Phương pháp thẩm định giá đất thuê nhà nuớc trả tiền hàng năm tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư hà nội

LỜI CAM ĐOANQua thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội, nhờ được sự giúp đỡ nhiết tình của thầy, cô giáo và các anh chị trong Công ty em đã hoàn thiện luận

LỜI CAM ĐOAN

Qua thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội, nhờ được sự giúp đỡ nhiết tình của thầy, cô giáo và các anh chị trong

Công ty em đã hoàn thiện luận văn tốt nghiệp này của mình với đề tài “

Phương pháp Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội ”

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của em

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập

Tác giả luận văn Sinh viên

Ngô Trí Dũng

QSD Quyền sử dụng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 1

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, PHỤ LUC 8

LỜI MỞ ĐẦU 9

CHƯƠNG 1 12

LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC 12

TRẢ TIỀN HÀNG NĂM 12

1.1 Bất động sản 12

1.1.1 Khái niệm Bất động sản 12

1.2.1 Khái niệm đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 31

1.2.2 Đặc điểm đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 32

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 34

1.2.4.1 Nhân tố khách quan 34

1.2.4.2 Nhân tố chủ quan 36

1.2.5 Nội dung công tác thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 37 1.2.5.1 Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 37

1.2.5.2 Đặc điểm của thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 38

2.2.1.2 Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản 49

2.2.1.3 Các văn bản pháp quy về Xây dựng 50

2.2.1.4 Các văn bản pháp luật khác liên quan 51

2.2.2 Quy trình thẩm định giá tính tiền thuê đất Nhà nước trả tiền hàng năm

52 2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

hiện Công ty đang áp dụng 52

2.3 Thực tế hoạt động thẩm định giá tại Công ty qua một hợp đồng cụ thể 53 2.3.1 Giới thiệu chung về dự án 53

2.3.2 Đặc điểm tài sản thẩm định giá 57

2.3.3 Phân tích các phương pháp thẩm định giá và lựa chọn phương pháp định giá phù hợp 64

2.4 Nhận xét Phương pháp thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội 85

2.5 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác thẩm định giá 87

2.5.1 Những thuận lợi trong công tác thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 87

2.5.2 Những hạn chế trong công tác thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 88

CHƯƠNG III 90

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG 90

THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM 90

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ HÀ NỘI 90

3.1 Định hướng chiến lược của công ty trong công tác thẩm định giá BĐS thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm 90

3.1.1 Định hướng chiến lược phát triển chung của công ty 90

3.1.2 Định hướng chiến lược phát triển dịch vụ thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm của công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Hà

Nội .92

3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại công ty 92

3.2.1 Về quy trình thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 92

3.2.2 Tăng tính chính xác, hợp lý của các thông tin sử dụng trong quá trìnhthẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm và xây dựng hệ thống thông tin 93

3.1.2 Về việc vận dụng các phương pháp định giá 96

3.2.4 Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 96

3.3 Một số kiến nghị 97

3.3.1 Đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền 97

3.3.2 Đề xuất với công ty VAI 98

KẾT LUẬN 100

PHỤ LỤC : 102

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 129

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU, PHỤ LUC

Phụ lục 1 Bảng tổng hợp

Phụ lục 3 Giá trị phát triển của tầng hầm

Phụ lục 4 Giá trị phát triển của khu văn phòng

Phụ lục 5 Giá trị phát triển của diện tích đất trống

Phụ lục 6 Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật

Phụ lục 7 Chi phí xây dựng công trình

Phụ lục 9 Văn bản pháp lý

Phụ lục 10 Ảnh Tài sản thẩm định

Phụ lục 11 Sơ đồ dẫn vào Tài sản thẩm định

LỜI MỞ ĐẦU

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hoạt động thẩm địnhgiá, một hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày càng phát triển vàtăng tầm quan trọng đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia Sự cần thiết nàykhông chỉ riêng đối với những nước có nền kinh tế phát triển mạnh và nó cònquan trọng đối với nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới Việt Namkhông nằm ngoài qui luật đó

Hoạt động Thẩm định giá ở Việt Nam có tuổi đời rất trẻ, hoạt độngchưa đa dạng, và nền tảng kinh nghiệm cũng như lý luận của nó chưa hoànthiện Hoạt động Thẩm định giá của các Tổ chức, Doanh nghiệp hoạt độngtrong lĩnh vực Thẩm định giá hiện cung cấp các dịch vụ như đánh giá và đánhgiá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểmnhất định giúp cho các cơ quan Nhà nước, các tổ chức, cá nhân có cơ cơ sởquyết định giá trị tài sản khách quan liên quan đến việc xác lập sở hữu, quản

lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tàisản …

Đặc biệt những năm gần đây, theo quy định của Luật Đất đai, các tổchức cá nhận thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm phải tiến hành thẩm địnhgiá đất làm cơ sở cho tổ chức cá nhân thuê đất làm căn cứ trình Hội đồngthẩm định giá cấp tỉnh xác định giá thuê đất phải nộp hàng năm nên dịch vụthẩm định giá BĐS ngày càng phát triển và thông dụng hơn

Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò và xu hướng phát triển, mức

độ, phạm vi ảnh hưởng và tính thời sự của hoạt động thẩm định gía trị quyền

sử dụng đất này đối với các thành phần kinh tế trong xã hội, tôi lựa chọn đề

tài “Phương pháp Thẩm định giá đất thuê nhà nuớc trả tiền hàng năm tại

Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội.” để phân tích, lập luận

và đưa ra quan điểm cá nhân của hoạt động tư vấn này

2 Mục đích nghiên cứu.

Mục tiêu chính của việc nghiên cứu đề tài này là phân tích nghiệp vụ tưvấn thẩm định giá BĐS nhằm mục đích tính tiền thuê đất phải nộp nhà nướchàng năm tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội, từ đó thấyđược thực trạng, sự cần thiết của hoạt động định giá BĐS và những thành quả

đã đạt được, đồng thời phát hiện và phân tích những nguyên nhân của hạn chế,bất cập còn tồn tại để đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệuquả của hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài là hoạt động thẩm định giáđất thuê nhà nước trả tiền hàng năm bao gồm Cơ sở hình thành giá, nguyêntắc, phương pháp của Công ty CP Thẩm định Giá và Đầu tư Hà Nội đang thựchiện

4 Kết cấu nội dung chuyên đề.

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dungcủa chuyên đề gồm 3 phần chính:

Chương 1: Lý luận chung về thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàngnăm

Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trảtiền hàng năm tại công ty thẩm định giá

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giáđất thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá vàĐầu tư Hà Nội

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Th.S Nguyễn Thị Tuyết MaiGiảng viên bộ môn Định giá Tài sản và Kinh doanh Bất động sản khoa Tàichính Doanh nghiệp Học viện Tài chính và các anh chị trong Phòng thẩmđịnh giá - Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Đầu tư Hà Nội đã nhiệt tìnhgiúp đỡ em hoàn thành Luận văn này.

nhau về BĐS Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất, đó là : BĐS là

những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.

Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS như sau:

“BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm:

Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định

về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch Mặt khác, đất đai làtài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian.Trong khi đó, giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vì vậy, khi đánh

giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị củaBĐS.

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môitrường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điềukiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo

sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS

1.1.2.2 Tính bền vững

Đặc điểm này là do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, mộtloại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại Đồng thời, các côngtrình kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm, có công trình sau khi cải tạo,nâng cấp có thể tồn tai hàng trăm năm Điều này được xét trên cả góc độ kinh

1.1.2.3 Tính khác biệt

Không có hai BĐS hoàn toàn gống nhau, bởi có sự khác nhau về vị trícủa BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối vớiBĐS…Ngoài ra chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư…cũng thường quan tâmđến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng Từ đó đặt ra

vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khaithác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác Do đó:

* Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làmtăng giá trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính khác biệtcủa người tiêu dùng

* Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể

so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau

* Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh

* Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

* Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểunhất định về BĐS

1.1.2.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế Giátrị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp

Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xâydựng trong khu vực đó Từ đó đặt ra vấn đề:

* Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS

* Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnhhưởng tới các công trình khác

* Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu

có các công trình BĐS khác ra đời

* Như vây, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của cácđặc điểm của BĐS Do đó việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểmnày là không thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS

1.1.3 Nội dung công tác thẩm định giá Bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm thẩm định giá Bất Động Sản.

Theo Luật Giá số 11/2012/QH13 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh

giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.

Như vậy, thẩm định giá BĐS là số tiền ước tính về giá trị của quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đangđược mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mụcđích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất địnhvới những phương pháp phù hợp

1.1.3.2 Mục đích của hoạt động thẩm định giá Bất Động Sản.

Thẩm định giá BĐS (không bao gồm phương pháp so sánh) thực chất làgiải bài toán về hiệu quả đầu tư là mục đích chính của hoạt động kinh doanhBĐS Vậy nên thẩm định giá có vai trò rất quan trọng trong việc giúp chủ đầu tư

đưa ra những quyết định liên quan đến hoạt động đầu tư trong những trường hợpsau:

-Chuyển giao quyền sở hữu: giúp người bán xác định được giá bán, giúp

người mua ra quyết định mua và thiết lập cơ sở cho sự đổi BĐS

-Tài chính và tín dụng: xác định giá trị BĐS dùng để cầm cố và để bảo

hiểm BĐS

-Cho thuê theo hợp đồng: giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các điều

khoản cho thuê

-Phát triển BĐS và đầu tư: nhằm so sánh với BĐS đầu tư khác và quyết

định khả năng thực hiện đầu tư

-Định giá tài sản công ty: cổ phần hóa, hợp nhất, chiếm hữu, thanh lý

BĐS của công ty và để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thịtrường số vốn mà công ty đầu tư

-Các định giá theo luật pháp: tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích

tính thuế BĐS, xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc,phục vụ cho giải quyết tranh chấp và thi hành án…

1.1.3.3 Giá Bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng.

Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hìnhthành trên cơ sở quan hệ Cung - Cầu về BĐS trên thị trường

Bản chất của giá cả BĐS: “Giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản

mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà”.

Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tựnhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại đượcgọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớnthì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua

bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi" Giá trị của đất đaiđược biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thườnggọi là giá đất.

Theo Luật Đất đai số 13/2003/QH11: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân donhà nước quản lý” nên tại VN không có sở hữu về đất đai mà chỉ có quyền sửdụng đất nên giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất

Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và

các chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà

Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS cómột số đặc trưng riêng Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ giá trị sử dụng, lợiích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và nhu cầu, thị hiếu của người mua

 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS:

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thịtrường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khicầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả cònphụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyếttật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"

Có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư củaNhà nước vào việc quy hoạch, nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đườnggiao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho cácdoanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc

sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có nhữngyếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhàđất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn cónhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũngnhư đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

Thứ nhất, Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:

* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước

và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa sốdân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước vàdiện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ10m-15m

* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so vớicác BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS ở những khuvực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triềucường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc làcác công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào

có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tínhchất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trênđến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡcủa đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đíchnông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.

* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở nhữngvùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắcnghiệt ) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

 Nhóm các yếu tố kinh tế:

* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐSmang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năngtạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao vàngược lại

* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chấtlượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

* Tính hữu dụng của BĐS;

* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

Thứ hai, Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v…hiện có

* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khuvực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng )

Thứ ba Các yếu tố chung bên ngoài:

 Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách củaNhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động củathị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bênngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm chogiá BĐS gia tăng

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố đượcmua nhà tại thành phố

- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giaođất, cho thuê đất

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

* Tình hình cung - cầu BĐS trong khu vực

* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoátnước, cấp điện, thông tin liên lạc )

* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộcnhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

* Mức độ lạm phát chung

* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tíndụng trong vùng

 Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật

độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi

đó sẽ tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trongvùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tậpquán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạngnhững người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạngviệc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đangchung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

1.1.4 Các nguyên tắc Định giá Bất động sản

Theo hướng dẫn tại quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của Bộ Tài

Chính ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam trong đó tiêu

chuẩn số 06 - Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tàisản ta có:

Thứ hai, Nguyên tắc cung – cầu.

Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khilượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽgiảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thịtrường sẽ tăng lên Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá

sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc

độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

Thứ ba, Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại BĐS cụ thể khôngbao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật,

xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môitrường của BĐS, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như xuthế về qui mô đầu tư BĐS, về chất lượng đầu tư BĐS…

Thứ tư, Nguyên tắc cân đối

Khi áp dụng đối với một BĐS riêng biệt, nguyên tắc này cho rằng giáthị trường tối đa đạt được khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt tới trạng thái cân đối.Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ rarằng giá thị trường tối đa của một BĐS có thể đạt tới khi quỹ đất dành choviệc xây dựng BĐS đó được sử dụng hợp lý

Thứ năm, Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong thị trường BĐS được hiểu đó là biểu hiện của chủ thểhành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân,nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng củachủ thể hành vi kinh tế cùng loại

Thứ sáu, Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố (x)trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhậpthực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăngliên tục của nhân tố (x) sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng)trong tương lai

Thứ bảy, Nguyên tắc tăng, giảm giá trị BĐS do tác động bởi những

BĐS khác

Nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trường của những BĐS có giá trị thựcthấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các BĐS khác trong vùng có cùngkiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần Nguyên tắc giảmcho rằng những BĐS có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những BĐS

ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các BĐS cógiá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

Dự báo trước trong thẩm định giá BĐS được hiểu đó là hành vi phánđoán của nhà đầu tư hoặc của người định giá về giá trị đầu tư sẽ thu được từ mộtBĐS dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế thị trường BĐS trong khu vực

Thứ mười, Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất.

Khả năng sinh lời của đất được hiểu đó là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác

1.1.5 Phương pháp Định giá Bất động sản

Căn cứ vào Quyết định số 129/2008/QĐ- BTC của Bộ Tài Chính ban

hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam trong đó tiêu chuẩn 07

-phương pháp so sánh, tiêu chuẩn 08- -phương pháp chi phí, tiêu chuẩn phương pháp thu nhập, tiêu chuẩn 10- phương pháp thặng dư Nội dung cụthể của từng phương pháp như sau:

09-1.1.5.1 Phương pháp thu nhập.

Cơ sở lý luận

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sởchuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản

Phương pháp thu nhập chia thành hai phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Áp dụng đối với trường hợp thunhập từ tài sản qua các năm khác nhau

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giátài sản đầu tư (BĐS, Động Sản, doanh nghiệp, tài chính ) mà TĐV có thể dựbáo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấuphù hợp

Nguyên tắc áp dụng

-Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

-Nguyên tắc cung cầu.

-Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Trường hợp áp dụng

-Những tài sản thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng

-Một sự đầu tư mang lại lợi nhuận

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập hằng năm của BĐS

Bước 2 : Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hằng năm trừ chi phí hằng năm

ta được thu nhập thuần hằng năm như thuế tài sản, sửa chửa, bảo hành

Bước 3 : Xác định tỉ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán

Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm đã tính ởbước 1 – Tổng chi phí đã tính ở Bước 2

Bước 4 : Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐScần thẩm định giá

Giá đất ước tính= Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửađất/Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

1.1.5.1 Phương pháp so sánh.

Cơ sở lý luận.

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sởphân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đãgiao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiệnthương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thờiđiểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩmđịnh giá có giao dịch phổ biến trên thị trường

TĐV về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánhvới tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịchthành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đâu

mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định giá về các mặt: kiểucách, điều kiện, vị trí…

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hànhtổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khácnhau giữa các tài sản so sánh với tài sản cần định giá Trên cơ sở đó xác địnhcác tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho tài sản cầnđịnh giá

Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó

và đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh

Bước 3: Phân tích và điều chỉnh giá bán

Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấuhơn) của mỗi một tài sản có giá bán trên thị trường so với tài sản mục tiêu cầnthẩm định giá, và điều chỉnh giá bán (có thể tăng lên hoặc giảm đi) của các tàisản này so với tài sản mục tiêu.

Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thìđiều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại

Bước 4: Xác định giá trị tài sản

Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở cácgiá bán của các tài sản có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

1.1.5.1 Phương pháp chi phí

Cơ sở lý luận.

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sởchi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trịthị trường của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không

có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ,chùa chiền, trường học, bệnh viện, công sở ) phương pháp giá thành chophép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm

ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị củakhu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc thay thế: một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp

lý sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra đểmua đất và xây dựng công trình có cùng một lợi ích tương tự

Các trường hợp áp dụng.

-Thẩm định giá cho các tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt nhưbệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện…

-Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm

-Là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định khác

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần thẩm định giá, coinhư miếng đất đó là đất trống Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng tốtnhất và có hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thếnhững công trình xây dựng hiện có trên miếng đất đó

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xâydựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đóđược chia thành 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bênngoài

Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựnglại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để cóđược giá trị hiện tại của công trình

Bước 5: Ước tính chi phí giảm giá của bất kỳ công trình xây dựng phụnào và các hạng mục bổ trợ khác nằm trên địa điểm, như là phong cảnh, hàngrào và đường ô tô…

Bước 6: Cộng giá trị ước tính của miếng đất (bước 1) với chi phí giảmgiá của công trình (bước 4) và chi phí giảm giá của các công trình phụ và cáchạng mục bổ trợ (bước 5), sẽ được giá trị ước tính của tài sản cần định giá quaphương pháp chi phí giảm giá

1.1.5.1 Phương pháp lợi nhuận

Cơ sở lý luận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khảnăng sinh lời của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sảncần thẩm định giá

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệtnhư rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủyếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó; mặt hạn chế của phươngpháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của

nó có tạo ra lợi nhuận

- Đặc điểm của khu đất;

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xâydựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phêduyệt;

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra

để xây dựng kết cấu hạ tầng, tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vậtkiến trúc hoặc phân lô đất để bán

Dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm ước tính cáckhoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu cáckhoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm thẩm định giá đấttheo công thức sau:

Trong đó: DT: tổng doanh thu phát triển của dự án

DT t: doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t n: thời gian hay dòng đời của dự án

r: tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án( thông thường tínhtheo lãi suất vốn vay ngân hàng)

Trong đó: CP: hiện giá tổng chi phí đầu ra của dự án

CPt: chi phí ước tính năm t

n: thời gian hay dòng đời của dự án

r: tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tínhtheo lãi suất vốn vay ngân hàng)

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển

1.1.5.1 Phương pháp thặng dư

Cơ sở lý luận

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trườngcủa tài sản thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách

lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản ( tổng doanh thu) trừ đitất cả chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của nhữngBĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sửdụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phêduyệt Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành,chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trịcòn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận

Bước 1 : Ước tính tổng lợi nhuận ròng của BĐS

Bước 2 : Ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận baogồm khoản lãi trên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho ngườilao động…

Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá

Bước 4 : Ước tính giá trị của tài sản theo công thức vốn hoá

Lợi nhuận ròng Giá trị tài sản = _

Lãi suất vốn hoá

1.2 Tổng quan về đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

1.2.1 Khái niệm đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm.

Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm là đất mà các tổ chức , cá nhânkinh doanh, hộ gia đình … có nhu cầu sử dụng đất cho mục đích sản xuấtkinh doanh được Nhà nước cho thuê đất theo các hình thức: Quyết định chothuê đất, hợp đồng thuê đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đốitượng có nhu cầu sử dụng đất

1.2.2 Đặc điểm đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm.

Do đặc điểm chung của BĐS là không thể di dời và có tính cá biệt,khan hiếm nên đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm chỉ có thể là các quyềnliên quan đến BĐS, theo quy định của Luật Đất đai 2003: “Đất đai thuộcquyền sở hữu của nhà nước, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất màkhông có quyền sở hữu đất đai”

Thời gian thuê đất không giống nhau, tùy theo từng doanh nghiệp đăng

ký kinh doanh với bên cho thuê đất, sau khi ký hợp đồng thuê đất, bên thuêđất không được phép chuyển giao quyền sử dụng đất cho bất kỳ cá nhân hoặc

tổ chức khác

Tiền thuê đất được thay đổi khi nhà nước hoặc UBND có quyết địnhthay đổi khung giá đất, thường 5 năm thay đổi một lần

Trong quá trình thuê Đất nhà nước trả tiền hàng năm người chủ BĐS

có quyền khai thác và sử dụng đất theo quyết định thuê đất đồng thời cóquyền thế chấp tài sản của mình gắn liền với đất thuê và chuyển nhượng tàisản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê với thời hạn thuê còn trên 5năm

1.2.3 Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Căn cứ vào thông tư 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011sửa đổi bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005

của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày

14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: Tỷ lệ để tính đơn giáthuê đất một năm được tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Nếu giá đất của Ủy ban nhân dân cấptỉnh chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trườngtrong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giáđất cụ thể cho phù hợp Trong đó:

Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định là giá đất tại bảnggiá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 01tháng 01 hàng năm

Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định là giá đất cụ thể đối vớitừng thửa đất theo quy hoạch được duyệt trong trường hợp giá đất tại bảng giáđất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chưa sát với giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường mà phảixác định lại cho phù hợp

Phương pháp xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất thực

hiện theo quy định của Chính phủ

Ngoài ra đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầumối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thếtrong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch

vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ

lệ để tính đơn giá thuê đất nhưng tối đa không quá hai (02) lần tỷ lệ quy địnhtrên Còn đối với đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi, hải đảo, vùng cóđiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo danh mục do

Chính phủ quy định; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuấtkinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệtkhuyến khích đầu tư theo danh mục do Chính phủ quy định thì căn cứ vàothực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ để tính đơn giáthuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần tỷ lệ quy định trên

Tiền thuê đất được thu kể từ ngày có quyết định cho thuê đất của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất trên thựcđịa không đúng với thời điểm ghi trong quyết định cho thuê đất thì thu tiềnthuê đất theo thời điểm bàn giao đất

Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm Hết thời hạn ổnđịnh, Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện điều chỉnhđơn giá thuê đất áp dụng cho thời hạn tiếp theo

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm.

1.2.4.1 Nhân tố khách quan.

 Các văn bản pháp quy liên quan đến BĐS, thẩm định giá BĐS, thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm.

Đây là những văn bản được ban hành bởi chính phủ, các bộ ban ngành

có liên quan tại thời điểm định giá nó vẫn còn hiệu lực Một hệ thống văn bảnpháp luật đồng bộ và chặt chẽ sát với thực tế sẽ tạo điều kiện cho hoạt độngthẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm hiệu quả hơn Đây là yếu

tố rất quan trọng tác động lớn tới hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nướctrả tiền hàng năm vì mọi hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân thủ các quyđịnh của pháp luật

Một số văn bản liên quan như:

 Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định trongquyết định của Bộ tài chính số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005.

Có các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam:

-Tiêu chuẩn 01 giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.-Tiêu chuẩn 03 những nguyên tắc nghề nghiệp thẩm định giá tài sản.-Tiêu chuẩn 04 báo cáo kết quả, hồ sơ và những chứng thư thẩm địnhgiá tài sản

-Tiêu chuẩn 05 quy trình thẩm định giá tài sản

-Tiêu chuẩn 06 những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm địnhgiá tài sản

 Luật đất đai, luật nhà ở, luật dân sự, luật kinh doanh BĐS

 Hiện nay việc xác định giá thuê đất sát với giá thị trường đangthực hiện theo thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chínhHướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 củaChính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghịđịnh số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sungmột số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP đang có hiệu lực áp dụng

 Nghị định 142/2005/NĐ – CP ngày 14/11/2005 của chính phủ vềthu tiền thuê đất, thuê mặt nước Thông tư 120/2005/TT – BTC ngày30/12/2005 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn nghị định 142/2005/NĐ – CPngày 14/11/2005 của chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

 Thông tư 94 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông

tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài chínhhướng dẫnthực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (được sửa đổi, bổ sung tại Nghịđịnh số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ)

Các văn bản trên vừa có tác động tích cực và tác động tiêu cực đến hoạtđộng thẩm định giá Các quy định làm căn cứ cho hoạt động thẩm định giádiễn ra bình thường và hợp pháp, đồng thời giúp cho hoạt động này diễn rađồng thời, đúng hướng và có thể đem lại lợi ích cho cộng đồng nhưng cũng cónhiều hạn chế sự phát triển Do không có sự đồng nhất giữa các quy định vàcác văn bản pháp luật, sự chồng chéo về nội dung, và những quy định chưa

rõ ràng mang tính chất chung chung Điều đó gây khó khăn, bối rối cho hoạtđộng kinh tế xã hội vì không biết áp dụng theo văn bản pháp luật nào và ápdụng như thế nào

 Cung cầu thị trường Bất Động Sản.

Giá cả hay giá trị thị trường của một hàng hóa được xác định bởi tácđộng của cung và cầu về hàng hóa đó Trên thị trường, giá cả hàng hóa biếnđộng theo cung cầu thị trường, tuy nhiên cũng có những sự kết hợp khác nhau

Các nhân tố xã hội, tâm lý bao gồm: thu nhập, nghề nghiệp, điều kiệnmôi trường xung quanh, mật độ dân số, tâm lý, vị trí, khu vực dân cư nhậnđịnh liên quan đến định giá BĐS nói chung và thẩm định giá đất thuê nhànước trả tiền hàng năm nói riêng tại mỗi khu vực

 Những thay đổi trong giai đoạn phát triển kinh tế.

Thực trạng nền kinh tế ảnh hưởng mạnh tới thị trường BĐS, điều này

sẽ đem lại cái nhìn khách quan về giá trị của BĐS cần thẩm định giá tại thờiđiểm nó tồn tại, biểu hiện giá trị thị trường của BĐS

mọi hoạt động và những quy định riêng của từng công ty như nhận định vềthực trạng tài sản và có tỉ lệ điều chỉnh khác nhau, phương pháp áp dụng khácnhau đối với các BĐS khác nhau các quy định này chính là nền tảng cơ sởcho công tác thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm để xác địnhgiá trị quyền sử dụng đất sát với giá đất thị trường.

 Trình độ của cán bộ thẩm định giá Bất Động Sản.

Việc thẩm định giá BĐS là hoạt động kinh tế vi mô, bởi vì nhà thẩmđịnh chỉ nhìn vào sự tương tác của người mua và người bán, điều kiện củaBĐS cụ thể để ước tính giá trị BĐS trên thị trường đó Thông qua bức tranhkinh tế vĩ mô sẽ giúp họ xác định nhu cầu tổng hợp về hàng hóa và dịch vụ vànhững tác động của hệ thống chính sách tài chính, tiền tệ của nhà nước ảnhhưởng đến thị trường BĐS

1.2.5 Nội dung công tác thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm.

1.2.5.1 Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm.

Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm là sự ước tính giá trịthị trường của BĐS cụ thể được đưa vào mục đích để có chứng thư thẩm định

về giá đất theo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực

tế trên thị trường của khu đất thuê tại một thời điểm nhất định để xác định lạigiá trị quyền sử dụng đất cụ thể, phù hợp với giá trị thị trường

Bản chất của thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm cũng làthẩm định giá BĐS nhưng nó chỉ là một hình thức cụ thể của thẩm định giá BĐS

là thẩm định giá nhằm mục đích lấy kết quả thẩm định tham khảo, làm cơ sởtrình các cấp có thẩm quyền xác định tiền thuê đất phải nộp Nhà nước hàng năm.Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm là hoạt động dịch vụquan trọng và có ý nghĩa trong sự phát triển thị trường BĐS, là dịch vụ hỗ trợ

quan trọng cho doang nghiệp và các cấp có thẩm quyền trong việc xác địnhtiền thuê đất nộp nhà nước hàng năm.

1.2.5.2 Đặc điểm của thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm cũng có các đặcđiểm của thẩm định giá BĐS nói chung Nhưng do mục đích của thẩm địnhgiá là dùng để hỗ trợ cho việc xác định tiền thuê đất phải nộp nhà nước nên cómột vài đặc điểm riêng như:

Thứ nhất, vì trong qua trình thẩm định giá đất thuê luôn phải đảm bảo

yếu tố giá trị thị trường Nên khi thẩm định giá đất thuê phải tính giá trị BĐStrong điều kiện thị trường BĐS ổn định, bình thường

Thứ hai, thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm chủ yếu

đưa ra giá trị lợi thế về địa lý, lợi thế quyền thuê khi đã đóng trước tiền thuêđất trong suốt thời gian hợp đồng hoặc còn lại năm năm

Thứ ba, trong quá trình thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng

năm không có tài sản so sánh trên thị trường, hoặc có nhưng rất hiếm, nênTĐV thường dùng phương pháp thu nhập làm chủ đạo trong đó kết hợpphương pháp chi phí và so sánh làm công cụ để tính toán ra giá đất sát với giáthị trường

1.2.5.3 Vai trò của thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm.

Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm có vai trò hết sứcqua trọng Giá trị tiền thuê đất hàng năm phải nộp nhà nước phụ thuộc vào giátrị lợi thế quyền thuê và giá trị lợi thế về vị trí địa lý của BĐS hay sự đầu tưvào các tài sản trên đất của các chủ doanh nghiệp Việc xác định giá trị chínhxác BĐS là cơ sở cho việc tính tiền thuê đất hàng năm mà doanh nghiệp phảinộp cho nhà nước Đảm bảo cho doanh nghiệp không phải đóng một khoảntiền thuê đất quá nhiều hoặc phía nhà nước cũng không bị thiệt hại nhằm thúc

đẩy sự cố gắng trong việc đầu tư kinh doanh đất thuê của doanh nghiệp mộtcách có hiệu quả, là động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước.

1.2.5.4 Mối quan hệ giữa thẩm định giá Bất Động Sản và thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm.

Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm là một trường hợp

cụ thể của thẩm định giá BĐS Khi thẩm định giá BĐS, yếu tố quan trọng cầnxác định là cụ thể đó là mục đích thẩm định giá Ngoài những đặc điểm chungcủa thẩm định giá BĐS, mỗi mục đích cụ thể lại có những đặc điểm riêng củaquá trình thẩm định giá đó Thẩm định giá BĐS và thẩm định giá đất thuê nhànước trả tiền hàng năm có mối quan hệ mật thiết với nhau Về bản chất,chúng không khác nhau Thẩm định giá BĐS thuê nhà nước trả tiền hàng nămhay cho mục đích nào đó thì đều mang những đặc điểm chung, đều có quytrình định giá tương tự với quy trình định giá chung Thẩm định giá đất thuênhà nước trả tiền hàng năm vẫn tuân theo những quy tắc, căn cứ thẩm địnhgiá chung Và căn cứ vào giá trị thị trường của BĐS

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM CỦA CÔNG TY THẨM ĐỊNH

GIÁ VÀ ĐẦU TƯ HÀ NỘI

2.1 Giới thiệu chung về Công ty Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội.

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển công ty.

Được thành lập vào năm 2012, công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư

Hà Nội – VAI là một Công ty chuyên ngành Thẩm định giá, Đấu giá tài sản,

Tư vấn Tài chính doanh nghiệp và Tư vấn Dự án Thẩm định giá VAI tuy hoạtđộng chưa lâu nhưng đã cung cấp dịch vụ cho nhiều khách hàng với chất lượngcao, đã thực sự chiếm đựơc sự tín nhiệm của các doanh nghiệp thuộc mọi thànhphần kinh tế và đã dần khẳng định được năng lực của mình và hiện nay là mộttrong số ít đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên ngành có uy tín ở Việt Nam

Để đảm bảo cung cấp dịch vụ thẩm định giá chính xác, thuận lợi vàhiệu quả, chúng tôi tập hợp được Cơ sở dữ liệu giá đa dạng Ngay từ khi mớithành lập, công ty đã chú trọng phát triển và ứng dụng công nghệ thông tintrong công tác Thẩm định giá, đấu giá tài sản, nhiều phần mềm ứng dụngđược xây dựng và sử dụng như: phần mềm giá máy móc thiết bị, phần mềmgiá bất động sản, bản đồ giá đất, phần mềm đấu giá…

Với chức năng, nhiệm vụ, chính sách chất lượng kèm theo chuẩn mựcthẩm định giá quốc tế và Việt Nam, thẩm định giá VAI đã tuyển chọn và đàotạo một đội ngũ chuyên viên có đầy đủ kinh nghiệm và thông thạo trên nhiềulĩnh vực ngành nghề như: xây dựng, điện, cơ khí, kinh tế, tài chính, luật…đồngthời kết hợp với một đội ngũ cộng tác viên là những tiến sĩ, thạc sĩ, thẩm địnhviên, kiểm tóan viên, các chuyên gia tài chính, ngân hàng dày dặn kinh nghiệm,