Nghiên Cứu Biến Động Giá Đất Và Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Thành Phố

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VIỆT CƯỜNG NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VIỆT CƯỜNG NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Quý THÁI NGUYÊN - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tôi xin cam đoan thông tin trích luận văn ghi rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Việt Cường ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập nghiên cứu thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp Để có kết này, nỗ lực thân, tơi ln nhận giúp đỡ tận tình nhà trường Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới: Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Phòng Quản lý Đào tạo sau đại học tồn thể thầy giáo, giáo tận tụy hướng dẫn suốt thời gian học tập thời gian thực tập tốt nghiệp Đặc biệt tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới giáo TS Vũ Thị Q tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi q trình thực hoàn thành luận văn Trong thời gian nghiên cứu, nhiều lý chủ quan khách quan hạn chế mặt thời gian nội dung luận văn khơng tránh khỏi sai sót Tơi mong nhận đóng góp thầy, giáo để đề tài hồn thiện Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Việt Cường iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG BIỂU vi DANH MỤC CÁC HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài 3 Ý nghĩa đề tài Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý công tác định giá đất 1.4 Đánh giá chung rút từ tổng quan tài liệu 16 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 2.1 Đối tượng nghiên cứu 18 2.2 Phạm vi nghiên cứu 18 2.3 Nội dung nghiên cứu 18 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý - sử dụng đất địa bàn TP Việt Trì năm 2017 18 2.3.2 Giá đất quy định chung phạm vi nước địa bàn TP Việt Trì 18 2.3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn TP Việt Trì giai đoạn 2013-2017 18 2.3.4 Đề xuất định hướng số giải pháp 19 2.4 Phương pháp nghiên cứu 19 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 19 iv 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 19 2.4.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích 21 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 22 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn TP Việt Trì, tỉnh Phú Thọ năm 2017 22 3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên 22 3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội TP Việt Trì năm 2017 26 3.2 Thực trạng giá đất địa bàn TP Việt Trì 34 3.2.1 Giá đất theo quy định phạm vi nước 34 3.2.2 Giá đất địa bàn TP Việt Trì 34 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn TP Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2013 - 2017 46 3.3.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người 46 3.3.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 47 3.3.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền ô đất đến giá đất 51 3.3.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất 53 3.3.5 Ảnh hưởng sở hạ tầng đến giá đất 55 3.3.6 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố đến giá đất 55 3.3.7 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 57 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 60 Kết luận 60 Đề nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 PHỤ LỤC 65 v DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt STT Nghĩa từ, cụm từ viết tắt BĐS Bất động sản CNH – HĐH Cơng nghiệp hóa – đại hóa CP Chính phủ ĐTH Đơ thị hóa GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng Gqđ Giá định Gtt Giá thị trường KCN Khu công nghiệp KTXH Kinh tế xã hội 10 NĐ Nghị định 11 QĐ Quyết định 12 TN&MT Tài nguyên môi trường 13 TP Thành phố 14 TT Thông tư 15 UBND Ủy ban nhân dân 16 VT Vị Trí vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 TP Việt Trì 32 Bảng 3.2: Khung giá đất Nhà nước quy định 34 Bảng 3.3: Bảng giá đất theo vị trí đường, phố trung tâm 37 Bảng 3.4: Giá đất theo VT đường, phố cận trung tâm 40 Bảng 3.5: Giá đất theo VT đường, phố xa trung tâm 43 Bảng 3.6: Tình hình biến động dân số GDP/đầu người giai đoạn 2013-2017 46 Bảng 3.7: Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 48 Bảng 3.8: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền ô đất đến giá đất 51 Bảng 3.9: Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất giai đoạn 2013-2017 54 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu đất đai 17 Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành TP Việt Trì 22 Hình 3.2: Mức độ ảnh hưởng vị trí ba tuyến Đường Hùng Vương, đường Nguyệt Cư, đường Âu Cơ 50 Hình 3.3: Mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền tới giá đất 53 Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất 54 Hình 3.5: Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 56 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nước, thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nước Do vậy, quản lý đất đai nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lược Đảng Nhà nước ta, mục tiêu quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất chế độ Sự phát triển xã hội, trình CNH - HĐH đất nước, chế thị trường định hướng XHCN bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hố, đất đai yếu tố quan trọng Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hố, đại hố đất nước đòi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất cơng cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Những vấn đề định giá đất bất động sản quan tâm; Đặc biệt với nước ta, trình đổi kinh tế, chế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào 52 Các lô đất tuyến đường Hùng Vương với độ rộng mặt tiền < 5m giá trung bình thấp 30,0 triệu đồng/m2, giá trị đất có động rộng mặt tiền từ 5m - 7m có mức trung bình 35,0 triệu đồng/m2 cho giá tốt khu vực, độ rộng mặt tiền phụ hợp với mục đích kinh doanh, mở cửa hàng bn bán, văn phòng đại diện xem khoảng dễ bán tuyến đường, khoảng cách mặt tiền lại đất có độ rộng lớn 7m giá đất trung bình lớn 38,0 triệu đồng/m2 Tuyến đường Nguyệt cư với độ rộng mặt tiền < 5m giá trung bình 20,0 triệu đồng/m2, giá trị đất có động rộng mặt tiền từ 5m - 7m có mức trung bình 23,0 triệu đồng/m2, lại đất có độ rộng lớn 7m giá đất trung bình lớn 26,0 triệu đồng/m2 Tuyến đường Âu với độ rộng mặt tiền < 5m giá trung bình 9,0 triệu đồng/m2, giá trị đất có động rộng mặt tiền từ 5m - 7m có mức trung bình 10,75 triệu đồng/m2, lại đất có độ rộng lớn 7m giá đất trung bình lớn 13,0 triệu đồng/m2 Trên đoạn đường, phố tiến hành điều tra, nhóm VT1 tuyến đường chịu ảnh hưởng yếu tố chiều rộng mặt tiền rõ rệt Vì vị trí mặt đường, mặt tiền ô đất rộng thuận lợi cho kinh doanh buôn bán, lợi nhuận cao cho người sử dụng Với chiều dài ô đất đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp đất có chiều rộng mặt tiền lớn Hình 3.3 mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền tới giá đất 53 Hình 3.3: Mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền tới giá đất 3.3.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất Do q trình thị hóa tăng nhanh năm trở lại nhu cầu đất ngày tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, TP Việt Trì năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hồn thành có thay đổi lớn Để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, lựa chọn 02 tuyến đường quy hoạch địa bàn TP giai đoạn 2013 - 2017, dự án hoàn thành giao xong: tuyến đường Quang Trung (đường Hòa Phong cũ) tuyến đường Tiên Dung Dựa phương pháp thu thập số liệu, điều tra, vấn theo mẫu phiếu tiến hành điều tra hai khu vực Kết điều tra thể bảng sau: 54 Bảng 3.9: Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất giai đoạn 2013-2017 Đơn vị: Triệu đồng/m2 Tên dự án Tuyến Giá Trước quy Sau quy Chênh đường đất hoạch hoạch lệch (lần) Gtt 14,0 34,0 2,43 Gqđ 5,5 11,0 2,0 Gtt 12,5 37,5 3,0 Gqđ 5,0 9,5 1,9 Dự án đường Hòa Quang Phong kéo Trung dài Dự án công viên Văn Lang Tiên Dung (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) Mức độ ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất thể hình 3.4 đây: Triệu đồng/m2 40 35 30 25 20 15 10 Đường Quang Trung Đường Tiên Dung Gqđ Gtt Trước quy hoạch Gqđ Gtt Sau quy hoạch Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất 55 3.3.5 Ảnh hưởng sở hạ tầng đến giá đất Để đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất, lựa chọn số ô đất tuyến đường, khác khoảng cách đến cơng trình cơng cộng phục vụ dân sinh như: bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, chợ lớn… so sánh hai tuyến đường giao khác yếu tố sở hạ tầng thể rõ VT1 Ở đường phố người dân tập trung vào việc tìm lơ đất có khả sinh lợi cao Ví dụ: Lơ đất gần bệnh viện phù hợp kinh doanh hiệu thuốc, thiết bị y tế, phòng khám đa khoa, thực phẩm cho người bệnh Ta thấy nhóm đường phố trung tâm Đường Hùng Vương có giá cao đường Quang Trung sở hạ tầng đầu tư mạnh, đường giao thông rộng rãi, doanh nghiệp đầu tư nhiều vào xây dựng cơng trình lớn như: Trung tâm thương mại Vincom, khách sạn Mường Thanh Luxury Phú Thọ, nhà hàng cao cấp,…đã đẩy giá đất lên cao so với trước Còn đường Quang Trung thuộc đường trung tâm TP chiều rộng đường rộng rãi cơng trình lớn hơn, tập trung nhiều nhà hàng ăn uống quy mô vừa nhỏ, năm 2017 TP bắt đầu thực dự án xây dựng trung tâm thương mại đường này, giá đất vài năm tới có thay đổi đáng kể Các cơng trình lớn hầu hết nằm VT1 tuyến đường lơ đất VT1 có giá cao VT2, lơ đất VT2 có giá cao VT3 Như vậy, so sánh vị trí đoạn đường tuyến đường với thấy mức độ thuận tiện sinh hoạt có ảnh hưởng lớn đến giá đất, mẫu điều tra khác thị trường phản ánh quy luật giảm giá đất tương ứng với khoảng cách đến cơng trình cơng cộng nằm đoạn đường phố đó, yếu tố định đến chất lượng sống người dân khu vực đường, phố 3.3.6 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố đến giá đất Qua thu thập số liệu điều tra vấn mức độ ảnh hưởng số yếu tố đến giá đất TP Việt Trì Căn vào việc yếu tố tác động đến lô đất khiến giá đất biến động nhiều có ảnh hướng đến giá đất 56 Sau xử lý số liệu, ta kết đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố thơng qua hình 3.6 với tỷ lệ chênh lệch yếu tố: Dân số GPD/đầu người Vị Trí 13% 24% Chiều rộng mặt tiền 29% Dự án quy hoạch 19% Cơ sở hạ tầng 15% Hình 3.5: Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất (Nguồn: Số liệu thu thập, điều tra vấn) Qua biểu đồ hình 3.6 ta thấy yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất yếu tố vị trí, chiếm 29% mức độ ảnh hưởng đến giá đất Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu nói vị trí kinh tế, vị trí cụ thể đối tượng định giá TP Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát, hai loại vị trí nói có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị đất Những khu vực đất nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn khu đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao khu đất nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua thấy khả sinh lời yếu tố vị trí mang lại cao dẫn đến giá trị đất lớn so với yếu tố lại Sau tới yếu tố sở hạ tầng, chiếm 24% mức độ ảnh hưởng đến giá đất Về điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội mang tính 57 chất cộng hưởng làm tăng giá trị đất, đời sống người dân ngày nâng cao, nhu cầu điều kiện sống, an sinh xã hội đa dạng hơn, khả sinh lợi lô đất tăng cao Cuối yếu tố dân số GDP/đầu người ảnh hưởng so với bốn yếu tố lại, chiếm 13% Đây yếu tố tác động chung lên tất lô đất, tuyến đường địa bàn TP Việt Trì Yếu tố dân số phản ảnh nhu cầu cần mua đất thị trường Nhu cầu mà tăng lên, cung không đủ cầu dẫn đến giá đất tăng lên 3.3.7 Đánh giá chung yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất tuyến đường thuộc địa bàn TP Việt Trì, tỉnh Phú Thọ ta thấy có yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất ở: yếu tố dân số GDP/đầu người, yếu tố vị trí, yếu tố chiều rộng mặt tiền, yếu tố dự án quy hoạch, yếu tố sở hạ tầng Trong đó, yếu tố dân số GPD/đầu người ảnh hưởng đến giá đất TP Việt Trì, dân số tăng, nhu cầu nơi tăng, cung không đủ cầu dẫn đến giá đất tăng lên Tiếp đến tùy theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, đường phố có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng yếu tố vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền ô đất, hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Những đất ngõ, ngách, hẻm đường phố giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, mơi trường tự nhiên xã hội Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng mơi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư Các yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất ở, khiến cho giá đất thực tế chênh lệch nhiều so với giá đất Nhà nước quy định Sự 58 chênh lệch lớn gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, 3.3.8 Giải pháp Từ kết phân tích số liệu đề tài, thấy yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mức chênh lệch giá đất theo quy định giá đất thị trường chuyển nhượng lớn Qua đó, đưa giải pháp thiết thực hơn, đồng công tác định giá đất nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý định giá đất theo quy định phải đảm bảo tỷ lệ chênh lệch nhỏ so với giá đất thị trường chuyển nhượng gồm: - Cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến phù hợp với giá đất thị trường chuyển nhượng Việc điều chỉnh giá đất phải phù hợp với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện - Nâng cao lực nhận thức tin học hóa tổ chức quản lý định giá đất Cần phải thành lập tổ chức chuyên trách công tác định giá đất, đầu tư trang thiết bị đầy đủ nhằm đáp ứng nhu cầu nghiên cứu ứng dụng phương pháp thực hành việc định giá đất tổ chức có thẩm quyền - Xóa bỏ, thu hồi quy hoạch không thực tiến độ theo quy định sau giao đất, cho thuê đất, cấp GCN sử dụng đất, tránh gây lãng phí quỹ đất qua hạn chế tối đa lợi ích nhóm đầu vào bất động sản 59 - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua việc đâu giá quyền sử dụng đất cách công khai để khắc phục hạn chế giá đất chênh lệch khung giá nhà nước quy định giá đất thị trường 60 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Trong giai đoạn 2013 – 2017 địa bàn tỉnh Phú Thọ nói chung TP Việt Trì nói riêng tốc độ thị hóa diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Trên thị trường đất đai nay, giá đất xác định theo khung Nhà nước không phù hợp có chênh lệch lớn so với giá đất thị trường chuyển nhượng, gây thất thoát cho nhà nước việc nộp thuế chuyển nhượng thực giao dịch mua bán Đây vấn đề phức tạp nhà nước thực quy hoạch ảnh hưởng đến phần diện tích hộ gia đình, cơng tác đền bù giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn hộ dân khơng chấp nhận đất (bị thu hồi) nhận đền bù với giá không mong muốn (giá thị trường) Việc định giá theo quy định thị trường địa bàn nghiên cứu bất cập Giá đất địa bàn, có chênh lệch rõ khác biệt thể qua khu vực, tuyến đường, phân khúc rõ giá đất khu kinh doanh, trung tâm, so với khu đất xa trung tâm Giá đất theo quy định nhà nước thấp nhiều so với giá đất thị trường, thể qua số liệu điều tra, mức chênh lệch từ 1,1 – 4,1 lần Đây mức chênh lệch lớn, vị trí khu đất trung tâm, khu kinh doanh lớn địa bàn Qua nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn TP Việt Trì giai đoạn 2013 – 2017 Cho thấy: - Vị trí đất khác ảnh hưởng đến giá đất khác nhau: VT1 có giá đất cao VT2, VT2 có giá đất cao VT3 Vị trí ô đất tuyến đường trung tâm có giá trị cao ô đất tuyến đường cận trung tâm vị trị ô đất tuyến đường cận trung tâm có giá trị cao đất vị trí xa trung tâm 61 - Chiều rộng mặt tiền khác ảnh hưởng đến giá đất khác nhau: chiều rộng mặt tiền lớn giá đất cao, dễ nhận thấy VT1 đường giao thông - Cơ sở hạ tầng khác ảnh hưởng đến giá đất khác nhau, tuyến đường có sở hạ tầng tốt giá đất tuyến đường cao - Dự án quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất tuyến đường, trước có dự án quy hoạch giá đất tăng khơng đáng kể sau có dự án quy hoạch giá đất tăng lên từ 2,0 – 3,0 lần - Dân số GDP/đầu người ảnh hưởng đến giá đất ở, dân số tăng, thu nhập bình quân đầu người tăng dẫn đến giá đất tăng lên - Mức độ quan trọng yếu tố đến giá đất là: yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất yếu tố vị trí đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất yếu tố dân số, GPD/đầu người Đề nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn TP Việt Trì, xuất phát từ thực trạng công tác quản đất đai giá đất xin đưa số kiến nghị sau: (1) Đào tạo có định hướng chuyên nghiệp cho đội ngũ định giá, nâng cao trình độ tin học đầu tư sở vật chất nhằm đảm bảo thực tốt công tác định giá; (2) Cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường Quan tâm đến đến công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng giá đất theo quy định sát so với giá đất thị trường (3) Có giải pháp xây dựng quy trình áp dụng định giá đất hàng loạt, phục vụ việc xây dựng giá nhanh chóng hiệu (4) Cần phải phân tích lấy mẫu cụ thể nhiều trình nghiên cứu, cập nhật thông tin từ giá đất thị trường Qua xây dựng 62 khung giá đất phù hợp mức độ chênh lệch giá đất ban hành giá đất thị trường nhỏ Đặc biệt khu vực trung tâm TP thuộc tuyến đường Hùng Vương (5) Cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến phù hợp với giá đất thị trường chuyển nhượng Việc điều chỉnh giá đất phải phù hợp với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu thị cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách tồn diện 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Hải An (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định khung giá đất Theo Nguyễn Thị Mỹ Hạnh (2010), Nghiên cứu giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh, Luận văn Thạc sĩ, trường đại học Nông Nghiệp, Hà Nội Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2009), Giáo trình định giá đất bất động sản khác NXB Nông nghiệp Theo Đoàn Quang Huy đồng tác giả (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012-2013, Tạp chí khoa học & cơng nghệ 10 Theo Chu Hồi Hương (2013), Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012, Luận văn Thạc sĩ, trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên 64 11 Đỗ Thị Lan Đỗ Anh Tài (2007), Giáo trình kinh tế tài ngun đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 12 Lê Tấn Lợi (2009), Phân hạng định giá đất, Bộ môn khoa học đất quản lý đất đai - Đại học Cần Thơ, Cần Thơ 13 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất NXB Nông nghiệp 14 Theo Nguyễn Văn Phú (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, giai đoạn 20092013, Luận văn thạc sĩ, trường trường đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 15 Quốc hội 2003 Luật đất đai 2003 16 Quốc hội 2013 Luật đất đai 2013 17 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình định giá đất NXB Nông nghiệp 18 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp 19 Theo Lê Thị Thu (2010), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên 20 Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai (2005) Đề án Định giá bất động sản 21 Uỷ ban nhân tỉnh Phú Thọ (2014), Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND Phú Thọ phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 – 2019 địa bàn tỉnh Phú Thọ 22 Đặng Hùng Võ (2006) Tài liệu cho nói chuyện “Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright 65 Tỉnh: Phú Thọ PHỤ LỤC Thành phố: Việt Trì PHIẾU ĐIỀU TRA PHIẾU THU THẬP THƠNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Xin Ơng/Bà vui lòng cho biết thơng tin vấn đề (Hãy trả lời đánh dấu X vào câu trả lời phù hợp với ý kiến Ơng/Bà) I Thơng tin chủ sử dụng đất: 1.Tên chủ sử dụng đất: Năm sinh Dân tộc: Giới tính: Nam/Nữ Địa chỉ: ……………………………………………………… Nghề nghiệp CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác:…… ……… Trình độ văn hóa: ……… ……………… Thu nhập bình qn: ……………… .……… triệu đồng/năm II Thơng tin đất: Địa đất: Diện tích đất: … ………… m2 (Trong đó: Đất ở: m2, đất vườn: m2) Kích thước: Độ rộng mặt tiền: …… m Chiều sâu đất: m Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Bám Khoảng 150m – trục