Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn hữu lũng huyện hữu lũng tỉnh lạng sơn giai đoạn 2013 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -   - HOÀNG VĂN TOÀN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HỮU LŨNG HUYỆN HỮU LŨNG, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2013 - 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hê ̣đào ta ̣o Chuyên ngành Khoa Khóa học : Chính quy : Địa chính môi trƣờng : Quản lý tài nguyên : 2010 - 2014 Thái Nguyên, năm 2014 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -   - HOÀNG VĂN TOÀN NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HỮU LŨNG HUYỆN HỮU LŨNG, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2013 - 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hê ̣đào ta ̣o Chuyên ngành Khoa Khóa học Lớp Giảng viên hƣớng dẫn : Chính quy : Địa chính môi trƣờng : Quản lý tài nguyên : 2010 - 2014 : K42 ĐCMT N02 : TS Phan Đình Binh Thái Nguyên, năm 2014 LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập rèn luyện trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, với dạy dỗ bảo tận tụy nhiệt tình thầy, cô giáo khoa Quản Lý Tài Nguyên ban giám hiệu nhà trường, qua em không tiếp thu trao dồi kiến thức, mà tiếp xúc, giao lưu, học hỏi trưởng thành môi trường đại học Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý báu tận tình Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp nỗ lực thân, em nhận giúp đỡ thầy cô giáo khoa Quản Lý Tài Nguyên đặc biệt hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo thầy giáo giảng viên Phan Đình Binh, với giúp đỡ bảo tận tình cán bộ, chuyên viên phòng Tài nguyên Môi trường, Văn Phòng Đăng Ký quyền sử dụng đất huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Trong trình hoàn thành khóa luận nỗ lực cố gắng hoàn thiện, thời gian có hạn với khả lý luận kinh nghiệm thực tiễn hạn chế, nên khóa luận tránh khỏi sai sót Do em mong nhận đóng góp ý kiến quý thầy cô giáo bạn bè, để khóa luận em hoàn thiện Cuối em xin kính chúc thầy cô giáo Khoa Quản Lý Tài Nguyên, cán phòng Tài nguyên Môi trường, Văn Phòng Đăng Ký quyền sử dụng đất huyện Hữu Lũng, tỉnh Lạng Sơn công tác tốt, luôn mạnh khỏe, hạnh phúc thành công sống Một lần em xin chân thành cảm ơn! Hữu Lũng, ngày 30 tháng 11 năm 2014 Sinh viên HOÀNG VĂN TOÀN DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Diê ̣n tích, hiê ̣n tra ̣ng sử du ̣ng đấ t đai của thị trấn Hữu Lũng 49 Bảng 4.2: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường VT tuyến đường phố nhóm I 54 Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường VT đường, phố nhóm II 56 Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường VT đường, phố nhóm III 57 Bảng 4.5: Giá đất thực tế từng vi ̣trí của tuyến đường (nhóm I), (nhóm II) (nhóm III) năm 2014 59 Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước vị trí năm 2014 61 Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất thực tế tuyến đường vị trí khác năm 2014 61 Bảng 4.8: Hiện trạng sở hạ tầng kỹ thuật tuyến đường điều tra VT1 62 Bảng 4.9 Đặc điểm số đất đường Xương Giang đoạn 64 Bảng 4.10: Khả sinh lợi từng vị trí ảnh hưởng đến giá đất nhóm I 66 DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Diê ̣n tích, hiê ̣n tra ̣ng sử du ̣ng đất đai thị trấn Hữu Lũng năm 2014 50 Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường tuyến đường (VT1), (VT2) (VT3) năm 2014 60 Hình 4.3: Đồ thị thể mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất 67 DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Tên đầy đủ Tên viết tắt NN : Nhà nước CP : Chính phủ NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch UBND : Ủy ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân BTC : Bộ tài BXD : Bộ xây dựng BNV : Bộ nội vụ GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất BĐS : Bất động sản VT : Vị trí CSHT : Cơ sở hạ tầng VH : Văn hóa DV : Dịch vụ MỤC LỤC Trang Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích 1.3 Mục tiêu 1.4 Ý nghĩa Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái quát đất đai thị trường đất đai 2.1.1 Khái quát đất đai 2.1.2 Thị trường đất đai 2.2 Giá đất 2.2.1 Khái niệm giá đất 2.2.2 Cơ sở hình thành giá đất 2.2.3 Cơ sở pháp lý xác đinh ̣ giá đấ t 10 2.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 10 2.3 Định giá đất 13 2.3.1 Khái niệm định giá đất 13 2.3.2 Các nguyên tắc định giá đất 15 2.3.3 Các phương pháp định giá đất 17 2.4 Công tác định giá đất số quốc gia giới 22 2.4.1 Tình hình định giá đất giới 22 2.4.2 Công tác định giá đất Trung Quốc 23 2.4.3 Công tác định giá đất úc 23 2.4.4 Định giá đất Đức 26 2.5 Công tác định giá đất Việt Nam tỉnh Lạng Sơn 27 2.5.1 Công tác định giá đất Việt Nam 27 2.5.2 Công tác định giá đất tỉnh Lạng Sơn 30 Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 32 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 33 3.3 Nội dung nghiên cứu 33 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Hữu Lũng 33 3.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thị trấn Hữu Lũng 33 3.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất địa thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013 - 2014 33 3.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013-2014 34 3.3.5 Đề xuất số giải pháp 34 3.4 Phương pháp nghiên cứu 34 3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 35 3.4.3 Phương pháp điều tra, vấn 35 3.4.4 Phương pháp thống kê, xử lý thông tin, số liệu 35 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Hữu Lũng 36 4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên của thị trấn Hữu Lũng 36 4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trấn Hữu Lũng 39 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thị trấn Hữu Lũng 47 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai thị trấn Hữu Lũng 47 4.2.2 Tình hình sử dụng đấ t đai của thị trấn Hữu Lũng 49 4.3 Đánh giá thực trạng giá đất địa thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013 - 2014 51 4.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn thị trấn Hữu Lũng năm 2013 - 2014 51 4.3.2 Nguyên tắ c cu ̣ thể xác đinh ̣ giá đấ t phi nông nghiê ̣p c thị trấn Hữu Lũng năm 2013 - 2014 52 4.3.3 Nghiên cứu thực trạng giá đất địa bàn thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013 - 2014 53 4.3.4 Thực trạng giá đất thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013 -2014 54 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013-2014 58 4.4.1 Yếu tố vị trí 58 4.4.2 Cơ sở hạ tầng 62 4.4.3 Đặc điểm đất 63 4.4.4 Khả sinh lợi 65 4.4.5 Yếu tố khác 67 4.5 Đề xuất số giải pháp 69 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 70 5.1 Kết luận 70 5.2 Đề nghị 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Trong trình phát triển xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt sản xuất đặt lên hàng đầu hoạt động người gắn với đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá quốc gia, điều kiện tảng tự nhiên trình sản xuất đặc biệt sản xuất nông nghiệp Đất đai tài sản có giá trị lớn lại bị giới hạn diện tích, người thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất mở rộng diện tích đất theo ý muốn, dân số ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt đất đai Vì tài sản đặc biệt có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất Việc xác định giá trị đất đai giúp phân bố đất đai nguồn lực xã hội cách hiệu quả, tránh tranh chấp khiếu kiện đất đai Hữu Lũng huyện nằm phía Tây nam tỉnh Lạng Sơn cách TP Lạng Sơn 70km, huyện nằm vị chí chuyển tiếp vùng Trung du miền núi phía Đông Bắc Hữu Lũng coi cửa ngõ tỉnh Lạng Sơn với vị trí phía Bắc giáp với huyện, Văn Quan, Bắc Sơn, phía đông giáp với huyện Chi Lăng, phía tây nam đông nam giáp với huyện Lạng Giang, Lục Ngạn, Lục Nam, Yên Thế (tỉnh Bắc Giang), phía tây giáp với huyên Võ Nhai (tỉnh Thái Nguyên), với tuyến quốc lô 1A tuyến đường sắt liên vận Quốc tế chạy qua địa bàn theo hướng Tây nam - Đông bắc, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển hoạt động thương mại - dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa tỉnh đặc biệt với tỉnh phía Nam Trung Quốc phát triển ngày sôi động, thúc đẩy kinh tế phát triển đời sống nhân dân 59 mà vị trí mang lại Những đất VT1 có giá cao đất vị trí khác gần mặt đường, người dân trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh cho thuê làm tăng khả sinh lợi mảnh đất Các đất VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể chỗ gần tuyến đường phố khu lân cận mức giá cao Khả sinh lợi thấy rõ VT1 Các đất VT2, VT3 chủ yếu dùng để Vì mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí rõ rệt loại vị trí Thực tế người dân sống vị trí trung tâm chấp nhận môi trường sống khói bụi, tiếng ồn kéo theo khả sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Những phân tích khẳng định mức giá đường phố trung tâm chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí Bảng 4.5: Giá đất thực tế tƣ̀ng vi tri ̣ ́ của các tuyến đƣờng (nhóm I), (nhóm II) (nhóm III) năm 2014 (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Nhóm I II III Đƣờng phố VT1 VT2 VT3 Đường Chi Lăng đoạn 16.000 6.800 4.600 Đường Xương Giang đoạn 15.000 6.000 4.000 Đường 19/8 đoạn 14.000 5.600 3.800 Đường Bắc Sơn đoạn 10.000 5.000 3.500 Đường Tôn Thất Tùng 8.000 4.800 3.000 Đường Ba Đình đoạn 7.500 4.500 2.600 Đường Chu Văn An; 6.500 2.500 2.000 Đường Bắc Sơn đoạn 5.800 2.300 1.600 Đường Ba Đình đoạn 4.500 2.000 1.300 (Nguồn số liệu: Điều tra thực tế) 60 Giá đất (nghìn đồng/m2) 16000 14000 Đường Chi Lăng đoạn 12000 Đường Xương Giang đoạn 10000 Đường 19/8 đoạn Đường Bắc Sơn đoạn 8000 Đường Tôn Thất Tùng 6000 Đường Ba Đình đoạn 4000 Đường Chu Văn An; 2000 Đường Bắc Sơn đoạn Đường Ba Đình đoạn VT1 VT2 VT3 Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hƣởng vị trí tới giá đất thị trƣờng tuyến đƣờng (VT1), (VT2) (VT3) năm 2014 Điều tra nhóm đường nhóm chọn tuyến đường có giá chuyển nhượng cao Nhóm I nhóm đường phố có vị trí thuộc trung tâm thị trấn, chục giao thông giao với tuyến đường khác Đường Chi Lăng đoạn tuyến đường phố dẫn tới chợ Mẹt nối liền nhiều tuyến đường thuộc nhóm II : Đường Tôn Thất Tùng, đường Kim Đồng, đường Ba Đình đoạn Nhóm II nhóm đường phố cận trung tâm thị trấn có vị trí trung gian nối liền tuyến đường nhóm I với tuyến đường nhóm III Đường Bắc Sơn đoạn tuyến đường trung gian nối liền tuyến đường thuộc nhóm I, bắt đầu từ ngã tư quốc lộ 1A cũ giao đường 242 tới tuyến đường nhóm III gồm, đường Chu Văn An, đường Hoàng Hoa Thám, đường Ba Đình đoạn Nhóm III nhóm đường phố nằm ven trung tâm thị trấn tuyến đường thuộc khu nối liền khu với Đường Chu Văn An tuyến đường thuộc khu Tân Lập nối liền tuyến đường Thụy Hùng đường Bế Văn Đàn thuộc khu Tân Hòa Ở ba tuyến đường giá đất đường Chi Lăng đoạn có cao với giá chuyển nhượng thực tế 16 triệu đồng/m2, thấp giá đất đường Bắc Sơn 10 triệu đồng/m2, thấp đường Chu Văn An 6,5 triệu đồng/m2 61 Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nƣớc vị trí năm 2014 Nhóm VT1/VT2 VT1/VT3 VT2/VT3 I 2,50 3,33 1,33 II 2,50 3,33 1,33 III 2,50 3,33 1,33 (Nguồn số liệu: Phòng TN-MT) Theo định số 27/2013/QĐ-UBND quy định mức chênh lệch VT1/VT2 2,5; VT1/VT3 3,33; VT2/VT3 1,33 tất tuyến đường giống nhau, thực tế số tuyến đường mức chênh lệch lớn Do tuyến đường có điều kiện đặc điểm khác nên mức giá chênh lệch tuyến đường khác Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất thực tế tuyến đƣờng vị trí khác năm 2014 Nhóm I II III Tuyến đƣờng Vị Trí VT1/VT2 VT1/VT3 VT2/VT3 Đường Chi Lăng đoạn 2,35 3,47 1,47 Đường Xương Giang đoạn 2,50 3,75 1,50 Đường 19/8 đoạn 2,50 3,67 1,47 Đường Bắc Sơn đoạn 2,00 2,85 1,42 Đường Tôn Thất Tùng 1,66 2,66 1,60 Đường Ba Đình đoạn 1,66 2,88 1,73 Đường Chu Văn An 2,60 3,25 1,25 Đường Bắc Sơn đoạn 2,52 3,62 1,43 Đường Ba Đình đoạn 2,25 3,46 1,53 (Nguồn số liệu: Điều tra thực tế) 62 4.4.2 Cơ sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng công trình công cộng, chất lượng khả phục vụ chúng (chợ, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa, trung tâm thể thao ) Ngoài nghiên cứu yếu tố cần phải tính đến hệ thống công trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, thông tin liên lạc, giao thông ) Đây yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh Qua trình điều tra, nhóm đường cận trung tâm có mức giá chịu ảnh hưởng yếu tố rõ rệt Các tuyến đường, phố có chất lượng tương đối tốt Đa phần người dân sống tuyến đường công nhân viên chức nhà nước Trình độ dân trí cao nên điều mà người dân quan tâm chất lượng sống Các công trình công cộng đầu tư xây dựng tốt có vị trí gần trung tâm làm đất vị trí có giá cao Bảng 4.8: Hiện trạng sở hạ tầng kỹ thuật tuyến đƣờng điều tra VT1 Nhóm I II III Tuyến đƣờng Độ rộng Điện Nền Vỉa hè Thoát đƣờng chiếu đƣờng (m) nƣớc (m) sáng Đường Chi Lăng đoạn 10 Nhựa 3,5x2 Có Có Đường Xương Giang đoạn 10 Nhựa 3,5x2 Có Có Đường 19/8 đoạn Nhựa 3x2 Có Có Đường Bắc Sơn đoạn Nhựa 2,5x2 Có Có Đường Tôn Thất Tùng Bê tông 1,5x2 Có Có Đường Ba Đình đoạn Bê tông 1,5x2 Có Có Đường Chu Văn An Bê tông không Có Không Đường Bắc Sơn đoạn 6,5 Đường Ba Đình đoạn 4,5 Nhựa không không Bê tông Không (Nguồn số liệu: Điều tra thực tế) Có Có Không 63 Qua bảng 4.8 thấy tuyến đường phố thuộc nhóm I có sở hạ tầng kỹ thuật tốt đồng đều, nhóm II thấp thấp nhóm III Ở nhóm I, tuyến đường phố đường nhựa, vỉa hè lát gạch, đường rộng 7m, vỉa hè thoáng rộng 2,5m Các đường phố đầu tư xây dựng sở hạ tầng tương đối tốt thường xuyên nâng cấp, cải tạo Nhóm II có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, đường rộng 4m chủ yếu đường bê tông trải nhựa, vỉa hè rộng từ 1,5 - 2,5m Nhóm III nhóm có sở hạ tầng tuyến đường phố đường bê tông trải nhựa ba tuyến đường vỉa hè, hệ thống chiếu sáng thoát nước không đồng đường Chu Văn An đường Ba Đình có hệ thống chiếu sáng lại hệ thống thoát nước, không đầu tư sở hạ tầng đầy đủ nên giá đất tại tuyến đường nhóm III thấp so với đất nhóm I nhóm II 4.4.3 Đặc điểm đất Đặc điểm đất bao gồm: Diện tích, hình thể, kích thước mặt tiền, chiều sâu Đây đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý người dân theo phong tục tập quán Những đất có diện tích vừa khoảng 60- 90m² bán dễ dàng đất có diện tích lớn thấp phù hợp với khả mua với thói quen sinh hoạt người dân Hình thể đất đẹp hình vuông, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng (hình thang xuôi) Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu (hình thang ngược), chữ L hình thể không vuông nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Do tâm lí người dân, đất có hình thể xấu khó bày trí, xếp đồ đạc đất không may mắn, ảnh hưởng đến vận hạn gia đình 64 người làm nghề buôn bán kinh doanh Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp có chênh lệch đất xấu Trên thực tế, so với đất hình chữ nhật đoạn đường, đất hình thể xấu khó bán, khó cho thuê Vì người bán bắt buộc phải đẩy giá xuống thấp Mặt tiền đất góp phần việc sinh lợi cho chủ sở hữu, đặc biệt việc buôn bán, kinh doanh mặt hàng tiêu dùng, thời trang, ăn uống Do đặc trưng mặt hàng này: người tiêu dùng biết đến nhiều tiêu thụ nhanh Thông thường, vị trí I đất có chiều rộng mặt tiền thường có lợi Cùng diện tích đất mặt tiền đất khác mức giá đưa khác Những đất có hai mặt tiền giá đẩy lên cao Bảng 4.9 Đặc điểm số đất đƣờng Xƣơng Giang đoạn Vị trí I II III Gqđ Gtt (Nghìn (nghìn Mặt Chiều Số Diện tích (m2) 09 69 11,5 Chữ nhật 4.500 15.000 16 68 13,5 Chữ nhật 4.500 14.800 18 70 4,5 15,5 Chữ nhật 4.500 14.600 81 78 15,5 Chữ nhật 1.800 6.000 123 73 14,5 Hình thang 1.800 5.900 124 72 4,5 16 Chữ nhật 1.800 5.800 54 80 16 Chữ L 1.350 3.800 62 85 14 Chữ nhật 1.350 4.000 78 82 5,5 15 Chữ nhật 1.350 3.900 tiền sâu (m) (m) Hình thể đồng/m²) đồng/m²) (Nguồn số liệu: Điều tra thực tế) 65 Tiến hành điều tra đất đường Xương Giang đoạn 1, ta thấy giá đất VT1, VT2, VT3 khác Từ bảng số 4.11 thấy yếu tố người mua quan tâm chiều rộng mặt tiền, hình thể diện tích đất Tại VT1 có vị trí mặt tiền không để mà dùng để kinh doanh buôn bán, nên chiều rộng mặt tiền người mua quan tâm Thửa đất 09 16 có diện tích gần tương đương đất 16 có chiều rộng mặt tiền nhỏ nên giá thấp hơn, Thửa đất 18 có diện tích chiều sâu lớn hai đất 09 16 chiều rộng mặt tiền nhỏ nên có giá thấp Tại VT2 đất xa vị trí xa mặt tiền hơn, nên đất người mua dùng để ở, kết hợp mở loại dịch vụ cần có diện tích kinh doanh lớn quán hát, nhà hàng kinh doanh loại dịch vụ khí, sửa chữa vị trí người mua chủ yếu quan tâm tới diện tích đất Thửa đất 81 có diện tích lớn hai đất 123 124 nên có giá cao Thửa đất 123 đất có hình thang, có diện tích lớn đất 124 nên có giá cao vị trí người mua đất chủ yếu quan tâm đến diện tích đất Tại VT3 đất người mua chủ yếu dùng để nên yếu tố quan tâm hình thể diện tích, giá đất 62 cao lại 100.000 đ/m2 200.000 đ/m2 có diện tích hình thể tốt hai đất lại Thửa đất 54 78 có điện tích gần tương đương đất 54 có hình chữ L nên giá thấp đất 78 100.000 đ/ m2 4.4.4 Khả sinh lợi Khả sinh lợi đất yếu tố quan trọng, ảnh hưởng tới giá đất phụ thuộc vào yếu tố: Khoảng cách từ đất đến trung tâm chợ, trường học, bệnh viện, sở kinh doanh Chiều rộng mặt đường, vỉa hè; Chiều rộng mặt tiền diện tích đất; Mật độ khu dân 66 cư sinh sống khu vực Thửa đất thỏa mãn yếu tố khả sinh lợi cao Trong đất điều tra có lượng không nhỏ người dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh, chủ yếu VT1 Điều không trái luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất tuyến đường phố tiến hành điều tra Trong nhóm điều tra, đất thuộc nhóm I có đầy đủ yếu tố đem lại khả sinh lợi cao Có vị trí trung tâm, đường rộng, vỉa hè rộng, có nhiều công trình công cộng (chợ, trường học, bệnh viện, ngân hàng, bưu điện ) nên giá cao Trên thực tế điều tra, khả sinh lợi đất thị trấn Hữu Lũng chủ yếu nguồn thu từ loại hình dịch vụ kinh doanh, buôn bán Trong chợ Mẹt nằm đường Chi Lăng đoạn 1, chợ trung tâm thị trấn xã lân cận nên chợ sầm uất mức độ tiêu thụ hàng hóa lớn Các đất trục đường mở cửa hàng kinh doanh có doanh thu lớn, vào mùa lễ tết, nhu cầu mua sắm người dân tăng cao Đường Chi Lăng đoạn tuyến đường trung tâm, có chợ Mẹt dễ buôn bán kinh doanh khả sinh lợi cao, nên đất vị trí có giá cao vị trí khác Bảng 4.10: Khả sinh lợi vị trí ảnh hƣởng đến giá đất nhóm I (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) Tuyến đƣờng VT1 VT2 VT3 Đường Chi Lăng đoạn 16.000 6.800 4.600 Đường Xương Giang đoạn 15.000 6.000 4.000 Đường 19/8 đoạn 14.000 5.600 3.800 (Nguồn số liệu: Điều tra thực tế) 67 Giá đất (nghìn đồng/m2) 16000 14000 12000 10000 8000 Đường Chi Lăng đoạn 6000 Đường Xương Giang đoạn 4000 Đường 19/8 đoạn 2000 VT1 VT2 VT3 Hình 4.3: Đồ thị thể mức độ ảnh hƣởng khả sinh lợi đến giá đất Hình 4.4 thể giá đất thực tế ba đường Chi Lăng đoạn 1, Xương Giang 19/8 đoạn Ba đoạn đường đoạn đường thuộc trung tâm thị trấn, có sở hạ tầng tương đương Tuy nhiên VT1 tuyến đường có chênh lệch rõ ràng, có khoảng cách điểm thể giá Tại VT2, VT3 đoạn đường điều tra chênh lệch tuyến đường không lớn, điểm giá gần trùng Do vị trí vị trí thuận tiện buôn bán kinh doanh đem lại khả sinh lợi nên chịu tác động yếu tố lớn nhất, đoạn đường đem lại khả sinh lợi cao giá đắt Tại VT2, VT3 chủ yếu để ở, nên người mua chủ yếu quan tâm đến yếu tố khác sở hạ tầng, đặc điểm đất ba đoạn đường có điều kiện nên giá chênh lệch không lớn 4.4.5 Yếu tố khác Giá đất thị trấn Hữu Lũng chịu tác động ba yếu tố vị trí, sở hạ tầng, khả sinh lợi chủ yếu Ngoài chịu tác động nhiều yếu tố khác 68 - Yếu tố dân số: Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội kéo theo nhu cầu nhà đất tăng lên Lượng nhà đất tăng tỉ lệ thuận với yếu tố dân số đặc biệt yếu tố dân số học cao gây đột biến nhu cầu nhà đất, dân số ngày tăng lên cần nhiều chỗ mà diện tích đất đai không tăng lên dẫn tới cầu không đủ làm cho giá đất tăng lên - Yếu tố tâm lý: Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hướng Tây, Tây Bắc quan niệm nhà hướng Nam, Đông Nam mát mẻ có ảnh hưởng đến vận hạn, người tốt hướng khác Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp chút Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể - Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 90% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất hạn chế quyền sử dụng đất: tình trạng cho thuê, chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung - Các yếu tố xã hội tác động đến giá trị BĐS như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị đất Tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ Có thể thấy thực tế, muốn sống môi trường xã hội tốt đẹp chúng ảnh hưởng tích cực đến lối sống, sức khỏe người Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 69 4.5 Đề xuất số giải pháp Qua thực tế điều tra tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013- 2014 thấy công tác quản lý đất đai nhiều bất cập Trong công tác xác định giá đất địa bàn thị trấn Hữu Lũng chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so với thị trường 25 - 40% so với giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định để giảm thuế Vì vậy, để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài, giá đất với thực tế từng vị trí - Với đất đặc biệt (như có mặt tiền, mặt tiền lớn hẹp) cần có quy định mức giá riêng - Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 70 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận * Về thực trạng giá đất thị trấn Hữu Lũng Qua điều tra ba nhóm đường phố đại diện thấy: - Giá đất quy định UBND tỉnh Lạng Sơn đưa nhìn chung chưa sát, thấp khoảng - lần so với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường - Giá đất giảm dần từ nhóm I đến nhóm III Hệ số chênh lệch vị trí bảng quy định giá đất chưa với thực tế, nhiều tuyến đường có hệ số chênh lệch lớn - Vì nhiều lí (muốn giảm tiền thuế, tăng tiền đền bù, bồi thường), người dân làm thủ tục thường kê khai không giá thực tế đất * Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hữu Lũng giai đoạn 2013 - 2014 - Giá đất địa bàn thị trấn Hữu Lũng phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất, khả sinh lợi yếu tố khác Trong yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất - Yế u tố vi ̣trí ảnh hưởng ma ̣nh đế n giá đấ t Nhóm có vị trí trung tâm có giá cao nhất, mức giá giảm dần với khu vực cận trung tâm xa trung tâm Giữa vị trí có chênh lệch không giống khu vực khác Giữa vị trí chênh lệch khoảng từ 1,4 - lần - Yếu tố sở hạ tầng tỉ lệ thuận với giá đất, sở hạ tầng đầu tư xây dựng tốt giá đất vị trí có giá trị cao, ngược lại sở hạ tầng xuống cấp không đầu tư xây dựng, lại khó khăn làm giá đất vị trí giá trị cao - Đặc điểm đất tác động nhiều đến giá đất đất mục đích sử dụng chủ yếu để nhóm khu vực xa trung tâm 71 VT2, VT3 - Yếu tố khả sinh lợi tác động đến giá đất thể rõ đất nhóm I - khu trung tâm VT1 - Giá đất chịu tác động lớn từ yếu tố trên, chịu ảnh hưởng yếu tố quy hoạch, yếu tố pháp lý, tâm lý, an ninh xã hội 5.2 Đề nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hữu Lũng, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn thị trấn xin đưa số kiến nghị sau: - Cần thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường tài sản nhà đất địa bàn, để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý Trường hợp giá tăng cao giảm mức cho phép cần phải điều chỉnh giá Nhà nước cho phù hợp gần sát với giá thị trường - Không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chuyên môn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Giá quy định UBND tỉnh Lạng Sơn chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường Và nên có mức giá riêng cho đất có vị trí, sở hạ tầng, khả sinh lợi, đặc điểm đất tốt - Để tăng tính đồng giá đất đường phố cần quan tâm đầu tư xây dựng, bổ sung, nâng cấp sở hạ tầng Đặc biệt tuyến đường có sở hạ tần kém, xuống cấp gây khó khăn cho sinh hoạt, lại người dân, người tham gia giao thông - Cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất để nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính (2004) Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài chính (2007) Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài Nguyên Môi Trường-Bộ Tài chính (2013) Thông tư liên tịch số 02/2013/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2013 Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Chính phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ (2009) Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư UBND tỉnh Lạng Sơn, (2012), Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2012 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2013 UBND tỉnh Lạng Sơn, (2013), Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm2013 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014 Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc gia 73 10 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Thu Hằng Nguyễn Văn Quân (2009), Giáo trình Định Giá Đất Bất Động Sản khác, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 11 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2013) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 12 Lưu Văn Năng (2010), “Định giá đất Malaysia”, Tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Tổng Cục Quản lý Đất đai - Bộ Tài nguyên & Môi trường, Hà Nội 13 Vũ Anh Tuấn, Phạm Quang Phân, Tô Đức Hạnh (2007), Kinh tế Chính trị Mác - Lênin (in lần thứ có sửa chữa, bổ sung), Nhà xuất Tổng hợp, TP Hồ Chí Minh 14 Đặng Hùng Võ (2006) Tài liệu cho nói chuyện “ Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright