2.3.1.1. Khái niệm về thị trường đất đai
Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [7].
2.3.1.2. Đặc điểm thị trường đất đai
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Thị trường hoàn hảo là thị trường ổn định, người mua và người bán nắm bắt đầy đủ thông tin, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi là giống nhau.
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là nguồn tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của thửa
đất làm cho cung của thửa đất không thay đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung
độc quyền, yếu tốđầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất, người mua phải được tự do mua ở đâu có giá trị thấp nhất. Nhưng đối với thị trường đất đai, do tính cố định vị trí và không thể thay thế được của đất đai nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm cho giá đất tăng giảm quá mức nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao.
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế: Thị trường đất
đai dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi nền kinh tế suy giảm. Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội. Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng… đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [7].
2.3.1.3. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hóa. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu sự tác động của nhiều nhân tố, thị trường đất
đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không thể tái tạo được của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế
lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán
đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sử dụng hoặc cũng có thể là người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế
hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụđiển hình là cơn sốt giá cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992-1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật Bản năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989-1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở
Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991-1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm
khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ của Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dự trữ liên băng Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỷ giá đồng nội tệ tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [7].
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia
đang phát triển đã tăng cường thi hành chính sách nhằm điều chỉnh thị trường
đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ
nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử
dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không
được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở
Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh
đất được nhận từ tư nhân hóa doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của chủ nghĩa tư bản đã bị giới hạn về khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt tới đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tưđã thúc ép mở cửa thị trường đất đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt qua ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư các nhà tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ
rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [7].
2.3.1.4. Thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển trường đất đai – một loại thị trường đặc biệt với hàng hóa thuộc loại
đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời kỳ này Việt Nam có 2 chếđộ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, Chính phủđã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định vềđất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được
ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất
đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, sự cam kết giữa người mua và người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tốđất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao theo quy định của Pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2002
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này. Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. (khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng : “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật Đất đai 1993). Như vậy, từ khi Luật Đất đai 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử
dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị
trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ
chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên. (Lê Phương Thảo, 2007) [5].
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực
đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai
đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương tai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Thêm vào đó luồng vốn đầu tư cá nhân từ
nước ngoài chuyển về, trong đó phải kểđến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức
đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sựđột biến về cầu vềđất đai - BĐS và là nhân tố
cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994 - 1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hóa BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7- 10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân gấp 4 – 5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997 do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật
Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ- CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.