Đánh giá thực trạng xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố hà nội

Việc xác định đúng và hợp lý giá đất nói chung, giá đất thuê nói riêng sẽ giải quyết mâu thuẫn trong mối quan hệ về lợi ích của các tổ chức với yêu cầu phải quản lý tốt và hiệu quả đất đ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

NGUYỄN ĐẮC CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

NGUYỄN ĐẮC CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là

trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã

được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn

gốc

Hà Nội, ngày 09 tháng 9 năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Đắc Cường

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi chân thành cảm ơn Ban Quản lý đào tạo, sự giúp đỡ, hướng dẫn của các thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai - Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Sở Tài chính và Cục Thuế Hà Nội đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện

đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Đắc Cường

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG v

DANH MỤC HÌNH vi

DANH MỤC CHỮ, KÝ HIỆU VIẾT TẮT vii

MỞ ĐẦU 1

1.1.Tính cấp thiết đề tài .1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu .3

1.3 Yêu cầu .3

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Tổng quan về thuê đất và giá đất .5

1.1.1 Tổng quan về thuê đất .5

1.1.2 Giá đất và định giá đất 11

1.2 Công tác quản lý đất cho thuê và định giá đất trên thế giới 24

1.3 Công tác quản lý đất cho thuê và định giá đất ở Việt Nam 26

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 44

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 44

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 44

2.2 Nội dung nghiên cứu 44

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội 44

2.2.2 Tình hình quản lý cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 44

2.2.3 Thực trạng xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội 44

2.2.4 Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn Thành phố 45

2.3 Phương pháp nghiên cứu 45

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 45

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: 45

2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích 46

2.3.4 Phương pháp minh hoạ, bản đồ, biểu đồ, ảnh 46

2.3.5 Phương pháp chuyên khảo 46

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 47

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội 47

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 47

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 49

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội 51

3.2 Tình hình quản lý đất cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội 53

3.3 Thực trạng xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội 59

3.3.1 Quy định về việc xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội (UBND thành phố Hà Nội 2011, 2012, 2013) 60

3.3.2 Công tác xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội 74

3.3.3 Tồn tại, khó khăn của công tác xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức 85

3.4 Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn Thành phố 90

3.4.1 Về công tác tổ chức thực hiện xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức 90

3.4.2 Ban hành các quy định cụ thể 91

3.4.3 Tập trung đẩy mạnh công tác phê duyệt QH phân khu 92

3.4.4 Về cơ chế, chính sách 92

3.4.5 Một số giải pháp khác 93

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94

1 Kết luận 94

2 Kiến nghị 95

TÀI LIỆU THAM KHẢO 97

PHỤ LỤC 104

DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 1.1.Các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất 30

Bảng 1.2 Tình hình SDĐ của các tổ chức theo loại hình tổ chức sử dụng 37

Bảng 1.3 Tình hình cho thuê đất đối với các tổ chức 37

Bảng 1.4 Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đất đai do các tổ chức sử dụng 39

Bảng 3.1 Tổng hợp tình hình cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 54

Bảng 3.2 Thống kê nhu cầu xác định đơn giá thuê đất các quận, huyện đầu năm 2013 56

Bảng 3.3 Hệ số điều chỉnh giá đất thành phố Hà Nội 73

Bảng 3.4 Công tác giải quyết hồ sơ của các tổ chức thuê đất 74

Bảng 3.5 Kết quả công tác thu từ thuê đất cho các tổ chức qua các năm 74

Bảng 3.6 Tổng hợp kết quả xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn 75

thành phố Hà Nội 75

Bảng 3.7 Tổng hợp BĐS thẩm định giá được chia lớp để tính giá: 76

Bảng 3.8 Doanh thu của BĐS cần thẩm định giá: 81

Bảng 3.9 Tổng hợp, đánh giá Doanh thu, chi phí và xác định giá trị QSD đất của BĐS: 83

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính Hà Nội 47Hình 3.2 Biểu đồ cơ cấu tổ chức cần xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn TP

Hà Nội năm 2013 55Hình 3.3 Biểu đồ cơ cấu thửa đất cần xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn TP

Hà Nội năm 2013 55Hình 3.4 Biểu đồ cơ cấu giải quyết hồ sơ của các tổ chức thuê đất trên địa bàn Thành phố 74

DANH MỤC CHỮ, KÝ HIỆU VIẾT TẮT

BĐS : bất động sản BHYT : bảo hiểm y tế CPI : chỉ số giá tiêu dùng HĐND : hội đồng nhân dân KHSDĐ : kế hoạch sử dụng đất

NN : nông nghiệp NSNN : ngân sách nhà nước

QH : quy hoạch QHSDĐ : quy hoạch sử dụng đất QSDĐ : quyền sử dụng đất SXKD : sản xuất kinh doanh SDĐ : sử dụng đất

TSSS : tài sản so sánh TSTĐG : tài sản thẩm định giá TN&MT : tài nguyên và Môi trường TCXDVN : tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam UBND : uỷ ban nhân dân

> : lớn hơn

≥ : lớn hơn hoặc bằng

< : nhỏ hơn

MỞ ĐẦU

1.1.Tính cấp thiết đề tài

Điều 2 của Luật Thủ đô được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XIII, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 21/11/2012 quy định: Thủ đô nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là Hà Nội Thủ đô là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương của Đảng, Nhà nước và các tổ chức chính trị - xã hội, cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế; là trung tâm lớn về văn hóa, giáo dục, khoa học và công nghệ, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nướcHà Nội là thủ đô, là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, nơi đặt trụ

sở của các cơ quan trung ương của Đảng, Nhà nước và các tổ chức chính trị - xã hội, cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế; là trung tâm lớn về văn hóa, giáo

dục, khoa học và công nghệ, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước (Quốc hội

nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2012)

Những năm qua, Thành uỷ, UBND thành phố Hà Nội thông qua chiến lược, chương trình kế hoạch đã đặc biệt quan tâm đến việc thu hút đầu tư trong và ngoài nước trên địa bàn Thành phố Số lượng nhà đầu tư, doanh nghiệp, các dự án có bước gia tăng đáng kể, cùng với sự gia tăng về nhu cầu SDĐ cho các dự án, nhu cầu mở rộng SXKD của các doanh nghiệp này Bên cạnh các hình thức SDĐ khác theo quy định của pháp luật, hình thức thuê đất của Nhà nước hay nói cách khác là việc Nhà nước cho thuê đất được các nhà đầu tư rất quan tâm

Đối với các tổ chức, doanh nghiệp, giá thuê đất là một bộ phận chiếm tỷ trọng lớn cấu thành nên chi phí phục vụ hoạt động của tổ chức, doanh nghiệp, từ

đó ảnh hưởng tới giá thành của hàng hoá, dịch vụ mà họ cung cấp, hiệu quả hoạt động, lợi nhuận và tính cạnh tranh của tổ chức đó Vì thế, đứng về phía các tổ chức, họ có xu hướng mong muốn được hưởng giá thuê đất thấp

Nhìn từ góc độ quản lý nhà nước Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là tư liệu sản xuất đặc biệt Đất đai là loại tài nguyên không thể thay thế

được Nhà nước có trách nhiệm quản lý nguồn tài nguyên này một cách hiệu quả thông qua các công cụ quản lý trong đó có giá đất

Việc xác định đúng và hợp lý giá đất nói chung, giá đất thuê nói riêng sẽ giải quyết mâu thuẫn trong mối quan hệ về lợi ích của các tổ chức với yêu cầu phải quản lý tốt và hiệu quả đất đai của Nhà nước

Trong giai đoạn nền kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng cao, tương ứng với sự gia tăng của các hoạt động đầu tư, gia tăng về số lượng các dự án, các tổ chức, việc xác định giá thuê đất được UBND thành phố Hà Nội thường xuyên quan tâm, chỉ đạo các Sở, Ban, ngành có liên quan Ngược lại, trong giai đoạn kinh tế suy thoái, Nhà nước cần có các chính sách điều tiết để chia sẻ khó khăn với các

tổ chức thuê đất, giảm gánh nặng chi phí, nợ và góp phần cải thiện hoạt động kinh doanh, đầu tư của doanh nghiệp Do vậy, trong giai đoạn hiện nay vấn đề xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức cần được đặc biệt quan tâm, trên cơ

sở đánh giá thực trạng, kết quả đạt được, tồn tại, vướng mắc, khó khăn qua các giai đoạn, thời kỳ để có các kiến nghị, giải pháp phù hợp

Thời gian qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban ngành hoàn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực xác định nghĩa vụ tài chính đối với các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn Thành phố nói riêng Việc áp dụng các quy định pháp luật đúng quy định, thuận lợi cho các doanh nghiệp, tổ chức trong việc xác định giá đất cho thuê là khó khăn và phức tạp Theo quy định hiện hành giá đất cho thuê phải được tính sát giá thị trường Tuy nhiên thị trường đất SXKD lại không có, việc xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức dựa vào chứng thư thẩm định giá của các đơn vị có chức năng thẩm định giá

Mặt khác, không phải tổ chức SDĐ nào cũng hiểu rõ quy trình và quy định xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức Ngay cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức cũng còn lúng túng và gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện do nhiều nguyên nhân như các quy định về chính sách, phương pháp tính, các tính cụ thể…chưa được quy định đầy đủ, rõ ràng, đặc biệt trường hợp thực hiện các bước để xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức sát giá thị trường (trường hợp thửa đất có giá trị theo

bảng giá >15 tỷ đồng) Trường hợp thửa đất có giá trị theo bảng giá <15 tỷ đồng, theo quy định hiện nay được áp dụng theo phương pháp hệ số Hệ số này do UBND Thành phố quy định, về cơ bản đơn giản hơn nhiều so với trường hợp thửa đất có giá trị theo bảng giá >15 tỷ đồng Do vậy, sau khi nghiên cứu các vấn

đề chung liên quan đến công tác xác định giá đất cho thuê, luận văn chỉ tập trung đánh giá về thực trạng công tác xác định giá đất cho thuê cho các tổ chức trong trường hợp thửa đất có giá trị theo bảng giá <15 tỷ đồng và thửa đất có giá trị theo bảng giá >15 tỷ đồng Trong đó, chọn 01 dự án thuê đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, đại diện được cho nhiều dự án trên địa bàn nghiên cứu, để mô tả rõ nét quy trình xác định giá đất cho thuê sát giá thị trường, đánh giá được bất cập, khó khăn trong công tác xác định giá đất cho thuê đối với các

tổ chức, từ đó đề ra giải pháp, kiến nghị

Chọn địa bàn nghiên cứu là thủ đô Hà Nội vì đây là thành phố tập trung nhiều tổ chức kinh tế với nhiều loại hình đa dạng, đồng thời cũng là nơi có nhiều đơn vị có chức năng thẩm định giá theo quy định hiện hành Việc chọn địa bàn nghiên cứu như vậy sẽ góp phần đánh giá một cách tương đối khách quan, toàn diện và đề xuất giải quyết các bất cập, vướng mắc, khó khăn trong công tác xác định giá cho thuê đất trên địa bàn Hà Nội nói riêng và của cả nước nói chung

Xuất phát từ các lý do trên, tôi chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm luận văn thạc sỹ ngành quản lý đất đai, thuộc Khoa Quản lý đất đai, Học

viện Nông nghiệp Việt Nam với sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất cho thuê, làm rõ một số nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội, không bao gồm trường hợp đấu giá quyền SDĐ thuê hoặc đấu thầu dự án có SDĐ thuê

- Đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.3 Yêu cầu

- Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác

- Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp với điều kiện thực tiễn

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về thuê đất và giá đất

1.1.1 Tổng quan về thuê đất

1.1.1.1 Một số khái niệm

a.Các khái niệm về cho thuê đất và hình thức SDĐ

Khái niệm cho thuê đất được hình thành xuất phát từ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Một trong các quyền quan trọng của chủ sở hữu đất đai là trao quyền SDĐ cho các đối tượng có nhu cầu SDĐ thông qua các hình thức cho thuê đất

Cho thuê đất: Nếu giao đất được hiểu là việc cơ quan nhà nước có thẩm

quyền trao quyền SDĐ cho các đối tượng có nhu cầu SDĐ thông qua quyết định hành chính, bao gồm cả việc thực hiện quyết định hành chính đó thì Thuê đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền trao quyền SDĐ cho các đối tượng có nhu

cầu SDĐ thông qua hợp đồng cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất vừa thể hiện là quyền năng của Nhà nước, đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời là công việc rất quan trọng trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Hợp đồng thuê đất là hình thức văn bản hợp đồng giữa Cơ quan nhà nước có thẩm quyền với đối tượng có nhu cầu SDĐ; qua đó Nhà nước trao quyền SDĐ cho người có nhu cầu; người SDĐ có các quyền về SDĐ đối với diện tích đất được thuê; thực hiện nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác theo Hợp đồng và các quy định của pháp luật

Bản chất của cho thuê đất là hoạt động mang tính ý chí của các chủ thể có liên quan nhằm thực hiện chuyển giao quyền SDĐ Các chủ thể tham gia bao gồm một bên là Nhà nước, chủ thể đại diện quyền sở hữu đất đai là người giao và một bên là các đối tượng SDĐ: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư… là người nhận (hay được giao) quyền SDĐ

Cho thuê đất đối với các tổ chức cũng là hoạt động cho thuê đất nói chung, chỉ khác ở chỗ đối tượng nhận quyền SDĐ là các tổ chức: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công lập, đơn vị lực lượng vũ

trang, tổ chức kinh tế… Tùy theo loại hình tổ chức mà cho thuê đất được thực hiện theo các hình thức khác nhau và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai của tổ chức nhận đất đối với Nhà nước cũng khác nhau

Hình thức thể hiện chủ yếu của việc cho thuê đất là quyết định cho thuê đất của UBND cấp có thẩm quyền Tuy nhiên, trên thực tế các hoạt động mang tính chất như cho thuê đất còn được thể hiện thông qua một số hình thức khác được pháp Luật Đất đai quy định như công nhận quyền SDĐ, cho thuê lại đất, đấu thầu, đấu giá đất, giao đất tạm thời

Cho thuê lại đất: việc quyết định cho thuê đất trong khu công nghệ cao,

khu kinh tế phải do 2 cơ quan có thẩm quyền quyết định mới đầy đủ khái niệm cho thuê đất Cụ thể là UBND cấp tỉnh cho thuê đất một lần toàn bộ diện tích đất của khu công nghệ cao, khu kinh tế, sau đó Ban quản lý khu công nghệ cao, Ban quản lý khu kinh tế cho từng tổ chức, cá nhân cụ thể thuê đất để SDĐ và được gọi là cho thuê lại đất

Công nhận quyền SDĐ: công nhận quyền SDĐ là việc Nhà nước trao

quyền SDĐ cho người đang SDĐ ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ Công nhận quyền SDĐ được áp dụng đối với các trường hợp người đang SDĐ

mà chưa được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ lần đầu và nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì được Nhà nước công nhận quyền SDĐ thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ Người SDĐ được Nhà nước công nhận quyền SDĐ có quyền và nghĩa vụ đầy đủ như quyền và nghĩa vụ của người SDĐ do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Công nhận quyền SDĐ cũng bao gồm các trường hợp không thu tiền SDĐ, hoặc như giao đất có thu tiền SDĐ, hoặc công nhận như cho thuê

đất tùy theo từng trường hợp cụ thể

Nếu xét trên góc độ về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay công nhận quyền SDĐ là cơ bản như nhau

Đấu thầu, đấu giá quyền SDĐ: đấu thầu, đấu giá quyền SDĐ là hình thức

thực hiện việc cho thuê đất đảm bảo tính khách quan, minh bạch thông qua việc

tìm ra người đưa ra giá cao nhất để cho thuê đất

b Một số khái niệm khác có liên quan khác

- Chuyển quyền SDĐ là việc chuyển giao quyền SDĐ từ đối tượng này sang đối tượng khác thông qua một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ và góp vốn bằng quyền SDĐ

- Tổ chức SDĐ là các tổ chức có quyền SDĐ thông qua các hình thức: được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ, nhận chuyển quyền SDĐ Tổ chức SDĐ bao gồm: các cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị

xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh; tổ chức khác theo quy định của pháp luật

- Hiệu quả giao đất, cho thuê đất được hiểu là khả năng đưa tài nguyên đất đai vào sử dụng một cách đầy đủ, hợp lý và tiết kiệm cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Hiệu quả giao đất, cho thuê đất một mặt biểu hiện ở hiệu quả quản lý của Nhà nước thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất; mặt khác biểu hiện thông qua hiệu quả SDĐ Điều đó có nghĩa hiệu quả giao đất, cho thuê đất cũng được đánh giá đầy đủ về các mặt: hiệu quả về kinh tế, hiệu quả về xã hội và hiệu quả về môi trường

Các tiêu chí đánh giá về hiệu quả kinh tế gồm các tiêu chí về mức độ đầu

tư và kết quả thu được về kinh tế; tiêu chí đánh giá hiệu quả xã hội là các tiêu chí

về bảo đảm đời sống, tạo việc làm, giải quyết được các nhu cầu xã hội, bảo đảm

an ninh lương thực…; tiêu chí đánh giá về môi trường là bảo đảm an toàn về môi trường sống, không gây nên ô nhiễm môi trường đất, nước, không khí…

1.1.1.2 Nguyên tắc của việc cho thuê đất

Thực hiện cho thuê đất phải bảo đảm các nguyên tắc cơ bản, trong đó quan trọng nhất là phải (1) đúng QH, kế hoạch SDĐ và đúng mục đích SDĐ; (2)

đúng đối tượng, đúng thẩm quyền; (3) đúng trình tự, thủ tục Thực hiện đầy đủ các nguyên tắc trên nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả; đồng thời đảm bảo quản lý đất đai chặt chẽ, đúng pháp luật

a Cho thuê đất đúng QH, KHSDĐ

QHSDĐ là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức, quản lý nhằm mục đích sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất Việc lập QH, kế hoạch SDĐ đai được tiến hành nhằm xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở để tiến hành giao đất, cho thuê đất, đầu tư

để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hóa - xã hội… QHSDĐ là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc SDĐ đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp QHSDĐ tạo điều kiện để khai thác sử dụng tài nguyên đất đai một cách đầy đủ, hợp lý, khoa học, tiết kiệm và hiệu quả Chính vì vậy, đây là lý do khách quan đặt ra yêu cầu cho việc thực hiện giao đất, cho thuê đất phải theo đúng QH,

kế hoạch SDĐ

Nguyên tắc cho thuê đất đúng QH, kế hoạch SDĐ có nội dung là phải bảo đảm cho thuê đất đúng theo QH đồng thời về các mặt: vị trí đất cho thuê; diện tích; mục đích SDĐ; tiến độ SDĐ theo tiến độ thực hiện QH

Việc không tuân thủ QH, kế hoạch SDĐ trong cho thuê đất sẽ dẫn đến tình trạng mất cân bằng cung cầu về đất đai; không đáp ứng được nhu cầu SDĐ cho các mục đích khác nhau để phát triển kinh tế - xã hội; gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước; tạo điều kiện làm phát sinh các vi phạm pháp luật khác trong quản lý, SDĐ đai…

b Nguyên tắc cho thuê đất đúng đối tượng, đúng thẩm quyền

- Đất cho thuê phải đúng đối tượng SDĐ mới đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm hiệu quả SDĐ Mỗi loại đối tượng SDĐ có nhu cầu sử dụng một số loại đất nhất định Đối tượng SDĐ thường theo các nhóm đối tượng: hộ gia đình, cá nhân; các loại hình tổ chức; cộng đồng dân cư… Cho thuê

đất đúng đối tượng thường gắn với đúng mục đích SDĐ Chẳng hạn, đất ở chỉ giao cho hộ gia đình, cá nhân hoặc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; đất sản xuất

NN chỉ giao, cho thuê đối với cho hộ gia đình, cá nhân sống bằng NN, tổ chức kinh tế kinh doanh trong lĩnh vực NN

- Chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo pháp luật quy định) mới được quyết định cho thuê đất Mọi trường hợp cho thuê đất không đủ thẩm quyền theo quy định đều trái pháp luật, vi phạm pháp luật Việc cho thuê đất là quá trình thực hiện quyền lực của Nhà nước thông qua quyền năng của đại diện chủ

sở hữu và quyền quản lý nhà nước nên phải được thực hiện theo đúng thẩm quyền theo quy định:

Để giải quyết tốt các nhu cầu SDĐ với mục tiêu SDĐ đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả thì nhất thiết phải cho thuê đất đúng đối tượng Với khả năng

về đất đai có hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng cho các mục đích là rất lớn, việc cho thuê đất đúng đối tượng là nguyên tắc bắt buộc nhằm giải quyết hài hòa giữa khả năng về quỹ đất và nhu cầu SDĐ

c Nguyên tắc cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục

Việc cho thuê đất phải được thực hiện tuân theo những trình tự, thủ tục do pháp luật quy định sẽ bảo đảm việc cho thuê đất được chặt chẽ về mặt pháp lý; tránh tình trạng tranh chấp đất đai, tình trạng chồng chéo trong SDĐ có thể xảy

ra và góp phần hạn chế các hiện tượng tiêu cực khác Trình tự, thủ tục cho thuê đất được quy định cụ thể theo từng loại đối tượng SDĐ, mục đích SDĐ và hình thức cho thuê đất cụ thể, gồm có các loại trình tự, thủ tục chủ yếu sau:

(1) Trình tự, thủ tục cho thuê đất thông qua đấu giá quyền SDĐ

(2) Trình tự, thủ tục cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án có SDĐ

(3) Trình tự, thủ tục cho thuê đất NN cho hộ gia đình, cá nhân

(4) Trình tự, thủ tục cho thuê đất cho tổ chức, người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

(5) Trình tự, thủ tục cho thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế

1.1.1.3 Yêu cầu của việc cho thuê đất

Yêu cầu của việc cho thuê đất vừa phải bảo đảm thực hiện đúng theo các nguyên tắc nêu trên, vừa phải đáp ứng được nhu cầu SDĐ của đối tượng được giao đất, thuê đất vào các mục đích; đồng thời bảo đảm việc SDĐ tiết kiệm, đạt hiệu quả cao Bên cạnh đó, việc lập hồ sơ cho thuê đất phải đảm bảo đầy đủ, chặt chẽ về pháp lý, chính xác về mặt kỹ thuật

a Yêu cầu đáp ứng nhu cầu SDĐ của các đối tượng

Để đáp ứng đầy đủ nhu cầu SDĐ của các tổ chức thì khi thực hiện việc cho thuê đất phải căn cứ QH, kế hoạch SDĐ và căn cứ nhu cầu SDĐ của tổ chức

đó Nhu cầu SDĐ thể hiện trong các văn bản: Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư; Văn bản thẩm định về nhu cầu SDĐ để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài (do Sở TN & MT chủ trì phối hợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định); Dự án xây dựng cơ sở tôn

giáo đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt (Chính

phủ, 2004a)

Giải quyết đầy đủ nhu cầu SDĐ của các tổ chức phải bao gồm cả việc cho thuê đất đúng đối tượng, đúng thời hạn SDĐ theo quy định Điều đó giúp cho việc cho thuê đất đáp ứng đầy đủ nhu cầu SDĐ đồng thời của nhiều đối tượng SDĐ khác nhau trên cùng một địa bàn, một địa phương

b Yêu cầu SDĐ tiết kiệm, hiệu quả

Để bảo đảm cho việc SDĐ tiết kiệm, hiệu quả thì việc cho thuê đất đối với mỗi tổ chức phải phù hợp với nhu cầu sử dụng của tổ chức đó về vị trí, diện tích, loại đất trên cơ sở khả năng về quỹ đất hiện có của địa phương Trong đó, yếu tố diện tích cho thuê phải sát với yêu cầu, tránh cho thuê đất với diện tích quá lớn, dẫn đến tình trạng sử dụng không hết diện tích, chậm SDĐ, sử dụng sai mục đích… gây lãng phí Mặt khác, việc cho thuê đất phải thực hiện việc giám sát

SDĐ của các tổ chức nhằm bảo đảm đất được đưa vào sử dụng kịp thời theo quy định sau khi được thuê, đúng mục đích, đúng thời hạn SDĐ

c Hồ sơ cho thuê đất bảo đảm chặt chẽ, chính xác

Việc cho thuê đất cũng phải đáp ứng các yêu cầu về mặt kỹ thuật, phải xác định chính xác về phạm vi, hình dạng, vị trí, diện tích cho thuê đối với từng đối tượng được thuê đất; nhằm bảo đảm mỗi thửa đất, khu đất cho thuê phải được quản lý chặt chẽ trong hệ thống tài liệu, tư liệu có liên quan đến các nội dung quản lý nhà nước về đất đai khác Muốn vậy, việc cho thuê đất bên cạnh yêu cầu phải căn cứ vào QH, kế hoạch SDĐ thì phải được thực hiện trên hệ thống tài liệu

về bản đồ, hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính hiện có nhằm bảo đảm tính thống nhất và các yêu cầu kỹ thuật Đối với trường hợp cho thuê đất ở những nơi chưa có bản đồ, hồ sơ địa chính hoặc bản đồ, hồ sơ địa chính bị lạc hậu không còn đáp ứng được yêu cầu thì phải thực hiện việc đo đạc địa chính các khu đất cho thuê và phải cập nhật hồ sơ, tài liệu cho thuê đất vào hệ thống bản đồ, hồ sơ quản lý đất đai

1.1.2 Giá đất và định giá đất

1.1.2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai

là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô Như vậy, có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu

a Địa tô

Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai C.Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất” Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển,”địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được Đó là sản phẩm thặng

dư do những người sản xuất trọng NN tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu về

ruộng đất Để tìm hiểu bản chất của địa tô, cần lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng

Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành:

(1) Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa

tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất như nhau nhưng kết quả thu được là khác nhau Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ta mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại

- Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh doanh NN

Như vậy, địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra

(2) Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất tốt hay xấu Đó cũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong NN thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội

Địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá trị thặng dư siêu ngạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu ruộng đất

b Lãi suất ngân hàng

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng Đó là lý do cần xét lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài Như vậy, lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên.Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá

cả Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh BĐS luôn mang lại lợi nhuận

Từ đó, có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng

c Quan hệ cung, cầu

Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả

Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác Vì vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác

so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân

cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp

1.1.2.2 Khái quát về giá đất

Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Giá trị đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất mà giá trị đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành Do đó, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất dù nó được định giá bằng các phương pháp khoa học Giá đất chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội để điều chỉnh mối quan

hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, SDĐ đai

Giá đất khác với giá các loại hàng hoá thông thường ở 7 đặc trưng sau: a) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả

b) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành

c) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai

d) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định

e) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

f) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao

g) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng

Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, và nhanh hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường, theo kinh nghiệm của các nước phát triển giá trị đất đai

tăng gấp đôi sau 10 năm, (Nguyễn Công Nghiệp, 1995) Chủ yếu là do nguyên

nhân tính khan hiếm của đất mâu thuẫn với sự phát triển kinh tế xã hội, gia tăng dân số và nhu cầu SDĐ; do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận

từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

1.1.2.3 Định giá đất

a) Định giá đất

*) Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt

Là một tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: là vật có thực có thể đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự Đất đai là một tài sản đặc biệt vì: Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích; Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về thời gian sử dụng; Có khả năng sinh lợi Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên

*) Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, như trên đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính

đủ như định giá các tài sản thông thường

Với các đặc điểm nêu trên, có thể khái niệm về định giá đất như sau:

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

b Vai trò công tác định giá đất

Xuất phất từ đặc tính, vai trò của đất đã nêu trên đây, có thể thể thấy vai trò của công tác định giá đất

- Thông qua phương pháp khoa học, bằng cách lượng hoá các yếu tố chi phối đến các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định

- Trên cơ sở đó có các chiến lược, chính sách phát huy tối đa đặc tính, vai trò của đất đai, biến yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội thành động lực phát triển kinh tế xã hội, tạo nguồn lực tài chính cho quốc gia, là cơ sở để giải

quyết các vấn đề, chính sách xã hội, điều tiết các mối quan hệ xã hội nảy sinh trong quá trình SDĐ đai

- Làm căn cứ tính thuế SDĐ, thuế chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ;

- Tính tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền SDĐ;

- Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất;

- Dịch vụ trong các giao dịch dân sự, thương mại như: chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền SDĐ…

d Vai trò quản lý nhà nước về giá đất cho thuê

Đối với BĐS giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người Giá trị BĐS được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng; Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội; Sự biến động về dân số, sự thay đổi

về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội; Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng; Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, QH kế hoạch, chính sách môi trường Quản lý Nhà nước

có vai trò quan trọng, thể hiện trên phương diện sau:

(1) Nhà nước điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô

Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: định hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới

cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm công nghiệp, thương mại và du lịch

(2) Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý

Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển Nhà nước thông qua cơ chế, chính sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường nhà đất Mặt khác, Nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết định QH, kế hoạch SDĐ và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

(3) Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng: việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng Qua đó, bằng các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân, đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích SDĐ đưa lại hiệu quả kinh

tế cao và phát triển bền vững

1.1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho thuê đất

Đơn giá thuê đất được tính trên cơ sở giá đất tính thu tiền thuê đất nhân với tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm Vì vậy, những yếu tố ảnh hưởng giá đất cũng chính là các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất

a Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất Gồm:

- Các yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và QH đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả SDĐ tổng thể

- Yếu tố nhân khẩu: trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh

tế, xã hội

- Yếu tố xã hội: xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu: tình trạng ổn định chính trị, tình trạng trị an xã hội, đầu cơ nhà đất, tiến trình đô thị hóa

- Yếu tố quốc tế: với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế

- Yếu tố kinh tế: Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các khía cạnh:

+ Xu hướng phát triển kinh tế: tình trạng gia tăng chuyển từ đất NN sang đất phi NN ngoài nguyên nhân do xu hướng phát triển kinh tế còn do bản chất xét

về mặt giá trị đất phi NN luôn có giá trị trao đổi cao hơn giá trị đất NN Đất phi

NN bị giới hạn bởi QH, hạn chế chuyển đất NN, đất có rừng làm đất phi NN, tạo

ra tính khan hiếm của phi NN Đất phi NN có khả năng sử dụng được cho nhiều mục đích: sản xuất công nghiệp, dùng cho ngành dịch vụ… Nguồn lợi thu được trong quá trình SDĐ phi NN cao hơn đất NN Muốn sử dụng được đất phi NN thì phải đầu tư vào kết cấu hạ tầng Xu thế và yêu cầu trên ảnh hưởng đến giá đất + Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

+ Mức độ đầu tư vào đất đai: trên thực tế thị trường đất đai, rất ít đất thô (đất nguyên trạng ban đầu, đất nguyên thủy) được trực tiếp đi vào thị trường, thông thường đất giao dịch trên thị trường đều đã qua khai khẩn, đầu tư, là loại đất đã có kết cấu hạ tầng nhất định Số liệu thống kê có liên quan chứng minh rằng đầu tư vào kết cấu hạ tầng chiếm một tỷ trọng rất lớn trong giá đất, tỷ lệ này không giống nhau, có thể từ 35% đến 80%

+ Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá

cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

+ Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

b Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi

có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó Gồm các yếu tố: vị trí; điều kiện cơ sở hạ tầng; chất lượng môi trường; nhân tố QH

c Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại Gồm các yếu tố: diện tích; chiều rộng; chiều sâu; hình dáng; độ dốc; hạn chế của QH đô thị; vị trí đất; thời hạn SDĐ

1.1.2.5.Các nguyên tắc định giá đất tính thu tiền thuê đất

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:

* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật

- Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể)

- Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận

và bảo hộ

Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ

nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được bằng tiền Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá BĐS và trong một chừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của BĐS

* Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao giờ giữ nguyên Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá “Nguyên tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị trường đất đai Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh

tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

* Nguyên tắc biến động

Giá đất đai biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động chung của chúng Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu tố này Vì các yếu tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không

những phải dự tính chính xác sự biến động giấ đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan

hệ trực tiếp và gián tiếp với nhau

1.1.2.6 Các phương pháp xác định giá cho thuê đất

a Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp sử dụng giá bán của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS - mục tiêu của cuộc định giá

Gồm: xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá

để thu thập thông tin Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích SDĐ Những thông tin cần thu thập: Vị trí; Hiện trạng SDĐ (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích SDĐ hiện tại, mục đích SDĐ theo QH); Điều kiện về kết cấu hạ tầng; Môi trường; Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch SDĐ, QH xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; GCN quyền SDĐ; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.); Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền SDĐ thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền SDĐ; Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất,

khu đất cần định giá

Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất

so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: Giá trị ước tính

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt

Giá đất ước

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ

thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định và thu nhập thuần túy phải là bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích SDĐ đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất Trường

hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất

c Phương pháp chiết trừ

Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá

- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên

- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất Giá trị hiện tại của các

tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá −

Phần giá trị hao mòn

- Bước 4: Tính toán giá trị các thửa đất của các BĐS đã chọn ở Bước 1

Giá trị của thửa

Diện tích thửa đất

- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các BĐS Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các BĐS đó

d Phương pháp thặng dư

- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào căn cứ sau: Đặc điểm của khu đất; QH vùng, QH đô thị; QH và các quy định về xây dựng; QH, kế hoạch SDĐ đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển Chi phí phát triển bao gồm tất

cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng; tạo cảnh

quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng QH chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư

Trường hợp dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển − Tổng chi phí phát triển

1.2 Công tác quản lý đất cho thuê và định giá đất trên thế giới

- Ở đa số các nước phát triển và các nước đang phát triển tồn tại cả 3 hình thức sở hữu đất đai: nhà nước, tập thể, tư nhân; nhưng dù ở hình thức sở hữu nào, Nhà nước đều xem trọng việc quản lý đất đai với mục đích củng cố vai trò thống trị và tăng thu ngân sách cho Nhà nước từ các nguồn thu đất đai: thuế, phí, lệ phí, bán hoặc giao đất có thu tiền, cho thuê đất đai

Hầu hết các nước phát triển đều thực hiện quản lý đất đai rất chặt chẽ thông qua hệ thống địa chính; chú trọng công tác lập và quản lý QHSDĐ; quản lý chặt chẽ quá trình SDĐ NN; phát triển quỹ đất đai và tổ chức đấu giá đất

- Khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, mục đích công cộng thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu đất đai theo giá do Nhà nước quy định; Thu hồi đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê thì chủ dự án phải đấu thầu, đấu giá đất và thực hiện thỏa thuận đền bù

- Về cơ chế chuyển giao đất, cho thuê đất: Ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển (Mỹ; Thụy Điển, Liên bang Úc), đất thuộc sở hữu Nhà nước

được chuyển giao cho người sử dụng chủ yếu theo cơ chế thị trường dưới 2 hình thức chủ yếu là bán và cho thuê Ở Trung quốc, chỉ có đất Quốc thổ (sở hữu Nhà nước) mới được chuyển nhượng; thực hiện việc chuyển nhượng theo phương thức đấu giá quyền SDĐ Hình thức chuyển giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá đất

Nghiên cứu về công tác xác định và quản lý giá đất trên thế giới cho thấy tùy theo mục đích quản lý mà các nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai Về cơ bản mục đích của định giá đất của các nước là: (i) Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai Nếu Úc định giá đất xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân để xác định thuế, mức thuế BĐS, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tặng, tiền đền bù và vì mục đích thương mại; Hungari định giá đất để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác; Tajikistan định giá đất để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất

Hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai nói chung và xác định giá đất cho thuê nói riêng Úc là nước

sử dụng nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích, gồm: giá thị trường (giá đặc biệt do cho chủ nhà đất; giá bảo đảm; giá bảo hiểm), giá chế định trong luật (giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm) Các nước cũng có các quy định cụ thể về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất Ở Hungari: việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước Ở Úc: thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang Bộ máy định giá đất từ trung ương đến địa phương, có hai bộ phận: bộ phận định giá từng thửa đất và bộ phận lưu trữ

Bộ phận định giá từng thửa đất tiến hành định giá trên từng thửa đất theo nhu cầu của khách hàng, được tiến hành bởi các định giá viên, bộ phận lưu trữ thu thập

thông tin, kết quả từ các định giá viên đưa vào trung tâm lưu trữ Khi khách hàng

có nhu cầu mua đất có thể đến các trung tâm lưu trữ để lấy thông tin cần thiết về thửa đất Về cơ bản, các nước áp dụng các phương pháp định giá đất như ở Việt Nam, gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư

1.3 Công tác quản lý đất cho thuê và định giá đất ở Việt Nam

1.3.1.1 Chính sách, pháp luật, quy định về cho thuê đất ở Việt Nam

* Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta được quy định nhất quán từ

Hiến pháp 1980 đến nay Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992 đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Điều

18 Hiến pháp năm 1992 quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai

theo QH và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Tổ chức

và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền SDĐ được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật",

(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1992)

Hiến pháp sửa đổi năm 2013 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2013 một lần nữa khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và quy định những nội dung cơ bản về quản lý, SDĐ đai Tại Điều 53 đã quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở

hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý", (Quốc hội

nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013)

* Quyền SDĐ

- Luật Đất đai 1987 (Điều 1) quy định người SDĐ bao gồm: “Các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất NN, lâm nghiệp; các xí nghiệp;

đơn vị vũ trang nhân dân; cơ quan nhà nước; tổ chức xã hội; cá nhân, ", (Quốc

hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987)

- Luật Đất đai 1993 (Điều 1) quy định người SDĐ bao gồm: các tổ chức kinh tế; đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính tri, xã hội

(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân, ", (Quốc hội nước Cộng hòa xã

hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993) So với Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 đã

mở rộng thêm thành phần: tổ chức kinh tế và hộ gia đình

- Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998, 2001 đã bổ sung thêm đối tượng: “tổ chức, cá nhân nước ngoài”

- Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp năm 1980 về chế độ quản lý đất

đai; Luật Đất đai 1987 đã quy định cụ thể quyền của người SDĐ: Nhà nước đảm

bảo cho người SDĐ được được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn SDĐ và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định;

- “Chuyển quyền SDĐ” là một quy định mới của Hiến pháp 1992, theo đó, Luật Đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 đã liên tục cụ thể hóa thành 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế

chấp quyền SDĐ “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền SDĐ…”", (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993)

- Đến Luật Đất đai 2003 đã quy định các quyền chung của người SDĐ và quy định chi tiết “9 quyền”: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ

b Nội dung cơ bản của pháp luật về cho thuê đất

* Luật Đất đai năm 1987 được ban hành theo đường lối đổi mới của Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) là đạo luật về đất đai đầu tiên ở nước ta, chưa quy định đất có giá, chưa có quy định về việc cho thuê đất; Nhà nước không thực hiện việc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất

* Luật Đất đai năm 1993 về việc cho thuê đất bao gồm:

(1) Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý

(2) Các tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài được thuê đất có thời hạn để sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế

(3) Thẩm quyền cho thuê đất thuộc Thủ tướng Chính phủ đối với đất quốc phòng, an ninh và trường hợp tổ chức SDĐ từ 1 ha trở lên, thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp tổ chức SDĐ dưới 1 ha

(4) Hộ gia đình, cá nhân SDĐ có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đối với quyền SDĐ

(5) Đất đai có giá và Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại

khi thu hồi đất, (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993)

Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, các trường hợp Nhà nước cho thuê đất bao gồm: cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm cho tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao để làm trụ sở cơ quan

- Giai đoạn này nhà nước ban hành giá cho từng loại đất, vì vậy cơ quan chức năng dễ xác định được mức tiền thuê đất đối với trường hợp nhà nước cho thuê đất

- Thẩm quyền cho thuê đất: Quyền quản lý Nhà nước đối với đất đai, nhất

là thẩm quyền cho thuê đất còn mang tính tập trung cao, chủ yếu tập trung ở Chính phủ Từ đó dẫn tới nhiều dự án quy mô SDĐ không lớn nhưng nằm ngoài phạm vi thẩm quyền của cấp tỉnh buộc Chính phủ phải giải quyết quá nhiều công việc sự vụ Trong nhiều trường hợp Chính phủ đã phê duyệt kế hoạch hàng năm của cấp tỉnh, sau đó lại quyết định cho thuê đất Trình tự nói trên khiến Chính phủ phải ký hai lần cho cùng một diện tích đất

Theo Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ quyết định cho thuê đất đối với tất cả các dự án nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 và Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/9/2001 của Chính phủ đã phân cấp cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc quyết định cho thuê đất đối với tất cả các dự án đầu tư nước ngoài Luật Đất đai năm 1993 bổ sung một loại "đất chưa đủ điều kiện để sử dụng vào mục đích NN, lâm nghiệp, chưa được xác định là khu dân cư nông thôn, đô thị, chuyên dùng”

cũng gọi là đất chưa sử dụng Sau đó, Chính phủ cho phép UBND cấp xã được quản lý, cho thuê đất chưa sử dụng được tạm sử dụng vào mục đích NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản như trong quy định tại Nghị định 85/1999/NĐ-CP, Nghị định số 04/2000/NĐ-CP,…

* Luật Đất đai năm 2003 đã tập trung làm rõ chức năng của Nhà nước đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai và chức năng quản lý nhà nước về đất đai Các quyền năng của quyền sở hữu đã được làm rõ và xác định cụ thể Nhà nước nắm giữ quyền năng nào và thuộc thẩm quyền quyết định của cơ quan nào, Nhà nước trao quyền năng nào cho người SDĐ Nhà nước nắm giữ quyền định đoạt đối với đất đai, trao quyền chiếm hữa và quyền sử dụng cho người SDĐ

- Tại Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định khái niệm Nhà nước cho thuê đất, như sau: “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền SDĐ bằng hợp

đồng cho đối tượng có nhu cầu SDĐ”, (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam, 2003)

- Hình thức cho thuê đất: kế thừa và phát triển Luật Đất đai năm 1993 và các Luật Đất đai sửa đổi bổ sung, Luật Đất đai năm 2003 vẫn giữa nguyên các hình thức cho thuê đất Tuy nhiên, cần lưu ý ở đây 3 vấn đề mới:

+ Phạm vi các đối tượng trong từng hình thức cho thuê đất có sự thay đổi rất lớn, cả về quan niệm cũng như chủ thể

+ Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ còn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, những tồn tại mang tính lịch sử của việc thuê đất trả tiền 1 lần hoặc trả tiền nhiều năm cho Nhà nước theo quy định của các Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 thì được lựa chọn hình thức giao đất

có thu tiền SDĐ nếu có nhu cầu hoặc tiếp tục thuê đất thời hạn thuê đất còn lại + Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam hoặc xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao thì áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền 1 lần Riêng đối với người Việt Nam đầu tư vào Việt Nam thì có quyền lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất

(1) Các hình thức cho thuê đất: các đối tượng SDĐ, mục đích SDĐ được

Nhà nước cho thuê đất được tóm tắt như bảng sau:

Bảng 1.1.Các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất

Cho thuê đất trả tiền hàng năm

1 Hộ gia đình, cá nhân

- Để sản xuất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

- Sử dụng diện tích đất NN vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn SDĐ đã hết

- SDĐ NN vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999

- Làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

- Xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh

2 Tổ chức trong nước

- Thực hiện dự án đầu tư sản xuất NN;

- Làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

- Xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

- Xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

- Hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

3 Người Việt Nam

định cư ở nước ngoài

- Thực hiện dự án đầu tư sản xuất NN;

- Hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

4 Tổ chức, cá nhân

nước ngoài

- Thực hiện dự án đầu tư sản xuất NN,

- Hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

5 Tổ chức ngoại giao

nước ngoài

Xây dựng trụ sở làm việc Thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê

1 Người Việt Nam

định cư ở nước ngoài

- Thực hiện dự án đầu tư sản xuất NN;

- Hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

2 Tổ chức, cá nhân

nước ngoài

- Thực hiện dự án đầu tư sản xuất NN;

- Hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

3 Tổ chức ngoại giao

của nước ngoài Xây dựng trụ sở làm việc

(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003, điều 35) (2) Thời hạn SDĐ trong cho thuê đất

Đất sản xuất NN trồng cây hàng năm có thời hạn sử dụng là 20 năm, đất sản xuất NN trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất có thời hạn sử dụng là 50 năm

Để tạo điều kiện cho người nông dân yên tâm đầu tư sản xuất, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai quy định là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất NN, lâm nghiệp không phải xin phép gia hạn SDĐ khi hết thời hạn

sử dụng với điều kiện chấp hành tốt pháp Luật Đất đai và không thuộc các trường hợp mà Nhà nước thu hồi đất

Đất sản xuất, kinh doanh phi NN có thời hạn sử dụng được phê duyệt theo

dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm, trường hợp dự án đầu tư có vốn lớn mà thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư ở địa bàn khó khăn, đầu tư ở lĩnh vực được ưu đãi thì thời hạn sử dụng có thể kéo dài đến 70 năm

(3) Thẩm quyền cho thuê đất

Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ không còn bất cứ thẩm quyền nào về cho thuê đất Chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô trong việc xét duyệt QH, kế hoạch SDĐ đai của UBND tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương mà không quyết định việc cho thuê đất Vì vậy, kể từ ngày 1/7/2004, với hiệu lực pháp lý của Luật Đất đai năm 2003, thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được xác định ở mức cao nhất và cụ thể nhất, tập trung vào đối tượng

là các tổ chức, gồm:

+ Có quyền quyết định cho thuê đất đối với tổ chức trong nước, giao đất đối với cơ sở tôn giáo trên cơ sở công nhận diện tích mà hiện nay họ đang sử dụng hoặc vào mục đích phi NN không thu tiền SDĐ

+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

+ Cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

Thẩm quyền cho thuê đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, trực thuộc trung ương: chủ yếu tập trung vào việc cho thuê đất đối với các hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào mục đích NN và phi NN

Thẩm quyền cho thuê đất của UBND xã, phường, thị trấn: Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 và Nghị định 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999 thì UBND xã, phường, thị trấn có quyền cho thuê, đấu thầu quỹ đất công ích cho hộ gia đình, cá nhân nào có nhu cầu Luật Đất đai năm 2003