CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Những vấn đề cơ bản về Bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về Bất động sản
Bất động sản (BĐS) là khái niệm rộng và đa dạng, nhưng đều thống nhất ở việc bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất BĐS không chỉ bao gồm các công trình xây dựng mà còn cả mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến hoặc gắn liền với đất đai, cùng với các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, không thể tách rời khỏi đất đai và được xác định bởi vị trí địa lý của nó Các quy định về BĐS được quy định trong nhiều bộ luật khác nhau, như Điều 517 và 518 của Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 của Luật Dân sự Nhật Bản, và Điều 130 của Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga.
94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…)
Mỗi quốc gia có quan niệm riêng về tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản (BĐS) Theo Điều 520 Luật Dân sự Pháp, "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây thì được coi là động sản." Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan định nghĩa BĐS là "đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền liên quan đến việc sở hữu đất đai."
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
Bất động sản (BĐS) được định nghĩa theo quy định tại Điều 174, bao gồm các tài sản như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng các tài sản khác liên quan Đặc điểm của BĐS không chỉ nằm ở tính cố định mà còn ở sự gắn kết với các yếu tố pháp lý và kinh tế, tạo nên giá trị bền vững cho loại tài sản này.
Bất động sản (BĐS) có tính cố định về vị trí địa lý, không thể di dời, vì nó gắn liền với đất Đặc điểm này khiến vị trí trở thành yếu tố quyết định giá trị BĐS Vị trí không chỉ được xác định theo cách thức địa lý mà còn dựa vào khoảng cách đến các tiện ích như trung tâm kinh tế, bệnh viện, trường học và các địa điểm công cộng.
Bất động sản (BĐS) mang tính cá biệt do tính khan hiếm và cố định của đất đai Diện tích bề mặt trái đất có hạn, dẫn đến sự giới hạn về diện tích của từng mảnh đất, khu vực và địa phương Chính tính khan hiếm này khiến mỗi sản phẩm BĐS đều có những đặc điểm riêng biệt, ngay cả trong những khu vực nhỏ, không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau Ví dụ, trong cùng một tòa nhà, các căn phòng cũng có hướng và cấu trúc khác nhau Các nhà đầu tư và kiến trúc sư thường chú trọng đến tính dị biệt để thu hút khách hàng hoặc đáp ứng sở thích cá nhân.
Thứ ba: BĐS là loại hàng hóa có tính bền vững Tính bền vững của hàng hóa
Bất động sản gắn liền với sự bền vững của đất đai, loại tài sản quý giá mà thiên nhiên ban tặng, không thể bị hủy hoại trừ một số ngoại lệ như động đất, núi lửa hay sạt lở Hơn nữa, các công trình xây dựng trên đất có thể có tuổi thọ kéo dài hàng trăm năm, góp phần vào giá trị lâu dài của bất động sản.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) mang tính khan hiếm do diện tích đất trên bề mặt trái đất là cố định và có giới hạn Mỗi vùng, địa phương và khu vực đều có quy mô quỹ đất nhất định, không thể mở rộng Đặc biệt, đất đai dùng cho xây dựng công trình càng có giới hạn, làm tăng giá trị và tính cạnh tranh của BĐS.
Thứ năm: Hàng hóa BĐS mang nặng yêu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hóa bất động sản (BĐS) bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi nhiều yếu tố khác nhau, khác với các hàng hóa thông thường Nhu cầu về BĐS tại mỗi vùng, khu vực và quốc gia có sự khác biệt rõ rệt, tùy thuộc vào thị hiếu và tập quán của người dân địa phương Ngoài ra, yếu tố tâm lý xã hội, cũng như các vấn đề liên quan đến tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh, cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu và hình thức của BĐS.
Bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, trong đó giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi những BĐS khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực Thực tế cho thấy, việc xây dựng BĐS mới thường làm tôn thêm vẻ đẹp và sức hấp dẫn của những BĐS xung quanh, tạo nên hiện tượng phổ biến trong thị trường.
Bất động sản luôn được coi là tài sản có giá trị cao nhờ vào giá trị đất đai lớn, chi phí xây dựng cao và khả năng sinh lời cao Đầu tư vào lĩnh vực này cần có vốn lớn và dài hạn, đồng thời tận dụng đặc tính tái tạo vốn để tái đầu tư Do đó, kinh doanh bất động sản thường yêu cầu sự tham gia của các tổ chức ngân hàng và tài chính.
Hàng hóa bất động sản (BĐS) chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và xã hội BĐS không chỉ là tài sản của mỗi quốc gia, mà còn ảnh hưởng đến mọi hoạt động giao dịch và phát triển Để duy trì sự ổn định và khai thác hiệu quả nguồn lực cho phát triển, Nhà nước cần chú trọng đến BĐS và thị trường BĐS Ngoài ra, do BĐS gắn liền với đất đai, thuộc sở hữu toàn xã hội, nên việc quản lý và điều chỉnh của pháp luật là rất cần thiết.
Giá trị và công năng khai thác hàng hóa bất động sản (BĐS) phụ thuộc vào năng lực quản lý, do BĐS có giá trị lớn và đa dạng Việc quản lý BĐS phức tạp, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý thường cao hơn so với hàng hóa thông thường Đặc biệt, đầu tư xây dựng công trình và kinh doanh cho thuê đất, nhà ở, văn phòng cần nghiên cứu cụ thể và chi phí quản lý cũng rất tốn kém.
1.1.1.2 Phân loại Bất động sản
Theo đặc tính vật chất
- Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời
+ Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, điện thoại, ăng ten, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa,…
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động,…
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Các công trình khai thác mỏ
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
- Đất đai và công trình kiến trúc:
Công trình kiến trúc: 5 loại
+ Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán
+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khu công nghiệp
+ Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, cho thuê, chợ, trung tâm thương mại…
Khách sạn và văn phòng cho thuê được phân loại từ 1 sao đến 5 sao dựa trên các tiêu chí như điều kiện vật chất, chất lượng phục vụ và cảnh quan môi trường.
+ Công trình kiến trúc khác: nahf thờ, bệnh viện, trường học,…
Theo Điều 13 của Luật Đất đai 2003, đất đai được phân chia thành ba vùng chính: đồng bằng, trung du và miền núi, dựa trên mục đích sử dụng Mỗi vùng này lại được phân thành ba nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Trong từng nhóm, đất đai tiếp tục được phân loại thành nhiều loại khác nhau.
Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại
+ Đất trồng cây hàng năm: lúa, cỏ, và cây hàng năm khác
+ Đất trồng cây lâu năm
+ Đất nuôi trồng thủy sản
+ Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ
Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại
+ Đất ở: tại nông thôn và thành thị
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp
+ Đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng
Những vấn đề cơ bản về thẩm định giá Bất động sản
1.2.1.Khái niệm về thẩm định giá Bất động sản Định giá BĐS là khoa học ước tính giá trị BĐS được biểu hiện bằng tiền giá trị được xác định theo thị trường tại một địa điểm, thời điểm cụ thể phục vụ cho mục đích được xác định trước, bằng những phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị tài sản này với độ tin cậy cao nhất, phản ánh lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
1.2.2 Sự cần thiết của thẩm định giá Bất động sản
1.2.2.1.Vai trò của thẩm định giá Bất động sản trong nền kinh tế: Định giá bất động sản góp phần làm minh bạch trong các giao dịch trên thị trường hiện nay Nhằm tạo tính cạnh tranh lành mạnh cho thị trường bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản trong nước Định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực, từ đó phân bổ tối ưu các nguồn lực cho các ngành kinh tế có liên quan nhằm bảo đảm nền kinh tế đất nước đạt hiệu quả cao
Tư vấn về giá trị thực của bất động sản tại thời điểm định giá rất quan trọng, giúp chủ sở hữu và các bên liên quan đưa ra quyết định chính xác về mua bán và cho vay Việc định giá bất động sản chính xác không chỉ tạo ra một nền kinh tế cạnh tranh mà còn thúc đẩy sự hội nhập kinh tế toàn cầu.
Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước góp phần tích cực trong việc giảm thất thu ngân sách, hạn chế thất thu thuế từ giao dịch bất động sản và tăng cường nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Tác động tích cực đến công tác quản lý nhà nước trong các lĩnh vực như xử án, đền bù, bồi dưỡng và giải phóng mặt bằng giúp các cơ quan chức năng áp dụng kết quả thẩm định một cách công bằng và minh bạch hơn Điều này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thực hiện mà còn giảm thiểu số lượng khiếu kiện.
1.2.2.2 Mục đích của thẩm định giá Bất động sản: Định giá BĐS cho mục đích bảo toàn BĐS trong những trường hợp:
– Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản
– Định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản
Định giá bất động sản là bước quan trọng giúp người sở hữu xác định mức giá bán hợp lý khi đưa tài sản vào thị trường Việc định giá chính xác không chỉ hỗ trợ trong quá trình mua bán mà còn tạo cơ sở cho các giao dịch chuyển nhượng bất động sản hiệu quả.
Người mua bất động sản có thể sử dụng dịch vụ định giá từ các đơn vị tư vấn để xác định giá trị hợp lý của bất động sản trước khi quyết định mua Việc định giá này rất quan trọng trong việc chuyển đổi quyền sở hữu tài sản và bất động sản trong nhiều trường hợp khác nhau.
– Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
– Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh;
– Hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể;
– Cho thuê BĐS Định giá BĐS làm cơ sở cho việc bồi thường trong các trường hợp:
– Trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư, dự án giao thông, các công trình công cộng;
Bồi thường thiệt hại cho những người bị ảnh hưởng bởi sự cố do người khác gây ra, chẳng hạn như sập lún nhà hoặc hỏng hóc các công trình lân cận, là điều cần thiết Đồng thời, việc định giá bất động sản cũng rất quan trọng để phục vụ cho việc thế chấp vay vốn.
Theo quy định của ngân hàng, khi thực hiện thủ tục vay vốn cho kinh doanh, khách hàng cần có tài sản thế chấp, và tài sản này phải được định giá để làm cơ sở cho việc xét duyệt cho vay Mục đích của việc định giá là đảm bảo an toàn cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ Do đó, việc định giá tài sản và bất động sản là rất cần thiết, đặc biệt là để phục vụ cho mục đích bảo hiểm.
Các công ty bảo hiểm cần thực hiện định giá tài sản và bất động sản để ký kết hợp đồng bảo hiểm và xác định mức bồi thường khi xảy ra rủi ro Việc định giá này cũng quan trọng cho mục đích lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán.
Trong báo cáo tài chính và kê khai thuế hàng năm, doanh nghiệp cần phải khai báo giá trị tài sản, bao gồm cả bất động sản Việc định giá tài sản là cần thiết, đặc biệt là khi thanh lý tài sản.
Trong hoạt động kinh doanh, việc thanh lý tài sản đòi hỏi phải định giá chính xác tài sản, đặc biệt là bất động sản, để xác định mức giá sàn Mức giá này là cơ sở quan trọng cho việc tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán thanh lý tài sản một cách hiệu quả.
1.2.3 Các nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản
1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Bất động sản được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi tại thời điểm định giá, nó đang được sử dụng hợp pháp và tạo ra thu nhập ròng lớn nhất hoặc có tiềm năng mang lại giá trị hiện tại cao nhất từ thu nhập ròng trong tương lai Sự sử dụng cao nhất và tốt nhất này cần phải tồn tại và duy trì liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:
Một bất động sản được coi là có giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó đáp ứng được nhiều lựa chọn sử dụng, phục vụ cho nhiều người hoặc cho một cá nhân cụ thể.
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC
Giới thiệu Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value
2.1.1 Giới thiệu tổng quan về công ty
Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTCVALUE, tọa lạc tại số 7, lô N03, đường Trần Đăng Ninh kéo dài, khu đô thị Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội, chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá chất lượng cao Để biết thêm thông tin, vui lòng liên hệ qua điện thoại (84-4) 62698559 hoặc 0978.459.386, hoặc gửi fax đến (84-4) 6269 8559.
Website : www.btcvalue.vn; www.btcvalue.com
Công ty Cổ phần Thẩm định giá BTC (BTCValue) là một trong những công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, được thành lập theo Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 BTCValue hoàn toàn đáp ứng các tiêu chuẩn của Bộ Tài chính và IVSC (Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế) về nhân sự thẩm định viên, trình độ chuyên môn và cơ sở dữ liệu, khẳng định vị thế của mình trong lĩnh vực thẩm định giá chuyên nghiệp.
BTCValue được thành lập bởi các thẩm định viên có chứng chỉ hành nghề từ Bộ Tài chính và AVM Vietnam, một trong những tổ chức dịch vụ đầu tư hàng đầu tại Việt Nam Công ty nhận được sự hỗ trợ từ IMAA và Kummerco, tổ chức tư vấn M&A có trụ sở tại Thụy Sĩ BTCValue duy trì mối quan hệ chặt chẽ với Diễn đàn M&A Việt Nam và Công ty AVM Việt Nam, bao gồm gần 1.000 chuyên gia, lãnh đạo và quản lý đầu tư từ các tổ chức trong và ngoài nước.
BTCValue là tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, được thành lập theo Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Tổ chức này đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn của Bộ Tài chính, IVSC và Hiệp Hội Thẩm định giá Đông Nam Á (AVA).
BTCValue cung cấp dịch vụ thẩm định giá chuyên sâu, bao gồm thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị và xác định giá trị doanh nghiệp Với đội ngũ thẩm định viên và chuyên gia hàng đầu, chúng tôi nổi bật trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản vô hình, đặc biệt là thương hiệu.
Công ty tổ chức nhân sự theo chức năng, với mỗi phòng ban đảm nhận trách nhiệm và công việc riêng biệt, nhằm đảm bảo chuyên môn hóa trong quá trình phân chia công việc.
Ban giám đốc là đại diện pháp lý của công ty, chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động và thực hiện nghĩa vụ với nhà nước Giám đốc điều hành quản lý mọi hoạt động, có quyền quyết định về cơ cấu tổ chức và nhân sự Các thành viên Ban Lãnh đạo BTC Value đều là thạc sĩ, cử nhân quản trị kinh doanh, với kinh nghiệm làm việc tại các ngân hàng thương mại hàng đầu và công ty lớn tại Việt Nam Điều này đảm bảo BTC Value luôn có tầm nhìn chung, tinh thần hợp tác và thái độ chia sẻ với khách hàng và đối tác.
BTCValue cung cấp dịch vụ thẩm định giá tài sản chuyên nghiệp, bao gồm khảo sát thực tế và tư vấn cho khách hàng về danh mục thẩm định Với đội ngũ 05 thẩm định viên dày dạn kinh nghiệm, được cấp chứng chỉ hành nghề bởi Bộ Tài chính, chúng tôi cam kết mang đến dịch vụ chất lượng cao tại thị trường Việt Nam.
Phòng kinh doanh của công ty chuyên tìm kiếm khách hàng mới, tư vấn và gặp gỡ đối tác để mở rộng thị trường Đội ngũ nhân viên trẻ trung, năng động và am hiểu thị trường, không chỉ chăm sóc mà còn duy trì mối quan hệ với các đối tác hiện tại.
Công ty có 6 nhân viên kinh doanh chính đã gắn bó lâu dài từ 3 năm trở lên, đồng thời cũng không ngừng mở rộng đội ngũ bằng cách tuyển thêm nhân viên kinh doanh mới và cộng tác viên (CTV) để hỗ trợ cho các nhân viên kinh doanh cứng của công ty.
Phòng kế toán tài chính chịu trách nhiệm quản lý các nhiệm vụ tài chính của công ty, bao gồm thu chi, tư vấn khách hàng về thanh toán dịch vụ, và chấm công để trả lương cho nhân viên.
Công ty BTC Value tự hào sở hữu đội ngũ chuyên gia và cố vấn dày dạn kinh nghiệm, cung cấp hỗ trợ toàn diện về chuyên môn từ nhiều lĩnh vực khác nhau.
+ Chuyên gia về mỏ khoáng sản xây dựng
+ Chuyên gia về tài chính ngân hàng trong lĩnh vực tài sản đảm bảo
+ Chuyên gia về kiểm toán, thuế, luật
Các chuyên gia và cố vấn từ các đơn vị đào tạo hàng đầu trong lĩnh vực tài chính như Học viện Ngân hàng, Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, Đại học Ngoại thương Hà Nội, và Viện Hợp nhất, Mua bán và Liên kết (IMAA) đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp kiến thức chuyên sâu Đặc biệt, Tiến sĩ Christopher Kummer, cố vấn cấp cao từ Trung tâm Đào tạo Đầu tư và Kinh doanh (CMAC), góp phần nâng cao chất lượng đào tạo và tư vấn trong ngành tài chính.
2.1.4 Đặc điểm hoạt động kinh doanh
Dịch vụ Thẩm định giá bao gồm:
- Thẩm định giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất;
- Thẩm định giá bất động sản: đất đai, hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất;
- Xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa, mua và bán doanh nghiệp, thâu tóm doanh nghiệp (M&A);
- Xác định giá trị thương hiệu, thương quyền
- Định giá mỏ khoáng sản rắn
- Định giá phần mềm, cổng thông tin
Dịch vụ tài sản bao gồm:
- Xác định giá khởi điểm đấu giá
- Tổ chức đấu giá, tư vấn tổ chức đấu giá
- Các dịch vụ dự báo giá cả thị trường và nghiên cứu khoa học về giá khác
- Tư vấn giá sản phẩm, giá mua, giá bán, giá cho thuê…
- Dịch vụ hỗ trợ đàm phán giá
- Tư vấn, môi giới mua, bán bất động sản, khu công nghiệp, dự án xây dựng
Bảng báo giá của công ty
Bảng 1: Tài sản là BĐS
Gí trị tài sản thẩm định Mức phí dịch vụ
Bẳng 2: Tài sản là động sản
Giá trị tài sản thẩm định Mức phí dịch vụ
Mức phí dịch vụ trên là phí cơ bản và chưa bao gồm thuế GTGT
Mức phí dịch vụ được tính bằng công thức: Giá trị tài sản x Mức phí (%)ba
Bảng 3: Phí bổ sung cho các trường hợp
Số lượng danh mục tài sản từ 20-50 1.000.000
Số lượng danh mục tài sản từ 50-100 1.500.000
Số lượng danh mục tài sản > 100 2.000.000
Phát hành thêm/ sửa 1 chứng thư 200.000
Phát hành GẤP chứng thư (trong ngày) 1.500.000
Chi phí thuyết trình bảo vệ kết quả 4.000.000
Chứng thư tiếng nước ngoài (tính theo trang) 150.000
Chi phí thực địa khảo sát, đo đạc Theo hồ sơ
Chi phí chuyên gia (nếu có) Theo hồ sơ
Phí tài sản, thiết bị đã qua sử dụng (so với tài sản mới 1,75 - 2,2 lần
2.1.5.Kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần đây của công ty:
Ta có bẳng tóm tắt kết quả hoạt động kinh doanh của công ty 3 năm gần nhất như sau:
Bảng 4: Kết quả hoạt động kinh doanh 3 năm liên tiếp
Doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh
Từ bảng trên ta có sơ đồ: Kết quả hoạt động kinh doanh 3 năm của Công ty cổ phần BTC Value
Biểu đồ 1: Tốc độ tăng trưởng kết quả hoạt động kinh doanh 3 năm liên tiếp của công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value
BTC Value là một công ty trẻ, được thành lập vào năm 2012, tính đến năm 2018 đã có 6 năm hoạt động Mặc dù công ty còn non trẻ trong ngành, đội ngũ TĐV của BTC Value lại sở hữu nhiều năm kinh nghiệm, đảm bảo chất lượng dịch vụ luôn được duy trì.
Bảng kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong ba năm liên tiếp cho thấy tốc độ tăng trưởng ấn tượng, đặc biệt là trong giai đoạn 2014-2016 với mức tăng trên 40% Sự gia tăng này kéo theo giá vốn hàng bán và lợi nhuận thuần cũng tăng mạnh Đặc biệt, lợi nhuận thuần đã tăng hơn 500% từ năm 2014 đến 2015, đánh dấu một năm thành công rực rỡ cho công ty Mặc dù từ năm 2015 đến 2016, lợi nhuận thuần có xu hướng tăng chậm lại xuống dưới 100%, nhưng vẫn duy trì ở mức cao.
Thực trạng quy trình định giá tại Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value
2.2.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động định giá Bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value
CTCP thẩm định giá BTC Value thực hiện định giá tài sản dựa trên các Tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam và các Văn bản Pháp quy do Nhà nước cùng các cấp thẩm quyền địa phương ban hành.
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội khóa 13;
- Luật đất đai 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội khóa 13 có hiệu lực thi hành ngày 1 tháng 7 năm 2014;
- Nghị định số 89/2013/NĐ - CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ về Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về Thẩm định giá;
- Nghị định số 177/2013/NĐ - CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá;
- Các Nghị định/Thông tư hướng dẫn Luật Giá;
Thông tư số 38/2014/TT-BTC, ban hành ngày 28 tháng 03 năm 2014, của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số quy định trong Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, ngày 06 tháng 8 năm 2013, của Chính phủ Nghị định này quy định chi tiết việc thi hành một số điều của Luật giá liên quan đến thẩm định giá.
Thông tư số 56/2014/TT-BTC, ban hành ngày 28 tháng 04 năm 2014 bởi Bộ Tài Chính, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 177/2013/NĐ-CP, được ban hành ngày 14 tháng 11 năm 2013, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá.
- Các Nghị định/Thông tư liên quan đến đất đai;
+ Nghị định 43/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;
+ Nghị định 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
+ Nghị định 45/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
+ Nghị định 46/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
+ Nghị định 47/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 19 tháng 5 năm 2014, quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường Việt Nam quản lý Thông tư này nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong việc cấp giấy chứng nhận, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và sở hữu tài sản.
+ Thông tư 25/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài Nguyên Môi trường quy định về bản đồ địa chính;
+ Thông tư 76/2014/TT - BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ tài chính hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất.;
+ Thông tư 77/2014/TT - BTC ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2014 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, bao gồm xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội đã sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND, ban hành ngày 29/12/2014, về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Quy định mới này có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.
- Các Nghị định/Thông tư liên quan đến đầu tư xây dựng;
Quyết định 706/QĐ-BXD, ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2017 bởi Bộ Xây dựng, công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp cho các bộ phận kết cấu công trình năm 2016 Quyết định này nhằm cung cấp thông tin cần thiết để hỗ trợ các chủ đầu tư và đơn vị thi công trong việc lập dự toán và quản lý chi phí xây dựng.
+ Căn cứ TTLB số 13/LB - TT BXD - TC - VGCP BTC - BXD và BVGCP nay Cục quản lý giá thuộc BTC hướng dẫn PP xác định CLCL của CTXD;
+ Căn cứ thông tư 5 - BXD/ĐT ngày 09/02/1993 của BXD - Bộ Đầu tư Hướng dẫn PP xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở
- Các Nghị định liên quan đến quy định về khấu hao;
+ Thông tư số 45/2013/TT – BTC ngày 25 tháng 04 năm 2013 của Bộ tài chính Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
Các Nghị định và Thông tư liên quan đến Đăng ký giao bảo đảm và Giao dịch bảo đảm trong ngân hàng là văn bản pháp luật quan trọng, đóng vai trò quyết định trong hoạt động cầm cố và thế chấp của tổ chức tín dụng Những quy định này hướng dẫn quy trình nhận thế chấp, đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho các giao dịch tài chính.
- Tiêu chuẩn thẩm định giá BTC
+ Thông tư số 158/2014/TT - BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ Tài Chính về Tiêu chuẩn thẩm định giá số 01; 02; 03 và 04;
+ Thông tư số 28/2015/TT - BTC ngày 06 tháng 03 năm 2015 của Bộ Tài Chính về Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05; 06; và 07;
+ Thông tư số 126/2015/TT - BTC ngày 20 tháng 08 năm 2015 của Bộ Tài Chính về Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08; 09; và 10;
+ Thông tư số 145/2016/TT - BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11;
+ Thông tư số 06/2014/TT - BTC ngày 07 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài Chính về Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13;
+ Thông tư 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài Nguyên Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế 2005;
2.2.2 Quy trình thẩm định giá của công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value
Sơ đồ quy trình thẩm định giá BĐS tổng quát
Sơ đồ 1: Quy trình thẩm định giá BĐS tổng quát
Tiếp nhận hồ sơ Định giá tài sản
Trả kết quả và lưu trữ
Bước 1: Tiếp xúc khách hàng
Trách nhiệm: Nhân viên kinh doanh, chuyên viên thẩm định, thẩm định viên Nội dụng:
Tiếp nhận hồ sơ pháp lý tài sản từ khách hàng có nhu cầu định giá bất động sản, sau đó lập hợp đồng định giá dịch vụ theo mẫu quy định Khách hàng sẽ ký hai bản hợp đồng và chuyển cho bộ phận kế toán để hoàn tất thủ tục.
- Nghi nhận thời gian tiếp nhận và chuyển hồ sơ về cho NV/CV thẩm định
- Cho số hợp đồng dịch vụ định giá BĐS
Khách hàng cần nộp tiền tạm ứng phí dịch vụ định giá tài sản vào tài khoản của BTC Value theo biểu phí quy định Sau khi nộp, vui lòng chuyển trả hợp đồng dịch vụ định giá bất động sản cho cán bộ hoặc nhân viên định giá.
- Hồ sơ pháp lý tài sản
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ định giá
Trách nhiệm: Chuyên viên thẩm định
- Tiếp nhận tất cả hồ sơ chứng từ liên quan do đơn vị kinh doanh chuyển đến
- Ghi nhận thời gian tiếp nhận và phân bổ hồ sơ cho CV/NV định giá theo quy định
- Hồ sơ pháp lý tài sản
- Phiếu đề nghị định giá
Bước 3: Định giá tài sản
Trách nhiêm : Chuyên viên thẩm định
- Căn cứ vào phân công chuyên viên thẩm định thực hiên các bước:
Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ pháp lý tài sản và liên hệ với khách hàng để lập kế hoạch định giá Nếu hồ sơ đã đầy đủ, chuyên viên thẩm định cần thông báo ngay cho khách hàng về các chứng từ cần bổ sung, hoặc thông báo bằng văn bản cho đơn vị kinh doanh về các tài liệu thiếu hụt.
Kiểm tra thực tế và khảo sát hiện trạng tài sản là bước quan trọng để đối chiếu với hồ sơ pháp lý Quá trình này bao gồm việc chụp ảnh theo quy định và thu thập thông tin liên quan Nếu cần thiết, có thể yêu cầu khách hàng bổ sung các chứng từ để đảm bảo thông tin về tài sản đầy đủ, đặc biệt trong trường hợp có nghi vấn về quy hoạch.
- Phân tích các thông tin để xác định giá trị tài sản cần định giá
- Lập báo cáo kết quả định giá tài sản (theo mẫu quy định)
- Hồ sơ pháp lý tài sản
- Phiếu đề nghị định giá
Thời hạn bắt đầu được tính từ khi khách hàng chỉ định vị trí tài sản cho chuyên viên thẩm định để tiến hành khảo sát và kiểm tra thực tế Đồng thời, chủ tài sản cũng cần cung cấp đầy đủ các chứng từ cần thiết để tiến hành định giá.
Thời gian trả kết quả định giá không bao gồm thời gian di chuyển và lưu trú, đặc biệt đối với tài sản nằm ở xa, khi cần di chuyển bằng ô tô hoặc phương tiện công cộng.
Trong quy trình kiểm soát hoặc phê duyệt, nếu Báo cáo kết quả định giá tài sản cần chỉnh sửa, thời hạn chỉnh sửa sẽ là 01 giờ đối với tài sản thông thường và 03 giờ đối với tài sản phức tạp.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC VALUE
Định hướng của Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value trong tương lai
3.1.1 Định hướng phát triển chung của Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value
Với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, các tổ chức tín dụng hoạt động hiệu quả, dẫn đến sự gia tăng số lượng doanh nghiệp và các cuộc mua bán, sáp nhập doanh nghiệp Điều này tạo ra nhu cầu phong phú về thẩm định giá, yêu cầu các tổ chức định giá phải hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu thị trường Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value cũng không nằm ngoài xu hướng này.
Công ty với đội ngũ nhân viên trẻ, năng động và nhiệt huyết, đặt mục tiêu trở thành tổ chức định giá hàng đầu và đáng tin cậy tại Việt Nam Trong năm 2018, công ty sẽ mở rộng quy mô hoạt động trên toàn quốc bằng cách thay đổi cơ cấu tổ chức, tuyển dụng thêm chuyên viên định giá có kinh nghiệm và mở rộng đội ngũ nhân viên kinh doanh Đặc biệt, công ty sẽ tập trung vào việc kết nối với hệ thống ngân hàng BIDV và AGRIBANK, đồng thời tiếp tục phục vụ và mở rộng tập khách hàng là các đơn vị cơ quan nhà nước.
Công ty tiếp tục hỗ trợ AVM tổ chức diễn đàn thường niên về mua bán sáp nhập doanh nghiệp, nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ tư vấn đầu tư và hoạt động M&A Đồng thời, điều này mở rộng nguồn hàng tiềm năng cho công ty trong việc định giá doanh nghiệp phục vụ cho các giao dịch M&A.
3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá Bất động sản trong thời gian tới của Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value Định giá BĐS là một lĩnh vực hoạt động quan trọng của công ty trong thời gian tới Do khi hợp tác với các tổ chức ngân hàng thì BĐS là sản phẩm chính mà các ngân hàng cần định giá phục vụ công tác cho vay thế chấp, xử lý nợ
Hoạt động thẩm định mua sắm tài sản mới hiện chiếm 90% doanh thu của công ty Bước sang năm 2018, công ty đặt mục tiêu nâng cao tỷ lệ dịch vụ thẩm định giá BĐS lên 30% trong tổng doanh thu.
Công ty sẽ mở rộng đội ngũ nhân viên bằng cách tuyển dụng những ứng viên có kinh nghiệm và chuyên môn cao, nhằm xây dựng một đội ngũ định giá bất động sản chuyên nghiệp Mục tiêu này nhằm nâng cao cả số lượng lẫn chất lượng dịch vụ thẩm định giá trong tương lai.
Một số giải pháp hoàn thiện quy trình, phương pháp thẩm định Bất động sản tại Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value
Sau khi phân tích thực trạng các phương pháp và quy trình định giá tại Công ty Thẩm định giá BTC Value, tôi đề xuất một số giải pháp tham khảo nhằm khắc phục những hạn chế trong quá trình thực hiện Những giải pháp này sẽ giúp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản, từ đó góp phần vào việc đạt được mục tiêu phát triển của công ty trong tương lai.
3.2.1 Nhóm giải pháp về hoàn thiện quy trình thẩm định giá Bất động sản.
3.2.1.1 Hoàn thiện quy trình nội bộ Công ty cổ phần Thẩm định giá BTC Value Công ty BTC Value về cơ bản chưa có một quy trình cụ thể được xây dựng hoặc quy định bằng văn bản Mọi bước thực hiện thẩm định giá BĐS của công ty chủ yếu do các chuyên viên dựa vào kinh nghiệm của bản thân mình để thực hiện hoặc chuyền đạt cho lẫn nhau Về cơ bản thì quy trình vẫn được thực hiện đầy đủ như cũ tuy nhiên có một số lưu ý trong quá trình thực hiện thẩm định giá BĐS cần thay thế hoặc sửa chữa bổ sung như sau:
Tiếp nhận hồ sơ cần thiết, quan trọng là đàm phán rõ ràng với khách hàng về phí dịch vụ, thời gian hoàn thành và các giấy tờ pháp lý cần cung cấp Sau khi nhận đủ hồ sơ, chuyển cho bộ phận thẩm định để tiến hành nghiên cứu Điều này giúp tránh tình trạng thiếu sót hồ sơ hoặc thông tin sai lệch, gây khó khăn cho chuyên viên thẩm định.
Chuyên viên thẩm định cần khảo sát thực trạng để thu thập thông tin chính xác về tài sản thẩm định, so sánh với hồ sơ đã cung cấp Ngoài việc khảo sát tài sản thẩm định, việc xem xét các bất động sản so sánh cũng rất quan trọng nhằm đảm bảo độ chính xác của thông tin thu thập.
Công ty hiện tại yêu cầu nhân viên thẩm định điền thông tin khách hàng hai lần: một lần vào mẫu báo cáo và một lần vào hệ thống quản lý cho bộ phận kế toán Việc này gây tốn thời gian và công sức do phải nhập liệu hai lần Để cải thiện quy trình, công ty nên cho phép chuyên viên thẩm định truy cập trực tiếp vào bảng theo dõi, từ đó có thể sao chép thông tin đã nhập vào báo cáo hoặc tự động lấy thông tin trùng lặp mà không cần nhập lại.
3.2.1.2 Giải pháp nâng cao chất lượng điều tra thông tin sử dụng để thẩm định giá Bất động sản
Trong hoạt động định giá bất động sản, thông tin là yếu tố quyết định giá trị cần thẩm định Để đạt được kết quả định giá chính xác, cần có nguồn thông tin chất lượng cao, thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra được Tại Công ty Thẩm định giá BTC Value, việc áp dụng các phương pháp định giá còn hạn chế do công tác thu thập và phân tích thông tin chưa hiệu quả Để cải thiện công tác này, cần áp dụng một số giải pháp phù hợp.
Trước khi bắt đầu thu thập thông tin, các TĐV cần xác định rõ những loại thông tin cần thiết, đồng thời phân biệt giữa các nguồn thông tin chính và phụ.
Các thông tin cần thu thập có thể kể đến:
- Thông tin về tài sản mục tiêu
- Thông tin về các giao dịch thị trường làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh,
- Thông tin về các văn bản pháp lý của Nhà nước và của chính quyền địa phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS
- Thông tin tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,
Việc xác định các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho TĐV tránh được khả năng bỏ sót các thông tin, nhất là thông tin quan trọng
Trong quá trình thu thập thông tin, các TĐV cần phân loại rõ ràng giữa nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu để đánh giá giá trị BĐS Sau khi thu thập, việc lưu trữ thông tin trên máy tính là cần thiết để tạo thành cơ sở dữ liệu chung phục vụ cho các hoạt động định giá khác.
- TĐV cần phải xác định được các nguồn thu thập thông tin Qua đó, kiểm tra được độ tin cậy của các thông tin
Các thông tin liên quan đến hoạt động định giá có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau như:
- Qua khảo sát thực tế
- Qua cơ sở dữ liệu
- Qua các tổ chức có liên quan như: các cơ quan chuyên môn, các ngân hàng,
Xác định nguồn thu thập thông tin là yếu tố quan trọng giúp TĐV kiểm tra độ tin cậy và tính thị trường của các thương vụ so sánh Khi đánh giá các BĐS, TĐV cần dựa vào giá giao dịch gần đây thay vì giá đất do chính quyền địa phương ban hành Tùy thuộc vào loại và tính chất thông tin, TĐV nên chọn nguồn cung cấp thông tin phù hợp, tránh thu thập từ những nguồn không đáng tin cậy, vì điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng định giá chính xác Các nguồn thông tin không đủ tin cậy chỉ nên được xem là tham khảo hoặc trong trường hợp bất đắc dĩ.
Việc thu thập thông tin cần phải được thực hiện một cách đa chiều và có sự thẩm tra cẩn thận Không nên chấp nhận mọi thông tin một cách máy móc, mà cần phải đánh giá và xác thực tính chính xác của chúng.
Việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau là cần thiết, nhưng không phải tất cả thông tin đều đáng tin cậy Sau khi thu thập, TĐV nên dựa vào kinh nghiệm cá nhân và phân tích thực tế thị trường để tiến hành thẩm tra lại thông tin, nhằm đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của nó.
Để nâng cao hiệu quả trong hoạt động thu thập thông tin, đặc biệt là khảo sát tài sản, việc trang bị đầy đủ cơ sở vật chất và phương tiện cần thiết là rất quan trọng.
Xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu phong phú và toàn diện sẽ tạo ra nguồn thông tin đáng tin cậy cho các Tổ chức Đánh giá (TĐV) trong quá trình thẩm định tiếp theo.
Yếu tố thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc áp dụng các phương pháp định giá bất động sản, đặc biệt là phương pháp so sánh trực tiếp Việc thu thập thông tin thường gặp nhiều phức tạp và dễ dẫn đến thiếu sót Do đó, trong quá trình thực hiện, các chuyên gia định giá bất động sản cần thận trọng và có kinh nghiệm nghề nghiệp vững vàng.
3.2.1.3 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên
Nhân lực là yếu tố trung tâm quyết định sự thành công của doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá, nơi mà trình độ và kinh nghiệm của thẩm định viên ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả hoạt động Để cải thiện quy trình thẩm định giá, việc nâng cao chất lượng đội ngũ chuyên viên là rất cần thiết, tuy nhiên, nhiều chuyên viên hiện tại chưa nắm vững lý thuyết và chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thực tế Họ cũng thiếu kiến thức về các lĩnh vực liên quan như xây dựng, nội thất và phong thủy Đặc biệt, kinh nghiệm trong thẩm định giá bất động sản còn hạn chế do công ty chủ yếu thực hiện thẩm định cho các đơn vị nhà nước Thẩm định giá bất động sản yêu cầu chuyên viên phải cập nhật thường xuyên các quy định pháp luật về đất đai, điều này cần thời gian nghiên cứu và áp dụng Do đó, để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, công ty cần có những biện pháp đào tạo và phát triển phù hợp.