trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013
4.5.1. Biến động dân số
•Mật độ dân số
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo
đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những
đột biến về cầu BĐS.
Bảng 4.9: Dân số và cơ cấu lao động thị trấn Lộc Bình qua các năm
Năm 2010 2011 2012 2013
1.Tổng dân số (người) 8.101 8.125 8.255 8.323 2.Tổng lao động
Trong đó:- Lao động nông nghiệp - Lao động phi nông nghiệp
3.911 2.346 1.565 3.925 2.315 1.610 4.019 2.290 1.729 4.133 2.273 1.860 (Nguồn: UBND thị trấn Lộc Bình, 2013) [12].
Qua bảng 4.9 cho thấy dân số thị trấn Lộc Bình tăng nhanh, việc này ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân, tính từ năm 2010 đến năm 2013 dân số thị trấn đã tăng 222 người.
Tốc độ tăng dân số của thị trấn được thể hiện qua biểu đồ:
Dân số gia tăng dẫn đến nhu cầu vềđất ở tăng. Thu nhập bình quân đầu người cao, đạt trung bình 12.000.000 đồng/năm. Việc này cũng có ảnh hưởng
đến sự mua bán diễn ra trên thị trường BĐS. Tại thị trấn mật độ dân số cao nhất huyện, gần 1.867 người/km2 năm 2011, phân bố tương đối đồng đều. Làm cho giá đất của thị trấn cao hơn các địa bàn khác và cũng tăng nhanh hơn. Điều này làm cho giá đất của thị trấn không ngừng tăng lên, gây ảnh hưởng đến sự biến động giá của thị trấn qua các năm.
•Tố chất nhân khẩu
Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độđược giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn
đến giá cả đất, nhà ở. Thị trấn Lộc Bình là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của huyện, là nơi tập trung lực lượng lao động dồi dào và có trình độ học vấn cao, môi trường sống, làm việc và học tập tốt, ổn định, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp thúc đẩy giá đất thay đổi, tăng lên.
•Cấu thành nhân khẩu gia đình
Đây là một trong những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất, không chỉ ở
thị trấn Lộc Bình, mà ở hầu hết mọi khu vực. Do xu thế thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống của xã hội, cộng thêm sựảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ và bị thu hẹp. Gia đình hiện đại ngày nay là gia
đình nhỏ, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm, đa số là hai thế hệ. Sự tách hộ ngày càng diễn ra nhiều, đặc biệt là tâm lý của các gia đình có nhiều con trai, khiến nhu cầu về nhà ở, căn hộ khép kín, nhỏ, nhà ở cho thuê ngày càng tăng cao. Mà diện tích đất đai là cố định, theo quy luật cung cầu, lượng cung có hạn, dần không đáp ứng lượng cầu, dẫn đến giá cả tăng lên.
•Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư
Kinh tế ngày càng phát triển, thu nhập của người dân ngày càng tăng,
đời sống được cải thiện và nâng cao, sau khi giải quyết được vấn đề ăn no mặc ấm con người sẽ có nhu cầu ăn ngon mặc đẹp, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu vềđất đai làm cho giá cảđất đai của thị trấn Lộc Bình tăng.
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ
tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực thực phẩm. Đến một giới hạn cao hơn, nếu mức thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng. Khi mức thu nhập tăng lên vượt qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng và chậm dần khi đã đến mức bão hòa về nhu cầu nhà ở tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà ở thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.
Lượng cầu Thu nhập Thu nhập thu nhập thấp cao
Hình 4.3: Đồ thị thể hiện ảnh hưởng của thu nhập đến lượng cầu BĐS 4.5.2. Vị trí lô đất
Qua bảng giá đất Nhà nước quy định và qua điều tra thực tế, có thể thấy các thửa đất ở VT1 có giá cao nhất do gần mặt đường lớn người dân có thể
trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường, phố điều tra và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Thực tế người dân sống ở các VT1 chấp nhận một môi trường sống khói bụi, tiếng ồn bởi kéo theo đó là sự thuận tiện trong giao thông, đi (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
lại, mua bán, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại
điều kiện tốt cho kinh doanh.
Sự chênh lệch giá giữa các vị trí được thể hiện qua biểu đồ dưới đây:
Hình 4.4: Biểu đồ giá đất theo quy định của các đường phố Bờ Sông – Hòa Bình(nhóm I ), Lao Động (nhóm II), Huyện ủy (nhóm III), Bệnh viện
Huyện (nhóm IV)
Sự chênh lệch giữa các vị trí càng lớn khi thửa đất có giá trị càng cao. Như tại đường Bờ Sông – Hòa Bình (nhóm I) chênh lệch giữa VT1/VT2 là 1,92 triệu đồng/m2, VT1/VT3 là 2,24 triệu đồng/m2 trong khi tại đường Bệnh viện Huyện mức chênh lệch chỉ là 240.000 đồng/m2 và 280.000 đồng/m2
Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định của Nhà nước giữa các vị trí ( Đơn vị tính: lần) Loạiđường phố 2011 - 2013 VT1/VT2 VT2/VT3 VT1/VT3 Bờ Sông – Hòa Bình 2,50 1,33 3,33 Lao Động 2,50 1,33 3,33 Huyện ủy 2,50 1,33 3,33 Bệnh viện Huyện 2,50 1,33 3,33
Theo quy định của Nhà nước mức chênh lệch VT1/VT2 là 2,50; VT1/VT3 là 3,33; VT2/VT3 là 1,33 và trên tất cả các tuyến đường là giống nhau, tuy nhiên trên thực tế, ở một số tuyến đường, mức chênh lệch này lớn hơn. Do tại mỗi đường có điều kiện, đặc điểm khác nhau nên mức chênh lệch không giống nhau.
Bảng 4.11 : Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế giữa các vị trí
( Đơn vị tính: lần) Loại đường phố 2011 2012 2013 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 VT1/ VT2 VT2/ VT3 VT1/ VT3 Bờ Sông – Hòa Bình 1,66 1,81 3,00 1,47 2,00 2,95 1,85 2,04 3,78 Lao Động 2,13 1,88 4,00 2,41 1,13 2,73 2,47 1,05 2,47 Huyện ủy 3,45 1,10 3,80 4,60 1,05 4,83 3,00 1,14 3,43 Bệnh viện Huyện 3,16 1,27 4,00 3,33 1,05 3,50 4,29 1,09 4,69 ( Nguồn: Số liệu từđiều tra, phỏng vấn)
Bảng 4.12 : Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất trên cùng một tuyến đường phố trung tâm (nhóm I)
Vị trí
Giá TT trung bình qua các
năm (1000 đồng/m2) Mức chênh lệch (lần) 2011 2012 2013 2011 2012 2013 VT1 4.800 5.600 8.700 1,50 1,75 2,72 VT2 2.900 3.800 4.700 2,27 2,97 3,67 VT3 1.600 1.900 2.300 1,67 1,98 2,40 VT4 600 700 750 1,25 1,46 1,56
( Nguồn: Giá TT trung bình là số liệu điều tra, phỏng vấn)
Dễ dàng nhận thấy trên cùng một tuyến đường phố giá đất của những thửa đất thuộc VT1 luôn có giá cao nhất và cao hơn nhiều lần giá đất ở các
VT2, VT3, VT4 của đường phốđó. Giá đất của các thửa đất cao hay thấp phụ
thuộc vào yếu tố vị trí, thửa đất càng gần khu trung tâm, các khu buôn bán thì giá càng cao. Đồng thời ở cùng một vị trí, nhưng do khả năng sinh lợi, cơ sở
hạ tầng đã quyết định loại đường phố do đó giá đất ở cùng một vị trí nhưng loại đường phố khác nhau thì giá giá đất cũng khác nhau. Tuy nhiên yếu tố vị
trí chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường.
4.5.3. Chiều rộng mặt tiền
Mặt tiền thửa đất cũng góp phần trong việc sinh lợi cho chủ sở hữu, đặc biệt là trong việc buôn bán, kinh doanh các mặt hàng tiêu dùng, thời trang, mỹ
nghệ... Do đặc trưng của các mặt hàng này: người tiêu dùng càng biết đến nhiều thì tiêu thụ sẽ nhanh hơn. Thông thường, ở vị trí 1 thửa đất có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thường có lợi thế hơn. Cùng một diện tích đất như
nhau nhưng mặt tiền của hai thửa đất khác nhau thì mức giá được đưa ra cũng khác nhau. Những thửa đất có hai mặt tiền giá sẽđược đẩy lên cao hơn nữa.
Để có thể đánh giá được mức độ ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền lô
đất đến giá đất, em lựa chọn một số lô đất liền kề nhau trên cùng đoạn đường quy định, cùng ở VT1, nhưng kích thước chiều mặt tiền khác nhau sử dụng phương pháp điều tra thực địa. Kết quả thu được bảng dưới đây:
Bảng 4.13 : Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất
( Đơn vị tính: 1000đồng/m2)
Độ rộng mặt tiền
Quốc lộ 4B (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Khu Phiêng Quăn Khu Lao Động Đường Chi Ma
3 - 4m 3.000 – 4.000 4.000 – 5.000 2.000 – 3.000 4 - 6 m 4.000 – 5.500 5.000 – 6.500 3.000 – 4.000 Trên 6 m 5.500 – 7.000 6.500 – 8.000 4.000 – 5.000
( Nguồn: Số liệu từđiều tra, phỏng vấn)
Qua điều tra thực tế với kết quả tại bảng 4.13 cho thấy, với cùng một chiều dài ô đất như nhau nhưng ô đất có chiều rộng mặt tiền càng bé thì giá bán/m2 thấp hơn các ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn hơn. Chiều rộng mặt tiền lớn có lợi thế về kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao hơn.
4.5.4. Khả năng sinh lợi
Khả năng sinh lợi là một yếu tố tổng hợp, có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Trong cùng một mục đích sử dụng khả năng sinh lợi cũng khác nhau do sự ảnh hưởng của các yếu tố như: quy hoạch, loại vị trí, lãi suất ngân hàng, yếu tố môi trường, yếu tố tự nhiên (loại đường phố, loại đô thị, vị trí của BĐS trên
đường phố, độ rộng mặt tiền, hình thể thửa đất,…)
Khả năng sinh lợi của thửa đất phụ thuộc vào các yếu tố: khoảng cách
đến trung tâm thương mại, chợ, khu vực dịch vụ…; chiều rộng mặt đường, vỉa hè; chiều rộng mặt tiền thửa đất; mật độ khu dân cư… Thỏa mãn các yếu tố này thì khả năng sinh lợi sẽ rất cao.
Trong các thửa đất được điều tra có một lượng không nhỏ người dân kết hợp giữa mục đích để ở và sản xuất kinh doanh, chủ yếu tại các VT1. Điều này không trái luật vì vậy giá thửa đất được đẩy lên cao hơn. Yếu tố này thể
hiện rõ rệt ở tất cả các đoạn đường, phố tiến hành điều tra.
Trong các nhóm điều tra, các thửa đất thuộc đường phố Bờ Sông – Hòa Bình (nhóm I) có đầy đủ các yếu tố đem lại khả năng sinh lợi cao nhất. Có vị
trí trung tâm, có nhiều công trình công cộng (chợ, công viên, trung tâm thương mại...) nên giá cao hơn cả.
Thị trấn Lộc Bình là chợ đầu mối lớn nhất của Huyện, có hàng ngàn người dân từ các địa bàn khác đến mua bán, trao đổi hàng hóa mỗi ngày đặc biệt vào những ngày chợ phiên. Phố Bờ Sông – Hòa Bình là tuyến đường đi xuyên qua trung tâm chợ Lộc Bình, nên các thửa đất trên tuyến đường này hầu hết đều mở cửa hàng kinh doanh những mặt hàng, dịch vụ phục vụ người dân và có doanh thu lớn. Chính vì thế giá đất ở nơi này khá cao nhưng người dân vẫn chấp nhận đầu tư vì họ biết với điều kiện thuận lợi này thì khả năng hoàn lại vốn sẽ rất nhanh chóng. Hơn nữa với chính sách quy hoạch, đầu tư
mở rộng trung tâm chợ Lộc Bình trong tương lai thì tiềm năng phát triển sẽ
Hình 4.5: Mức độảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất
Từđồ thị trên cho thấy tại VT1 của 3 đường có sự chênh lệch rõ ràng và lớn nhất. Tại VT2, VT3 sự chênh lệch này không lớn. Do VT1 là vị trí thuận tiện buôn bán kinh doanh có thểđem lại khả năng sinh lợi nên chịu tác động của yếu tố khả năng sinh lợi lớn nhất, đoạn đường nào đem lại khả năng sinh lợi cao thì giá càng đắt. VT2, VT3 chủ yếu đểở, nên người mua chủ yếu quan tâm đến các yếu tố khác như cơ sở hạ tầng, đặc điểm thửa đất... Tại VT2, VT3 của ba đoạn đường trên có các điều kiện như nhau nên giá chênh lệch nhau không quá lớn.
4.5.5. Các yếu tố khác
Giá đất tại thị trấn Lộc Bình chịu sự tác động của bốn yếu tố: dân số, vị
trí, chiều rộng mặt tiền, khả năng sinh lợi là chủ yếu. Ngoài ra còn chịu tác
động của nhiều yếu tố khác. •Yếu tố quy hoạch
Thông thường, các dự án quy hoạch thường làm ở những khu vực xa trung tâm, giá trị đất ở đây rất thấp. Quy hoạch sẽ tác động đến cơ sở hạ tầng, khả
năng sinh lợi của khu vực nhưđường xá giao thông được kết nối, hạ tầng hoàn chỉnh hơn, mật độ dân cư tăng... tạo điều kiện sống tốt hơn nên sẻảnh hưởng lớn
đến giá đất. Giá đất tăng nhiều hay ít phụ thuộc mức độảnh hưởng của dự án tới cơ sở hạ tầng của đoạn đường và khả năng sinh lợi chúng mang lại.
•Yếu tố tâm lý
Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà có hướng
Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc do quan niệm nhà hướng Nam,
Đông Nam sẽ mát mẻ và có ảnh hưởng đến vận hạn, con người tốt hơn các hướng khác. Do đó, những thửa đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn một chút. Những quyết định về mức giá được đưa ra dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lý nhất định. Đó còn là quan niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ thể.
•Yếu tố pháp lý
Theo điều tra có tới 95% số người được hỏi cho rằng điều họ quan tâm (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
đầu tiên khi hỏi mua đất là các giấy tờ pháp lý của thửa đất đó và các hạn chế
về quyền sử dụng đất: tình trạng cho thuê, thế chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung.
•Yếu tố môi trường
Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống. Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện nay cũng như các nước đang phát triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít
ảnh hưởng đến giá đất. Đối với các nước tiên tiến thì yếu tố môi trường được xem là yếu tố quan trọng đối với việc chon một vị trí để xây dựng nhà hay khu dân cư. Các yếu tố về môi trường thường được quan tâm là: không khí, bụi, tiếng ồn, nước thải sinh hoạt, mùi hôi… Đối với thị trấn Lộc Bình thì yếu tố môi trường chưa ảnh hưởng nhiều đến giá đất.
•Yếu tố an ninh xã hội
Yếu tố an ninh thường được quan tâm là các tệ nạn xã hội như: trộm cắp, cờ bạc, ma túy… Ở các nước tiên tiến việc an ninh cho một khu dân cư là việc rất được chú ý đối với các khu dân cư cao cấp. Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này chưa được đề cập hoặc lưu ý trong phân hạng đất. Nhưng trong thực tế khi mua bán đất, yếu tố này cũng có tác động ít nhiều đến giá
đất. Thị trấn Lộc Bình cũng vậy, yếu tố an ninh xã hội cũng có ảnh hưởng đến