- Đẩy mạnh cải các thủ tục hành chính đối với công tác giao đất, cho thuê đất. Sở TN & MT có hướng dẫn cụ thể đối với các trường hợp tổ chức đang SDĐ nhưng chưa có Quyết định cho thuê đất và Hợp đồng thuê đất chính thức.
- Hoàn thiện quy trình liên thông, luân chuyển hồ sơ giữa các cơ quan quản lý Nhà nước, đẩy mạnh cung cấp thông tin điện tử, chữ ký điện tử.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra SDĐ đai xử lý các vi phạm trong sử dụng đất, đảm bảo SDĐ đúng pháp luật đất đai hiện hành, tiết kiệm và hiệu quả. Đặc biệt tập trung thanh tra, kiểm tra đối với các án đã được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ nhưng chậm triển khai, để hoang hoá, đề xuất xử lý theo đúng quy định của Luật Đất đai.
- Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, nâng cao ý thức người SDĐ.
- Nâng cao ý thức, trách nhiệm của cán bộ công chức làm nhiệm vụ xác định giá đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 94
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận.
(1) Với vị trí là Thủ đô của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, với các đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội riêng biệt, thủ đô Hà Nội có những điều kiện thuận lợi trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, là địa bàn thu hút đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Ngược lại, áp lực về dân số, về lao động, về nhu cầu sử dụng đất, do yếu tố lịch sử để lại, khiến công tác quản lý đất đai phức tạp và khó khăn.
(2) Căn cứ các quy định của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, trong các năm qua, UBND thành phố Hà Nội đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban, ngành hoàn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực xác định nghĩa vụ tài chính của các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn Thành phố nói riêng. Kết quả thu từ cho thuê đất đã đóng góp một phần không nhỏ trong các khoản thu từ đất nói riêng và ngân sách Thành phố nói chung. Trong đó, Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 04/7/2012 của UBND thành phố Hà Nội về việc Ban hành quy định về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội đã quy định cụ thể về quy trình, nội dung và trình tự thủ tục để xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức (không bao gồm trường hợp đấu giá quyền SDĐ thuê hoặc đấu thầu dự án có SDĐ thuê).
Tuy nhiên hiện nay, trong điều kiện thị trường đang suy thoái, đặc biệt SXKD đặc biệt khó khăn thì việc xác định và thu các khoản thu từ đất là rất khó khăn và phức tạp. Số lượng tổ chức, thửa đất cần phải xác định lại giá thuê đất rất nhiều, trong khi đó quy trình xác định giá thuê đất lại phải qua nhiều bước, thời gian dài; vẫn còn nhiều tổ chức SDĐ chưa có Hợp đồng hoặc Quyết định cho thuê đất chính thức của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND thành phố Hà Nội), dẫn đến việc yêu cầu các tổ chức này liên hệ xác định giá thuê đất là rất khó khăn.
(3) Các quy định của Nhà nước chưa đầy đủ, còn nhiều bất cập. Việc quy định tính giá đất sát giá thị trường làm cơ sở để đơn giá thuê đất và tỷ lệ % xác
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 95 định đơn giá thuê đất khiến các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan thẩm định giá, đơn vị thuê đất gặp nhiều khó khăn. Việc tính chi phí và doanh thu để tính đơn giá thuê đất được dựa trên các yếu tố giả định khiến đơn giá thuê đất do các cơ quan có chức năng thẩm định giá tính toán và đưa ra trên chứng thư là chưa đầy đủ căn cứ khoa học. Việc không quy định tỷ lệ % cố định mà có sự dao động khiến người làm công tác quản lý giá đất nảy sinh sự tùy tiện. Ngoài ra, sự rườm rà về thủ tục hành chính, luân chuyển hồ sơ, quy trình xác định giá đất cho thuê khiến quá trình xác định giá đất cho thuê bị hạn chế. Nhiều đơn vị sử dụng đất nhưng chưa có hồ sơ về đất, chưa được công nhận quyền sử dụng đất, Thành phố chưa phê duyệt QH chi tiết phân khu; các doanh nghiệp hết thời gian ổn định thuê đất nhưng không liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm định để xác định đơn giá thuê đất kỳ ổn định tiếp theo là các khó khăn, bất cập chủ yếu trong quá trình quản lý và xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức trên địa bàn Thành phố.
(4) Trên cơ sở phân tích khó khăn, bất cập trong quá trình xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức, luận văn đề xuất một số giải pháp tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong công tác xác định giá đất cho thuê cho các tổ chức trên địa bàn Thành phố. Bên cạnh giải pháp đẩy mạnh phê duyệt quy hoạch phân khu, hoàn thiện chính sách, tăng cường tuyên truyền, cần đặc biệt chú trọng công tác cải cách thủ tục hành chính. Việc cải cách thủ tục hành chính thể hiện ở cải cách trong các quy định của UBND Thành phố về quy định xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức về hồ sơ, quy định luân chuyển hồ sơ, thời gian tiếp nhận, giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính đơn giản và tối ưu hóa, trách nhiệm của cơ quan chủ trì, cơ quan phối hợp, quy định cụ thể tỷ lệ % để xác định đơn giá thuê đất…
2. Kiến nghị.
Để đảm bảo thuận lợi cho các tổ chức thuê đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội trong việc tiếp cận quy trình, thủ tục và được xác định giá đất cho thuê, đảm bảo công bằng giữa các tổ chức, đảm bảo hiệu quả thu ngân sách nhà nước, UBND Thành phố cần:
-Cải cách thủ tục hành chính, quy trình tiếp nhận hồ sơ, luân chuyển giải quyết hồ sơ giữa các cơ quan chức năng liên quan theo hướng đẩy mạnh ứng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 96 dụng công nghệ thông tin, tăng cường luân chuyển hồ sơ điện tử giữa các cơ quan, xây dựng dữ liệu điện tử của Thành phố để các cơ quan có liên quan khai thác, hạn chế tối thiểu yêu cầu các tổ chức sử dụng đất cung cấp, bổ sung hồ sơ đã sẵn có tại các cơ quan chức năng của Thành phố, tăng cường trách nhiệm của cơ quan chủ trì trong việc xác định giá đất.
-Kịp thời ban hành các quy định cụ thể phục vụ xác định giá đất cho thuê như quy định về hệ số lấp đầy, mức tính chi phí quản lý vận hành tòa nhà hỗn hợp, quy định cụ thể một tỷ lệ % đối với từng ngành nghề để giảm thiểu khả năng nhũng nhiễu, tùy tiện của cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ xác định giá đất cho thuê, đảm bảo công bằng giữa các tổ chức SDĐ.
-Khẩn trương xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai của Thành phố, tăng cường quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn Thành phố, khẩn trương phê duyệt QH phân khu, hợp thức hóa QSD đất cho các trường hợp chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất, làm cơ sở xác định giá đất cho thuê cho các tổ chức.
-Hoàn thiện cơ chế, chính sách, trong đó đặc biệt lưu ý các chính sách liên quan đến các trường hợp SDĐ mà chưa được Thành phố giao đất, cho thuê đất, các chính sách về khấu trừ tiền GPMB vào tiền thuê đất, các chính sách giải quyết về miễn giảm tiền thuê đất trong giai đoạn nền kinh tế đang suy thoái để giảm bớt khó khăn cho tổ chức.
-Bên cạnh đó để nâng cao hiệu quả xác định giá thuê đất cần tuyên truyền, nâng cao ý thức tổ chức sử dụng đất, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra SDĐ, thông báo cho các đơn vị đang SDĐ chưa có quyết định thuê đất, hợp đồng thuê đất liên hệ với Sở TN & MT để hoàn thiện hồ sơ, trình UBND Thành phố ra quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định.
Đánh giá thực trạng xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội, đánh giá thuận lợi, khó khăn, đánh giá tồn tại, hạn chế, từ đó đề xuất, kiến nghị giải pháp để tăng cường hiệu quả công tác xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức, nhằm đảm bảo tạo môi trường công bằng về nghĩa vụ tài chính đất giữa các tổ chức, đồng thời góp phần tăng thu ngân sách nhà nước.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2012). Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật vềđất đai (Hội nghị lần thứ sáu).
2. Bộ Tài chính (2005a). Quyết định số 25/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005, về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: TĐGVN 01: giá trị trường làm cơ
sở cho thẩm định giá; TĐGVN 03: Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm
định giá tài sản; TĐGVN 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá tài sản.
3. Bộ Tài chính (2005b). Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005, về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: TĐGVN 02: giá trị phi trường làm cơ sở cho thẩm định giá; TĐGVN 05: quy trình thẩm định giá tài sản; TĐGVN 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản.
4. Bộ Tài chính (2005c). Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005, hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
5. Bộ Tài chính (2007a), Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007, hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
6. Bộ tài chính (2007b), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghịđịnh số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP.
7. Bộ Tài chính (2008). Quyết định số 129/2005/QĐ-BTC ngày 31/12/2008, về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: TĐGVN 07: phương pháp so sánh; TĐGVN 08: phương pháp chi phí; TĐGVN 09: phương pháp thu nhập; TĐGVN 10: phương pháp thặng dư; TĐGVN 11: phương pháp lợi nhuận; TĐGVN 12: phân loại tài sản.
8. Bộ Tài nguyên và môi trường (2009). Báo cáo kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT - TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ.
9. Bộ Tài chính (2011a). Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011, về việc sửa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 98 chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
10.Bộ Tài chính (2011b). Chiến lược cải cách thuế 2001-2010; từ 1998 -2010, Số liệu 1990 - 1997, Tổng cục thuế.
11.Bộ Xây dựng (2013), Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/4/2013 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2012.
12.Bộ Tài nguyên và Môi trường, (2012). Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất
đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai. 13.Chính phủ (2004a). Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. 14.Chính phủ (2004b). Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền SDĐ. 15.Chính phủ (2004c). Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, Nghịđịnh số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007, về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
16.Chính phủ (2005). Nghịđịnh số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005, về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
17.Chính phủ (2009). Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009, quy
định bổ sung về QHSDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
18.Chính phủ (2010). Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010, về sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
19.Chính phủ (2013). Nghị Quyết 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 của Chính phủ.
20.Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC (2013). Báo cáo thẩm định giá kèm theo thẩm định giá số 53/CT-VIC ngày 21 tháng 10 năm 2013.
21.Cục thuế thành phố Hà Nội (2012), Công Văn số 2201/CT- QLĐ ngày 17/2/2012 về
tổng hợp các trường hợp thuê đất.
22.Cục thuế Hà Nội (2013). Văn bản 4293/CT-QLĐ ngày 7/2/201 về báo cáo tình hình thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội đến cuối năm 2012.
23.Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007). Quản lý Đất đai và Thị trường bất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 99 24.Phạm Quang Nghị (2013). Bài phát biểu ngày 31/7/2013 tại Hội nghịđánh giá kết quả 5 năm thực hiện Nghị quyết 15/2008 Quốc hội khóa XII vềđiều chỉnh, mở
rộng địa giới hành.
25.Nguyễn Công Nghiệp (1995). Ngân sách NN của các nước tư bản phát triển, chủ
biên Nguyễn Công nghiệp, PGS.TS, thứ trưởng Bộ Tài chính, NXB Lao động - 1995.
26.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1980). Hiến pháp năm 1980, NXB Chính trị Quốc gia.
27.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1987). Luật Đất đai 1987, NXB Chính trị Quốc gia.
28.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992). Hiến pháp sửa đổi năm 1992, NXB Chính trị Quốc gia.
29.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993). Luật Đất đai 1993, NXB Chính trị Quốc gia.
30.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003). Luật Đất đai 2003, NXB Chính trị Quốc gia.
31.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006). Luật Kinh doanh bất
động sản 2006, NXB Chính trị Quốc gia.
32.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2012). Luật thủ đô 2012, NXB Chính trị Quốc gia.
33.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013). Hiến pháp năm 2013, NXB Chính trị Quốc gia.
34.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013). Luật Đất đai 2013. 35.R.O. ROST and H.G.COLLINS (1993), Định giá đất và đền bù đất đai ở Oxtraylia,
Mai Mộng Hùng dịch, Tôn Gia Huyên hiệu đính.
36.Sở Tài chính Hà Nội (2013). Báo cáo tình thu tiền thuê đất các năm 2011, 2012,