Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá btc value,khoá luận tốt nghiệp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG -***** - KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC VALUE Họ tên sinh viên Lớp Khóa Khóa : : : : NGUYỄN THỊ THẢO K17TCK TÀI CHÍNH 2014 – 2018 Hà Nội, Tháng năm 2018 MỤC LỤC CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .2 1.1 Những vấn đề Bất động sản 1.1.1 Bất động sản .2 1.1.2 Thị trường Bất động sản 1.2 Những vấn đề thẩm định giá Bất động sản 10 1.2.1.Khái niệm thẩm định giá Bất động sản .10 1.2.2 Sự cần thiết thẩm định giá Bất động sản 11 1.2.3 Các nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản 12 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản 16 1.3 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản 18 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 18 1.3.2 Phương pháp chi phí 21 1.3.3 Phương pháp thu nhập 22 1.3.4 Phương pháp thặng dư 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC VALUE .29 2.1 Giới thiệu Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value 29 2.1.1 Giới thiệu tổng quan công ty 29 2.1.4 Đặc điểm hoạt động kinh doanh .31 2.1.6 Một số đối tác công ty 35 2.1.7 Một số dự án tiêu biểu thực 36 2.2 Thực trạng quy trình định giá Cơng ty cổ phần thẩm định giá BTC Value 37 2.2.1 Cơ sở pháp lý hoạt động định giá Bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value 37 2.2.2 Quy trình thẩm định giá công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value .40 2.2.3 Phương pháp thẩm định giá Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value .44 2.2.4.Ví dụ định giá Bất động sản thực tế .48 2.3 Đánh giá quy trình, phương pháp thẩm định giá Bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value 54 2.3.1 Những kết đạt 54 2.3.2 Hạn chế 55 2.3.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế 57 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ BTC VALUE 61 3.1 Định hướng Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value tương lai 61 3.1.1 Định hướng phát triển chung Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value .61 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá Bất động sản thời gian tới Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value 62 3.2 Một số giải pháp hồn thiện quy trình, phương pháp thẩm định Bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value 62 3.3 Một số kiến nghị .68 3.3.1 Ứng dụng phương pháp định giá Bất động sản Nhật Bản 68 3.3.2 Kiến nghị với nhà nước 75 3.3.3 Kiến nghị với tài .77 KẾT LUẬN 80 LỜI CÁM ƠN Được phân công nhà trường, sau ba tháng thực tập nghiên cứu thực tế Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value, trực tiếp làm việc với doanh nghiệp để vận dụng kiến thức học nhà trường, nhằm hiểu biết sâu kiến thức học đồng thời trau dồi cho kỹ mềm làm việc thực tế Từ kết đạt được, em xin chân thành cám ơn Quý thầy cô trường Học viện ngân hàng nói chung, thầy khoa Tài nói riêng chuyền đạt kiến thức bổ ích cho em Đặc biệt Th.s Trần Thị Thu Hương tận tình hướng dẫn giúp em hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Ban giám đốc cơng ty cổ phần thẩm định giá BTC Value đặc biệt anh chị chun viên phịng thẩm định cơng ty Do kiến thức cịn hạn hẹp nên khơng tránh khỏi thiếu sót cách hiểu, cách trình bày em mong nhận đóng góp ý kiến quý thầy cô, ban lãnh đạo anh chị cơng ty để khóa luận hồn thiện LỜI CAM KẾT Em xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu sử dụng hồn tồn trung thực, xác chưa sử dụng cơng trình nghiên cứu khác Và khóa luận cơng trình nghiên cứu riêng em Nếu khơng nêu em xin hồn tồn chịu trách nhiệm đề tài Người cam kết NGUYỄN THỊ THẢO DANH MỤC CÁC BẢNG, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ STT Tên bảng, đồ thị, sơ đồ Trang Bảng 1: Phí dịch vụ tài sản BĐS 32 Bẳng 2: Phí dịch vụ tài sản động sản 32 Bảng 3: Phí bổ sung cho trường hợp 33 Bảng 4: Kết hoạt động kinh doanh năm liên 33 tiếp Biểu đồ 1: Tốc độ tăng trưởng kết hoạt động 34 kinh doanh năm liên tiếp công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value Bảng 5: Doanh thu từ dịch vụ thẩm định 35 giá BĐS Biểu đồ 2: Doanh thu từ dịch vụ thẩm định 35 giá BĐS Sơ đồ 1: Quy trình thẩm định giá BĐS tổng quát 40 Sơ đồ 2: Cơ sở liệu quốc gia 70 10 Sơ đồ 3: Cơ sở liệu quốc gia xây dựng 72 tương lai DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TĐV Thẩm định viên NV Nhân viên CV Chuyên viên TĐG Thẩm định giá LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế Việt Nam bước hội nhập với kinh tế giới, điều tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển Các doanh nghiệp có hội mở rộng thị trường khơng nước mà cịn ngồi nước, Việc huy động nguồn vốn sử dụng nguồn vốn cho hiệu vấn đề quan trọng tất doanh nghiệp Nguồn vốn doanh nghiệp đến từ nhiều nguồn phát hành cổ phiếu, trái phiếu, vay ngân hàng… Sự hội nhập với kinh tế giới giúp doanh nghiệp phát triển mạnh dẫn đến nhu cầu vốn để mở rộng hoạt động tăng cao đòi hỏi doanh nghiệp phải huy động vốn kệnh huy động thường xuyên sử dụng vay ngân hàng, nhiên việc vay vốn ngân hàng kèm theo việc chấp tài sản, tài sản chấp ưa thích Bất động sản Ngoài ra, kinh tế phát triển dẫn đến việc dự án xây dựng khu đô thị, nhà ngày nhiều dẫn đến việc phải thu hồi giải phóng mặt đất, việc địi hỏi phải có tư vấn tở chức định giá Do nhu cầu thẩm định giá BĐS ngày cao điều đòi hỏi tổ chức thẩm định giá phải ngày hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu thẩm định giá BĐS Sau thời gian thực tập công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value, quan tâm giúp đỡ cán phòng thẩm định ban lãnh đạo công ty kiến thức học trường em nhận thấy quan trọng công tác định giá BĐS cơng ty Vì em chọn đề tài: “ Hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value” làm đề tài cho khóa luận tốt nghiệp Khóa luận bao gồm ba phần sau: Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá Bất động sản Chương 2: Thực trạng quy trình phương pháp thẩm định giá Bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value Chương 3: Giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá Bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá BTC Value CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề Bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm Bất động sản Khái niệm BĐS rộng, đa dạng thống chỗ bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng…và tất liên quan đến đất đai, hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Đặc điểm Bất động sản Thứ nhất: BĐS có tính cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm có BĐS tài sản gắn liền với đất đất đai mà đất có đặc tính cố định vị trí địa lý Do vị trí ảnh hưởng lớn tới giá trị BĐS Yếu tố vị trí khơng xác định theo cách thức địa lý thông thường mà cịn xác định có xa hay gần trung tâm kinh tế hay không, khoảng cách đến bệnh viện, trường học, địa điểm công cộng … Thứ hai: BĐS mang tính cá biệt Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tồ cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân Thứ ba: BĐS loại hàng hóa có tính bền vững Tính bền vững hàng hóa BĐS gắn liền với với trường tồn đất đai loại tài sản thiên nhiên ban tặng hủy hoại loại trừ vài ngoại lệ động đất, núi lửa, sặt lở… Mặt khác cơng trình xây dựng đất có tuổi thọ cao kéo dài trăm năm Thứ tư: Hàng hóa BĐS mang tính khan Diện tích đất bề mặt trái đất, vùng, địa phương, khu vực, đất cố định, có giới hạn.BĐS loại tài sản có giới hạn quy mơ quỹ đất dựa vào vị trí định nên khơng thể mở rộng Đất đai có giới hạn đặc biệt đất đai dùng cho xây dựng cơng trình lại có giới hạn Thứ năm: Hàng hóa BĐS mang nặng yêu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐS Thứ sáu: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến 78 - Bộ nên cử tổ chức chuyên biệt để quản lý hoạt động TĐV việc đảm bảo q trình quản lý chặt chẽ hơn, xác hơn, chuyên nghiệp Chẳng hạn giao cho hiệu hội thẩm định giá quản lý trình hoạt động TĐV - Bộ nên nâng cáo trình độ, chất lượng cán làm việc để nâng cao chất lượng quản lý trình độ cao cập nhật kịp thời cán hiểu rõ công tác, vận hành tổ chức định giá giúp việc quản lý hiệu - Tổ chức có hiệu cơng tác đào tạo thi cấp thẻ TĐV cho cá nhân Trong năm gần đây, nhu cầu học tập thi lấy thẻ TĐV ngày tăng, công ty BĐS Tuy nhiên, số người cấp thẻ TĐV chưa nhiều, chất lượng chưa cao Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có biện pháp kịp thời nhằm hồn thiện công tác này, cụ thể: + Nâng cao chất lượng đào tạo TĐV Trong q trình đào tạo kết hợp với chuyên gia nước để học hỏi thêm kinh nghiệm + Tổ chức nhiều khoá học với thời điểm khác nhau, tạo điều kiện cho nhiều người tham gia, đáp ứng nhu cầu ngày cao + Quản lý chặt chẽ hoạt động nhũng TĐV cấp thẻ để có biện pháp xử lý kịp thời trường hợp vi phạm Hiện nay, hoạt động tổ chức thi, cấp thẻ, quản lý thẻ thẩm định viên Bộ Tài đảm trách, hoạt động Bộ nhiều Trong thời gian tới, để có hiệu quả, Bộ Tài giao công tác cho Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam Đây tổ chức chuyên môn lĩnh vực định giá, vậy, việc quản lý sát mang lại hiệu cao hơn, Bộ định hướng đạo hoạt động công tác 79 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên giải pháp kiến nghị đề xuất để góp phần hồn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS cho Công ty định giá BTC Value Về nội cơng ty nên cần có biện pháp giải nguồn nhân lực, điều kiện sở vật chất, cải tiến tổ chức, phía nhà nước cần có giải pháp cụ thể Đặc biết phần em muốn đề xuất việc xây dựng hệ thống tra cứu liệu quốc giá việc đòi hỏi hợp lực, quán nhiều đơn vị, quan doanh nghiệp giải pháp dài hạn tốn nhiều thời gian để nghiêm cứu, xây dựng hồn thiện sớm chiều làm Tuy nhiên việc xây dựng hệ thống thông tin quốc gia thành công giải vấn đề quan trọng hoạt động định giá nói chung định giá BĐS nói riêng Nó giúp cho hoạt động định giá nước ta diễn chuyên nghiệp hơn, giảm thiểu nhiều công đoạn quy trình, đồng thời kết đáng tin cậy Đây bước đột phá hoạt động định giá Việt Nam có Công ty thẩm định giá BTC Value 80 KẾT LUẬN Định giá BĐS đàng trở thành hoạt động thiếu kinh tế thị trường nay, phát triển mạnh mẽ kình tế kéo theo phát triên mạnh mẽ dịch vụ tài Do việc tổ chức định giá ngày hồn thiện góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ mình, đáp ứng nhu cầu ngày cao nghiêm khắc thị trường Việc góp phần đưa kinh tế nước ta ngày hoàn thiện, sánh ngang với kinh tế nước phát triển giới Qua q trình thực tập thực tế Cơng ty cổ phần định giá BTC Value kết hợp kiến thức học trường qua em xin đưa số ý kiến nhận xét đóng góp để hồn thiện quy trình thẩm định giá BĐS cơng ty BTC Value Đồng thời đưa vài ý kiến kiến nghị với quan nhà nước quan quản lý nghành định giá tài để hồn thiện cơng tác định giá BĐS Trong qua trình hạn chế kiến thức kinh nghiệm nên khơng tránh khỏi thiếu sót, nhầm lẫn Em mong nhận nhận xét chân thành từ thầy cô giáo để làm hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn Công ty cổ phần Thẩm định giá BTC Value tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập cuối khoá Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, giáo khoa Tài chính, đặc biệt cô giáo, Ths.Trần Thị Thu Hương giúp em hồn thành khóa luận tốt nghiệp DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam(13 tiêu chuẩn) Bộ tài Cục quản lý giá Tài liệu bồi dưỡng kiến thức chuyên ngành Thẩm định giá Bộ tài Cục quản lý giá ban hành Giáo trình định giá BĐS HVNH Quy trình thẩm định giá BĐS cơng ty BTC Value Tài liệu đào tạo nội Công ty BTC Value Tài liệu đào tạo cập nhật kiến thức thẩm định giá Bộ tài Trang web: www.thamdinhgia.org Trang web: http://vai.pro.vn/quy-trinh-tham-dinh.html PHỤ LỤC 01: DANH MỤC CÁC TÀI SẢN KHÁC STT Tên tài sản ĐVT Số lượng Giá Hiện trạng thẩm trị định (VNĐ) Bộ bàn ghế phòng khách Bao gồm ghế băng, ghế đơn, đôn bàn Bị trầy xước nhẹ, uống nước khắc chữ Vạn Chất liệu: Gỗ Hương Bộ sử dụng 59.500.000 bình thường Xuất xứ: Việt Nam Năm đưa vào sử dung: 2012 Bộ bàn ăn gồm 10 ghế tựa, bàn hình chữ nhật, mặt kính Chất liệu: Gỗ Lát Bị trầy xước nhẹ, Bộ sử dụng 14.000.000 bình thường Xuất xứ: Việt Nam Năm đưa vào sử dung: 2012 Kệ ti vi Chất liệu: Gỗ Lát sơn giả Bị trầy xước nhẹ, hương Cái Xuất xứ: Việt Nam sử dụng 1.190.000 bình thường Năm đưa vào sử dung: 2012 Giường Cái Chất liệu: Gỗ Lát Bị trầy xước nhẹ, sử dụng 5.040.000 Kích thước: dài 2,4m; bình thường rộng 2,25m Xuất xứ: Việt Nam Năm đưa vào sử dung: 2012 Tủ buồng Chất liệu: Gỗ Lát Kích thước: dài 2,3m; cao 2,1m; sâu 0,6m Bị trầy xước nhẹ, Cái sử dụng 10.500.000 bình thường Xuất xứ: Việt Nam Năm đưa vào sử dung: 2012 Tủ buồng Chất liệu: Gỗ Lát Kích thước: dài 1,6m; cao 2,1m; sâu 0,6m Bị trầy xước nhẹ, Cái sử dụng 7.350.000 bình thường Xuất xứ: Việt Nam Năm đưa vào sử dung: 2012 Giường Chất liệu: Gỗ Lim Kích thước: dài 1,8m, rộng 1,6m Bị trầy xước nhẹ, Cái sử dụng 5.600.000 bình thường Xuất xứ: Việt Nam Năm đưa vào sử dung: 2012 Kệ ti vi Cái Bị trầy xước nhẹ, 1.190.000 Chất liệu: Gỗ Lát sử dụng Kích thước: dài 1,8m, cao bình thường 0,8m, sâu 0,45m Xuất xứ: Việt Nam Năm đưa vào sử dung: 2012 Tủ bếp Chất liệu: Gỗ Lát Bị trầy xước nhẹ, Kích thước: dài 6,7m Cái Xuất xứ: Việt Nam sử dụng 56.000.000 bình thường Năm đưa vào sử dung: 2012 Tủ lạnh cánh màu đen, mã sản phẩm RS22 HZNPP Hãng sản xuất: Sam Sung 10 Dung tích: 523 lít Mã sản Cái Vẫn sử dụng bình thường 36.000.000 phẩm: RS22H2NBP Năm đưa vào sử dung: 2012 Máy giặt cửa ngang hiệu Phẩn vỏ bị gỉ sét, Mitsubishi 7kg 11 Năm đưa vào sử dung: Cái bị 4.500.000 hỏng 2012 12 Điều hòa panasonic chiều 18.000 BTU Cái Vỏ bị bạc màu, sử 9.000.000 Năm đưa vào sử dung: dụng bình thường 2012 Điều hịa panasonic Vỏ bị bạc màu, chiều 12.000 BTU 13 Năm đưa vào sử dung: Cái sử 4.500.000 dụng bình thường 2012 Bức tranh gỗ ghép phịng khách (Bổ sung kích thước) 14 Xuất xứ: Việt Nam Cái Cái Vẫn sử dụng bình thường 12.600.000 Năm đưa vào sử dung: 2012 Tivi 40 inch Hãng: Sony 15 Model: KDL 50W704A Năm đưa vào sử dung: 2012 Vẫn sử dụng bình thường 27.000.000 PHỤ LỤC 02: THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN SO SÁNH VÀ CÁC YẾU TỐ PHÂN TÍCH STT HẠNG MỤC TSTĐG Số TSSS1 70 Lý Chiêu Hoàng, Khu 3, Địa Phường Suối Hoa, thành phố Bắc Tỉnh Ninh Tình Bắc Chiêu Hồng, 3, Khu Phường Suối Hoa, thành phố Bắc Tỉnh Ninh, Bắc Ninh TSSS3 Nhà số 64 Lê Nhà đất số 87 Quý Đôn, Lê Quý Đôn, Phường Suối Phường Suối Hoa, thành Hoa, phố Bắc phố Bắc Tỉnh Ninh, Tỉnh Ninh, Bắc Ninh thành Bắc Ninh trạng Giấy tờ hợp Giấy tờ hợp Giấy tờ hợp Giấy tờ hợp pháp lý Qui mô diện tích (m2) Điều kiện kinh doanh Loại đất Chiều Ninh, Lý TSSS2 rộng mặt tiền(m) Chiều dài (m) Diện tích sàn xây dựng lệ lệ lệ lệ 73,8 82,3 80,0 84 Bình thường Bình thường Bình thường Bình thường Đất Đất Đất Đất 6,00 6,0 6,2 6,6 12,30 13,72 12,90 12,67 80 261 Kết cấu CTXD Nhà cấp 10 CLCL 55% Nhà cấp 3, loại 60% 11 Đơn giá xây dựng 12 Giá trị CTXD 13 Hình dáng Hình chữ nhật 3.834.000 124.696.000 600.404.400 Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật Nằm Nằm 2.834.000 trong khu dân cư, Nằm Nằm khu dân cư, gần nhiều khu dân cư, khu dân cư, gần nhiều quan, đơn vị gần nhiều gần nhiều quan, đơn vị hành quan, đơn vị quan, đơn vị hành khu vui hành hành 14 khu chơi giải trí khu vui khu vui Vị trí vui chơi giải Tỉnh, giao chơi giải trí chơi giải trí trí Tỉnh, thông lại Tỉnh, giao Tỉnh, giao giao thông tương đối thông lại thông lại lại tương thuận đối thuận lợi Nằm lợi tương vị đối tương trí thuận lợi đối thuận lợi đường đâm 15 16 17 18 Đường Địa hình, sở hạ tầng Điều kiện bán Giá rao bán (đồng) Giá 19 14m 14m 14m Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Bình thường Bình thường Bình thường Bình thường 3.292.000.000 3.450.000.000 3.900.000.000 thương lượng (đồng)/ bán 14m 3.292.000.000 3.450.000.000 3.900.000.000 Tỷ 20 lệ giá thương lượng/ 1,00 1,00 giá rao bán 21 Giá (đồng) Đơn 22 đất trị 3.292.000.000 3.325.304.000 3.299.595.600 giá/M ngang mặt Chưa biết 40.000.000 41.566.300 39.468.847 tiền 23 Thông tin Chủ tài sản đất Chủ tài sản Chủ tài sản Nhà số 64 Lê Nhà đất số 87 Quý Đôn Lê Quý Đôn PHỤ LỤC 03: BẢNG ĐIỀU CHÍNH CÁC YẾU TỐ STT YẾU TỐ SO SÁNH TSTĐG Đơn giá quyền sử Chưa biết TSSS1 TSSS2 TSSS3 40.000.000 41.566.300 39.468.847 dụng đất Bình thường Bình thường Tỷ lệ 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 40.000.000 41.566.300 39.468.847 Tỷ A 100% lệ điều chỉnh điều Mức chỉnh Giá sau điều chỉnh Tình trạng pháp lý Tỷ lệ Tỷ B Bình Điều kiện bán Bình thường 100% lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Giấy tờ hợp lệ Giấy tờ hợp lệ Giấy tờ hợp lệ thường Giấy tờ hợp lệ 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00 0,00 0,00 40.000.000 41.566.300 39.468.847 Nằm Nằm Nằm trong khu dân cư, Nằm khu dân cư, khu dân cư, gần nhiều khu dân cư, gần nhiều gần nhiều quan, đơn vị gần nhiều cơ quan, quan, đơn vị hành quan, đơn vị đơn vị hành hành và khu hành và khu vui vui chơi giải khu vui khu vui Vị trí chơi giải trí trí Tỉnh, chơi giải trí chơi giải trí Tỉnh, giao giao thông Tỉnh, giao thông lại lại tương đối thông lại giao thông A tương thuận lợi Tỷ lệ Tỷ 100% lệ điều chỉnh điều Mức chỉnh B đối thuận lợi tương đối lại tương Nằm vị trí thuận lợi đối đường đâm lợi thuận 95% 95% 95% 5,26% 5,26% 5,26% 2.105.263 2.187.700 2.077.308 Đường 14m 14m 14m 14m Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 73,80 82 80 84 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Qui mơ diện C Tỉnh, tích Tỷ lệ Tỷ điều lệ 0,00% 0,00% 0,00% 0 6,00 6,00 6,20 6,60 100% 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 chỉnh điều Mức chỉnh Chiều rộng mặt tiền Tỷ lệ C Tỷ lệ điều chỉnh điều Mức chỉnh D Chiều dài 12,30 13,72 12,90 12,67 Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 Tỷ lệ điều chỉnh điều Mức chỉnh Hình dáng Tỷ lệ Tỷ lệ Hình chữ Hình chữ Hình chữ Hình nhật nhật nhật nhật 100% 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 điều chỉnh Mức điều chỉnh H Điều kiện kinh doanh Bình thường Bình thường Bình thường Bình thường chữ Tỷ lệ Tỷ 100% lệ điều chỉnh điều Mức chỉnh F 0,00% 0,00% 0,00% 0 Hoàn Hoàn chỉnh Hoàn chỉnh Tỷ lệ 100% 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 42.105.263 43.754.000 41.546.155 Tỷ lệ điều điều chỉnh 100% Hoàn chỉnh Mức 100% Cơ sở hạ tầng chỉnh 100% Mức giá dẫn (đ/m2) Thống mức giá dẫn 42.468.473 Làm tròn 42.468.000 Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh (đ) Số điều chỉnh tuyệt đối Tổng chỉnh điều chỉnh 2 2.105.263 2.187.700 2.077.308 2.105.263 2.187.700 2.077.308 5,26% 5,26% 5,26%