thành phố Hà Nội.
3.3.2.1. Công tác giải quyết hồ sơ của các tổ chức thuê đất trên địa bàn Thành phố
Bảng 3.4. Công tác giải quyết hồ sơ của các tổ chức thuê đất. Năm Số lượng tổ chức cần xác định Số lượng tổ chức đã nộp hồ sơ Số lượng hồ sơ đã giải quyết Diện tích (m2) Số tiền thuê đất phải nộp (đồng) 2011 1.754 520 421 4.024.852 353.315.200.945 2012 1.908 550 443 4.304.180 383.324.219.987 2013 2.410 625 598 4.116.039 575.189.873.209
Hình 3.4. Biểu đồ cơ cấu giải quyết hồ sơ của các tổ chức thuê đất trên địa bàn Thành phố
3.3.2.2. Kết quả thu từ cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn Thành phố.
Bảng 3.5. Kết quả công tác thu từ thuê đất cho các tổ chức qua các năm Năm Số tiền từ thuê đất
( tỷ đồng)
Số tiền thu từ đất ( tỷ đồng)
Tiền thuê đất chiếm tỷ lệ % trong tiền thu được từ đất
2011 1.175 9.844. 11,9%
2012 1.629 14.330 11,4%
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 75
Sở Tài chính, 2013
3.3.2.3. Kết quả xác định đơn giá cho thuê đất đối với các tổ chức trên địa bàn Thành phố
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Năm Số lượng tổ chức cần xác định Số lượng tổ chức đã nộp hồ sơ Số lượng hồ sơ đã giải quyết Số lượng tổ chức còn cần xác định đơn giá cho thuê
đất đến cuối năm 2013
2011 1.754 520 421
2012 1.908 550 443
2013 2.410 625 598 1.812
Thực tế cho thấy kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ đến ngày họp Lãnh đạo liên ngành là 15 ngày làm việc đối với trường hợp không phải xin ý kiến của Thường trực HĐND và UBND Thành phố. Đối với trường hợp phải xin ý kiến của hai cơ quan nói trên thì thời gian phê duyệt quyết định kéo dài vài tháng. Số lượng hồ sơ tồn đọng các năm lớn, chưa kể hàng năm lại có các đơn vị hết thời gian ổn định giá và xác định mới đơn giá sau khi có quyết định của UBND Thành phố.
Việc áp dụng quy định mới về tính giá đất sát giá thị trường làm cơ sở tính đơn giá thuê đất và tỷ lệ % đơn giá thuê đất theo quy định tại Nghị định số 121/2010/NĐ-CP làm cho các doanh nghiệp đơn vị gặp nhiều khó khăn. Các đơn vị sau khi được xác định lại đơn giá thuê đất khi hết thời gian ổn định thì đơn giá thuê đất tăng gấp nhiều lần, có doanh nghiệp tăng đến 10, 15 lần so với kỳ trước. Chi phí thuê đất tăng quá cao dẫn đến các đơn vị, tổ chức cho thuê lại một phần diện tích không sử dụng, tăng giá thành sản phẩm để bù vào phần chi phí tăng lên.
-Trường hợp thửa đất có giá trị <15 tỷ đồng (theo giá tại bảng giá do UBND Thành phố ban hành) được xác định theo phương pháp hệ số. Khi áp dụng phương pháp này, ưu điểm là dễ tính, đơn giản, dễ hiểu. Tuy nhiên hiện nay chỉ có một bất cập lớn khi áp dụng phương pháp này là Nhà Nước không quy định một mức tỷ lệ % cố định khi xác định đơn giá thuê đất, mà quy định tỷ lệ %
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 76 nằm trong biên độ dao động với từng nhóm ngành nghề, dễ dẫn đến tình trạng người làm công tác quản lý, có trách nhiệm xác định giá đất cho thuê xác định tỷ lệ % này một cách cảm tính, tùy tiện, gây tình trạng không công bằng giữa các doanh nghiệp có tính chất tương tự nhau, có khả năng dẫn đến nguy cơ thất thu cho ngân sách nhà nước.
-Trường hợp thửa đất có giá trị >15 tỷ đồng (theo giá tại bảng giá do UBND Thành phố ban hành) được xác định theo nguyên tắc sát giá thị trường trên cơ sở kết hợp phương pháp (thu nhập, thặng dư, so sánh). Trường hợp này phức tạp và dựa trên nhiều yếu tố giả định nên dễ dẫn đến nhiều kết quả tính toán khác nhau. Các kết quả đều không có căn cứ pháp lý vững chắc. Do vậy, tác giả tập trung đánh giá cụ thể quy trình và các bước của việc xác đơn giá cho thuê đất đối với một dự án cụ thể mang tính chất đại diện được cho nhiều dự án trên địa bàn Thành phố, đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường.
3.3.2.4. Trường hợp xác định đơn giá thuê đất sát giá thị trường
Xác định giá đất để tính đơn giá thuê 25.046m2 đất theo Quyết định số 329/QĐ-UBND ngày 15/1/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu hồi 2.370 m2 đất do UBND xã Trung Văn quản lý; cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Sông Đà thuê 25.487 m2 đất tại xã Trung Văn, huyện Từ Liêm để thực hiện Dự án Xây dựng trụ sở kết hợp văn phòng sinh thái thương mại và khu trưng bày sản phẩm.
a) Nội dung chi tiết về vị trí khu đất, cách chia lớp để tính giá BĐS thẩm định được mô tả chi tiết tại phụ lục 01
Bảng 3.7. Tổng hợp BĐS thẩm định giá được chia lớp để tính giá:
STT Nội dung Diện tích (m2) Giá đất SXKD phi NN theo Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND TP Hà Nội (đồng/ m2) Giá trị BĐS (đồng) Giá đất SXKD phi NN sau khi chia lớp (đồng/ m2) (a) (b) (c) (d )= (b)*(c) (e) = (∑b)/(∑d) 1 Lớp 1 6858,1 9.208.000 63.149.384.800 8.105.681
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 77 2 Lớp 2 7332,42 8.287.200 60.765.231.024
3 Lớp 3 9915,5 7.366.400 73.041.539.200
4 Lớp 4 939,98 6.445.600 6.058.735.088
Căn cứ Điểm i Khoản 2 Điều 2 Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa thành phố Hà Nội năm 2013 “Trường hợp các thửa đất ở khu ngã ba, ngã tư
giao cắt giữa các đường, phố có mặt tiếp giáp với hai đường, phố có tên trong Bảng giá thì được tính bằng 1,2 giá đất của đường, phố có giá đất cao nhất; trường hợp thửa đất ở vị trí giao cắt giữa một đường, phố có tên trong Bảng giá với một đường chưa có tên và có mặt cắt đường từ 3,50m trở lên (vị trí 2) thì
được tính hệ số bằng 1,1 giá đất của đường, phố có tên trong Bảng giá. Nhưng mức giá sau khi điều chỉnh không vượt quá mức giá tối đa theo khung giá đất của Chính phủ”.
Như vậy, BĐS thẩm định giá có giá đất SXKD phi NN theo Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013 (sau khi chia các lớp và nhân hệ số 1,1) là: 8.916.249đồng/m2.
b).Cơ cấu và hiện trạng SDĐ, tài sản gắn liền với đất.
Cơ cấu các loại đất, diện tích xây dựng, diện tích sàn sử dụng của TSTĐG được mô tả cụ thể tại phụ lục 02, 03. Trong đó, đất của BĐS cần thẩm định giá bao gồm:
- Công trình thương mại và văn phòng.
- Công trình thương mại và văn phòng và trưng bày sản phẩm. -Công trình văn phòng sinh thái.
- Đất xây dựng sân, vườn, đường nội bộ, phía dưới xây dựng tầng hầm mở rộng.
-Đất nằm trong chỉ giới mở đường theo QH tuyệt đối không được xây dựng công trình, khi Nhà nước thu hồi đất phải bàn giao lại không điều kiện.
c).Nội dung thẩm định giá:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 78
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường’’, (Bộ Tài chính, 2005a).
“Giá trị phi thị trường của một tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị bắt buộc tài sản phải bán, giá trị doanh nghiệp...”, (Bộ Tài chính, 2005b).
“Giá trịđầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định”, (Bộ Tài chính, 2005b).
Phương pháp thẩm định giá:
BĐS thẩm định giá là: 25.046m2 đất tại xã Trung Văn, Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Hiện BĐS thẩm định giá là khu đất trống được QH để thực hiện dự án xây dựng “Trụ sở kết hợp văn phòng sinh thái thương mại và khu trưng bày sản phẩm”. Do đó, tổ thẩm định giá đề xuất lựa chọn Phương pháp thặng dư là phương pháp chủ đạo; kết hợp sử dụng Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập (để xác định doanh thu của dự án) và Phương pháp chi phí (để xác định chi phí đầu tư dự án).
Cách thức triển khai để định giá:
Bước 1: Xác định mục đích tốt nhất và hiệu quả nhất. Bước 2: Xác định tổng doanh thu của dự án.
- Căn cứ tính doanh thu dự án:
+ “Tổng doanh thu của dự án là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một dự án đầu tư về BĐS, phù hợp với quy định của pháp luật về QHSDĐ
và đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung-cầu, giá cả thị trường...”, (Bộ
Tài chính, 2008).
+ Lãi vay ngân hàng: 13,5% /năm, (Tham khảo các dự án tương tự). + Lợi nhuận nhà đầu tư: 14,0% /năm, (Tham khảo các dự án tương tự).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 79 + Tỷ suất vốn hoá: 13,5% Tính theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là 9%/năm, nhân với hệ số là 1,5.
+ Sử dụng phương pháp thu nhập dòng tiền chiết khấu tính theo công thức V= ( ) ∑ = + 49 0 1 13,5% t t t CF - Cách thức tính doanh thu:
Muốn tính doanh thu của dự án thì tính doanh thu của từng phần đất này. + Phần thứ nhất: tính doanh thu từ 5.943 m2 đất xây dựng công trình thương mại, văn phòng và khu trưng bày sản phẩm (DT1). Bao gồm:
Doanh thu từ tầng hầm (giả định cho thuê chỗ để xe): Tính chất của phần diện tích tầng hầm chủ yếu phục vụ trông giữ xe cho tòa nhà và phí trông giữ xe được thành phố quy định (Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 của UBND Thành phố về việc thu phí trông giữ xe đạp, xe máy, xe ô tô trên địa bàn Thành phố). Do đó, tổ thẩm định giá đề xuất phí trông giữ xe theo Quyết định trên.
Doanh thu từ diện tích siêu thị và trưng bày sản phẩm (giả định cho thuê sàn dịch vụ thương mại): Theo Báo cáo nghiên cứu Quý I năm 2013 trên địa bàn Hà Nội của Công ty CBRE Việt Nam giá thuê trung bình sàn dịch vụ thương mại trên toàn thị trường Hà Nội tăng. Tuy nhiên hiện tại tỷ lệ sàn trống tăng so với cùng kỳ năm trước, nguồn cầu thấp do nền kinh tế suy thoái. Trên địa bàn huyện Từ Liêm tập trung khá nhiều tòa nhà hỗn hợp nhưng lượng cung sàn thương mại chưa cao. Diện tích sàn thương mại cao chủ yếu tập tại các quận nằm ở khu vực trung tâm đồng thời với sự ra đời của công trình như Royal City cùng nhiều công trình xây dựng mới nằm ở vị trí thuận lợi hơn đã thu hút phần lớn cầu thuê sàn thương mại chuyển sang khu vực khác. Do đó giá thuê sàn thương mại ở khu vực huyện Từ Liêm không cao và có xu hướng giảm.
Doanh thu từ diện tích sàn văn phòng (giả định để cho thuê sàn văn phòng): Theo Báo cáo nghiên cứu Quý I năm 2013 trên địa bàn Hà Nội của Công ty CBRE Việt Nam dự đoán nguồn cung trong Quý II/2013 khoảng 400.000 m2.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 80 Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A là 30% (tăng 23% so với Quý 4/2012), tỷ lệ trống của văn phòng hạng B là 19% (giảm 22% so với Quý 4/2012). Do đó giá thuê sàn văn phòng khu vực huyện Từ Liêm cũng có xu hướng giảm.
Việc tính toán dựa trên một số yếu tố giả định:
Hệ số lấp đầy giả định tại tờ trình số 1640/TTrLN-STC-QLCS ngày 19/4/2012 của Liên ngành Sở Tài chính Hà Nội - Sở Xây dựng Hà Nội và tham khảo các dự án tương tự trên địa bàn Thành phố để xác định công suất cho thuê.
- Chi phí vận hành giả định bao gồm các khoản như: Nhân sự quản lý và các chi phí văn phòng kèm theo, chi phí phải thuê ngoài như: Bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, tiếp thị, mua điện, nước.... (Căn cứ Tờ trình số 1640/TTrLN-STC-QLCS ngày 19/4/2012 của Liên ngành Sở Tài chính Hà Nội - Sở Xây dựng Hà Nội; Công văn số 3237/UBND-KT ngày 02/5/2012 của UBND thành phố Hà Nội và tham khảo các dự án tương tự trên địa bàn thành phố Hà Nội).
- Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam số TCXDVN 323:2004: để xác định số lượng xe ô tô, xe máy/ diện tích cho thuê để xe.
Thẩm định giá ước tính doanh thu của dự án trên cơ sở khảo sát giá thị trường, tính đến yếu tố biến động của thị trường và chi phí để tạo ra doanh thu đó.
Doanh thu từ phí trông giữ xe (tầng hầm): 64.793.638.169 đồng, chi
tiết tại phụ lục 04
Doanh thu từ cho thuê của sàn Thương mại và văn phòng:
- Các công trình thương mại và văn phòng (cao 25 tầng), Công trình thương mại văn phòng và trưng bày sản phẩm (cao 17 tầng), Công trình văn phòng sinh thái (3 tầng) trên đều nằm trong cùng một tổ hợp dự án xây dựng “Trụ sở kết hợp văn phòng sinh thái thương mại và khu trưng bày sản phẩm” tại xã Trung Văn, Từ Liêm, thành phố Hà Nội nên tổ thẩm định giá đề xuất áp dụng đơn giá cho thuê sàn thương mại và sàn văn phòng là như nhau cho cả 3 công trình trên.
- Đồng thời dự án xây dựng “Trụ sở kết hợp văn phòng sinh thái thương mại và khu trưng bày sản phẩm” nằm tại xã Trung Văn nên có giá
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 81 cho thuê sàn thương mại và văn phòng khá tương đồng với các tòa nhà lân cận cùng thuộc địa bàn Từ Liêm hoặc các quận huyện lân cận. Do đó tổ thẩm định giá đề xuất lấy giá cho thuê sàn dịch vụ thương mại và văn phòng của các tóa nhà lân cận làm cơ sở xác định đơn giá cho thuê của TSTĐG.
- Đơn giá cho thuê của sàn Thương mại:
Đơn vị tư vấn tính toán: Đơn giá thuê dịch vụ thương mại (Chưa gồm thuế giá trị gia tăng): 281.000(đồng/ m2/tháng), (chi tiết cách tính tại phụ lục 05 kèm theo).
- Đơn giá cho thuê của sàn văn phòng:
Đơn vị tư vấn tính toán: Đơn giá thuê của sàn văn phòng (Chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng) (làm tròn): 259.000(đồng/ m2/tháng (chi tiết cách tính tại phụ lục 06).
Doanh thu cho thuê từ thuê sàn thương mại và sàn văn phòng hàng năm theo phương pháp dòng tiền chiết khấu: 1.171.504.994.935 đồng, (chi tiết cách tính tại phụ lục 07).
Bảng 3.8. Doanh thu của BĐS cần thẩm định giá:
TT Nội dung Số tiền
1 NPV (Giá trị hiện tại) của doanh thu từ trông giữ xe sau 50 năm
64.793.638.169 đồng
2 NPV (Giá trị hiện tại) của doanh thu từ thuê
sàn thương mại và sàn văn phòng sau 50 năm 1.171.504.994.935 đồng
Tổng cộng 1.236.298.633.104 đồng
Phần thứ hai: tính doanh thu từ 19.103 m2 đất xây dựng sân vườn, đường nội bộ, phía dưới xây dựng tầng hầm mở rộng. Bao gồm:
Doanh thu từ phí trông giữ xe trên diện tích đất xây dựng sân,