Phương pháp thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư hà nội

ii Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất Động Sản BXD DV KCN KD UBND SXKD PNN Bộ Xây dựng Dịch vụ Khu công nghiệp Kinh doanh Uỷ ban Nhân dân Sản xuất Kinh doanh Phi Nông nghiệp 10 QSD Quyền sử dụng TC Tài 10 11 12 13 TSTĐ TT TSSS VAI Tài sản thẩm định Thông tư Tài sản so sánh Công ty Cổ phần Thẩm định Giá Đầu tư Hà Nội DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng Bảng 2.1 Nội dung Một số dự án tiêu biểu VAI thực Trang 37 Học viện Tài iii Luận văn Tốt nghiệp gần Thuyết minh Dự án đầu tư xây dựng Nhà Bảng 2.2 53 điều hành Công ty Xây dựng Phát triển Đô thị lập tháng 4/2006 Bảng thống kê thông số sử dụng đất Bảng 2.3 54 diện tích xây dựng cơng trình Cơng ty lập dựa theo hồ sơ dự án 61 Bảng 2.4 Bảng 2.5 Thông tin Tài sản so sánh khu văn phòng Bảng điều chỉnh mối tương quan 62 TSSS TSTĐ 74 Bảng 2.6 Kết Thẩm định giá Bảng 2.7 Bảng tổng hợp 93 Bảng 2.8 Giá trị phát triển tầng hầm 95 Bảng 2.9 Giá trị phát triển khu văn phòng 103 Bảng 2.10 Giá trị phát triển diện tích đất trống 108 Bảng 2.11 Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật 111 Bảng 2.12 Chi phí xây dựng cơng trình 114 Bảng 2.13 Văn pháp lý 115 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Cùng với phát triển kinh tế thị trường hoạt động Thẩm định giá, hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày phát triển tăng tầm quan trọng kinh tế quốc gia Sự cần thiết khơng riêng nước có kinh tế phát triển mạnh quan trọng kinh tế tất nước giới Việt Nam khơng nằm ngồi quy luật Hoạt động Thẩm định giá Việt Nam có tuổi đời trẻ, hoạt động chưa đa dạng, tảng kinh nghiệm lý luận chưa hoàn thiện Hoạt động Thẩm định giá Tổ chức, Doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực Thẩm định giá cung cấp dịch vụ đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định giúp cho quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân có cơ sở định giá trị tài sản khách quan liên quan đến việc xác lập sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp kinh doanh tài sản … Đặc biệt năm gần đây, theo quy định Luật Đất đai, tổ chức cá nhận thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm phải tiến hành thẩm định giá đất làm sở cho tổ chức cá nhân thuê đất làm trình Hội đồng thẩm định giá cấp tỉnh xác định giá thuê đất phải nộp hàng năm nên dịch vụ thẩm định giá BĐS ngày phát triển thông dụng Nhận thức tầm quan trọng, vai trò xu hướng phát triển, mức độ, phạm vi ảnh hưởng tính thời hoạt động thẩm định gía trị quyền sử dụng đất thành phần kinh tế xã hội, em lựa chọn đề tài “Phương pháp Thẩm định giá đất thuê nhà nuớc trả tiền hàng năm Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội.” để phân tích, lập luận đưa quan điểm cá nhân hoạt động tư vấn Mục đích nghiên cứu Mục tiêu việc nghiên cứu đề tài phân tích nghiệp vụ tư vấn Thẩm định giá BĐS nhằm mục đích tính tiền thuê đất phải nộp nhà nước hàng năm Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội, từ thấy thực trạng, cần thiết hoạt động định giá BĐS thành đạt được, đồng thời phát phân tích nguyên nhân hạn chế, bất cập tồn để đưa kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm bao gồm Cơ sở hình thành giá, ngun tắc, phương pháp Cơng ty CP Thẩm định Giá Đầu tư Hà Nội thực Kết cấu nội dung Luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo mục lục, nội dung chuyên đề gồm phần chính: • Chương 1: Lý luận chung Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm •Chương 2: Thực trạng hoạt động Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm công ty Cổ phần Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội •Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Th.S Nguyễn Thị Tuyết Mai Giảng viên môn Định giá Tài sản Kinh doanh Bất động sản khoa Tài Doanh nghiệp Học viện Tài anh chị Phòng thẩm định giá - Công ty Cổ phần Thẩm định Giá Đầu tư Hà Nội nhiệt tình giúp đỡ em hồn thành Luận văn Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản Bất động sản (BĐS) khái niệm quen thuộc sử dụng phổ biến có nhiều quan niệm khác BĐS Tuy nhiên, có điểm tương đối thống nhất, : BĐS tài sản gắn liền với đất đai không di dời Điều 174 Bộ luật Dân 2005 xác định khái niệm BĐS sau: “BĐS tài sản không di dời được, bao gồm: * Đất đai * Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng * Các tài sản khác gắn liền với đất đai 1.1.2 Đặc điểm Bất động sản Hàng hóa BĐS hàng hóa đặc biệt, ngồi đăc điểm chung hàng hóa thơng thường, BĐS có đặc điểm riêng có Việc nghiên cứu đặc điểm có ý nghĩa quan trọng hoạt động thẩm định giá BĐS 1.1.2.1 Tính cố định vị trí Đặc điểm hàng hóa BĐS ln gắn liền với đất đai nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch Mặt khác, đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng nên có hạn bị giới hạn khơng gian Trong đó, giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, vậy, đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS Giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố mơi trường, như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp kiện môi trường, nên định giá BĐS phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tác động đến BĐS 1.1.2.2 Tính bền vững Đặc điểm đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị hủy hoại Đồng thời, cơng trình kiến trúc tồn hàng chục năm, có cơng trình sau cải tạo, nâng cấp tồn tai hàng trăm năm Điều xét góc độ kinh tế kỹ thuật, từ đặt vấn đề: * Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần * Khi định giá BĐS phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS * Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy, phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì BĐS để định tồn chu kỳ vật lý 1.1.2.3 Tính khác biệt Khơng có hai BĐS hồn tồn gống nhau, có khác vị trí BĐS, khác kết cấu kiến trúc, khác quyền BĐS…Ngồi nhà đầu tư, kiến trúc sư…cũng thường quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng Từ đặt vấn đề: khác biệt yếu tố, điều kiện thuận lợi biết khai thác, song trở thành yếu tố bất lợi khơng biết khai thác Do đó: * Trong đầu tư phát triển phải ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu tính khác biệt người tiêu dùng * Khi Thẩm định giá trị BĐS phải ý đến tính khác biệt, so sánh dập khuôn BĐS với 1.1.2.4 Tính khan Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí Điều đặt vấn đề: Quan hệ cung - cầu BĐS thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu, từ dẫn đến tình trạng đầu BĐS Nhà nước, với tư cách người quản lý vĩ mô kinh tế, cần có sách chống đầu BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế 1.1.2.5 Tính có giá trị lớn Giá trị BĐS thường cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng cơng trình đất lớn Do vậy: * Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn dài hạn * Vốn đầu tư cho BĐS tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh * Thường phát sinh quan hệ vay vốn để toán mua bán * Khi Thẩm định giá trị BĐS phải cẩn thận có am hiểu định BĐS .1.2.61 Tính ảnh hưởng lẫn BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, mặt vật lý lẫn kinh tế Giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị đất đai cơng trình xây dựng khu vực Từ đặt vấn đề: * Nhà nước phải thống quản lý BĐS * Khi đầu tư xây dựng cơng trình BĐS phải tính đến ảnh hưởng tới cơng trình khác * Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình BĐS khác đời * Như vây, hoạt động thẩm định giá chịu chi phối lớn đặc điểm BĐS Do việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá đặc điểm khơng thể thiếu tiến hành thẩm định giá trị BĐS 1.1.3 Nội dung công tác thẩm định giá Bất động sản Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp 1.1.3.1 Khái niệm thẩm định giá Bất Động Sản Theo Luật Giá số 11/2012/QH13 quy định: “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế” Như vậy, thẩm định giá BĐS số tiền ước tính giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình vật kiến trúc gắn liền với đất mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp 1.1.3.2 Mục đích hoạt động thẩm định giá Bất Động Sản Thẩm định giá BĐS (không bao gồm phương pháp so sánh) thực chất giải toán hiệu đầu tư mục đích hoạt động kinh doanh BĐS Vậy nên Thẩm định giá có vai trò quan trọng việc giúp chủ đầu tư đưa định liên quan đến hoạt động đầu tư trường hợp sau: -Chuyển giao quyền sở hữu: giúp người bán xác định giá bán, giúp người mua định mua thiết lập sở cho đổi BĐS -Tài tín dụng: xác định giá trị BĐS dùng để cầm cố để bảo hiểm BĐS -Cho thuê theo hợp đồng: giúp cho việc đặt mức tiền thuê điều khoản cho thuê -Phát triển BĐS đầu tư: nhằm so sánh với BĐS đầu tư khác định khả thực đầu tư -Định giá tài sản công ty: cổ phần hóa, hợp nhất, chiếm hữu, lý BĐS cơng ty để lập báo cáo tài hàng năm, xác định giá trị thị trường số vốn mà cơng ty đầu tư Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp -Các định giá theo luật pháp: tìm giá trị hàng năm cho mục đích tính thuế BĐS, xác định giá trị bồi thường xảy chiếm hữu bắt buộc, phục vụ cho giải tranh chấp thi hành án… 1.1.3.3 Giá Bất động sản nhân tố ảnh hưởng Cũng hàng hố thơng thường khác, giá BĐS hình thành sở quan hệ Cung - Cầu BĐS thị trường Bản chất giá BĐS: “Giá biểu tiền giá trị tài sản mà bên bán bên mua chấp nhận Nó bao gồm giá đất giá trị tài sản đất” Đất đai khơng có giá thành sản xuất Giá trị đất đai phần tự nhiên sinh ra, phần người khai thác sử dụng đất đai mang lại gọi "giá trị đất đai" (địa tô tư hố) Lợi ích thu từ đất đai lớn giá trị cao Trong kinh tế thị trường, đất đai mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi" Giá trị đất đai biểu hình thức tiền tệ, "giá đất đai" thường gọi giá đất Theo Luật Đất đai số 13/2003/QH11: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước quản lý” nên VN khơng có sở hữu đất đai mà có quyền sử dụng đất nên giá đất giá trị quyền sử dụng đất Còn giá nhà tính chi phí nguyên vật liệu chi phí khác cần thiết để xây dựng nên nhà Tuy nhiên, hàng hoá BĐS hàng hoá đặc biệt, đó, giá BĐS có số đặc trưng riêng Giá BĐS phụ thuộc vào mức độ giá trị sử dụng, lợi ích sử dụng, mức độ khan tương đối nhu cầu, thị hiếu người mua  Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS: 109 Học viện Tài ,652,920,000 52,920,000 11 ,652,920,000 52,920,000 12 ,652,920,000 100% ,652,920,000 52,920,000 14 100% ,652,920,000 100% ,652,920,000 100% 52,920,000 16 ,652,920,000 100% 52,920,000 17 ,652,920,000 18 ,652,920,000 100% 52,920,000 100% 52,920,000 3 19 ,652,920,000 20 ,652,920,000 100% 52,920,000 100% 52,920,000 3 21 ,652,920,000 100% 52,920,000 ,652,920,000 100% 52,920,000 23 ,652,920,000 100% 52,920,000 24 ,652,920,000 100% 52,920,000 25 26 ,652,920,000 100% 100% 52,920,000 6167 70,274,000 ,646,000 3,6 214,020,223 0.0 5434 3,4 70,274,000 182 242,912,953 0.0 3,4 182 275,706,202 0.0 7000 70,274,000 ,646,000 3,6 7945 3,4 182 312,926,539 0.0 3,4 70,274,000 ,646,000 3,6 0.0 3,4 182 355,171,622 9017 70,274,000 ,646,000 403,119,791 0.1 3,4 182 3,6 0.1 0235 70,274,000 ,646,000 457,540,963 1616 3,4 182 3,6 3,4 182 519,308,993 0.1 3185 70,274,000 ,646,000 3,6 22 ,646,000 3,6 4964 70,274,000 182 589,415,707 0.1 3,4 182 668,986,828 0.1 6985 70,274,000 ,646,000 3,6 9278 70,274,000 ,646,000 759,300,049 0.1 3,4 182 3,6 1880 70,274,000 ,646,000 861,805,556 0.2 3,4 182 3,6 4834 70,274,000 ,646,000 978,149,306 0.2 3,4 182 3,6 0.2 3,4 70,274,000 ,646,000 3,6 70,274,000 182 62 8187 3,4 182 ,646,000 52,920,000 3,4 182 3,6 1992 70,274,000 ,646,000 52,920,000 15 182 3,6 70,274,000 ,646,000 3,6 13 ,646,000 3,6 100% Luận văn Tốt nghiệp 188,564,073 0.0 4787 3,4 0.0 166,135,747 146,375,108 110 Học viện Tài ,652,920,000 52,920,000 27 ,652,920,000 52,920,000 28 ,652,920,000 100% ,652,920,000 52,920,000 30 100% ,652,920,000 100% ,652,920,000 100% 32 ,652,920,000 100% 52,920,000 33 ,652,920,000 34 ,652,920,000 100% 52,920,000 100% 52,920,000 3 35 ,652,920,000 36 ,652,920,000 100% 52,920,000 100% 52,920,000 ,652,920,000 100% ,652,920,000 100% 52,920,000 39 ,652,920,000 100% 52,920,000 40 ,652,920,000 100% 52,920,000 41 ,652,920,000 100% 52,920,000 ,646,000 0813 70,274,000 28,217,662 0.0 0716 3,4 70,274,000 32,027,046 0.0 3,4 182 36,350,698 0.0 0923 70,274,000 ,646,000 3,6 1047 3,4 182 41,258,042 0.0 3,4 70,274,000 ,646,000 3,6 0.0 3,4 182 46,827,878 1189 70,274,000 ,646,000 53,149,641 0.0 3,4 182 3,6 0.0 1349 70,274,000 ,646,000 60,324,843 1532 3,4 182 3,6 3,4 182 68,468,696 0.0 1738 70,274,000 ,646,000 52,920,000 38 ,646,000 3,6 1973 70,274,000 182 3,6 37 182 77,711,970 0.0 3,4 70,274,000 ,646,000 3,6 2239 70,274,000 ,646,000 88,203,086 0.0 3,4 182 3,6 2542 70,274,000 ,646,000 3,6 100,110,503 0.0 3,4 182 113,625,421 0.0 2885 70,274,000 ,646,000 3,6 3274 3,4 182 128,964,853 0.0 3,4 70,274,000 ,646,000 52,920,000 70,274,000 182 3,6 0.0 3716 3,4 182 ,646,000 52,920,000 3,4 182 3,6 4218 70,274,000 ,646,000 52,920,000 31 182 3,6 70,274,000 ,646,000 3,6 29 ,646,000 3,6 100% Luận văn Tốt nghiệp 24,861,376 0.0 0631 21,904,296 111 Học viện Tài 42 ,652,920,000 3,6 100% 52,920,000 43 ,652,920,000 44 100% ,652,920,000 52,920,000 100% ,652,920,000 100% ,652,920,000 52,920,000 100% 52,920,000 47 ,652,920,000 48 ,652,920,000 100% 52,920,000 100% 52,920,000 3 49 ,652,920,000 50 ,652,920,000 100% 52,920,000 100% 52,920,000 Cộng 182 ,646,000 3,6 0295 10,245,995 0.0 0260 3,4 70,274,000 9,027,308 0.0 0229 3,4 70,274,000 11,629,204 0.0 3,4 182 ,646,000 0335 70,274,000 182 13,199,147 0.0 3,4 70,274,000 ,646,000 3,6 0380 70,274,000 ,646,000 14,981,032 0.0 3,4 182 3,6 0432 70,274,000 ,646,000 17,003,471 0.0 3,4 182 3,6 0490 70,274,000 ,646,000 19,298,939 0.0 3,4 182 3,6 70,274,000 ,646,000 0.0 0556 3,4 182 3,6 46 ,646,000 52,920,000 3,4 70,274,000 182 3,6 45 182 ,646,000 3,6 Luận văn Tốt nghiệp 7,953,576 0.0 0202 7,007,556 29,124,099,514 Học viện Tài 112 Luận văn Tốt nghiệp Bảng thông số STT Chỉ tiêu Đơn vị Giá trị Ghi đồng/năm m2 2,190,000,000 1,002.50 (I) = x x x xe 40 I Doanh thu để xe ô tô hàng năm Diện tích để xe tơ (giả định chiếm 50% diện tích đất trống cơng trình phụ trợ) Số lượng xe ô tô Đơn giá trông giữ xe ô tô theo lượt xe ô tô đến chỗ ngồi huyện Từ Liêm (áp dụng cho mức thu phí bên ngồi tòa nhà chung cư, trung tâm thương mại ) Số lượt/ngày lượt Số ngày (trong năm) ngày II Doanh thu để xe máy hàng năm Diện tích để xe máy (giả định chiếm 50% diện tích đất trống cơng trình phụ trợ) Số lượng xe máy Đơn giá trông giữ xe máy theo lượt ban ngày đồng/lượt/xe đồng/năm m2 = Diện tích đất trống/2/25m2/xe QĐ số 47/2011/QĐUBND 25,000 365 1,462,920 ,000 1,002.50 xe 334 đồng/lượt/xe 2,000 Số lượt/ngày lượt Số ngày (trong năm) ngày III Tổng doanh thu trông giữ xe (từ diện tích đất trống) hàng năm đồng/năm (II)= x x x = Diện tích đất trống/2/3m2/xe QĐ số 47/2011/QĐUBND 365 3,652,920,000 III = I + II 113 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp Bảng 2.11: CHI PHÍ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT TT Chỉ tiêu Diện tích (m²) (1) (2) (3) Chi phí xây dựng HTKT diện tích xây dựng cơng trình nhà điều hành Chi phí xây dựng HTKT diện tích đất trống cơng trình phụ trợ Chỉ số giá Đơn giá xây dựng theo suất (quý vốn đầu tư IV/2012 2011(đồng/ so với m²) năm 2011) Thành tiền sau thuế (đồng) Thành tiền trước thuế (đồng) Ghi (6) = (3)*(4)*(5) (7) = (6)/1,1 (8) (4) (5) 1,163 792,000 0.9904 912,253,478 829,321,344 Ght 2,005 792,000 0.9904 1,572,715,584 1,429,741,440 Ght Ghi chú: - Căn QĐ 725/QĐ-BXD ngày 9/8/2012 Bộ xây dựng, suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật khu đô thị quy mô từ 20 đến 50 792.000 đồng/m2 (gồm VAT) - Căn QĐ số 86/QĐ-SXD ngày 5/01/2013 Sở Xây dựng Hà Nội, Chỉ số giá xây dựng cơng trình HTKT khu thị Qúy IV/2012 là: 99,04% (so với năm gốc số giá năm 2011 = 100) 114 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp Bảng 2.12: CHI PHÍ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH STT Hạng mục đầu tư XD Diện tích (m²) (1) (2) (3) Chi phí đầu tư xây dựng (cơng trình trụ sở quan văn phòng làm việc