Là điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động tổng hợp tới giá đất bao gồm : Vị trí, điều kiện giao thông, cơ sợ hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị. Trong đó yếu tố vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất ở.
Vị trí : Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế. Mỗi BĐS luô đồng thời tồn tại 2 loại vị trí : vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Cả 2 loại vị trí trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất, những khu đất nằm tại trung tâm đô thị hay nằm tại trung tâm của một khu vực nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm tại các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục giao thông chính lại có giá trị cao hơn các khu đất ở khu vực khác(vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí
mang lại càng lớn thì giá đất càng cao. Vì vậy xem xét ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất ở.(9)
2.5.3 Nhân tố cá biệ
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất. Bao gồm : diện tích, chiều sâu, chiều rộng, hình dang, độ dốc, điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoach đô thị, thời hạn sử dụng đất…vì mỗi thửa đất có các đặc điểm khác biệt nên giá đất của từng thửa cũng khác nhau.
Trong các nhân tố trên nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt nhất bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao của vật kiên trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng…
Ngoài những nhân tố ảnh hưởng trên còn có các yếu tố khác như : yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất.(9)
2.6. Phương pháp xác định giá đất