Tính cấp thiết của đề tài
Từ năm 2014, nền kinh tế Việt Nam đã có sự phục hồi, kéo theo sự ấm lên của thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường đất đai, với kỳ vọng gia tăng về số lượng và chất lượng các giao dịch mua bán, thế chấp và đầu tư Sự sôi động này sẽ dẫn đến sự gia tăng đa dạng và phức tạp trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Tuy nhiên, cơ sở pháp lý cho hoạt động thẩm định giá vẫn còn thiếu sót và chưa đồng bộ, trong khi trình độ chuyên môn của các thẩm định viên còn hạn chế, mặc dù nhu cầu thẩm định giá trị quyền sử dụng đất ngày càng tăng Do đó, các tổ chức định giá cần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là cải thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá quyền sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Công ty CP Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội VVAI đã khẳng định uy tín trong lĩnh vực thẩm định giá kể từ khi thành lập Đối mặt với những thách thức kinh tế và yêu cầu ngày càng cao của ngành, VVAI không ngừng nỗ lực để đạt kết quả tốt nhất Công ty chú trọng nâng cao tay nghề cho các thẩm định viên và chuyên viên định giá, đồng thời hoàn thiện quy trình và linh hoạt trong việc áp dụng các phương pháp định giá cho từng dự án cụ thể.
Nhận thức rõ vai trò quan trọng của quyền sử dụng đất và tài sản trên đất trong đời sống kinh tế, cùng với việc tìm hiểu thực tiễn tại công ty, tôi đã quyết định chọn đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất tại Công ty CP Thẩm định và Đầu tư Hà Nội VVAI” cho khóa luận tốt nghiệp của mình.
Đối tƣợng, mục đích và phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng: quy trình và phương pháp thẩm định giá Quyền sử dụng đất tại Công ty CP Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội VVAI
Luận văn được trình bày nhằm 3 mục đích chính là:
Bài viết này tập trung vào việc thiết lập cơ sở lý luận và hệ thống hóa quy trình cùng các phương pháp chính để xác định giá trị quyền sử dụng đất (QSD đất) Đồng thời, nó đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá QSD đất tại Công ty CP Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội VVAI Cuối cùng, bài viết đề xuất những giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá QSD đất hiện tại.
- Phạm vi nghiên cứu: Địa điểm nghiên cứu: Công ty CP Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội VVAI
Thời gian nghiên cứu: tháng 3/2016 đến tháng 5/2016
Nội dung nghiên cứu
- Cơ sở khoa học về định giá quyền sử dụng đất và các phương pháp thẩm đinh giá quyền sử dụng đất
Công ty CP Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội VVAI đang đối mặt với nhiều thách thức trong công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất Bài viết này đánh giá thực trạng hiện tại và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của quy trình thẩm định giá tại công ty Việc cải thiện quy trình này không chỉ giúp tăng cường độ chính xác trong định giá mà còn nâng cao uy tín của công ty trên thị trường.
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập thông tin
- Phương pháp so sánh, thống kê, phân tích.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1.Khái niệm của quyền sử dụng đất` Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đất đai là không hao mòn, không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt), và còn tồn tại như một loại hàng hóa đặc biệt, bởi con người khi có quyền sử dụng hay quyền sở hữu đất đai thì điều họ mong muốn là quyền và các lợi ích do đất đai mang lại Khi đó, ta xem xét giá cả đất đai chính là xác định dựa trên khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai
Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 quy định về quyền sử dụng đất như sau:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất Theo quy định của Luật, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân.
Đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho cá nhân và tổ chức thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng ổn định Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với diện tích được giao, phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc hoạt động cá nhân Luật cũng định nghĩa rõ ràng về giá trị quyền sử dụng đất.
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất
Giá trị quyền sử dụng đất được xác định là giá trị tiền tệ của quyền sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể trong một khoảng thời gian sử dụng nhất định.
Dựa vào những khái niệm và đặc điểm trên của đất đai ta có thể hiểu về khái niệm quyền sử dụng đất như sau:
Quyền sử dụng đất được xem là một loại quyền tài sản có giá trị tiền tệ và có thể chuyển nhượng trong các giao dịch dân sự Người sở hữu quyền này có quyền khai thác và hưởng lợi từ việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
1.1.2.Các yếu tố cấu thành nên giá trị quyền sử dụng đất
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư mà nông dân sản xuất và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất, gắn liền với chế độ tư hữu về đất đai Có ba loại địa tô chính: địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền Mỗi loại địa tô tồn tại và có bản chất khác nhau tùy thuộc vào từng chế độ xã hội.
Trong chế độ xã hội chủ nghĩa, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ tồn tại địa tô chênh lệch, loại địa tô mà chủ đất thu được từ những ruộng đất có điều kiện sản xuất tốt hơn Địa tô chênh lệch được định nghĩa là sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên đất tốt có thể thu lợi nhuận trung bình từ sự chênh lệch này, nhưng do ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ, lợi nhuận phụ thêm sẽ được chuyển cho địa chủ dưới dạng địa tô chênh lệch Có hai loại địa tô chênh lệch, bao gồm loại I và loại II.
Địa tô chênh lệch I xuất phát từ đặc điểm cố định của từng mảnh đất, gắn liền với điều kiện tự nhiên nhất định Những mảnh đất có điều kiện thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông và khu trung tâm thường có hiệu suất sản xuất cao hơn so với những mảnh đất kém hơn Do đó, địa tô chênh lệch I là khoản lợi nhuận tăng thêm từ điều kiện thuận lợi của đất đai Vì điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có mà người sử dụng không phải chi phí, địa tô chênh lệch I thuộc về người sở hữu đất đai Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó địa tô chênh lệch I được chuyển giao vào giá cả đất đai hoặc tiền thuê đất hàng năm.
Yếu tố tưới tiêu và khí hậu là hai điều kiện quan trọng khi xác định địa tô đất nông nghiệp Để so sánh mức địa tô cho từng mảnh đất, cần căn cứ vào vùng và loại đất, từ đó xác định mức giá chung cho các loại đất trong nhóm nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, năm yếu tố chính gồm độ phì nhiêu, điều kiện tưới tiêu, khí hậu, địa hình và vị trí mảnh đất sẽ ảnh hưởng đến mức địa tô khác nhau giữa các khu vực.
Địa tô chênh lệch II là khoản thu nhập gia tăng từ việc đầu tư và khai thác hợp lý trên một mảnh đất Nếu chủ sở hữu biết cách đầu tư hiệu quả, năng suất thu được sẽ cao hơn so với việc không đầu tư hoặc đầu tư không hiệu quả Do đó, địa tô chênh lệch II thuộc về những người thực hiện đầu tư và thâm canh trên mảnh đất đó.
Sự khác biệt về giá quyền sử dụng đất (QSD) giữa đô thị và nông nghiệp chủ yếu xuất phát từ các yếu tố chi phối địa tô Đất đô thị và đất nông nghiệp khác nhau về vị trí và mức đầu tư hạ tầng, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sử dụng đất và mức địa tô Hơn nữa, chất đất và điều kiện địa hình cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định địa tô, bất kể là ở khu vực đô thị hay vùng nông thôn.
1.1.2.2 Đơn giá trên một mảnh đất
Đơn giá đất được tính bằng tiền Việt Nam đồng trên mỗi mét vuông (m²) và cho phép so sánh lợi ích giữa các mảnh đất khác nhau Đơn giá càng cao, lợi ích của chủ sở hữu càng lớn Mỗi loại đất có mức giá quyền sử dụng đất (QSD) cụ thể, do UBND tỉnh, thành phố quy định Việc xác định đơn giá/m² đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như loại đất đô thị (I, II), loại đường phố, và vị trí tiếp giáp mặt đường hoặc ngõ.
1.1.2.3 Diện tích đất sử dụng
Diện tích đất sử dụng là tổng diện tích của mảnh đất cần định giá, được xác định thông qua việc tính toán chiều sâu và chiều rộng của nó.
Mỗi mảnh đất đều có diện tích cụ thể được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Nhà nước cấp Hàng năm, Nhà nước kiểm soát biến động đất đai thông qua công tác thống kê, kiểm kê và đăng ký đất đai của người sử dụng Căn cứ vào diện tích đất sử dụng, Nhà nước và người dân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Giá của một mảnh đất cần định giá
= diện tích đất sử dụng
X đơn giá trên một / m 2 đất
ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1 Khái niệm về định giá quyền sử dụng đất
Định giá tài sản là quá trình ước tính giá trị tiền tệ với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Quyền sử dụng đất được xem như một loại tài sản đặc biệt và thường xuyên giao dịch trên thị trường, do đó, việc định giá quyền sử dụng đất ngày càng trở nên quan trọng và cần được hoàn thiện.
Ta có thể hiểu một cách chung nhất về định giá QSD đất như sau:
Định giá quyền sử dụng đất là quá trình ước lượng giá trị tài sản đất đai dựa trên khả năng sinh lời mà nó mang lại cho chủ sở hữu trong một khoảng thời gian, mục đích và thị trường cụ thể.
1.2.2 Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất
Phương pháp so sánh là một kỹ thuật định giá bất động sản bằng cách so sánh mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất trống tương tự đã được giao dịch gần đây Giá cuối cùng được xác định là giá thị trường của mảnh đất trống gần nhất, sau khi thực hiện các điều chỉnh cần thiết.
Phương pháp này dễ được các cơ quan Nhà nước công nhận vì bằng chứng so sánh được đưa ra là chính xác và có độ tin cậy cao
Yêu cầu: Khi áp dụng phương pháp này cần đáp ứng các yêu cầu sau:
Thẩm định giá viên phải so sánh mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất tương tự trong cùng khu vực thị trường Nếu không tìm được mảnh đất nào trong khu vực này, có thể mở rộng tìm kiếm sang các khu vực lân cận có điều kiện tương tự.
Chỉ nên so sánh các giao dịch bất động sản diễn ra trong khoảng thời gian gần với thời điểm thẩm định giá, thường không quá 1 năm, vì giá đất luôn có sự biến động theo thời gian.
Để trở thành thẩm định viên hiệu quả, cần có kiến thức sâu rộng về thị trường và khả năng nhạy bén trước những biến động của nó Điều này đòi hỏi thẩm định viên phải liên tục nâng cao kinh nghiệm và rèn luyện kỹ năng thu thập thông tin.
- Chất lượng thông tin thị trường phải cao, khách quan và có thể so sánh được
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất cần so sánh với thửa đất cần định giá để thu thập thông tin
Để thẩm định giá đất hiệu quả, cần lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất tương đồng về loại đất, diện tích, kết cấu hạ tầng và cơ sở pháp lý Những thửa đất này nên nằm ở liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất cần thẩm định Việc so sánh với các thửa đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tổ chức giao đất trên sàn giao dịch bất động sản, cũng như tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công, sẽ giúp thu thập thông tin cần thiết cho quá trình thẩm định.
- Thời gian thu thập thông tin: Thông tin thu thập phải trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá đất
- Những thông tin cần thu thập:
Thửa đất hiện tại có những đặc điểm nổi bật như loại đất, vị trí trong khu đô thị, diện tích và hình dáng cụ thể Ngoài ra, các đặc trưng của thửa đất và tài sản trên đó cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và tiềm năng phát triển của khu vực.
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên với những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước, môi trường kinh tế- xã hội…)
+ Các đặc điểm (quy hoạch đất, giấy chứng nhận QSD đất)
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hay đấu giá QSD đất thành công
+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giao dịch, giá cho thuê, giá đấu giá, thời gian…
Bước 2: Xác định giá thị trường của các thửa đất, khu đất so sánh
Kiểm tra thửa đất và khu đất là bước quan trọng để xác định giá trị thị trường của chúng Việc so sánh các thửa đất, khu đất này với thửa đất cần định giá giúp đảm bảo tính chính xác trong việc định giá.
Bước 3: Lựa chọn tài sản so sánh
Lựa chọn khoảng 5 thửa đất có tính tương đồng cao nhất để so sánh, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, cần ít nhất 3 tài sản.
Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt
Phân tích giá bán và xác định sự khác biệt giữa các thửa đất để so sánh với thửa đất cần thẩm định giá là bước quan trọng Việc này giúp nhận diện rõ ràng liệu thửa đất nào tốt hơn hay kém hơn Sau đó, cần tiến hành điều chỉnh giá cho phù hợp, có thể tăng hoặc giảm giá tùy thuộc vào kết quả phân tích.
Giá trị ước tính của thửa đất cần thẩm định giá
= Giá chuyển nhượng QSD đất của từng thửa đất so sánh
+(-) Mức điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất cần thẩm định giá
Mức điều chỉnh giá giữa các thửa đất so sánh và thửa đất cần thẩm định phụ thuộc vào sự khác biệt về vị trí, kết cấu hạ tầng và đặc điểm loại đất.
Bước 5: Ước tính giá trị của thửa đất cần định giá
Bước cuối cùng trong quy trình thẩm định giá là ước tính giá trị của thửa đất bằng cách phân tích và điều chỉnh giá bán của các bất động sản tương tự có thể so sánh được.
Khấu trừ tài sản trên đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm giá trị của các tài sản trên đất như công trình, vật kiến trúc và đất có cây trồng lâu năm Cần phải khấu trừ giá trị còn lại của công trình, nhà cửa và vật kiến trúc để xác định giá trị thực tế của giao dịch.
Hạn chế của phương pháp:
- Do kỹ thuật đơn giản, nên phải kiểm tra thông tin rất kỹ lưỡng khi tiến hành điều chỉnh
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.3.1.1 Tình trạng pháp lý và đặc điểm vật lý của đất đai
Trước khi tiến hành giao dịch, TĐV cần xem xét tình trạng pháp lý của đất đai, bao gồm các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan, vì điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản.
Người thẩm định giá cần xác định quyền sở hữu đất đai, bao gồm việc kiểm tra xem đất thuộc sở hữu chính chủ hay thuê, cũng như thời hạn sử dụng của mảnh đất và thời gian còn lại.
Nghiên cứu vấn đề về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước trong khu vực đó ở hiện tại cũng như trong tương lai
Các quy định về xây dựng và kiến trúc liên quan đến bất động sản (BĐS) bao gồm các hạn chế về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, cũng như các công trình xây dựng khác Tình trạng cho thuê và thế chấp BĐS, cùng với các tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, đều là những vấn đề quan trọng cần được xem xét Ngoài ra, sự hạn chế về quyền sở hữu chung cũng ảnh hưởng đến việc quản lý và phát triển BĐS trong khu vực.
Xác định quyền năng liên quan đến đất theo chính sách và pháp luật đất đai là rất quan trọng Đặc điểm vật lý của đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó, bởi vì chúng tác động trực tiếp đến khả năng sinh lời Các yếu tố vật lý này bao gồm nhiều khía cạnh khác nhau.
Vị trí địa lý và vị trí tương đối của mảnh đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và khả năng sinh lời của nó Những mảnh đất tọa lạc ở vị trí thuận tiện thường có giá trị cao hơn và tiềm năng sinh lời lớn hơn so với các khu vực khác.
- Hình dạng, quy mô, địa hình, địa chất của mảnh đất
- Cảnh quan, môi trường xung quanh của mảnh đất
Các yếu tố khác cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị đất đai, bao gồm nguồn gốc của mảnh đất, các yếu tố tâm lý, xã hội và phong thủy Những yếu tố này có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị quyền sử dụng đất.
1.3.1.2 Thông tin cho công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất
Thu thập và xử lý thông tin là nhiệm vụ quan trọng của TĐV, nhưng khi nguồn thông tin nghèo nàn và chưa được kiểm soát, sai sót trong thẩm định giá là điều khó tránh khỏi, ngay cả với TĐV có kinh nghiệm Ngược lại, nếu thông tin phong phú và được tiêu chuẩn hóa, TĐV sẽ dễ dàng thu thập và áp dụng vào quá trình thẩm định giá Do đó, thông tin đóng vai trò then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả và độ tin cậy của công tác thẩm định giá.
1.3.1.3 Pháp luật và các văn bản quy định, tiêu chuẩn Thẩm định giá
Nhà nước quy định pháp luật về đất đai, ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường bất động sản và xu hướng đầu tư Sự phát triển của thị trường dẫn đến sự biến động giá QSD đất; giá trị đất có thể thay đổi nhanh chóng chỉ với một điều chỉnh trong quy định của Nhà nước Các yếu tố như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển công trình công cộng tác động trực tiếp đến giá trị QSD đất trong khu vực Chuyên gia thẩm định giá cần chú ý không chỉ đến tính pháp lý hiện tại mà còn dự đoán xu hướng thay đổi trong tương lai để đánh giá chính xác giá trị đất đai.
Các quy định và chuẩn mực từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ảnh hưởng trực tiếp đến công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất Những tiêu chuẩn này chi phối cách thức và căn cứ thực hiện thẩm định giá Các văn bản pháp lý quy định tiêu chuẩn mà người thẩm định giá cần đạt được, bao gồm quy trình thực hiện, phương pháp lựa chọn và các quy chế giám sát hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất.
Các văn bản pháp lý không chỉ ngăn chặn hành vi gian dối trong thẩm định giá mà còn bảo vệ lợi ích của Nhà nước, khách hàng và chủ sở hữu đất đai.
Thẩm định viên cần tuân thủ các Chuẩn mực Thẩm định giá do Nhà nước quy định, ảnh hưởng trực tiếp đến mọi hoạt động từ khảo sát, thu thập thông tin đến báo cáo và chứng thư thẩm định giá Việc đảm bảo quy chuẩn là cần thiết để tạo ra tính thống nhất, khách quan và tính pháp lý cao nhất Ngoài ra, các chính sách của Nhà nước về khung giá đất và định mức xây dựng công trình cũng tác động đến thẩm định giá QSD đất hiện nay.
1.3.1.4 Sự phát triển của thị trường bất động sản
Trong lịch sử, đất đai được xem là loại hàng hóa bất động sản đầu tiên Khi chế độ sở hữu đất đai được thiết lập và các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất và sinh hoạt gia tăng, dẫn đến sự phát triển của quan hệ đất đai và biến đất đai thành hàng hóa.
Sự phát triển của nền kinh tế ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường bất động sản Các chuyên gia thẩm định giá cần nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường và xu hướng kinh tế để đưa ra những nhận định chính xác về biến động giá trị đất đai, từ đó thực hiện việc thẩm định giá quyền sử dụng đất một cách hợp lý.
Sự phát triển của thị trường bất động sản và hệ thống thông tin minh bạch sẽ cung cấp cơ sở quan trọng cho việc thẩm định giá quyền sử dụng đất Các thông tin cần thiết bao gồm giao dịch nhà đất gần đây, giá cả, điều kiện đất đai, sở hữu, và các công trình xây dựng liên quan Việc nắm bắt đầy đủ các thông tin này sẽ giúp hạn chế sai sót trong kết quả thẩm định.
1.3.1.5 Hệ thống đào tạo đội ngũ Thẩm định viên Để có thể hoàn thiện nhân tố con người trong thẩm định giá thì hệ thống đào tạo có ảnh hưởng trực tiếp nhất Với sự phát triển của quá trình đào tạo mới có thể cung cấp cho ngành thẩm định giá nguồn nhân lực chất lượng cao, chuyên nghiệp Sự mở rộng về quy mô cũng như chất lượng đào tạo của các trường chuyên về lĩnh vực thẩm định giá sẽ là điều kiện tiên quyết để tạo ra những nguồn nhân lực thực sự có kiến thức và am hiểu chuyên sâu để nâng cao mặt bằng chất lượng TĐV ngay từ đầu
SỰ CẦN THIẾT CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Đất đai là tài nguyên quý giá, đóng vai trò quan trọng trong sản xuất, môi trường sống, và phát triển kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng Là sản phẩm tự nhiên, đất đai không có giá trị riêng mà giá trị của nó được phản ánh qua tác dụng trong hoạt động kinh tế Giá đất thể hiện lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu và khả năng thu lợi trong giao dịch mua bán Tóm lại, giá đất chính là giá trị của quyền sở hữu đất.
Thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá quyền sử dụng đất, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường, được xem như trung tâm của các hoạt động kinh tế Tất cả các hoạt động kinh doanh đều bị ảnh hưởng bởi khái niệm giá trị, và thẩm định giá giúp xác định giá trị tài sản trên thị trường.
Thẩm định giá quyền sử dụng đất (QSD đất) đóng vai trò quan trọng trong việc đưa ra quyết định về mua bán, cầm cố, thế chấp, bảo hiểm, đầu tư và đánh thuế Trong nền kinh tế thị trường, quan hệ về đất đai trở nên phong phú hơn, với quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán và chuyển nhượng, hình thành một thị trường đất đai sôi động Do đó, đất đai được xem như hàng hoá đặc biệt và việc thẩm định giá QSD đất càng trở nên cần thiết.
Việc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất (QSD đất) là yếu tố then chốt trong quản lý đất đai của Nhà nước, ảnh hưởng đến việc điều chỉnh giá cả và khung giá đất Quy trình này không chỉ giúp xác định mức giá cho đấu thầu QSD đất tại các khu đất trống, mà còn là cơ sở để bồi thường cho người dân và tổ chức trong các dự án giải phóng mặt bằng cho cơ sở hạ tầng mới Ngoài ra, việc xác định giá đất cũng là cần thiết để tính toán tiền thuê đất dài hạn cho các tổ chức.
Quá trình thẩm định giá QSD đất do các tổ chức chuyên nghiệp thực hiện đóng vai trò quan trọng trong bối cảnh hội nhập sâu rộng của Việt Nam Việc định giá chính xác không chỉ bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu đất mà còn ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế Nếu giá trị đất đai không được xác định đúng, doanh nghiệp có thể gặp tổn thất nghiêm trọng và mất đi lợi thế cạnh tranh trong kinh doanh Hơn nữa, thẩm định giá QSD đất giúp doanh nghiệp đưa ra các quyết định quan trọng như mở rộng sản xuất, nộp thuế sử dụng đất hàng năm và gia tăng vốn chủ sở hữu thông qua việc mua bán đất đai.
Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng phát triển mạnh mẽ, tài sản đảm bảo chủ yếu là quyền sử dụng đất (QSD đất), đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo khoản vay cho khách hàng và doanh nghiệp Quá trình thẩm định giá QSD đất diễn ra từ khi tiếp nhận khoản vay cho đến khi phát mại tài sản nhằm hoàn trả vốn gốc, và mọi giá trị được xác định đều ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của cả khách hàng và ngân hàng Do đó, công tác thẩm định giá không chỉ quan trọng đối với sự phát triển ổn định của các bên liên quan mà còn góp phần vào sự ổn định của nền kinh tế.
Công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất đang ngày càng được chú trọng phát triển và hoàn thiện, không chỉ về số lượng đội ngũ thẩm định viên và tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp, mà còn về chất lượng dịch vụ Điều này phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế và đáp ứng yêu cầu hội nhập toàn cầu của Việt Nam.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ HÀ NỘI
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ HÀ NỘI VVAI
2.1.1 Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của công ty CP Thẩm định giá và Đầu tƣ Hà Nội VVAI Được thành lập ngày 27 tháng 12 năm 2012, Công ty Cổ phần Thẩm định giá và đầu tư Hà Nội – VVAI là một công ty chuyên ngành thẩm định giá, đấu giá tài sản, tư vấn tài chính doanh nghiệp và tư vấn dự án Thẩm định giá VVAI tuy hoạt động chưa lâu nhưng đã cung cấp dịch vụ cho nhiều khách hàng với chất lượng cao, đã thực sự chiếm được sự tín nhiệm của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế và đã dần khẳng định được năng lực của mình và hiện nay là một trong số ít đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên ngành có uy tín ở Việt Nam
Từ khi thành lập, Công ty đã tập trung vào việc phát triển và ứng dụng công nghệ thông tin trong lĩnh vực Thẩm định giá và đấu giá tài sản Nhiều phần mềm ứng dụng đã được xây dựng và sử dụng, bao gồm phần mềm định giá máy móc thiết bị, phần mềm định giá bất động sản, bản đồ giá đất và phần mềm đấu giá.
Thẩm định giá VVAI đã xây dựng một đội ngũ chuyên viên dày dạn kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực như xây dựng, điện, cơ khí, kinh tế, tài chính và luật, tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam Công ty còn hợp tác với các tiến sĩ, thạc sĩ, thẩm định viên và kiểm toán viên có chuyên môn cao, nhằm đảm bảo dịch vụ “Có căn cứ pháp lý, nhanh hơn, hiệu quả hơn” Trụ sở chính của công ty tọa lạc tại Số 10 ngõ 1 Viện nghiên cứu cơ khí, Văn Chỉ, tổ 10, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
VPGD: P602, số 122 Hoàng Ngân, Cầu Giấy, Hà Nội
Các nghiệp vụ chính của công ty:
Thẩm định giá trị tài sản
Giá trị bất động sản, giá trị động sản như máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền sản xuất, và việc xác định giá trị doanh nghiệp là cần thiết cho nhiều mục đích khác nhau.
Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà nước
Lập dự toán, duyệt dự toán các dự án, công trình
Thế chấp vay vốn Ngân hàng
Mua, bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng
Bán đấu giá Tài sản
Xét thầu các dự án
Giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án
Hạch toán Kế toán tính thuế
Xác thẩm định giá trị được Bảo hiểm
Mua, bán, thuê và cho thuê tài sản thuộc mọi thành phần kinh tế là hoạt động quan trọng, đồng thời là cơ sở để tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất nộp ngân sách Nhà nước Ngoài ra, những hoạt động này còn giúp xác định đơn giá đất ở, phục vụ cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư.
Cổ phần hóa doanh nghiệp
Góp vốn, liên doanh, giải thể, sáp nhập, chia tách, mua bán doanh nghiệp
Tư vấn đấu giá tài sản, đấu thầu dự án
Tư vấn trình tự thực hiện đấu giá, đấu thầu; phương thức đấu giá, đấu thầu
Tư vấn và xử lý tình huống phát sinh trong quá trình đấu giá tài sản, đấu thầu
Tư vấn lập và đánh giá hồ sơ cho bên mời thầu, hồ sơ đấu giá tài sản
Tư vấn lập hồ sơ dự thầu cho nhà thầu
Tư vấn hỗ trợ đăng tin và cung cấp thông tin đấu thầu, cung cấp dịch vụ đấu giá
Cung cấp thông tin về giá
Với hệ thống công nghệ thông tin hiện đại, VVAI xây dựng và lưu trữ cơ sở dữ liệu giá đầy đủ, đáp ứng nhanh chóng và hiệu quả nhu cầu cung cấp thông tin về giá tài sản cho khách hàng Điều này hỗ trợ nhiều mục đích như thẩm định giá mua, bán tài sản, lập dự toán, kiểm tra số liệu quyết toán và xét thầu các dự án.
Tư vấn tài chính doanh nghiệp
Soát xét hoạt động và soát xét tài chính
Tư vấn chia tách, mua bán, sáp nhập, giải thể doanh nghiệp
Tư vấn tái cấu trúc doanh nghiệp
Tư vấn Cổ phần hóa doanh nghiệp
Tư vấn đầu tư Đánh giá môi trường đầu tư
Lập dự án đầu tư Đăng ký kế hoạch đầu tư
Thiết lập quan hệ kinh doanh
2.1.2 Cơ cấu tổ chức của công ty CP Thẩm định giá và Đầu tƣ Hà Nội VVAI
Hình 1: Sơ đồ tổ chức của Công ty CP Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội VVAI
Ban Giám đốc: 1 Giám đốc, 2 phó giám đốc
Ban kiểm soát: có 1 kiểm soát viên
Phòng kinh doanh: có 3 nhân viên
Phòng thẩm định: có 6 nhân viên
2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong thời gian qua
Công ty CP Thẩm định giá và Đầu tư Hà Nội VVAI, thành lập vào năm 2012, đã nhanh chóng đạt được nhiều thành tựu nổi bật, khẳng định uy tín và thương hiệu trên thị trường.
Sự phát triển của công ty được thể hiện rõ qua sự gia tăng số lượng hợp đồng hàng năm và giá trị ổn định của mỗi hợp đồng theo thời gian.
Bảng 1: Những dự án tiêu biểu:
STT Khách hàng Tài sản thẩm định Mục đích thẩm định
Viện kiểm sát nhân dân tối cao
Giá khởi điểm cho việc tổ chức đấu giá tài sản trên đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại khu đất số 30 Tô Hiệu, cũng như cho thuê với mục đích thương mại dịch vụ, đã được xác định.
Căn cứ trình Hội đồng thẩm định giá sẽ được xem xét trước khi trình UBND Thành phố quyết định về việc thẩm định giá đất cụ thể, nhằm làm cơ sở tính toán tiền thuê đất.
Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Khánh
Khu đất 10.940,6m2 đất tại số 40 Trần Phú, phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa cho Công ty TNHH Miền Nhiệt đới Nha
Xác thẩm định giá đất tại số 40 Trần Phú, phường Lộc Thọ, thành phố Nha Trang là cần thiết để tính tiền thuê đất cho Công ty TNHH Miền Nhiệt đới Nha Trang Dự án này nhằm phát triển khu phức hợp thương mại - khách sạn, góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương.
Căn hộ Tropicana Nha Trang và làm lối đi chung
Giá trị QSD đất tại thửa đất số 15, tờ bản đồ số 09, thôn
Lý Nhân, xã Dục Tú, huyện Đông Anh, Hà Nội
Tham khảo làm cơ sở cho việc thế chấp vay vốn ngân hàng
Indovina- chi nhánh Mỹ Đình
Giá trị tài sản gắn liền với đất thuê tại xã Quang Minh, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc, hiện nay thuộc Hà Nội, được Uỷ ban Nhân dân Tỉnh Vĩnh Phúc cấp cho Công ty TNHH May mặc Xuất khẩu VIT Garment.
Tham khảo, làm cơ sở xác thẩm định giá trị tài sản thế chấp để cấp vốn vay
Sở Tài nguyên và Môi trường
Giá khởi điểm cho việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu Tái định cư Trung Hưng, phường Trung Hưng và khu nhà trẻ cũ Z155, cũng như khu đất gần cổng nhà máy Z49 và khu đất xen kẹt phố Vị Thuỷ thuộc xã Thanh Mỹ, thị xã Sơn Tây, Hà Nội, đã được công bố.
Tham khảo làm cơ sở trình các cấp có thẩm quyền xác thẩm định giá khởi điểm phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất
Trang thiết bị văn phòng
Tham khảo, làm cơ sở tổ chức đấu thầu mua sắm tài sản
Nâng cao năng lực PCCCR cho lực lượng
Trang thiết bị thông tin tuyên truyền Mục đích mua sắm tài sản
Xác thẩm định giá trị lợi thế vị trí địa lý của khu đất tại số 5 Lê Thánh Tông, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội
Tham khảo, làm cơ sở xác thẩm định giá trị dự án
Xác thẩm định giá trị dự án Điểm thông quan nội địa Thành phố Hà nội Địa điểm thẩm thẩm định giá Xã Cổ
Bi, huyện Gia Lâm, TP Hà
Mục đích góp vốn liên doanh
2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất tại công ty CP Thẩm định giá và Đầu tƣ Hà Nội VVAI
2.2.1 Quy trình thẩm định giá quyền sử dụng đất tại Công ty CP Thẩm định giá và Đầu tƣ Hà Nội VVAI
Hình 2: Quy trình thẩm định giá tại công ty VVAI
Bước 1 Bước 2 Bước 3 Bước 4 Bước 5
Bước 1: Nhận yêu cầu thẩm định
- Tiếp nhận yêu cầu thẩm định của khách hàng
- Hướng dẫn khách hàng viết công văn đề nghị thẩm định giá, nội dung công văn phải nêu rõ chi tiết về tài sản cần thẩm định
- Ký kết hợp đồng thẩm định giá
- Lập biên nhận hồ sơ thẩm định giá
Bước 2: Lập phương án thẩm định giá tài sản:
1.Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý của mảnh đất cần thẩm định giá
- Xác định mục đích thẩm định giá của khách hàng
- Xác định thời điểm thẩm định giá
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản
2.Lập kế hoạch thẩm định giá.
- Lập phương án phân công thẩm định viên và trợ lý thẩm định viên thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng
Nghiên cứu hồ sơ và tài liệu liên quan đến tài sản cần thẩm định giá là bước quan trọng Cần thẩm tra các tài liệu do khách hàng cung cấp, so sánh với yêu cầu của Công ty và quy định pháp luật Nếu phát hiện nội dung không hoàn chỉnh hoặc hồ sơ không đầy đủ, cần yêu cầu khách hàng bổ sung kịp thời Ngoài ra, nếu có dấu hiệu sửa chữa hoặc làm giả, cần tiến hành xác minh và làm rõ.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Khảo sát thực trạng mảnh đất và thu thập dữ liệu về các thông số của tài sản cùng với các tài sản so sánh là bước quan trọng Đồng thời, việc chụp ảnh tài sản dưới dạng toàn cảnh và chi tiết cũng góp phần cung cấp cái nhìn rõ nét hơn về tài sản.
Ngoài các số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, các thông tin sau sẽ được thu thập:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh
- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ HÀ NỘI VVAI
Các TĐV đã thực hiện quy trình thẩm định giá theo các bước quy định, đảm bảo tính thống nhất và hợp lý Trình tự các bước trong phương pháp được thiết lập đầy đủ, với lập luận rõ ràng, nhằm đưa ra kết luận cuối cùng chính xác.
- Cán bộ định giá đã thực hiện đầy đủ việc kiểm tra về tính pháp lý, về hiện trạng của mảnh đất cần thẩm định
Quy trình thẩm định của công ty đã thể hiện sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan Nhà nước như Sở địa chính, phòng công chứng và UBND các huyện, xã Điều này giúp công ty giải quyết nhanh chóng và thuận lợi các vấn đề về giấy tờ và thủ tục pháp lý phát sinh trong quá trình thẩm định.
Công ty chú trọng vào việc khảo sát thực tế và thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm các giao dịch chuyển nhượng nhà đất qua các công ty địa ốc và sàn giao dịch bất động sản Thông tin từ doanh nghiệp môi giới, khung giá đất mới của Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương, cùng với các giao dịch nhà đất được đăng tải trên báo, tạp chí và website môi giới cũng được xem xét kỹ lưỡng.
Trong quá trình thẩm định giá, công ty VVAI luôn cập nhật kịp thời các văn bản pháp quy liên quan đến thẩm định giá quyền sử dụng đất Các văn bản pháp luật về quyền sử dụng đất rất đa dạng, phức tạp và thường xuyên thay đổi, đòi hỏi sự chú ý và nắm bắt liên tục từ phía công ty.
Để đảm bảo tính chính xác của các chứng cứ giao dịch trên thị trường, TĐV cần thu thập thông tin đầy đủ và tiến hành kiểm tra tính hợp lý của những thông tin này.
Việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá đất rất linh hoạt và phù hợp với từng trường hợp cụ thể Các thẩm định viên thường ưu tiên phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị sử dụng đất cho các mảnh đất trống, khi có thể tìm thấy các tài sản tương tự.
Trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, việc áp dụng phương pháp thu nhập để tính toán giá trị phát triển, phương pháp so sánh để xác định đơn giá cho thuê văn phòng và nhà xưởng, cùng với phương pháp chi phí để tính giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất là hoàn toàn hợp lý cả về lý luận lẫn thực tiễn.
Cán bộ định giá đã tham khảo giá đất thực tế chuyển nhượng trong khu vực lân cận tại thời điểm thẩm định, nhằm đưa ra giá QSD đất sát với giá trị thị trường Nếu đơn giá QSD đất thấp hơn nhiều so với quy định tại QĐ 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014, sẽ xem xét áp dụng khung giá đất quy định để đảm bảo tính công bằng và chính xác, bảo vệ lợi ích của Nhà nước.
Phương pháp chi phí được áp dụng để tính toán giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất, đảm bảo tuân thủ các quy định trong thông tư và nghị định của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Sở Xây dựng TP Hà Nội, cũng như Bộ Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, đồng thời điều chỉnh phù hợp với thực tế.
Kết quả thẩm định giá quyền sử dụng đất được xác định dựa trên phân tích và tính toán dữ liệu một cách chặt chẽ, đảm bảo độ tin cậy cao nhất.
Việc kiểm tra chất lượng thẩm định giá quyền sử dụng đất là trách nhiệm của tất cả các thành viên liên quan đến dự án Quy trình này diễn ra theo thứ tự từ trên xuống dưới, từ chi tiết đến tổng quát, và tuân thủ một trình tự cụ thể.
Trước khi phát hành Báo cáo Thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá, các cấp quản lý công ty phải tiến hành soát xét toàn bộ quy trình thẩm định giá Điều này nhằm đảm bảo rằng mọi công việc thẩm định đều tuân thủ quy định pháp luật và đúng theo biểu mẫu được ban hành bởi Nhà nước và Bộ Tài chính.
Ban quản lý luôn áp dụng các chính sách đãi ngộ tốt nhằm tạo động lực cho nhân viên, giúp họ hoàn thành nhiệm vụ đúng hạn và nâng cao hiệu quả công việc.
Quy trình thẩm định giá đã được thực hiện đầy đủ, nhưng việc lập kế hoạch chi tiết cho mỗi dự án chưa được chú trọng, thường thực hiện qua loa và trong thời gian ngắn Điều này chủ yếu dựa vào kinh nghiệm từ các đợt thẩm định trước, dẫn đến việc không lập kế hoạch tổng thể, kế hoạch chi tiết hay kế hoạch dự phòng, bất kể quy mô dự án Hệ quả là các TĐV không nắm rõ các yếu tố cần thiết, gây ra sai lệch hoặc thiếu sót trong thông tin thu thập Thêm vào đó, việc khách hàng chậm cung cấp giấy tờ cần thiết có thể làm chậm tiến độ công việc đến hàng tháng.
Việc áp dụng phương pháp và kỹ thuật thẩm định giá hiện nay còn hạn chế, đặc biệt là trong phương pháp so sánh trực tiếp Quá trình thu thập thông tin chưa đầy đủ và các yếu tố phong thủy, rất quan trọng đối với người Việt Nam, chưa được đề cập rõ ràng Những người thẩm định giá thường chỉ chú trọng đến hướng và hình dạng đất mà không phân tích kỹ lưỡng các yếu tố như tầm nhìn, hướng gió khi xây dựng công trình.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY
Thẩm định giá là lĩnh vực quan trọng, thu hút sự quan tâm của nhiều tổ chức và cá nhân trong nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng của Việt Nam Sự cần thiết của thẩm định giá ngày càng gia tăng, và trong số các công ty trên thị trường, VVAI đang khẳng định uy tín và tên tuổi của mình bằng cách cung cấp các kết quả thẩm định giá chính xác, góp phần vào sự phát triển kinh tế.
Công ty VVAI đang lên kế hoạch mở rộng quy mô và thu hút nhân tài, đặc biệt là các TĐV có kinh nghiệm, nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên Đồng thời, phòng kinh doanh sẽ tập trung phát triển lượng khách hàng, ký kết các hợp đồng có giá trị lớn với những đối tác đáng tin cậy.
VVAI sẽ mở rộng hoạt động trên toàn quốc, đặc biệt tại các thành phố lớn, nhằm phục vụ nhiều đối tượng khách hàng trong nền kinh tế Trong năm 2017, công ty dự kiến mở thêm văn phòng giao dịch tại TP Nha Trang để nâng cao quy mô Đồng thời, VVAI nỗ lực tăng doanh thu và lợi nhuận để đầu tư vào cơ sở vật chất cho công tác thẩm định giá và cải thiện đời sống nhân viên, khuyến khích tinh thần làm việc hăng say nhằm đạt hiệu suất cao nhất.
Cần hoàn thiện bộ máy lãnh đạo quản lý và tổ chức nhiều lớp đào tạo nghiệp vụ, kỹ năng cho nhân viên, đồng thời tạo cơ hội cho họ thực hành trực tiếp nhằm nâng cao kinh nghiệm thực tế.
Tăng cường quảng cáo và truyền thông cho công ty VVAI thông qua các diễn đàn, sự kiện và mạng internet nhằm mở rộng độ nhận diện thương hiệu và thu hút ngày càng nhiều khách hàng.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỚI CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ HÀ NỘI VVAI
3.2.1 Giải pháp về quy trình thẩm định giá
Quy trình thẩm định giá là yếu tố then chốt trong hoạt động thẩm định giá, quyết định sự thành công của dự án Để nâng cao hiệu quả trong công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất, việc chú trọng và hoàn thiện các bước trong quy trình này là vô cùng cần thiết.
Khi tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá từ khách hàng và đối tác, TĐV cần kiểm tra kỹ lưỡng bộ hồ sơ được cung cấp Nếu phát hiện thiếu sót, cần yêu cầu bổ sung ngay các giấy tờ cần thiết để tránh tình trạng phát hiện thiếu sót khi công tác thẩm định giá đã gần hoàn thiện, điều này có thể gây chậm tiến độ và ảnh hưởng đến chất lượng kết quả thẩm định giá.
Kế hoạch thẩm định giá cần được xây dựng một cách cụ thể, rõ ràng và thống nhất để tránh tình trạng thiếu sót hoặc làm việc theo thói quen Mỗi thành viên trong tổ thẩm định giá cần có công việc và trách nhiệm được phân công rõ ràng, từ khảo sát hiện trường, thu thập thông tin đến điều chỉnh và xác định giá trị QSD đất, cũng như hoàn thiện báo cáo và chứng thư Cán bộ quản lý cần theo dõi sát sao khối lượng và chất lượng công việc của từng chuyên viên thẩm định để nhanh chóng tổng hợp kết quả, nhằm nâng cao hiệu suất làm việc.
Khi thu thập thông tin về các mảnh đất thẩm định giá và tài sản sở hữu, việc lưu trữ dữ liệu bằng phần mềm hoặc sổ theo dõi là rất quan trọng Cần thống kê cả số liệu và hình ảnh khảo sát thực tế theo các tiêu chí nhất định như khu vực và thời gian Điều này giúp tạo lập cơ sở dữ liệu cá nhân, từ đó thuận lợi và rút ngắn thời gian cho các lần thẩm định giá sau.
Nếu việc lưu trữ và quản lý thông tin qua phần mềm thông thường hoặc email gặp khó khăn, công ty nên xem xét việc áp dụng các phần mềm chuyên dụng do các công ty công nghệ cung cấp để tối ưu hóa hệ thống thông tin của mình.
Sau khi hoàn thành các dự án thẩm định giá, công ty cần chú trọng vào việc lưu giữ và sắp xếp hồ sơ một cách khoa học Việc phân chia hồ sơ pháp lý và văn bản pháp luật theo từng lĩnh vực cụ thể sẽ giúp quản lý hiệu quả hơn Đồng thời, cần thường xuyên cập nhật các văn bản mới và loại bỏ những văn bản đã hết hiệu lực Các báo cáo thẩm định giá cũng nên được sắp xếp theo thời gian và số hiệu báo cáo để thuận tiện trong việc theo dõi và quản lý.
3.2.2 Giải pháp về phương pháp thẩm định giá
Trong phương pháp so sánh, các thẩm định viên cần thu thập thông tin về mảnh đất thẩm định giá và các tài sản tương tự trên thị trường, tránh chỉ dựa vào khung giá đất của Nhà nước do mức giá này thường thấp hơn giá trị thực Đồng thời, nên tăng số lượng tài sản tương tự từ 3 lên 4 hoặc 5 để nâng cao chất lượng và độ tin cậy của kết quả thẩm định.
Khi thu thập thông tin, việc mở rộng phạm vi khảo sát là rất quan trọng, tránh việc chỉ dựa vào những dữ liệu có sẵn Cần thu thập thêm thông tin chi tiết về phong thủy, tình trạng dân cư và các vấn đề quản lý đất đai của các TSSS để có cái nhìn toàn diện hơn.
Khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa TSTĐ và TSSS, công ty đã xác định tỷ trọng cho các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản như sau: vị trí chiếm 50%, hạ tầng nội bộ 20%, hình dáng và quy mô 20%, và 10% cho các tiêu chí khác như an ninh và môi trường Việc lựa chọn tỷ trọng này cần được giải thích rõ ràng, vì có sự khác biệt giữa các tổ chức thẩm định giá trên thị trường Đồng thời, cần chuẩn hóa cách chấm các tỷ lệ điều chỉnh % để đảm bảo tính thống nhất trong báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
Trong phương pháp thu nhập, các yếu tố như giả định về phương án sử dụng tốt nhất, hiệu quả tính toán giá trị phát triển doanh thu, tỷ lệ lấp đầy và tỷ lệ chiết khấu cần được cụ thể hóa để nâng cao tính khách quan Các TĐV thường dựa vào cảm nhận chủ quan và kinh nghiệm cá nhân khi đưa ra các con số này Do đó, để tăng tính thuyết phục, TĐV cần cung cấp nhiều giải thích hơn trong báo cáo thẩm định giá.
Ngoài việc tuân thủ các quy định của Nhà nước, các sở, ban ngành liên quan cần tìm hiểu và cung cấp số liệu chính xác để phản ánh đúng sự biến động của thị trường.
3.2.3 Giải pháp về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ
Nhân tố con người là yếu tố quyết định trong thẩm định giá, vì kết quả cuối cùng phụ thuộc vào quá trình làm việc và nghiên cứu của các TĐV Thẩm định giá QSD đất yêu cầu chuyên môn cao và kiến thức sâu rộng để đáp ứng yêu cầu công việc Do đó, nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ là điều cần thiết.
Để tạo điều kiện làm việc tốt nhất cho cán bộ thẩm định giá, cần thường xuyên cập nhật các văn bản pháp quy và quy định mới liên quan đến lĩnh vực này Đối với các chuyên viên thẩm định giá mới ra trường, việc hướng dẫn và bổ sung kịp thời kiến thức nghiệp vụ là rất quan trọng Đồng thời, tạo cơ hội cho họ làm việc trực tiếp với các dự án khác nhau sẽ giúp tăng cường kinh nghiệm thực tiễn.
Để nâng cao kiến thức cho các chuyên viên định giá, cần tổ chức các khóa đào tạo liên quan đến kiến trúc, xây dựng và kỹ thuật như đọc bản vẽ và đánh giá chất lượng công trình Mặc dù có sự hỗ trợ từ những chuyên gia dày dạn kinh nghiệm, đội ngũ chuyên viên trẻ cần được tạo điều kiện để phát triển tay nghề và đạo đức nghề nghiệp Bên cạnh đó, mỗi chuyên viên cũng cần chủ động nâng cao hiểu biết về văn hóa, tập quán và tâm lý khách hàng liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất, điều này chỉ có thể đạt được qua trải nghiệm thực tế trong cuộc sống hàng ngày.
Chuyên môn hóa theo nguyên tắc thiết lập đội ngũ nhân sự theo từng lĩnh vực cụ thể như định giá quyền sử dụng đất, công trình xây dựng và nhà xưởng sẽ giúp các thành viên chuyên viên định giá tập trung vào lĩnh vực của mình Điều này tạo cơ hội cho họ chuyên sâu vào từng mảng nhỏ, từ đó phối hợp hiệu quả hơn trong công việc.
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN NHÀ NƯỚC CÓ THẨM QUYỀN
Nhà nước cần nỗ lực hơn trong việc hoàn thiện các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá quyền sử dụng đất.
Nhà nước cần thực hiện biện pháp quản lý hiệu quả đối với thị trường bất động sản và chứng khoán để đảm bảo sự phát triển lành mạnh và minh bạch, từ đó nâng cao tính chính xác và khách quan trong công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất Mặc dù đã có những tác động tích cực từ Nhà nước nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất, nhưng vẫn cần có sự hoàn thiện hơn nữa Việc thiết lập các hệ thống đăng ký giao dịch bất động sản minh bạch và đáng tin cậy là điều cần thiết.
Nhà nước cần tập trung phát triển hệ thống đào tạo nguồn nhân lực về thẩm định giá tại Việt Nam, đầu tư cho đội ngũ nhân lực chất lượng cao và khuyến khích tu nghiệp nước ngoài Cần mở thêm các trường đào tạo chuyên ngành thẩm định giá để đáp ứng nhu cầu xã hội và quản lý chất lượng chặt chẽ, tránh tình trạng thừa thầy thiếu thợ Đồng thời, chất lượng đào tạo ở các đơn vị này cũng cần được nâng cao Các trường đào tạo nên mời các chuyên gia có kinh nghiệm thực tế tham gia giảng dạy và giao lưu với sinh viên, nhằm tăng cường kiến thức thực tế cho sinh viên, giúp họ tự tin khi bước vào môi trường làm việc.
Nhà nước cần nâng cao hiệu quả công tác kiểm tra chất lượng thẩm định giá, đồng thời cần quy định rõ ràng và chặt chẽ các biện pháp xử lý vi phạm cùng với mức xử phạt tương ứng.
Nhà nước cần cải cách quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình xây dựng để hợp pháp hóa hàng hóa bất động sản Tăng tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ dẫn đến sự gia tăng số lượng bất động sản hợp pháp được giao dịch, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam Sự đa dạng và tính hợp pháp của thông tin trên thị trường cũng sẽ được cải thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức định giá thu thập thông tin và đưa ra kết quả thẩm định chính xác và nhanh chóng.
Bộ Tài chính hiện đang quản lý trực tiếp hoạt động thẩm định giá và quy định cách thức hoạt động của các tổ chức liên quan Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại nhiều hạn chế trong việc thực hiện các quy định này.
Bộ Tài chính cần sớm ban hành các thông tư hướng dẫn cụ thể cho các đơn vị thẩm định giá, nhằm tránh tình trạng lúng túng khi áp dụng quy định mới Việc thông báo rộng rãi các thông tư này đến từng tổ chức là cần thiết, cùng với việc hướng dẫn và kiểm tra quá trình thực hiện các quy định để đảm bảo tính nhất quán và hiệu quả.
Để nâng cao tính chuyên nghiệp của đội ngũ TĐV, cần tổ chức hiệu quả công tác đào tạo và thi cấp thẻ TĐV cho các cá nhân Việc tổ chức các khóa học với sự tham gia của chuyên gia thẩm định giá nước ngoài sẽ giúp học viên tích lũy kinh nghiệm quý báu.
Bộ cần quản lý chặt chẽ hoạt động của TĐV đã được cấp thẻ và có biện pháp xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm.