NGHIÊN cứu một số yếu tố ẢNH HƯỞNG đến GIÁ đất ở TRÊN địa bàn THỊ TRẤN HƯƠNG sơn, HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI đoạn 2013 2014

Quyền lợi đối với đất đai đến đâu cũng ảnh hưởng đến khả năng thu lợi và cũng có giá trị tương ứng với những hạn chế đó, như giá trị quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng, giá trị quyền ch

- -

NGUYỄN ĐỨC ANH

Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN

ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015

Thái Nguyên, 2015

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Chuyên ngành : Địa chính môi trường

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của TS Vũ Thị Thanh Thủy, sự quan tâm tạo điều kiện của phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Bình, Chi cục Thống kê, Phòng Kinh tế huyện Phú Bình, Văn phòng Đăng ký Đất đai huyện Phú Bình, UBND thị trấn Hương Sơn, phòng Địa Chính và các ban ngành thị trấn Hương Sơn, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại Học Nông Lâm - Đại Học Thái Nguyên

Qua đây em cũng xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô giáo trong khoa, cùng các anh chị trong phòng Địa Chính, UBND Thị Trấn Hương Sơn, nơi em thực tập đã tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để em hoàn thành khóa luận này

Em xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, và những người thân đã giúp đỡ, động viên Em trong suốt quá trình học tập và thực hiện khóa luận Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!

Sinh Viên

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Bảng phân loại đường phố trên địa bàn thị trấn Hương Sơn

năm 2014 25

Bảng 4.1: Tăng trưởng kinh tế 2009- 2014 thị trấn Hương Sơn 29

Bảng 4.2: Cơ cấu kinh tế thị trấn giai đoạn 2010 - 2015 30

Bảng 4.3 Khung giá đất ở tại nông thôn 35

Bảng 4.4 Khung giá đất ở tại đô thị 35

Bảng 4.5: Giá đất ở thực tế trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 37

Bảng 4.6 Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 37

Bảng 4.7: Giá đất ở tại VT I trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 40

Bảng 4.8: Giá đất ở tại VT II trên địa bàn thị trấn Hương Sơn

năm 2013-2014 43

Bảng 4.9: Giá đất ở tại VT III trên địa bàn thị trấn Hương Sơn

năm 2013-2014 44

Bảng 4.10: Giá đất ở tại VT IV trên địa bàn thị trấn Hương Sơn

năm 2013-2014 45

Bảng 4.11 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 47

Bảng 4.12 Xếp loại mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ……… 48

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Đường quốc lộ 37 (đoạn đi ngã tư trung tâm huyện) 41

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CÁC HÌNH iii

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT iv

MỤC LỤC v

PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục đích nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu của đề tài 2

1.4 Ý nghĩa của đề tài 3

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học của đề tài 3

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở lý luận và khoa học 4

2.1.1 Lý luận về địa tô 4

2.1.2 Khái niệm về giá đất 6

2.1.3 Phân loại giá đất 6

2.2 Các phương pháp xác định giá đất 11

2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 11

2.2.2 Phương pháp thu nhập 13

2.3 Tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước 14

2.3.1 Tình hình nghiên cứu trong nước 14

2.3.1.1 Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam 14

2.3.1.2 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm

vừa qua 20

2.3.2 Thị trường đất đai thế giới 21

PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 23

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 23

3.3 Nội dung nghiên cứu 23

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị Trấn Hương Sơn 23

3.3.2 Công tác quản lý đất đai Thị Trấn Hương Sơn 23

3.3.3 Giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn 23

3.3.3.1 Giá đất ở theo quy định của nhà nước trên địa bàn Thị Trấn

Hương ơn 23

3.3.3.2 Giá đất ở thực tế trên thị trường trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn 23

3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn giai đoạn 2013 - 2014 23

3.3.4.1 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn

Hương Sơn 23

3.3.4.2 Ảnh hưởng của yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn 24

3.3.4.3 Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn 24

3.4 Phương pháp nghiên cứu 24

3.4.1 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp 24

3.4.2 Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp 24

3.4.3 Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu 26

3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 26

3.4.5 Phương pháp so sánh, đối chiếu 26

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Hương Sơn 27

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 27

4.1.1.1 Vị trí địa lý 27

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 27

4.1.1.3 Khí hậu 28

4.1.1.4 Thủy văn 28

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 29

4.1.2.1 Thực trạng phát triển và chuyển dịch cơ cấu kinh tế-xã hội 29

4.1.2.2 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 30

4.2 Công tác quản lý đất đai của thị trấn Hương Sơn 31

4.2.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện 31

4.2.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới

hành chính 31

4.2.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 32

4.2.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 32

4.2.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 33

4.2.6 Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính 33

4.2.7 Thống kê, kiểm kê đất đai 33

4.2.8 Quản lý tài chính về đất đai 34

4.2.9 Thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 34

4.3 Giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn 34

4.3.1 Giá đất ở theo Quy định của Nhà nước trên địa bàn thị trấn Hương Sơn

năm 2014 34

4.3.2 Giá đất ở thực tế trên địa bàn thị trấn Hương Sơn 37

4.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn giai đoạn 2013 - 2014 39

4.4.1 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn

Hương Sơn 39

4.4.1.1 Kết quả điều tra giá đất đường phố VT I 40

4.4.1.2 Kết quả điều tra giá đất đường, phố VT II 42

4.4.1.3 Kết quả điều tra giá đất, đường phố VT III 43

4.4.1.4 Kết quả điều tra giá đất đường, phố VT IV 44

4.4.2 Ảnh hưởng của yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn 47

4.4.3 Một số yếu tố khác tác động đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn

Hương Sơn 48

PHẦN 5: KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN 50

5.1 Kết luận 50

5.2 Kiến nghị 51

TÀI LIỆU THAM KHẢO

I Tiếng Việt

II Tài liệu trích dẫn từ INTERNET

PHỤ LỤC

PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng tăng Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới

Từ khi có Luật đất đai 2003, chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dần đi vào đời sống và từng bước hoàn thiện, có tác dụng trong việc đảm bảo cân đối và ổn định cho phát triển, khuyến khích được nhà đầu tư và tương đối giữ được nguyên tắc công bằng, người bị thu hồi đất được đặt vào vị trí trung tâm để giải quyết mọi xung đột, các lợi ích phi vật thể bắt đầu được quan tâm, các hiệu quả xã hội - môi trường do việc thu hồi đất mang lại được chú ý khi đánh giá các dự án xây dựng có thu hồi đất và đền bù, hỗ trợ, tái định cư Tuy nhiên đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay vẫn là một trong những vấn đề bức xúc nhất đối với sự phát triển bền vững của đất nước, trong đó giá đất, định giá đất là vấn đề trung tâm

Việc định giá đất hiện nay vẫn chưa theo kịp giá thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn, giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, gia tăng các khiếu nại, tố cáo về đất đai…

Định giá đất là vấn đề cực kỳ nhạy cảm, phức tạp, trực tiếp liên quan đến lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và hàng triệu người dân Đây cũng là nguyên nhân cơ bản làm xảy ra những vụ khiếu kiện kéo dài, dai dẳng, gay gắt và vô cùng phức tạp

Tỉnh Thái Nguyên nói chung và thị trấn Hương Sơn nói riêng là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của huyện Phú Bình, cách trung tâm thành phố Thái Nguyên 23km về phía Tây Bắc Trong những năm gần đây, Huyện Phú Bình đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện CNH - HĐH; tốc

độ đô thị hóa của thị trấn diễn ra khá nhanh, giá đất ở luôn biến động và có xu hướng tăng khá cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở.v.v dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia tăng, gây áp lực đối với chính quyền và ảnh hướng đến việc phát triển kinh tế xã hội và tình hình an ninh trật tự của địa phương, đặc biệt là tại thị trấn Hương Sơn Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất ở là một trong những nguyên nhân chủ yếu

Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, em đã thực hiện đề tài khóa luận

tốt nghiệp “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013- 2014”

- Đề xuất một số giải pháp nhằm giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

1.3 Yêu cầu của đề tài

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất

như: Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành: Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ TNMT, Bộ Tài chính, Quyết định của UBND Tỉnh Thái Nguyên

- Thống kê thu thập các số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn, Huyện Phú Bình - Tỉnh Thái Nguyên trong 2 năm 2013 đến năm 2014, từ đó so sánh với giá đất ở do UBND Tỉnh Thái Nguyên ban hành năm 2014

- So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu

- Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác

- Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp với điều kiện thực tiễn

1.4 Ý nghĩa của đề tài

1.4.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học của đề tài

Giúp sinh viên có cái nhìn đa chiều và thực tiễn hơn vào tình hình quản

lý đất đai, chuẩn bị vững vàng tâm lý để đối mặt với những khó khăn mà mình sẽ gặp khi ra trường công tác

1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Tìm ra mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí tới giá đất ở tại thị trấn Hương Sơn, Huyện Phú Bình trên từng địa bàn cụ thể Từ đó đề ra những giải pháp giúp cho việc định giá đất ở trên địa bàn gần sát và hợp lý so với giá trị thực tế của thửa đất

Bao quát được thị trường đất đai nói chung và những vấn đề của thị trường đất đai nói riêng, đưa ra được cái nhìn, giá trị đất đai sát với thực tiễn nhất, nhằm tránh việc tăng giá vô lý, không có lợi cho người mua cũng như việc thất thu thuế của nhà nước

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở lý luận và khoa học

2.1.1 Lý luận về địa tô

Khái niệm: Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân

của tư bản kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư phải trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để được quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định Như vậy, địa tô là phần dôi ra từ tổng thu nhập sau khi trừ chi phí của các yếu tố sản xuất [19]

Địa tô bao gồm hai loại là địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối

Địa tô chênh lệch: Bản chất của địa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu

ngạch đặc biệt (khác với lợi nhuận trong sản xuất công nghiệp thường chỉ diễn ra trong một khoảng thời gian ngắn), nó đặc biệt ở chỗ là cố định trong khoảng thời gian tương đối dài, do sự chênh lệch về độ phì của đất là gần như không thể san bằng trên thực tế Có 2 loại địa tô chênh lệch là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I : Được hình thành do độ phì nhiêu, vị trí địa lý tự

nhiên của thửa đất

- Địa tô chênh lệch II được hình thành do sự đầu tư của chủ đất từ đó

hình thành nên lợi nhuận siêu ngạch mà chủ đầu tư được hưởng

Địa tô chênh lệch được hình thành theo công thức:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất cá biệt - Giá cả sản xuất chung Trong đó giá cả sản xuất chung của nông sản được quyết định bởi giá trị của nông sản trên đất sản xuất xấu nhất (khác với giá cả sản xuất chung trong công nghiệp được quyết định bởi những người cung cấp đại bộ phận hàng hóa trên thị trường và trong điều kiện sản xuất trung bình), mà nguyên

nhân do nhu cầu của xã hội đối với nông phẩm ngày càng tăng mà đất đai lại

có hạn nhất là đối với loại đất tốt

Tuy nhiên theo Mac, địa tô không phải do đất sinh ra mà cùng với toàn

bộ giá trị thặng dư trong nông nghiệp chủ yếu do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp tạo ra, độ màu mỡ của ruộng đất chẳng qua chỉ là điều kiện

tự nhiên để lao động của công nhân có năng suất lao động cao hơn

Địa tô tuyệt đối: là khoản tiền mà chủ tư bản phải nộp cho chủ đất

không phải dưới hình thái địa tô chênh lệch Thực chất đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông sản trên loại đất xấu Địa

tô tuyệt đối được xác định thông qua giá cả đất đai và giá cả đất đai lại phụ thuộc vào lợi nhuận thu được trên đất Vì vậy người ta gọi giá đất là địa tô tư bản hóa:

Giá đất = Địa tô

Tỉ suất lợi nhuận

Ở nước ta Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 và được sửa đổi

bổ sung năm 2002 đều khẳng định: toàn bộ đất đai của quốc gia đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đất đai và Nhà nước có quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai Địa tô chênh lệch I sẽ được thu toàn bộ cho ngân sách Nhà nước Địa tô chênh lệch II do cường độ kết quả đầu tư của người sử dụng đất tạo ra nên cho phép người sử dụng đất được hưởng toàn bộ để khuyến khích

sử dụng đất có hiệu quả (trong trường hợp do Nhà nước đầu tư thì Nhà nước

có quyền điều tiết giá trị tăng thêm từ đất) Địa tô tuyệt đối được xóa bỏ do không có chế độ tư hữu về đất đai, cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng khác nhau sẽ do quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước quyết định [19]

2.1.2 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi giá trị, bản thân nó không có giá trị Do đó có thể nói, giá trị của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh

tế, đó là sự thu lợi trong quá trình mua bán tức là tư bản hóa địa tô Giá đất đai cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thu lợi cao hay thấp từ đất đai trong một khoảng thời gian nhất định nào đó Quyền lợi đối với đất đai đến đâu cũng ảnh hưởng đến khả năng thu lợi và cũng có giá trị tương ứng với những hạn chế đó, như giá trị quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng, giá trị quyền cho thuê, giá trị quyền thế chấp…

Ở hầu hết các nước khác, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, giá bán mảnh đất đó chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong một không gian và một khoảng thời gian xác định Nhưng ở nước ta giá trị của đất đai không giống với các nước có chế độ tư hữu về đất đai, nước ta là nước duy nhất công nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý trên toàn lãnh thổ và đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu Giá cả đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất

và trong thị trường bất động sản không có việc mua bán quyền sở hữu đất mà thực chất là mua bán quyền sử dụng mảnh đất đó Bên cạnh đó Nhà nước ta thường giao đất cho người dân sử dụng ổn định, lâu dài và trong thời gian sử dụng đó chủ sử dụng có thể thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp cho thuê… tương tự như trong quyền sở hữu Điều

4 luật đất đai 2003, khoản 23 quy định rõ: Giá quyền sử dụng đất (còn gọi tắt

là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [10]

2.1.3 Phân loại giá đất

Trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá thực tế trên thị trường Hai loại giá này đều có mặt trực tiếp trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người dân với nhau

* Giá nước do Nhà nước quy định:

Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, khung giá cho các loại đất, cho từng loại vùng theo thời gian Căn cứ vào nguyên tắc xác định giá đất và khung giá của chính phủ, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xác định cụ thể giá đất của từng địa phương Giá đất do UBND tỉnh quy định và ban hành vào ngày 1\1 hàng năm được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất để tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền, tính lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người vi phạm pháp luật đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước

Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp các doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp

- Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép nhưng không được vượt quá 20% so với giá tối đa và không được thấp hơn 20% so với giá tối thiểu của khung giá, công bố giá đất công khai tại địa phương ngày 01/01 hàng năm

Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hay tất cả các loại đất trong khung giá có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên trên phạm vi rộng tại nhiều tỉnh, thành phố gây chênh lệch quá lớn trên 30% vượt quá so với giá tối đa và giảm 30% so với giá tối thiểu thì bộ tài chính có trách nhiệm xây dựng một số hay tất cả các khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp [1]

* Giá trị thị trường:

Giá trị thị trường thường được hình thành trong thị trường, xét trong mối tương quan giữa quy mô và cơ cấu sản xuất với quy mô và cơ cấu nhu cầu của thị trường nhất định của hàng hóa Giá trị thị trường có thể là giá trị được hình thành trong điều kiện sản xuất trung bình của xã hội, hay trong điều kiện sản xuất và lưu thông nhất định cung ứng phần lớn hàng hóa cho nhu cầu của xã hội và trực tiếp là nhu cầu thị trường Dưới chủ nghĩa tư bản độc quyền, hình thành hai loại giá cả: Giá cả độc không quyền là giá cả của các nhà tổ chức không độc quyền bán ra và giá cả độc quyền là giá cả của các nhà tổ chức độc quyền bán ra Đặc điểm của giá cả độc quyền là ở chỗ nó chênh lệch với giá trị một cách lâu dài và ổn định Ở Việt Nam, trên cơ sở vận dụng phương thức kinh doanh kết hợp kế hoạch hóa với kinh tế thị trường sau khi thực hiện đường lối đổi mới năm 1986, nhất là năm 1990, đã thực hiện cơ chế giá hình thành theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước, thay cho cơ chế kế hoạch tập trung và bao cấp như trước kia

Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ cạnh tranh trong nội bộ ngành Giá trị thị trường của hàng hóa không phải là giá trị

cá biệt của hàng hóa, nó được quy định nhờ thời gian lao động xã hội tất yếu của hàng hóa Một mặt, giá trị thị trường có thể là giá trị bình quân của hàng hóa được tạo ra bởi một ngành sản xuất Mặt khác, giá trị cá biệt của loại hàng hóa đó mà số lượng sản phẩm rất lớn được cấu thành từ ngành này được

sinh ra trong điều kiện bình quân của ngành này Trong tình hình nói chung

mà hàng hóa của xí nghiệp sản xuất trong điều kiện trung bình, nhưng lại chiếm số lượng rõ rệt trong ngành, còn số lượng sản xuất của xí nghiệp bậc cao và xí nghiệp bậc thấp lại đại thể bằng nhau, như thế có thể sinh ra hiện tượng bài xích tiêu thụ lẫn nhau Bởi vậy giá trị thị trường sẽ do giá trị cá biệt của hàng hóa làm ra trong điều kiện sản xuất trung bình quyết định Trong điều kiện đặc thù, hàng hóa làm ra chiếm số lượng lớn trong ngành đó, có thể được tạo ra trong điều kiện sản xuất tốt nhất hoặc xấu nhất làm ra quyết định Tóm lại, sự hình thành của giá cả thị trường là lấy tiêu đề trong nội bộ ngành

Do cạnh tranh giữa các xí nghiệp trong nội bộ ngành làm cho hàng hóa không thể tính theo giá trị xã hội, tức là giá trị thị trường bình quân, thống nhất để bán ra Bởi vậy giá trị thị trường phản ánh quan hệ sản xuất cạnh tranh lẫn nhau giữa những người sản xuất hàng hóa trong cùng một ngành sản xuất

Quyết định của Bộ Tài chính 24/2005/QĐ-BTC ngày 14/8/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định “Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là sẵn sàng mua và một bên sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Nội dung trên được hiểu như sau:

- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường…” là số tiền ước tính có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà thị trường đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá

- “Vào thời điểm thẩm định giá…” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản

- “Giữa một bên là người sẵn sàng mua…” là người có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định trên thị trường

- “Và một bên là người sẵn sàng bán…” là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể có được trên thị trường

- “Điều kiện thương mại bình thường…” là việc mua bán được hình thành khi khi các yếu tố cung cầu, giá cả, sức mua không có gì đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung cầu, giá cả tài sản được công khai trên thị trường

Giá cả thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai

và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, nhiều người bán hoặc bao gồm số lượng hạn chế người mua và người bán

Giá cả thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán

và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát và cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi ra quyết định mua và bán hoàn toàn tự nguyện

Giá trị thị trường được xác định dựa vào các căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng sinh lợi cao nhất, có hiệu quả nhất của tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường

Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về tài sản,

nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ yếu tố kích động thái quá mức nào

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào

đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó được biểu hiện do người bán và người mua tự thỏa thuận trong một thời điểm xác định Xét về phương diện tổng quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là giá của quyền sử dụng đất đó trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định

Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa vào các yếu tố sau:

- Sự thỏa thuận giữa người mua và người bán

- Mục đích của người mua và người bán

- Nhu cầu về đất đai của thị trường

- Tác động của môi trường sống và xã hội

sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập [4]

* Ưu điểm của phương pháp so sánh

- Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kĩ thuật

- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lí công nhận

- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư

* Hạn chế của phương pháp so sánh

- Cần thiết phải có thông tin: Rõ ràng là trong phương pháp này nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được

- Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: Đây là điều không thể tránh khỏi Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn

- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm

và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

* Các trường hợp thích hợp dùng phương pháp so sánh:

- Các tài sản có tính đồng nhất như: Các thửa đất ở cùng một dãy, hoặc

ở cùng những con phố có vị trí thuận lợi tương đương nhau

- Các mảnh đất trống

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc định giá cho mua bán, định giá trị thế chấp, định giá trị đánh thuế tài sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của nhà nước, định giá cho các tài sản nơi có các bằng chứng về việc bán và cho thuê có thể sử dụng được [4]

2.2.2 Phương pháp thu nhập

* Cơ sở lí luận

Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản

Quá trình chuyển đổi các thu nhập dòng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được gọi là quá trình vốn hoá, và có thể được thể hiện đơn giản như sau: Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ tỷ lệ vốn hoá (*)

* Ưu điểm của phương pháp thu nhập

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà mảnh đất mang lại cho nhà đầu tư

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản

- Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao khi có các chứng

cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

* Những mặt hạn chế của phương pháp thu nhập

- Độ tin tưởng vào định giá theo phương pháp thu nhập trong kết luận cuối cùng phụ thuộc vào giá trị và độ tin cậy của các giả thiết và các dự kiến

đã sử dụng

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham

số tính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan

* Những trường hợp thích hợp dùng phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một công cụ thẩm định giá đặc biệt hữu ích cho tài sản có dòng tiền không ổn định (không bằng phẳng) như trong các trường hợp sau: một trung tâm bán hàng có cơ cấu cho thuê đa thành phần, nơi có tồn tại cho thuê bị bỏ trống do hết hạn hợp đồng; một nhà văn phòng với cơ cấu cho thuê bao gồm có sự khuyến khích hoặc cho thuê không thị trường; …

Trong thực tế phương pháp thu nhập tỏ ra không thích hợp để áp dụng với những thửa đất không lớn, có lợi thế thương mại hạn hẹp, với các thẩm định tài chính hoặc cầm cố thông thường [4]

2.3 Tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước

2.3.1 Tình hình nghiên cứu trong nước

2.3.1.1 Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn

cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành

và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1980

Sau cách mạng Tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản

luật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai

và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất

đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi

được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” Như vậy, trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua

bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua

và người bán

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố

cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Theo kịp

đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức

và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm

đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của

pháp luật” Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là

mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng

đất) gắn liền với BĐS đó (Lê Phương Thảo, 2007)[15]

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai

1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.” (khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993) Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993) Như vậy, từ

khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở

cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu

tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã

cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các tỉnh lớn, như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật

Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-

CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch

và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, tỉnh thực hiện công

bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh

và một số tỉnh lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về

kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường Quyền

sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất

từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng

và đóng băng trong một thời gian khá dài

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu

dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007 Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới (Lê Phương Thảo, 2007)[15]

2.3.1.2 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức [8]

* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh

tế và cho đời sống xã hội Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 - 1995 và 2001 - 2003 Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư [8]

* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không

thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không

nộp thuế cho Nhà nước

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn [8]

2.3.2 Thị trường đất đai thế giới

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ

đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu

tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp

Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng 10 năm hoặc thậm chí có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình

Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu

mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay [9]

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:

+ Giá đất do nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Hương Sơn

+ Giá đất chuyển nhượng thực tế trên địa bàn thị trấn Hương Sơn

+ Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn

- Phạm vi nghiên cứu:

Giá đất trên địa bàn thị trấn Hương Sơn trong các năm 2013-2014

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm nghiên cứu: Thị Trấn Hương Sơn, Huyện Phú Bình, Tỉnh Thái Nguyên

- Thời gian tiến hành: Từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 05 tháng 05 năm 2015

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị Trấn Hương Sơn

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

3.3.2 Công tác quản lý đất đai Thị Trấn Hương Sơn

3.3.3 Giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn

3.3.3.1 Giá đất ở theo quy định của nhà nước trên địa bàn Thị Trấn Hương ơn 3.3.3.2 Giá đất ở thực tế trên thị trường trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn

3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn giai đoạn 2013 - 2014

3.3.4.1 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn

3.3.4.2 Ảnh hưởng của yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở trên

địa bàn thị trấn Hương Sơn

3.3.4.3 Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn

3.4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành khóa luận, em đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của khóa luận đề ra Các phương pháp chủ yếu em sử dụng bao gồm:

3.4.1 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp

Thu thập số liệu tại Sở Tài nguyên Môi trường, UBND thị trấn Hương Sơn, qua mạng Internet, qua sách báo… để tổng hợp các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở khu vực nghiên cứu

3.4.2 Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp

Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên năm 2014 và điều kiện thực tế của thị trấn Hương Sơn, Huyện Phú Bình, Căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện về kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch và khoảng cách đến trung tâm thành phố, thị trấn,

em đã chia các tuyến đường thuộc thị trấn Hương Sơn thành 9 loại đường phố, mỗi loại đường phố em chia ra 4 vị trí (VT) khu vực khác nhau dựa vào quy luật sau:

Phân loại đường phố: Đường phố thuộc thị trấn Hương Sơn được chia

thành 8 loại đường phố để định giá đất Đường phố loại 1 là đường phố có điều kiện về kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch; Đường phố loại 2, 3, 4, 5… là đường phố có điều kiện về kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch theo mức độ giảm dần

Phân chia vị trí: Tại mỗi loại đường phố được chia làm 4 vị trí:

+ VT I: Là diện tích đất có mặt tiền (mặt phía trước của thửa đất) giáp

với trục đường của loại đường phố đó, có chiều sâu từ vị trí mặt tiền thửa đất vào sâu 20 mét;

+ VT II: Là phần diện tích đất tiếp theo của VT I của cùng thửa đất của loại đường phố, có chiều sâu từ điểm cuối VT II của thửa đất vào sâu 30 mét;

+ VT III: Là phần diện tích đất tiếp theo của VT II của cùng thửa đất của loại đường phố, có chiều sâu từ điểm cuối VT II của thửa đất vào sâu 50 mét;

+ VT IV: Là phần diện tích đất còn lại tiếp theo sau của VT III của cùng

Từ Quốc lộ 37 (Viện Kiểm sát cũ) đến gặp đường từ Trạm thuế cũ

đi ngã ba cầu Vườn Nhanh