Phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ TàiNguyên và Môi trường, Bộ Tài Chính hướng dẫn về việc áp dụng các chínhsách thuế của cơ quan thuế, Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang

- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả đất đai

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.

- Đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá cảđất đai

- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao được hiệu quả của côngtác định giá đất đai tại xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

1.2.3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu : Tìm hiểu các điều kiện của vùngkết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đưa ra được các yếu tố ảnh hưởngđến giá đất và đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố đó

- Ý nghĩa thực tiễn : đề tài là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giáđất tại địa phương, giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với cả giá đất thựctiễn và giá đất do nhà nước quy định

PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Khái niệm về đất đai

Đất hay thổ nhưỡng là lớp ngoài cùng của thạch quyển bị biến đổi tựnhiên dưới tác động tổng hợp của 5 yếu tố đó là đá mẹ, nước, không khí, sinhvật và thời gian.(8)

2.2 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta.

2.2.1 Giai đoạn trước năm 1946

Ở giai đoạn này các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra chủyếu giữa một bên là kẻ cai trị(kẻ áp bức bóc lột) và một bên là người bịtrị(người bị áp bức bóc lột) Quan hệ mua bán này là quan hệ mua bán khôngbình đẳng và không tuân theo nguyên tắc của thị trường Có thể nói là giá đất

đã được hình thành trong giai đoạn này.(9)

2.2.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980

Giá đất đã được hình thành trước đó nhưng thị trường bất động sản thì ởgiai đoạn này mới được hình thành Từ khi hiến pháp năm 1946 và sau này tạiđiều 11 của hiến pháp năm 1959 thì Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồntại các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng Vì là giai đọanmới hình thành và đang xảy ra chiến tranh nên thị trường BĐS ở nước ta chưa

có điều kiện để phát triển Giá đất ở giai đoạn này vì nhà nước chưa ghi nhậnnên giá đất được hình thành mang tính chất tự phát.(9)

2.2.3 Giai đoạn từ năm 1980-1993

Năm 1980 đánh dấu sự thay đổi về chế độ sở hữu đất đai, điều 19 củahiến pháp năm 1980 quy định : “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcthống nhất quản lý” Tại điều 5 và 17 của luật đất đai năm 1987 quy định :

“Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để

ở thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối vớingôi nhà đó” Như vậy bằng các chế định pháp luật Nhà nước Việt Nam chưathừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ thừa nhận thị trường BĐS

là nhà để ở(nhưng trên thực tế thì thì thị trường ngầm về đất đai đã tồn tại vàdiễn ra rất sôi động ở các thành phố) Thị trường BĐS trong giai đoạn này cơbản bị chia cắt thành : Thị trường nhà ở và các công trình khác gắn với đất làthị trường hợp pháp, thứ hai là thị trường đất không được pháp luật thừa nhậnnhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.(9)

2.2.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên để phù hợp với sự vận động vàphát hiển của nền kinh tế thị trường theonđịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một

số quan hệ pháp luật đất đai đã được thay đổi Điều 12 luật đất đai năm 1993quy định : “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sửdụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giaođất, bồi thường thiệt hai khi thu hồi đất”(4) Đây là lần đầu tiên giá đất và việcxác định giá đất được ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thànhmột trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai(quy định tại khoản 1điều 13 của luật đất đai 1993).(9)

2.3 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất

2.3.1 Khái niệm

Đất đai không phải là sản phẩm do con người tạo ra, bản thân nó không

có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinhtế,nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán Nói cách khác giá cả đất đai caohay thấp quyết định bởi nó có thể thu được lợi nhuận cao hay thấp trong mộtkhoảng thời gian nào đó

Ở các nước có nền kinh tế thị trường giá đất được hiểu là biểu hiện bằngtiền mặt giá của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàndân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòagiá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thựchiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Theo điều 4 luật đất đai 2003 : “Giátrị quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích do nhà nướcquy định hoặc do hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”(4) Giáđất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau :

1 Do UBND tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theoquy định tại khoản 3, khoản 4 điều 56 của luật đất đai 2003

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khithực hiện các quyền chuyển nhượng,cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất,góp vốn bằng quyền sử dụng đất.(5)

2.3.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất.

Thừa nhận giá đất và ban hành khung giá các loại đất thể hiện tính độtphá trong quan niệm của chúng ta từ xưa tới nay là đất đai không được coi làhàng hóa dù nó à một loại hàng hóa đặc biệt Sự vận đọng của quan hệ đất đaitrong cơ chế thị trường rất kiêng kị với sự can thiệp của Nhà nước bằng biệnpháp hành chính Xây dụng giá đất trên cơ sở đó để tính thuế sử dụng đất,thu

lệ phí khi chuyển quyền sử dụng đất,thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố định củadoanh nghiệp nhà nước, đó là sự can thiệp phù hợp dễ dàng được người sửdụng đất chấp nhận Xác định giá đất góp phần vào việc điều chỉnh các quan

hệ cung cầu về đất đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, đồngthời khắc phục được những nhược điểm của quan hệ giao đất, thu hồi đấttrước đây và làm cho chế độ sở hữu toàn dân được củng cố

Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếpcận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đấtthực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất

để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật Giá đất cũng làphương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sửdụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.(9)

2.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất

2.4.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất

Như đã nói ở trên giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giátrị, vì đất đai không phải là sản phẩm do con người tạo ra nên bản thân nókhông có giá trị Do đó đối với đất đai , giá cả phản ánh tác dụng của đất đaitrong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là

tư bản hóa địa tô Như vậy ta thấy cơ sở thực tiễn hình thành giá đất gồm :Địa tô, lãi xuất ngân hàng và quan hệ cung cầu

2.4.1.1 Địa tô

Trong quá trình sản xuất, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuêruộng đất của địa chủ và thuê công nhân để tiến hành sản xuất Do đó nhà tưbản phải trích một phần giá trị thặng dư do công nhân tạo ra để trả cho chủ đấtdưới hình thức địa tô Nhưng giai cấp tư sản vẫn bóc lột người công nhân đểtạo ra giá trị thặng dư, một phần sẽ nộp cho địa chủ và phần còn lại, nhà tưbản chiếm không

Giá cả ruộng đất là hình thức địa tô tư bản hoá Bởi ruộng đất đem lại địa

tô, tức là đem lại một thu nhập ổn định bằng tiền nên nó được xem như mộtloại tư bản đặc biệt Còn địa tô chính là lợi tức của tư bản đó Do vậy giá cảruộng đất chỉ là giá mua địa tô do ruộng đất mang lại theo tỷ suất lợi tức hiệnhành Nó tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức tư bản gửivào ngân hàng

C.Mác chỉ ra rằng : “ Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hìnhthành giá đất”.Để timg hiểu về địa tô ta sẽ nghiên cứu bản chất của địa tô lấy

sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội làm nên tảng

Trong xã hội tư bản chủ nghĩa, trong lĩnh vực nông nghiệp khi quan hệsản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập thì hình thành 3 giai cấp : Địa chủ, tưbản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp.Trong đó địa chủ làngười sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng ruộng đất theo ýmuốn của mình Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc chonhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê Mà muốn sử dụng ruộng đất, nhà tưbản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợpđồng, số tiền đó được gọi là địa tô Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền

sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người

sở hữu đất Để chỉ rõ bản chất của địa tô, C.Mác đã phân chia địa tô thành : + Địa tô chênh lệch

+ Địa tô tuyệt đối

- Địa tô chênh lệch : Là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu nhữngmảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như : Ruộng đất có độ màu mỡcao hơn, gần thị trường tiêu thụ hơn, giao thông vận chuyển dễ dàng hơn…Làphần lợi nhuận dôi ra ngoai lợi nhuận bình quân Địa tô chênh lệch được chiathành 2 loại : Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

Địa tô chênh lệch I : Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động như nhau trên cùng một diện tích đất bằng nhau nhưng kết quảđem lại thì khác nhau Nói chung địa tô chênh lệch I phải thuộc về chủ sở hữuđất đai vì lợi nhuận đó không phải do công lao động hay do đầu tư của nhà tưbản mang lại mà do điều kiện tự nhiên của mảnh đất đó mang lại

+ Địa tô chênh lệch II : Ngược lại với địa tô chênh lệch I thì địa tô chênhlệch II có được là do sự đầu tư về máy móc, khoa học kĩ thuật của nhà tư bảnkinh doanh nông nghiệp đem lại.

Rõ ràng địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiệncủa địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất cóđiều kiện khác nhau như độ phì nhiều, màu mỡ, vị trí Nó thể hện mức sinhlời khác nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố là tự nhiên và đầu tư

- Địa tô tuyệt đối : Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dùruộng đất tốt hay xấu Đó ũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợinhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá nông phẩm với giá

cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của nhà tư bản nông nghiệp

Tóm lại địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất

là giá trị thặng dư siêu ngạch do công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền sởhữu ruộng đất.(9)

2.4.1.2 Lãi xuất ngân hàng

Thông thường đối với những người giàu có họ sẽ không bao giờ để tiềntrong nhà,trừ những nhà kinh doanh thì nhiều người chọn cách gửi tiền vàongân hàng đó là cách đơn giản nhất để không bị mất tiền do lạm phát Tuynhiên đối với những nhà kinh doanh nói chung và những nhà kinh doanh nhàđất nói riêng thì trước khi quyết định đầu tư họ luôn tính toán đến hiệu quảkinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền lãi gửi vào ngân hàng Vìvậy ta sẽ xem xét lãi suất ngân hàng tác động thế nào đến việc hình thành giáđất(lãi suất này được tính là lãi xuất phổ biến và có thể tính bình quân trong

mộ thời gian tương đối dài)

Ta xét hai trường hợp sau :

Thứ nhất : Giả định lãi suất tiền gửi vào ngân hàng mà cao và có xuhướng tăng thì người dân và cả nhà đầu tư đề có xu hướng đem tiền của mình

gửi vào ngân hàng để hưởng mức lãi xuất Khi lãi xuất tiền gửi ngân hàng màthấp và có xu hướng giảm thì nhiều người dân và cả nhà đầu tư sẽ lựa chọnđem tiền đầu tư vào nhà đất để thu được lợi nhuân cao hơn lợi nhuận mà lãixuất ngân hàng đem lại, lúc này vì cầu tăng lên nên giá đất sẽ tăng lên.

Thứ hai : Nếu mức lợi nhuận gửi ngân hàng mà cao hơn hoặc bằng mứclợi thu được khi đầu tư vào nhà đất, lúc đó lượng tiền ‘‘ nghỉ ngơi ’’ ngoài xãhội ít hơn nên các nhà đầu tư cũng ít đầu tư vào nhà đất kéo theo giá đất giảmxuống

Với xu hướng tăng trưởng của nền kinh tế thế giới thì lãi xuất tiền gửi có

xu hướng giảm, trong khi mỗi người dân đều có nhu cầu muốn sở hữu mộtcăn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng,do đó giá đất có xuhướng ngày càng tăng lên Như vậy ta có thể thấy được lãi xuất ngân hàngảnh hưởng lớn đến giá đất

2.4.1.3 Quan hệ cung cầu

Từ khi hàng hóa được thông qua trao đổi mua bán trên thị trường thì đãhình thành nên mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa người sản xuất

và người tiêu dùng Trong đó người sản xuất(cung) thì muốn tối đa hóa lợinhuận còn người tiêu dùng(cầu) thì lại muốn tối đa hóa lợi ích Thông quaquan hệ cung cầu đã hình thành nên sự vận động của giá cả

Vì đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt : Số lượng có hạn, cố định vị trí,

có thể cải tạo được Vì vậy mà quan hệ cung cầu trong thị trường đất đai cũngdiễn biến có phần khác hơn so với quan hệ cung cầu trong thị trường của hànghóa thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất vì cungcủa đất đai về cơ bản là cố định và bất biến Trong khi dân số thế giới ngàycàng tăng nhanh thì diện tích đất đai lại không thay đổi nên giá đất ngày càngtăng cao theo nhu cầu của con người Giá đất trong một khu vực nhất định sẽđược xác định bằng các yếu tố cầu như sau : Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng

kinh tế, việc làm và thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, hệthống giao thông.

Để giải thích rõ cho việc cung – cầu tác động đến giá đất ta xem đồ thị sau :

Hình 2.1 Đồ thị thể hiện cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất

Nhìn đồ thị trên ta thấy với lượng cầu C0 tương đương lượng cung là Q0thì giá đất là G0 khi lượng cầu tăng từ C0 lên C1 mà lượng cung không đổithì giá đất tăng từ G0 lên G1=> lượng cầu mà tăng thì giá đất tăng Nếu cùngmột lượng cầu là C0 mà lượng cung lại ít chỉ ở mức Q1 thì giá cả sẽ tăng lên

từ G0 lên G0’ Từ lập luận này ta thấy cả lượng cung và lượng cầu đều có tácđộng trực tiếp đến giá đất(lượng cung thay đổi ở đây là vì ta xét trong một sốtrường hợp cụ thể hay xét lượng cung của một loại đất cụ thể thông qua việcđiều chỉnh cơ cấu sử dụng đất hay cơ cấu các loại đất)

Để phù hợp với những quy luật của nền kinh tế thì trường, chúng ta phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung - cầu cũngnhư việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vìcung - cầu được xem như hàm số của giá Vì cung - cầu làm giá đất tăng lênhay giảm đi nên quan hệ cung cầu chính là mọt trong ba cơ sở hình thành giáđất.(9)

+ Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 củaChính Phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

+ Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Tài Chính hướngdẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộcthẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

+ Căn cứ Quyết định số Số: 2843/2012/QĐ-UBND ngày 10 tháng 12năm 2012 ban hành bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang(13)

2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

2.5.1 Nhân tố thông thường

Nói đến thông thường nghĩa là những gì chung nhất Nhân tố thôngthường ảnh hưởng đến giá đất ở ở đây bao gồm các nhân tố như : nhân tố kinh

tế, nhân tố xã hội, nhân tố nhân khẩu, nhân tố quốc tế…

- Nhân tố kinh tế : Ngày nay tất cả các quốc gia đều ưu tiên phát triển kinh

tế, sự diễn biến của nền kinh tế có tác dụng quan trọng đối với đời sống của conngười và ảnh hưởng đến vị thế của mỗi quốc gia trên trường quốc tế Trong quátrình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng và phát triển kinh tế bền vững

thì các vật tư gia dụng đều bị ảnh hưởng bởi các chính sách của chính phủ.Ảnhhưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các mặt sau :

+ Tình trạng phát triển kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

+ Khả năng thu nhập và tiêu dùng của dân cư

+ Biến động vật giá

+ Mức lãi xuất

- Nhân tố nhân khẩu : Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của nềnkinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất thể hiện qua :+ Mật độ nhân khẩu : Mật độ nhân khẩu tăng cao thì nhu cầu sử dụng đấttăng dẫn đến giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu gia đình : Tố chất ở đây là trình độ giáo dục, tố chấtvăn hóa của nhân khẩu Thông thường những khu vực mà người dân có trình

độ văn hóa cao thì giá đất của khu vực đấy thường cao hơn và ngược lại.+ Cấu thành nhân khẩu gia đình : Sự thay đổi phương thức sinh hoạttruyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa làm cho kết cấu gia đình ngày càngnhỏ từ đó nhu cầu sử dụng đất tăng cao làm cho giá đất tăng

- Nhân tố xã hội : Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn tớigiá đất,ảnh hưởng của nhân tố xã hội đến giá đất thể hiện qua các mặt sau : + Trạng thái ổn định chính trị : Là tình trạng ổn định cục diện chính trịtrong cả nước

+ An ninh xã hội : Một khu vực có trật tự an ninh tốt thì mội người sẽcảm thấy an toàn và chấp nhận mua đất ở khu vực đó với giá cao hơn

+ Tình trạng đầu cơ vào nhà đất : Là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợidụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận

+ Tiến trình đô thị hóa : Ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu caothì giá đất tăng cao.Ở các khu vực đang phát triển nếu có tỷ lệ nhân khẩu nhập

cư cao và tiến trình đô thi thị hóa diễn ra nhanh thì giá đất ở khu vực này cũngtăng nhanh

Nhân tố quốc tế : Giá đất ở từng thời điểm cụ thể đều bị ảnh hưởng bởihoàn cảnh quốc tê tại thời điểm đó Ảnh hưởng của nhân tố này đên giá đấtthể hiện qua 2 mặt sau :

+ Tình hình kinh tế thế giới : Sự thịnh suy nền kinh tế của mỗi quốc giađều ảnh hưởng đến sự phát triển hay sự thoái trào của nền kinh tế thê giới,nền kinh tế thế giới thay đổi kéo theo giá đất cũng thay đổi theo

+ Tình hình chính trị quốc tế : Các nước có mối quan hệ tốt đẹp với nhau,giao lưu buôn bán nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, không có chiếntranh xảy gia giữa các nước trên thế giới thì có lợi cho nhà đầu tư cả trong nướclẫn nước ngoài khiến cho nhu cầu về đất tăng dẫn đến giá đất tăng (9)

2.5.2 Nhân tố khu vực

Là điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động tổnghợp tới giá đất bao gồm : Vị trí, điều kiện giao thông, cơ sợ hạ tầng, chấtlượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị Trong đó yếu tố vị trí là yếu

tố quyết định đến giá đất ở

Vị trí : Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh

tế Mỗi BĐS luô đồng thời tồn tại 2 loại vị trí : vị trí tuyệt đối và vị trí tươngđối Cả 2 loại vị trí trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị củađất, những khu đất nằm tại trung tâm đô thị hay nằm tại trung tâm của mộtkhu vực nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm tại cácvùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hayngã 3, trên các trục giao thông chính lại có giá trị cao hơn các khu đất ở khuvực khác(vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí

mang lại càng lớn thì giá đất càng cao Vì vậy xem xét ưu thế về vị trí là cực

kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất ở.(9)

2.5.3 Nhân tố cá biệ

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân củathửa đất Bao gồm : diện tích, chiều sâu, chiều rộng, hình dang, độ dốc, điềukiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoach đô thị, thời hạn sử dụng đất…vìmỗi thửa đất có các đặc điểm khác biệt nên giá đất của từng thửa cũng khácnhau

Trong các nhân tố trên nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem

là nhân tố cá biệt nhất bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao của vậtkiên trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng…

Ngoài những nhân tố ảnh hưởng trên còn có các yếu tố khác như : yếu tốtâm lý, mục đích sử dụng đất.(9)

2.6 Phương pháp xác định giá đất

2.6.1 Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới

Mỗi quốc gia có những đặc điểm, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khácnhau vì vậy công tác định giá đất cũng được tiến hành theo các phương thứckhác nhau Để hiểu rõ hơn ta sẽ tìm hiểu phương pháp định giá đất tại một sốquốc gia có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có nhiều điểm tương đồng vớinước ta :

Phương pháp định giá đất ở Malaysia(2) :

Ở Malaysia Chính phủ có sự can thiệp rất lớn vào thị trường đất, khi giáđất giảm Chính phủ bỏ tiền ra mua đất và ngược lại, khi giá đất tăng lênChính phủ bán đất cho người dân.Chính phủ thường chỉ bán đất ở cùng sâuvùng xa kém phát triển,còn các khu phố gần trung tâm thì chỉ cho thuê

Ở đây đất được coi là BĐS, vì vậy phương pháp xác định giá đất đô thịđược tiến hành theo phương pháp xác định giá BĐS Công tác định giá đấtđược tiến hành thường xuyên, định giá đất đai được xem là một nghệ thuật và

khoa học xác định giá trị tài sản cho những mục đích nhất định, trong mộtkhoảng thời gian nhất định Ba nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản gồm :nhân tố kĩ thuật, nhân tố pháp lý, nhân tố vật chất.

Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển(2) :

Ở Thụy Điển, giá đất trên thị trường được hiểu là giá có khả năng xảy ranhiều nhất trong thị trường mở ( là thị trường mà người mua và người bánkhông có mối quan hệ ràng buộc ) Giá được xác định trên cơ sở người muamua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thôngtin tốt nhất về tài sản cần bán Công tác định giá dựa trên 2 căn cứ : Các đơn

vị đóng thuế và giá trị định giá phải đạt 75% giá trị thị trường

Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụngđất đã ghi trong hợp đòng cho thuê Định giá phải dựa trên những điều kiệncho thuê trung bình của những BĐS có thể dùng để so sánh Giá thị trườngđược tính trước hết phải có sự giúp đỡ của việc mua bán những BĐS tương tựdùng để so sánh

Khi việc mua bán không đủ sức dùng để so sánh rút ra giá trị thị trườngthì sẽ định giá theo phương pháp thu nhập và sự định giá phải dựa trên cơ sởnhững yếu tố khác như : Thời gian hữu ích còn lại của ngôi nhà, lợi tức thuđược trong điều kiện đầu tư bình thường…Nếu phương pháp thu nhập không

đủ sức để xem xét thì giá thị trường sẽ được tính theo giá thành Giá thànhhiện tại được tính bằng giá thay thế đối với ngôi nhà và sự cải tạo đất, rồi lấykết quả nhân với yếu tố giảm giá Yếu tố này được tính bằng phần trăm giá trịgiữa năm xây dựng và năm thứ hai trước năm định giá

Phương pháp định giá đất ở Australia(2) :

Ở Australia giá đất thì trường thường tương đối ổn định Biến động giáđất trên cơ sở có sự kế thừa, những người mua, bán nhà và đất dều dựa trêngiá của những tài sản tương tự đã bán trên thị trường ( phương pháp so sánh).Hoạt động định giá đất rất khoa học và bao trùm lên toàn bộ lãnh thổ, cơ quan

định giá có nhiệm vụ định giá để giúp người dân xác định giá cả chuyểnnhượng trên thị trường, chính vì vậy mà mọi sự mua bán đều thông qua cơquan định gia Cơ quan định giá của Australia có 2 bộ phận :

* Bộ phận định giá BĐS gồm : Định giá BĐS vùng đô thị và định giáBĐS vùng nông thôn

* Bộ phận dịch vụ tổng hợp : Bộ phận này có nhiệm vụ thỏa mãn mọiyêu cầu của khách hàng bằng việc khai thác thông tin đã được lưu trữ

2.6.2 Phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam

Các văn bản pháp luật quy định công tác định giá đất đai ở nước ta :Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của chính phủ về sửa đổi

bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ tài chính về hướngdẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Trong đó cụ thể quy định 4 phương pháp xác định giá đất được áp dụngtại Việt Nam bao gồm :

Phương pháp so sánh trực tiếp(1) :

Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất ở nước ta Việc định giátheo phương pháp này là xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tíchcác mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trườngcủa từng loại đất (về loại đất,diện tích,loại đô thị,loại đường phố và vị trí ) để

so sánh xác định giá trị của thửa đất loại đất cần định giá Phương pháp nàyđòi hỏi sự kế thừa trước đó đã có những thửa đất có đặc điểm gần giống vớithửa đất hiện tại cần định giá

Trình tự tiến hành:

Bước 1 : Khảo sát và thu thập thông tin

Xác định địa điểm thửa đất, khu đất trống được so sánh với thửa đất, khuđất cần định giá để thu thập thông tin.

Thời gian thu nhập thông tin

Những thông tin cần thu nhập : Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện

về kết cấu hạ tầng, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, thờigian, điều kiện giao dịch, chuyển nhượng và thanh toán

Điều kiện của thông tin : những thông tin trên đây phải được thu nhập từkết quả giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trườngtrong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 điều 1 Nghị định số123/2007/NĐ-CP

Bước 2 : So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát,thu thập được ở bước 1 tiến hànhtổng hợp phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khácnhau giữa các thửa đất, khu đất đem ra so sánh với thửa đất, khu đất cần địnhgiá.Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác nhau về giá đểtính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3 : Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửađất, khu đất đem so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Giá ước tính củathửa đất, khu đất cần định giá được tính như sau :

Bước 4 : Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy giá trungbình của các mức giá từ 3 đên 5 thửa đất, khu đất so sánh đã được tính toánđiều chỉnh

Phương pháp thặng dư(1) :

Là phương pháp xác định giá của thửa đất, khu đất trống có tiềm năngphát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sửdụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS

Trình tự tiến hành :

Bước 1 : Xác định mục đích sử dụng đất tốt nhất và hiệu quả nhất củathửa đât, khu đất dựa vào các căn cứ sau :

Đặc điểm của thửa đất

Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xâydựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.Bước 2 : Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS

Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phânlô,…dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Bước 3 : Ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4 : Xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính của thửa đất = tổng giá trị phát = chi phí phát triển

Phương pháp chiết trừ(1) :

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đấtbằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS.Trình tự tiến hành :

Bước 1 : Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS đãchuyển nhượng thành công, mà thửa đất của BĐS đó có những đặc điểmtương tự với thửa đất cần định giá ( vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạtầng,đặc điểm pháp lý, giá cả ….)

Bước 2 : Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trênđất ( nhà cửa, vạt kiến trúc, cây lâu năm ) của các BĐS nói trên

Bước 3 : Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư trên đất.

Giá trị hiện tại của

các tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mớitại thời điểm định giá -

Phần giá trịhao mònTrong đó : + Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằngchi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tươngđương với các sản phẩm hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trênđất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp và mức lãihợp lý cho ngươi đầu tư xây dựng

+ Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình

Giá trị của thửa đất

Đơn giá của thửa đất =

Diện tích của thửa đất

Bước 5 : Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửađất của BĐS nói trên, tiến hành điều chỉnh giá của các thửa đất của các BĐS.Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân củacác đơn giá đã điều chỉnh của các BĐS đó

Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập

thuần túy thu được hằng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi xuất tiềngửi tiết kiệm một năm ( tính đến thời điểm xác định giá đất ) của loại tiền gửi

VND kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi xuấttiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn(1).

Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thìtổng thu nhập được tính như sau :

+ Đối với đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thunhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuấtnói trên của thửa đất thu được hằng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sởdoanh thu hằng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy đặcđiểm của từng loại cây

Bước 2 : Tính tổng chi chi phí hằng năm để hình thành tổng thu nhập.Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau : thuế sử dụngđất, chi phí đầu tư cải tạo,chi phí sản xuất khác Các khoản chi phí này tínhtheo các quy định hiện hành của nhà nước, khoản chi phí nào không có quyđịnh của nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương

mà cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả

Bước 3 : Xác định thu nhập thuần túy hằng năm theo công thức sau : Thu nhập thuần

túy hằng năm =

Tổng thu nhập hằngnăm đã tính ở bước 1 -

Tổng chi phí đãtính ở bước 2

Bước 4 : Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau :

Giá đất ước tính =

Thu nhập thuần túy hằng năm thu được từ

thửa đấtLãi xuất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt

Nam hạn 12 tháng

2.6.3 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

Để xác định được đúng giá đất cần áp dụng các phương pháp nêu trên,tuy nhiên không phải lúc nào cũng có thể áp dụng các phương pháp trên vìvậy để sử dụng các phương pháp định giá cần có các điều kiện như sau :Khi áp dụng các phương pháp định giá đất các thông tin, số liệu cần thiếtđều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phảiphân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ chính xác cao.Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu thì có thể áp dụng cảbốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếplàm phương pháp chủ đạo và định hướng cho 3 phương pháp còn lại

Trong trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phươngpháp để xác định giá đất :

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thịtrường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thấtthường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường.+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương phápxác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do chínhphủ quy định tại khoản 5 điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ – CP

Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị củathửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá hàng loạt cho từng vị trí đất

2.7 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay

Luật đất đai 2003 đã ổ sung nhiều điều luật mới quan trọng, trong đótrọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm Pháp luật, quy hoạch,tài chính và hành chính cho phù hợp cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hộinhập kinh tế quốc tê Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồmcác nội dung chính như : Hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồmgiá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đaitrong cơ chế thị trường (điều 54 và điều 55), giá đất do nhà nước quy địnhphải phù hợp với giá đất trên thị trường (điều 56)

Trên thực tế khi triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật

đã quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp với giá đất được hình thànhtrên thị trường nhưng quy định này không được thực hiện đầy đủ ở hầu hếtcác địa phương Mặt khác các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đấtthấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình Tronghoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 171/2006/NĐ – CP ngày27/01/2006 về sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thihành luật đất đai và Nghị định số 178/2004/NĐ – CP về việc chuyển công tyNhà nước thành công ty cổ phần trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xácđịnh giá đất phù họp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất cóthu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền

sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước ( Khoản 2 điều 4,khoản 1 điều 5 và điều 6 ) Quy định này lại được thể hiện một lần nữa trongnội dung của Nghi định số 123/2007/NĐ – CP về sửa đổi bổ sung một số điềucủa Nghị định sô 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xácđịnh giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/1007

Bộ Tài Nguyên và Môi Trường cùng với bộ Tài chính đã ban hànhnhiều thông tư hướng dẫn bao gồm :

Thông tư số 114/2004/TT – BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiệnNghị định số 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Thông tư số 80/2005/TT – BTC gày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạnglưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đấttheo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 củaChính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Thông tư số 17/2006/TT – BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 101/2005/NĐ – CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá.Thông tư số 145/2007/TT – BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiệnNghị định số 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ –

CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ xung một số điều của Nghiđịnh 188/2004/NĐ – CP

Thông tư liên tịch số 145/2007/TTLT – BTNMT – BTC ngày08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định ban hành bảng giá đất và điềuchỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuọctrung ương

Bên cạnh việc xây dụng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ

sở Luật Đất Đai, Quốc hội khóa XI đã thông qua luật kinh doanh bất động sảnngày 29/06/2006, trong đó quy định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giábất động sản Sau đó Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ – CPngày 15/10/2007 quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất độngsản.Bộ Tài Chính và Bộ Xây Dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt độngcung cấp dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản cụ thể gồm :

Thông tư số 36/2006TT – BTC ngày 28/04/2006 hướng dẫn về điều kiệnthủ tục cấp phép hoạt động đăng kí dịch vụ tư vấn về đất đai(hướng dẫn theoLuật Đất Đai).

Quyết định số 29/2007/QĐ – BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hànhkhung đào tạo, bòi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bấtđộng sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS và được đính một số điểmbằng quyết định số 1048/QĐ – BXD ngày 14/12/2008(hướng dẫn theo luậtKinh Doanh BĐS).(10)

PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

Đề tài Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

ở được thực hiện trên địa bàn xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Gianggiai đoạn 2011 – 2013

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

3.2.1 Địa điểm

Tại UBND xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang

3.2.2 Thời gian tiến hành

Thời gian thực hiện từ 20/1/2014 đến 30/4/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội

* Điều kiện tự nhiên.

- Vị trí địa lý

- Địa chất thổ nhưỡng

- Khí hậu

- Thủy văn, Tài nguyên nước

- Tài nguyên khoáng sản

- Tài nguyên rừng

* Điều kiện kinh tế xã hội

- Dân số, dân tộc, lao động

- Giáo dục và đào tạo

- Tiềm năng đất đai của xã

3.3.3 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân

- Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn xã

- Giá đất ở quy định trên địa bàn xã Minh Tân

3.3.4 Sự biến động giá đất trên địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 2011-2013 3.3.5 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Phân tích việc thiết lập khung giá đất hàng năm của Nhà nước

- Phân tích các nguyên nhân dẫn tới biến động về giá đất trên thị trường

- Đưa ra và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đên giá đất ở

3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đên giá đất ở trên địa bàn

xã Minh Tân

3.3.7 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai và giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn 6 đường phố đại diện cho các tuyến đường của xã MinhTân.Những tuyến đường này mang tính chất đại diện cho phát triển kinh tế xãhội Các tuyến đường được lựa chọn bao gồm :

1/ Đoạn đường từ Km18 giáp với xã Thuận Hòa - Trung tâm xã (Km22)2/ Đoạn đường từ Trung tâm xã Km23 – Km25 ( Cầu trắng)

3/ Đoạn đường từ Km 25-Km31

4/ Đoạn đường từ Đường rẽ QL4c vào thôn Bản Hình

5/ Đoạn đường trong thôn Tân Sơn.(9)

3.4.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn

- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đấttrên thị trường tự do

- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân(PRA).(9)

3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

Thu thập các tài liệu về :

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực, các tài liệu liên quanđến giá đất ở tại xã Minh Tân - Vị Xuyên – Hà Giang, tài liệu về tình hìnhchuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

- Điều tra giá đất chuyển nhượng thực tế bằng hình thức phát triển phiếuđiều tra.(9)

3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu

- Sau khi thu thập được số liệu thực tế sử dụng các phần mềm tin học để

xử lý số liệu.(9)

3.4.5 Phương pháp chuyên gia

- Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnhvực có liên quan.(9)

3.4.6 Phương pháp so sánh

Đây là phương pháp so sánh giá đất quy định với giá thị trường để rút ranhận xét So sánh các thửa đất có đặc điểm tương tự để phân tích các yếu tốảnh hưởng đến giá đất.(9)

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường

4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý

Xã Minh Tân nằm cách trung tâm Thành phố Hà Giang 13 km về phía Bắc

- Phía Đông giáp xã Thuận Hoà – Vị Xuyên, Xã Quyết Tiến HuyệnQuản Bạ

- Phía Nam giáp xã Phong Quang – Vị Xuyên

- Phía Tây giáp xã Thanh Thuỷ, Ma Ly Pho TQ và xã Tả Ván HuyệnQuản Bạ

- Phía Bắc giáp xã Tùng Vài – Quản bạ

- Mỗi liên hệ vùng, về đơn vị hành chính, xã Minh Tân được chia thành

14 thôn bản

Tổng chiều dài đường biên giới 11 km, có 11 cột mốc chính ( từ mốc

268 đến 278) và 6 cột mốc phụ

 Địa chất thổ nhưỡng:

Là một xã bán đồng bằng có hướng dốc chủ yếu từ Tây Bắc xuống ĐôngNam Nhìn chung địa hình của xã thuận lợi cho giao thông cũng như sản xuấtcông nghiệp và nông nghiệp

 Khí hậu.

- Xã Minh Tân thuộc vùng khí hậu nhiệt đới ẩm, có 2 mùa rõ rệt mùamưa có mùa khô Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đên tháng 9, nhiệt độ trungbình 28,3oC mùa khô kéo dài từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, nhiệt độ trungbình 15,8oC Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm là 22,5oC

 Thuỷ văn – Tài nguyên nước:

- Hệ thống sông ngòi tương đối phong phú trên địa bàn xã, các dòng suốilớn nhỏ đều bắt nguồn từ khe núi cao chảy xuống, độ dốc lớn, lưu vực cácsông khá nhiều Nguồn nước ngầm tương đối dồi dào cung cấp nước sinh hoạt

và sản xuất của người dân Những năm gần đây nạn phá rừng bừa bãi và domưa tập trung vào tháng 5- 9 dẫn đến hiện tượng sạt lở, lũ quét xói mòn ảnhhưởng không nhỏ đến năng suất cây trồng và đời sống nhân dân

- Tài nguyên nước địa bàn xã Minh Tân có suối Bắc Xum chảy qua,nguồn nước ngầm vô cùng phong phú Bên cạnh đó, với nhiều lưu vực lớnnhỏ khác nhau, bắt nguồn từ các rừng đầu nguồn chảy về từ khu bảo tồn thiênnhiên Phong Quang và rừng đầu nguồn của xã hiện có một đập nước Tân sơnkhoảng 5.500 m2

- Nguồn nước mặt chủ yếu là 2 con suối chảy qua trung tâm xã và thônBản Hình Ngoài ra nước cũng tập trung tại các ao nằm trong khu dân cư chủyếu được cung cấp bởi nước mưa Các nguồn nước trên đủ để cung cấp tướitiêu cho người dân trong quá trình sản xuất Tuy nhiên thì nguồn nước ở khu

vực trung tâm xã đang bị ô nhiễm vì tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, vìvậy cần phâỉ sớm có biện pháp ngăn chặn vấn đề này.(17)

4.1.1.2 Tài nguyên khoáng sản

 Tài nguyên đất :

Xã Minh Tân huyện Vị Xuyên với tổng diện tích đất tự nhiên là:2.814,34 ha Trong đó đất đất nông nghiệp là 2.554,0 ha chiếm 90,74%, đấtphi nông nghiệp là 204,32 ha chiếm 7,25% đất chưa sử dụng là 56,02 hachiếm 2,01% Nhìn chung tài nguyên đất của xã đều được phát triển trên nềnphù sa cổ, phù hợp cho phát triển nông nghiệp lúa nước, kết cấu đất của xã rấttốt nên thuận lợi để xây dựng cơ sở hạ tầng, và các công trình kiến trúc

 Tài nguyên rừng : Toàn xã có 1054,3 ha đất lâm nghiệp chiếm 37.46%

tổng diện tích đất tự nhiên của xã Xã có nhiều loại cây gỗ quý và giá trị cao nhưĐinh, Lim, Nghiến, độ che phủ của xã đạt 84.7%(Báo cáo tổng kết kinh tế - xãhôi UBND xã Minh Tân 2013)

 Tài nguyên nhân văn :

Xã minh tân là một xã hiếu học có truyền thống lâu đời vì vậy dân tríngười dân khá cao Toàn xã có 1 tiến sĩ, 5 thạc sĩ, 37 cử nhân và kĩ sư ngoài

ra còn có nhiều người đã tốt nghiệp các trường cao đẳng và trung cấp Vìtrình độ dân trí khá cao nên đời sống của người dân cũng được nâng cao nhất

là từ năm 2011 Hiện nay xã có 2.107 hộ với 9481 nhân khẩu bao gồm 107 hộgiàu, 279 hộ khá, 1334 hộ trung bình và 387 hộ nghèo Người dân có kinhnghiệm trong sản xuất và kinh doanh vì vậy đây sẽ là nguồn lực thúc đẩy pháttriển kinh tế của toàn xã.(17)

4.1.1.3 Thực trạng môi trường

Hiện nay hầu hết các quốc gia trên thế giới đều ưu tiên phát triển kinh tế

vì vậy mà đời sống về mặt kinh tế của người dân được cải thiện và nâng cao.Tuy nhiên cùng với sự phát triển của nền kinh tế là “vấn nạn” ô nhiễm môi

trường Tại xã Minh Tân mặc dù độ che phủ khá cao nhưng ở trung tâm xã thìmôi trường đang bị ô nhiễm cả về đất, nước và không khí.

Trong những năm gần đây đi cùng với sự phát triển khoa học công nghệsản xuất nông nghiệp ngày càng mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn so vớinhững năm trước đây Tuy nhiên điều này cũng đi đôi với việc môi trườngsinh thái cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong đó có môi trường đất Ngườinông dân sử dụng quá nhiều phân bón hóa học và thuốc trừ sâu trong sản xuấtnông nghiệp trong những năm gần đây đã làm môi trường đất ngày càng suythoái Hoạt động phi nông nghiệp cũng thải nhiều chất thải làm gây ô nhiễmmôi trường đất điều này đòi hỏi UBND xã phải có biện pháp ngăn chặn kịpthời để khôi phục lại đất sản xuất cho người dân

Hiện nay ở một số ao hồ trên địa bàn của xã đang có hiện tượng bị ônhiễm, nguyên nhân của vấn đề này là do nước thải sinh hoạt của người dânkhông được xử lý mà đổ trực tiếp ra môi trường gây ô nhiễm môi trường nướcmặt và gây ra mùi khó chịu cho những người xung quanh, có thể dẫn đến một

số bệnh tật cho gười dân

 Môi trường không khí :

Từ năm 2007 xã đã có nhiều chương trình trồng rừng, cây xanh đườngphố, hiện nay độ che phủ của xã khá cao 84.7% người dân trong xã có ý thứccao trong việc bảo vệ môi trường cũng như ý thức vứt rác đúng nơi quy địnhnên môi trường của xã là một nơi lý tưởng cho khách du lịch dừng chân.Cũng vì môi trường ở đây khá tốt nên tỉ lệ nhập cư của xã cũng khá cao.(16)

4.1.2 Thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

 Tăng trưởng kinh tế

Từ năm 2010 Cao nguyên đá Đồng Văn chính thức được UNESCO côngnhận là công viên địa chất toàn cầu thì lượng du khách trong nước cũng nhưnước ngoài đến du lịch trên Đồng Văn ngày càng tăng Năm 2011 lượngkhách đến thăm là 300.000 người, năm 2012 lượng khách đến du lịch là417.000 người tăng 39% so với năm 2011, năm 2013 lượng khách tăng lên là520.000 người Xã Minh Tân là xã có địa hình tương đối bằng phẳng, là nơigiao lưu buôn bán giữa thành phố Hà Giang với các huyện Quản Bạ, ĐồngVăn, Mèo Vạc và với Trung Quốc vì vậy mà ở đây đã trở thành điểm buônbán hàng hóa và điểm dừng chân cho khách du lịch Cao Nguyên Đá ĐồngVăn và Núi Đôi Quản Bạ Theo số liệu của UBND xã thì tốc độ tăng trưởngkinh tế của xã hằng năm đều có sự thay đổi năm sau tăng hơn năm trước :năm 2011 tổng thu của toàn xã là 8,72 tỷ đồng trong đó công nghiệp - dịch vụ

- thương mại đạt 3,52 tỷ đồng chiếm 40,37% , nông nghiệp đạt 5,2 tỷ đồngchiếm 59,63%, Năm 2013 tổng thu của toàn xã là 10,49 tỷ đồng tăng 1,77 tỷđồng trong đó công nghiệp - dịch vụ - thương mại đạt 4,74 tỷ đồng chiếm45,18%, nông nghiệp đạt 5,75 tỷ đồng chiếm 54.82%

(Nguồn: Báo cáo tổng kết tình hình kinh tế - xã hội năm 2011 và năm

2013 của UBND xã Minh Tân).(16)

 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Xã Minh Tân được quy hoạch thành Thị Trấn vào năm 2015 vì vậy màĐảng bộ và nhân dân trong xã luôn quyết tâm xây dựng xã thành một trongnhững xã phát triển nhất của huyện Vị Xuyên Theo số liệu về tăng trưởngkinh tế ta thấy cơ cấu kinh tế của xã có sự chuyển biến nhanh và tích cực theohướng giảm dần tỉ trọng ngành nông nghiệp từ 59,63% năm 2010 xuống còn54,82% năm 2013 và tăng tỉ trọng của ngành công nghiệp - dịch vụ từ 40,37%lên 45,18%