Hoàn thiện công tác thẩm định giá quyền sử dụng đất tại công ty tnhh mtv quản lí nợ và khai thác tài sản ngân hàng thương mại cổ phần công thương việt nam chi nhánh hà nội,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ~~~~~~~~~~~~ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÔNG TY THHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAMCHI NHÁNH HÀ NỘI Giảng viên hướng dẫn : TS PHẠM TIẾN ĐẠT Sinh viên thực : ĐÀM LÊ QUỲNH ANH Lớp : TCDNC - K12 Khoa : TÀI CHÍNH HÀ NỘI – 05/2013 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Bất động sản lĩnh vực rộng liên quan đến mặt đời sống kinh tế xã hội, có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp đến hầu hết định đầu tư Trong bối cảnh hội nhập kinh tế nay, việc định giá bất động sản đặc biệt quyền sử dụng đất ngày trở nên quan trọng cần thiết Trên giới, nghề thẩm định giá xuất từ năm 1940 thừa nhận nghề có vai trị quan trọng kinh tế, phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường khoa học, thời điểm, địa điểm cụ thể cho giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan Thẩm định giá có mặt nước ta từ cuối năm 90 kỷ XX, mà kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang chế thị trường theo định hướng XHCN Nghề thẩm định giá thức phát triển mạnh toàn quốc vào khoảng năm 2005 Thẩm định giá lĩnh vực mẻ Việt nam chưa thực phổ biến kinh tế Hoạt động định giá giai đoạn xây dựng phát triển chưa đáp ứng nhu cầu ngày cao kinh tế thị trường Khi tiến hành nghiên cứu thực đề tài này, em mong muốn nắm sâu sắc hoạt động định giá bất động sản nói chung cụ thể định giá quyền sử dụng đất Việt Nam nhằm hoàn thiện kiến thức đưa vài ý kiến đóng góp cho cơng tác định giá quyền sử dụng đất Nhận thấy tầm quan trọng quyền sử dụng đất đời sống kinh tế với trình thực tế tìm hiểu Cơng ty Quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam ( Vietinbank AMC)chi nhánh Hà Nội, em lựa chọn đề tài “ Hồn thiện cơng tác định giá quyền sử dụng đất Công ty THHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng cổ phần Công Thương Việt Nam- chi nhánh Hà Nội” để nghiên cứu Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng cho khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu đề tài Luận văn nhằm giải ba mục đích sau: (1) Hệ thống hóa vấn đề định giá quyền sử dụng đất (2) Phân tích- đánh giá cơng tác định giá quyền sử dụng đất công ty TNHH MTV Vietinbank AMC (3) Đề xuất số giải pháp hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất công ty TNHH MTV Vietinbank AMC Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá quyền sử dụng đất - Phạm vi nghiên cứu: Công tác định giá quyền sử dụng đất Công ty TNHH MTV Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu dựa phương pháp Duy vật biện chứng Duy vật lịch sử, sử dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu: thống kê, so sánh, tổng hợp sử dụng tài liệu cung cấp công ty Vietinbank AMC Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận, mục lục, danh mục bảng, biểu, biểu đồ, tài liệu tham khảo nội dung luận văn chia thành chương: Chương 1: Những lý luận chung định giá quyền sử dụng Chương 2: Thực trạng công tác định giá quyền sử dụng đất Vietinbank AMC Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất Vietinbank AMC Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai không hao mịn, khơng (trừ trường hợp đặc biệt) người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất không sử dụng đất đai hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn quyền hay lợi ích đất đai mang lại Do đó, xem xét giá đất đai, khơng thể xác định giá trị giá trị hàng hóa thơng thường mà phải xác định dựa khả sinh lợi vốn đầu tư vào đất đai Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2004 quy định quyền sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất sau: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu.” Ở Việt Nam, đất đai không thuộc sở hữu riêng tổ chức, cá nhân mà quy định rõ ràng thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định; quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất” Đồng thời Luật đưa khái niệm giá trị quyền sử dụng đất sau: “Giá quyền sử dụng đất (sau gọi giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” Như vậy, Luật có quy định thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng đại diện chủ sở hữu cho đối tượng giao đất, cho thuê đất sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, quyền chuyển quyền sử dụng đất phần diện tích giao tương ứng với nghĩa vụ thực với Nhà nước Có thể thấy nhiều khái niệm đất đai giá trị quyền sử dụng đất qui định rõ ràng luật khái niệm quyền sử dụng đất chưa đề cập đến Dựa vào khái niệm, đặc điểm đất đai giá trị quyền sử dụng đất trên, ta hiểu khái niệm quyền sử dụng đất sau: “ Quyền sử dụng đất dạng quyền tài sản, tức quyền định giá tiền chuyển giao giao dịch dân Theo đó, người nắm giữ quyền sử dụng đất có quyền khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức phù hợp với hình thức sử dụng đất theo qui định pháp luật.” 1.1.2 Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất Giá quyền sử dụng đất phản ánh trực tiếp lợi ích mà mảnh đất mang lại cho người chủ sử hữu, người ta khai thác lợi ích mảnh đất nhiều giá quyền sử dụng đất mảnh đất cao ngược lại Trong đó, yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất bao gồm: 1.1.2.1 Địa tô Là phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Có ba loại địa tô địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch địa tô độc quyền Tùy thuộc vào chế độ xã hội khác mà tồn loại địa tơ khác nhau, có chất khác Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, khơng cịn chế độ tư hữu ruộng đất, đất đai thuộc sở hữu tồn dân nên có địa tơ chênh lệch Địa tô chênh lệch: loại địa tô mà chủ đất thu có sở hữu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi ( VD ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, tư đầu tư Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng thêm có hiệu suất cao ) Là độ chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Những người kinh doanh loại đất tốt vừa thu khoản lợi nhuận bình quân số chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm chuyển cho địa chủ hình thức địa tơ chênh lệch Có hai loại địa tơ chênh lệch I địa tô chênh lệch II + Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mảnh đát gắn liền với điều kiện tự nhiên định Những mảnh đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung tâm cho hiệu suất sản xuất cao so với mảnh đất có độ phì thấp hơn, xa đường giao thơng Vì mà địa tơ chênh lệch I khoản lợi nhuận tăng thêm thân điều kiện thuận lợi đất đai mang lại Do điều kiện tự nhiên yếu tố vốn có mảnh đất mà người sử dụng khơng khoản chi phí nên địa tô chênh lệch I thuộc người có quyền sở hữu đất đai ( nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I chuyển vào giá đất đai hay tiền thuê đất hàng năm) Yếu tố điều kiện tưới tiêu điều kiện khí hậu chủ yếu đề cập xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho mảnh đất nông nghiệp trước hết vào vùng loại đất định mức giá chung cụ thể đến loại đất nhóm đất nơng nghiệp Đối với đất trồng hàng năm, tổng hợp yếu tố sau phản ánh mức địa tơ khác mảnh đất: độ phì nhiêu đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình vị trí mảnh đất + Địa tô chênh lệch II: Nếu mảnh đất mà người chủ sử dụng biết đầu tư, khai thác hợp lý cho suất cao so với việc không đầu tư khoản ( đầu tư không hiệu quả) vào mảnh đất Địa tơ chênh lệch II địa tơ chênh lệch thu đầu tư, thâm canh Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng mảnh đất Vì mà địa tơ chênh lệch II thuộc người đầu tư hay thâm canh mảnh đất Sự khác biệt giá QSD đất thị với giá QSD đất nơng nghiệp giải thích qua khác yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt đất đô thị đất nông nghiệp khác vị trí đầu tư xây dựng sở hạ tầng đất Sự khác biệt định khả sử dụng đất vào việc ( mục đích sử dụng), định khả sinh lợi mảnh đất, tức định mức địa tơ đất Hai yếu tố chất đất điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến địa tơ, dù đất đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh 1.1.2.2 Đơn giá mảnh đất Là số tiền Việt Nam đồng tính đơn vị m2 đất Đơn giá cho phép ta so sánh lợi ích mảnh đất chủ sở hữu khác ( hay nói cách khác phản ánh mức địa tô mang lại mảnh đất) Đơn giá cao chủ sở hữu mảnh đất thu nhiều lợi ích Mỗi loại đất có mức giá QSD đất cụ thể mức giá UBND tỉnh, Thành phố quy định ban hành vào ngày 01/01 hàng năm Việc xác định đơn giá/m2 đất phải vào nhiều yếu tố liên quan đến mảnh đất VD đơn giá/m2 đất đô thị xác định dựa trên: loại đất đô thị I, II , loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường phố, ngõ 1.1.2.3 Diện tích đất sử dụng Diện tích đất sử dụng: tồn diện tích mảnh đất cần xác định giá trị, tính toán dựa chiều sâu chiều rộng mảnh đất Mỗi mảnh đất có diện tích định Nhà nước ghi rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao cho người dân sử dụng đất Hàng năm, Nhà nước ln có kiểm sốt biến động đất đai thơng qua cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đai người sử dụng đất Nhà nước người sử dụng đất vào diện tích đất sử dụng để thực Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng quyền nghĩa vụ Quá trình xác định giá trị mảnh đất biểu diễn qua sơ đồ sau:  Yếu tố cấu thành Đơn giá  Diện tích m2 đất địa tô sử dụng  Giá trị mảnh đất cần định giá Trong đó: Đơn giá Giá mảnh đất cần = Diện tích đất sử dụng ( m2) định giá x m2 đất ( đồng/ m2) 1.2 ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Sự cần thiết định giá quyền sử dụng đất Đất đai nguồn tài nguyên vô qúy giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phịng Đất đai sản phẩm tự nhiên sản phẩm người tạo ra, thân khơng có giá trị Chính nói đến giá đất đai người ta phản ảnh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi trình mua bán Quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất Định giá nói chung định giá QSD đất nói riêng hoạt động cần thiết cho vận động kinh tế thị trường, coi trung tâm hoạt động kinh tế Bởi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc định giá xác định giá tài sản thị trường Định giá QSD đất có vai trị quan trọng việc giúp đưa định liên quan tới việc mua, bán, cầm cố, chấp, bảo hiểm, đầu tư, phát triển , đánh thuế, Ở khu vực nhà nước tư nhân, vai trị cơng tác định giá QSD đất vô Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng cần thiết Ngày nay, thời đại thông tin, môi trường kinh tế tinh vi phức tạp địi hỏi nguồn thơng tin đảm bảo, có độ tin cậy cao, cập nhật liên tục Vì cơng tác định giá trở nên phổ biến cần thiết Đặc biệt trình hội nhập Việt Nam, nhiều doanh nghiệp đem đất đai góp vốn liên doanh với đối tác nước ngồi khơng đánh giá giá trị thật đất đai gây tổn thất vô to lớn cho kinh tế Mặt khác, với hoạt động sôi động hệ thống ngân hàng, tài sản đảm bảo QSD đất chiếm phần lớn việc xác định giá trị tài sản bảo đảm đóng vai trị quan trọng q trình định cho vay thu hồi vốn Quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng đời sống kinh tế, việc định giá ngày trở nên cần thiết quan tâm bối cảnh kinh tế 1.2.2 Các phƣơng pháp định giá quyền sử dụng đất 1.2.2.1.Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp định giá so sánh trực tiếp việc định giá cách so sánh trực tiếp mảnh đất mục tiêu với mảnh đất trống tương tự bán thị trường khoảng thời gian gần nhất, giá rút giá thị trường mảnh đất trống gần với mảnh đất mục tiêu sau tính đến điều chỉnh Đây phương pháp áp dụng phố biến thực tế áp dụng phương pháp này, người định giá khơng phải tính tốn nhiều Mà việc tìm mảnh đất trống thị trường để so sánh hồn tồn làm Do đó, người khơng cần biết sâu nghiệp vụ định giá ước lượng giá trị mảnh đất, cần họ có nhiều mối quan hệ để thu thập nhiều thông tin thị trường so sánh Phương pháp định giá dễ quan Nhà nước công nhận chứng so sánh đưa xác có độ tin cậy cao u cầu: Khi áp dụng phương pháp cần đáp ứng yêu cầu sau: Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng - Định giá viên tiến hành so sánh mảnh đất mục tiêu với mảnh đất tương tự vùng, mảnh đất phải nằm khu vực thị trường Trường hợp khó khăn khơng tìm mảnh đất khu vực thị trường định giá viên mở rộng khu vực lân cận có điều kiện tương tự vùng có mảnh đất mục tiêu - Chỉ so sánh với giao dịch tiến hành thời gian sát với thời gian định giá, thường cách thời điểm định giá khơng q năm Vì giá đất đai biến động theo thời gian - TĐV phải có đủ thơng tin thị trường, có nhạy cảm với biến động thị trường Muốn vậy, TĐV cần phải không ngừng nâng cao kinh nghiệm trau dồi kĩ thu thập thơng tin, phân tích thơng tin từ thị trường - Chất lượng thông tin thị trường thu thập phải cao, thơng tin khách quan so sánh - Thị trường phải ổn định, biến động Nếu thị trường biến động nhiều việc so sánh trở nên khó khăn, việc định giá theo phương pháp khơng xác Nội dung phương pháp Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin - Xác định địa điểm đất, khu đất cần so sánh với đất cần định giá để thu thập thông tin - Lựa chọn từ đến đất, khu đất tương đồng loại đất, diện tích, kết cấu hạ tầng, sở pháp lý liền kề khu vực lân cận với đất, khu đất cần định giá có điều kiện tương tự, so sánh với đất, khu đất cần định giá chuyển nhượng QSD đất, tổ chức giao đất sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá QSD đất thành công để thu thập thông tin cần thiết - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập diễn Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 74 Học viện Ngân hàng làm việc tạo áp lực cho TĐV để hồn thành cơng việc nhanh chóng đáp ứng nhu cầu khách hàng Bên cạnh tiêu chí đưa cần khen thưởng khiển trách kịp thời với thái độ làm việc, tính chun nghiệp TĐV Có thể khen thưởng theo quý, theo năm với cá nhân TĐV hoàn thành tiêu, nhiệm vụ xếp hạng cao tiêu chuẩn đưa ra, đồng thời khiển trách, giảm lương thưởng đối vứi TĐV chưa có trách nhiệm với cơng việc Ngồi ra, cần đánh giá lại thủ tục mà công ty đưa để loại bỏ điểm phức tạp, không cần thiết Từ rút ngắn thời gian, chi phí cho khách hàng đồng thời nâng cao hình ảnh, uy tín cơng ty 3.2.7 Một số giải pháp khác Ngoài biện pháp nêu công ty cần phải thực biện pháp sau để hồn thiện cơng tác định giá QSD đất: - Hoàn thiện máy tổ chức: Một cấu tổ chức hoàn chỉnh điều kiện tiên cho hoạt động công ty đạt hiệu Cơng ty q trình xây dựng phát triển nên thời gian tới, việc hoàn thiện máy tổ chức cần thiết Cần phải có phân cấp quản lý rõ ràng hoàn thiện điều kiện vật chất đảm bảo cho phịng, ban, phận hoạt động có hiệu nhất, phát huy tiềm cá nhân, phận, tạo sức mạnh tổng hợp cho tồn cơng ty - Cơng ty cần trang bị sở vật chất tốt cho phịng thẩm định, góp phần nâng cao hiệu định giá Đồng thời, tạo điều kiện tốt cho cán định giá để làm việc cống hiến - Thành lập riêng phận kiểm tra chất lượng định giá Đây phận đánh giá kết cuối trước phát hành chứng thư, báo cáo định giá cho khách hàng Bộ phận làm việc độc lập với nhóm định giá tập hợp cán giỏi nghiệp vụ, chuyên môn công ty Căn vào thực trạng công tác định giá quyền sử dụng đất công ty, Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 75 Học viện Ngân hàng nội dung đề cập tới số phương pháp góp phần hồn thiện công tác định giá quyền sử dụng đất cơng ty Để giải pháp có hiệu thực sự, phải tiến hành đồng bộ, tồn diện, thường xuyên, liên tục Hy vọng thời gian tới, giải pháp có đóng góp định với việc hồn thiện cơng tác định giá QSD đất cơng ty nói riêng cơng tác định giá nói chung 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ Định giá khơng cịn vấn đề nay, nhiên nhận thức kinh nghiệm lĩnh vực nhiều hạn chế Việt Nam Để hồn thiện cơng tác định vận dụng cách rộng rãi thực tế không cần nỗ lực công ty mà cần phối hợp cấp, ngành có liên quan Sau số kiến nghị: 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nƣớc có thẩm quyền Bộ Tài quan chủ quản hoạt động định giá Bộ Tài quản lý cách trực tiếp hoạt động tổ chức định giá, quy định cách thức hoạt động tở chức Tuy nhiên thời gian qua, công tác quản lý bộc lộ số yếu định cần có điều chỉnh kịp thời Cụ thể là: - Bộ Tài cần phải ban hành thông tư hướng dẫn kịp thời, cụ thể cho đơn vị thực Thực tế nay, tốc độ ban hành thông tư chậm, không theo kịp động thái kinh tế biến chuyển tình hình kinh tế Định giá QSD đất công tác liên quan đến nhiều lĩnh vực nên tốc độ ban hành văn chậm trễ gây trở ngại lớn đến việc áp dụng phương pháp định giá TĐV Cần đẩy nhanh tốc độ thông tư hướng dẫn; nội dung thông tư phải rõ ràng, dễ hiểu, phù hợp với tình hình thực tế; thơng tư phải thông báo rộng rãi đến tất quan; hướng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc thực thông tư Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 76 Học viện Ngân hàng - Hồn thiện cơng tác kiểm tra chất lượng định giá Bộ nên xây dựng chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng định giá; thành lập ban chuyên trách kiểm tra chất lượng định giá đơn vị; thường xuyên tiến hành kiểm tra chất lượng định giá có biện pháp xử lý sai phạm kịp thời - Tổ chức hiệu công tác đào tạo thi cấp thẻ TĐV cho cá nhân để nâng cao tính chuyên nghiệp đội ngũ thẩm định Tổ chức nhiều khóa học có tham giá chuyên gia nước để học tập kinh nghiệm Bên cạnh đó, Bộ cần quản lý chặt chẽ hoạt động thẩm định viên cấp thẻ có biệ pháp xử lý kịp thời trường hợp vi phạm - Nâng cao chất lượng hoạt động trung tâm định giá trực thuộc Bộ để đáp ứng tốt vai trò tư vấn định giá cho Nhà nước nhu cầu toàn xã hội Với tư cách chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế, Nhà nước tham gia quản lý mặt kinh tế vĩ mơ định giá khơng nằm ngồi hệ thống Trong thời gian qua, Nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy phát triển hoạt động định giá song nhiều tồn đáng xem xét Để hồn thiện cơng tác định giá QSD đất thời gian tới, Nhà nước cần phải có phương pháp tích cực hơn, cụ thể: - Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật có liên quan đến định giá bất động sản nói chung định giá quyền sử dụng đất nói riêng Các văn sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp, khuân khổ pháp lý cho ngành định giá, tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp với pháp Luật Việt Nam thông lệ quốc tế - Cần thành lập trung tâm chuyên định giá bất động sản bất động sản tài sản có giá trị lớn với nhu cầu giao dịch ngày tăng làm tăng nhu cầu xác định giá trị Trung tâm chuyên nghiệp đáp ững tốt cho hoạt động quản lý Nhà nước Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 77 Học viện Ngân hàng hoạt động đầu tư kinh doanh chủ thể xã hội - Nhà nước cần đưa biện pháp quản lý hiệu cho thị trường BĐS để phát triển lành mạnh đồng thời quản lý hoạt động tổ chức định giá Một khó khăn lớn hoạt động định giá QSD đất thị trường BĐS hoạt động thiếu lành mạnh Quản lý nhà nước với thị trường chưa hiệu quả, minh bạch Nhà nước cần phải thiết lập hệ thống đăng kí giao dịch BĐS minh bạch, đáng tin cậy, có hiệu lực Bên cạnh cần xây dựng thư viện điện tử giao dịch BĐS thị trường - Thúc đẩy phát triển thị trường chứng khốn nơi cung cấp thông tin đầy đủ tương đối xác Nhà nước nên tạo điều kiện cho công ty hoạt động lĩnh vực bất động sản niêm yết sàn chứng khoán - Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực định giá Nguồn nhân lực vấn đề nan giải, tốn khó với tất quốc gia đặc biệt quốc gia phát triển Nguồn nhân lực định giá Việt Nam tình trạng khan đặc biệt nguồn nhân lực chất lượng cao Hiện nay, nước có số trường đào tạo chuyên ngành định giá phần lớn đào tạo ngắn hạn, theo tín Vì vậy, thời gian tới Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều trường đào tạo chuyên ngành định giá để đáp ứng nhu cầu ngày cao xã hội đời sống kinh tế Có thể mở thêm trường đại học chuyên định giá khoa định giá trường kinh tế Bên cạnh với việc mở rộng công tác đào tạo nhằm nâng cao số lượng cần phải ý đến chất lượng đào tạo ngành định giá thời Ở nước ta, đội ngũ thẩm định viên, định giá viên thiếu trình độ chun mơn kinh nghiệm nghề nghiệp Phần lớn họ chuyển từ lĩnh vực có liên quan sang chưa tạo chuyên ngành định giá Ngoài việc đào tạo nước, cần liên kết đào tạo với tổ chức chun mơn nước ngồi để học hỏi kinh nghiệm nước phát triển, có ngành định giá hoàn thiện Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 78 Học viện Ngân hàng Để hồn thiện cơng tác định giá nói chung cơng tác định giá QSD đất nói riêng, vai trị Nhà nước khơng thể thiếu vơ cấp bách Tuy nhiên, can thiệp manh tính vĩ mơ, muốn đạt hiệu phải có phối hợp đồng cấp, ngành, địa phương có liên quan 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam Vietinbank AMC hoạt động dự kiểm soát, lãnh đạo Ngân hàng TMCP Cơng thương Việt Nam, để đem lại hiệu cao cho hoạt động định giá QSD đất lĩnh vực kinh doanh khác Vietinbank AMC cần đến quan tâm, đầu tư, chế sách NHCT Hiện cịn nhiều khó khăn cho tồn cơng ty nói chung chi nhánh Hà Nội nói riêng Cơng tác định giá chịu ràng buộc nhiều văn bản, quy định, quy trình Ngân hàng Cơng thương ban hành nhiều gây thiếu linh hoạt, thụ động bị phụ thuộc vào chi nhánh Ngân hàng Công thương Hoạt động liên kết chi nhánh Ngân hàng Công thương Vietinbank AMC chưa hợp lý gây thời gian, chi phí nhiều trở ngại cho q trình định giá Ngân hàng Cơng thương nên ban hành chế linh hoạt hơn, tạo điều kiện chủ động cho cán định giá Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội Bên cạnh cần đầu tư co sở vật chất đời sống cán công nhân viên Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội để tạo điều kiện khích lệ tinh thần làm việc, tạo hiệu cao nhất, với vai trò quan trọng Vietinbank AMC hệ thống Cơ sở vật chất, máy móc thiết bị để tiến hành cơng tác định giá thiếu nhiều số lượng, chưa đại hóa Đầu tư cải thiện thiếu thốn nâng cao chất lượng công việc độ chuyên nghiệp Vietinbank AMC Ngoài ra, cán định giá Vietinbank AMC phải khảo sát trạng nhiều, thêm vào khối lượng cơng việc khơng ngừng tăng làm cho cán Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 79 Học viện Ngân hàng định giá ln tình trạng q tải công việc Quan tâm tới chế độ lương, thưởng nguồn động viên thiết thực có hiệu 3.3.3 Kiến nghị với khách hàng quan hệ với Vietinbank AMC Khách hàng Vietinbank AMC chủ yếu cá nhân, tổ chức có nhu cầu vay vốn chi nhánh NHCT Việt Nam Trong công tác định giá, hồ sơ thông tin mà khách hàng cung cấp qua NHCT NHCT chuyển qua Vietinbank AMC quan trọng, đóng vai trị định, để hồn thiện cơng tác định giá QSD đất Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội, người viết xin đưa vài kiến nghị với khách hàng chi nhánh NHCT sau: Với khách hàng: - Cung cấp hồ sơ định giá cần đầy đủ mặt số lượng xác mặt pháp lý QSD đất tài sản phức tạp, đặc biệt tính pháp lý phải đảm bảo Để tránh tốn thời gian để thuận lợi cho công tác định giá, khách hàng cần cung cấp hồ sơ theo qui định Vietinbank AMC Trong trường hợp cung cấp thiếu, cần phải bổ sung nhanh chóng theo nhắc nhở công ty - Chủ động xếp thời gian để tổ định giá đến gặp khảo sát thực tế tài sản Khi khảo sát, cần có có mặt cán tín dụng khách hàng Vì để thuận tiện cho bên, khách hàng nên xếp thời gian để tổ định giá thu thập thông tin thực tế, khảo sát trạng tài sản từ làm sở, cho cơng tác định giá - Khách hàng phải hoàn toàn chịu trách nhiệm thông tin cung cấp hồ sơ định giá Với chi nhánh Ngân hàng Công thương: - Phối hợp chặt chẽ với Vietinbank AMC cơng tác định giá theo quy trình, quy định NHCT Khách hàng không trực tiếp gửi hồ sơ cho Vietinbak AMC mà gửi thơng qua chi nhánh Vì vậy, để tiến hàng Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 80 Học viện Ngân hàng định giá cách nhanh chóng, phía ngân hàng cần hướng dẫn khách hàng giấy tờ cần thiết nhận nhanh chóng chuyển qua Vietinbak AMC - Trong trình khảo sát thực trạng tài sản, cán tín dụng cần trợ giúp cán định giá để công việc thực trơi chảy, thơng tin thu thập đáng tín cậy - Có tinh thần hợp tác, tạo điều kiện thuận lợi cho cán định giá hoàn thành nhiệm vụ Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp 81 Học viện Ngân hàng KẾT LUẬN Định giá nói chung định giá QSD đất nói riêng ngày trở thành nhu cầu cấp thiết, thiếu kinh tế thị trường Do việc hồn thiện cơng tác định giá QSD đất tổ chức định giá cần thiết, góp phần phát triển kinh tế Trên sở nhận thức lý luận định q trình thực tập Cơng ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản – Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội, em học hỏi nhiều kiến thức, kinh nghiệm thực tế Từ đó, em xin mạnh dạn đưa số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá quyền sử dụng đất Vietinbak AMC chi nhánh Hà Nội Bên cạnh đó, em đưa vài kiến nghị với Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam, với Bộ Tài cấp quản lý có liên quan Nhà nước, với khách hàng quan hệ với Vietinbank AMC Trong trình thực hiện, hạn chế nhận thức kinh nghiệm thực tế thời gian nên khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý thầy giáo, giáo để khóa luận hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn Công ty Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội tạo điều kiện giúp đỡ em hồn thành khóa luận cuối khóa Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo chuyên ngành Định giá tài sản, đặc biệt thầy TS Phạm Tiến Đạt giúp em hoàn thành luận văn Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội, Báo cáo thông kê hợp đồng định giá năm 2012 quý năm 2013 Th.S Nguyễn Thế Phượng, Giáo trình thẩm định giá bất động sản Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai năm 2004 TS Nguyễn Minh Hoàng, Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp Học viện Ngân hàng, Tài liệu nguyên lý chung định giá tài sản Vietinbank AMC – chi nhánh Hà Nội, mẫu biên báo cáo định giá Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi hướng dẫn giảng viên TS Phạm Tiến Đạt Các số liệu sử dụng khóa luận trung thực , xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Tác giả khóa luận: Đàm Lê Quỳnh Anh Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Giải thích QSD Quyền sử dụng TĐV Thẩm định viên TSĐG Tài sản định giá TSSS Tài sản so sánh NHCT Ngân hàng Công thương TNHH MTV Trách nhiệm hữu hạn thành viên NSNN Ngân sách Nhà nước XHCN Xã hội chủ nghĩa Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội 25 Bảng 2.1: Báo cáo số thông báo định giá giá trị định giá Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội từ 09/2012 đến 03/2013 26 Bảng 2.2: Thông tin mặt pháp lý đất định giá 45 Bảng 2.3: Thông tin tài sản so sánh 48 Bảng 2.4: Bảng phương án giá 50 Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất 1.2 ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Sự cần thiết định giá quyền sử dụng đất 1.2.2 Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất 1.2.3 Quy trình định giá quyền sử dụng đất 15 1.2.4 Nhân tố ảnh hưởng tới định giá quyền sử dụng đất 18 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI 23 2.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI 23 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội 23 2.1.2 Kết hoạt động kinh doanh Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội 25 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIETINBANK AMC CHI NHÁNH HÀ NỘI 26 2.2.1 Căn định giá quyền sử dụng đất Vietin Bank AMC 26 2.2.2 Phương pháp nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất Vietinbank AMC 30 2.2.3 Qui trình định giá quyền sử dụng đất Vietin Bank AMC 36 2.2.4 Ví dụ định giá quyền sử dụng đất Vietinbank AMC 45 Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng 2.3 SO SÁNH CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIETINBANK AMC VÀ CÔNG TY ĐỊNH GIÁ ĐỘC LẬP 53 2.4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI 55 2.4.1 Những kết đạt 55 2.4.2 Hạn chế nguyên nhân 57 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI 63 3.1 ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN 63 3.2 GIẢI PHÁP 64 3.2.1 Nhóm giải pháp quy trình phương pháp định giá quyền sử dụng đất 64 3.2.2 Nhóm giải pháp cơng tác thu thập, phân tích thơng tin 66 3.2.3 Nhóm giải pháp trình độ chuyên môn đội ngũ cán 69 3.2.4 Nhóm giải pháp thực quy chế định giá tài sản 71 3.2.5 Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro, sai sót hoạt động định giá 72 3.2.6 Nhóm giải pháp nhằm đẩy mạnh cơng tác cải cách hành hoạt động định giá quyền sử dụng đất 73 3.2.7 Một số giải pháp khác 74 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 75 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền 75 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Công thương Việt Nam 78 3.3.3 Kiến nghị với khách hàng quan hệ với Vietinbank AMC 79 KẾT LUẬN 81 Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12 Khóa luận tốt nghiệp Học viện Ngân hàng PHỤ LỤC Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12