3.3.5 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
- Phân tích việc thiết lập khung giá đất hàng năm của Nhà nước
- Phân tích các nguyên nhân dẫn tới biến động về giá đất trên thị trường. - Đưa ra và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đên giá đất ở
3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đên giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tânxã Minh Tân xã Minh Tân
3.3.7 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai và giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường
3.4 Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Chọn 6 đường phố đại diện cho các tuyến đường của xã Minh Tân.Những tuyến đường này mang tính chất đại diện cho phát triển kinh tế xã hội. Các tuyến đường được lựa chọn bao gồm :
1/ Đoạn đường từ Km18 giáp với xã Thuận Hòa - Trung tâm xã (Km22) 2/ Đoạn đường từ Trung tâm xã Km23 – Km25 ( Cầu trắng)
3/ Đoạn đường từ Km 25-Km31
4/ Đoạn đường từ Đường rẽ QL4c vào thôn Bản Hình. 5/ Đoạn đường trong thôn Tân Sơn.(9)
3.4.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn
- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường tự do.
- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân(PRA).(9)
3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập các tài liệu về :
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực, các tài liệu liên quan đến giá đất ở tại xã Minh Tân - Vị Xuyên – Hà Giang, tài liệu về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu
- Điều tra giá đất chuyển nhượng thực tế bằng hình thức phát triển phiếu điều tra.(9)
3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu
- Sau khi thu thập được số liệu thực tế sử dụng các phần mềm tin học để xử lý số liệu.(9)
3.4.5 Phương pháp chuyên gia
- Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan.(9)
3.4.6 Phương pháp so sánh
Đây là phương pháp so sánh giá đất quy định với giá thị trường để rút ra nhận xét. So sánh các thửa đất có đặc điểm tương tự để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.(9)
PHẦN IV
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường
4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên
•Vị trí địa lý
Xã Minh Tân nằm cách trung tâm Thành phố Hà Giang 13 km về phía Bắc. - Phía Đông giáp xã Thuận Hoà – Vị Xuyên, Xã Quyết Tiến Huyện Quản Bạ. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Phía Nam giáp xã Phong Quang – Vị Xuyên.
- Phía Tây giáp xã Thanh Thuỷ, Ma Ly Pho TQ và xã Tả Ván Huyện Quản Bạ.
- Phía Bắc giáp xã Tùng Vài – Quản bạ.
- Mỗi liên hệ vùng, về đơn vị hành chính, xã Minh Tân được chia thành 14 thôn bản.
Tổng chiều dài đường biên giới 11 km, có 11 cột mốc chính ( từ mốc 268 đến 278) và 6 cột mốc phụ.
• Địa chất thổ nhưỡng:
Là một xã bán đồng bằng có hướng dốc chủ yếu từ Tây Bắc xuống Đông Nam. Nhìn chung địa hình của xã thuận lợi cho giao thông cũng như sản xuất công nghiệp và nông nghiệp.
• Khí hậu.
- Xã Minh Tân thuộc vùng khí hậu nhiệt đới ẩm, có 2 mùa rõ rệt mùa mưa có mùa khô. Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đên tháng 9, nhiệt độ trung bình 28,3oC mùa khô kéo dài từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, nhiệt độ trung bình 15,8oC. Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm là 22,5oC.
• Thuỷ văn – Tài nguyên nước:
- Hệ thống sông ngòi tương đối phong phú trên địa bàn xã, các dòng suối lớn nhỏ đều bắt nguồn từ khe núi cao chảy xuống, độ dốc lớn, lưu vực các sông khá nhiều. Nguồn nước ngầm tương đối dồi dào cung cấp nước sinh hoạt và sản xuất của người dân. Những năm gần đây nạn phá rừng bừa bãi và do mưa tập trung vào tháng 5- 9 dẫn đến hiện tượng sạt lở, lũ quét xói mòn ảnh hưởng không nhỏ đến năng suất cây trồng và đời sống nhân dân.
- Tài nguyên nước địa bàn xã Minh Tân có suối Bắc Xum chảy qua, nguồn nước ngầm vô cùng phong phú. Bên cạnh đó, với nhiều lưu vực lớn nhỏ khác nhau, bắt nguồn từ các rừng đầu nguồn chảy về từ khu bảo tồn thiên nhiên Phong Quang và rừng đầu nguồn của xã hiện có một đập nước Tân sơn khoảng 5.500 m2
- Nguồn nước mặt chủ yếu là 2 con suối chảy qua trung tâm xã và thôn Bản Hình. Ngoài ra nước cũng tập trung tại các ao nằm trong khu dân cư chủ yếu được cung cấp bởi nước mưa. Các nguồn nước trên đủ để cung cấp tưới tiêu cho người dân trong quá trình sản xuất. Tuy nhiên thì nguồn nước ở khu
vực trung tâm xã đang bị ô nhiễm vì tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, vì vậy cần phâỉ sớm có biện pháp ngăn chặn vấn đề này.(17)
4.1.1.2 Tài nguyên khoáng sản
•Tài nguyên đất :
Xã Minh Tân huyện Vị Xuyên với tổng diện tích đất tự nhiên là: 2.814,34 ha. Trong đó đất đất nông nghiệp là 2.554,0 ha chiếm 90,74%, đất phi nông nghiệp là 204,32 ha chiếm 7,25% đất chưa sử dụng là 56,02 ha chiếm 2,01%. Nhìn chung tài nguyên đất của xã đều được phát triển trên nền phù sa cổ, phù hợp cho phát triển nông nghiệp lúa nước, kết cấu đất của xã rất tốt nên thuận lợi để xây dựng cơ sở hạ tầng, và các công trình kiến trúc.
•Tài nguyên rừng : Toàn xã có 1054,3 ha đất lâm nghiệp chiếm 37.46% tổng diện tích đất tự nhiên của xã. Xã có nhiều loại cây gỗ quý và giá trị cao như Đinh, Lim, Nghiến, độ che phủ của xã đạt 84.7%(Báo cáo tổng kết kinh tế - xã hôi UBND xã Minh Tân 2013)
•Tài nguyên nhân văn :
Xã minh tân là một xã hiếu học có truyền thống lâu đời vì vậy dân trí người dân khá cao. Toàn xã có 1 tiến sĩ, 5 thạc sĩ, 37 cử nhân và kĩ sư ngoài ra còn có nhiều người đã tốt nghiệp các trường cao đẳng và trung cấp. Vì trình độ dân trí khá cao nên đời sống của người dân cũng được nâng cao nhất là từ năm 2011. Hiện nay xã có 2.107 hộ với 9481 nhân khẩu bao gồm 107 hộ giàu, 279 hộ khá, 1334 hộ trung bình và 387 hộ nghèo. Người dân có kinh nghiệm trong sản xuất và kinh doanh vì vậy đây sẽ là nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế của toàn xã.(17)
4.1.1.3 Thực trạng môi trường
Hiện nay hầu hết các quốc gia trên thế giới đều ưu tiên phát triển kinh tế vì vậy mà đời sống về mặt kinh tế của người dân được cải thiện và nâng cao. Tuy nhiên cùng với sự phát triển của nền kinh tế là “vấn nạn” ô nhiễm môi
trường. Tại xã Minh Tân mặc dù độ che phủ khá cao nhưng ở trung tâm xã thì môi trường đang bị ô nhiễm cả về đất, nước và không khí.
• Môi trường đất
Trong những năm gần đây đi cùng với sự phát triển khoa học công nghệ sản xuất nông nghiệp ngày càng mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn so với những năm trước đây. Tuy nhiên điều này cũng đi đôi với việc môi trường sinh thái cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong đó có môi trường đất. Người nông dân sử dụng quá nhiều phân bón hóa học và thuốc trừ sâu trong sản xuất nông nghiệp trong những năm gần đây đã làm môi trường đất ngày càng suy thoái. Hoạt động phi nông nghiệp cũng thải nhiều chất thải làm gây ô nhiễm môi trường đất điều này đòi hỏi UBND xã phải có biện pháp ngăn chặn kịp thời để khôi phục lại đất sản xuất cho người dân.
• Môi trường nước :
Hiện nay ở một số ao hồ trên địa bàn của xã đang có hiện tượng bị ô nhiễm, nguyên nhân của vấn đề này là do nước thải sinh hoạt của người dân không được xử lý mà đổ trực tiếp ra môi trường gây ô nhiễm môi trường nước mặt và gây ra mùi khó chịu cho những người xung quanh, có thể dẫn đến một số bệnh tật cho gười dân.
• Môi trường không khí :
Từ năm 2007 xã đã có nhiều chương trình trồng rừng, cây xanh đường phố, hiện nay độ che phủ của xã khá cao 84.7% người dân trong xã có ý thức cao trong việc bảo vệ môi trường cũng như ý thức vứt rác đúng nơi quy định nên môi trường của xã là một nơi lý tưởng cho khách du lịch dừng chân. Cũng vì môi trường ở đây khá tốt nên tỉ lệ nhập cư của xã cũng khá cao.(16)
4.1.2 Thực trạng phát triển Kinh tế - Xã hội (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Từ năm 2010 Cao nguyên đá Đồng Văn chính thức được UNESCO công nhận là công viên địa chất toàn cầu thì lượng du khách trong nước cũng như nước ngoài đến du lịch trên Đồng Văn ngày càng tăng. Năm 2011 lượng khách đến thăm là 300.000 người, năm 2012 lượng khách đến du lịch là 417.000 người tăng 39% so với năm 2011, năm 2013 lượng khách tăng lên là 520.000 người. Xã Minh Tân là xã có địa hình tương đối bằng phẳng, là nơi giao lưu buôn bán giữa thành phố Hà Giang với các huyện Quản Bạ, Đồng Văn, Mèo Vạc và với Trung Quốc vì vậy mà ở đây đã trở thành điểm buôn bán hàng hóa và điểm dừng chân cho khách du lịch Cao Nguyên Đá Đồng Văn và Núi Đôi Quản Bạ. Theo số liệu của UBND xã thì tốc độ tăng trưởng kinh tế của xã hằng năm đều có sự thay đổi năm sau tăng hơn năm trước : năm 2011 tổng thu của toàn xã là 8,72 tỷ đồng trong đó công nghiệp - dịch vụ - thương mại đạt 3,52 tỷ đồng chiếm 40,37% , nông nghiệp đạt 5,2 tỷ đồng chiếm 59,63%, Năm 2013 tổng thu của toàn xã là 10,49 tỷ đồng tăng 1,77 tỷ đồng trong đó công nghiệp - dịch vụ - thương mại đạt 4,74 tỷ đồng chiếm 45,18%, nông nghiệp đạt 5,75 tỷ đồng chiếm 54.82%.
(Nguồn: Báo cáo tổng kết tình hình kinh tế - xã hội năm 2011 và năm 2013 của UBND xã Minh Tân).(16)
• Chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Xã Minh Tân được quy hoạch thành Thị Trấn vào năm 2015 vì vậy mà Đảng bộ và nhân dân trong xã luôn quyết tâm xây dựng xã thành một trong những xã phát triển nhất của huyện Vị Xuyên. Theo số liệu về tăng trưởng kinh tế ta thấy cơ cấu kinh tế của xã có sự chuyển biến nhanh và tích cực theo hướng giảm dần tỉ trọng ngành nông nghiệp từ 59,63% năm 2010 xuống còn 54,82% năm 2013 và tăng tỉ trọng của ngành công nghiệp - dịch vụ từ 40,37% lên 45,18%.
Với diện tích canh tác của xã rộng, nguồn lao động tại địa phương lại dồi dào, dân số của xã lại đông nên thị trường tại chỗ ổn định,trên cơ sở đó xã có điều kiện để phát triển nền kinh tế nông nghiệp theo hướng sản xuất tập trung quy mô lớn nhằm cung cấp nông sản cho địa phương cũng như một số địa phương lân cận và thâm nhập vào thị trường của thành phố Hà Giang.
Về công nghiệp - dịch vụ xã có khu chợ lớn của trung tâm xã, các ngành sửa chữa, sản xuất vật liệu xây dựng, dịch vụ kinh doanh hàng hóa ngày càng phát triển nhanh và mạnh.về du lịch xã Minh Tân là nơi giáp với huyện Quản Bạ nên du khách thường dừng chân ở đây nên đã có nhiều khách sạn và nhà nghỉ mọc lên để đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi của du khách quốc tế cũng như trong nước.
Về mặt xã hội do xã Minh Tân là nơi giao lưu buôn bán giữa thành phố Hà Giang và các huyện vùng cao nên điều kiện xã hội của địa phương có những thuận lợi cơ bản là cơ sở hạ tầng điện, đường, trường, trạm đã bước đầu được đầu tư, thuận tiện cho đi lại giao lưu văn hóa và pháp triển kinh tế đặc biệt là các ngành dịch vụ, tiểu thủ công ngiệp và du lịch. Hệ thống chính trị của xã hoạt động hiệu quả, ổn định nhân dân trong xã chấp hành tốt các chủ trương đường lối của Đảng pháp luật của Nhà nước, môi trường an ninh được đảm bảo.(16)
4.1.2.2 Tình hình dân số, lao động, việc làm và thu nhập
• Tình hình tăng dân số :
Tỷ lệ gia tăng dân số qua mỗi năm của xã lại biến động mạnh mẽ năm 2004 tỷ lệ tăng dân số của xã là 2,3% đến năm 2013 tỷ lệ này đã giảm xuống còn 1,37% để có được tỷ lệ này Đảng và nhân dân trong xã đã nỗ lực phấn đấu thực hiện tốt công tác kế hoạch hóa gia đình, sinh đẻ có kế hoạch.
Xã Minh Tân có nguồn lao động dồi dào, lực lượng trong độ tuổi lao động có trình độ và tay nghề cao. Tổng số lao động của toàn xã là hơn 4000 người chiếm 57,9%. Trong đó lao động trong ngành phi nông nghiệp là 1300 người chiếm 32,5% trong tổng số lao động ngoài ra là lao động trong lĩnh vực nông nghiệp.
Việc làm : Trong số 4000 người lao động chỉ có khoảng 700 người có trình độ và được đào tạo qua các trường lớp chiếm 17,5%.Tỷ lệ thất nghiệp của xã vẫn còn cao ( gần 1500 người trong độ tuổi lao động thất nghiệp) đó là một con số đáng báo động với một xã là nơi giao lưu buôn bán hàng hóa như xã Minh Tân.
• Thu nhập :
Trong những năm qua cùng với những chính sách, những định hướng của Đảng, của tỉnh và những nỗ lực của UBND xã Minh Tân đã giải quyết được vấn đề việc làm cho phần lớn lao động tại chỗ và lao động nhập cư. Thu nhập của người dân tăng lên khá cao năm 2011 thu nhập trung bình của xã là 1,6 triệu đồng/người/tháng đến năm 2013 con số này đã tăng lên là 2,1 triệu đồng/người/tháng.(16)
4.1.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
• Giao thông :
Hệ thống giao thông trên địa bàn xã bao gồm trục chính (QL4C) và các tuyến đường được bê tông hóa của các thôn, xóm. Các tuyến đường này về cơ bản đã đáp ứng nhu cầu đi lại của nhân dân trong xã tuy nhiên trong tương lai cần phải được nâng cấp để đảm bảo đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế của xã.
Hiện nay Bộ Quốc Phòng đang có dự án xây dựng đường giao thông từ trung tâm xã qua thôn Bản Hình đến Hoàng Lì Pả(đoạn giáp Trung Quốc) để thuận tiện cho việc bảo vệ biên giới cũng như bảo vệ cuộc sống của người dân.
Mạng lưới điện được phát triển rộng khắp trên toàn xã, hiện nay 100% số hộ được sử dụng điện lưới quốc gia đảm bảo cho quá trình sản xuất và sinh hoạt của đời sống người dân.
• Bưu chính viễn thông :
Mạng lưới bưu chính viễn thông phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, theo báo cáo kết quả kinh tế xã hội năm 2013 của UBND xã thì 91% số họ dân trong xã đều có điện thoại cố định và điện thoại di động(10). Mạng internet được lắp đặt ở trung tâm xã, Thôn Tân Sơn để phục vụ nhu cầu trao đổi thông tin của người dân trong xã.
• Cơ sở y tế :
Công tác y tế được quan tâm chú trọng,chăm sóc tốt sức khỏe cho nhân dân, Y tế của xã được tăng cường cả chuyên môn nghiệp vụ và trang thiết bị cũng như thuốc men góp phần nâng cao chất lượng khám chữa bệnh cho người dân. Do làm tốt công tác y tế cộng đồng như tiêm chủng cho trẻ em, phòng chống bướu cổ, sốt rét... nên trên địa bàn xã không có dịch bệnh xảy ra.Sức khỏe của người dân được đảm bảo tuổi thọ của người dân được cải thiện.