Hoàn thiện công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư hà nội vvai,

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIÊN NGÂN HÀNG -***** - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ HÀ NỘI VVAI Họ tên sinh viên : Trần Thị Thu Hằng Lớp : K15TCH Khóa : 2012 – 2016 Khoa : Tài Chính HÀ NỘI Tháng 05 - 2016 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIÊN NGÂN HÀNG -***** - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ HÀ NỘI VVAI Họ tên sinh viên : Trần Thị Thu Hằng Lớp : K15TCH Khóa : 2012 – 2016 Khoa : Tài Chính GVHD : TS Đỗ Thị Vân Trang HÀ NỘI Tháng 05 - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu tài liệu tham khảo trích dẫn rõ ràng, có nguồn gốc trung thực Nội dung khóa luận khơng trùng với cơng trình nghiên cứu tương tự cơng bố Hà Nội, Ngày 18 tháng năm 2016 Sinh viên Trần Thị Thu Hằng LỜI CẢM ƠN Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tồn thể thầy, giáo Khoa Tài đặc biệt TS Đỗ Thị Vân Trang – người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em q trình hồn thành khóa luận Trong thời gian thực tập tìm hiểu thực tế Công ty CP Thẩm định Đầu tư Hà Nội VVAI, em nhận giúp đỡ bảo tận tình anh chị phịng ban, để giúp em hồn thành tốt khóa luận Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, Ngày 18 tháng năm 2016 Sinh viên Trần Thị Thu Hằng MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH VẼ DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Đối tƣợng, mục đích phạm vi nghiên cứu: Nội dung nghiên cứu .2 Phƣơng pháp nghiên cứu .2 CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1.Khái niệm quyền sử dụng đất` 1.1.2.Các yếu tố cấu thành nên giá trị quyền sử dụng đất 1.2 ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm định giá quyền sử dụng đất 1.2.2 Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất 1.2.3 Quy trình thẩm định giá quyền sử dụng đất .11 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14 1.3.1 Nhân tố khách quan 14 1.3.2 Nhân tố chủ quan 17 1.4 SỰ CẦN THIẾT CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .20 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ HÀ NỘI VVAI 22 2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ HÀ NỘI VVAI .22 2.1.1 Giới thiệu chung hình thành phát triển công ty CP 2.1.2 Cơ cấu tổ chức công ty CP Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội VVAI24 2.1.3 Kết hoạt động kinh doanh công ty thời gian qua .25 Trần Thị Thu Hằng – K15 TCDNH 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất công ty CP Thẩm định giá Đầu tƣ Hà Nội VVAI 27 2.2.1 Quy trình thẩm định giá quyền sử dụng đất Công ty CP Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội VVAI 27 2.2.2 Các phương pháp nguyên tắc sử dụng công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất công ty CP Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội VVAI 30 2.2.3.Thực trạng công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất Công ty CP Thẩm định giá đầu tư Hà Nội VVAI 35 2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ HÀ NỘI VVAI 55 2.3.1 Ưu điểm 55 2.3.2 Nhược điểm 56 2.3.3 Nguyên nhân 59 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ QSD ĐẤT TẠI CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ HÀ NỘI VVAI 62 3.1 ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY 62 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỚI CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ HÀ NỘI VVAI .63 3.2.1 Giải pháp quy trình thẩm định giá .63 3.2.2 Giải pháp phƣơng pháp thẩm định giá 64 3.2.3 Giải pháp trình độ chun mơn đội ngũ cán 65 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN NHÀ NƢỚC CÓ THẨM QUYỀN 66 KẾT LUẬN :……………………………………………………………….…… 68 Trần Thị Thu Hằng – K15 TCDNH DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH VẼ Hình 1: Sơ đồ tổ chức Công ty CP Thẩm định giá Đầu tƣ Hà Nội VVAI 24 Hình 2: Quy trình thẩm định giá cơng ty VVAI .27 Bảng 1: Những dự án tiêu biểu: .25 Bảng 2: Hiện trạng khu đất 36 Bảng 3: Kết thẩm định TSSS (A) .38 Bảng 4: Điều chỉnh yếu tố khác biệt TSSS 41 Bảng 5: Kết thẩm định TSSS 47 Bảng 6: Điều chỉnh khác biệt TSSS với TSTĐ 50 Trần Thị Thu Hằng – K15 TCDNH DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TĐV Thẩm định viên QSD Quyền sử dụng TSSS Tài sản so sánh TSTĐ Tài sản thẩm định BĐS Bất động sản Trần Thị Thu Hằng – K15 TCDNH LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với lên kinh tế từ năm 2014, thị trường bất động sản hay nói rõ thị trường đất đai có dấu hiệu “ấm” dần lên sau thời kì đóng băng dài suy thoái kinh tế, tất kì vọng khởi sắc tăng trưởng số lượng chất lượng giao dịch mua bán, chấp, đầu tư… Thị trường đất đai sôi động kéo theo giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất tăng lên lớn đa dạng hơn, phức tạp Tuy nhiên sở pháp lý hoạt động thẩm định giá thiếu chưa đồng bộ, trình độ chun mơn nghiệp vụ thẩm định viên hạn chế, nhu cầu thẩm định giá trị quyền sử dụng đất ngày tăng Do xuất phát từ vai trò quan trọng nhu cầu kinh tế nay, thân tổ chức định cần không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá nói chung đặc biệt hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá quyền sử dụng đất nói riêng Cơng ty CP Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội VVAI dần khẳng định uy tín lĩnh vực thẩm định giá từ thành lập đến Đứng trước khó khăn, thách thức kinh tế đòi hỏi ngày cao ngành nghề, VVAI nỗ lực không ngừng để đạt kết tốt nhất, không nâng cao tay nghề thẩm định viên chuyên viên định giá công ty mà cịn hồn thiện quy trình linh hoạt sử dụng phương pháp định giá cho dự án cụ thể Nhận thấy tầm quan trọng quyền sử dụng đất tài sản đất đời sống kinh tế hàng ngày với trình tìm hiểu thực tế cơng ty nên em lựa chọn đề tài : “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá quyền sử dụng đất Công ty CP Thẩm định Đầu tƣ Hà Nội VVAI” làm khóa luận tốt nghiệp Đối tƣợng, mục đích phạm vi nghiên cứu: - Đối tƣợng: quy trình phương pháp thẩm định giá Quyền sử dụng đất Công ty CP Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội VVAI - Mục đích nghiên cứu: Trần Thị Thu Hằng – K15 TCDNH Luận văn trình bày nhằm mục đích là: Thiết lập sở lý luận hệ thống hóa quy trình phương pháp chủ yếu xác định giá trị QSD đất Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá QSD đất Công ty CP Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội VVAI Đưa giải pháp có tính khả thi cao để hồn thiện quy trình phương pháp định giá QSD đất - Phạm vi nghiên cứu: Địa điểm nghiên cứu: Công ty CP Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội VVAI Thời gian nghiên cứu: tháng 3/2016 đến tháng 5/2016 Nội dung nghiên cứu - Cơ sở khoa học định giá quyền sử dụng đất phương pháp thẩm đinh giá quyền sử dụng đất - Thực trạng công tác thẩm định giá Quyền sử dụng đất Công ty CP Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội VVAI Đánh giá đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất Công ty CP Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội VVAI Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin - Phương pháp so sánh, thống kê, phân tích Trần Thị Thu Hằng – K15 TCDNH 65 để tăng tính thuyết phục TĐV cần đưa giải thích nhiều báo cáo thẩm định giá - Ngoài việc áp dụng theo quy định chuẩn mực Nhà nước, sở, ban ngành có liên quan TĐV nên tìm hiểu để đưa số cho phản ánh chân thật biến động thị trường 3.2.3 Giải pháp trình độ chun mơn đội ngũ cán Nhân tố người đóng vai trị then chốt công tác thẩm định giá, kết đưa cuối dựa trình làm việc nghiên cứu TĐV Mà thẩm định giá QSD đất lĩnh vực đòi hỏi chuyên môn nghiệp vụ lớn, kiến thức liên quan phải nắm bắt rõ mong đáp ứng yêu cầu cơng việc Vì để nâng cao chất lượng đội ngũ cán cần: - Tạo điểu kiện làm việc tốt cho cán thẩm định giá, thường xuyên cập nhật văn pháp quy, quy định Nhà nước liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá Đối với chuyên viên thẩm định giá thường sinh viên trường 2,3 năm cần hướng dẫn bổ sung kịp thời kiến thức nghiệp vụ, tạo điều kiện làm việc trực tiếp với dự án khác để tăng kinh nghiệm - Tổ chức đào tạo, huấn luyện, nâng cao kiến thức cho chuyên viên định giá lĩnh vực có liên quan kiến trúc, xây dựng, nghiệp vụ kỹ thuật đọc vẽ, đánh giá chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng đất Ngoài TĐV giá cơng ty với nhiều năm kinh nghiệm chuyên viên định giá trẻ nên phải tạo điều kiện cho họ nâng cao tay nghề trau dồi đạo đức nghề nghiệp Hơn thân chuyên viên định giá cần chủ động rèn luyện nâng cao hiểu biết thân đặc điểm văn hóa, tập quán, tâm lý khách hàng có liên quan đến giá trị QSD đất điều học qua sách vở, mà trải nghiệm sống hàng ngày - Tiếp tục thực chuyên môn hóa theo nguyên tắc thiết lập đội ngũ nhân công ty theo lĩnh vực cụ thể như: định giá QSD đất, cơng trình xây dựng, nhà xưởng Khi TĐV hay chuyên viên định giá có hội tập trung vào lĩnh vực mình, chuyên sâu vào mảng nhỏ để phối hợp ăn khớp với Trần Thị Thu Hằng – K15 TCDNH 66 - Khuyến khích chun viên định giá cơng ty học tập thi lấy chứng thẩm định giá Khi nhân viên nâng cao chuyên môn thực xác khoa học cơng tác thẩm định giá QSD đất, từ nâng cao chất lượng dịch vụ uy tín cơng ty 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN NHÀ NƢỚC CÓ THẨM QUYỀN - Về phía Nhà nước cần tích cực việc hoàn chỉnh văn pháp luật có liên quan đến thẩm định giá nói chung thẩm định giá QSD đất nói riêng - Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu thị trường bất động sản thị trường chứng khoán để phát triển lành mạnh, minh bạch hơn, nhằm tăng tính xác khách quan cho nguồn thơng tin phục vụ công tác thẩm định giá QSD đất Trong thời gian qua, Nhà nước có tác động tích cực thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nói chung hoạt động thẩm định giá QSD đất nói riêng song chưa thực tồn diện Cần thiết lập hệ thống đăng kí giao dịch bất động sản minh bạch đáng tin cậy - Nhà nước cần trọng phát triển hệ thống đào tạo nguồn nhân lực thẩm định giá Việt Nam nữa, trọng đầu tư cho đội ngũ nhân lực chất lượng cao, tu nghiệp nước cống hiến cho đất nước Hơn cần mở thêm trường đào tạo chuyên ngành thẩm định giá đáp ứng nhu cầu xã hội quản lý chất lượng thật chặt chẽ, tránh tình trạng thừa thầy thiếu thợ Hơn Nhà nước cần quan tâm nhiều đến chất lượng đào tạo đơn vị Bản thân trường đào tạo lĩnh vực thẩm định giá cần tăng cường mời TĐV giá thực thụ, có kinh nghiệm thực tế giảng dạy hay giao lưu với sinh viên để tăng kiến thức thực tế cho sinh viên, tránh để tình trạng bỡ ngỡ làm việc, vận dụng để làm việc - Nhà nước cần hồn thiện cơng tác kiểm tra chất lượng thẩm định giá, quy định chặt chẽ rõ ràng biện pháp xử lý thích hợp với trường hợp vi phạm mức xử phạt tương ứng - Nhà nước cần phải thay đổi công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất, sở hữu Trần Thị Thu Hằng – K15 TCDNH 67 công trình xây dựng đất, tạo lập tính hợp pháp cho hàng hóa bất động sản Khi tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất tăng lên số lượng BĐS hợp pháp giao dịch tăng lên, thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển Số lượng thơng tin thị trường từ đa dạng hợp pháp hơn, tạo điều kiện cho TĐV thu thập thông tin để đưa kết thẩm định giá xác nhanh chóng Bộ Tài quản lý trực tiếp hoạt động thẩm định giá nay, quy định cách thức hoạt động tổ chức Tuy nhiên thực tế nhiều hạn chế: - Bộ Tài cần ban hành thông tư hướng dẫn cụ thể kịp thời cho đơn vị thẩm định giá thực hiện, tránh trường hợp TĐV lúng túng áp dụng quy định Cần thông báo rộng rãi thông tư hướng dẫn đến tổ chức hướng dẫn, kiểm tra việc thực quy định - Tổ chức hiệu công tác đào tạo thi cấp thẻ TĐV cho cá nhân để nâng cao tính chuyên nghiệp đội ngũ TĐV Tổ chức khóa học có tham gia chuyên gia thẩm định giá nước để học tạp kinh nghiệm Bên cạnh đó, Bộ cần quản lý chặt chẽ hoạt động TĐV cấp thẻ có biện pháp xử lý kịp thời trường hợp vi phạm Trần Thị Thu Hằng – K15 TCDNH 68 KẾT LUẬN Dựa kiến thức suốt trình học tập với khồng thời gian thực tập tìm hiểu tình hình hoạt động thực tế Cơng ty CP Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội VVAI, khóa luận em giải vấn đề sau: Thứ nhất, làm rõ sở lý luận liên quan đến quyền sử dụng đất thẩm định giá quyền sử dụng đất, với nhân tố tác động đến thẩm định giá quyền sử dụng đất Đồng thời nêu lên nét quy trình, phương pháp định giá quyền sử dụng đất Thứ hai, nêu bật thực trạng công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất công ty CP Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội VVAI, bao gồm lịch sử hình thành phát triển, ưu điểm, nhược điểm nguyên nhân quy trình phương pháp thẩm định giá quyền sử dụng đất công ty Thứ ba, dựa tình hình thực tế khó khăn, thuận lợi cơng ty để đưa giải pháp hồn thiện quy trình, phương pháp công tác tổ chức, đào tạo nhân lực…những kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền, nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá quyền sử dụng đất công ty Trên sở nhận thức lý luận thẩm định giá quyền sử dụng đất với q trình học hỏi cơng ty CP Thẩm định Đầu tư Hà Nội, em rút nhiều kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đưa số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá quyền sử dụng đất cơng ty Bên cạnh vài kiến nghị với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên, hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thực tế thời gian nên khóa luận em khơng tránh khỏi sai sót Em kính mong nhận ý kiến đóng góp chân thành q thầy để khóa luận em hoàn thiện lý luận thực tế Em xin chân thành cảm ơn Trần Thị Thu Hằng – K15 TCDNH DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Phạm Tiến Đạt (2015) Giáo trình Nguyên lý chung định giá tài sản NXB Tài TS Phạm Tiến Đạt(2015) Giáo trình Định giá Bất động sản hoạt động tín dụng – cách tiếp cận từ ngân hàng thương mại NXB Tài Chính TS Vũ Minh Đức Giáo trình Nguyên lý tiêu chuẩn thẩm định giá NXB Đại học Kinh tế Quốc dân Thơng tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, 06, 07 Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 08, 09, 10 Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 Bộ xây dựng việc công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2014: Hồ sơ giới thiệu lực Công ty CP Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội VVAI (2015) Báo cáo định giá, chứng thư định giá công ty CP Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội VVAI (2015) Khóa luận tốt nghiệp Hồn thiện cơng tác định giá quyền sử dụng đất công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản ngân hàng CP Công thương Việt Nam CN Hà Nội Đàm Lê Quỳnh Anh(2013) 10 Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng năm 2012; 11 Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá; 12 - ủ Hà Nội việc quy định loại giá đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014; Trần Thị Thu Hằng – K15 TCDNH CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ HÀ NỘI P.602, 122 Hoàng Ngân – Cầu Giấy – Hà Nội Tel: 04.377 28 377 Fax: 04 377 28 376 CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ HÀ NỘI CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Số: 264/2015/CT-TĐG-VVAI Hà Nội, ngày 06 tháng 12 năm 2015 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội - Căn hợp đồng thẩm định giá số 264/2015/HĐ-TĐG-VVAI ngày 28/11/2015 Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội Công ty cổ phần Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội; - Căn báo cáo kết thẩm định giá số 264/2015/CT-TĐG-VVAI ngày 06/12/2015 Công ty cổ phần Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội; Khách hàng yêu cầu : Khách Sở Tài nguyên Môi hàng yêu cầu : trường Hà Nội Địa : Số 18 Huỳnh Thúc Kháng – Đống Đa – Hà Nội : Giá đất làm tính tiền thuê đất 5652.11m2 đất xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì cho Công ty cổ phần VIHA Thống Nhất thuê để tiếp tục làm nhà xưởng mở rộng sản xuất : Huyện Thanh Trì, TP Hà Nội định Mục đích thẩm định giá: Kết thẩm định giá để Sở Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội làm trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình UBND Thành phố định giá đất làm tính tiền thuê đất theo quy định hành Thời điểm thẩm định giá: Tháng 11 năm 2015 Cơ sở Chi tiết xem báo cáo kèm theo Tài sản thẩm định giá đặc điểm tài sản - Chi tiết xem báo cáo kèm theo Phương pháp thẩm định giá - Phương pháp thu nhập - Phương pháp so sánh - Phương pháp chi phí CƠNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ HÀ NỘI P.602, 122 Hoàng Ngân – Cầu Giấy – Hà Nội Tel: 04.377 28 377 Fax: 04 377 28 376 Kết Trên sở đề nghị thẩm định giá, qua khảo sát thực tế thị trường với phương pháp thẩm định giá áp dụng, Công ty cổ phần Thẩm định giá Đầu tư Hà Nội (VVAI) thông báo kết thẩm định giá thời điểm tháng 11/2015 sau: - Giá đất để tính đơn giá thuê 5652.11m2 xây dựng cơng trình- phần diện tích đất thuê 30 năm xã Thanh Liệt, huyện Thanh Trì cho Công ty cổ phần VIHA Thống Nhất là: 4.083.698 đồng/ m2 (Bằng chữ: Bốn triệu, không trăm tám mươi ba nghìn, sáu trăm chín mươi tám đồng mét vng./.) Những lưu ý - Khách hàng có trách nhiệm sử dụng Chứng thư quy định Pháp luật phát hành 07 chính: Cấp cho khách hàng 06 bản, lưu giữ VVAI 01 Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá - Kết thẩm định giá có hiệu lực tối đa (sáu) tháng kể từ ngày phát hành chứng thư Các tài liệu kèm theo - Báo cáo kết thẩm định giá - Phụ lục 1: Sơ đồ vị trí tài sản thẩm định tài sản so sanh - Phụ lục 2: Phụ lục ảnh tài sản thẩm định - Phụ lục 3: Phụ lục ảnh tài sản so sánh THẨM ĐỊNH VIÊN TỔNG GIÁM ĐỐC Nguyễn Ngọc Thắng (Thẻ TĐV số IX14.1198) Nguyễn Thị Diệu Linh (Thẻ TĐV số: VII11.589) PHỤ LỤC 2: BẢNG TỔNG HỢP CHỈ TIÊU STT 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 Giá trị Đơn vị Ghi đồng đồng đồng m2 đồng/m2 Gvp-Phụ lục 4.1 Phụ lục G1 Phụ lục Cơng trình nhà điều hành giới thiệu sản phẩm Giá trị phát triển Giá trị cịn lại cơng trình xây dựng Giá trị QSD đất Diện tích đất Đơn giá QSD đất Tỉ lệ so với đơn giá cắt lớp bình quân theo QĐ96/2014/QĐ-UBND Đơn giá theo VVAI đề xuất Giá trị QSD đất VVAI đề xuất 5,859,175,357 5,255,596,207 603,579,150 252.11 2,394,129 0.59 lần 4,083,698 1,029,533,021 đồng/m2 đồng Giá trị phát triển Giá trị cịn lại cơng trình xây dựng Giá trị QSD đất Diện tích đất Đơn giá QSD đất Tỉ lệ so với đơn giá cắt lớp bình quân theo QĐ96/2014/QĐ-UBND Đơn giá theo VVAI đề xuất Giá trị QSD đất VVAI đề xuất Giá trị QSD đất bình quân phần diện tích đất thuê 30 năm 22,460,614,466 17,087,810,936 5,372,803,530 5,400 994,964 đồng đồng đồng m2 đồng/m2 4,083,698 22,051,971,027 đồng/m2 đồng G2' Giá trị QSD đất 23,081,504,048 đồng Ga = G1' +G2' Diện tích đất Đơn giá QSD đất Tỉ lệ so với đơn giá cắt lớp che khuất bình quân theo QĐ96/2014/QĐ-UBND m2 đồng/m2 Phụ lục 1.7 1.8 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 III Cơng trình nhà xưởng 0.24 5,652.11 4,083,698 1.00 Gk-Phụ lục 5.1 Phụ lục G2 Phụ lục lần lần PHỤ LỤC 3: ĐƠN GIÁ ĐẤT THEO QUYẾT ĐỊNH 96/2014/QĐ-UBND NGÀY 29/12/2014 CỦA UBND THÀNH PHỐ HÀ NỘI Diện tích (m2) Đơn giá theo QĐ96 chưa Hệ số lớp Đơn giá sau điều Giá trị QSD đất theo điều chỉnh hệ đất chỉnh bảng giá số STT Hạng mục I Diện tích đất SXKD PNN - VT2 đoạn từ đường Kim Giang qua khu tập thể quân đội 664 đến Đình Phạm Tu 17,428.0 Lớp 10,687.3 4,248,000 1.0 4,248,000 45,399,650,400 Lớp 6,740.7 4,248,000 0.9 3,823,200 25,771,044,240 4,083,698 71,170,694,640 Đơn giá đất SXKD PNN bình quân PHỤ LỤC 4: DOANH THU CHO THUÊ VĂN PHỊNG - Ký hiệu: Gvp TÍNH THEO PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP STT Năm (1) Tổng STT I Doanh thu dự kiến hàng Chi phí vận hành cho thuê năm hàng năm (3) = 10% x (2) (2) 693,273,224 69,327,322 Chỉ tiêu Doanh thu cho thuê hàng năm Diện tích cho thuê Đơn giá cho thuê Thu nhập ròng hàng năm (4) = (2)-(3) 623,945,901 Giá trị 693,273,224 425.0 199,906 Hệ số chiết khấu Quy thời điểm (5) 10.65% Đơn vị đồng/năm m2 đồng/m /tháng (6) 5,859,175,357 5,859,175,357 Ghi (I) = (1x2x3) Phụ lục PHỤ LỤC 5: DOANH THU CHO THUÊ NHÀ XƢỞNG, KHO - Ký hiệu: Gk TÍNH THEO PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP STT Doanh thu dự kiến hàng Chi phí vận hành cho thuê Năm năm hàng năm (3) = 10% x (2) (1) (2) 2,657,599,688 265,759,969 Tổng STT I Chỉ tiêu Doanh thu cho thuê hàng năm Diện tích cho thuê Đơn giá cho thuê Thu nhập ròng hàng năm (4) = (2)-(3) 2,391,839,719 Giá trị 2,657,599,688 5,400.0 60,312 Hệ số chiết khấu (5) 10.65% Đơn vị đồng/năm m2 đồng/m /tháng Quy thời điểm (6) 22,460,614,466 22,460,614,466 Ghi (I) = (1x2x3) Phụ lục PHỤ LỤC 6: GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÌNH STT Hạng mục đầu tư XD (1) (2) Cơng trình xây dựng văn phịng làm việc I Nhà điều hành giới thiệu sản phẩm 03 tầng II Cơng trình xây dựng nhà xưởng, kho Diện tích sàn xây dựng (m²) (3) CLCL Suất đầu tư năm 2014 (đ/m2) Chỉ số giá xây dựng Quý II/2015 so với Quý IV/2014 Thành tiền sau thuế (đồng) Thành tiền trước thuế (đồng) (4) (5) (6) (7) = (3)*(4)*(5)*(6) (8) = (7)/1,1 756.3 97.61% 7,830,000 100.01% 5,781,155,828 5,255,596,207 Nhà xưởng 2,700.00 89.97% 3,870,000 99.97% 9,398,296,015 8,543,905,468 Nhà xưởng 2,700.00 89.97% 3,870,000 99.97% 9,398,296,015 8,543,905,468 Ghi chú: -Căn Quyết định số 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 Bộ xây dựng việc công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2014: + Suất vốn đầu tư xây dựng trụ sở quan, văn phòng làm việc ≤ tầng 7.830.000 đồng/m2 + Suất vốn đầu tư xây nhà xưởng tầng độ 15m, cao ≤ 9m, khơng có cầu trục; Cột kèo thép liền nhịp, tường gạch, mái tôn 3.870.000 đồng/m2 - Chỉ số giá xây dựng Q II/2015 so với Q IV/2014 cơng trình trụ sở quan, văn phòng làm việc 100,01% (Phụ lục 9) - Chỉ số giá xây dựng Quý II/2015 so với Q IV/2014 cơng trình nhà xưởng công nghiệp 99,97% (Phụ lục 9) PHỤ LỤC 7: BẢNG ĐÁNH GIÁ CHI TIẾT TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CỊN LẠI CỦA CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG STT 1 Tên nhà cửa, vật kiến trúc Kết cấu Hiện trạng Nhà tầng, mái BTCT, tường gạch 220, sàn lát gạch ceramic 40 x 40 Xây dựng năm 2015 - Móng: cịn mới, chưa có tượng lún; - Tường: bụi bẩn - Nền sàn: cịn mới, đơi chỗ có vết xước; - Mái: cịn mới, chưa có tượng thấm dột; Nhà làm việc tầng Tỷ lệ chất lượng lại Tỷ trọng kết cấu Nhà xưởng Tỷ lệ chất lượng lại Tỷ trọng kết cấu Nhà xưởng Tỷ lệ chất lượng cịn lại Tỷ trọng kết cấu Nhà xưởng tầng, cột kèo thép - Móng: cịn mới, chưa có tượng liền nhịp, tường gạch 220 bao lún thưng tôn, sàn bê tông, mái tôn, - Tường: tường gạch bụi bẩn, ẩm mốc; khơng có cầu trục Khẩu độ có vài vết nứt nhỏ 27m, chiều cao từ sàn đến đỉnh - Sàn bê tông: Sàn bê tông bề mặt đôi mái khoảng 12m, đến mép mái chỗ bị mài mòn, rạn nứt; khoảng 10,8m, tường gạch cao - Mái: khung thép mái tơn bắt đầu có 3,7m Nhà xưởng xây tượng gỉ; dựng năm 2014 Nhà xưởng tầng, cột kèo thép - Móng: cịn mới, chưa có tượng liền nhịp, tường gạch 220 bao lún thưng tôn, sàn bê tông, mái tôn, - Tường: tường gạch bụi bẩn, ẩm mốc; khơng có cầu trục Khẩu độ có vài vết nứt nhỏ 27m, chiều cao từ sàn đến đỉnh - Sàn bê tông: Sàn bê tông bề mặt đôi mái khoảng 12m, đến mép mái chỗ bị mài mòn, rạn nứt; khoảng 10,8m, tường gạch cao - Mái: khung thép mái tôn bắt đầu có 3,7m Nhà xưởng xây tượng gỉ; dựng năm 2014 Theo phương pháp thống kê Theo phương pháp phân tích kĩ thuật kinh nghiệm Năm Thời đưa vào Thời gian Khung Nền KC đỡ Tỷ lệ gian % giá trị sử dụng Móng Tường Mái sử dụng cột sàn mái lại sử dụng lại (T) (t) 10 11 12 13 14 15 2015 2014 2014 98% 98% 95% 98% 9% 18% 14% 13% 90% 85% 85% 90% 85% 10% 18% 5% 9% 17% 90% 85% 85% 90% 85% 10% 18% 5% 9% 17% Tỷ lệ lại 16 97.2% 50 98% 97.6% 86.6% 30 93% 90.0% 86.6% 30 93% 90.0% PHỤ LỤC 8: XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG QUÝ II/2015 SO VỚI QUÝ IV/2014 TT Hạng mục cơng trình I II Cơng trình nhà chung cư Cơng trình nhà tầng Cơng trình nhà từ - 15 tầng Cơng trình nhà từ 16 - 19 tầng Cơng trình nhà từ 20 - 25 tầng Cơng trình nhà riêng lẻ Nhà tầng tường xây gạch mái tôn Nhà tầng hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ chỗ Nhà đến tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ chỗ Nhà kiểu biệt thự từ đến tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ chỗ III IV V VI VII Cơng trình cơng cộng Cơng trình giáo dục Cơng trình văn hóa Trụ sở quan, văn phịng Cơng trình y tế Cơng trình HTKT khu Đơ thị Cơng trình thủy lợi Cơng trình nhà xưởng cơng nghiệp Cơng trình giao thơng Cơng trình đường Bê tơng Asphalt Cơng trình cầu đường Quý IV/2014 Quý II/2015 Chỉ số giá Quý II/2015 so với Quý IV/2014 97.21 96.09 95.87 97.05 97.10 96.06 95.84 97.05 99.89% 99.97% 99.97% 100.00% 98.06 98.05 99.99% 98.44 98.42 99.98% 97.05 96.98 99.93% 97.31 97.19 99.88% 97.80 96.43 94.87 98.84 100.53 100.96 98.88 97.80 96.57 94.88 100.08 100.86 99.87 98.85 100.00% 100.15% 100.01% 101.25% 100.33% 98.92% 99.97% 102.56 96.51 100.81 94.96 98.29% 98.39% PHỤ LỤC : BẢNG TỔNG HỢP TRẦN LÃI SUẤT TIỀN GỬI Tháng Tháng Tháng 12/3 13/3 14.00% 13.00% 14.00% 14.00% 13.39% Tháng Tháng 8.00% 8.00% Tháng Tháng 7.00% 7.00% Tháng 25/3 26/3 8.00% 7.50% 7.90% Tháng 10/4 11/4 13.00% 12.00% 12.33% Tháng 27/5 28/5 12.00% 11.00% 11.87% Năm 2012 Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng 10 Tháng 11 10/6 11/6 11.00% 9.00% 9.00% 9.00% 9.00% 9.00% 9.00% 9.67% Lãi suất trần huy động bình quân năm là: 10.75% Năm 2013 Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng 27/6 28/6 7.50% 7.00% 7.50% 7.50% 7.00% 7.00% 7.45% Lãi suất trần huy động bình quân năm là: 7,36% Năm 2014 Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng 17/3 18/3 7.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.00% 6.55% Lãi suất trần huy động bình quân năm là: 6,13% Tháng Tháng 6.00% 6.00% Tháng 12 23/12 24/12 9.00% 8.00% 8.74% Tháng Tháng 10 Tháng 11 Tháng 12 7.00% 7.00% Tháng 10 28/10 29/10 6.00% 5.50% 5.95% 7.00% 7.00% Tháng 11 Tháng 12 5.50% 5.50% Ghi - Công văn số 9779/NHNN-CSTT ngày 11/12/2010 NHNN từ 15/12/2010 đến tháng 03/3/2011 quy định trần lãi suất 14% - Thông tư số 02/2011/TT-NHNN ngày 03/3/2011 NHNN quy định trần lãi suất có hiệu lực từ 03/3/2011 đến 01/10/2011 trần lãi suất 14% -Thông tư số 28/9/2011 có hiệu lực từ 01/10/2011 đến 24/12/2012 lãi suất 14% điều chỉnh Thông tư: -TT 05/2012 ngày 12/3/2012 có hiệu lực từ ngày 13/3/2012 đến 11/4/2012 - trần lãi suất 13% -TT 08/2012 ngày 10/4/2012 có hiệu lực từ ngày 11/4/2012 đến 28/5/2012 - trần lãi suất 12% -TT 17/2012 ngày 25/5/2012 có hiệu lực từ ngày 28/5/2012 đến 11/6/2012 - trần lãi suất 11% -TT 19/2012 ngày 08/6/2012 có hiệu lực từ ngày 11/6/2012 đến 24/12/2012 - trần lãi suất 9% - Thông tư số 32/2012/TT-NHNN ngày 21/12/2012 quy định Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi có hiệu lực từ 24/12/2012 đến 26/3/2013 trần lãi suất 8% - Thông tư số 08/2013/TT-NHNN ngày 25/3/2013 quy định Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi có hiệu lực từ 26/3/2013 đến 28/6/2013 trần lãi suất 7,5% - Thông tư số 15/2013/TT-NHNN ngày 27/6/2013 quy định Tổ chức tín dụng , chi nhánh ngân hàng nước ngồi có hiệu lực từ 28/6/2013 đến 18/3/2014 trần lãi suất 7% (từ 1-6 tháng) - Quyết định số 498/2014/TT-NHNN ngày 17.3.2014 quy định Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi theo Thơng tư số 07/2014/TT-NHNN ngày 17/3/2014 có hiệu lực từ 18/3/2014 đến 29/10/2014, trần lãi suất 6% (từ 1-6 tháng) - Quyết định số 2173/2014/TT-NHNN ngày 28.10.2014 quy định Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi theo thơng tư số 07/2014/TT-NHNN ngày 17/3/2014 có hiệu lực từ 29/10/2014 đến nay, trần lãi suất 5,5% (từ 1-6 tháng)