Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình – huyện Lộc Bình – tỉnh Lạng Sơn.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HÀ THỊ VÂN Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LỘC BÌNH – HUYỆN LỘC BÌNH – TỈNH LẠNG SƠN” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : 42A - QLĐĐ Khoá học : 2010 – 2014 Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên, năm 2014 MỤC LỤC Phần 1: MỞ ĐẦU 1 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục đích nghiên cứu 2 1.3. Yêu cầu của đề tài 2 1.4. Ý nghĩa của đề tài 3 Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Cơ sở khoa học 4 2.1.1. Khái niệm, đặc điểm giá đất 4 2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 5 2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá đất 8 2.1.4. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 15 2.2. Cơ sở pháp lý 17 2.3. Cơ sở thực tiễn 18 2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai 18 2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 25 2.3.3. Xu thế biến động giá đất tại thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 29 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 30 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 30 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 30 3.3. Nội dung nghiên cứu 30 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Lộc Bình 30 3.3.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30 3.3.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình 30 3.3.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30 3.3.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30 3.3.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 31 3.4. Phương pháp nghiên cứu 31 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31 3.4.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 31 3.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường 32 3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương 33 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 33 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Lộc Bình 42 4.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 44 4.2.1. Tình hình sử dụng đất đai 44 4.2.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 45 4.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình 49 4.3.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn 49 4.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình 49 4.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 50 4.4.1. Tình hình biến động giá đất ở của thị trấn 50 4.4.2. Nguyên nhân biến động 52 4.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 53 4.5.1. Biến động dân số 53 4.5.2. Vị trí lô đất 55 4.5.3. Chiều rộng mặt tiền 58 4.5.4. Khả năng sinh lợi 59 4.5.5. Các yếu tố khác 60 4.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 62 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 64 5.1. Kết luận 64 5.2. Đề nghị 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ : Quyền sử dụng đất GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BĐS : Bất động sản HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng XHCN : Xã hội chủ nghĩa UBND : Ủy ban nhân dân TT : Thông tư NĐ : Nghị định CP : Chính phủ QL : Quốc lộ VT : Vị trí NN&PTNT : Nông nghiệp và phát triển nông thôn THCS : Trung học cơ sở BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường TTg : Thủ tướng TW : Trung ương DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Dân số, lao động của thị trấn Lộc Bình năm 2013 39 Bảng 4.2: Tình hình sử dụng đất năm 2013 44 Bảng 4.3 : Tình hình giao đất của thị trấn Lộc Bình đến năm 2013 47 Bảng 4.4: Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2011 đến 2013 50 Bảng 4.5: Giá đất ở của các loại đường phố VT1 giai đoạn 2011-2013 51 Bảng 4.6: Giá đất ở của các loại đường phố VT2 giai đoạn 2011 – 2013 51 Bảng 4.7: Giá đất ở của các loại đường phố VT3 giai đoạn 2011 – 2013 51 Bảng 4.8: Giá đất ở của các loại đường phố VT4 giai đoạn 2011 – 2013 52 Bảng 4.9: Dân số và cơ cấu lao động thị trấn Lộc Bình qua các năm 53 Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định của Nhà nước giữa các vị trí 56 Bảng 4.11 : Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế giữa các vị trí 57 Bảng 4.12 : Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất trên cùng một tuyến đường phố trung tâm (nhóm I) 57 Bảng 4.13 : Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 58 3.3.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30 3.3.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 31 3.4. Phương pháp nghiên cứu 31 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31 3.4.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 31 3.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường 32 3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương 33 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 33 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Lộc Bình 42 4.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 44 4.2.1. Tình hình sử dụng đất đai 44 4.2.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 45 4.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình 49 4.3.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn 49 4.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình 49 4.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 50 4.4.1. Tình hình biến động giá đất ở của thị trấn 50 4.4.2. Nguyên nhân biến động 52 4.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 53 4.5.1. Biến động dân số 53 4.5.2. Vị trí lô đất 55 4.5.3. Chiều rộng mặt tiền 58 4.5.4. Khả năng sinh lợi 59 4.5.5. Các yếu tố khác 60 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu đất đai càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị đất đai ngày càng lớn và giá đất ngày càng tăng. “Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “ Giá đất” được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều búc xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng quá cao và quá nhanh qua các năm. Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng gây nên sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử 2 dụng đất. Cụ thể như công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do không thỏa thuận được giá đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới giá đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất có bồi thường và giải phóng mặt bằng… Thị trấn Lộc Bình là địa bàn thuộc trung tâm huyện Lộc Bình, cũng là đầu mối giao thương của 29 xã, thị trấn trong huyện và các địa phương khác. Do đó, đây là địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển của huyện, vấn đề quản lý đất đai còn nhiều bất cập, bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố tuyến đường, khiến cho sự quản lý về đất đai của địa phương gặp nhiều khó khăn. Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình – huyện Lộc Bình – tỉnh Lạng Sơn”. 1.2. Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn. -Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. 1.3. Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính Phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài 3 nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. 1.4. Ý nghĩa của đề tài - Giúp sinh viên nắm chắc những kiến thức đã được học trong nhà trường và học hỏi kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương. Sử dụng những kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. - Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả năng tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định. - Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa ra các chính sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn. [...]... nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng e Biến động vật giá Sự biến động của vật giá ảnh hưởng đến từng người Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá. .. khí hậu; điều kiện địa hình; vị trí thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6] 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố nào Có thể thấy ngay... đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện... mật độ dân số đông, có cơ sở hạ tầng khá đồng bộ, các cơ quan, các ngành khác của huyện và thị trấn được xây dựng toàn bộ trên địa bàn trung tâm thị trấn Với sự định hướng phát triển kinh tế của thị trấn, với nhiều sự đầu tư về cơ sở hạ tầng xã hội, nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng tăng lên Theo xu thế chung, giá đất của thị trấn Lộc Bình có xu hướng tăng giá, thị trường BĐS của thị trấn cũng... nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6] 2.1.3.4 Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó a Vị trí Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu. .. động giá đất tại thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn Thị trấn Lộc Bình nằm phía Tây Bắc của huyện Lộc Bình, có đường Quốc lộ 4B đi Quảng Ninh chạy ngang qua Ngoài ra thị trấn có đường tỉnh lộ từ trung tâm huyện đi cửa khẩu Chi Ma dài 15 km, tạo điều kiện thuận lợi trong việc đi lại và giao lưu, buôn bán hàng hóa với các xã khác trong vùng Thị trấn là trung tâm giao lưu, buôn bán của huyện. .. với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6] 2.1.3.2 Nhân tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng... canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người có đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó 7 Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị. .. cao và ngược lại Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6] 2.1.3.6 Nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng vào điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất. .. cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản - Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc Quy định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn - Quyết định số 22/2011/QĐ-UBND ngày 21/12/2011 của UBND tỉnh Lạng Sơn về việc Quy định giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn - Quyết định số 18 /2010/QĐ-UBND . -Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp. HÀ THỊ VÂN Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LỘC BÌNH – HUYỆN LỘC BÌNH – TỈNH LẠNG SƠN” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP. thị trấn Lộc Bình 49 4.3.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn 49 4.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình 49 4.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình