Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn trâu quỳ, huyện gia lâm, thành phố hà nội

Trong nền kinh tế thị trường, giá ñất là một yếu tố thường xuyên biến ñộng trong khi các quy ñịnh về giá ñất áp dụng cho một năm và chưa theo kịp với sự biến ñộng của giá ñất trên thị tr

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN ðỨC VŨ

TÌM HIỂU GIÁ ðẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN THỊ TRẤN TRÂU QUỲ, HUYỆN

GIA LÂM, TP HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS NGUYỄN XUÂN THÀNH

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược

ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Học viên

Nguyễn ðức Vũ

LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp này tôi xin chân thành cảm ơn sự dạy dỗ, chỉ bảo của các thầy cô giáo trong trường nói chung và của các thầy

cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường nói riêng ðặc biệt tôi xin bày

tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Nguyễn Xuân Thành, người ñã trực tiếp dành nhiều thời gian và công sức hướng dẫn tận tình trong suốt quá trình tôi thực hiện ñề tài tốt nghiệp của mình

Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Gia Lâm – TP Hà Nội, UBND thị trấn Trâu Quỳ ñã nhiệt tình giúp ñỡ, tạo mọi ñiều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài

Cuối cùng tôi xin gửi ñến gia ñình, bạn bè thân quen ñã quan tâm, giúp

ñỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và rèn luyện tại trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội

Học viên

Nguyễn ðức Vũ

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN 2

MỤC LỤC 3

DANH MỤC BẢNG 6

DANH MỤC HÌNH 7

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 8

MỞ ðẦU 9

1 Tính cấp thiết của ñề tài 9

2 Mục ñích và yêu cầu nghiên cứu 10

2.1 Mục ñích của ñề tài: 10

1.2.2 Yêu cầu: 10

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 11

1 Cơ sở lý luận Error! Bookmark not defined

1.1 Giá ñất và ñịnh giá ñất Error! Bookmark not defined

1.1.1 Giá ñất Error! Bookmark not defined

1.1.2 ðịnh giá ñất, nguyên tắc ñịnh giá ñất Error! Bookmark not defined

1.2 Cơ sở khoa học xác ñịnh giá ñất Error! Bookmark not defined

1.2.1 ðịa tô: Error! Bookmark not defined

1.2.2 Lãi xuất ngân hàng Error! Bookmark not defined

1.2.3 Quan hệ cầu – cung Error! Bookmark not defined

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất Error! Bookmark not defined

1.3.1 Yếu tố thông thường Error! Bookmark not defined

1.3.2 Yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt Error! Bookmark not defined

2 Cơ sở thực tiễn: Error! Bookmark not defined

2.1 Quy ñịnh về việc xác ñịnh giá ñất: Error! Bookmark not defined

2.2 Phương pháp xác ñịnh giá ñất Error! Bookmark not defined

2.2.1 Phương pháp ñịnh giá ñất trên thế giới.Error! Bookmark not defined

2.2.2 Phương pháp ñịnh giá ñất ở Việt Nam Error! Bookmark not defined

CHƯƠNG 2 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU 49

1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu 49

2 Nội dung nghiên cứu 49

2.1 ðiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, TP Hà Nội 49

2.2 Hiện trạng sử dụng ñất trên ñịa bàn thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, TP Hà Nội 49

2.3 Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại ñịa bàn nghiên cứu 49 2.3.1 Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại ñường Nguyễn ðức Thuận thị trấn Trâu Quỳ - Gia Lâm Hà Nội 49

2.3.2 Giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại ñường Ngô Xuân Quảng thị trấn Trâu Quỳ - Gia Lâm - Hà Nội 49

2.4 ðề xuất một số giải pháp nằm giảm sự cách biệt giữa giá ñất nhà nước và giá ñất thực tế thị trường 49

3 Phương pháp nghiên cứu 49

3.1 Phương pháp ñiều tra thu thập thông tin 49

3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 50

3.3 Phương pháp xử lý thông tin số liệu 50

3.3.1 Phương pháp thống kê 50

3.3.2 Phương pháp so sánh 50

3.3.3 Phương pháp ñiều tra hộ 50

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 51

1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu 51

1.1 ðiều kiện tự nhiên 51

1.1.1 Vị trí ñịa lý 51

1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 53

1.2.1 Thực trạng phát triển ngành nông nghiệp 53

1.2.2 Thực trạng phát triển ngành công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và xây dựng cơ bản 54

1.2.3 Thực trạng phát triển thương mại – dịch vụ - du lịch 54

1.2.4 Hiện trạng các công trình kỹ thuật 55

1.2.5 Văn hóa xã hội 57

2 Hiện trạng sử dụng ñất 57

3 Giá ñất Quy ñịnh trên ñịa bàn thị trấn Trâu Quỳ: 58

4 Giá ñất qua ñiều tra thực trạng 59

4.1 Thu thập số liệu thị trường 59

4.2 Kết quả ñiều tra giá ñất thị trường tại các loại ñường phố 59

4.2.1 ðường Nguyễn ðức Thuận 60

4.2.2 ðường Ngô Xuân Quảng: 65

5 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn nghiên cứu 70

5.1 Yếu tố nhân khẩu và yếu tố xã hội: 70

5.2 Nhân tố kinh tế: 72

5.3 Nhân tố khu vực ( yếu tố vị trí) 72

5.4 Nhân tố cá biệt 73

6 Nhận xét về giá ñất ở của người dân ñược khảo sát: 77

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 81

1 Kết luận 81

2.ðề nghị 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

PHỤ LỤC……… ……….……….69

DANH MỤC BẢNG

Bảng 5.GDP kinh tế thị trấn Trâu Quỳ năm 2012 53

Bảng 6: Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp thị trấn Trâu Quỳ 54

Bảng 7: Hiện trạng sử dụng ñất thị trấn Trâu Quỳ 58

Bảng 8 Giá ñất các ñường phố thuộc thị trấn Trâu Quỳ 59

Bảng 10: Giá ñất thực tế chuyển nhượng ñường Nguyễn ðức Thuận 60

Bảng 11 Giá ñất thực tế trung bình ñường Nguyễn ðức Thuận 62

Bảng 12 Bảng tổng hợp ñiều tra ñường Nguyễn ðức Thuận 63

Bảng 13 Giá ñất thực tế chuyển nhượng ñường Ngô Xuân Quảng 66

Bảng 14 Giá ñất thực tế trung bình ñường Ngô Xuân Quảng 68

Bảng 15: Bảng tổng hợp ñiều tra ñường Ngô Xuân Quảng 69

Bảng 16: Mật ñộ dân số khu vực nghiên cứu 70

Bảng 17 Mối quan hệ giữa mật ñộ dân số và giá ñất ở thị trấn Trâu Quỳ 71

Bảng 19 Bảng thống kê các yếu tố cá biệt của thửa ñất trên ñường 74

Nguyễn ðức Thuận 74

Bảng 20: Bảng thống kê các yếu tố cá biệt của thửa ñất trên ñường 76

Ngô Xuân Quảng 76

Bảng 21 Tổng hợp nhận xét của người dân ñược ñiều tra về giá ñất ở… …77

DANH MỤC HÌNH

Hình 1 ðồ thị cung và cầu với một thị trường ñất ñai ñiển hình Error! Bookmark not defined

Hình 2 Sự thay ñổi về cầu Error! Bookmark not defined

Hình 3 Sự thay ñổi về cung Error! Bookmark not defined

Hình 4 Nhu cầu nhà ở Mỹ giai ñoạn 1995 – 2007Error! Bookmark not defined

Hình 18 ðồ thị so sánh giá ñất giữa các vị trí khác nhau trong khu vực 1 ñường Ngô Xuân Quảng 73

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

1 Chữ nhật: cn

2 Hội ñồng nhân dân: HðND;

3.Ủy ban nhân dân: UBND;

4 Vị trí: VT;

5 Bất ñộng sản: BðS;

6 Như trên: nt

I MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

“Tấc ñất tấc vàng” – câu thành ngữ từ ngàn xưa của ông cha ta ñến nay vẫn còn nguyên giá trị ðất ñai là môi trường sống của cả xã hội, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, ñồng thời ñất ñai là nguồn tài nguyên vô giá, là kết quả ñấu tranh và lao ñộng hàng nghìn

năm qua của nhân dân, là tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế ñược

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2011- 2020 ñược thông qua tại ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ XI (tháng 01/2011) tạo cơ sở quan trọng trong việc ñịnh hướng hoàn thiện thể chế, thúc ñẩy sự phát triển của thị trường bất ñộng sản Chiến lược khẳng ñịnh chủ trương “hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, trọng tâm là tạo lập môi trường cạnh tranh bình ñẳng và cải cách hành chính”,

“phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất ñộng sản, ngăn chặn tình trạng ñầu cơ, hoàn thiện cơ chế vận hành sàn giao dịch bất ñộng sản.”1

Như vậy, khi thừa nhận nền kinh tế thị trường thì các quan hệ chịu sự chi phối của hàng loạt các quy luật như quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh nên các quy ñịnh trong việc xác ñịnh giá ñất cũng phải phản ánh ñúng các quy luật của nền kinh tế thị trường ðiều này ñược Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu, Ban chấp hành Trung ương ðảng khóa X chỉ rõ: “Tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp với những nguyên tắc cơ bản của kinh tế thị trường nhằm thúc ñẩy nền kinh tế phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững”2 Trong khi ñó, giá ñất do nhà nước quy ñịnh vẫn thấp hơn so với giá thị trường, ñặc biệt khi giá ñất trên thị trường gia

tăng nhanh như hiện nay thì sự chênh lệch này là rất lớn Trong nền kinh tế thị trường, giá ñất là một yếu tố thường xuyên biến ñộng trong khi các quy ñịnh

về giá ñất áp dụng cho một năm và chưa theo kịp với sự biến ñộng của giá ñất trên thị trường Sự chênh lệch giữa giá do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất trên thị trường là ñiều kiện làm nảy sinh các hành vi chuyển nhượng mua bán, ñầu

cơ ñất ñai kiếm lời, tham nhũng… Trước tình hình ñó, ñể tìm hiểu giá ñất và ñánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất phục vụ cho công tác quản lý Nhà

nước về ñất ñai, chúng tôi ñi nghiên cứu ñề tài: “Tìm hiểu giá ñất và các yếu

tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”

2 Mục ñích và yêu cầu nghiên cứu

- Chỉ ra ñược yếu tố chính tác ñộng ñến sự chênh lệch giữa giá quy ñịnh

cả Nhà nước và giá thị trường

II TỔNG QUAN VẤN đỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Thị trường bất ựộng sản

2.1.2 Thị trường bất ựộng sản thế giới

Thị trường bất ựộng sản của nước ta, bên cạnh những nét riêng, cũng có những ựặc ựiểm chung của thị trường bất ựộng sản của thế giới Vì vậy, trước

hết chúng ta nghiên cứu các ựặc ựiểm của thị trường bất ựộng sản thế giới

a Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BđS ựều hình thành và phát triển qua 4 cấp ựộ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chắnh hoá

Thứ nhất, cấp ựộ sơ khởi: đó là giai ựoạn của tất cả mọi người ựều có

thể tạo lập ựược nhà của mình Giai ựoạn này chỉ cần có một mảnh ựất là có thể hình thành nên một cái nhà và ựược coi là BđS Trong cấp ựộ này, các

chắnh sách về ựất ựai, các chủ ựất và các cơ quan quản lý ựất ựai ựóng vai trò quyết ựịnh

Thứ hai, cấp ựộ tập trung hoá: đó là giai ựoạn của các doanh nghiệp

xây dựng Trong giai ựoạn này, do hạn chế về ựất ựai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BđS lớn, một dự án BđS Trong cấp ựộ này, các chắnh sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng ựóng vai trò quyết ựịnh

Thứ ba, cấp ựộ tiền tệ hoá: đó là giai ựoạn của các doanh nghiệp xây

dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BđS, do hạn chế

về các ựiều kiện bán BđS, không phải doanh nghiệp nào cũng ựủ tiền ựể phát triển BđS cho tới khi bán ra ựược trên thị trường Trong cấp ựộ này, các ngân hàng ựóng vai trò quyết ựịnh trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chắnh sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng ựóng vai trò quyết ựịnh

Thứ tư, cấp ựộ tài chắnh hoá: Khi quy mô của thị trường BđS tăng cao

và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BđS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay ựối với BđS hoặc sẽ ựối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chắnh hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy ựộng ựa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp ựộ này, các thể chế tài chắnh, các chắnh sách tài chắnh, các tổ chức tài chắnh và các cơ quan quản lý tài chắnh là những chủ thể có vai trò quyết ựịnh

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BđS ựều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp ựộ phát triển thị trường phải có giai ựoạn như nhau

về thời gian Cũng không nhất thiết, các cấp ựộ phát triển của thị trường phải

là kết thúc giai ựoạn này rồi mới chuyển sang giai ựoạn khác Các nền kinh tế,

nhất là các nền kinh tế ñã phát triển qua cả 4 cấp ñộ từ rất lâu Chẳng hạn như

Úc và New Zealand, các tài sản BðS ñã ñược chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển ñổi ñều áp dụng chủ yếu là liệu pháp

“sốc”, tức là áp dụng ñồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BðS cũng ñã ở cấp ñộ tài chính hoá Trung Quốc cũng ñang chuẩn bị chuyển qua giai ñoạn tài chính hoá thị trường BðS

b Trong mỗi cấp ñộ phát triển của thị trường BðS, quá trình vận ñộng của thị trường ñều có chu kỳ dao ñộng tương tự như nhiều thị trường khác

Chu kỳ dao ñộng của thị trường BðS gồm có 4 giai ñoạn: phồn vinh (sôi ñộng), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu ñiều (ñóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”) Chẳng hạn như thị trường BðS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BðS nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BðS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn

là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm Thị trường BðS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu

kỳ dao ñộng, trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm

1994

c Thị trường BðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của ñất nước

BðS là một loại hàng hoá cố ñịnh và không thể di dời về mặt vị trí và

nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi ñó, tâm

lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi ñịa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt ñộng của thị trường BðS mang tính ñịa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BðS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của ñất nước Sản phẩm hàng hoá BðS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể ñem bán ở vùng khác ñược Bên cạnh ñó, mỗi thị trường mang tính chất ñịa phương với quy mô và trình ñộ khác nhau do có sự phát triển không ñều giữa các vùng, các miền, do ñiều kiện tự nhiên và trình ñộ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn ñến quy mô và trình ñộ phát triển của thị trường BðS khác nhau Thị trường BðS ở các ñô thị có quy mô

và trình ñộ phát triển kinh tế cao thì hoạt ñộng sôi ñộng hơn thị trường BðS ở nông thôn, miền núi v.v

d Thị trường BðS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BðS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá ñặc biệt, các giao dịch

về BðS tác ñộng mạnh mẽ ñến hầu hết các hoạt ñộng kinh tế-xã hội Do ñó, các vấn ñề về BðS ñều sự chi phối và ñiều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BðS, ñặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai và nhà ở ðặc ñiểm này ñặc biệt ñúng ở nước

ta do thị trường ñất ñai cấp I (thị trường sơ cấp- giao ñất và cho thuê ñất) là chịu tác ñộng nhất bởi các quyết ñịnh của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới ñều quan tâm ñến BðS và thị trường BðS, luôn ñiều chỉnh chính sách về BðS và thị trường BðS nhằm huy ñộng các nguồn lực về BðS phục

vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội

ñ Thị trường BðS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không ñầy ñủ, thiếu một số tổ chức của thị trường)

ðặc ñiểm này xuất phát từ những ñặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của ñiều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BðS

Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường ñịa phương, sự hiểu biết

về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan ñến những giao dịch trước

Sự tác ñộng của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BðS Bất kỳ Nhà nước nào cũng ñều có sự can thiệp vào thị trường BðS ở các mức ñộ khác nhau, trong ñó chủ yếu là ñất ñai ñể thực hiện các mục tiêu phát triển chung BðS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, ñất ñai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết ñịnh của Nhà nước nên thị trường BðS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, thị trường BðS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo ñược của ñất, nên thị trường BðS mang tính ñộc quyền, ñầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

e Thị trường BðS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

BðS là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã ñược ñầu tư Mà ñầu tư tạo lập BðS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BðS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BðS tham gia lưu thông trên thị trường BðS, các giá trị cũng như các quyền về BðS ñược ñem

ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch ðiều này chứng

tỏ thị trường BðS là ñầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường BðS hoạt ñộng tốt là cơ sở ñể huy ñộng ñược nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BðS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường BðS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua ñó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ nội thất, thị trường lao ñộng v.v dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới

sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân

Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành,

có thể nói ñất ñai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó

có thể tính ñúng, tính ñủ giá trị của ñất cho nên giá ñất thực tế hoặc có ñược ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời ñiểm trong những giai ñoạn nhất ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể ñiều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng ñất ñai

2.2.1.2 Giá ñất Nhà nước và giá ñất thị trường

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan; giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục ñích của Nhà nước Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối

lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng

Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Giá ñất ñược quy ñịnh là giá quyền sử dụng ñất Tại ñiều 4 Luật ðất ñai

2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích

ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất”

2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá ñất

Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá ñất là do các yếu tố chính như: ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

2.2.2.1 ðịa tô là một trong những căn cứ hình thành giá ñất

ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất ðịa tô gắn liền với sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra

và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô ðịa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản có các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền Trong chủ nghĩa

xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu những mảnh ruộng có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn (ñất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn…) làm cho tư bản ñầu tư có hiệu suất cao hơn ðây là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của ñịa tô chênh lệch là do lao ñộng tạo ra Có hai loại ñịa tô chênh lệch, gồm: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II

- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược khác nhau ðiều ñó có nghĩa là ñịa tô chênh lệch I là do ñộ phì của ñất ñem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa ñất cũng ảnh hưởng rất lớn ñối với loại ñịa tô này ðịa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu ñất ñai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch ñó có ñược không phải do công lao ñộng hay sự ñầu

tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do ñiều kiện tự nhiên tạo ra

- ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm canh ñem lại Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác nhau ðịa

tô chênh lệch II cho thấy khả năng ñầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh ñất mà họ canh tác

ðịa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng ñất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên ðịa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

ðịa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt

Bên cạnh ñịa tô chênh lệch còn có ñịa tô tuyệt ñối, ñó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư kinh doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê ñất của ñịa chủ ñể xây dựng ðặc ñiểm của loại ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên

mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào ñất không ngừng tăng lên

2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất

có thể thay ñổi, vì ñịa tô vận ñộng ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua ñất giảm ñi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua ñất tăng nên

Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do ñó giá ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi Người bán ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất Trong phạm vi nền kinh

tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt

ở nông thôn hay thành thị Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông nghiệp

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá ñất, với mối tương quan giữa ñịa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học ñã tổng kết và ñưa ra công thức xác ñịnh giá ñất:

Giá ñất=ðịa tô/Lãi suất ngân hàng

2.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá ñất và làm cho giá ñất luôn biến ñộng

Hình 2.1 ðồ thị cung và cầu ñất ñai

Theo hình 2.1, ñường cung và cầu ñất ñai cắt nhau tại ñiểm E là ñiểm cân bằng Khi các nhân tố khác thay ñổi, dẫn ñến sự chuyển dịch của ñường cung và cầu, ñiểm cân bằng cũng thay ñổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì ñường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, ñiểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không ñổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường ñất ñai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì khả năng cung

về ñất ñai trên thị trường luôn cố ñịnh về không gian, vì ñất ñai không thể di chuyển ñược từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không

ñều giữa các ñịa phương do do các yếu tố: ñiều kiện phát triển, vị trí ñịa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút ñầu tư

ðể phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả ñể ñiều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể ñiều tiết giá ñất thông qua việc ñiều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu ñược xem như hàm số của giá Theo Luật ñất ñai 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: Giá do Nhà nước quy ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá ñất

do Nhà nước quy ñịnh phải bám sát giá thị trường Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh dùng ñể áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường ñể tính giá của thửa ñất (công tác ñấu giá QSDð)

Giá

D1 S G1

Hình 2.2 ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn

Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất trong thời gian ngắn ðồ thị cung S là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số lượng ñất là cố ñịnh, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra ñất Do vậy, giá của nó thay ñổi theo nhu cầu của từng ñịa phương Khi ñồ thị cầu tăng lên từ ñiểm D lên D1, thì giá tăng từ ñiểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại ñất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất ðể ñiều tiết về số lượng cung ñất ñai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng ñất, cho chuyển mục ñích

sử dụng ñất ñóng vai trò quyết ñịnh ðiều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa ñảm bảo cung về ñất cho phát triển kinh tế - xã hội, vừa ñảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại ñất

ðối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" ñã ñược xác ñịnh là một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng ñất tại ðiều 22 Luật ñất ñai 2003 Trình tự, thủ tục chuyển mục ñích sử dụng ñất theo Luật ñất ñai 2003 cũng thuận lợi nhiều so với Luật ñất ñai 1993

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất

Giá ñất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành ñịnh giá BðS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà ñịnh giá ñã tổng hợp và ñưa ra các nhân tố chủ yếu:

2.2.3.1 Yếu tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng ñồng ñến giá ñất phát sinh ảnh hưởng tổng thể ñến mức giá cả ñất trong ñiều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ ñó trở thành cơ sở ñể quyết ñịnh giá cụ thể cho các loại ñất

a Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước ñến giá ñất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch ñất ñai nhằm mục ñích nâng cao hiệu quả sử dụng ñất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá ñất bao gồm các mặt:

- Chế ñộ về ñất: bao gồm chế ñộ sở hữu ñất và chế ñộ sử dụng ñất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả ñất

- Chế ñộ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BðS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá ñất

- Quy hoạch ñô thị: Quy hoạch quyết ñịnh tới mục ñích sử dụng ñất của các thửa ñất cụ thể Cùng một mảnh ñất nhưng mục ñích sử dụng khác nhau thì giá ñất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy ñịnh mục ñích sử dụng ñất có ý nghĩa vô cùng to lớn ñối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng

ñô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối ña trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng ñất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt ñến giá ñất của BðS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ ñó giảm ñầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế

hạ thấp Lúc này các nguồn ñầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu ñất giảm, nên giá cả ñất giảm Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả ñất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá ñất, những thay ñổi về hành chính cũng

có những tác ñộng tới giá ñất

b Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với mật ñộ

nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ñình Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về ñất tăng, gây tác ñộng tăng giá ñất Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình ñộ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và

tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá ñất loại này Sự thay ñổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của ñô thị hoá khiến kết cấu gia ñình nhỏ ñi, lấy ñôi

vợ chồng làm trung tâm Sự thay ñổi này làm tăng nhu cầu ñối với nhà ở nhỏ

và căn hộ cho thuê một cách tương ứng

c Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng lớn ñối với giá ñất Nhân tố

xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất qua bốn mặt chủ yếu:

- Tình trạng ổn ñịnh chính trị: Tình trạng ổn ñịnh chính trị là tình trạng

ổn ñịnh của cục diện chính trị trong nước, quyết ñịnh việc ñầu tư tài sản và ñất, mức ñộ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận ñúng thời hạn Khi lòng tin của nhà ñầu tư lớn sẽ kéo theo giá ñất tăng lên và ngược lại

- Tình trạng an ninh xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống

an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng ñầu tư, mua bán, cư trú, do ñó kéo theo giá ñất tăng lên

- ðầu cơ nhà ñất: ðầu cơ nhà ñất là hành vi người ñầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến ñộng của giá cả nhà ñất ñể thu ñược siêu lợi nhuận Nhân tố này

có ảnh hưởng ñột xuất tới giá ñất

- Tiến trình ñô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc ñẩy quá trình ñô thị hóa Mật ñộ nhân khẩu ñông ñúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi ñô thị hoá kéo theo mức ñộ và tốc ñộ tăng giá ñất ñều cao hơn ñất khu vực thông thường

d Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị

trường nhà ñất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ ñến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn ñầu tư nước ngoài Khi ñó, lượng cầu về ñất ñai cũng thay ñổi

và gây tác ñộng tới giá ñất

ñ Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác ñộng quan trọng ñối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác ñộng chi phối giá ñất qua các chỉ tiêu:

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do ñó tổng nhu cầu về ñất tăng tác ñộng làm giá ñất tăng lên Xu thế biến ñộng về nhu cầu ñất tương ñối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức ñộ dự trữ và ñầu tư: Mức ñộ dự trữ và mức ñộ ñầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì ñầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức ñộ dự trữ và ñầu tư ñối với giá ñất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức ñộ dự trữ ñối với mức giá ñất Mức ñộ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia ñình và sự biến ñộng giá cả trong thị trường nhà ñất tác ñộng qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức ñộ ñầu tư vì phần lớn số tiền ñầu tư trong thị trường BðS là các khoản vay hoặc ñem tài sản nhà ñất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà ñầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà ñầu tư và nhân viên ñịnh giá cần nắm ñược tình hình vốn ñầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, ñặc biệt là tình hình về biến ñộng mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình ñộ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến ñộng vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về ñất ñai và giá ñất

2.2.3.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện kinh tế xã hội của nơi có ñất, những ñặc tính ñịa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo

ra có ảnh hưởng quyết ñịnh ñến mức giá cả ñịa sản trong ñịa phương ñó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất thông qua vị trí kinh tế ñối với các khu vực khác

- ðiều kiện cơ sở hạ tầng: ðiều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá ñất chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, ñó là: ñường nước ngầm, ñiện lực, ñiện thoại, khí ñốt, hơi nước sưởi ấm cho ñến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét ñến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo ñảm, mức ñộ ñồng bộ và cự ly

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp ñến sức khoẻ và ñời sống của cộng ñồng ðặc biệt ñối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết ñịnh ñến giá ñất

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá ñất qua tính chất sử dụng ñất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những ñiều kiện hạn chế sử dụng ñất, chế ñộ quản lý giao thông Mức ñộ ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng ñất chức năng khác nhau trong ñô thị

2.2.3.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt chỉ ñặc trưng và ñiều kiện của bản thân thửa ñất, nên cũng gọi là nhân tố thửa ñất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt ñến giá ñất tức là ảnh hưởng ñến giá cả của từng thửa ñất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại ñất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá ñều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng ñến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng ñến việc sử dụng, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng ñến giá ñất

- Chiều sâu: Loại ñất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố ñều khó sử dụng nên ảnh hưởng ñến giá ñất

- Hình dáng: Hình dáng mảnh ñất ñẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … ñều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục ñích ñể ở nên ảnh hưởng ñến giá ñất

- ðộ dốc: ðộ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng ñến giá ñất

- Hạn chế của quy hoạch ñô thị: Nhân tố quy hoạch ñô thị ñược xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích của loại ñất, chiều cao vật kiến trúc, mật ñộ xây dựng, loại hình sử dụng ñất

- Vị trí ñất: Thửa ñất nằm tại ñịa ñiểm nào cụ thể trong khu ñất, cách bao xa ñể ñến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa ñất nằm ñầu ñường hay góc phố ñều có ảnh hưởng rất lớn ñến giá ñất

- Thời hạn sử dụng ñất: Nhân tố này quyết ñịnh thời gian ñược sử dụng và thu lợi từ thửa ñất ñó nên trực tiếp ảnh hưởng ñến giá ñất

2.2.4 Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất

Giá ñất ñược hình thành bởi sự tác ñộng qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương ñối và yêu cầu hữu hiệu Những nhân tố này lại luôn ở thế biến ñộng

Các nguyên tắc cơ bản trong ñịnh giá ñất (ñịnh giá BðS) là những nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh

hưởng trực tiếp ñến quan niệm giá thị trường Những nguyên tắc này ít khi ñược xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau Hiện nay, việc ñịnh giá ñất ñược tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:

2.2.4.1 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa ñất cụ thể không bao giờ giữ nguyên Các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác ñộng làm thay ñổi thửa ñất, thay ñổi môi trường của thửa ñất và thay ñổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mô ñầu tư, về chất lượng ñầu tư thửa ñất,…) ñối với loại thửa ñất ñó Bên cạnh ñó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, ñất của con người cũng thay ñổi không ngừng Vì vậy, người ñịnh giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường ñể ñịnh giá ñất nhằm phù hợp với thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá

Sự thay ñổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc ñịnh giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời ñiểm ñịnh giá “Nguyên tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay ñổi về chính sách ñất ñai của Nhà nước; về sự biến ñộng của thị trường ñất ñai

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc ñịnh giá

2.2.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa ñất ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời ñiểm ñịnh giá cho thấy thửa ñất ñó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác ñịnh cho trước

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất ñược hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật

- Về mặt vật chất: Một thửa ñất ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và

sử dụng tốt nhất khi nó thoả mãn ñược nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể)

- Về mặt pháp luật: Một thửa ñất ñược ñánh giá là sử dụng cao nhất và

sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa ñất ñó phải ñược Nhà nước thừa nhận và bảo hộ

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất ñối với một thửa ñất không chỉ nói ñến khả năng sinh lời của thửa ñất ñó mà có trường hợp thu nhập thực

từ một thửa ñất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá ñược bằng tiền Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính ñến trong ñịnh giá bất ñộng sản và trong một chừng mực nào ñó nó ñược vật chất hoá như là một chỉ tiêu ñể chỉ mặt vật chất của bất ñộng sản

2.2.4.3 Nguyên tắc biến ñộng

Giá cả ñất ñai là biến ñộng theo sự thay ñổi của nhân tố cấu thành giá

Nó là kết quả tác ñộng lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá ñất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến ñộng, cho nên giá cả ñất ñai là ñược hình thành trong quá trình tác ñộng lẫn nhau của những nhân tố này và những biến ñộng chung của chúng

Khi ñịnh giá ñất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính

cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh ñất ñó, cùng với sự biến ñộng của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay ñổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến ñộng ñể căn cứ giá ñất hiện tại mà dự tính giá ñất cho tương lai Do ñó, nguyên tắc biến ñộng và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc ñịnh giá ñất,

không những phải dự tính chính xác sự biến ñộng giá ñất trong tương lai, mà ñồng thời còn phải theo nguyên tắc biến ñộng ñể ñiều chỉnh tư liệu giá ñất ñang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian ñịnh giá thì mới xác ñịnh ñược giá ñất hợp lý và chính xác

ðiều cần chú ý là các nguyên tắc không ñứng ñơn lẻ mà có mối quan

hệ trực tiếp và gián tiếp với nhau Do ñó, khi ñịnh giá ñất ngoài việc cần phải hiểu biết ñầy ñủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng ñể vận dụng một cách tổng hợp mới nắm ñược giá ñất chính xác

2.2.5 Các phương pháp ñịnh giá ñất

2.2.5.1 Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường

- Khái niệm: Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh ñược trên thị trường ðây là phương pháp ñịnh giá trong ñó người ñịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ñể sau ñó bằng quy trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần ñịnh giá

- Tỷ số: ðịnh giá/Giá bán: Là tỉ lệ giữa giá trị ước tính của một bất ñộng sản và giá bán thực tế của bất ñộng sản ñó

2.2.5.2 Phương pháp giá thành

- Khái niệm: Phương pháp này còn ñược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ ñi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này, ñất ñai ñược ñịnh giá coi như ñó là ñất trống (ñất chưa có công trình kiến trúc hoặc cây lâu năm trên ñó) Giá trị của ñất ñược bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình

ñã trừ khấu hao tạo nên giá thị trường của bất ñộng sản cần ñịnh giá

Phương pháp giá thành dựa theo “Nguyên lý thay thế”: Không có tài sản nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phí thay thế của một tài sản tương tự có

cùng tính hữu dụng và vị trí thuận lợi như nhau và có thể mua, bán ñược ngay

mà không cần phải chờ ñợi ðây chính là cơ sở khoa học của phương pháp giá thành

- G (kh) là giá trị khấu hao

- P1 là chi phí thay thế ñã khấu hao

- P’ là chi phí tái tạo

- G (kh) là giá trị khấu hao

- P’1 là chi phí tái tạo ñã khấu hao

- G (ñ) là giá trị ñất

- G’(bñs) là giá thị trường của bất ñộng sản ñược tái tạo

- Khấu hao: Là phần tổn thất về giá trị do bất kì nguyên nhân nào Có 2 loại khấu hao:

+ Khấu hao tự nhiên: Là tổn thất giá trị do tác ñộng bởi lực lượng thiên nhiên làm mài mòn, nứt, rách vv

+ Khấu hao do lạc hậu: Là tổn thất về giá trị do các nguyên nhân ngoài

sự giảm giá và nó ñược chia làm hai phần: Lạc hậu về chức năng và về kinh

tế Lạc hậu về chức năng là tổn thất về giá trị do các ñiều kiện nội tại của bất ñộng sản như kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện, hoặc thiết bị lạc hậu Lạc hậu về kinh tế là tổn thất về giá trị do ñiều kiện khách quan ngoài bất ñộng sản như sự thay ñổi về ñiều kiện môi trường, những thay ñổi về luật pháp hay các ñiều kiện kinh tế

- Chi phí tái tạo hoặc thay thế: Những thuật ngữ này thường ñược dùng lẫn, nhưng chúng có những ý nghĩa khác nhau

+ Chi phí tái tạo: Là chi phí ñể tái tạo một bản sao chính xác của công trình xây dựng ñang ñược ñịnh giá sử dụng giá vật tư theo giá hiện hành và vật tư giống như vật tư trong công trình xây dựng ban ñầu

+ Chi phí thay thế: Là chi phí tính theo giá cả hiện thời một tài sản có cùng giá trị sử dụng và thuận tiện giống như một tài sản khác ñang ñược ñịnh giá

2.2.5.3 Phương pháp thu nhập

- Khái niệm: Phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ñầu tư ðây là một phương pháp ñịnh giá ñược sử dụng ñể ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ñó sẽ ñem lại hoặc có khả năng sẽ ñem lại Giá trị tài sản ñược ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

thuộc vào những gì nó sẽ thu ñược Giá trị của tài sản chính là giá trị hiện thời của những lợi nhuận tương lai thu ñược từ quyền sở hữu

- Tỷ lệ vốn hoá: Là tỉ lệ hoặc hệ số ñược sử dụng ñể chuyển ñổi thu nhập tương lai của một bất ñộng sản thành giá trị vốn ở thời ñiểm hiện tại Tỷ số vốn hoá ñược cấu thành gồm 2 thành phần sau ñây:

+ Tỷ lệ lãi suất hoặc chiết khấu tính theo hàng năm;

+ Tỷ lệ hoàn vốn gồm hoàn vốn một lần hoặc hoàn vốn chia thành nhiều lần tính theo năm

2.1.3 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường ñất ñai - một loại thị trường ñặc biệt với hàng hoá thuộc loại ñặc biệt ñược ñưa ra trao ñổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường ñất ñai ở nước ta thành các giai ñoạn sau ñây:

2.1.3.1 Giai ñoạn trước năm 1945

Thời kỳ này Việt Nam là một nước thuộc ñịa, chế ñộ thực dân, phong kiến thống trị Thị trường ñất ñai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại Người dân ít có nhu cầu trao ñổi ñất ñai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho ñịa chủ, thực dân Khi ñó giá ñất cũng ñược quy ñổi thành tiền

2.1.3.2 Giai ñoạn từ năm 1945 ñến năm 1980

Sau cách mạng Tháng tám 1945, nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra ñời, Chính phủ ñã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy ñịnh về ñất ñai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong ñó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên

Các hoạt ñộng giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về ñất ñai và nhà ở ñã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn ñược thực hiện theo truyền thống tập quán cộng ñồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau

Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy ñịnh về giao dịch bất ñộng sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi ñăng ký quyền sở hữu nhà ñất

2.1.3.3 Giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1992

Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật Luật ðất ñai 1987 (một trong những sắc luật ñầu tiên của thời kỳ ñổi mới) ñã cụ thể hóa quy ñịnh của Hiến pháp 1980: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản

lý, “Nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên, Luật

cũng quy ñịnh: “Người ñược thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi

ñược người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu ñối với nhà ở thì ñược quyền sử dụng ñất ở có ngôi nhà ñó”

Như vậy trong giai ñoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BðS là ñất ñai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về ñất ở vẫn diễn ra ngầm, dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu ñược mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán

2.1.3.4 Giai ñoạn từ năm 1993 ñến 2003

Trong bối cảnh chuyển ñổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc ñẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ ñược phát triển rộng rãi trong các các lĩnh vực kinh tế, xã hội, bao gồm cả ñất ñai

Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh: “Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá

nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi

bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ựất, ựược chuyển quyền sử dụng ựất ựược Nhà nước giao theo quy ựịnh của pháp luậtỢ

Luật ựất ựai 1993 ựã cụ thể hoá ựiều 18 của Hiến pháp 1992: ỘHộ gia

ựình, cá nhân ựược Nhà nước giao ựất có quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ựất.Ợ (khoản 2, ựiều 3, Luật đất ựai

1993)

Luật đất ựai 1993 cũng ựã xác ựịnh ựất có giá và ỘNhà nước xác ựịnh

giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất, thu tiền khi giao ựất hoặc cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi ựất Chắnh phủ quy ựịnh khung giá các loại ựất ựối với từng vùng và theo từng thời gianỢ (điều 12, Luật ựất ựai 1993)

Như vậy, từ khi Luật ựất ựai năm 1993 ựược ban hành với việc quy ựịnh

5 quyền của người sử dụng ựất ựã chắnh thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt ựộng

và phát triển của thị trường BđS trong nền kinh tế thị trường ựịnh hướng XHCN ở Việt Nam Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, gắn với việc mua bán nhà ở ựã mở cơ hội cho người dân có tiền, có nhu cầu về nhà ở tham gia vào thị trường nhà ựất ngày một tăng

đây cũng là thời ựiểm bắt ựầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực ựầu tư nước ngoài, ựược ựánh dấu bằng việc Chắnh phủ Hoa Kỳ chắnh thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận ựối với Việt Nam Nền kinh tế bắt ựầu bước vào giai ựoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc ựẩy gia tăng cầu về BđS không chỉ ựáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kỳ vọng cho các nhà ựầu tư hướng tới tương lai Luồng vốn ựầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong ựó phải kể ựến những người xuất khẩu lao ựộng tại thị trường các nước đông Âu, ựiển hình là những người lao ựộng tại đức ựã mang về một lượng ngoại tệ ựáng kể sau khi chấm dứt hợp ựồng lao ựộng khi sát nhập đông - Tây đức

- Năm 1995 Bộ Luật dân sự ñược ban hành ñã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ñất Những nhân tố trên ñã tạo ra sự gia tăng ñột biến về cầu về ñất ñai- BðS và là nhân tố cơ bản khởi ñầu cho cơn sốt thị trường BðS những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà ñất ñược bắt ñầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh sau ñó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá BðS tham gia giao dịch trong giai ñoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước ñây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần các BðS tham gia giao dịch nhằm ñáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BðS giao dịch nhằm mục ñích ñầu cơ chờ tăng giá

- Năm 1997, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà ñầu cơ phải bán ñất ñai trả nợ ngân hàng làm giá nhà ñất liên tục giảm, thị trường ñóng băng và không ít người ñầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

- Năm 1998 Quốc hội ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 1993, trong ñó ñã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân,

bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng ñất ðến thời gian này, thị trường quyền sử dụng ñất ñã ñược mở rộng hơn với việc hộ gia ñình, cá nhân có nhiều quyền hơn và các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế ñược tham gia thị trường quyền sử dụng ñất, thị trường BðS ñã có dấu hiệu phục hồi trở lại

- Năm 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong

nước, cơ hội xuất hiện các dòng ựầu tư mới sau khi ký kết hiệp ựịnh thương mại Việt - Mỹ và những thay ựổi trong chắnh sách cho người Việt Nam ựịnh cư

ở nước ngoài ựược mua nhà ựất ựã làm cầu về nhất ựất gia tăng Thêm vào ựó, ựây cũng là thời ựiểm khởi ựầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong ựó chắnh quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội ựến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ựất ựai và quy hoạch phát triển mở mang ựô thị Tương lai phát triển ựã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng ựất ựai nằm trong quy hoạch đó là ựộng lực thúc ựẩy các nhà ựầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch ựể ựầu cơ ựất ựai ựón trước quy hoạch đó là nhân tố thúc ựẩy gia tăng ựột biến về cầu tạo ra một làn sóng ựầu cơ mới trên thị trường nhà ựất, nhất là ở các ựô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chắ Minh và một số thành lớn ựang

có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thị trường nhà ựất bắt ựầu bùng phát từ năm

2001 kéo dài ựến cuối năm 2003

2.1.3.5 Giai ựoạn từ năm 2003 ựến nay

Luật đất ựai năm 2003 ựược thông qua vào ngày 26/11/2003 thể chế hóa chủ trương chắnh sách ựất ựai nhằm ựáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất ựộng sản theo tinh thần Nghị quyết số 26-NQ/TW:

- Quyền sử dụng ựất ựược coi là tài sản của người sử dụng ựất và ựược phép tham gia thị trường quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sản;

- Các tổ chức kinh tế trong nước ựược quyền lựa chọn hình thức ựược giao ựất hoặc ựược thuê ựất từ Nhà nước;

- Áp dụng cơ chế một giá ựất phù hợp với giá ựất trên thị trường trong ựiều kiện bình thường;

- Hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống ựăng ký ựất ựai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chắnh rất rõ ràng; công

khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng ñất, cách tiếp cận quỹ ñất ñể thực hiện dự

án ñầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư giải phóng mặt bằng; xử lý ñúng bản chất giá trị của việc chuyển ñất nông nghiệp sang sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo ñảm quyền lợi của Nhà nước, nhà ñầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi ñất

Từ khi Luật ñất ñai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy ñịnh chi tiết của Nghị ñịnh 181/Nð-CP, thị trường BðS bước vào giai ñoạn trầm lắng

và ñóng băng trong một thời gian khá dài

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường ñất ñai ñã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút ñầu tư và cho phép người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà cùng với quyền sử dụng ñất ở ñã thúc ñẩy thị trường BðS chuyển biến tích cực Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân

cư, khu ñô thị và căn hộ cao cấp ñã thu hút nhiều khách hàng ñến tìm hiểu và giao dịch Thị trường BðS ñã diễn ra một cơn sốt ñất nhẹ trong năm 2007 Với

sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng ñi sâu, ñi sát với thực tế thì thị trường BðS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới Sau khi sốt nhẹ tạo ñà cho năm 2008, 2009 thị trường bất ñộng sản bắt ñầu tăng mạnh và từ giữa năm 2011 ñến nay thị trường lại ñi trầm lắng, giao dịch trên thị trường giảm mạnh

2.1.3.6 ðặc ñiểm của thị trường Bất ñộng sản Việt Nam

a Thị trường Bất ñộng sản mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường Bất ñộng sản những năm qua thể hiện tập

trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về ñất ñai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai diễn ra thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ

và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới