TÌM HIỂU GIÁ đất tại PHƯỜNG LINH TRUNG QUẬN THỦ đức HIỆN NAY

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN • BÁO CÁO MƠN: LUẬT ĐẤT ĐAI • ĐỀ TÀI: TÌM HIỂU GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG LINH TRUNG QUẬN THỦ ĐỨC HIỆN NAY LỚP THỨ 6_TIẾT 123456 GIẢNG VIÊN: DƯƠNG THỊ TUYẾT HÀ GIÁ NHÀ NƯỚC TẠI PHƯỜNG LINH TRUNG QUẬN ĐẶT VẤN ĐỀ THỦ ĐỨC TỔNG QUAN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU GIÁ THỰC TẾ ĐANG TRAO ĐỔI TẠI PHƯỜNG LINH KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ TRUNG QUẬN THỦ ĐỨC I ĐẶT VẤN ĐỀ  Giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu  Trong năm gần đây, phường Linh Trung có tốc độ thị hóa nhanh; vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vướng mắc công tác bồi thường thiệt hại Để góp phần làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, thực đề tài: “Tìm hiểu giá đất địa bàn phường Linh Trung, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh” II TỔNG QUAN: Thị trường đất đai giới • Thị trường đất đai hầu giới đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định vị trí vai trò có đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội • Thị trường nhà đất giới vượt khuôn khổ quốc gia, thu hút đầu tư nhà tư nước ngồi Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn Nhật Bản, Đài Loan nước đầu lĩnh vực kinh doanh BĐS nước ngồi Hình ảnh: Làn sóng đầu tư doanh nghiệp Nhật Bản vào thị trường bất động sản ngày rõ rệt II TỔNG QUAN: Thị trường đất đai Việt Nam • Ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc Nhà nước (sở hữu toàn dân đất đai), vậy, khơng có thị trường quyền sở hữu đất đai mà có thị trường quyền sử dụng đất • Các hoạt động giao dịch thị trường bất động sản nói chung thị trường đất đai giao dịch quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà • Đồng thời Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai:quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua việc định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất; định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay nói cách khác Nhà nước độc quyền việc giao quyền sử dụng đất hạn mức sử dụng đất cho tổ chức cá nhân Điều tiết khả cung cho thị trường đất đai II TỔNG QUAN: Cơ sở khoa học hình thành giá đất Địa tơ Giá đất Lãi suất ngân hàng Quan hệ cung cầu II TỔNG QUAN: Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất: Nhân tố hành chính: Chế độ đất; Chế độ nhà ở; Quy hoạch thị; Chính sách giá đất; Chính sách thuế; Thay đổi hành • Nhân tố thông thường Nhân tố nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu; Tố chất nhân khẩu; Cấu thành nhân gia đình Vị trí địa lí • Nhân tố khu vực Nhân tố xã hội: Trạng thái ổn định trị; An ninh xã hội; Đầu nhà đất; Tiến Điều Diệnkiện tíchgiao thơng trình thị hóa Điều kiện thiết bị hạ tầng Chiều rộng Chất lượng mơi trường Chiều sâu Nhân tố quốc tế: Tình hình kinh tế giới; Nhân tố trị quốc tế • Nhân tố cá biệt Hạn chếdáng quy hoạch thị Hình Độ dốcNhân tố kinh tế: Tình trạng phát triển kinh tế; Mức độ dự trữ đầu tư; Tình trạng chi thu tài tiền tệ; Trình độ thu nhập tiêu dùng dân cư Điều kiện sở hạ tầng Hạn chế thị Vị trí đất Thời hạn sử dụng đất II TỔNG QUAN: Các nguyên tắc định giá đất Nguyên tắc thay Nguyên tắc sử dụng hiệu Nguyên tắc biến động II TỔNG QUAN: Phân loại giá đất: Giá Nhà nước quy định Giá đất thị trường • • • • • • • • • • • Giá cả, giá thị trường, giá danh nghĩa, giá thực Giá trị thị trường Giá trị sử dụng Giá trị trao đổi Giá trị tiềm Giá trị bảo hiểm Giá trị chấp Giá cho thuê Giá cứng, giá trần giá sàn Khung giá loại đất Giá đấu giá quyền sử dụng đất II TỔNG QUAN: Công tác định giá đất giới • Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định Định giá nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho mục đích định thời điểm xác định Đất đai hay BĐS tài sản nên định giá đất định giá tài sản mang tính chất đặc thù vị trí nên yếu tố quan trọng lưu tâm q trình định giá vị trí địa lý • Tuỳ theo quy định hệ thống luật pháp nước lại có quy định cụ thể định giá đất Ở nước phát triển nhiều nước phát triển giới, hệ thống lý luận thực nghiệm định giá đất trọng đầu tư, đồng thời bước vào ổn định II TỔNG QUAN: Công tác định giá đất Việt Nam • Để tiến hành cơng tác định giá đất thống từ trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ hệ thống quan có thẩm quyền việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng Bộ Tài ngun - Mơi trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có quan trợ giúp: Sở tài - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Mơi trường Các quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho số thành viên thông qua Uỷ ban Hội đồng có trách nhiệm định giá theo mục đích cụ thể III NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Vị trí địa lý điều kiện kinh tế phường Linh Trung Khái quát: Linh Trung có diện tích 6,81 km², dân số 21890 người, mật độ dân số đạt 3210 người/km² Phường Linh Trung chia thành 06 khu phố với 78 tổ dân phố Hệ thống giao thơng có tuyến quốc lộ lớn quốc lộ Xa Lộ Hà Nội tuyến đường chính: Lê Văn Chí, Hồng Diệu, Kha Vạn Cân, Phạm Văn Đồng, Linh Trung 18 tuyến đường Kinh tế: Phường Linh Trung có Khu chế xuất Linh Trung với 638 Doanh nghiệp, 892 hộ kinh doanh hoạt động Tỷ lệ số hộ dân, sở kinh doanh tham gia đổ rác dân lập: 5164/5254 hộ, đạt tỷ lệ 98,2% III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU: Giá đất quy định chung phạm vi nước Khung giá đất đô thị Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2   Giá tối thiểu Giá tối đa 1.500,0 162.000,0 I 700,0 65.000,0 II 500,0 45.000,0 III 400,0 35.000,0 IV 300,0 22.000,0 V 120,0 15.000,0 ĐB Giá đất nhà nước quy định địa bàn phường Linh Trung ĐƯỜNG SỐ (PHƯỜNG LINH TRUNG) QUỐC LỘ PHẠM VĂN ĐỒNG           4,200 ĐƯỜNG SỐ 3-PHƯỜNG LINH TRUNG PHẠM VĂN ĐỒNG ĐƯỜNG SỐ           4,000 ĐƯỜNG SỐ 4-PHƯỜNG LINH TRUNG PHẠM VĂN ĐỒNG ĐƯỜNG SỐ           4,400 ĐƯỜNG SỐ 6, PHƯỜNG LINH TRUNG HOÀNG DIỆU ĐƯỜNG SỐ           4,400 ĐƯỜNG SỐ 7, PHƯỜNG LINH TRUNG HOÀNG DIỆU CUỐI ĐƯỜNG           4,400 ĐƯỜNG SỐ 8, PHƯỜNG LINH TRUNG HOÀNG DIỆU CUỐI ĐƯỜNG           4,300 ĐƯỜNG SỐ 9, PHƯỜNG LINH TRUNG ĐƯỜNG SỐ ĐƯỜNG SỐ           4,400 ĐƯỜNG SỐ 16, PHƯỜNG LINH TRUNG LÊ VĂN CHÍ CUỐI ĐƯỜNG           3,700 ĐƯỜNG SỐ 17, PHƯỜNG LINH TRUNG QUỐC LỘ CUỐI ĐƯỜNG           4,300 ĐƯỜNG SỐ 18, PHƯỜNG LINH TRUNG QUỐC LỘ XA LỘ HÀ NỘI           4,300 HOÀNG DIỆU KHA VẠN CÂN LÊ VĂN CHÍ           8,000 KHA VẠN CÂN NGà NĂM CHỢ THỦ ĐỨC PHẠM VĂN ĐỒNG LINH TRUNG KHA VẠN CÂN XA LỘ HÀ NỘI           4,800 LÊ VĂN CHÍ VÕ VĂN NGÂN QUỐC LỘ           4,600 NGà TƯ LINH XUÂN NÚT GIAO THÔNG THỦ ĐỨC (TRẠM 2) QUỐC LỘ   Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 7,400 5,500 Giá đất thực tế khảo sát địa bàn phường Linh Trung ĐƯỜNG SỐ (PHƯỜNG LINH TRUNG) QUỐC LỘ PHẠM VĂN ĐỒNG           50,000 ĐƯỜNG SỐ 3-PHƯỜNG LINH TRUNG PHẠM VĂN ĐỒNG ĐƯỜNG SỐ 50,000 ĐƯỜNG SỐ 4-PHƯỜNG LINH TRUNG PHẠM VĂN ĐỒNG ĐƯỜNG SỐ           50,000 ĐƯỜNG SỐ 6, PHƯỜNG LINH TRUNG HOÀNG DIỆU ĐƯỜNG SỐ           60,000 ĐƯỜNG SỐ 7, PHƯỜNG LINH TRUNG HOÀNG DIỆU CUỐI ĐƯỜNG           50,000 ĐƯỜNG SỐ 8, PHƯỜNG LINH TRUNG HOÀNG DIỆU CUỐI ĐƯỜNG           50,000 ĐƯỜNG SỐ 9, PHƯỜNG LINH TRUNG ĐƯỜNG SỐ ĐƯỜNG SỐ ĐƯỜNG SỐ 16, PHƯỜNG LINH TRUNG LÊ VĂN CHÍ CUỐI ĐƯỜNG           40,000 ĐƯỜNG SỐ 17, PHƯỜNG LINH TRUNG QUỐC LỘ CUỐI ĐƯỜNG           50,000 ĐƯỜNG SỐ 18, PHƯỜNG LINH TRUNG QUỐC LỘ XA LỘ HÀ NỘI           50,000 HOÀNG DIỆU KHA VẠN CÂN LÊ VĂN CHÍ 100,000 KHA VẠN CÂN NGà NĂM CHỢ THỦ ĐỨC PHẠM VĂN ĐỒNG 100,000 LINH TRUNG KHA VẠN CÂN XA LỘ HÀ NỘI LÊ VĂN CHÍ VÕ VĂN NGÂN QUỐC LỘ 60,000 QUỐC LỘ NGà TƯ LINH XUÂN NÚT GIAO THÔNG THỦ ĐỨC (TRẠM 2) 80,000 50,000           60,000 III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU: Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất phường Linh Trung: • Ảnh hưởng yếu tố khu vực đến giá đất • Ảnh hưởng yếu tố cá biệt tới giá đất Yếu tố vị trí: kết điều tra giá đất 14 đường phường Linh Trung Yếu tố sở hạ tầng: với yếu tố vị trí, yếu tố sở hạ tầng yếu chia thành nhóm cho thấy yếu tố vị trí có mức độ ảnh hưởng lớn đến giá trị tố quan trọng ảnh hưởng tới giá trị đất Điều thể DoNhững yếu tố diện mặtđường tiền, hình dáng vị trí thử đấtđường có diệngần tích vừaviện, phải,trường mặt tiền rộng, hìnhnhư dáng Diệu, đất đẹp cóChí, Kha thử đất đấttích, nhưvàHồng Diệu,đất KhaNhững Vạn Cân, bệnh học, chợ, Hồng Lê Văn có giá đất thu đầuđất tưtại Kết đất đường cho thấy: đất(1) Đường Quốc Quốcvịlộtrí1thuận mang lợi lại khả sinhcao lợi lớn hút giá vị tríđiều tra giá Vạn Cân, Quốc Quốc lộ cólộgiá thị trường trung bìnhtại 938, 80 triệu/m2 Các đường lộ 1A, Phường Linh Trung, Thủ Đức có giá chuyển nhượng 70 đường triệu/m2; đất(2) Quốc lộ Linh Trung, Thủ luôn cao, trung bình 100 triệu/m2 Trong giá đất tạilàcác nhỏ Đường 45 triệu/m2 Hệ1A, số Phường chênh lệch hai vị tríĐức( làđối 1.78 lần tuyến60gatriệu/m2 Metro) cóSựgiáchênh chuyển nhượng 90 triệu/m2 nhỏđượng trung bình lệch vị trí kháThửa lớn đất (2) có diện tích phù hợp có vị trí thuận lợi đất (1) V KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Trong năm qua, địa bàn Linh trung với tốc độ thị hóa diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Qua nghiên cứu tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đên giá đất đô thị địa bàn phường Linh Trung cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đơng dân cư, chênh lệc giá thực tế giá Nhà nước quy định cao 2 KIẾN NGHỊ Nhà nước cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương - Về tổ chức định giá đất: để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học CÁM ƠN CÔ VÀ CÁC BẠN Đà CHÚ Ý LẮNG NGHE ...GIÁ NHÀ NƯỚC TẠI PHƯỜNG LINH TRUNG QUẬN ĐẶT VẤN ĐỀ THỦ ĐỨC TỔNG QUAN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU GIÁ THỰC TẾ ĐANG TRAO ĐỔI TẠI PHƯỜNG LINH KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ TRUNG QUẬN THỦ ĐỨC I ĐẶT VẤN ĐỀ  Giá đất. .. sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, chúng tơi thực đề tài: Tìm hiểu giá đất địa bàn phường Linh Trung, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh”... Giá cả, giá thị trường, giá danh nghĩa, giá thực Giá trị thị trường Giá trị sử dụng Giá trị trao đổi Giá trị tiềm Giá trị bảo hiểm Giá trị chấp Giá cho thuê Giá cứng, giá trần giá sàn Khung giá