Ứng dụng phương pháp thống kê toán học và hệ thống thông tin địa lý trong việc xác định giá đất tại một số tuyến phố quận hai bà trưng, thành phố hà nội

ðặc biệt với nước ta, trong quá trình ñổi mới nền kinh tế, cơ chế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

************************

ðẶNG VĂN TÚ

ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP THỐNG KÊ TOÁN HỌC

VÀ HỆ THỐNG THÔNG TIN ðỊA LÝ TRONG VIỆC XÁC ðỊNH GIÁ ðẤT TẠI MỘT SỐ TUYẾN PHỐ QUẬN HAI BÀ TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS TRỊNH HỮU LIÊN

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

ðặng Văn Tú

LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược nội dung này, tôi ñã nhận ñược sự chỉ bảo, giúp ñỡ rất tận tình của TS Trịnh Hữu Liên, sự giúp ñỡ, ñộng viên của các thầy cô giáo Khoa quản lý ñất ñai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam Nhân dịp này cho phép tôi ñược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới TS Trịnh Hữu Liên và những ý kiến ñóng góp quý báu của các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý ñất ñai

Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ Ban lãnh ñạo công ty TNHH

Vi Vương, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai Bà Trưng ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn học viên khoa quản lý ñất ñai khóa K21 ñã ñộng viên, giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

ðặng Văn Tú

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng vi

Danh mục hình vii

Danh mục các chữ viết tắt viii

MỞ ðẦU 1

1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

2 Mục ñích nghiên cứu 3

3 Yêu cầu của ñề tài 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Tổng quan về ñịnh giá ñất 4

1.1.1 Khái niệm về ñịnh giá ñất 4

1.1.2 ðịnh giá ñất trong mối quan hệ với mục ñích sử dụng ñất 4

1.1.3 Phương pháp xác ñịnh giá ñất 6

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 7

1.2.1 Ý nghĩa của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 7

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên thế giới 9

1.3 Tổng quan về Phương pháp CAMA và hệ thống thông tin ñịa lý trong việc xác ñịnh giá ñất 16

1.3.1 Bài toán cơ bản về hồi quy trong ñịnh giá ñất 17

1.3.2 Lựa chọn mô hình hồi qui tuyến tính trong ñịnh giá ñất 19

1.3.3 Kiểm ñịnh các hệ số biến ñộc lập 20

1.3.4 Tình hình ứng dụng phương pháp CAMA trên thế giới 21

1.3.5 Tình hình ứng dụng CAMA ở Việt Nam 31

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 33

2.2 Nội dung nghiên cứu 33

2.3 Phương pháp nghiên cứu 33

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 33

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 33

2.3.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu, tài liệu 34

2.3.4 Phương pháp bản ñồ 34

2.3.5 Phương pháp xây dựng hàm hồi quy trong excell 35

2.3.6 Phương pháp GIS 35

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 ðiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 36

3.1.1 Vị trí ñịa lý 36

3.1.2 ðiều kiện khí hậu 37

3.1.3 ðiều kiện thủy văn 38

3.1.4 Các nguồn tài nguyên 38

3.1.5 Thực trạng môi trường 39

3.1.6 Thực trạng phát triển kinh tế 39

3.2 Kết quả nghiên cứu giá ñất và các yếu tố ảnh hưởng tại một số ñường phố trên quận Hai Bà Trưng 39

3.2.1 Kết quả ñiều tra giá ñất do nhà nước quy ñịnh 39

3.2.2 Kết quả ñiều tra các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất loại ñất ở ñô thị tại khu trung tâm quận Hai Bà Trưng thành phố Hà Nội (Theo phiếu ñiều tra) 42

3.2.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở ñô thị tại Quận Hai Bà Trưng 48

3.2.4 Xây dựng hàm hồi quy về giá ñất cho một số tuyến ñường tại khu vực Quận Hai Bà Trưng 49

3.3 Kết hợp GIS và các vùng giá ñất theo vị trí ñể ñịnh giá chi tiết ñến từng thửa ñất tại một số khu vực thuộc phường Thanh Lương 59

3.3.1 Kết quả ñiều tra xác ñịnh tương quan giá ñất ở ñô thị theo các vị trí cụ thể một số tuyến phố thuộc phường Thanh Lương vực Quận Hai Bà Trưng 60

3.3.2 Xác ñịnh tương quan vị trí giá ñất (Thử nghiệm trên CSDLBð) 61

3.3.3 Xác ñịnh thử nghiệm ñịnh giá ñất chi tiết ñến từng thửa ñất 64

3.4 Phân tích các kết quả và những vấn ñề rút ra từ các giải pháp thử

nghiệm 66

3.4.1 Xem xét phân tích các kết quả 66

3.4.2 Một số khuyến nghị về giải pháp 67

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68

1 Kết luận 68

2 Kiến nghị 69

TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

PHỤC LỤC 72

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Khung giá ñất ở tại ñô thị 40

Bảng 3.2: Bảng giá ñất ở trên ñịa bàn quận Hai Bà Trưng 41

Bảng 3.3: Bảng tổng hợp kết quả ñiều tra 44

Bảng 3.4: Bảng tổng hợp giá ñất ñưa vào xây dựng mô hình 1 50

Bảng 3.5: Mô hình 1, Giá ñất, R_ñường phố, Tỷ lệ ðGT, KC_TT-thua, Yếu tố phụ, Yếu tố kinh tế 52

Bảng 3.6: Bảng tổng hợp giá ñất ñưa vào xây dựng mô hình 2 54

Bảng 3.7: Mô hình 2, Giá ñất, Tỷ lệ ðGT, KC_TT-thua, Yếu tố phụ, Yếu tố kinh tế 56

Bảng 3.8: Kết quả tính giá ñất thử nghiệm theo công thức hồi quy 58

Bảng 3.9: Bảng tổng hợp mẫu phục vụ xác ñịnh tương quan 62

thử nghiệm trên CSDLBð 62

Bảng 3.10: Tương quan giá ñất giữa các vị trí theo quy ñịnh ñường Trần Khát Chân-(khu vực phường Thanh Lương) 62

Bảng 3.11: Giá ñất thực tế các vị trí ñường Trần Khát Chân-(khu vực phường Thanh Lương) tính theo tương quan quy ñịnh 63

Bảng 3.12: Tương quan giá ñất giữa các vị trí theo số liệu ñiều tra ñường Trần Khát Chân-(khu vực phường Thanh Lương) 64

Bảng 3.13: Giá ñất thực tế các vị trí ñường Trần Khát Chân-(khu vực phường Thanh Lương) 64

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Cơ sở dữ liệu ựịa lý mở rộng phục vụ quản lý ựịa chắnh và BđS- tại

Australia 22

Hình 1.2: CSDL ựịa lý cơ sở ựa chức năng tại Bang Victoria ở Australia 23

Hình 1.3: định giá với sự trợ giúp của hệ thống thông tin ựịa lý GIS, GPS 23

Hình 1.4: Các dữ liệu quy hoạch thể hiện phát triển mặt bằng trong tương lai 24

Hình 1.5: Ứng dụng GIS tạo ra bản ựồ sự thay ựổi giá theo tỷ lệ % 24

Hình 1.6: Ứng dụng GIS tạo ra bản ựồ giá theo từng khoảng giá 25

Hình 1.8: Cơ sở dữ liệu ựịa lý mở rộng phục vụ quản lý ựịa chắnh và BđS tại Thuỵ điển 27

Hình 1.9: Sơ ựồ ứng dụng của Simon ADCOCK 28

Hình 3.1: địa giới Hành chắnh và các tuyến phố chắnh quận Hai Bà Trưng 36

Hình 3.2: Vùng dân cư theo ựường phố ựường Trần Khát Chân (ựoạn Lò đúc ựến Phố Lãng Yên, Phường Thanh Lương quận Hai Bà Trưng Thành Phố Hà Nội (Trịnh Hữu Liên, 2010) 59

Hình 3.3: Vùng giá trị ựất ựai (theo quy ựinh) tại ựường Trần Khát Chân (ựoạn Lò đúc ựến Phố Lãng Yên, Phường Thanh Lương quận Hai Bà Trưng Thành Phố Hà Nội (Trịnh Hữu Liên, 2010) 60

Hình 3.4: Bảng tắnh giá ựất chi tiết Vitrắ 1 của các thửa ựất thuộc tuyến ựường Trần Khát Chân 65

Hình 3.5: Bảng tắnh giá ựất chi tiết của các thửa ựất vị trắ 3 thuộc tuyến ựường Trần Khát Chân 66

Hinh 3.6: Bảng tắnh giá ựất chi tiết của các thửa ựất vị trắ 4 thuộc tuyến ựường Trần Khát Chân 66

MỞ ðẦU

1.Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai luôn là một trong những yếu tố quan trọng với mọi xã hội ðặc biệt với nước ta, trong quá trình ñổi mới nền kinh tế, cơ chế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành hàng hoá, ñất ñai cũng không ngoại lệ nếu không kể ñến tính cá biệt của “hàng hoá ñất ñai” Khi “ñất có giá” thì ñịnh giá ñất nổi lên như một vấn ñề nóng bỏng ðể ñịnh giá loại “hàng hóa” ñặc biệt này này, theo Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất, khung giá các loại ñất Về phương pháp xác ñịnh giá ñất, Chính phủ ban hành hai phương pháp ñược ñưa vào áp dụng là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ ñã sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP, Chính phủ bổ sung hai phương pháp là phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư ñể xác ñịnh giá ñất

Như vậy cho ñến thời ñiểm này chính phủ chưa ban hành phương pháp ñịnh giá hàng loạt ðiều này dẫn ñến các ñịa phương lúng túng trong việc ban hàng giá ñất hàng năm Nguyên nhân của những lúng túng này rất

dễ hiểu bởi lẽ việc ban hành giá ñất thực tế của các ñịa phương tại một thời ñiểm ñồng nghĩa với việc ñịnh giá hàng loạt các thửa ñất trong khi phương pháp luận về phương pháp ñịnh giá hàng loạt chưa ñược ñặt ra Ngoài ra những vấn ñề về các loại giá ñất và hệ thống ñịnh nghĩa khoa học trên thực tiễn ở Việt Nam chưa ñược ñề cập một cách ñầy ñủ ðể giải quyết tốt bài toán ñịnh giá trong công tác quản lý nhà nuớc về ñất ñai cũng như ñòi hỏi

của thị trường; ựặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện ựại hoá tất yếu phải tắnh ựến sự kết hợp giữa các phương pháp ựịnh giá ựã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy tắnh và các công nghệ hiện ựại Lời giải cho bài toán này phải tuỳ thuộc vào những ựiều kiện cụ thể ựặc biệt phụ thuộc vào hạ tầng thông tin liên quan ựến ựất ựai và các yếu tố tác ựộng vào giá ựất Như vậy việc ựịnh giá hàng loạt các thửa ựất nổi lên như một nhu cầu tất yếu Giải quyết vấn ựề ựịnh giá hàng loạt, trên thế giới người ta áp dụng

một cách tiếp cận mới ựó là: phương pháp dựa trên các mô hình toán học

và kỹ thuật máy tắnh Phương pháp này ựã tỏ ra khá hiệu quả và ựược xếp chung thành một nhóm các phương pháp "đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tắnh (computer - assisted mass appraisal - CAMA)" Phương pháp ựịnh giá hàng loạt dựa vào kỹ thuật CAMA phát triển theo một số hướng:

1 Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;

2 Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;

3 Kết hợp hai giải pháp

Việc mô hình hóa xây dựng hàm số của giá ựất dựa trên phân tắch nhân tố tác ựộng vào giá ựất hay tác ựộng cụ thể vào các vùng giá ựất và

vùng giá trị ựất ựai là một trong những phương pháp cơ bản

Chúng ta ựều ựã biết giá ựất cao nhất vẫn là khu vực trung tâm Thành phố Hà Nội, do vậy ựể nghiên cứu chuyên sâu về phương pháp phân tắch các yếu tố tác ựộng vào giá ựất theo các tuyến ựường phố, tôi lựa chọn một số tuyến ựường phố kéo dài từ trung tâm thành phố Hà nội ra hướng ngoại vi Dựa trên các yếu tố tác ựộng như tác ựộng của các yếu tố trung tâm, tác ựộng của một số loại ựường phố, và một số tác ựộng khác ựến giá ựất Thử nghiệm giải quyết ựịnh giá ựất theo các tuyến ựường phố dựa theo hướng ứng dụng một số phương pháp thống kê toán học trong nhánh thứ nhất của kỹ thuật CAMA điều tra giá ựất và các yếu tố ảnh hưởng ựể xây

dựng hàm hồi quy về giá ñất Trên cơ sở ñó giải bài toán tương quan giá ñất giữa các vị trí so với mặt ñường phục vụ xây dựng vùng giá ñất, vùng giá trị ñất ñai và ñịnh giá hàng loạt ñến từng thửa ñất Dựa trên các ý tưởng ñặt ra và ñược sự hướng dẫn của TS Trịnh Hữu Liên tôi thực hiện ñề tài

nghiên cứu:."Ứng dụng phương pháp thống kê toán học và hệ thống

thông tin ñịa lý trong việc xác ñịnh giá ñất tại một số tuyến phố quận Hai

Bà Trưng Thành phố Hà Nội"

2 Mục ñích nghiên cứu

- Xây dựng hàm hồi quy về giá ñất tại một số tuyến ñường

- Nghiên cứu giải pháp ñịnh giá ñất hàng loạt dựa trên kỹ thuật CAMA và bài toán tương quan giá ñất giữa các vị trí so với mặt ñường

- Xây dựng vùng giá ñất và vùng giá trị ñất ñai và ñịnh giá hàng loạt ñến từng thửa ñất (dự kiến phần ñịnh giá ñất ñến từng thửa sẽ thực hiên tại phường Thanh Lương-Quận Hai Bà Trưng)

3 Yêu cầu của ñề tài

- Các dữ liệu thu thập ñiều tra cần khách quan ñáp ứng ñược mục ñích ñặt ra của ñề tài

- Các dữ liệu xây dựng thử nghiệm phục vụ ñịnh giá ñất hàng loạt cần dựa trên cơ sở dữ liệu ñịa chính số phục vụ quản lý ñất ñai phải phản ảnh ñược khả năng giả quyết ñược mục ñích ñặt ra Các dữ liệu mở rộng trong cơ sở dữ liệu ñịa chính phải bảo ñảm xây dựng ñược vùng giá ñất, vùng giá trị ñất phục vụ ñịnh giá hàng hàng loạt thửa ñất ðưa ra kiến nghị

về giải pháp với ñịnh giá ñất ở ñô thị trên khu vực nghiên cứu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về ñịnh giá ñất

1.1.1.Khái niệm về ñịnh giá ñất

Như chúng ta ñã biết ñịnh giá là một hoạt ñộng chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, pháp lý vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt ñộng ñịnh giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường, xác ñịnh giá trị của một lợi ích cụ thể trong một tài sản

là bất ñộng sản không phải là luôn giống nhau với mọi mục ñích sử dụng Trong ña số các trường hợp, vấn ñề quan tâm hàng ñầu của nhà ñịnh giá là ñánh giá ñược giá trị thị trường của tài sản, nghĩa là tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm ñược yêu cầu trả cho một lợi ích cụ thể trong tài sản vào thời ñiểm cụ thể với những ñiều kiện cụ thể và theo ñúng pháp luật Có hai khái niệm ñược các nhà ñịnh giá trên thế giới quan tâm là:

1- ðịnh giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình

thái tiền tệ cho mục ñích ñã ñược xác ñịnh.[7]

2 - ðịnh giá là một hoạt ñộng nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục ñích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh, có cân nhắc ñến tất cả các ñặc ñiểm của tài sản cũng như xem xét tất

cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại ñầu tư lựa chọn [7]

ðất ñai là một tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc ñịnh giá ñất cũng giống như ñịnh giá các tài sản thông thường khác Mặt khác ñất ñai là một tài sản ñặc biệt, giá ñất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,

pháp lý chi phối nó còn bị tác ñộng bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy

ñịnh giá ñất chỉ có thể ước tính về mặt giá trị mà không thể tính ñúng, tính

ñủ như ñịnh giá các tài sản thông thường

1.1.2 ðịnh giá ñất trong mối quan hệ với mục ñích sử dụng ñất

Khi nghiên cứu khái niệm ñịnh giá ñất, một ñiều rất hiển nhiên là phải gắn chúng với các mục ñích sử dụng cụ thể, hay nói cách khác, ñịnh giá ñất phải theo mục ñích sử dụng ñất Luật ðất ñai 1993 chia ñất ñai thành 6 loại ñó là ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất khu dân cư nông thôn, ñất ñô thị, ñất chuyên dùng và ñất chưa sử dụng Trong mỗi loại ñất, khi nhà nước giao cho người sử dụng ñều gắn với một mục ñích sử dụng cụ thể tuỳ theo từng trường hợp Mục ñích sử dụng có thể thay ñổi theo thời gian khi ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Vì vậy, việc ñịnh giá ñất phải trên cơ sở mục ñích sử dụng xác ñịnh và tại một thời ñiểm xác ñịnh Mặt khác, do ñặc thù của ñất ñai là một tài nguyên vừa là tư liệu sản xuất ñặc biệt, vừa là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng, và theo Bộ Luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì, ñất ñai và các tài sản gắn liền với ñất ñều thuộc chung một phạm trù bất ñộng sản Vì vậy, việc ñịnh giá ñất không thể tách rời với việc ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất ðây chính là 2 nội dung của một hoạt ñộng thống nhất ñó là ñịnh giá bất ñộng sản

Sự không hoàn hảo của thị trường ñất ñai: Khi thị trường ổn ñịnh lâu dài và có nhiều người mua và bán nắm ñược thông tin ñầy ñủ, không có sự thúc ép mua và bán (một thị trường hoàn hảo), thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao ñổi là giống nhau Khi không thoả mãn những ñiều kiện này (một thị trường không hoàn hảo), thì giá trị và giá cả có thể khác nhau

Thị trường bất ñộng sản là không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Thí dụ, một thị trường hoàn hảo ñòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể ñược trao ñổi mua bán, nhưng từng lô/thửa ñất là ñộc ñáo, và những người tham gia thị trường chỉ nắm ñược ít thông tin chưa ñầy ñủ Ngoài ra, thị trường bất ñộng sản có tính xác ñịnh và phân hoá cao theo như kiểu/loại tài sản Tóm lại, cung về ñất ñai là tương

ñối cố ñịnh, trong khi ñó cầu về ñất ñai hoàn toàn không ổn ñịnh Từ những

lí do ñó, giá mua bán thực tế, vốn là những sự kiện mang tính lịch sử, và những ước tính giá trị, vốn là giá cả giả ñịnh, sẽ không thể như nhau Nói cách khác, các thuật ngữ giá cả và giá trị như sử dụng trong ñịnh giá bất ñộng sản là không ñồng nghĩa mặc dù chúng thường xuyên ñược sử dụng như là chúng ñồng nghĩa Giá cả là những chỉ số của giá trị Nhiệm vụ của người ñịnh giá là xác ñịnh mức ñộ ñể theo ñó thị trường có tính cạnh tranh,

do ñó, họ có thể ñiều chỉnh giá mua bán chấp nhận ñược như thế nào ñể trở thành những chỉ số của giá trị

1.1.3 Phương pháp ñịnh giá ñất

Hiện nay, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 188/2004/Nð - CP ngày 26/11/2004 quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất Trong ñó quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất gồm hai phương pháp

ñó là:

+ Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác ñịnh mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường của loại ñất tương tự (về loại ñất, diện tích ñất, thửa ñất, hạng ñất, loại ñô thị, loại ñường phố và vị trí) ñể so sánh, xác ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh giá [3]

+ Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu ñược hàng năm trên 1 ñơn vị diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền gửi VNð kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn [3]

Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT – BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/ Nð- CP của Chính phủ về phương pháp các ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất Theo ñó

quy ñịnh phương pháp xác ñịnh giá ñất theo phương pháp so sánh trực tiếp

và phương pháp thu nhập [1]

Sau ñó Nghị ñịnh số 123/2007/Nð – CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/ Nð- CP ñã

bổ sung thêm 2 phương pháp xác ñịnh giá ñất ñó là:

+ Phương pháp chiết trừ: ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất trong trường hợp không có ñủ số liệu về giá thị trường của các thửa ñất trống tương tự ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa ñất

có tài sản gắn liền với ñất tương tự với thửa ñất cần xác ñịnh giá [4]

+ Phương pháp thặng dư: ñược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của các thửa ñất trống có tiềm năng phát triển do thay ñổi quy hoạch hoặc do chuyển mục ñích sử dụng ñất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền

sử dụng ñất tương tự trên thị trường ñể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp [4]

Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư 145/2007/TT - BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 123/2007/Nð - CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/ Nð- CP [2]

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất

1.2.1 Ý nghĩa của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất

Khi ñịnh giá thửa ñất tại một thời ñiểm xác ñịnh, người ta căn cứ vào mục ñích của việc ñịnh giá thửa ñất ñể xem xét các yếu tố tác ñộng Trong

hệ thống giá ñất, có những mục tiêu ñịnh giá chỉ quan tâm ñến những tác ñộng chung nhưng có những mục tiêu và ñối tượng lại cần xác ñịnh ñến các tác ñộng mang tính cá biệt riêng cửa từng thửa ñất Chính vì vậy ñể xác ñịnh ñầy ñủ hệ thống giá ñất cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất cho các mục tiêu khác nhau Cần tìm ra ñặc trưng tổng quát của ñối tượng

cũng như các ñặc trưng của tác ñộng Từ những ñặc trưng này tìm ra các ñiều chỉnh cho việc ước tính giá ñất gần nhất và sát nhất với mục tiêu Ví

dụ hàng năm cần có các số liệu ñịnh giá sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế

sử dụng ñất ñã ñặt ra yêu cầu ñịnh giá ñồng thời các thửa ñất và ñịnh giá ñến từng thửa ñất ñể làm căn cứ tính thuế Việc ñịnh giá này không chỉ xuất hiện mục tiêu ñịnh giá ñất hàng loạt mà cần ñến việc giải mã giá ñất ñến từng thửa ñất Vậy các yếu tố nào tác ñộng cần xem xét ñến việc ước tính này trong hệ thống giá ñất, rõ ràng cần một hệ thống lý luận nghiên cứu ñầy ñủ và khoa học về các yếu tố tác ñộng chung và cá biệt

Ở nước ta, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh có những mục tiêu nhất ñịnh, ví dụ như phục vụ mục tiêu ñịnh hướng và ñiều tiết thị trường Việc ñịnh hướng ñược thực hiện khi không có cơ sở nào ñể xác ñịnh và so sánh, hoặc những tiêu chuẩn, chuẩn mực nhằm ñưa giá ñất về ñúng giá cả thị trường Nhà nước sẽ tiến hành ñiều tiết thị trường ñối với giá ñất ñai thông qua quy hoạch Tuy nhiên, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh chỉ áp dụng trong một số trường hợp theo quy ñinh Một số trường hợp khác Nhà nước cho phép các bên liên quan thỏa thuận và áp dụng giá ñất theo thị trường Giá ñất này ñược hình thành trong thị trường với sự tác ñộng của các quy luật kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh, ) và thường ñược gọi là “giá ñất thực tế” hay “giá thị trường” Như vậy, trên thực tế vẫn còn hai loại giá ñất: giá ñất do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất thị trường Hay nói cách khác việc ñưa ra lý luận về một giá ñất trong ñiều kiện phát triển thị trường có ñịnh hướng là không khả thi

ðể hình thành ñược một hệ thống giá ñất hoàn chỉnh, việc nghiên cứu các yếu tố tác ñộng trong một hệ thống lý luận khoa học là ñiều hết sức cần thiết Cần xem xét cơ sở lý luận này một cách thực tiễn khoa học Dưới ñây sẽ nghiên cứu vấn ñề này thông qua một số mô hình có ñiều kiện vận dụng vào thực tiễn ở nước ta

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất trên thế giới

1.2.2.1 Nhân tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với mật ñộ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ñình

(*) Mật ñộ nhân khẩu: Mật ñộ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu ñối

với ñất tăng vì thế giá ñất tăng lên

(*) Tố chất nhân khẩu:Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với

trình ñộ ñược giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn ñến giá cả ñất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn ñịnh môi trường tốt ñẹp, do

ñó về tâm lý tạo ñược ấn tượng tốt ñẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu ñối với loại này nên thúc ñẩy giá ñất tăng lên

(*) Cấu thành nhân khẩu gia ñình: Do sự thay ñổi phương thức sinh

hoạt truyền thống và ảnh hưởng của ñô thị hóa, kết cấu gia ñình ngày càng nhỏ ðại gia ñình truyền thống tam ñại, tứ ñại ñồng ñường dần dần bị thay thế bằng gia ñình nhỏ lấy ñôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay ñổi kết cấu nhân khẩu gia ñình này sẽ làm tăng nhu cầu ñối với nhà ở một cách tương ứng ðồng thời, nhu cầu ñối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ ñó giá ñất dùng ñể xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng [10]

1.2.2.2 Nhân tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng rất lớn ñối với giá ñất Nhân tố xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn ñịnh chính trị, an ninh xã hội, ñầu cơ vào nhà ñất và ñô thị hóa

(*) Trạng thái ổn ñịnh chính trị:Tình trạng ổn ñịnh chính trị là tình

trạng ổn ñịnh của cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn ñịnh, thì việc ñầu tư vào tài sản nhà ñất sẽ ñược vận hành bình thường, rủi ro ít,

vốn bỏ ra có thể thu về ñúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà ñầu tư lớn kéo theo giá ñất tăng lên Ngược lại thì giá ñất sẽ rớt xuống

(*) An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng ñến giá ñất rõ và dễ thấy

Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng ñầu tư, mua bán, cư trú, do

ñó kéo theo giá ñất tăng lên Ở mức ñộ nào ñó mà nói, ñây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn ñịnh cục diện chính trị

(*) ðầu cơ nhà ñất: ðầu cơ nhà ñất là hành vi người ñầu cơ hy vọng

và lợi dụng sự biến ñộng của giá cả nhà ñất ñể thu ñược siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng ñột xuất ñến mức giá ñất, ñặc biệt là mức giá ñất thị trường Khi ñất cung không ñủ cầu, do người ñầu cơ tranh mua mà ñợi giá lên cao, khi ñất cung nhiều hơn cầu, do người ñầu cơ bán tháo làm cho ñất rớt giá

(*)Tiến trình ñô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển

công nghiệp hóa là thúc ñẩy quá trình ñô thị hóa Những khu vực có trình

ñộ công nghiệp hóa hoặc ñô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích ñất của thành phố nói chung là không ñổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình ñô thị hóa ñối với giá ñất biểu hiện ở hai mặt sau ñây: một là ở khu vực thành phố

có mật ñộ nhân khẩu ñông ñúc thì giá ñất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình ñô thị hóa có tốc ñộ nhanh, thì mức ñộ và tốc ñộ tăng giá ñất ñều cao hơn ñất khu vực khác [10]

1.2.2.3 Nhân tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà ñất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá ñất ñược phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng ñến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

(*)Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia

ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới

ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều ñều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia ñều liên quan ñến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, ñất ñai cũng không có ngoại lệ Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh

tế có tính toàn cầu năm 1929 giá ñất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ ñỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo ñường thẳng ñứng, ñến năm 1933 thì rớt xuống ñến ñiểm ñáy, cho ñến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá ñất mới tăng lên lại

(*) Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc

gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt ñẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu ñối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà ñầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu ñất tăng, từ ñó ñẩy nhanh giá ñất lên cao và ngược lại ðặc biệt là khi xảy ra xung ñột quân sự thì tình trạng ñó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về ñất xuống thấp nên giá ñất rớt theo [10]

1.2.2.4 Nhân tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng ñối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo ñuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn ñịnh kinh tế, tất cả vật tư dân dụng ñều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà ñi ñến ổn ñịnh

(*) Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu

ñể ñánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái

có lợi cho phát triển kinh tế, tổng ñầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về ñất không ngừng mở rộng khiến giá ñất tăng lên Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến ñộng về yêu cầu ñối với ñất, thấy rằng xu thế biến ñộng về nhu cầu ñất ñại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

(*) Mức ñộ dự trữ và ñầu tư: Mức ñộ dự trữ và mức ñộ ñầu tư là

tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì ñầu tư cũng tăng tương ứng ðây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và ñầu tư" trong kinh tế học Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức ñộ dự trữ và ñầu tư ñối với giá ñất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức ñộ

dự trữ ñối với mức giá ñất Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết ñịnh Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc ñộ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà ñất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia ñình thông thường mua ñất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới

có khả năng có ñủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức ñộ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia ñình và sự biến ñộng giá cả trong thị trường nhà ñất là liên quan mật thiết với nhau Nói chung một loạt thời

kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi

tỷ lệ dự trữ ñang cao liên tục, nếu ñột nhiên xuống thấp, ñó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà ñất, lúc ñó giá ñất sẽ tăng vọt

(*) Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền

tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt

là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở ñây, chúng

ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt ñối với thị trường ñất ñai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn

lưu ñộng trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn ñến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, ñặc biệt việc mua nhà ñất có thể bảo tồn ñược giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà ñất tăng lên, thúc ñẩy giá ñất tăng lên không ngừng

(*) Trình ñộ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo ñà gia tăng thu

nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn ñề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn ñến tăng nhu cầu về ñất ñai làm cho giá cả ñất ñai của khu vực ñó tăng

(*) Biến ñộng vật giá: Sự biến ñộng của vật giá ảnh hưởng thiết thực

ñến từng người Tài sản nhà ñất càng ở trong thời kỳ vật giá biến ñộng càng thể hiện ñược tính bảo ñảm giá trị, cho nên biến ñộng vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà ñất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá ñất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên" ðiều cần nói rõ là: giá nhà ñất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương ñối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu

bỏ ñi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá ñất còn xuống thấp ðiều ñó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không ñủ cầu trên thị trường nhà ñất

ñô thị ñối với giá ñất

(*) Mức lãi suất: Một trong những ñặc ñiểm chủ yếu của giao dịch

tài sản nhà ñất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc ñầu tư hoặc mua bán nhà ñất có liên quan ñến ñồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà ñầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc ñem tài sản nhà ñất thế chấp ñể có khoản vay Do ñó nhà ñầu tư hoặc nhân viên ñịnh giá ñất ñai phải luôn luôn nắm ñược tình hình vốn ñầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách

về cho vay làm nhà ở, ñặc biệt là nắm tình hình về biến ñộng mức lãi suất Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh

hưởng có tính toàn cục ñối với mức giá ñất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những nhân tố ñó phát sinh sự khác nhau giữa các ñịa phương

và các quốc gia về mức giá ñất Còn sự khác nhau về giá ñất giữa các khu vực trong cùng một ñịa phương, giữa các thửa ñất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Do ñó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt [10]

1.2.2.5 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện xã hội kinh tế của nơi có ñất, những ñặc tính ñịa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết ñịnh ñến mức giá cả ñất ñai trong ñịa phương ñó

(*) Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất chủ yếu là nói về vị trí

kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng ñối tượng ñịnh giá trong thành phố, bao gồm ñất ñược xếp hạng, cự li ñến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc ñến các trung tâm tập trung ñông dân, cũng bao gồm cả mức

ñộ ảnh hưởng của các loại trung tâm ñối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại ñất

(*) ðiều kiện cơ sở hạ tầng: ðiều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh

hưởng tới giá ñất chủ yếu bao gồm: ñiện, ñiện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét ñến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo ñảm, mức ñộ ñồng bộ và khoảng cách xa gần ðiều kiện cơ sở hạ tầng

kỹ thuật có ảnh hưởng ñến giá ñất chủ yếu có loại ñường giao thông của ñịa phương, ñộ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình ñường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật ñộ lưới giao thông

(*) Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng ñến

giá ñất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các ñiều kiện môi trường tự nhiên như: ñịa chất, ñịa thế, ñộ dốc,

hướng gió, không khí, ñộ ô nhiễm tiếng ồn cho ñến các ñiều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình ñộ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

(*) Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá ñất,

chủ yếu có tính chất sử dụng ñất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những ñiều kiện hạn chế sử dụng ñất Mức ñộ ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng ñất chức năng khác nhau trong ñô thị Ví dụ như khu nhà ở thì ñặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì ñặc biệt chú trọng ñến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì ñặc biệt chú trọng ñến giao thông vận tải và các ñiều kiện cung ứng nước ñiện [10]

1.2.2.6 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ ñặc trưng và ñiều kiện của bản thân thửa ñất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt ñến giá ñất tức là ảnh hưởng ñến giá cả của từng thửa ñất

(*) Diện tích: Diện tích thửa ñất cần vừa phải phù hợp với mục ñích

sử dụng ñất, lớn quá hay nhỏ quá ñều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng ñất, nên ảnh hưởng ñến giá

cả của thửa ñất

(*) Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa ñất quá hẹp ảnh hưởng

ñến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng ñất, nếu ñất ñó dùng cho mục ñích kinh doanh, thương mại và ngay cả ñất ở do ñó cũng ảnh hưởng ñến giá ñất

(*) Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa ñất quá nông hoặc quá sâu

so với mặt ñường ñều không thuận lợi cho người sử dụng ñất với bất cứ mục ñích sử dụng nào nên ñều ảnh hưởng ñến giá ñất của thửa ñất ñó

(*) Hình dáng: Hình dáng của thửa ựất ựẹp nhất là vuông hoặc chữ

nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc ựều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục ựắch ựể ở nên ảnh hưởng ựến giá ựất

(*) độ dốc: độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát

triển quá cao nên ảnh hưởng ựến giá ựất

(*) Hạn chế của quy hoạch ựô thị: Nhân tố quy hoạch ựô thị ựược

xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tắch của loại ựất, chiều cao vật kiến trúc, mật ựộ xây dựng, loại hình sử dụng ựất [10]

1.3 Tổng quan về Phương pháp CAMA và hệ thống thông tin ựịa lý trong việc xác ựịnh giá ựất

Theo Trịnh Hữu Liên và cs 2013, phương pháp dựa trên các mô hình

toán học và kỹ thuật máy tắnh Phương pháp này ựã tỏ ra khá hiệu quả và ựược xếp chung thành một nhóm các phương pháp "đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tắnh (computer - assisted mass appraisal - CAMA)" Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng:

1 Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;

2 Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;

3 Kết hợp hai giải pháp

Phương pháp cơ bản nhất trong nhóm các phương pháp CAMA là phương pháp ựánh giá giá trị ựất ựai/bất ựộng sản dựa trên ý nghĩa "thụ hưởng" (hedonic pricing) Nói một cách chung nhất, phương pháp ựánh giá này dựa trên ý nghĩa thụ hưởng Là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá trị của một hàng hóa kinh tế nào ựó phụ thuộc vào tất cả các ựặc tắnh của hàng hóa ựó hoặc các dịch vụ mà hàng hóa ựó cung cấp

Công thức tổng quát của mô hình giá trị ựất ựai/bất ựộng sản với các yếu tố "thụ hưởngỢ như sau:

P = f (z1, z2 zn) + ui

Trong ñó:

P: giá của ñất ñai/bất ñộng sản;

Zi: ðặc tính i; N: số lượng các ñặc tính của các thửa ñất;

ui: Là sai số

Dạng hàm số f là một trong những quan tâm trong quá trình ước lượng và phụ thuộc vào các giả ñịnh của mối quan hệ cụ thể của thuộc tính với các thửa ñất của ñịa phương ñang xem xét Phương pháp này dựa trên

cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất ñộng sản ñể từ ñó dự báo cho các bất ñộng sản khác Trước hết giả sử Y là ước lượng về giá ñất ( hay bất ñộng sản cần ước lượng), Y chịu tác ñộng của n yếu tố như tính trung tâm, tác ñộng của hạ tầng kỹ thuật, môi trường

xã hội…(X1, X2, … Xn, ) là các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất; với giả thiết các tác ñộng này ñộc lập tương ñối Phân tích nhân tố tác ñộng vào giá ñất hay tác ñộng cụ thể vào các vùng giá ñất và vùng giá trị ñất ñai là một trong những phương pháp cơ bản ðể nghiên cứu chuyên sâu về phương pháp tôi lựa chọn một số tuyến ñường phố kéo dài từ trung tâm thành phố

Hà Nội ra các vùng xung quanh ñể thử nghiệm việc xây dựng hàm P trên

cơ sở ñó phân tích các yếu tố tác ñộng như tác ñộng của các yếu tố trung tâm, tác ñộng của một số loại ñường phố, và một số tác ñộng khác ñến giá ñất Hướng ứng dụng một số phương pháp thống kê toán học nằm trong nhánh thứ nhất của phương pháp CAMA.[7]

1.3.1 Bài toán cơ bản về hồi quy trong ñịnh giá ñất

Việc mô hình hóa các yếu tố và tìm thuật giải với sự trợ giúp của máy tính có thể phát triển tốt hơn nhiều trong các bài toán ñịnh giá ñất nếu chúng ta vận dụng các phương pháp thống kê toán học dưới ñây là một số dạng bài toán cơ bản

1.3.1.1 Khái niệm cơ bản về hồi quy tuyến tính trong ñịnh giá ñất

Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên

cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác ñịnh mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất ñộng sản ñể từ ñó dự báo cho các bất ñộng sản khác Trước hết giả sử Y là ước lượng về giá ñất (hay bất ñộng sản cần ước lượng), Y chịu tác ñộng của n yếu tố như tính trung tâm, tác ñộng của

hạ tầng kỹ thuật, môi trường xã hội…(X1, X2, … Xn, ) là các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất; với giả thiết các tác ñộng này ñộc lập tương ñối ðể mô hình hoá quan hệ tuyến tính trong ñó diễn tả sự thay ñổi của biến Y theo biến X cho trước người ta sử dụng mô hình hồi qui tuyến tính Mô hình hồi qui tuyến tính Y theo X có dạng sau:

Yi = βo + β1X1i + β2X2i + β3X3i + βnXni + ei

Trong ñó Y là biến phụ thuộc, là giá ñất ước lượng của thửa ñất (hay bất ñộng sản) là hàm phụ thuộc vào các biến X1, X2, … Xn ( Xi)

Các biến X1, X2,…Xn là các biến ñộc lập tác ñộc ñến biến phụ thuộc,

là nguyên nhân gây dẫn ñến kết quả là tác ñộng ñến biến Yi

ei : Giá trị ñối với sự giao ñộng ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i

Bài toán hồi qui tuyến tính dựa trên quan hệ nhân quả ñó là các biến

X1,, X2, X3,…Xn có một cơ sở lý thuyết tác ñộng ñến biến Y

Hệ số βo là tung ñộ gốc của mô hình, hệ số β1, β2, β3… βn là các hệ

số ñiều chỉnh tác ñộng của các biến X1, X2, … Xn vào hàm Y ñược xác ñịnh qua quá trình ñiều tra, nó phản ánh mức ñộ tác ñộng của các yếu tố ñến

biến Y.[10]

1.3.1.2 Các giả ñịnh quan trọng của mô hình

Trong mô hình bao gồm 2 phần: Phần kiểm soát và phần ngẫu nhiên,

ei là biến ngẫu nhiên và tuân theo phân phối chuẩn, Xi là biến kiểm soát hay còn gọi là biến cho trước Do Yi là hợp của các biến ngẫu nhiên nên Y cũng là một biến ngẫu nhiên Các giả ñịnh cụ thể:

- Giá trị kỳ vọng của ei = 0

- Không có tự tương quan

- Phương sai ñồng nhất

- Nhiễu ngẫu nhiên không có tương quan với X

- Không nhận dạng sai mô hình

1.3.2 Lựa chọn mô hình hồi qui tuyến tính trong ñịnh giá ñất

Chúng ta có thể xây dựng nhiều mô hình ñể xác ñịnh biến phụ thuộc

Y, ứng với mỗi mô hình bao gồm 1 hay nhiều biến ñộc lập X Ví dụ tác ñộng của các trung tâm, sự hoàn thiện của hệ thống hạ tầng kỹ thuật, vấn ñề ñặt ra là trong các mô hình ñược xây dựng thì mô hình nào là tốt nhất Người ta có thể dựa vào hệ số xác ñịnh R2(coefficient of determination) và

hệ số xác ñịnh có ñiều chỉnh Thông thường hệ số xác ñịnh càng cao thì mô hình càng tốt Tuy nhiên cần lưu ý mỗi một mô hình hồi qui có nhiều quan

hệ phụ thuộc, ñể ñánh giá chất lượng của nó cần xem xét ñồng thời các yếu

tố Nếu ta chỉ xem xét ñến hệ số xác ñịnh thì khi gia tăng một biến vào mô hình không hề làm giảm giá trị của hệ số xác ñịnh R2 mặc dù biến ñưa và là không phù hợp Chúng ta sẽ xem xét ñến việc tăng giá trị của hệ số xác ñịnh bằng việc giảm ñộ chính xác của các ước lượng, hệ số xác ñịnh có hiệu chỉnh ñược ñưa ra nhằm xem xét việc ñánh ñổi giữa sự gia tăng hệ số xác ñịnh R2 với sự suy giảm của các ước lượng, mô hình chỉ tốt hơn khi sự gia tăng một biến làm cho hệ số xác ñịnh ñiều chỉnh gia tăng

Qua công thức trên ta thấy hệ số ñiều chỉnh ñược tính ñúng như

hệ số xác ñịnh R2 song có tính ñến bậc tự do của ESS và TSS

là một dấu hiệu cho thấy mối liên hệ giữa các biến số càng chặt chẽ Một

hệ số cũng cần ñề cập ở ñây là hệ số ñiều chỉnh xác ñịnh bội ( R gọi là

“Adjusted R-squared”) ðây là hệ số cho chúng ta biết mức ñộ cải tiến của

phương sai phần dư (residual variance) (Trịnh Hữu Liên và cs 2013)

- Nếu Tt có trị số tuyệt ñối nhỏ hơn Tc thì không thể bác bỏ giả thiết

Ho như vậy tức là không thể khẳng ñịnh yếu tố X tác ñộng ñến Y

- Nếu các chỉ số kiểm ñịnh Tstat có trị tuyệt ñối lớn hơn giá trị lý thuyết T(lý thuyết) với T(lýthuyết)=1,7 Như vậy khi ước lượng y nếu giá trị tuyết ñối của Tstart > 1,7 là các ước lượng chấp nhận ñược Trong khi ước lượng Y cần xem xét ñến các trị số P_value Nếu các trị số này nhỏ

hơn 0,1 nghiã là với xác suất Pi lớn hơn 0,9 khi ñó các các ước lượng về hệ

số hệ số ñiều chỉnh tác ñộng của các biến mới có ý nghĩa

- Xây dựng một mô hình kiểm ñịnh cần ñánh giá chất lượng của mô

hình thông qua trị số F, nếu giá trị tuyết ñối (F) > 4 khi ñó mô hình ñược

ñánh giá là ñáng tin cậy Lựa chọn mô hình cần căn cứ vào trị số ñiều chỉnh

(R square) của mô hình ñang xem xét Nếu trị số này càng lớn thì ñộ tin cậy

của ước lượng càng lớn; hay nói khác ñi là ñộ tin cậy của ước lượng càng

cao.[7]

1.3.4 Tình hình ứng dụng phương pháp CAMA trên thế giới

Phương pháp cơ bản nhất trong nhóm các phương pháp CAMA là

phương pháp ñánh giá giá trị ñất ñai/bất ñộng sản dựa trên ý nghĩa

"thụ- hưởng" (hedonic pricing) Nói một cách chung nhất, phương pháp

ñánh giá này dựa trên ý nghĩa thụ hưởng là phương pháp dựa trên nguyên

tắc giá trị của một hàng hóa kinh tế nào ñó phụ thuộc vào tất cả các ñặc

tính của hàng hóa ñó hoặc các dịch vụ mà hàng hóa ñó cung cấp Có thể ñi

sâu nghiên cứu vấn ñề này theo mô hình tại một số nước dưới ñây:

1.3.4.1 Ứng dụng GIS trong công tác ñịnh giá ñất tại Australia

Thông tin ñịnh giá: ðể ñáp ứng cho yêu cầu của công tác ñịnh giá,

các nhà ñịnh giá cần cung cấp nhiều thông tin và các thông tin phải luôn

ñược cập nhật như các thông tin phân tích các giá bán, thông kê theo dõi

tiền thuê nhà/bất ñộng sản, tài chính về nhà và bất ñộng sản, bản ñồ, các chi

phí về xây dựng, pháp luật hiện hành và mới ban hành, nhiều thông tin

các nhà chuyên môn ñịnh giá tự sưu tầm, nhưng nhiều thông tin phải lấy từ

các nguồn thông tin từ Nhà nước và các tổ chức Sự phát triển của hệ thống

thông tin ña chức năng tại Australia kết hợp với hệ thống thông tin mạng

ñược pháp triển là các yêu cầu tất yếu với công tác ñịnh giá

Người ta sử dụng CSDL ñịa chính ña chức năng nhằm cung cấp

thông tin ña mục tiêu cho công tác quản lý ñất ñai nói chung trong ñó có

công tác ñịnh giá Hình 1.1 là khái niệm cung cấp thông tin của CSDL ñịa

chính ña mục tiêu ở Australia Như ñã nêu ở trên mô hình này rất phù hợp

cho các nước ñang phát triển vì hầu hết các nước này ñang từng bước xây

dựng và phát triển CSDL ñịa chính, hoàn thiện dần CSDL quản lý ñất ñai

Dạng mô hình này phù hợp và thích ứng về cả hai mặt tích tụ thông tin và

trình ñộ công nghệ thông tin Phục vụ quản lý ñất ñai nói chung trong ñó có

Hình 1.2: CSDL ñịa lý cơ sở ña chức năng tại Bang Victoria ở Australia

Yêu cầu dữ liệu ñể phân tích ñịnh giá ñất ñược nhận từ thông tin bất ñộng sản, thông tin vùng, các tiêu chí bản ñồ ñịa hình và các dữ liệu thông tin liên quan khác Công tác ñịnh giá ñược trợ giúp của hệ thống máy tính

Theo Dept Geomatics The University of Melbourne Parkville, "Lessons

from the Evolution of Western Land Administration Systems" công tác ñịnh

giá với sự trợ giúp của hệ thống thông tin ñịa lý GIS, GPS và thông tin ñịa

chính tại Australia thực hiện theo sơ ñồ: Hình 1.3

Hình 1.3: ðịnh giá với sự trợ giúp của hệ thống thông tin ñịa lý GIS, GPS

Hình 1.4: Các dữ liệu quy hoạch thể hiện phát triển mặt bằng trong tương lai

Bản ñồ quy hoạch cung cấp các thông tin ñầy ñủ về sự phát triển mặt bằng trong tương lai

Hình 1.5: Ứng dụng GIS tạo ra bản ñồ sự thay ñổi giá theo tỷ lệ %

Tạo ra bản ñồ phản ánh mức ñộ thay ñổi giá theo tỷ lệ %: Hệ thống

thông tin ñịa lý GIS và khả năng phân tích ñịnh giá theo các mẫu dữ liệu tạo ra Hình 1.5 là các ứng dụng GIS tạo ra bản ñồ phản ánh sự thay ñổi giá theo tỷ lệ %) trong ñó màu sắc các lô ñất phản ánh sự thay ñổi giá trong

khoảng trên 100% - màu ñỏ; từ 50% ñến 100% - màu hồng; từ 20-50% - màu vàng…

Tạo bản ñồ thể hiện các vùng giá ñất theo một khoảng giá nhất ñịnh:

Chúng ta có thể tham khảo ứng dụng hệ thống thông tin ñịa lý GIS và tạo

ra bản ñồ giá theo giá ñất theo những khoảng giá nhất ñịnh Tại hình 1.6, Màu sắc các lô ñất phản ánh vùng giá Vùng màu ghi có giá từ 6,000 ñến 10,000 $ màu hồng nhạt: từ 5,000 ñến 6,000$; màu hồng ñỏ: từ 4,000 ñến 5,000$; màu ñỏ: từ 3,000 ñến 4,000… màu xanh nõn chuối: từ 1,000 ñến

1,250$; v.v

Hình 1.6: Ứng dụng GIS tạo ra bản ñồ giá theo từng khoảng giá

Hình 1.7: Các ứng dụng GIS tạo ra bản ñồ phản ánh tốc ñộ tăng giá

Tạo bản ñồ thể hiện tốc ñộ tăng giá: GIS có thể phản ánh sự thay

ñổi các vùng giá ñất theo tốc ñộ thay ñổi giá Các ứng dụng GIS tạo ra bản

ñồ phản ánh tốc ñộ tăng giá tại hình 1.7 ; trong ñó màu sắc các lô ñất phản ánh sự thay ñổi giá trong khoảng trên 500$ - màu ñỏ; từ 300$ ñến 500$ - màu hồng; từ 200$-300$ - màu vàng…

1.3.4.2 Ứng dụng GIS trong quản lý bất ñộng sản và ñất ñai Thụy ðiển

Nhằm ñáp ứng ñược nhu cầu về công tác quản lý ñất ñai và bất ñộng sản, trong ñó có công tác ñịnh giá ñất ñặc biệt với khu vực ñô thị, nhiều nước sử dụng CSDL ña chức năng có cấu thành cơ bản là CSDL bản ñồ (các loại bản ñồ ñịa chính, ñịa hình, chuyên ñề, ảnh hàng không, viễn thám, ) và một số CSDL thành phần phục vụ quản lý ña mục tiêu, trong

ñó mục tiêu cơ bản là quản lý bất ñộng sản Có thể xem minh hoạ từ CSDL

ña chức năng tại Thụy ðiển, quản lý bất ñộng sản và ñất ñai ñược kết hợp với việc xây dựng một hệ thống CSDL ña chức năng gồm một số CSDL dùng chung: CSDL bản ñồ gồm bản ñồ ñịa chính, bản ñồ sử dụng ñất, ảnh,

CSDL bất ủộng sản của Thụy ðiển CSDL gồm CSDL cụng ty, doanh nghiệp, CSDL dõn số, CSDL lao ủộng, việc làm, CSDL nhà và cụng trỡnh - ủịa chỉ, cỏc dữ liệu thụng tin khỏc (hỡnh 1.8)

Quản lý rừng

TT Bất động sản

Gt TrƯờng học

Quản lý nhà KH- HT

Bảo tôn tự nhiên- Mt

bất động sản thuộc nhà nước Nhà cho thuê

Quản lý rừng

TT Bất động sản

Gt TrƯờng học

Quản lý nhà KH- HT

Bảo tôn tự nhiên- Mt LĐ Viẹc làm

C-TY- Doanh nghiêp

BTTN MôI trường

Nhà cho thuê Quẩn lý CVCX

Dường dây/

ống dẫn TT DU LịCH

đC-Khóa mã nước sạch Cung cấp

BTTN MôI trường

Nhà cho thuê Quẩn lý CVCX

Dường dây/

ống dẫn TT DU LịCH

đC-Khóa mã nước sạch Cung cấp

BTTN MôI trường

Nhà cho thuê Quẩn lý CVCX

Dường dây/

ống dẫn TT DU LịCH

đC-Khóa mã nước sạch Cung cấp

Hỡnh 1.8: Cơ sở dữ liệu ủịa lý mở rộng phục vụ quản lý ủịa chớnh và BðS tại Thuỵ ðiển

1.3.4.3 Ứng dụng Phương phỏp CAMA tại Tehran - Iran

Theo Simon ADCOCK, Phương phỏp CAMA ủược ứng dụng thử nghiệm một phần tại Tehran - Iran Khu vực này cú chứa khoảng 10000 nhà ở ủó ủược lựa chọn thử nghiệm và trớch xuất từ một bản ủồ ủược thành lập ở tỷ lệ 1:2000 do Trung tõm Bản ủồ Quốc gia (NCC) Iran xõy dựng Cỏc yếu tố theo yờu cầu ủược tớnh toỏn trong một mụi trường của GIS - bằng cỏch sử dụng phần mềm Arcview Cỏc tớnh toỏn ở ủõy ủược phỏt triển bằng cỏch sử dụng chương trỡnh Matlab 7 Sơ ủồ ứng dụng của Simon ADCOCK ðược trỡnh bày chi tiết trờn hỡnh 1.9

Hình 1.9: Sơ ñồ ứng dụng của Simon ADCOCK

1.3.4.4 Những ứng dụng GIS trong quản lý và ñịnh giá ñất Trung Quốc

Ứng dụng GIS trong quản lý vĩ mô về giá ñất ñô thị

Giá ñất theo tiêu chuẩn ñánh giá, ñược giám sát thường xuyên dựa trên những thay ñổi trong các mẫu giá ñất phản ánh mức ñộ thay ñổi giá ñất

ñô thị một cách tổng thể Ở ñây là sự kết hợp giữa các phương pháp nghiên cứu truyền thống dựa trên việc sử dụng công nghệ GIS ñể giám sát các loại thông tin ñất ñai ñiểm giá dựa trên TIN và giám sát các ñiểm mẫu thông qua việc thành lập mô hình ba chiều phân phối ñất ñai, ñất sử dụng ñất; bản

ñồ nội suy ñường viền của các cơ sở ñất và sử dụng ñất ñô thị cơ sở bản ñồ, lớp phủ ñể phân tích vĩ mô của những thay ñổi bề mặt ñất ñô thị, thay ñổi giá gây ra bởi những lý do Chính phủ cung cấp cơ sở cho việc sử dụng hiệu quả và hợp lý ñất ñai Thông qua một hệ thống giám sát năng ñộng dựa trên công nghệ GIS, các thông tin ñược giám sát ñầy ñủ, có ñộ tin cậy cao cập nhật thường xuyên tạo ra khả năng phân tích, thực hiện giám sát, dự báo các dữ liệu về giá ñất Ở Trung Quốc ñất ñã trở thành ñối tượng của một nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa và là một phương tiện quan trọng về

kiểm soát kinh tế vĩ mô Quy ñịnh giá là nguồn lực ñòn bẩy, tối ưu hóa việc giao ñất ñô thị trong hệ thống ñất ñai Một hệ thống giám sát năng ñộng ñất

ñô thị dựa trên công nghệ GIS có thể nắm bắt kịp thời những thay ñổi trong ñộng thái giá ñất ñô thị ðể ñịnh lượng các thông tin ñể phản ánh những thay ñổi về giá ñất ñô thị TP Trấn Giang là khu ñất ñô thị năng ñộng, hệ thống giám sát trong sự hỗ trợ GIS ñể khám phá các yếu tố cấu thành, các phần ñất của sự phân chia ñịnh cấp và các giám sát ñược chọn Kết quả cho thấy, ñất thương mại thành phố Trấn Giang có chỉ số giá 1998-2002, với

xu hướng chung là ổn ñịnh ở mọi cấp ñộ, tối thiểu tăng từ 6 ñến 7% nhiều nhất là 29%; Nghiên cứu cho thấy rằng: giá ñất và xác ñịnh sự lựa chọn của giám sát ñiểm là một bước quan trọng trong việc thành lập hệ thống, hợp lý

sử dụng ñất ñô thị phân loại và ñánh giá các dữ liệu tiêu chuẩn giá ñất, ñất

ñô thị năng ñộng Hệ thống giám sát ñược thiết lập làm tiền ñề; hệ thống thông tin ñịa lý ñược sử dụng, nhanh chóng và có thể dễ dàng lấy lại, truy vấn, trực quan và quản lý dữ liệu; giá ñất ñô thị, hệ thống giám sát kỹ thuật trong việc chuẩn bị kỹ thuật cho việc thành lập các ñiểm kiểm tra, giám sát ñiểm, dữ liệu biên dịch và các khía cạnh khác, hoạt ñộng và hợp lý

Ứng dụng WebGIS và cơ sở dữ liệu ñịa chính số trong quản lý giá ñất ñô thị

Theo kết quả khảo sát Trung Quốc ñã phát triển hệ thống ñịa chính

kỹ thuật số và hiện nay coi ñây là các thông tin cơ bản tại khu vực ñô thị của Trung Quốc Trên cơ sở các dữ liệu này các ñô thị của Trung Quốc ñã khai thác và sử dụng triệt ñể thế mạnh của hệ thống thông tin ñịa chính số (CIS), sử dụng một cách toàn diện Xây dựng dữ liệu số dựa trên các vùng ñịnh cấp và giá ñất ñô thị ñiều tra và nền dữ liệu CIC và xây dựng hệ thống

thông tin giám sát biến ñộng giá ñất; xây dựng mô hình giám sát hệ thống,

các giám sát năng ñộng của giá ñất ñô thị và xây dựng các yêu cầu cơ bản cho việc thiết kế các phân hệ chức năng hệ thống và cơ cấu hệ thống xây

dựng hạ tầng khụng gian của giỏ ủất ủụ thị Trờn cơ sở ủú thành lập trờn

giỏ ủất trờn mạng thụng tin ở khu vực ủụ thị dựa trờn cụng nghệ WebGIS Giỏ ủất theo cỏc tiờu chuẩn ủỏnh giỏ, giỏm sỏt thường dựa trờn những thay ủổi Trong cỏc mẫu giỏ ủất phản ỏnh mức ủộ thay ủổi giỏ ủất ủụ thị tổng thể Cỏc phương phỏp nghiờn cứu truyền thống dựa trờn việc sử dụng cụng nghệ GIS ủể giỏm sỏt cỏc loại thụng tin ủất ủai Dựa trờn việc giỏm sỏt cỏc ủiểm mẫu thụng qua việc thành lập mụ hỡnh giỏ ủất, sử dụng bản ủồ nội suy ủường bao của cỏc vựng giỏ và sử dụng phõn cấp ủất ủụ thị làm cơ

sở Bản ủồ phõn vựng ủể phõn tớch vĩ mụ của những thay ủổi giữa cỏc ủụ thị và những thay ủổi giỏ gõy ra bởi những lý do Chớnh phủ cung cấp cơ sở cho việc sử dụng hiệu quả và hợp lý ủất ủai

Giỏ ủất ủụ thị - ðiều tra và giỏm sỏt hệ thống giỏ ủất, quản lý ủất ủụ thị và cỏc thụng tin liờn quan ủể phỏt triển Chớnh phủ quản lý ủất ủai và cỏc cơ sở quan trọng cho ủể ủề ra cỏc quy ủịnh và chớnh sỏch kiểm soỏt Hơn 30 thành phố ủó tiến hành thớ ủiểm cỏc cuộc ủiều tra giỏ ủất Khi hoàn thành phõn loại ủất ủụ thị và cập nhật cỏc chuẩn mực giỏ ủất Trong khi thiết lập ở một số ủụ thị giỏm sỏt giỏ ủất tại cỏc ủiểm quan sỏt, thường xuyờn cập nhật và bảo trỡ Việc sử dụng cụng nghệ GIS, cụng nghệ Internet

và hệ thống cơ sở dữ liệu lý thuyết (ủịnh cấp ủất ủụ thị), cỏc thành phố cập nhật giỏ chuẩn ủất ủụ thị và giỏm sỏt hệ thống thụng tin giỏ ủất ủụ thị và giỏm sỏt giỏ ủất trờn mạng Trong hồ sơ, ủất ủụ thị giỏ khảo sỏt và giỏ ủất của cỏc vựng cập nhật theo tớnh năng ủộng của hệ thống giỏm sỏt ủối với cỏc mục tiờu tổng thể; việc xõy dựng, nhiệm vụ chớnh và cỏc biện phỏp kỹ thuật cũng như ủất ủụ thị ủược cập nhật rất năng ủộng của hệ thống giỏm sỏt và của cỏc cơ cấu và chức năng

Dựa trờn MAPGIS và tính giỏm sỏt năng động của hệ thống quản lý ủất ủai ủụ thị ủể ủạt ủược mục tiêu quản lý giá vùng giá trị

Tắnh năng ựộng của hệ thống giám sát giá ựất ở giai ựoạn này là chỗ dựa chủ yếu ựể hướng dẫn sử dụng Phát triển một hệ thống GIS dựa trên tắnh năng ựộng, giám sát các hệ thống thông tin ựất ựô thị ựược thiết kế ựể ựạt ựược hiệu quả quản lý của các dữ liệu giá ựất, và làm cho hoàn thiện, nâng cao tắnh chắnh xác của giám sát và cập nhật thông tin về ựất ựai Dựa trên SuperMap IS với chủ ựề của hệ thống WebGIS ựáp ứng nhu cầu quản

lý ựất ựô thị có tốc ựộ ựô thị hóa cao Hệ thống giám sát ựược xây dựng với quá trình thiết kế hệ thống, thiết kế hệ thống chức năng thiết kế và phát triển hệ thống ý tưởng, dòng kỹ thuật và thực hiện các cơ chế của SuperMap IS phân tắch và thảo luận theo hướng phát triển hệ thống và khả năng ứng dụng thực tế ựược phát triện tại các ựô thị của Trung Quốc

1.3.5 Tình hình ứng dụng CAMA ở Việt Nam

để có thể thực hiện công tác ựịnh giá hàng loạt thì ở nước ta ựã sử dụng phương pháp ựịnh giá hàng loạt dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tắnh Phương pháp này hiện nay ựã tỏ ra khá hiệu quả các nước phát triển Chúng ựược xếp chung thành một nhóm các phương pháp

"đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tắnh (computer - assisted mass appraisal - CAMA)" Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng:

Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải; xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS; kết hợp hai giải pháp

Theo nhánh thứ nhất, nhóm phương pháp ựánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tắnh (CAMA) xây dựng các mô hình toán học và ước lượng các hàm hồi qui về giá trị ựất ựai (hoặc bất ựộng sản) với các biến số ựộc lập là các ựặc tắnh của thửa ựất hoặc bất ựộng sản ựó, trước hết là các ựiều kiện, các tham số, hệ số tương quan, hệ số hồi quy Những yếu tố này phụ thuộc khá nhiều vào từng ựịa phương, nhưng nếu xác ựịnh chuẩn thì phương pháp này sẽ là công cụ khá ựắc lực trong ựịnh giá hàng loạt và cung cấp thông tin cơ bản trong ựịnh giá cá biệt bất ựộng sản