Phương pháp thẩm định giá đất thuê nhà nuớc trả tiền hàng năm tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư hà nội

Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Qua thời gian thực tập Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội, nhờ giúp đỡ nhiết tình thầy, cô giáo anh chị Công ty em hoàn thiện luận văn tốt nghiệp với đề tài “ Phương pháp Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội ” Em xin cam đoan công trình nghiên cứu em Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Tác giả luận văn Sinh viên Ngô Trí Dũng Ngô Trí Dũng Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 10 11 12 13 VAI Công ty Cổ phần Thẩm định Giá Đầu tư Hà Nội BĐS Bất Động Sản KCN Khu công nghiệp KD Kinh doanh TC Tài DV Dịch vụ TSSS Tài sản so sánh TSTĐ Tài sản thẩm định UBND Uỷ ban Nhân dân SXKD Sản xuất Kinh doanh PNN Phi Nông nghiệp TT Thông tư BXD Bộ Xây dựng QSD Quyền sử dụng Ngô Trí Dũng Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp MỤC LỤC Thông số sử dụng .67 Tổng diện tích sàn xây dựngtầng hầm: 700m2 .67 Giả định phần diện tích tầng hầm sử dụng để xe máy xe ô tô chia theo tỉ lệ 1:1 67 Diện tích để xe ô tô = 700m2/2 = 350m2 67 Số lượng xe ô tô = 350m2/25m2/xe = 14 xe 67 Đơn giá trông giữ xe ô tô theo lượt: 30.000 đồng/lượt/xe (Mức phí trông giữ xe theo lượt bên tòa nhà chung cư, trung tâm thương mại xe ô tô đến chỗ ngồi huyện Từ Liêm theo QĐ47/2011/QĐ-UBND) 67 Diện tích để xe máy = 700m2/2 = 350 m2 67 Số lượng xe máy = 350m2/3m2/xe = 117 xe 67 Đơn giá trông giữ xe máy theo lượt ban ngày: 2.000 đ/lượt/xe (Mức thu phí theo QĐ47/2011) 67 Số lượt/ngày: lượt 67 Số ngày năm: 365 ngày 67 Hệ số lấp đầy: 95% 67 Chi phí vận hành: 5% doanh thu để xe hàng năm .67 Tỷ lệ chiết khấu: 13,5% 67 Các bất động sản so sánh 68 Gxd1 = Diện tích sàn xây dựng*suất vốn đầu tư theo QĐ295*hệ số điều chỉnh tầng hầm*tỉ lệ trượt giá/1,1 77 Gxd1= 5345m2*8.600.000 đ/m2*1,14*0,9838/1,1 + 205m2*4.300.000 đ/m2*1,14*0,9838/1,1Gxd1 = 47.765.538.093 đồng .77 (Phụ lục số 7) 77 Gkđ1 = 1%*Gxd1 = 1%*47.765.538.093 đồng = 477.655.381 đồng(Phụ lục số 1) 77 Ngô Trí Dũng Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp Gbh1 = 5% * Gpt1 = 5% * 71.197.275.385 đồng = 355.986.377 đồng(Phụ lục số 1) 77 Giá trị QSD đất diện tích đất xây dựng công trình Nhà điều hành .78 = Giá trị phát triển diện tích đất xây dựng công trình Nhà điều hành – Chi phí phát triển diện tích đất xây dựng công trình Nhà điều hành 78 = Gpt1 – CP1 78 Theo quy hoạch, phần diện tích đất trống, chủ đầu tư xây dựng nhà bảo vệ (12m2) , sân đường nội vườn hoa xanh Tuy nhiên, nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất, đơn vị tư vấn giả định phần diện tích đất trống sử dụng làm bãi để xe 79 Diện tích đất sử dụng để xe máy xe ô tô giả định chia theo tỉ lệ 1:1 79 Tổng diện tích đất trống để xe: 2005 m2 .79 Số lượng ô tô = 2005m2/ 2/25m2/xe = 40 xe 79 Số lượng xe máy = 2005m2/ 2/3m2/xe = 334 xe .79 Đơn giá trông giữ xe ô tô theo lượt: 25.000 đồng/lượt/xe (Mức phí trông giữ xe ô tô theo lượt bên tòa nhà chung cư, trung tâm thương mại nơi mái che huyện Từ Liêm xe ô tô đến chỗ ngồi theo QĐ47/2011/QĐ-UBND) .79 Đơn giá trông giữ xe máy theo lượt ban ngày: 2.000 đồng/xe/tháng (QĐ 47/2011/QĐUBND) 80 Số lượt/ngày: lượt 80 Số ngày năm: 365 80 Hệ số lấp đầy: 100% 80 Tỷ lệ chiết khấu: 13,5% 80 Chi phí vận hành: 5% doanh thu trông giữ xe hàng năm 80 Căn QĐ 725/QĐ-BXD ngày 9/8/2012 Bộ xây dựng, suất vốn đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật khu đô thị quy mô từ 20 đến 50 792.000 đồng/m2 (gồm VAT) 80 Ngô Trí Dũng Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp Căn QĐ số 86/QĐ-SXD ngày 5/01/2013 Sở Xây dựng Hà Nội, Chỉ số giá xây dựng công trình HTKT khu đô thị Qúy IV/2012 là: 99,04% (so với năm gốc số giá năm 2011 = 100) 80 Giá trị QSD đất diện tích đất trống công trình phụ trợ 81 = Giá trị phát triển diện tích đất trống – Chi phí phát triển diện tích đất trống 81 = Gpt2 – CP2 81 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, PHỤ LUC Phụ lục Bảng tổng hợp Phụ lục Giá trị phát triển tầng hầm Phụ lục Giá trị phát triển khu văn phòng Phụ lục Giá trị phát triển diện tích đất trống Phụ lục Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật Phụ lục Chi phí xây dựng công trình Phụ lục Văn pháp lý Ngô Trí Dũng Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp Phụ lục 10 Ảnh Tài sản thẩm định Phụ lục 11 Sơ đồ dẫn vào Tài sản thẩm định Ngô Trí Dũng Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Cùng với phát triển kinh tế thị trường hoạt động thẩm định giá, hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày phát triển tăng tầm quan trọng kinh tế quốc gia Sự cần thiết không riêng nước có kinh tế phát triển mạnh quan trọng kinh tế tất nước giới Việt Nam không nằm qui luật Hoạt động Thẩm định giá Việt Nam có tuổi đời trẻ, hoạt động chưa đa dạng, tảng kinh nghiệm lý luận chưa hoàn thiện Hoạt động Thẩm định giá Tổ chức, Doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực Thẩm định giá cung cấp dịch vụ đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định giúp cho quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân có cơ sở định giá trị tài sản khách quan liên quan đến việc xác lập sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp kinh doanh tài sản … Đặc biệt năm gần đây, theo quy định Luật Đất đai, tổ chức cá nhận thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm phải tiến hành thẩm định giá đất làm sở cho tổ chức cá nhân thuê đất làm trình Hội đồng thẩm định giá cấp tỉnh xác định giá thuê đất phải nộp hàng năm nên dịch vụ thẩm định giá BĐS ngày phát triển thông dụng Nhận thức tầm quan trọng, vai trò xu hướng phát triển, mức độ, phạm vi ảnh hưởng tính thời hoạt động thẩm định gía trị quyền sử dụng đất thành phần kinh tế xã hội, lựa chọn đề tài “Phương pháp Thẩm định giá đất thuê nhà nuớc trả tiền hàng năm Ngô Trí Dũng Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội.” để phân tích, lập luận đưa quan điểm cá nhân hoạt động tư vấn Mục đích nghiên cứu Mục tiêu việc nghiên cứu đề tài phân tích nghiệp vụ tư vấn thẩm định giá BĐS nhằm mục đích tính tiền thuê đất phải nộp nhà nước hàng năm Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội, từ thấy thực trạng, cần thiết hoạt động định giá BĐS thành đạt được, đồng thời phát phân tích nguyên nhân hạn chế, bất cập tồn để đưa kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm bao gồm Cơ sở hình thành giá, nguyên tắc, phương pháp Công ty CP Thẩm định Giá Đầu tư Hà Nội thực Kết cấu nội dung chuyên đề Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo mục lục, nội dung chuyên đề gồm phần chính: • Chương 1: Lý luận chung thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm • Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm công ty thẩm định giá • Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội Ngô Trí Dũng Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Th.S Nguyễn Thị Tuyết Mai Giảng viên môn Định giá Tài sản Kinh doanh Bất động sản khoa Tài Doanh nghiệp Học viện Tài anh chị Phòng thẩm định giá - Công ty Cổ phần Thẩm định Giá Đầu tư Hà Nội nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành Luận văn Ngô Trí Dũng Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản Bất động sản (BĐS) khái niệm quen thuộc sử dụng phổ biến có nhiều quan niệm khác BĐS Tuy nhiên, có điểm tương đối thống nhất, : BĐS tài sản gắn liền với đất đai không di dời Điều 174 Bộ luật Dân 2005 xác định khái niệm BĐS sau: “BĐS tài sản không di dời được, bao gồm: * Đất đai * Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng * Các tài sản khác gắn liền với đất đai 1.1.2 Đặc điểm Bất động sản Hàng hóa BĐS hàng hóa đặc biệt, đăc điểm chung hàng hóa thông thường, BĐS có đặc điểm riêng có Việc nghiên cứu đặc điểm có ý nghĩa quan trọng hoạt động thẩm định giá BĐS 1.1.2.1 Tính cố định vị trí Đặc điểm hàng hóa BĐS gắn liền với đất đai nên cố định vị trí, địa điểm khả chuyển dịch Mặt khác, đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng nên có hạn bị giới hạn không gian Trong đó, giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, vậy, đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS Giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố môi trường, như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều Ngô Trí Dũng 10 Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp Bảng thông số S Chỉ tiêu TT I I Doanh thu cho thuê văn phòng hàng năm Diện tích cho thuê Đơn giá thuê Số tháng kinh doanh Hệ số lấp đầy Chi phí vận hành hàng năm (Chi phí quản lý, tiền lương, điện nước, sửa chữa bảo dưỡng ) Tỉ suất chiết khấu Ngô Trí Dũng Đơn vị đồng/n ăm m2 đồng/m /tháng tháng Giá trị 10,243,414,461 3,126.20 Ghi (I) = (1 x x 3) Phụ lục 1.2 273,053 12 78% 10% 13.5% Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp PHỤ LỤC 5: GIÁ TRỊ PHÁT TRIỂN CỦA KHU ĐẤT TRỐNG VÀ CÔNG TRÌNH PHỤ TRỢ (Kí hiệu: Gđt) TÍNH THEO PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU (DCF) Ngô Trí Dũng Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài T Doanh thu để xe hàng năm Năm ỷ lệ lấp đầy ( ( 1) (2) 3) 3,652 ,920,000 00% 3,652 ,920,000 ,920,000 ,920,000 ,920,000 ,920,000 ,920,000 00% 3,652 00% 3,652 00% 3,652 00% 3,652 00% 3,652 00% 3,652 ,920,000 00% 3,652 ,920,000 00% 3,652 ,920,000 1 00% 3,652 ,920,000 00% ,920,000 3,652 1 Doanh thu dự kiến hàng năm 00% 3,652 ,920,000 Ngô Trí Dũng 00% (4) = (2)*(3) 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 Luận văn Tốt nghiệp Chi phí vận hành hàng năm (5) = (4)*5% 182 ,646,000 182 ,646,000 182 ,646,000 182 ,646,000 182 ,646,000 182 ,646,000 182 ,646,000 182 ,646,000 182 ,646,000 182 ,646,000 182 ,646,000 182 ,646,000 182 ,646,000 Thu nhập ròng hàng năm (6) = (5) (4) 3,470 ,274,000 3,470 ,274,000 3,470 ,274,000 3,470 ,274,000 3,470 ,274,000 3,470 ,274,000 3,470 ,274,000 3,470 ,274,000 3,470 ,274,000 3,470 ,274,000 3,470 ,274,000 3,470 ,274,000 3,470 ,274,000 Hệ số chiết khấu (tỷ suất CK: r=13,5%) (7) = 1/ (1+r)^(t-1) Thu nhập ròng hàng năm qui thời điểm (đồng) 00000 88106 77626 68393 60258 53091 46776 41213 36311 31992 28187 24834 21880 (8) = (7)*(6) 3,470 ,274,000 3,057 ,510,132 2,693 ,841,526 2,373 ,428,657 2,091 ,126,570 1,842 ,402,265 1,623 ,261,907 1,430 ,186,702 1,260 ,076,390 1,110 ,199,462 978, 149,306 861, 805,556 759, 300,049 Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 1 3,652 3,652 ,920,000 3,652 3,652 3,652 3,652 ,920,000 00% 00% 3,652 ,920,000 Ngô Trí Dũng 04218 ,274,000 03716 3,470 ,274,000 182 ,646,000 3,470 182 3,652 ,920,000 ,274,000 ,646,000 04787 3,470 182 3,652 00% 3,470 182 ,646,000 05434 ,274,000 ,646,000 ,920,000 3,470 182 3,652 ,920,000 00% 3,652 ,920,000 ,920,000 06167 ,274,000 ,646,000 3,652 3,470 182 3,652 07000 ,274,000 ,646,000 ,920,000 3,652 ,920,000 3,470 182 3,652 07945 ,274,000 ,646,000 ,920,000 00% 3,652 3,470 182 3,652 ,920,000 00% ,920,000 09017 ,274,000 ,646,000 10235 3,470 182 3,652 ,920,000 00% ,920,000 3,470 ,274,000 ,646,000 11616 ,274,000 182 3,652 ,920,000 00% ,920,000 13185 ,274,000 ,646,000 3,470 182 3,652 14964 ,274,000 ,646,000 ,920,000 00% ,920,000 3,652 3,652 ,920,000 00% ,920,000 16985 3,470 182 ,646,000 3,470 ,274,000 ,646,000 ,920,000 00% ,274,000 182 3,652 19278 3,470 182 ,646,000 ,920,000 00% ,920,000 ,646,000 3,652 3,470 ,274,000 182 3,652 ,920,000 00% ,920,000 ,920,000 3,652 182 ,646,000 3,652 00% ,920,000 00% 3,652 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 00% Luận văn Tốt nghiệp 03274 3,470 ,274,000 02885 668, 986,828 589, 415,707 519, 308,993 457, 540,963 403, 119,791 355, 171,622 312, 926,539 275, 706,202 242, 912,953 214, 020,223 188, 564,073 166, 135,747 146, 375,108 128, 964,853 113, 625,421 100, 110,503 Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 3 3,652 3,652 ,920,000 3,652 3,652 3,652 3,652 ,920,000 00% 00% 3,652 ,920,000 Ngô Trí Dũng 00556 ,274,000 00490 3,470 ,274,000 182 ,646,000 3,470 182 3,652 ,920,000 ,274,000 ,646,000 00631 3,470 182 3,652 00% 3,470 182 ,646,000 00716 ,274,000 ,646,000 ,920,000 3,470 182 3,652 ,920,000 00% 3,652 ,920,000 ,920,000 00813 ,274,000 ,646,000 3,652 3,470 182 3,652 00923 ,274,000 ,646,000 ,920,000 3,652 ,920,000 3,470 182 3,652 01047 ,274,000 ,646,000 ,920,000 00% 3,652 3,470 182 3,652 ,920,000 00% ,920,000 01189 ,274,000 ,646,000 01349 3,470 182 3,652 ,920,000 00% ,920,000 1 3,470 ,274,000 ,646,000 01532 ,274,000 182 3,652 ,920,000 00% ,920,000 01738 ,274,000 ,646,000 3,470 182 3,652 01973 ,274,000 ,646,000 ,920,000 00% ,920,000 3,652 3,652 ,920,000 00% ,920,000 02239 3,470 182 ,646,000 3,470 ,274,000 ,646,000 ,920,000 00% ,274,000 182 3,652 02542 3,470 182 ,646,000 ,920,000 00% ,920,000 ,646,000 3,652 3,470 ,274,000 182 3,652 ,920,000 00% ,920,000 ,920,000 3,652 182 ,646,000 3,652 00% ,920,000 00% 3,652 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 00% Luận văn Tốt nghiệp 00432 3,470 ,274,000 00380 88, 203,086 77, 711,970 68, 468,696 60, 324,843 53, 149,641 46, 827,878 41, 258,042 36, 350,698 32, 027,046 28, 217,662 24, 861,376 21, 904,296 19, 298,939 17, 003,471 14, 981,032 13, 199,147 Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 00% ,920,000 00% C ộng Ngô Trí Dũng ,920,000 00260 3,470 ,274,000 182 ,646,000 00295 ,274,000 ,646,000 3,470 182 3,652 ,920,000 ,274,000 ,646,000 00335 3,470 182 3,652 00% ,646,000 ,920,000 3,470 ,274,000 182 3,652 3,652 ,920,000 ,920,000 00% 182 ,646,000 3,652 3,652 3,652 ,920,000 3,652 ,920,000 00% Luận văn Tốt nghiệp 00229 3,470 ,274,000 00202 11, 629,204 10, 245,995 9, 027,308 7, 953,576 7, 007,556 29,124,0 99,514 Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp Bảng thông số STT Chỉ tiêu Đơn vị Giá trị Ghi đồng/năm m2 2,190,000,000 1,002.50 (I) = x x x Phụ lục 1.2 I Doanh thu để xe ô tô hàng năm Diện tích để xe ô tô (giả định chiếm 50% diện tích đất trống công trình phụ trợ) Số lượng xe ô tô Đơn giá trông giữ xe ô tô theo lượt xe ô tô đến chỗ ngồi huyện Từ Liêm (áp dụng cho mức thu phí bên tòa nhà chung cư, trung tâm thương mại ) Số lượt/ngày lượt Số ngày (trong năm) ngày II Doanh thu để xe máy hàng năm Diện tích để xe máy (giả định chiếm 50% diện tích đất trống công trình phụ trợ) Số lượng xe máy Đơn giá trông giữ xe máy theo lượt ban ngày III xe đồng/lượt/xe = diện tích đất trống/2/25m2/xe 40 QĐ số 47/2011/QĐUBND 25,000 365 đồng/năm m2 1,462,92 0,000 1,002.50 xe 334 đồng/lượt/xe 2,000 Số lượt/ngày lượt Số ngày (trong năm) ngày Tổng doanh thu trông giữ xe (từ diện tích đất trống) hàng năm Ngô Trí Dũng đồng/năm (II)= x x x = diện tích đất trống/2/3m2/xe QĐ số 47/2011/QĐUBND 365 3,652,920,000 III = I + II Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp PHỤ LỤC 6: CHI PHÍ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT TT Chỉ tiêu Diện tích (m²) Đơn giá theo suất vốn đầu tư 2011(đồn g/m²) Chỉ số giá xây dựng (quý IV/2012 so với năm 2011) Thành tiền sau thuế (đồng) (3) (4) (5) (6) = (3)*(4)*(5) Thành tiền trước thuế (đồng) (7) = (6)/1,1 Ghi (1) (2) Chi phí xây dựng HTKT diện tích xây dựng công trình nhà điều hành 1,163 792,000 0.9904 912,253,478 829,321,344 Ght Chi phí xây dựng HTKT diện tích đất trống công trình phụ trợ 2,005 792,000 0.9904 1,572,715,584 1,429,741,440 Ght Ghi chú: - Căn QĐ 725/QĐ-BXD ngày 9/8/2012 Bộ xây dựng, suất vốn đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật khu đô thị quy mô từ 20 đến 50 792.000 đồng/m2 (gồm VAT) - Căn QĐ số 86/QĐ-SXD ngày 5/01/2013 Sở Xây dựng Hà Nội, Chỉ số giá xây dựng công trình HTKT khu đô thị Qúy IV/2012 là: 99,04% (so với năm gốc số giá năm 2011 = 100) Ngô Trí Dũng Lớp CQ47/16.02 (8) Học viện Tài Luận văn Tốt nghiệp PHỤ LỤC 7: CHI PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH STT Hạng mục đầu tư XD Diện tích (m²) (1) (2) (3) Chi phí đầu tư xây dựng (công trình trụ sở quan văn phòng làm việc [...]... cho doang nghiệp và các cấp có thẩm quyền trong việc xác định tiền thuê đất nộp nhà nước hàng năm 1.2.5.2 Đặc điểm của thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm cũng có các đặc điểm của thẩm định giá BĐS nói chung Nhưng do mục đích của thẩm định giá là dùng để hỗ trợ cho việc xác định tiền thuê đất phải nộp nhà nước nên có một vài đặc điểm riêng... tính giá trị BĐS trên thị trường đó Thông qua bức tranh kinh tế vĩ mô sẽ giúp họ xác định nhu cầu tổng hợp về hàng hóa và dịch vụ và những tác động của hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng đến thị trường BĐS 1.2.5 Nội dung công tác thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 1.2.5.1 Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền. .. trình thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm không có tài sản so sánh trên thị trường, hoặc có nhưng rất hiếm, nên TĐV thường dùng phương pháp thu nhập làm chủ đạo trong đó kết hợp phương pháp chi phí và so sánh làm công cụ để tính toán ra giá đất sát với giá thị trường 1.2.5.3 Vai trò của thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm có... Quy định của công ty thẩm định giá về hoạt động định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Trong hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm mỗi công ty thẩm định giá đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật trong Ngô Trí Dũng 34 Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài chính Luận văn Tốt nghiệp mọi hoạt động và những quy định riêng của từng công ty như nhận định về thực trạng tài sản và có... khác nhau, phương pháp áp dụng khác nhau đối với các BĐS khác nhau các quy định này chính là nền tảng cơ sở cho công tác thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm để xác định giá trị quyền sử dụng đất sát với giá đất thị trường  Trình độ của cán bộ thẩm định giá Bất Động Sản Việc thẩm định giá BĐS là hoạt động kinh tế vi mô, bởi vì nhà thẩm định chỉ nhìn vào sự tư ng tác của người mua và người... tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 1.2.4.1 Nhân tố khách quan  Các văn bản pháp quy liên quan đến BĐS, thẩm định giá BĐS, thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Đây là những văn bản được ban hành bởi chính phủ, các bộ ban ngành có liên quan tại thời điểm định giá nó vẫn còn hiệu lực Một hệ thống văn bản pháp luật đồng bộ và chặt chẽ sát với thực tế... mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê -Phát triển BĐS và đầu tư: nhằm so sánh với BĐS đầu tư khác và quyết định khả năng thực hiện đầu tư Ngô Trí Dũng 13 Lớp CQ47/16.02 Học viện Tài chính Luận văn Tốt nghiệp -Định giá tài sản công ty: cổ phần hóa, hợp nhất, chiếm hữu, thanh lý BĐS của công ty và để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường số vốn mà công ty đầu tư -Các định giá. .. trình thẩm định giá đất thuê luôn phải đảm bảo yếu tố giá trị thị trường Nên khi thẩm định giá đất thuê phải tính giá trị BĐS trong điều kiện thị trường BĐS ổn định, bình thường Thứ hai, thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm chủ yếu đưa ra giá trị lợi thế về địa lý, lợi thế quyền thuê khi đã đóng trước tiền thuê đất trong suốt thời gian hợp đồng hoặc còn lại năm năm Thứ ba, trong quá trình thẩm. .. đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm cũng là thẩm định giá BĐS nhưng nó chỉ là một hình thức cụ thể của thẩm định giá BĐS là thẩm định giá nhằm mục đích lấy kết quả thẩm định tham khảo, làm cơ sở trình các cấp có thẩm quyền xác định tiền thuê đất phải nộp Nhà nước hàng năm Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm là hoạt động dịch vụ quan trọng và có ý nghĩa trong sự phát triển thị trường BĐS,... có nhu cầu sử dụng đất cho mục đích sản xuất kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất theo các hình thức: Quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tư ng có nhu cầu sử dụng đất 1.2.2 Đặc điểm đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Do đặc điểm chung của BĐS là không thể di dời và có tính cá biệt, khan hiếm nên đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm chỉ có thể là các ... Nội dung công tác thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 1.2.5.1 Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm ước tính giá trị... thẩm quyền việc xác định tiền thuê đất nộp nhà nước hàng năm 1.2.5.2 Đặc điểm thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm có đặc điểm thẩm. .. ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM CỦA CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ HÀ NỘI 2.1 Giới thiệu chung Công ty Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển công