Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC

37 2.2.3.1..Thực trạng quy định về mặt lý thuyết các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC .... THÀNH CÔNG VÀ HẠN CHẾ TRONG QUY

LỜI CAM ĐOAN:

Tôi xin cam đoan: Luận văn này là công trình nghiên cứu của cánhân tôi, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Ths Phạm Văn Bình Các số liệu,kết quả trong luận văn là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vịthực tập.Tôi xin chịu trách nhiệm về công trình nghiên cứu của mình

Sinh viên

Mai Linh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN: i

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3

1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1.1 Khái niệm bất động sản 3 1.1.2 Đặc điểm của bất động sản. 3 1.1.2.1 Cố định về vị trí 3 1.1.2.2 Tính bền vững: 3 1.1.2.3 Tính khác biệt 4 1.1.2.4 Tính khan hiếm 4 1.1.2.5 Có giá trị lớn 4 1.1.2.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau 5 1.1.2.7 Các tính chất khác 5 1.2 KHÁI QUÁT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.2.1 Khái niệm 6

1.2.2 Bản chất giá trị quyền sử dụng đất 6

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị quyền sử dụng đất. 6

1.2.3.1 Đặc điểm vật lý của đất 6

1.2.3.2 Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng 7 1.2.3.3.Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý

7

1.2.3.4 Quá trình đô thị hóa 7

1.3.1 Cơ sở thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. 8

1.3.2 Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 8

1.3.3 Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 9

1.3.3.1 Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ sở TĐG 9

1.3.3.2 Lập kế hoạch thẩm định giá 10

1.3.3.3 Khảo sát thị trường, thu thập thông tin.

11 1.3.3.4 Phân tích tích thông tin 11

1.3.3.5 Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá.

12 1.3.3.6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.

12 1.3.4 Các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP

THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ

2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ

VÀ ĐẦU TƯ VIC 23

2.1.1 Khái quát đặc điểm công ty. 23

2.1.2 Kết quả hoạt động thẩm định giá tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC thời gian vừa qua. 26

2.2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC 29

2.2.1 Các văn bản pháp luật được áp dụng trong thẩm định giá trị

quyền sử dụng đất 29

2.2.2 Thực trạng quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại

Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC 31

2.2.3 Thực trạng các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC. 37

2.2.3.1 Thực trạng quy định về mặt lý thuyết các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC 37 2.2.3.2 Ví dụ một vài thương vụ tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC 39

2.3 THÀNH CÔNG VÀ HẠN CHẾ TRONG QUY TRÌNH VÀ

PHƯƠNG PHÁP THÂM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC 62

2.3.1 Thành công 62

2.3.2 Hạn chế. 63

2.3.2.1 Hạn chế trong quy trình thẩm định giá 63

2.3.2.2 Hạn chế trong phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất 64

2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế trong quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại công ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC. 65

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHG GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC

66

3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC 66

3.1.1 Định hướng phát triển chung. 66

3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản.

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC. 67

3.2.1.1 Tổ chức, sắp xếp và thực hiện quy trình thẩm định giá sao cho hợp lý, nhanh gọn nhưng phải hiệu quả và không chồng chéo.

67 3.2.1.2 Hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin 67

3.2.1.3 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường 69

3.2.1.4 Nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá.

69 3.2.1.5 Thống nhất các văn bản pháp lý sử dụng 70

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử

3.2.2.1 Hoàn thiện phương pháp so sánh trực tiếp 70

3.2.2.2 Hoàn thiện phương pháp chi phí 71

3.2.2.3 Hoàn thiện phương pháp thặng dư 71

3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI VIỆT NAM 72

3.3.1 Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản. 72

3.3.2 Nâng cao chất lượng trong công tác đào tạo định giá.

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Danh sách hợp đồng thẩm định giá tiêu biểu năm 2012 Bất động

sản: 26

Bảng 2.2 Danh sách hợp đồng thẩm định giá tiêu biểu năm 2012Động sản .28

Bảng 2.3 Bảng phân tích, tính toán các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS 41

Bảng 2.4 Khấu hao công trình xây dựng trên đất 43

Bảng 2.5 Bảng đánh giá chất lượng công trình: 44

Bảng 2.6 Hạng mục CT1 47

Bảng 2.7 Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS của dịch vụ công cộng .51

Bảng 2.8 Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS của dịch vụ thương mại .53

Bảng 2.9 Bảng điều chỉnh các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS Của căn hộ 55

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:

Thị trường bất động sản ở Việt Nam đang được hình thành và đang trongquá trình phát triển bước đầu được mở rộng Đến nay các tác nhân tham giathị trường này hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của thị trườngnày hoạt động Quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa quan trọng của thịtrường đó Vì thế giá trị quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt trong thịtrường bất động sản, thu hút sự quan tâm của rất nhiều đối tượng

Xuất phát từ yêu cầu trên, kết hợp với quá trình nghiên cứu và học tâp tạiCông ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC, được sự giúp đỡ của các anhchị trong Công ty và sự nghiên cứu, tìm hiểu của bản thân em đã chọn đề tài:

“ Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trịquyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC” làm đềtài cho luận văn của mình

2 Mục tiên nghiên cứu:

Luận văn được viết nhằm 3 mục tiêu cơ bản:

- Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận, hệ thống hóa các quy trình và phươngpháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất

- Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá trịquyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC

- Thứ ba: Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình

và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty Cổ phầnThẩm định giá và Đầu tư VIC

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là: quy trình và phương pháp thẩm địnhgiá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC

- Phạm vi nghiên cứu của luận văn là: quy trình và phương pháp thẩm địnhgiá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC từtháng 01 năm 2011 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu:

Trong luận văn này em đã sử dụng các phương pháp sau: phương phápđiều tra, phân tích, thống kê, so sánh, đối chiếu nhằm phản ánh đúng thựctrạng công tác quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đấttại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC và từ đó đưa ra các giảipháp, kiến nghị nhắm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trịquyền sử dụng đất tại Công ty

5 Kết cấu của luận văn:

Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về quy trình và phương pháp thẩm định giá trị

quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền

sử dụng đất tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định

giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC.Mặc dù bản thân đã cố gắng tìm hiểu và được sự hướng dẫn tận tình củacác thầy cô giáo và các anh chị trong Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tưVIC, nhưng do có sự hạn chế về kiến thức chuyên môn cũng như kinh nghiệmnghề nghiệp và thời gian thực tập…nên trong luận văn khó tránh khỏi đượcnhững thiếu sót Kính mong nhận được sự chỉ bảo, góp ý kiến giúp đỡ củathầy cô giáo để luận văn của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cám ơn thầy giáo Th.s Phạm Văn Bình, chị Đỗ ThịThanh Nga, anh Phạm Tuấn Hưng, anh Nghiêm Minh Quỳnh cùng toàn thểcác anh chị tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư VIC đã giúp đỡ emhoàn thành luận văn này

Hà Nội, ngày 10 tháng 4 năm 2013 Sinh viên thực hiện:

Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005: “ Bất động sản

là các tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, các công trìnhxây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các côngtrình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác dopháp luật quy định”

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản.

1.1.2.1 Cố định về vị trí.

- Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá bấtđộng sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS,tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tấm văn hóa, chính trị, kinh tế, xãhội…cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó

- Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trườngnên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi củachúng tác động đến BĐS

- Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảmdần đến cuối kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xuhướng giảm Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với chi phí duytrì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu

và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS…, từ đó đặt ra vấn đề:

- Sự khác nhau này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khaithác, song lại trở thành yêu tố bất lợi lớn nếu không khai thác

- Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt , không thể so sánh dậpkhuôn giữa các BĐS với nhau

1.1.2.4 Tính khan hiếm.

Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất tự nhiên là có giới hạn vàBĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…từ đó đặt ra các vấn đề: Quan hệcung-cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu,qua đó dẫn đến tịnh trạng đầu cơ BĐS

- Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh-thếchấp.

- Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

1.1.2.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau.

Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và ảnh hưởng tới các hoạtđộng kinh tế-xã hội, từ đó đặt ra vấn đề:

- Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS

- Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởngtới các công trình khác

- Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu các công trìnhkhác ra đời

1.1.2.7 Các tính chất khác

a Tính thích ứng:

Lợi ích cua BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quátrình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặctrưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dungtrong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh và các hoạt độngkhác

b Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với cáchàng hóa thông thường khác.Việc đầu tư xây dựng BĐs rất phức tạp, chi phílớn, thời gian dài Do đó BĐS đòi khỏi cần phải có khả năng quản lý thíchhợp và tương xứng

c Mang nặng yếu tố tập quá, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóathông thường khác.Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốcgia là rất khác nhau, phụ thộc vào thị hiếu tập quán của người dân sinh sống

tại đó.Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâmlý…chi phối nhu cầu và hinhd thức BĐS.

1.2 KHÁI QUÁT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIÁ TRỊ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT.

1.2.1 Khái niệm.

Theo khoản 1 và 2, Điều 58 của Dự thảo sửa đổi Hiến pháp năm 1992 quyđịnh: "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng pháttriển đất nước, được quản lý theo quy hoạch và pháp luật Tổ chức, cá nhânđược Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sửdụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn Người sử dụng đất có trách nhiệm bảo

vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm, đúng mục đích; được chuyểnquyền sử dụng đất, thực hiện các nghĩa vụ liên quan theo quy định của luật.Quyền sử dụng đất là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ"

Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quyđịnh về giá trị quyền sử dụng đất như sau: “ Giá trị quyền sử dụng đất là giátrị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trongthời hạn sử dụng đất xác định”

và thời điểm xuất hiện các dòng thu nhập đó, mà còn phụ thuộc vào tỉ lệ lợitức yêu cầu của nhà đầu tư

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị quyền sử dụng đất.

1.2.3.1 Đặc điểm vật lý của đất.

Những yếu tố vật lý có tác động không nhỏ đến giá đất.Đối với đất ở đôthị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí mảnh đất, độ bền vững của đất

1.2.3.2 Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.

Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến hệ thống cơ sở hạ tầng:đường giao thông, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống thông tị liên lạc,trường học, bệnh viện… Đó sẽ là các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến nhiềugiá trị sử dụng của vị trí đất đai của khu vực đó

1.2.3.3 Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.

Mỗi loại đường phố được thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng caođối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất, kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt,

cơ sở hạ tầng đồng bộ Như vậy, khả năng phân loại đô thị theo quy mô trướchết là dựa vào quy mô của đô thị đó Trong mỗi loại đường phố đã được phânloại chính xác, vị trí đất cũng góp phần quyết định giá trị thực tế của đất ở

1.2.3.4 Quá trình đô thị hóa.

Quá trình đô thị hóa đặt ra nhu cầu sử dụng độ ngày càng tăng lên trongkhi khả năng cung về diện tích đất đô thị là hữu hạn Chính vì vậy, việc khaithác sử dụng đất đô thị cho hợp lý đạt hiệu quả kinh tế cao là yêu cầu rất quantrọng

1.2.3.5 Yếu tố cạnh tranh.

- Đất đai cố định về mặt số lượng cung cấp Một yếu tố quan trọng cần biết

là trong khi đất đai coi như không đổi về tổng cung thì đất đai cho một chứcnăng sử dụng xác định lại biến thiên

- Ảnh hưởng đến giá đất gồm các yếu tố cạnh tranh về cầu, cung và trongnội bộ cung, cầu

1.2.3.6 Chính sách tiền tệ.

Giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai, là số tiền thỏa thuậngiữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định.Ở các thời điểmkhác nhau thì giá cũng thay đổi theo chiều hướng khác nhau tăng hoặc giảm

Vì thế những biến động về tiền tệ, chính sách tiền tệ có ảnh hưởng rất lớn đếngiá đất

1.2.3.7 Yếu tố pháp lý.

Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thông qua các chính sách phápluật Bởi thế nên đất đai rất nhạy cảm với sự thay đổi của các yếu tố pháp lý.Đất đai là đối tượng trực tiếp điều chính của các văn bản pháp quy liên quanđến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, Thông tư…

1.3 QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT.

1.3.1 Cơ sở thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.

- Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá thị trường làm cơ sởcho thẩm định giá tài sản

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bántrên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵnsàng mua và một bên sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan

và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

- Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá thị phi thị trường làm

cơ sở cho thẩm định giá tài sản

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác theo nhữngcăn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo cácmức giá không phản ánh giá trị thị trường

1.3.2 Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất

1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khácnhau, nhưng giá trị của chúng chỉ được xác định và thừa nhận trong điều kiện

nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

5) Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.

Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sảnmang lại cho nhà đầu tư

 Tóm lại: có 5 nguyên tắc chi phối hoạt động thẩm định giá trị quyền sửdụng đất Trong quá trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thì thẩm địnhviên cần phải nghiên cứu, vận dụng hợp lý các nguyên tắc này để đưa ra kếtluận chính xác nhất về giá trị quyền sử dụng đất

1.3.3 Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất

Bao gồm 6 bước:

1.3.3.1 Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ

sở TĐG.

Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩmđịnh giá

- Mục đích thẩm định giá : TĐV phải xác định và nhận thức mục đíchTĐG của khách hàng Mục đích TĐG phải được nêu rõ trong báo cáo TĐG

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng ; người sử dụng kết quảTĐG

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng TĐG :

- TĐV phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với :những yêu cầu và mục đích TĐG của khách hàng ; những yếu tố ràng buộcảnh hưởng đến giá trị tài sản ; những giới hạn về : tính pháp lý, công dụng củatài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả ; quyền và nghĩa vụ của TĐV theo hợpđồng TĐG

Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phảidựa trên cơ sơ :

- Có xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả TĐG

- Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định khác có liên quan

- Trong quá trình TĐG, nếu TĐV thấy những điều kiện hạn chế và ràngbuộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thôngbáo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức TĐG và cho khách hàng

Xác định thời điểm TĐG

Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho TĐG

Xác định cơ sở giá trị của tài sản

Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữliệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định gía

1.3.3.3 Khảo sát thị trường, thu thập thông tin.

Khảo sát thị trường

TĐV phải trực tiếp khảo sát thị trường :

- Đối với BĐS, TĐV phải khảo sát và thu thập số liệu về :

+ Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tảpháp lý liên quan đến BĐS

+ Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm : diện tích đất và côngtrình kiến trúc ; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước,viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời,tình trạng duy tu, sửa chữa

- Đối với công trình xây dựng dở dang, TĐV phải kết hợp giữa khảo sátthực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

- Trong quá trình khảo sát, để đầy đủ chứng cứ cho việc TĐG, TĐV cần chụpảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau

Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, TĐV phải thuthập các thông tin sau :

- Các thông tin liên quan tới chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản sosánh.

- Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động tháicủa người mua và người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

1.3.3.4 Phân tích tích thông tin.

Dựa trên các tài liệu đã có cần phân tích:

- Phân tích thị trường: mục đích của phân tích thị trường là nhận định vàđánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng giá trị của tài sản cần định giá

- Phân tích tài sản: mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ những đặcđiểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị củanó

- Phân tích so sánh: mục đích của việc phân tích này là lựa chọn và đưa racác tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánhcho thích hợp với từng giao dịch chứng cớ

- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

1.3.3.5 Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07)

"Các phương pháp thẩm định giá."

Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phươngpháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tàisản và với mục đích thẩm định giá.Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáothẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu,phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đếnkết luận cuối cùng về giá trị thẩm định

1.3.3.6 Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.

Nội dung báo cáo, chứng thư TĐG thực hiện theo quy định tại tiêu chuấn số

04 (TĐGVN 04) về ( báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá)

1.3.4 Các phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.

1.3.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.

Cơ sở lý luận:

Việc định giá theo phương pháp này là xác định mức giá thông qua việctiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạngđất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá đất của thửađất, loại đất cần định giá

Kỹ thuật và các bước định giá:

Để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp cần thực hiện qua các bước sau:

 Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xâydựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá

để thu thập thông tin( Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 6 thửađất)

- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ratrong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá củathửa đất, khu đất cần định giá

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí;

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước cáccạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sửdụng đất theo quy hoạch);

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước,không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội,trình độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựngnơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoànthành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đấtthành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từkết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trênthị trường trong điều kiện bình thường

 Bước 2 : Kiểm tra và phân tích thông tin:

Nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiệntốt được bước này , khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần làmrõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất các giao dịch

 Bước 3 : Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh

nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

 Bước 4 : Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.



Mức tiền điều chỉnh về giá hìnhthành từ những yếu tố khác biệtcủa từng thửa đất, khu đất sosánh với thửa đất, khu đất cầnđịnh giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điềuchỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí

đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v củatừng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mức tiềnđiều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đấtcần định giá được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặccác chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưucho ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứvào các chứng cứ thị trường

 Bước 5 : Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 6 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điềuchỉnh khác biệt về giá

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

 Ưu điểm:

- Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất.Trong quá trình sử dụng

có thể được kết hợp với các phương pháp khác

- Là phương pháp ít gặp khó khăn về kỹ thuật vì không có công thức hay

mô hình cố định mà chỉ dựa vào hiện diện các giao dịch thị trường cung cấpcác dấu hiệu về giá trị

 Điều kiện áp dụng:

- Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng xác định giá đất khi trên thịtrường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánhvới loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất các loại đấttương tự để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

1.3.4.2 Phương pháp thu nhập:

Cơ sở lý luận:

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương

số giữa mức lợi nhuận thuần tuý thu được hàng năm trên một diện tích đất sovới lãi suất của tiền gửi ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiếtkiệm VNĐ cao nhất kỳ hạn 1 năm trên địa bàn Những khoản lợi nhuận đó nóichung ở dạng tiền cho thuê hoặc giá trị của vốn cho thu hồi trong tương lai

Kỹ thuật và các bước định giá:

 Bước 1 : Ước tính thu nhập ròng hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất

cần định giá:

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) đểcho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đấthoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàngnăm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiềnthuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thìtổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thunhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuấtnói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấygỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thutheo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.

 Bước 2 : Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu

nhập:

- Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất,chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theocác quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy địnhcủa Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà

cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn muabán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành)

- Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng cáctài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao

cơ bản của các tài sản trên đất

 Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy

Tổng thu nhập hàngnăm đã tính ở Bước 1 -

Tổng chi phí đãtính ở Bước 2

 Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

 Ưu điểm :

- Đây là phương pháp xây dựng trên cơ sở tài chính, là phương pháp mangtính khoa học hơn cả nhưng tài sản nhà đất không hoàn toàn giống các dạngđầu tư tài chính khác

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ cỏthể so sánh được, khi các khoản thu nhập dự báo trước với độ tin cậy cao

Kỹ thuật và các bước định giá

 Bước 1 : Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động

sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửađất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần địnhgiá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích

sử dụng, giá cả….)

 Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên

đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nóitrên

 Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.

Giá trị hiện tại của các

tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mớitại thời điểm định giá 

Phần giá trịhao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thaythế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tàisản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sảnmới giống y hệt) các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm cáckhoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tưxây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình vàhao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trongquá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác độngcủa các yếu tố bên ngoài)

 Bước 4 : Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa

thửa đất =

Giá trị của thửa đấtDiện tích thửa đất

 Bước 5 : Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửađất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất củacác bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân củacác đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng :

 Ưu điểm:

- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.Trong một số trường hợp, đây là phương pháp cứu cánh cuối cùng khi cácphương pháp khác không sử dụng được.

 Hạn chế:

- Phương pháp này cũng dựa vào dữ liệu thị trường để định giá nên cũngmắc những hạn chế mà phương pháp so sánh mắc phải

- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm

và phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

 Điều kiện áp dụng :

Phương pháp chiết trừ được áp dụng khi giá đất của thửa đất có tài sản gắnliền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của cácthửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi

có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liềnvới đất tương tự với thửa đất cần định giá

1.3.4.4 Phương pháp thặng dư.

Cơ sở lý luận:

Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị củavốn có mối quan hệ với nhau Và khi biết trước thu nhập hay giá trị hàngnăm do bất động sản tạo ra ta có thể đễ dàng tính ra giá trị vốn ban đầu củabất động sản

Kỹ thuật và các bước định giá:

Bước 1 : Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu

đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất;

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xâydựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

 Bước 2 : Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN.

 Bước 3 : Ước tính tổng chi phí phát triển:

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra

để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoátnước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhàcửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đãđược cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phíquản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinhdoanh)

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm,nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thựchiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giátrị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

Tổng giá trị phát triển =

Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theolãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự ánđầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự ánđầu tư phát triển bất động sản).

 Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ước tính của

Tổng giá trịphát triển 

Tổng chi phíphát triển

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

- Đây là phương pháp để đánh giá các mảnh đất có tiềm năng phát triển

và là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền chothuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện phát triển xây dựng trên mảnh đất

 Hạn chế:

- Khó khăn trong việc SDTNVHQN

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

 Điều kiện áp dụng:

Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đấttrống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích

sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương

tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Chương 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN

THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC

2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ

VÀ ĐẦU TƯ VIC.

2.1.1 Khái quát đặc điểm công ty.

Tên gọi và loại hình:

- Tên đầy đủ bằng tiếng Việt: Công ty cổ phần Thẩm định giá và đầu tưVIC

- Tên giao dịch: VALUATIONAND INVESTMANT JOINT STOCKCOMPANY

- Tên viết tắt: VIC.,JCS

- Loại hình: Công ty Cổ phần

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh

Vốn điều lệ: 3.500.000.000 ( ba tỷ năm tram triệu đồng)

Số ĐKKD : 01015131271 do Sở kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội cấp ngày 20tháng 01 năm 2011

Giám đốc : Bà Đỗ Thị Thanh Nga

Trụ sở chính: Tầng 1, khu DV03, toà nhà N09B1 khu đô thị mới Dịch

Vọng, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Mục tiêu hoạt động:

Mục tiêu của công ty là hoạt động có hiệu quả, không ngừng phát triển để trởthành một trong những công ty thẩm định giá hàng đầu, phục vụ nhu cầu thẩmđịnh giá bất động sản, thẩm định giá động sản, xác định giá trị doanh nghiệp,nhằm góp phần phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam, minh bạch hóa các

quan hệ kinh tế thị trường, tạp điều kiện thuận lợi cho quá trình toàn cầu hóa

và hội nhập thế giới

Chiến lược hoạt động

- Mang đến cho khách hàng những dịch vụ tốt nhất về thẩm định giá bấtđộng sản, động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, thẩm định giá dự án và tưvấn đầu tư

- Hỗ trợ các thủ tục đầu tư, tư vấn chiến lược, xúc tiến hoạt động đầu tưtrong mọi lĩnh vực(động sản, bất động sản…)

Phòng hành chính

Đỗ Quang Hưng

Phòng thẩm định giá

1 Phạm Tuấn Hưng (Trưởng phòng)

2 Nguyễn Vân Anh

3 Nguyễn Minh Quỳnh

4 Nghiêm Xuân Vĩnh

5 Nguyễn Đức Tuyền

6 Nguyễn Văn Đáng

Phòng kế toán 1.Nguyễn Thị Thủy (Trưởng phòng) 2.Lê Kim Anh

- Tóm tắt về chức năng và nhiệm vụ các phòng ban:

+ Phòng Hành chính: Hỗ trợ cung cấp thông tin, quản lý website thẩm địnhgiá.Quan hệ với các đối tác phục vụ cho công tác thẩm định

+ Phòng Định giá: Chuyên trách nghiệp vụ thẩm định giá theo 3 mảng: Bấtđộng sản, động sản, xác định giá trị doanh nghiệp Xây dựng cơ sở dữ liệu giáđất trên địa bàn thành phố Hà Nội

+ Phòng Kế toán: Thực hiện công tác kế toán, thủ quỹ, văn thư, nhânsự.Thư ký thẩm định giá

2.1.2 Kết quả hoạt động thẩm định giá tại Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC thời gian vừa qua.

Danh sách hợp đồng thẩm định giá tiêu biểu năm 2012:

Đường TrungKính, quận CầuGiấy, Hà Nội 111.719.913.682

2 Công ty CP Hóa chấtvà Vật tư Khoa học Kỹ

thuật Việt Nam

265 Cầu Giấy,quận Cầu Giấy,thành phố Hà Nội 331.817.739.450

3 Công ty TNHH KimAnh

Lô A ô D4, Khu

đô thị mới CầuGiấy, quận CầuGiấy, tp Hà Nội

356.000.851.707

4 Công ty TSQ Việt Nam

Số 4 QuangTrung, quận HàĐông, thành phố

Hà Nội

122.271.683.630

5 Chi nhánh Hà Nội

-Công ty TNHH

Thương mại - Quảng

cáo - Xây dựng - Địa

Số 136 Hồ TùngMậu, huyện TừLiêm, t.p Hà Nội

363.796.771.424

ốc Việt Hân giá trịquyền sử

dụng đất

6 Công ty CP Đầu tưXây dựng Hải Đăng

Làm cơ

sở thamkhảotrình cáccấp cóthẩmquyềnxác địnhnghĩa vụtài chính

bổ sung

Ngõ 29 Láng Hạ,quận Ba Đình, tp

672 Ngô Gia Tự,quận Long Biên,t.p Hà Nội 648.294.260.000

8 Công ty Cổ phầnThương mại Nam

Thăng Long

Xã Liêm Mạc,huyện Từ Liêm,t.p Hà Nội 104.707.056.022

9 Tổng Công ty Xâydựng Hà Nội

No Lê VănLương,quận

157.653.514.000

 Động sản:

STT Khách hàng yêu cầu thẩm định Mục đích thẩm định

Giá trị tài sản theo Chứng thư TĐG (đồng)

1 Ngân Hàng Nông nghiệp và Pháttriển Nông thôn Việt Nam – Chi

3 Chi nhánh Ngân hàng Nôngnghiệp và PTNT tỉnh Hưng Yên 4.033.394.000

5 Công an huyện Yên Phong, tỉnhBắc Ninh 207.830.000

6 Sở Lao động – Thương binh và Xãhội tỉnh Yên Bái 420.000.000

7 Trường Đại học Nông Lâm TháiNguyên 212.400.000

10 Phòng Kinh tế thành phố Bắc Ninh 102.500.000

Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty:

- Năm 2011Công ty đã đạt được những kết quả nhất định trong lĩnh vựcThẩm định giá (đặc biệt là Thẩm định giá bất động sản)

- Lợi nhuận đạt được : 699.525.056 đồng

- Số lượng Hợp đồng đã ký kết : 200 Hợp đồng Một số hợp đồng tiêu biểuđính kèm

- Số nộp ngân sách Nhà Nước: 482.679.987 đồng

 Kết quả hoạt động năm 2012.

- Năm 2012 Dù kinh tế gặp nhiều khó khăn đặc biệt lĩnh vực Bất động sảnnhưng Công ty đã đạt được những kết quả nhất định trong lĩnh vực Thẩmđịnh giá (đặc biệt là Thẩm định giá bất động sản)

- Lợi nhuận đạt được : 750.000.000đồng

- Số lượng Hợp đồng đã ký kết : 180 Hợp đồng Một số hợp đồng tiêu biểuđính kèm

- Số nộp ngân sách Nhà Nước: 515.236.000 đồng

2.2 THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ VIC.

2.2.1 Các văn bản pháp luật được áp dụng trong thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.

- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/5/2002

- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ qui địnhchi tiết thi hành Pháp lệnh giá;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính vềhướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 củaChính phủ;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 củaChính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghịđịnh số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sungmột số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;

- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 16/03/2004 của Bộ Tài chính vềhướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2004 củaChính phủ về thẩm định giá

- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)

- Quyết định 105/QĐ-UBND ngày 29/09/2009 về việc ban hành bảng giátối thiểu xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, nhà xưởng, nhà kho thông dụng trênđịa bàn Thành phố Hà Nộin làm căn cứ tính lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cánhân từ chuyển nhượng bất động sản

- Quyết định 32/QĐ-UBND ngày 04/08/2010 về việc ban hành giá xâydựng mới, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợkhi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định số 47/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 về việc thu phí trông giữ

xe đạp, xe máy, ô tô trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định 05/QĐ-UBND ngày 08/03/2012 về việc ban hành bảng giálàm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với thuế thu nhập các nhân đối với việcchuyển nhượng nhà trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định số 15/QĐ-UNND ngày 04/07/2012 về việc xác định đơn giácho thuê đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Quyết định số 10/QĐ-UBND ngày 21/05/2012 Ban hành Quy định vềtrình tự, thủ tục xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chứcđược Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thong qua đấu giá, đấu

thầu dự án có sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượngquyền sử dụng đất hoặc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụngđất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

- Quyết đinh số 8101/QĐ-SXD ngày 28/11/2012 về việc công bố chỉ sốgiá xây dựng tháng 7,8, 9 và quý III năm 2012

- Quyết định số 86/QĐ-SXD ngày 05/01/2013 về việc công bố chỉ số giáxây dựng tháng 10,11,12, quý IV và năm 2012

- Quyết định số 42/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 về việc công bố giá xâydựng mới nhà ở, công trình, vật kiến trúc làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ khinhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Hướng dẫn số 777/HD-STC ngày 19 tháng 02 năm 2013 về việc xác địnhgiá đất ở làm căn cứ bối thường, hỗ trợ và tái định cư, giá bán nhà tái định cưsát với gí thị trường trong điều kiện bình thường thông qua các tổ chức tư vấnthẩm định giá độc lập

 Nhận xét: Hiện nay có rất nhiều văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định

giá trị quyền sử dụng đất Các văn bản này lại thuộc nhiều lĩnh vực chuyên sâukhác nhau như: địa chính, nhà đất, thuế, xây dựng,… Do có quá nhiều văn bảnliên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau cùng tác động đến thẩm định giá trịquyền sử dụng đất, gây ra sự chồng chéo giữa các văn bản Chính vì việc ápdụng các văn bản pháp luật này vào thực tiễn hoạt động thẩm định giá trị quyền

sử dụng đất rất phức tạp và ảnh hưởng lớn đến kết quả định giá cuối cùng

2.2.2 Thực trạng quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công

ty Cổ phần thẩm định giá và đầu tư VIC.

Thực hiện đúng quy trình thẩm định giá theo tiêu chuẩn số 05 ban hành kèmtheo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ TàiChính:

Các bước thực hiện thẩm định giá bao gồm:

 Bước 1 : Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá

trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cầnthẩm định giá

- Đặc điểm pháp lý của Bất động sản Thẩm định giá

- Đặc điểm về kinh tế kỹ thuật của BĐS Thẩm định giá

- Mục đích thẩm định giá được nêu rõ trong Báo cáo và Chứng thư thẩmđịnh giá

- Xác định khách hàng:

- Yêu cầu của khách hàng: Thẩm định giá

- Những người sử dụng kết quả thẩm định giá: Khách hàng và các cấp

có thẩm quyền

 Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩmđịnh giá, Cán bộ thực hiện thẩm định giá giá cần xác định rõ loại hình giá trịlàm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩnthẩm định giá số 01 (TĐGVN 01)

Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêuchuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02)

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quyđịnh của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quannhà nước có thẩm quyền ban hành

 Bước 2 : Lập kế hoạch thẩm định giá.

Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính vàcác quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường