1.3.1.1. Chính sách, pháp luật, quy định về cho thuê đất ở Việt Nam.
* Chếđộ sở hữu toàn dân vềđất đai ở nước ta được quy định nhất quán từ Hiến pháp 1980 đến nay. Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992 đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Điều 18Hiến pháp năm 1992 quy định: "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo QH và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền SDĐ được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật",
(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1992).
Hiến pháp sửa đổi năm 2013 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2013 một lần nữa khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và quy định những nội dung cơ bản về quản lý, SDĐ đai. Tại Điều 53 đã quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý", (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
* Quyền SDĐ
- Luật Đất đai 1987 (Điều 1) quy định người SDĐ bao gồm: “Các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất NN, lâm nghiệp; các xí nghiệp; đơn vị vũ trang nhân dân; cơ quan nhà nước; tổ chức xã hội; cá nhân, ", (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987).
- Luật Đất đai 1993 (Điều 1) quy định người SDĐ bao gồm: các tổ chức kinh tế; đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính tri, xã hội
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27 (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân, ", (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993). So với Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 đã mở rộng thêm thành phần: tổ chức kinh tế và hộ gia đình.
- Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998, 2001 đã bổ sung thêm đối tượng: “tổ chức, cá nhân nước ngoài”.
- Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp năm 1980 về chế độ quản lý đất đai; Luật Đất đai 1987 đã quy định cụ thể quyền của người SDĐ:Nhà nước đảm bảo cho người SDĐ được được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn SDĐ và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định;
- “Chuyển quyền SDĐ” là một quy định mới của Hiến pháp 1992, theo đó, Luật Đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 1998, 2001 đã liên tục cụ thể hóa thành 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền SDĐ “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền SDĐ…”", (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993).
- Đến Luật Đất đai 2003 đã quy định các quyền chung của người SDĐ và quy định chi tiết “9 quyền”: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ.
b. Nội dung cơ bản của pháp luật về cho thuê đất.
* Luật Đất đai năm 1987 được ban hành theo đường lối đổi mới của Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) là đạo luật về đất đai đầu tiên ở nước ta, chưa quy định đất có giá, chưa có quy định về việc cho thuê đất; Nhà nước không thực hiện việc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất.
* Luật Đất đai năm 1993 về việc cho thuê đất bao gồm:
(1) Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.
(2) Các tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài được thuê đất có thời hạn để sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28 (3) Thẩm quyền cho thuê đất thuộc Thủ tướng Chính phủ đối với đất quốc phòng, an ninh và trường hợp tổ chức SDĐ từ 1 ha trở lên, thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp tổ chức SDĐ dưới 1 ha.
(4) Hộ gia đình, cá nhân SDĐ có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đối với quyền SDĐ.
(5) Đất đai có giá và Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993).
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, các trường hợp Nhà nước cho thuê đất bao gồm: cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm cho tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao để làm trụ sở cơ quan.
- Giai đoạn này nhà nước ban hành giá cho từng loại đất, vì vậy cơ quan chức năng dễ xác định được mức tiền thuê đất đối với trường hợp nhà nước cho thuê đất
- Thẩm quyền cho thuê đất: Quyền quản lý Nhà nước đối với đất đai, nhất là thẩm quyền cho thuê đất còn mang tính tập trung cao, chủ yếu tập trung ở Chính phủ. Từ đó dẫn tới nhiều dự án quy mô SDĐ không lớn nhưng nằm ngoài phạm vi thẩm quyền của cấp tỉnh buộc Chính phủ phải giải quyết quá nhiều công việc sự vụ. Trong nhiều trường hợp Chính phủ đã phê duyệt kế hoạch hàng năm của cấp tỉnh, sau đó lại quyết định cho thuê đất. Trình tự nói trên khiến Chính phủ phải ký hai lần cho cùng một diện tích đất.
Theo Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ quyết định cho thuê đất đối với tất cả các dự án nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 và Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/9/2001 của Chính phủ đã phân cấp cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc quyết định cho thuê đất đối với tất cả các dự án đầu tư nước ngoài. Luật Đất đai năm 1993 bổ sung một loại "đất chưa đủ điều kiện để sử dụng vào mục đích NN, lâm nghiệp, chưa được xác định là khu dân cư nông thôn, đô thị, chuyên dùng”
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29 cũng gọi là đất chưa sử dụng. Sau đó, Chính phủ cho phép UBND cấp xã được quản lý, cho thuê đất chưa sử dụng được tạm sử dụng vào mục đích NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản như trong quy định tại Nghị định 85/1999/NĐ-CP, Nghị định số 04/2000/NĐ-CP,…
* Luật Đất đai năm 2003 đã tập trung làm rõ chức năng của Nhà nước đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai và chức năng quản lý nhà nước về đất đai. Các quyền năng của quyền sở hữu đã được làm rõ và xác định cụ thể Nhà nước nắm giữ quyền năng nào và thuộc thẩm quyền quyết định của cơ quan nào, Nhà nước trao quyền năng nào cho người SDĐ. Nhà nước nắm giữ quyền định đoạt đối với đất đai, trao quyền chiếm hữa và quyền sử dụng cho người SDĐ.
- Tại Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định khái niệm Nhà nước cho thuê đất, như sau: “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền SDĐ bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu SDĐ”, (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, 2003).
- Hình thức cho thuê đất: kế thừa và phát triển Luật Đất đai năm 1993 và các Luật Đất đai sửa đổi bổ sung, Luật Đất đai năm 2003 vẫn giữa nguyên các hình thức cho thuê đất. Tuy nhiên, cần lưu ý ở đây 3 vấn đề mới:
+ Phạm vi các đối tượng trong từng hình thức cho thuê đất có sự thay đổi rất lớn, cả về quan niệm cũng như chủ thể.
+ Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ còn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, những tồn tại mang tính lịch sử của việc thuê đất trả tiền 1 lần hoặc trả tiền nhiều năm cho Nhà nước theo quy định của các Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 thì được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền SDĐ nếu có nhu cầu hoặc tiếp tục thuê đất thời hạn thuê đất còn lại.
+ Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam hoặc xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao thì áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền 1 lần. Riêng đối với người Việt Nam đầu tư vào Việt Nam thì có quyền lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất.
(1) Các hình thức cho thuê đất: các đối tượng SDĐ, mục đích SDĐ được Nhà nước cho thuê đất được tóm tắt như bảng sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30
Bảng 1.1.Các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất
Đối tượng Mục đích SDĐ
Cho thuê đất trả tiền hàng năm
1. Hộ gia đình, cá nhân
- Để sản xuất NN, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; - Sử dụng diện tích đất NN vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn SDĐđã hết
- SDĐ NN vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 - Làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
2. Tổ chức trong nước
- Thực hiện dự án đầu tư sản xuất NN;
- Làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; - Xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; - Xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; - Hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. 3. Người Việt Nam định cưở nước ngoài - Thực hiện dự án đầu tư sản xuất NN; - Hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. 4. Tổ chức, cá nhân nước ngoài - Thực hiện dự án đầu tư sản xuất NN, - Hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. 5. Tổ chức ngoại giao nước ngoài Xây dựng trụ sở làm việc
Thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê 1. Người Việt Nam định cưở nước ngoài - Thực hiện dự án đầu tư sản xuất NN; - Hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. 2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài - Thực hiện dự án đầu tư sản xuất NN; - Hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. 3. Tổ chức ngoại giao
của nước ngoài Xây dựng trụ sở làm việc
(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003, điều 35). (2) Thời hạn SDĐ trong cho thuê đất.
Đất sản xuất NN trồng cây hàng năm có thời hạn sử dụng là 20 năm, đất sản xuất NN trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất có thời hạn sử dụng là 50 năm.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 31 Để tạo điều kiện cho người nông dân yên tâm đầu tư sản xuất, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai quy định là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất NN, lâm nghiệp không phải xin phép gia hạn SDĐ khi hết thời hạn sử dụng với điều kiện chấp hành tốt pháp Luật Đất đai và không thuộc các trường hợp mà Nhà nước thu hồi đất.
Đất sản xuất, kinh doanh phi NN có thời hạn sử dụng được phê duyệt theo dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm, trường hợp dự án đầu tư có vốn lớn mà thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư ở địa bàn khó khăn, đầu tư ở lĩnh vực được ưu đãi thì thời hạn sử dụng có thể kéo dài đến 70 năm.
(3) Thẩm quyền cho thuê đất.
Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ không còn bất cứ thẩm quyền nào về cho thuê đất. Chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô trong việc xét duyệt QH, kế hoạch SDĐ đai của UBND tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương mà không quyết định việc cho thuê đất. Vì vậy, kể từ ngày 1/7/2004, với hiệu lực pháp lý của Luật Đất đai năm 2003, thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được xác định ở mức cao nhất và cụ thể nhất, tập trung vào đối tượng là các tổ chức, gồm:
+ Có quyền quyết định cho thuê đất đối với tổ chức trong nước, giao đất đối với cơ sở tôn giáo trên cơ sở công nhận diện tích mà hiện nay họ đang sử dụng hoặc vào mục đích phi NN không thu tiền SDĐ.
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.
+ Cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài
Thẩm quyền cho thuê đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, trực thuộc trung ương: chủ yếu tập trung vào việc cho thuê đất đối với các hộ gia đình và cá nhân sử dụng vào mục đích NN và phi NN.
Thẩm quyền cho thuê đất của UBND xã, phường, thị trấn: Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 và Nghị định 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999 thì UBND xã, phường, thị trấn có quyền cho thuê, đấu thầu quỹ đất công ích cho hộ gia đình, cá nhân nào có nhu cầu. Luật Đất đai năm 2003
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 32 giao cho UBND xã, phường, thị trấn thực hiện việc cho thuê và quản lý quỹ đất này phục vụ cho mục tiêu xây dựng các công trình công cộng nhằm nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân.
*Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ 01/07/2014 có một số điểm mới về công tác cho thuê đất so với Luật Đất đai năm 2003 như sau:
- Thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, giao đất không thu tiền SDĐ và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm SDĐ tiết kiệm, hiệu quả, góp phần hạn chế tình trạng SDĐ không đúng mục đích, vi phạm pháp luật trong giao đất, cho thuê đất.
- Quy định hình thức cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền SDĐ để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và ở từng địa phương.
- Luật Đất đai mới cũng đã thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đảm bảo yêu cầu hội nhập và phù hợp với các cam kết của Việt Nam với quốc tế.
+ Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được quyền lựa chọn thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013).
+ Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà Nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp (Điểm e Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013).
- Về căn cứ cho thuê đất: nếu Luật Đất đai năm 2003 căn cứ QH, kế