LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TỔNG QUAN VỀ BĐS
Khi nói đến bất động sản (BĐS), nhiều người thường nghĩ ngay đến đất đai, nhà cửa và các tài sản cố định có giá trị lớn Tuy nhiên, khái niệm BĐS vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau Dưới đây là một số định nghĩa về BĐS.
+ Nhà và các công trình khác xây trên
Bất động sản (BĐS) bao gồm hai thành phần chính là đất và nhà Tuy nhiên, khái niệm về các công trình khác được xây dựng trên đất vẫn chưa được xác định rõ ràng, do đó, việc chỉ xem BĐS gồm hai thành phần này là chưa đủ.
Theo bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm
2005 thì BĐS là các tài sản không di dời được
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai
+ Các tài sản khác dó pháp luật quy định
Khái niệm thứ hai đã đề cập đến các thành phần của bất động sản (BĐS) nhưng chỉ dưới dạng liệt kê, điều này có thể khiến người đọc khó nhận ra các đặc tính quyết định một tài sản có phải là BĐS hay không Hơn nữa, việc liệt kê này có thể không bao quát hết tất cả các loại tài sản được xem là BĐS.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC BĐS gồm:
+ Tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài với đất đai
Khái niệm này nêu rõ đặc tính cơ bản của bất động sản, từ đó giúp phân biệt các tài sản nào thuộc về bất động sản dựa trên đặc điểm quan trọng này.
Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản (BĐS), nhưng nhìn chung, các khái niệm này đều có những điểm tương đồng.
Bất động sản là đất đai và tài sản gắn liền với đất, có đặc tính cố định và khó di dời Việc di dời bất động sản phải đảm bảo không thay đổi về tính chất, công năng và hình thái Bất động sản thường tồn tại lâu dài, có giá trị đo lường được và là tài sản quý giá của cá nhân, gia đình và xã hội.
1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của BĐS
BĐS là một tài sản đặc biệt nên ngoài những đặc điểm thông thường của một tài sản thì BĐS có có những đặc điểm sau:
- BĐS có tính cố định về vị trí
Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản đặc biệt do tính cố định về mặt địa lý, không thể di dời và có vị trí duy nhất được xác định bởi tọa độ cụ thể Sự khác biệt này chính là yếu tố quan trọng nhất để phân biệt BĐS với các loại tài sản khác.
Do đặc tính không di chuyển được của bất động sản (BĐS), việc điều chỉnh từ nơi thừa sang nơi thiếu trở nên khó khăn Trong ngắn hạn, khi xảy ra mất cân đối cung cầu về một loại BĐS nào đó, việc điều chỉnh sẽ gặp nhiều trở ngại Hơn nữa, giá trị của BĐS chịu ảnh hưởng lớn từ vị trí và môi trường xung quanh.
- BĐS có tính bền vững
Bất động sản, đặc biệt là đất đai, có tính bền vững cao và góp phần vào đời sống kinh tế và kỹ thuật lâu dài Các công trình xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm, thậm chí hàng nghìn năm, trong khi đất đai gần như có sự tồn tại vĩnh viễn.
- BĐS có tính khác biệt
Mỗi bất động sản (BĐS) đều mang những đặc điểm riêng biệt, từ vị trí, cảnh quan, môi trường xung quanh cho đến quy mô diện tích và hình dáng Sự khác biệt này còn được thể hiện qua sở thích cá nhân và điều kiện tài chính của từng người, dẫn đến sự đa dạng trong kết cấu, kiến trúc và trang trí nội thất của các công trình xây dựng trên đất.
- BĐS có tính khan hiếm
Diện tích đất tự nhiên có hạn, trong khi dân số ngày càng tăng, dẫn đến xu hướng tăng giá đất trong dài hạn Bên cạnh đó, các quy định của Nhà nước về quy hoạch, sử dụng đất, mật độ xây dựng và tầng cao cho phép cũng làm hạn chế nguồn cung bất động sản.
- BĐS thường có giá trị lớn
Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản đầu tư có giá trị cao, chủ yếu do giá trị đất đai và chi phí xây dựng công trình Ngoài việc phục vụ mục đích ở hoặc kinh doanh, BĐS còn được coi là phương tiện lưu trữ tài sản quan trọng.
- BĐS có tính ảnh hưởng lẫn nhau
Các BĐS thường có tác động qua lại với nhau, ảnh hưởng đến giá trị của nhau
Một trường đại học có thể tác động đến nhu cầu về nhà ở trong khu vực lân cận, từ đó ảnh hưởng đến giá trị bất động sản xung quanh Cảnh quan môi trường cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá trị bất động sản này.
- BĐS thường chụi ảnh hưởng của văn hóa- xã hội
Bất động sản không chỉ chịu tác động lẫn nhau mà còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố văn hóa - xã hội trong khu vực, cùng với các chính sách phát triển văn hóa - xã hội của nhà nước và địa phương.
- BĐS chụi sự quản lí của nhà nước
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Các chính sách phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương theo từng thời kỳ được quy định thông qua các văn bản luật về bất động sản Những chính sách này có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
ĐỊNH GIÁ BĐS
Theo C.Mác, hàng hóa có hai thuộc tính chính là giá trị và giá trị sử dụng Giá trị được xác định qua mặt chất và mặt lượng, trong đó chất của giá trị là hao phí lao động của con người, còn lượng của giá trị được đo bằng thời gian hao phí lao động xã hội cần thiết để sản xuất hàng hóa Cạnh tranh trong ngành tạo ra giá trị thị trường, trong khi cạnh tranh giữa các ngành hình thành giá cả sản xuất Khi tiền tệ xuất hiện, giá trị hàng hóa được phản ánh qua giá cả Giá trị sử dụng chỉ những công dụng và lợi ích mà hàng hóa mang lại cho con người, với mỗi loại hàng hóa có công dụng riêng biệt, độc lập với giá cả.
Theo quan điểm lý thuyết hiện đại, giá trị sử dụng phản ánh toàn bộ lợi ích mà đồ vật mang lại cho con người, trong khi giá trị trao đổi là động lực khiến người tiêu dùng sẵn sàng trả giá cao hơn Alfred Marshall nhấn mạnh giá trị vốn hóa từ đầu tư, trong khi Iring Fisher cho rằng giá trị tài sản tồn tại lâu dài tương ứng với giá trị hiện tại của thu nhập tương lai Frederick M Baccock phân biệt giữa giá trị và giá cả, trong đó giá trị liên quan đến lợi ích thực tế của tài sản, còn giá cả là số tiền mà bên mua đồng ý trả và bên bán đồng ý nhận để chuyển nhượng tài sản.
Giá trị của một tài sản được định nghĩa là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
GTBĐS thể hiện giá trị tài chính của toàn bộ thu nhập mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng tại một thời điểm cụ thể.
Giá bán thực tế của bất động sản (BĐS) là mức giá hình thành trên thị trường, thường chênh lệch đáng kể so với giá trị thực của BĐS Sự khác biệt này chủ yếu do tác động của các yếu tố cung cầu trong lĩnh vực BĐS cũng như tình hình cung cầu về tiền tệ trên thị trường.
GTBĐS vẫn tồn tại ngay cả khi không có giao dịch mua bán, vì nó là khái niệm dùng để đánh giá tổng thể các khoản thu nhập mà bất động sản có thể tạo ra Để đảm bảo tính chính xác và khách quan trong định giá bất động sản, thường cần đến sự can thiệp của các chuyên gia và công ty định giá độc lập, nhằm hạn chế sự ảnh hưởng của yếu tố thị trường có thể làm sai lệch giá trị thực của bất động sản.
1.2.2 Khái niệm ĐGBĐS ĐGBĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về khoản thu nhập mà BĐS có thể tạo ra cho chủ thể sở hữu hoặc chủ thể sử dụng BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, trong một thị trường cụ thể
Từ khái niệm trên có thể đưa 4 đặc trưng cơ bản về ĐGBĐS như sau:
ĐGBĐS là quá trình đánh giá quyền sở hữu bất động sản hoặc quyền nhận các khoản thu nhập cụ thể từ tài sản đó, thể hiện giá trị của chủ sở hữu hoặc người sử dụng bất động sản.
ĐGBĐS là quy trình xác định giá trị của bất động sản, giá trị này được chấp nhận bởi người mua, người bán hoặc nhà đầu tư làm cơ sở cho các cuộc đàm phán, nhằm đạt được những quyết định có lợi nhất.
ĐGBĐS là quá trình thiết lập hệ thống quy trình, thủ tục và phương pháp tối ưu để xác định giá trị bất động sản hoặc giá trị lợi ích của bất động sản trong các tình huống, mục đích và cơ sở định giá cụ thể.
ĐGBĐS là quá trình đánh giá tính hữu ích của bất động sản dựa trên hiểu biết sâu sắc về nó trong một bối cảnh cụ thể tại một thời điểm nhất định, nhằm phục vụ cho các mục tiêu cụ thể và từ quan điểm của một bên nhất định.
1.2.3.1 Vai trò của ĐGBĐS đối với cá nhân
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả bất động sản (BĐS) được hình thành và vận động dưới sự chi phối của quy luật khách quan và nhiều yếu tố tác động Cùng một loại BĐS, giá trị thị trường có thể khác nhau ở các thị trường khác nhau hoặc ở cùng một thị trường nhưng vào những thời điểm khác nhau Những BĐS có đặc tính kỹ thuật, xây dựng và kiến trúc phức tạp cũng có giá trị khác nhau Giá cả BĐS phụ thuộc lớn vào các yếu tố này, trong khi người mua và người bán không phải lúc nào cũng có đủ thông tin để đánh giá đúng giá trị thị trường của BĐS, dẫn đến rủi ro thiệt hại nếu quyết định thiếu thông tin hoặc không phản ánh đúng giá trị thực.
Với sự hỗ trợ và tư vấn từ các TĐV, giá trị ước lượng của họ sẽ phản ánh chính xác giá trị thị trường, giúp các cá nhân tham gia vào thị trường BĐS không gặp thiệt thòi trong các giao dịch mua bán và trao đổi Vai trò của việc định giá như một thành viên trung gian là rất quan trọng, đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường BĐS.
1.2.3.2 Vai trò của ĐG BĐS đối với nhà nước
Nhà nước, với vai trò là chủ sở hữu một khối lượng lớn bất động sản, sẽ chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nếu việc định giá các tài sản này không chính xác, dẫn đến thất thoát tài sản và thiệt hại về lợi ích kinh tế Hiện tại, việc định giá được thực hiện bởi các cán bộ thuộc hệ thống Nhà nước như Sở Tài chính và cán bộ Thuế Tuy nhiên, do khối lượng công việc lớn, việc hợp tác với các doanh nghiệp tư vấn định giá trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình này.
Hoạt động định giá của Nhà nước và các doanh nghiệp định giá đóng vai trò quan trọng đối với quản lý tài sản công Các bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước cần được định giá chính xác để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.
+ Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ
+ Định giá các BĐS cho mục đích cổ phần hóa, sáp nhập, bán, khoán cho thuê các doanh nghiệp nhà nước
+ Định giá BĐS (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá
+ Định giá đất đai, nhà xưởng các DN NN khi tham giá liên doanh, liên kết sản xuất
+ Định giá BĐS để thanh lý tài sản…
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI VIETINBANK
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ VIETINBANK AMC – CHI NHÁNH HÀ NỘI
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội
Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản (Vietinbank AMC) là công ty con của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, được thành lập từ tháng 7/2000 Đây là đơn vị đầu tiên tại Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực quản lý nợ và khai thác tài sản, đồng thời là công ty quản lý nợ trực thuộc ngân hàng thương mại ra đời sớm nhất theo đề án của NHNN để xử lý tài sản trong vụ án Epco - Minh Phụng Chi nhánh Hà Nội của Vietinbank AMC thực hiện đầy đủ các chức năng và nhiệm vụ kinh doanh của công ty.
Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội, được thành lập theo Quyết định 169/NQ – HĐQT - NHCT vào ngày 28/04/2012, thuộc Hội đồng quản trị Ngân hàng Công Thương Việt Nam, có trụ sở chính tại 126 Đội Cấn, quận Ba Đình, Hà Nội.
Vietinbank AMC, đặc biệt là chi nhánh Hà Nội, đang tích cực mở rộng mạng lưới và phát triển các dịch vụ như định giá tài sản, tiếp nhận và xử lý nợ, mua bán nợ, bán đấu giá tài sản, cho thuê tài sản, quản lý và khai thác tài sản, cùng với quản lý kho hàng và tài sản đảm bảo.
Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội cam kết nghiên cứu và cải tiến liên tục các dịch vụ hiện có, đồng thời phát triển dịch vụ mới để đáp ứng tối đa nhu cầu của các chi nhánh Vietinbank và khách hàng.
Các nghiệp vụ của Vietinbank AMC
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam tiếp nhận tài sản thế chấp, cầm cố và bảo lãnh từ các khoản nợ khó đòi, nhằm quản lý và khai thác hiệu quả Tài sản sẽ được phát mãi và bán đấu giá theo hình thức thu tiền một lần hoặc thu tiền nhiều lần.
Góp vốn mua cổ phần của các doanh nghiệp khác có thể thực hiện thông qua việc sử dụng tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh đã được giao cho công ty quản lý khai thác.
+ Đầu tư, cải tạo để nâng cấp, thay đổi công năng tài sản phù hợp với các mục đích và yêu cầu sử dụng tài sản
Định giá tài sản là một quy trình quan trọng trong hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương, không bao gồm các dịch vụ giám định hàng hóa và định giá thuộc thẩm quyền nhà nước Việc định giá tài sản đảm bảo đóng vai trò thiết yếu trong việc đánh giá giá trị tài sản và hỗ trợ các quyết định tín dụng của ngân hàng.
Tiếp nhận và quản lý các khoản nợ tồn đọng cùng tài sản bảo đảm liên quan đến nợ vay nhằm xử lý và thu hồi vốn một cách nhanh chóng và hiệu quả.
Để tuân thủ quy định của pháp luật, cần hoàn thiện hồ sơ liên quan đến các khoản nợ Đồng thời, việc mua bán nợ tồn đọng từ các tổ chức tín dụng và công ty quản lý nợ cũng phải được thực hiện theo quy định pháp lý, nhằm khai thác tài sản của ngân hàng thương mại một cách hiệu quả.
Ngân hàng có quyền chủ động xử lý tài sản đảm bảo cho khoản vay, bao gồm cả bất động sản, theo các hình thức mà ngân hàng định đoạt.
Tự tổ chức bán công khai trên thị trường
Bán qua trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản
Bán cho công ty mua bán nợ của Nhà nước theo quy chế mua bán nợ
Cơ cấu lại nợ tồn đọng
Xử lí tài sản bảo đảm nợ vay
Vietinbank AMC tập trung thực hiện các nghiệp vụ chính:
Tiếp nhận và xử lí nợ, tài sản
Bán đấu giá tài sản
Quản lí và khai thác tài sản, quản lí kho hàng, tài sản đảm bảo
Vietinbank AMC đã chính thức thành lập và đưa vào hoạt động trung tâm xử lý tài sản bảo đảm, nhằm mục đích trở thành đầu mối thực hiện đầy đủ các nghiệp vụ liên quan đến tài sản này.
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội
Phòng kinh doanh Phòng thẩm định Phòng kế toán- hành chính
Cụm định giá Hải Phòng
2.1.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietinbank AMC- Chi nhánh Hà Nội
Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội chính thức được thành lập vào năm 2012
Từ khi thành lập, Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội đã ghi nhận nhiều thành công trong kinh doanh, đặc biệt trong lĩnh vực định giá tài sản đảm bảo cho các khoản vay có giá trị từ 2 tỷ đồng trở lên tại các chi nhánh NHTMCP Công Thương tại Hà Nội, Hải Phòng và Vĩnh Phúc Sự tham gia của Vietinbank AMC trong công tác định giá đã giúp giảm thiểu rủi ro cho hệ thống ngân hàng Vietinbank AMC chính thức bắt đầu hoạt động định giá từ tháng 09/2012 Biểu phí thẩm định và định giá bất động sản của AMC Vietinbank được điều chỉnh tùy thuộc vào từng khách hàng, với khả năng chi trả từ khách hàng thụ hưởng dịch vụ hoặc chính chi nhánh ngân hàng.
Bảng 2.1: Biểu phí dịch vụ thẩm định và định giá BĐS của AMC Vietinbank
STT Giá trị tài sản
Mức phí thẩm định và định giá lại tài sản được quy định như sau: Trong vòng 06 tháng kể từ ngày phát hành Thông báo kết quả, mức thu là 30% theo biểu phí; sau 06 tháng, mức thu tăng lên 50% theo biểu phí đã nêu.
Khách hàng cần nộp phí thẩm định và định giá tài sản cho Công ty ngay khi có yêu cầu Phí tạm thu được các bên thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 1.000.000 đồng và sẽ không được hoàn trả nếu khách hàng không nhận kết quả thẩm định và định giá tài sản.
Tùy vào từng trường hợp thì người thanh toán phí thẩm định giá là khách hàng hoặc chi nhánh NHCT nơi yêu cầu thẩm định
Mức phí chưa bao gồm thuế VAT 10%
Có thể tóm tắt những kết quả đạt được của Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội qua bảng sau:
Bảng 2.2: Báo cáo thông số định giá và giá trị định giá tại Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội từ 2012 đến hết năm 2013
09/2012 -12/2012 1/2013- 12/2013 số thông báo định giá 272 1559 giá trị định giá
Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội, mặc dù mới thành lập, nhưng đã ghi nhận sự gia tăng đáng kể về số lượng hợp đồng thẩm định giá và giá trị thẩm định Điều này cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của chi nhánh trong hệ thống NHTMCP Công Thương Chi nhánh không chỉ tham gia định giá các tài sản có giá trị lớn như Loyal City và Mipec Tower, mà còn thực hiện hiệu quả nhiều nghiệp vụ khác của AMC, bao gồm xử lý tài sản đảm bảo Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội đang đóng góp tích cực vào việc thẩm định tài sản đảm bảo cho NH TMCP Công Thương Việt Nam, giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro trong cho vay, thu hồi vốn và quản lý tài sản hiệu quả.
2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI VIETINBANK AMC –
2.2.1 Căn cứ định giá BĐS tại Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội
SO SÁNH CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS CỦA VIETINBANK AMC - CHI NHÁNH HÀ NỘI VÀ CÔNG TY ĐỊNH GIÁ ĐỘC LẬP
NHÁNH HÀ NỘI VÀ CÔNG TY ĐỊNH GIÁ ĐỘC LẬP
Vietinbank AMC, công ty định giá trực thuộc NHCT, có những điểm khác biệt so với các công ty định giá chuyên nghiệp bên ngoài Do đặc thù thẩm định giá tài sản đảm bảo cho hệ thống ngân hàng, Vietinbank AMC luôn thận trọng và chú trọng đến tính thanh khoản của tài sản định giá, dẫn đến giá trị thẩm định thường thấp hơn so với các công ty độc lập, điều này có thể ảnh hưởng đến độ thuyết phục của kết quả định giá Mặc dù mức giá trị này có thể được chấp nhận tại NHCT, nhưng không nhất thiết được công nhận trong các giao dịch khác Khi cạnh tranh với các công ty định giá khác, Vietinbank AMC không có lợi thế rõ ràng, tuy nhiên, công ty thường định giá các tài sản đảm bảo có giá trị trên 2 tỷ đồng của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam.
Quy trình tiếp nhận hồ sơ và thông tin khách hàng được thực hiện qua chi nhánh NHCT, không phải AMC Tất cả thông tin thẩm định của khách hàng đều được chuyển trực tiếp đến chi nhánh NH TMCP Công Thương Nếu có sai sót hoặc thông tin không chính xác, AMC phải gửi lại cho chi nhánh NHCT, gây mất thời gian và chi phí cho các bên Hơn nữa, AMC không thể nắm rõ thông tin khách hàng như khi tự thu nhận hồ sơ Sau khi có kết quả thẩm định giá, thông tin sẽ được chuyển ngay về chi nhánh NHCT, không phải cho khách hàng Điều này dẫn đến thời gian phản hồi lâu nếu khách hàng có thắc mắc, tạo ra nhiều phức tạp không cần thiết.
So với các công ty định giá độc lập, Vietinbank AMC chủ yếu tuyển dụng nhân lực từ ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam (NHCT), với đội ngũ còn thiếu chuyên môn hóa và còn trẻ Gần đây, nguồn nhân lực của AMC đã được củng cố đáng kể thông qua các đợt tuyển dụng trong toàn hệ thống Vietinbank.
+ Đối với các trường hợp định giá phức tạp AMC thuê các công ty định giá độc lập tốn khá nhiều thời gian và tiền bạc
+ Phần lớn khách hàng của AMC là do các chi nhánh trong NHCT cung cấp chính vì vậy họ ít bị cạnh tranh trong ngành
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI VIETINBANK AMC - CHI NHÁNH HÀ NỘI
2.4.1 Những kết quả đạt được
AMC ngày càng khẳng định vai trò quan trọng trong hệ thống định giá tài sản đảm bảo cho Ngân hàng Chính sách, góp phần giảm đáng kể các khoản nợ xấu và rủi ro tín dụng nhờ vào đội ngũ nhân viên chuyên môn cao trong lĩnh vực định giá.
Trong quá trình định giá AMC luôn cập nhật các thông tin liên quan đến định giá
TS nhấn mạnh rằng việc định giá bất động sản (BĐS) không chỉ phụ thuộc vào nhà nước mà còn cần sự tham gia của hệ thống ngân hàng chính sách (NHCT) để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy Điều này tạo ra một cơ sở khoa học vững chắc cho các kết quả định giá, từ đó hỗ trợ các quyết định đầu tư và phát triển bền vững trong lĩnh vực BĐS.
Quy trình định giá của AMC tuân thủ chặt chẽ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, giúp các thẩm định viên có kế hoạch rõ ràng và cái nhìn tổng quát về quá trình thẩm định.
Việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên các giao dịch minh bạch và được công nhận không chỉ tạo ra kết quả thẩm định đáng tin cậy mà còn giúp thuyết phục khách hàng và được các cơ quan pháp lý công nhận.
Kết quả thẩm định giá cũng cho thấy một quá trình kết hợp nội bộ tuyệt vời của NHCT với AMC và khách hàng
Kết quả thẩm định giá được đưa ra một cách hợp lý có độ tin cậy cao
2.4.2 Hạn chế và nguyên nhân
Nghiệp vụ và kinh nghiệm của TĐV còn hạn chế, khiến không phải ai cũng nắm vững các kiến thức xã hội như kinh tế, xã hội và phong thủy Đặc biệt, việc định giá BĐS yêu cầu TĐV phải có chuyên môn, nghiệp vụ và kinh nghiệm công tác Hơn nữa, đội ngũ nhân viên của AMC có chuyên môn chưa đồng đều, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng thẩm định giá của AMC.
Việc áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến định giá và bất động sản hiện vẫn còn nhiều bất cập Nếu không nghiên cứu kỹ lưỡng, điều này có thể tác động tiêu cực đến việc lựa chọn phương pháp và nguyên tắc định giá phù hợp.
Trong quá trình định giá bất động sản, việc không xem xét đầy đủ các yếu tố có thể tác động đến giá trị như tăng hoặc giảm giá trị là một rủi ro lớn Kết quả định giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm cả những yếu tố khách quan, và những yếu tố này thường xuyên thay đổi, gây khó khăn trong việc kiểm soát Do đó, nếu kết quả định giá không đề cập đến những yếu tố này, sẽ dẫn đến những hạn chế nhất định, đặc biệt trong bối cảnh thị trường biến động.
Quá trình thu thập và phân tích thông tin gặp khó khăn do tính phức tạp của tài sản, với đơn giá QSD đất và đơn giá xây dựng khác nhau ở mỗi địa phương Mặc dù đã có thông tin cần thiết, nhưng TĐV vẫn đưa ra các phân tích và ước tính chưa chính xác.
Việc áp dụng các phương pháp và quy trình định giá vẫn gặp một số hạn chế về kỹ thuật và quy trình thực hiện Trong quá trình thu thập thông tin về tài sản, thời gian thu thập thường được đề cập mà chưa xem xét đến điều kiện và bối cảnh giao dịch, cũng như mức độ tự nguyện trong việc mua bán của các bên tham gia Những yếu tố này có ảnh hưởng lớn đến kết quả thẩm định giá.
+ Nguyên nhân khách quan: Là nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm soát của công ty
Hiện nay, định giá tại Việt Nam không phải là lĩnh vực mới nhưng vẫn chưa phổ biến và tính chuyên nghiệp còn hạn chế Điều này dẫn đến việc thiếu các chuẩn mực rõ ràng cho quản lý hoạt động định giá, cùng với phương pháp và nguyên tắc định giá chưa đồng nhất, gây khó khăn trong việc đánh giá kết quả công tác định giá.
Hệ thống văn bản liên quan đến công tác định giá hiện nay còn thiếu tính toàn diện và đồng bộ, gây khó khăn cho việc thực hiện công tác này Sự chồng chéo trong nội dung các văn bản quy phạm pháp luật khiến cho người thực hiện không biết áp dụng quy định nào cho đúng Hơn nữa, việc ban hành các văn bản pháp luật từ các cơ quan có thẩm quyền thường gặp phải độ trễ, làm gia tăng những thách thức trong công tác định giá.
Bất động sản (BĐS) là một tài sản phức tạp, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, điều này làm cho việc điều tra và thu thập thông tin về giá trị BĐS cũng như các thông tin thị trường liên quan trở nên khó khăn Để định giá tài sản (TSĐG), các định giá viên (TĐV) cần thu thập đầy đủ thông tin về vị trí, diện tích, thiết kế và các yếu tố liên quan đến tài sản Đồng thời, TĐV cũng phải nắm rõ nguồn gốc và tính chất giao dịch của tài sản Quá trình này đòi hỏi nhiều thời gian và chi phí, dẫn đến khả năng xảy ra sai sót là không thể tránh khỏi.
Thị trường bất động sản hiện nay vẫn thiếu minh bạch, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc thu thập thông tin Hầu hết các giao dịch diễn ra không chính thức và nhiều bất động sản không được đăng ký, dẫn đến việc khó kiểm soát và nắm bắt các giao dịch thành công Thêm vào đó, tình trạng đầu cơ còn làm tăng giá bất hợp lý trên thị trường.
Việt Nam hiện chưa có thư viện điện tử để lưu trữ thông tin về các giao dịch bất động sản, dẫn đến việc thiếu dữ liệu cho công tác định giá Việc thiết lập thư viện điện tử sẽ giúp các tổ chức định giá tiết kiệm thời gian, công sức và chi phí trong việc thu thập thông tin cần thiết.
Hệ thống cơ sở dữ liệu hiện tại còn thiếu đa dạng và phong phú, với quá nhiều thông tin thu thập từ các nguồn không chính thống, trong khi các nguồn thông tin chính thống lại khan hiếm, không đủ để đáp ứng nhu cầu thẩm định Do công ty mới thành lập, hệ thống dữ liệu chưa được phát triển đầy đủ, dẫn đến việc khi thẩm định các tài sản phức tạp, công ty thường phải thuê các công ty định giá độc lập để thực hiện.
Thứ hai: Đội ngũ nhân viên chưa có nhiều kinh nghiệm cũng như thẩm định các
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN
Định giá là lĩnh vực thu hút sự quan tâm lớn từ các tổ chức và cá nhân nhờ vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay Nợ xấu đang trở thành mối đe dọa hàng đầu đối với ngân hàng, vì vậy việc xác định giá trị tài sản để phục vụ cho vay là rất cần thiết Vietinbank AMC ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng Công Thương Việt Nam Chi nhánh Hà Nội của Vietinbank AMC tiếp tục mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động theo yêu cầu của NH TMCP Công Thương Việt Nam, đồng thời phấn đấu tăng doanh thu và lợi nhuận trên tất cả các lĩnh vực kinh doanh Mặc dù định giá vẫn là nghiệp vụ chủ chốt, công ty cũng sẽ phát triển nhiều nghiệp vụ khác nhằm mang lại lợi nhuận cao hơn và tham gia vào nhiều lĩnh vực hơn.
Để phát triển bền vững và khẳng định vị thế, cần hoàn thiện bộ máy quản lý, cải thiện quy trình tuyển dụng và đào tạo nhằm nâng cao chất lượng cán bộ công nhân viên Đồng thời, tăng cường điều kiện cơ sở vật chất là yếu tố quan trọng giúp tổ chức phát triển mạnh mẽ hơn.
Khi có nguồn ngân sách đáng kể, Vietinbank AMC sẽ đầu tư vào cơ sở vật chất để tạo ra môi trường làm việc chuyên nghiệp và hiện đại cho toàn thể cán bộ công nhân viên.
Cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu về bất động sản và tài sản đảm bảo để nâng cao hiệu quả trong công tác định giá Đồng thời, cải tiến quy trình và phương pháp định giá tại công ty sẽ giúp nâng cao khả năng cạnh tranh và khẳng định vai trò quan trọng của AMC trong Ngân hàng Công Thương Việt Nam.
Tham gia định giá và thẩm định các tài sản đảm bảo phức tạp sẽ giúp nâng cao trình độ và kinh nghiệm cho cán bộ nhân viên, đồng thời giảm thiểu sự phụ thuộc vào các công ty định giá độc lập.
GIẢI PHÁP
3.2.1 Nhóm giải pháp về quy trình và phương pháp định giá BĐS
Về quy trình định giá:
Quy trình định giá là yếu tố then chốt quyết định sự thành công của tổ chức định giá, với sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan, đặc biệt là Ngân hàng Công Thương Việt Nam Tuy nhiên, thông tin về bất động sản (BĐS) thường thiếu khách quan do chủ yếu được cung cấp từ khách hàng hoặc chi nhánh NHCT Để cải thiện công tác định giá BĐS, khi tiếp nhận hồ sơ, phòng định giá cần kiểm tra tính pháp lý và thông tin do khách hàng cung cấp, đồng thời liên hệ với NHCT nếu hồ sơ thiếu giấy tờ cần thiết Cần đưa ra nhận định sơ bộ về BĐS và gặp gỡ chủ sở hữu để xác minh tính hợp pháp và thời gian hoàn thành công việc Chỉ ký hợp đồng nếu BĐS hợp pháp và đảm bảo kết quả thẩm định đúng yêu cầu, đồng thời hợp đồng phải ghi rõ quyền hạn và nghĩa vụ của các bên liên quan để tiết kiệm thời gian và chi phí, đảm bảo uy tín cho công ty.
Kế hoạch định giá cần xác định rõ thời gian thực hiện và người phụ trách công việc Đối với tài sản có giá trị nhỏ, cán bộ định giá nên chủ động lập kế hoạch để tiết kiệm thời gian và chi phí Kế hoạch cần cụ thể hóa từng bước, xác định thông tin cần thu thập và trách nhiệm của từng cá nhân Thời gian cần được bố trí hợp lý, ghi rõ bảng phân công công việc kèm thời gian hoàn thành Do đó, người phụ trách cần hiểu rõ trình độ chuyên môn của từng thành viên trong nhóm.
Quy trình thẩm định giá tại Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội bao gồm 11 bước và có nhiều công đoạn phức tạp liên quan đến việc chuyển giao giấy tờ và hồ sơ tài sản Việc Vietinbank AMC trực tiếp nhận hồ sơ từ khách hàng và trả kết quả thẩm định giúp quy trình trở nên linh hoạt, nhanh chóng và tiết kiệm chi phí.
Về phương pháp định giá:
AMC đã tăng số lượng tài sản so sánh (TSSS) trong quá trình định giá, từ 3 lên 4-5 tài sản để nâng cao tính thuyết phục của kết quả thẩm định Việc sử dụng phương pháp so sánh là chủ yếu, và công ty cần áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá phù hợp với yêu cầu để đạt được kết quả hợp lý hơn.
Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có những ưu điểm riêng, với phương pháp so sánh được ưa chuộng nhờ tính đáng tin cậy trong định giá Tuy nhiên, các công ty nên xem xét áp dụng thêm nhiều phương pháp khác để bổ sung cho phương pháp chính Đồng thời, cần cập nhật các phương pháp mới theo quy định của Bộ Tài chính để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong công tác định giá.
Áp dụng giá theo khung giá nhà nước là biện pháp cuối cùng khi không thể tìm kiếm thông tin hoặc tài liệu tương tự để so sánh với các mảnh đất khác.
Phương pháp so sánh mảnh đất cần định giá với các mảnh đất tương tự đã giao dịch gần thời điểm định giá là một cách hiệu quả Tuy nhiên, cần hạn chế sử dụng khung giá đất do nhà nước quy định, vì khung giá này thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế trên thị trường.
Để đưa ra giá trị tài sản so sánh một cách chính xác, cần đa dạng hóa phương pháp phân tích và lập luận, phù hợp với từng trường hợp cụ thể Công ty sử dụng phương pháp tính bình quân giá trị tài sản để xác định giá trị bất động sản, một phương pháp phổ biến với kết quả hợp lý Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng áp dụng phương pháp này, mà cần phải xem xét điều kiện và hoàn cảnh cụ thể để lựa chọn giá trị phù hợp và nêu rõ lập luận cho giá trị đó.
Để cải thiện quy trình thẩm định và định giá tại Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội, cần áp dụng đa dạng các phương pháp khác ngoài phương pháp so sánh, vì hiện tại phương pháp này đang được sử dụng chủ yếu.
- Tìm hiểu các phương pháp định giá mới trên thế giới, tìm hiểu xem phương pháp nào có thể áp dụng cho AMC
3.2.2 Nhóm giải pháp về công tác thu thập, phân tích thông tin
Một số yếu tố tâm lý, trật tự, an ninh và phong thủy có ảnh hưởng đáng kể đến kết quả thẩm định và định giá bất động sản Do đó, thẩm định viên nên thu thập thêm thông tin về các yếu tố này để bổ sung vào kết quả định giá.
Xác định nguồn thu thập thông tin là bước quan trọng trong quá trình phân tích thị trường Thông tin có thể được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau như khách hàng, quan sát thực tế, cơ sở dữ liệu hoặc các tổ chức liên quan Việc xác định nguồn gốc của tài liệu giúp TĐV đánh giá độ tin cậy của thông tin và tính khả thi của thương vụ mua bán Đồng thời, điều này cũng giúp đưa ra những lựa chọn phù hợp cho từng hoàn cảnh cụ thể Đối với những nguồn thông tin thiếu thuyết phục, chúng chỉ nên được coi là tài liệu tham khảo.
Để thu thập thông tin một cách đầy đủ và chính xác, cần lập kế hoạch rõ ràng, xác định thông tin trọng yếu và không trọng yếu Các thông tin cần thu thập bao gồm thông tin về tài sản mục tiêu, giao dịch trên thị trường để so sánh và điều chỉnh, văn bản pháp lý liên quan đến bất động sản, cùng với thông tin tổng hợp về tình hình kinh tế, văn hóa và xã hội Việc xác định trước các thông tin cần thiết giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm thiểu sai sót do thông tin quá tải.
Việc thu thập thông tin cần phải đến từ nhiều nguồn khác nhau để đảm bảo tính toàn diện, tuy nhiên không phải nguồn nào cũng đáng tin cậy Do đó, cán bộ định giá cần kết hợp kinh nghiệm cá nhân với phân tích thực tế nhằm xác định tính xác thực và độ tin cậy của thông tin đã thu thập.
Để đạt hiệu quả cao trong công tác định giá, việc trang bị đầy đủ cơ sở vật chất và phương tiện cần thiết cho khảo sát hiện trường là điều không thể thiếu.
- Xây dựng và bổ sung hệ thống cơ sở dữ liệu trở thành nguồn thông tin dồi dào và đáng tin cậy cho TĐV
Kết quả thẩm định giá phụ thuộc lớn vào quá trình thu thập thông tin của TĐV Việc thu thập thông tin có thể gặp nhiều sai sót và phức tạp, do đó cần sự thận trọng và kinh nghiệm nghề nghiệp Thông tin được thu thập qua nhiều kênh khác nhau như điện thoại, internet, và hỏi thăm các hộ xung quanh.
Xử lý, phân tích thông tin
Việc thu thập thông tin là vô cùng quan trọng nhưng xử lí thông tin cũng rất quan trọng quyết định trực tiếp đến kết quả thẩm định