Thực trạng hoạt động thẩm định giá trị Quyền Sử Dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm của Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 10 VFS BĐS KCN KD TC DV TSSS TSTĐ UBND TĐV Công ty Cổ phần Thẩm định Giá Dịch vụ Tài Hà Nội Bất Động Sản Khu cơng nghiệp Kinh doanh Tài Dịch vụ Tài sản so sánh Tài sản thẩm định Uỷ Ban Nhân Dân Thẩm định viên DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp Trần Thị Hải Lý GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Cùng với phát triển kinh tế thị trường hoạt động thẩm định giá, hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày phát triển tăng tầm quan trọng kinh tế quốc gia Sự cần thiết không riêng nước có kinh tế phát triển mạnh cịn quan trọng kinh tế tất nước giới Việt Nam khơng nằm ngồi qui luật Hoạt động thẩm định giá Việt Nam có tuổi đời trẻ, hoạt động chưa đa dạng, tảng kinh nghiệm lý luận chưa hồn thiện Hoạt động thẩm định giá tổ chức, doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thẩm định giá cung cấp dịch vụ đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định giúp cho quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân có cơ sở định giá trị tài sản khách quan liên quan đến việc xác lập sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp kinh doanh tài sản … Đặc biệt năm gần đây, theo quy định luật đất đai, tổ chức cá nhân nhận thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm phải tiến hành thẩm định giá đất làm sở cho tổ chức cá nhân cho thuê đất làm trình Hội đồng thẩm định giá cấp tỉnh xác định giá thuê đất phải nộp hàng năm nên dịch vụ thẩm định giá BĐS ngày phát triển thông dụng Nhận thức tầm quan trọng, vai trò xu hướng phát triển, mức độ, phạm vi ảnh hưởng tính thời hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thành phần kinh tế xã hội, lựa chọn đề tài “Thực trạng hoạt động thẩm định giá trị Quyền Sử Dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm sở xác định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Công ty Cổ phần Thẩm định Giá Dịch vụ Tài Hà Nội ” để phân tích, lập luận đưa quan điểm cá nhân hoạt động tư vấn Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang Mục đích nghiên cứu Mục tiêu việc nghiên cứu đề tài phân tích nghiệp vụ tư vấn thẩm định giá BĐS nhằm mục đích tính tiền thuê đất phải nộp nhà nước hàng năm Cơng ty VFS, từ thấy thực trạng, cần thiết hoạt động thẩm định giá BĐS thành đạt được, đồng thời phát phân tích nguyên nhân hạn chế, bất cập tồn để đưa kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm bao gồm sở hình thành giá, ngun tắc, phương pháp Cơng ty CP Thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội (VFS) thực Kết cấu nội dung chuyên đề Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo mục lục, nội dung chuyên đề gồm phần chính: • Chương 1: Lý luận chung thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm • Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội • Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm công ty VFS Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới T.S Nguyễn ngọc Quang giảng viên môn thẩm định giá khoa marketing Trường đại học Kinh Tế Quốc Dân anh Nguyễn Gia Cường Trưởng phòng TĐG anh chị Phịng thẩm định giá - Cơng ty Cổ phần Thẩm định Giá Dịch vụ Tài Hà Nội nhiệt tình giúp đỡ em hồn thành chuyên đề Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM 1.1 Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 1.1.1 Khái niệm đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Khái niệm Bất Động Sản Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tiêu chuẩn số 12 – phân loại tài sản thì: BĐS tài sản khơng di dời có đặc điểm gắn cố định với khơng gian, vị trí định, không di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác theo quy định pháp luật Khái niệm Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm đất mà tổ chức kinh doanh, hộ gia đình … có nhu cầu sử dụng đất cho mục đích sản xuất kinh doanh Nhà nước cho thuê đất theo hình thức: Quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm thuê Bất Động Sản nhà nước trả tiền hàng năm Do đặc điểm BĐS di dời có tính cá biệt, khan nên th BĐS nhà nước trả tiền hàng năm quyền liên quan đến BĐS, theo quy định Luật Đất đai 2003: “Đất đai thuộc quyền sở hữu nhà nước, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất mà khơng có quyền sở hữu đất đai” Thời gian thuê đất không giống nhau, tùy theo doanh nghiệp đăng ký kinh doanh với bên cho thuê đất, sau ký hợp đồng thuê đất, bên thuê đất Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang không phép chuyển giao quyền sử dụng đất cho cá nhân tổ chức khác Tiền thuê đất thay đổi nhà nước UBND cú định thay đổi khung giá đất, thường năm thay đổi lần Trong trình thuê Đất nhà nước trả tiền hàng năm người chủ BĐS có quyền khai thác sử dụng đất theo định thuê đất, đồng thời có quyền chấp tài sản gắn liền với đất thuê chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê với thời hạn thuê đất lớn năm 1.1.3 Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Căn vào thông tư 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng năm 2011 sửa đổi bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 Bộ Tài Chính hướng dẫn thực nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: Tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất năm tính 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Nếu giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường để định giá đất cụ thể cho phù hợp Trong đó: Giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể đất theo quy hoạch duyệt trường hợp giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường mà phải xác định lại cho phù hợp Phương pháp xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất thực theo quy định Chính phủ Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang Ngồi đất thuộc thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả sinh lợi đặc biệt, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định tỷ lệ để tính đơn giá th đất tối đa khơng hai (02) lần tỷ lệ quy định Còn đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo danh mục Chính phủ quy định; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt sản xuất kinh doanh dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo danh mục Chính phủ quy định vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất tối thiểu không 0,5 lần tỷ lệ quy định Tiền thuê đất thu kể từ ngày cú định cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất thực địa không với thời điểm ghi định cho thuê đất thu tiền thuê đất theo thời điểm bàn giao đất Đơn giá thuê đất dự án ổn định 05 năm Hết thời hạn ổn định, Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện điều chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng cho thời hạn 1.2 Nội dung công tác thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 1.2.1 Khái quát chung thẩm định giá Bất Động Sản 1.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá Bất Động Sản Theo điều Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế” Như vậy, thẩm định giá BĐS số tiền ước tính giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình vật kiến trúc gắn liền với đất mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá cho mục đích Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp 1.2.1.2 Mục đích hoạt động thẩm định giá Bất Động Sản Thẩm định giá BĐS (không bao gồm phương pháp so sánh) thực chất giải toán hiệu đầu tư mục đích hoạt động kinh doanh BĐS Vậy nên thẩm định giá có vai trị quan trọng việc giúp chủ đầu tư đưa định liên quan đến hoạt động đầu tư trường hợp sau: -Chuyển giao quyền sở hữu: giúp người bán xác định giá bán, giúp người mua định mua thiết lập sở cho đổi BĐS -Tài tín dụng: xác định giá trị BĐS dựng để cầm cố để bảo hiểm BĐS -Cho thuê theo hợp đồng: Giúp cho việc đặt mức tiền thuê điều khoản cho thuê -Phát triển BĐS đầu tư: Nhằm so sánh với BĐS đầu tư khác định khả thực đầu tư -Định giá tài sản công ty: Cổ phần hóa, hợp nhất, chiếm hữu, lý BĐS công ty để lập báo cáo tài hàng năm, xác định giá trị thị trường số vốn mà công ty đầu tư -Các định giá theo luật pháp: Tìm giá trị hàng năm cho mục đích tính thuế BĐS, xác định giá trị bồi thường xảy chiếm hữu bắt buộc, phục vụ cho giải tranh chấp thi hành án… 1.2.1.3 Giá Bất Động Sản nhân tố ảnh hưởng tới giá Bất Động Sản Cũng hàng hố thơng thường khác, giá BĐS hình thành sở quan hệ Cung - Cầu BĐS thị trường Bản chất giá BĐS: “Giá biểu tiền giá trị tài sản mà bên bán bên mua chấp nhận Nó bao gồm giá đất giá nhà” Đất đai khơng có giá thành sản xuất Giá trị đất đai phần tự nhiên sinh ra, phần người khai thác sử dụng đất đai mang lại Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang gọi "giá trị đất đai" (địa tơ tư hố) Lợi ích thu từ đất đai lớn giá trị cao Trong kinh tế thị trường, đất đai mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi" Giá trị đất đai biểu hình thức tiền tệ, "giá đất đai" thường gọi giá đất Theo Luật Đất đai số 13/2003/QH11: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước quản lý” nên VN khơng có sở hữu đất đai mà có quyền sử dụng đất.Vì giá đất giá trị quyền sử dụng đất Cịn giá nhà tính chi phí nguyên vật liệu chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngơi nhà Tuy nhiên, hàng hoá BĐS hàng hoá đặc biệt, đó, giá BĐS có số đặc trưng riêng Giá BĐS phụ thuộc vào mức độ giá trị sử dụng, lợi ích sử dụng, mức độ khan tương đối nhu cầu, thị hiếu người mua  Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS Giá BĐS tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung - cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh" Có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư nhà nước vào việc quy hoạch, nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thơng, cấp nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân không muốn bán nhà đất cha ơng để lại, khơng thích nhà chung cư, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ Có nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang BĐS nói chung, cụ thể là: Thứ nhất, Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS  Nhóm yếu tố tự nhiên * Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng qt, loại vị trí nói có vai trò quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn BĐS nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm gần ngã hay ngã 3, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất * Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: Một kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng Ví dụ: Tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m-5m chiều sâu đất từ 10m-15m * Địa hình BĐS toạ lạc: Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều cường giá BĐS thấp, ngược lại giá cao * Hình thức (kiến trúc) bên BĐS (đối với BĐS nhà cơng trình xây dựng khác): Nếu BĐS có giá xây dựng nhau, BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại * Đặc điểm mặt đất lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ đất quan trọng giá trị đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, Trần Thị Hải Lý Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang công ty Thiết nghĩ tập thể mạnh không tạo dựng từ cá nhân yếu, để trở thành thương hiệu mạnh có uy tín chiếm thị phần lớn thị trường BĐS nói chung, nghiệp vụ thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm nói riêng đồng thời nhằm nâng cao hiệu công tác thẩm định giá tăng tính khoa học tiến hành thực công tác trên, Công ty VFS nên tổ chức cho cán học khó học chuyên sâu thẩm định giá BĐS đáp ứng nhu cầu thực công tác thẩm định giá công ty Đồng thời Công ty VFS thuê số chuyên gia lĩnh vực để tăng thêm khả đánh giá cách tồn diện.Cơng ty VFS nên tuyển thêm người có kinh nghiệm, sinh viên thuộc chuyên ngành thẩm định giá hay tài sản có khả chun mơn, để bổ sung nguồn nhân lực thiếu hụt bổ sung cho hoạt động thẩm định giá ngày có yêu cầu cao Việc chun mơn hố giúp công tác thẩm định giá BĐS Công ty tiến hành nhanh hơn, xác Cơng ty nên có sách khen thưởng lúc cho thành viên, nhằm cổ vũ, động viên, khích lệ tinh thần làm việc cá nhân, đồng thời kích thích long tự giác u thích cơng việc nhân viên Ngồi ra, mơi trường làm việc văn hóa cơng sở yếu tố quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu làm việc cá nhân công ty Do vậy, công ty cần tạo môi trường làm việc động, sáng tạo với tâm lý thoải mái, dễ hòa đồng cá nhân khơng thực tốt nhiệm vụ, chức mà cịn phát huy hết lực thân, chủ động việc giải vấn đề phát sinh cách tốt 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Đề xuất với quan có thẩm quyền Trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS nói chung thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm phức tạp nên việc đưa hoạt động thẩm định giá vào phát triển ngày hoàn thiện cần thiết Trần Thị Hải Lý 70 Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang  Các quan lý Nhà nước cần xây dựng quy trình thẩm định giá chung, áp dụng thống cho hoạt động thẩm định giá đất thuê nước Quy trình bao gồm quy trình, quy phạm, trình tự, thủ tục thẩm định giá BĐS nói chung thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm nói riêng, hướng dẫn sử dụng phạm vi áp dụng phương pháp thẩm định giá  Cần thành lập tổ chức cung cấp thông tin sử dụng chung thuộc Hội thẩm định giá Việt Nam Tổ chức có nhiệm vụ cung cấp dịch vụ tổng thể thẩm định giá cho tổ chức, quan nhà nước tư vấn cho Chính Phủ xây dựng khung tiền thuê đất tổ chức nói chung vấn đề liên quan đến giá trị BĐS Liên tục cập nhật chương trình đào tạo cho khoa học, hợp lý đáp ứng nhu cầu thực tế Xây dựng viện nghiên cứu sở đào tạo cán thẩm định giá chất lượng cao, bước đưa công tác thẩm định giá BĐS vào hoạt động cách chuyên nghiệp  Thành lập phận chức chuyên tiến hành điều tra, giám sát trình định giá quan, tổ chức làm dịch vụ định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm nói riêng thẩm định giá BĐS nói chung  Xây dựng sở liệu thơng tin giá BĐS cho tồn quốc, cung cấp dịch vụ thông tin giá đất đai, BĐS nói chung đất thuê nhà nước nói riêng cho tổ chức cá nhân có nhu cầu 3.3.2 Đề xuất với công ty VFS  Về quy trình thẩm định giá, giải pháp hồn thiện quy trình thẩm định giá đóng vai trị quan trọng việc nâng cao chất lượng thẩm định giá hiệu hoạt động công ty Đặc biệt với BĐS có giá trị lớn phức tạp, cần yêu cầu thẩm định viên phải tuân theo quy trình thẩm định giá đề ra, khơng cắt bỏ giản lược khâu Nếu không, hoạt động thẩm định giá nhiều đơn dựa kinh nghiệm cảm tính người thẩm định giá, khiến cho việc ước lượng trở nên thiếu xác, thiếu khoa học  Nhất thiết không lược bỏ khâu thu thập thông tin BĐS BĐS Trần Thị Hải Lý 71 Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang mục tiêu Chuyên viên thẩm định giá không dựa vào thông tin khách hàng cung cấp thơng tin giá sẵn có công ty mà phải nghiêm túc tiến hành điều tra, thu thập thông tin thị trường Sau thu thập đủ thông tin đánh giá thông tin đó, thẩm định giá viên cần phải cân nhắc kỹ việc sử dụng phương pháp định giá cho hợp lý  Cần thận trọng sử dụng phương pháp chi phí, nhiều chuyên viên thẩm định giá khơng trình bày phần ước lượng chi phí thay thế, giá trị khấu hao mà đưa ln kết cuối giá trị cịn lại cơng trình Kết ước lượng chủ quan người thẩm định giá, hình thức thực lại đơn giản sơ sài Việc tính tốn phải thực cẩn thận chi tiết  Về tổ chức hoạt động, công ty cần trọng việc mở rộng chương trình quảng cáo hơn, khơng thể dựa vào nguồn khách hàng sẵn có mà phải tích cực quảng bá cho sản phẩm dịch vụ Cần thiết lập mối quan hệ tốt với khách hàng cũ tổ chức thẩm định giá khác nhằm tìm kiếm khách hàng thu thập trao đổi thông tin phục vụ cho thẩm định giá  Về đào tạo quản lý nhân lực, mảng tuyển dụng, tuyển dụng nhân viên đảm bảo chất lượng, không thiên số lượng để đảm bảo cho chất lượng thẩm định giá uy tín cơng ty Cần hợp tác với tổ chức thẩm định giá khác hay quan chuyên nghiên cứu thẩm định giá, tổ chức khó đào tạo ngắn ngày, cử nhân viên tham gia khó cấp chứng thẩm định giá khó nâng cao nghiệp vụ  Về cơng tác quản lý, lãnh đạo công ty cần xây dựng môi trường làm việc thuận lợi, tạo điều kiện sở vật chất, phương tiện phục vụ cho công việc Cần tạo mối quan hệ tốt với nhân viên bước đầu xây dựng văn hoá kinh doanh cơng ty, có VFS phát triển vững bền lâu Ngoài cần có chế độ khen thưởng thích hợp để khích lệ nhân viên, tạo cạnh tranh lành mạnh, giúp nhân viên có động lực phấn đấu cống hiến cho cơng việc Trần Thị Hải Lý 72 Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp Trần Thị Hải Lý GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang 73 Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang KẾT LUẬN Cùng với phát triển kinh tế, thị trường BĐS Việt Nam có bước phát triển định Trong đó, hoạt động kinh doanh BĐS mà đặc biệt mảng kinh doanh dịch vụ BĐS đời với hình thức kinh doanh ngày đa dạng phong phú Việc phát triển nghề định giá BĐS yếu tố quan trọng kinh tế thị trường rào chắn giá ảo tự phát, góp phần làm lành mạnh thị trường BĐS Tuy nhiên, Việt Nam thiếu hụt chuyên gia thẩm định giá đào tạo cách Đứng trước u cầu đó, Cơng Ty VFS bước đầu khẳng định vị lĩnh vực thẩm định giá BĐS nói chung lĩnh vực thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm nói riêng Để đạt kết phấn đấu khơng ngừng tồn thể cán nhân viên công ty phải kể đến phận thẩm định giá Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá cơng ty cịn nhiều hạn chế thiếu nhân lực, trình thẩm định giá cịn gặp nhiều khó khăn mặt thơng tin Do đó, cơng ty phải bước khắc phục để hạn chế thiếu sót, vấn đề tuyển dụng đào tạo cán định giá yêu cầu thiết, cần trọng nhằm đạt mục tiêu đặt Đề tài nghiên cứu sở khoa học thẩm định giá BĐS nói chung thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm nói riêng Về mặt lý luận, đề tài nghiên cứu làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, giá đất thuê nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất thuê; phân tích rõ nội dung thẩm định giá đất thuê, phương pháp thẩm định giá đất thuê cần thiết nguyên tắc thẩm định giá BĐS đồng thời phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Trần Thị Hải Lý 74 Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang Ngoài ra, đề tài sâu thực nghiệm nghiệp vụ thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm công ty VFS thông qua hợp đồng cụ thể; ưu điểm, nhược điểm, tồn nguyên nhân chủ yếu dẫn đến thực trạng Trên sở vướng mắc, tồn đề tài đưa giải pháp nhằm khắc phục vấn đề bất cập đặt đề xuất số giải pháp quy trình định giá, cải thiện chất lượng nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin số giải pháp khác Trần Thị Hải Lý 75 Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính Phủ hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; Trường Đại học Kinh tế quốc dân: “Chuyên đề định giá bất động sản”; Quyết định số 295/QĐ-BXD ngày 22/3/2011 xây dựng suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình Thơng tư tài số 203/2009/TT-BTC ngày 20 tháng 10 năm 2009 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Thông tư liên 13/LB-TT năm 1994 phương pháp xác định giá trị lại nhà bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người thuê Bộ Xây Dựng - Bộ Tài Chính - Ban Vật giá Chính phủ ban hành Luật đất đai năm 2003 - Nhà xuất Chính trị quốc gia; Luật kinh doanh bất động sản năm 2007; Tài liệu bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá - Bộ tài - Trường cao đẳng tài quản trị kinh doanh; Báo cáo thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá thuyết minh thẩm định giá Công ty Cổ phần Thẩm định Giá Dịch vụ Tài Hà Nội 10 Các phương pháp định giá Bất động sản - Đoàn Văn Trường - NXB KHKT năm 2000 11 Tạp chí Bất động sản 12 Thời báo kinh tế Việt Nam 13 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 14 Bài giảng slide giảng cô giáo Nguyễn Thị Minh Phương khoa Marketing Trường ĐHKTQD 15 http://thamdinhgia.org/ 16 http://thamdinhgiahanoi.com/ Trần Thị Hải Lý 76 Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang PHỤ LỤC Trần Thị Hải Lý 77 Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang Phụ lục số 01: BẢNG TỔNG HỢP GIÁ TRỊ NHÀ CỬA, CƠNG TRÌNH VẬT KIẾN TRÚC TRÊN ĐẤT CỦA CÔNG TY CP HOA SEN (Kèm theo Báo cáo thẩm định giá Công ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội) Đơn vị: Đồng Hạng mục Năm Diện Đơn Đơn giá TT Kết thẩm định Tỷ lệ Hệ số cơng trình đưa tích sàn vị (đ/m ) Giá trị CLCL trượt lại (đồng) (%) giá Nhà xưởng cầu 2004 810 m2 3,272,727 79.28% 2,273,859,282 trục 1.082 27 Sân bê tông 2004 2,190.00 m2 158,118 80.00% 277,022,736 Tổng cộng Trần Thị Hải Lý 2,550,882,018 78 Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang PHỤ LỤC 2: BẢNG TỔNG HỢP DOANH THU CỦA CÁC CƠNG TRÌNH TRÊN ĐẤT TẠI CT CP HOA SEN TT B Chỉ tiêu ĐVT Số lượng Doanh thu phần diện tích cho thuê kho xưởng Diện tích m2 Đơn giá đ/m2/tháng Hệ số lấp đầy Doanh thu hàng năm D Ghi 810.00 76,829 90% % đồng 72,100,092 Doanh thu phần diện tích đất trống Diện tích sàn sử dụng Số xe tơ m2 xe Đơn giá trông giữ xe ô tô Doanh thu hàng năm 2,190.00 87.60 đồng/xe/tháng đồng 472,727 496,930,908 PHỤ LỤC 3: ĐƠN GIÁ ĐẤT SXKD PHI NÔNG NGHIỆP CT CP HOA SEN TT Chỉ tiêu Trần Thị Hải Lý ĐVT Giá thẩm 79 Đề xuất Ghi Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang Đơn giá đất A diện tích đất Đơn giá đất I diện tích cho thuê đồng kho xưởng Doanh thu cho thuê kho xưởng m2 672,100,092.0 đồng 67,210,009 năm Chi phí quản lý Thu nhập hàng 10% doanh thu 604,890,083 năm Theo Quyết định số 2281/QĐLãi suất tiền gửi ngân hàng % NHNN ngày 13.5 27/9/2010 Ngân hàng NNVN Vốn hóa trực tiếp Giá trị lại tài 4,480,667,280 2,273,859,282 sản đất Giá trị quyền sử 10 2,206,807,998 11 phần diện tích đất trống Doanh thu Chi phí quản lý Thu nhập hàng 810 5,070,000 5070000 UBND TPHN Chênh lệch Đơn giá đất II 4,106,700,000 810 2,724,454 dụng đất Diện tích đất Đơn giá Giá đất theo QĐ năm Lãi suất tiền gửi 0.54 đồng 496,930,908 49,693,091 10% doanh thu 447,237,817 % 13.5 ngân hàng Trần Thị Hải Lý 1.00 Theo Quyết định số 80 Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang 2281/QĐNHNN ngày 27/9/2010 Ngân hàng NNVN Vốn hóa trực tiếp Giá trị lại tài sản đất Giá trị quyền sử 10 11 dụng đất Diện tích đất Đơn giá Giá đất theo QĐ UBND TPHN Chênh lệch Trần Thị Hải Lý 3,312,872,722 3,312,872,722 11,103,300,000 2,190 1,512,727 2,190 5,070,000 5,070,000 0.30 81 1.00 Lớp: Thẩm định giá K50 Chuyên đề tốt nghiệp Trần Thị Hải Lý GVHD: TS Nguyễn Ngọc Quang 82 Lớp: Thẩm định giá K50 ... khách hàng 1.2.2 Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 1.2.2.1 Khái niệm thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm ước tính giá. .. trò thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm có vai trị qua trọng Giá trị tiền thuê đất hàng năm phải nộp nhà nước phụ thuộc vào giá trị. .. CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM CỦA CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI (VFS) 2.1 Giới thiệu chung Cơng ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà nội