chức .
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu công tác xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội (không bao gồm trường hợp đấu giá quyền SDĐ thuê hoặc đấu thầu dự án có SDĐ thuê) theo các quy định của Luật đất đai năm 2003, thời kỳ đánh giá năm 2013, thông qua việc đánh giá cụ thể quy trình và cách xác định đơn giá cho thuê của một dự án cụ thể tại xã Trung Văn, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội, tác giả có một số đánh giá về công tác xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế như sau:
(1) Công tác xác định giá cho thuê đất đối với các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội còn chậm. Số lượng hồ sơ nộp đến Sở Tài chính đề nghị xác định đơn giá thuê đất còn tồn đọng lớn. Việc chậm trễ này có nguyên nhân chủ quan và khách quan, có nguyên nhân từ cơ quan quản lý và từ đơn vị SDĐ. Các quy định về thủ tục hành chính, quy định hướng dẫn chi tiết trong quá trình xác định giá đất cho thuê chưa đầy đủ, chưa phù hợp. Một số quy định còn chung chung, gây tuỳ tiện, nhũng nhiễu. Quy trình phối hợp luân chuyển hồ sơ giữa các cơ quan quản lý nhà nước có nhiệm vụ xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức còn chưa phù hợp, gây phiều hà. Năng lực của các đơn vị tư vấn thẩm định giá còn hạn chế. Cụ thể:
a) Một là: hồ sơ xin xác định đơn giá thuê đất còn rườm rà. Hầu hết các hồ sơ yêu cầu theo quy định đều đã có tại các cơ quan TN & MT (hồ sơ thuê đất), thuế, xây dựng. Do không có sự luân chuyển hồ sơ giữa các cơ quan quản lý Nhà nước khiến các đơn vị phải chuẩn bị nhiều hồ sơ khi đề nghị xác định đơn giá thuê đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 86 b) Hai là: do hàng năm phát sinh thêm các đơn vị hết thời gian ổn định giá và có nhu cầu xác định mới đơn giá sau khi có quyết định của UBND Thành phố.
-Việc quy định khu đất có giá trị <15 tỷ đồng tính theo giá tại bảng giá đất của Thành phố thì mới được áp dụng phương pháp hệ số tính tiền thuê đất.
Tiền thuê
đất =
Giá quy định tại bảng giá x
Hệ số điều
chỉnh x
Tỷ lệ (%) Trong khi bảng giá đất hàng năm đều có xu hướng tăng, dẫn đến số lượng khu đất có giá trị <15 tỷ đồng có nhu cầu xác định đơn giá thuê đất ngày càng giảm, ngược lại số lượng khu đất có giá trị >15 tỷ đồng có nhu cầu xác định đơn giá thuê đất ngày càng tăng. Các khu đất có giá trị >15 tỷ đồng phải được đơn vị tư vấn thẩm định giá, cấp chứng thư để hội đồng liên ngành của Thành phố xem xét, xác định đơn giá thuê đất cụ thể trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Do vậy, số lượng hồ sơ có nhu cầu xác định đơn giá thuê đất phải áp dụng thủ tục phức tạp hơn ngày càng tăng, dẫn đến quá tải cho cơ quan quản lý nhà nước cũng như gây chậm trễ trong việc xác định đơn giá thuê đất cho các tổ chức.
c) Ba là: đối tượng thuê đất trên địa bàn Thành phố là rất lớn và đa dạng. Thời gian qua mặc dù đã có cố gắng trong xác định lại đơn giá thuê đất cho các trường hợp hết thời hạn ổn định đơn giá thuê đất và đặc biệt là việc hợp thức hoá QSD Đ thuê theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 đối với các tổ chức đã được sử dụng ổn dịnh đất ổn định, lâu dài còn rất chậm. Năm 2012 thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất 412 tổ chức, đạt 25% số điều chỉnh. Đến đầu năm 2013 còn 924 tổ chứcchưa có quyết định, hợp đồng thuê đất do QH phân khu làm cơ sở cung cấp đầy đủ thông tin quy hạch để Sở TN & MT có kế hoạch, phương án đẩy nhanh việc hợp thức hoá QSDĐ cho các trường hợp chưa có quết định giao đất, cho thuê đất.
Việc xác định đơn giá thuê đất chính thức cho các đơn vị tổ chức này là rất khó khăn. Giá thuê đất chính thức chỉ được xác định trên cơ sở Quyết định cho thuê đất chính thức của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND thành phố Hà Nội). Hiện nay, đối với trường hợp này Cục thuế Hà Nội chỉ đạo tạm tính theo bảng giá đất của UBND Thành phố ban hành hàng năm.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 87 d) Bốn là: tỷ lệ (%) đơn giá thuê đất hàng năm quy định trong xác định tiền thuê đất do UBND Thành phố ban hành. Tuy nhiên, không quy định một tỷ lệ (%) cố định mà quy định khung, biên độ % của các ngành nghề. Đối với trường hợp mục đích SDĐ thuê làm văn phòng, trụ sở: đơn giá thuê đất được tính bằng 2% đến 2,5% giá đất theo mục đich SDĐ thuê (Quyết định 15/2012/QĐ- UBND ngày 4/7/2012 của UBND thành phố Hà Nội) và không có quy định hướng dẫn chi tiết nào về việc cùng mục đích SDĐ thuê làm văn phòng, trụ sở đạt tiêu chí gì thì áp dụng tỷ lệ 2%, đạt tiêu chí nào thì áp 2,1% hay 2,5%. Điều này dễ tạo cơ hội cho người làm công tác quản lý tâm lý “xin, cho”, tuỳ tiện, không nhất quán trong việc xác định giá đất cho thuê giữa các tổ chức. Đồng thời cũng khiến các tổ chức khó khăn trong việc tự xác định tỷ lệ % như thế nào là phù hợp với đặc thù của đơn vị.
e) Năm là: việc quy định tính giá đất sát giá thị trường làm cơ sở tính đơn giá thuê đất và tỷ lệ % đơn giá thuê đất theo quy định tại Nghị định số 121/2010/NĐ-CP làm cho các doanh nghiệp đơn vị gặp nhiều khó khăn, điều này càng rõ hơn trong giai đoạn nền kinh tế suy thoái, số lượng giao dịch bất động sản giảm.
Giá đất SXKD theo Chứng thư thẩm định giá của đơn vị tư vấn giá phụ thuộc lớn vào doanh thu của dự án. Tuy nhiên, việc tính toán, ước tính doanh thu được căn cứ kết quả điều tra thị trường của đơn vị tư vấn, tức là dựa trên một số yếu tố giả định. Kết quả điều tra này chưa có cơ quan để kiểm chứng. Điều đó dẫn đến việc giá đất SXKD phụ thuộc giá trị điều tra do đơn vị tư vấn giá cung cấp, hội đồng liên ngành chỉ xem xét việc điều chỉnh so sánh có phù hợp hay không, do thị trường BĐS không minh bạch dẫn đến việc kiểm chứng thông tin đơn vị tư vấn giá cung cấp là không khả thi.
Đối với các trường hợp SDĐ làm mặt bằng SXKD, công trình công cộng, khu công nghiêp thì khi áp dụng tính toán theo phương pháp trên thì kết quả giá đất thấp hơn giá đất do UBND Thành phố ban hành hàng năm.
f) Sáu là: chưa quy định khung pháp lý hoạt động tư vấn giá đất và điều kiện hành nghề tư vấn giá đất, đã tạo nên khoảng trống trong lĩnh vực này, làm phát sinh nhiều vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 88 Theo báo cáo của Sở Tài chính Hà Nội tỷ lệ xác định tiền thuê đất của đơn vị tư vấn thấp hơn tiền thuê đất do liên ngành Thành phố xác định dao động từ 2% đến 23%. Cụ thể: Công ty tư vấn VIC: 2%, công ty tư vấn VVFC: 13%, Công ty tư vấn PIV: 6,4%, công ty DATC: 23%
g) Bẩy là: Các phương pháp xác định giá đất cho thuê còn nhiều bất cập, chưa phù hợp.
Thực tế trong các năm qua công tác xác định đơn giá thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội cho thấy các phương pháp xác định giá đất đã được hướng dẫn tại thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và các tiêu chuẩn thẩm định giá do Bộ Tài chính ban hành còn một số nội dung chưa rõ và bất cập. Cụ thể:
- Phương pháp so sánh trực tiếp:
+ Bộ Tài chính chưa quy định cụ thể và có hướng dẫn về các tiêu chí so sánh làm cơ sở thẩm định giá. Trong quá trình thực hiện, Sở Tài chính hướng dẫn các đơn vị tư vấn và thực hiện so sánh theo các tiêu chí rõ ràng cụ thể và có tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Trong đó, tiêu chí vị trí, hạ tầng kỹ thuật chung khu vực của TSSS và TSTĐG là tiêu chí quan trọng nhất được xác định theo tỷ trọng lớn nhất và căn cứ vào bảng giá đất do UBND Thành phố ban hành hàng năm để chấm điểm, so sánh. Tiêu chí pháp lý của TSSS và TSTĐG do đơn vị tư vấn đề xuất không phù hợp vì theo quy định các TSSS và TSTĐG phải có đầy đủ các căn cứ pháp lý được giao dịch và tham gia vào thị trường BĐS thì mới thực hiện được việc so sánh. Ngoài ra khi tiến hành so sánh chấm điểm, một số đơn vị đã nhầm tiêu chí Hạ tầng nội bộ; an ninh môi trường (đặc điểm khu đất) với tiêu chí hạ tầng kỹ thuật chung của khi đất nên việc tìm TSSS và tiến hành chấm điểm còn chưa thực sự phù hợp.
+ Thông tư 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định TSSS phải có những đặc điểm tương tự tài sản thẩm định về loại đất, vị trí đất, quy mô, diện
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 89 tích, kết cấu hạ tầng…nhưng không quy dịnh cụ thể tương tự là bằng nhau hay độ sai lệch cho phép là bao nhiêu. Do vậy, thực tế chúng thư thẩm định giá của nhiều đơn vị tư vấn có tình trạng là điểm chấm của tài sản thẩm định cao hơn một trong các TSSS nhưng mức giá lại thấp hơn quy định tính trung bình mức giá của các TSSS sau khi điều chỉnh và do sự chênh lệch lớn về điểm giữa các TSSS.
+ Thông tư 145/2007/TT-BTC quy định các tài sản phải được giao dịch thành công. Tuy nhiên, theo tiêu chuẩn thẩm định giá tại quyết định 128/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3) thì có thể sử dụng TSSS là các tài sản đang mua bán trên thị trường. Trên thực tế, có một số thửa đất cần định giá nằm ở khu vực vị trí không có TSSS được giao dịch thành công khoảng thời gian gần với thời gian thẩm định (6 tháng).
- Phương pháp thặng dư:
+ Theo quy định tại Thông tư 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính, khi ước tính các khoản doanh thu và chi phí theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá. Tuy nhiên, hiện nay chưa có quy định và hướng dẫn cụ thể về chỉ số giá BĐS nên chưa thể thực hiện ước tính doanh thu qua các năm mà chỉ ước tính được doanh thu tại thời điểm hiện tại bằng cách so sánh với các tài sản được khảo sát gần với thời điểm thẩm định giá.
+ Chưa có văn bản quy định nội dung và mức tính chi phí quản lý vận hành toà nhà hỗ hợp; công suất lấp đầy. Hiện nay chi phí quản lý được đang được liên ngành tạm tính trên cơ sở để xuất của các đơn vị tư vấn, tham khảo các dự án tương tự để trình UBND Thành phố.
+ Suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành để tính cho phí xây dựng công trình (theo loại công trình, cấp hạng và tầng cao công trình)/m2 diện tích sàn xây dựng các tầng nổi. Trường hợp công trình có tầng hầm thì được áp dụng hệ số điều chỉnh trên tổng diện tích sàn xây dựng không bao gồm diện tích sàn xây dựng tầng hầm. Quy định như vậy bất cập trong tính toán và chưa phản ánh đúng chi phí thực tế của từng công trình. Trường hợp hai công trình có số lượng tầng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 90 hầm và tầng nổi như nhau, theo quy định thì hai công trình sẽ có suất vốn đầu tư và hệ số điều chỉnh như nhau. Nhưng công trình nào có diện tích sàn xây dựng nhiều hơn sẽ được tính tổng chi phí đầu tư xây dựng lớn hơn nhiều so với công trình kia.
+ Tính lãi vay: việc tính lãi vay theo công thức trực tiếp phân bổ khoản tiền trả lãi vay theo từng năm và tính lãi gộp thì hai công thức này cho kết quả khác nhau.
h) Tám là, bên cạnh các nguyên nhân kể trên có thể thấy một phần nguyên nhân từ chính người SDĐ như sử dụng không đúng với mục đích tại quyết định cho thuê đất. Nhiều trường hợp liên ngành đã chuyển hồ sơ sang cơ quan TN & MT để thanh tra, kiểm tra xử lý theo quy định.
3.4. Một số giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn hiện xác định giá đất cho thuê đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn Thành phố.