Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm tại công ty tnhh mtv quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng tmcp công thương việt nam,luận văn thạc sỹ kinh tế xây dựng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO LỜI CAM ĐOAN TRƢỜNG ĐẠI HỌC GIAO THƠNG VẬN TẢI Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi, số liệu, kết sử dụng luận văn trung thực xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị công LÊ NGỌC LÂN tác Tác giả luận văn HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM Lê Ngọc Lân LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP.HCM, 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC GIAO THƠNG VẬN TẢI LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn trước hết tác giả xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến TS Phạm Phú Cường định hướng, truyền đạt kinh nghiệm quý báu tận LÊ NGỌC LÂN tình hướng dẫn suốt thời gian thực luận văn Xin chân thành cảm ơn tất thầy cô khoa Kinh tế xây dựng, trường Đại học Giao thông vận tải Tất kiến thức, kinh nghiệm dẫn q trình HỒN CƠNG TÁChiện ĐỊNH SẢN BẢO học tập, hướng dẫnTHIỆN trình thực luậnGIÁ văn TÀI hành trangĐẢM quý giá mãi đồng trình tập, làm nghiên cứuTHÁC sau này.TÀI SẢN TẠI hành CÔNG TYsuốt TNHH MTVhọc QUẢN LÝ việc, NỢ VÀ KHAI Xin cảm ơn tất cảHÀNG TMCP người bạn lớp Cao học Kinh tế xây dựng – K20, NGÂN CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM trãi qua tháng ngày học tập sôi nỗi vui vẻ, buổi thảo luận nghiêm túc bổ ích giúp hồn thiện mở cho người hướng CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG cho tương lai, có ích cho xã hội MÃ SỐ: 60.58.03.02.01 Xin cảm ơn Ban Lãnh đạo VietinBank AMC hỗ trợ tạo điều kiện giúp Tơi hồn thiện luận văn LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Trân trọng! TP.HCM, ngày 12 tháng năm 2014 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM PHÚ CƢỜNG Lê Ngọc Lân TP.HCM, 2014 NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ HƢỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ PHẢN BIỆN MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG – CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Đặc điểm chung Ngân hàng thương mại 1.2 Khái quát chung TSBĐ Ngân hàng thương mại 1.2.1 Khái niệm TSBĐ 1.2.2 Phân loại TSBĐ 1.2.3 Vai trò cho vay chấp Ngân hàng thương mại 1.3 Công tác định giá TSBĐ Ngân hàng Thương mại 1.3.1 Khái niệm cần thiết định giá TSBĐ 1.3.2 Các định giá TSBĐ 1.3.3 Quy trình định giá TSBĐ 1.4 Tổng quan bất động sản định giá bất động sản tài sản bảo đảm 12 1.4.1 Bất động sản: 12 1.4.2 Định giá bất động sản: 12 1.4.3 Nguyên tắc định giá tài sản: 12 1.4.4 Các phương pháp định giá bất động sản 13 1.5 Quy định chung Ngân hàng Thương mại TSBĐ bất động sản 21 1.5.1 Tiêu chuẩn TSBĐ bất động sản 21 1.5.2 Phân loại TSBĐ bất động sản 21 1.5.3 Quy định cho vay tài sản đảm bảo bất động sản 22 1.6 Những kinh nghiệm công tác định giá TSBĐ 27 CHƢƠNG - THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM (NĂM 2012 - 2013) 29 2.1 Giới thiệu chung Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank AMC) 29 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 29 2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ VietinBank AMC 29 2.1.3 Cơ cấu tổ chức VietinBank AMC 32 2.2 Thực trạng công tác thẩm định định giá tài sản bảo đảm Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (2012-2013) 32 2.2.1 Đánh giá hồ sơ pháp lý quy định cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm bất động sản VietinBank AMC 32 2.2.2 Đánh giá quy trình cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm bất động sản VietinBank AMC 44 2.3 Đánh giá công tác định giá số tài sản bảo đảm bất động sản thực 63 2.4 Đánh giá chung hoạt động định giá tài sản bảo đảm VietinBank AMC 64 2.4.1 Những tồn tại, vướng mắc 64 2.4.2 Đánh giá chung 68 CHƢƠNG - HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM 71 3.1 Cơ sở đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm VietinBank AMC 71 3.1.1 Định hướng phát triển công tác thẩm định định giá tài sản bảo đảm NHCT VietinBank AMC 71 3.1.2 Căn thực trạng nhằm phân tích, đánh giá công tác thẩm định định giá tài sản bảo đảm VietinBank AMC 72 3.1.3 Căn nhu cầu thị trường tài sản bảo đảm 76 3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm VietinBank AMC… 80 3.2.1 Giải pháp chung 80 3.2.2 Đề xuất thay đổi, bổ sung quy trình phối hợp với Chi nhánh NHCT 80 3.2.3 Hồn thiện cơng tác tuyển dụng đào tạo nhân thực công tác định giá………… 84 3.2.4 Xây dựng sở liệu phương pháp định giá giá 85 3.2.5 Áp dụng công nghệ thông tin việc thực quy trình định giá……… 88 3.3 Những kiến nghị 92 3.3.1 Hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu cơng trình đất 92 3.3.2 Các giải pháp công tác quy hoạch Nhà nước 93 3.3.3 Thúc đẩy phát triển thị trường BĐS 94 3.3.4 Ban hành văn pháp luật quy định cứ, nguyên tắc, phương pháp quy trình định giá BĐS chấp, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường 95 KẾT LUẬN 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU TSBĐ : Tài sản bảo đảm TSĐG : Tài sản định giá HĐĐG : Hội đồng định giá BĐS : Bất động sản QSD đất : Quyền sử dụng đất NHCT/VietinBank : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam VietinBank AMC : Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam NHTM : Ngân hàng thương mại UBND : Ủy ban Nhân dân DN : Doanh nghiệp QH : Quy hoạch TT : Thông tư CP : Chính phủ NHNN : Ngân hàng Nhà nước NĐ : Nghị định LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong hoạt động tín dụng Ngân hàng, việc định giá tài sản bảo đảm đóng vai trị quan trọng, từ năm 2003, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu Ngân hàng ban hành hướng dẫn thực quy định bảo lãnh tín dụng hệ thống Đến hoạt động định giá tài sản bảo đảm triển khai nhiều Ngân hàng Bên cạnh đó, đặc biệt ngân hàng thương mại việc định giá chủ yếu nhân viên tín dụng kiêm nhiệm, chưa có phận chun mơn hạn chế rủi ro định giá tài sản nên hiệu hoạt động chưa cao, nhiều trường hợp tiêu cực xãy khách hàng tìm cách thỏa thuận với nhân viên tín dụng giá trị tài sản nhằm đạt khỏan vay mong muốn Những vướng mắc khâu định giá gây nhiều khó khăn cho bên cho vay bên vay Về phía cá nhân doanh nghiệp, việc định giá tài sản thấp gây thiệt thịi khiến họ khơng vay lượng vốn mà họ cần Về phía Ngân hàng, số liệu mà doanh nghiệp cung cấp không đầy đủ, minh bạch, khơng có điều kiện kiểm tra chứng thực thơng tin khiến cho công tác định giá gặp nhiều trở ngại, chất lượng không cao, gây rủi ro xử lý tài sản Chính vậy, phù hợp với xu chung Ngân hàng thương mại, tách bạch chức thẩm định định giá tài sản bảo đảm với việc cấp tín dụng thơng qua Công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản (AMC) công ty thẩm định giá độc lập Đối với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam việc định giá tài sản qua Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản (VietinBank AMC) trực thuộc để đảm bảo tính thống nhất, khơng phát sinh trường hợp tài sản Chi nhánh NHCT định giá, xác định giá trị khác nhau, hạn chế rủi ro việc xử lý tài sản để thu hồi nợ Với hệ thống mạng lưới rộng khắp nước, khối lượng tài sản bảo đảm lớn, phức tạp nhiều chủng loại nhiệm vụ khó khăn, địi hỏi Cơng ty phải thiết lập đội ngũ nhân viên nhiệt huyết, có kinh nghiệm làm việc, tạo tảng sở vững cho hệ thống, Tơi thực luận văn để góp phần vào việc hịan thiện mục tiêu Mục đ c n n cứu Làm rõ sở lý luận việc định giá tài sản bảo đảm; tìm hiểu thực trạng hoạt động định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng thương mại nói chung Công ty TNHH MTV quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Cơng thương Việt Nam nói riêng để từ tìm giải pháp hồn thiện việc sử dụng phương pháp định giá quy trình định giá tài sản bảo đảm đơn vị Đố tƣợng nghiên cứu Tài sản bảo đảm Ngân hàng Thương mại đa dạng, nhiều chủng loại, gồm: Bất động sản (tài sản hình thành tương lai, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất); động sản (máy móc, dây chuyền thiết bị) Đối tượng nghiên cứu luận văn nằm giới hạn nghiên cứu, bất động sản mà Công ty đã, chuẩn bị thẩm định định giá cho khách hàng Chi nhánh Ngân hàng Công thương giai đoạn xem xét giá đánh giá phâ duyệt tín dụng xem xét số tồn tại, khó khăn khác q trình thực Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu công tác định giá tài sản bảo đảm chủ yếu bất động sản Công ty TNHH MTV quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam từ năm 2010 đến P ƣơn p áp n n cứu Kết hợp nghiên cứu sở lý luận so sánh với thực tiễn, sử dụng phương pháp so sánh, thống kê, phân tích thực trạng để rút giải pháp hoàn thiện Kết cấu luận văn Chương 1: Cơ sở lý luận chung Định giá tài sản Ngân hàng Thương mại Chương 2: Thực trạng công tác Định giá tài sản bảo đảm Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Cơng thương Việt Nam Chương 3: Hồn thiện cơng tác Định giá tài sản bảo đảm Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - 85 Quý I/2014, tuyển dụng bổ sung nhân theo Đề án thẩm định định giá TSBĐ cho Chi nhánh hệ thống NHCT Hội đồng Quản trị NHCT phê duyệt Thành lập thêm 04 Cụm định giá theo lộ trình để dần thực thẩm định định giá tài sản nước: Quý I/2014 thành lập Cụm Khánh Hòa Nghệ An; Quý II/2014 nghiên cứu thành lập Cụm Thái Nguyên Yên Bái Quý III/2014, trình NHCT nâng cấp Cụm Đà Nẵng thành Chi nhánh Đà Nẵng để thực tốt nhiệm vụ thẩm định định giá tài sản nghiệp vụ kinh doanh khác, tham gia tiếp nhận xử lý nợ, tài sản khu vực miền Trung Đào tạo thường xuyên quy định pháp luật; chế, sách, quy trình, quy định NHCT liên quan đến tài sản bảo đảm; đào tạo chuyên mơn nghiệp vụ, quy trình, quy định nội Công ty 3.2.4 Xây dựn sở l ệu p ƣơn p áp địn Với quy mơ định hướng lớn địi hỏi nội lực từ Công ty chất lượng thẩm định định giá, ứng dụng sở liệu để hoạt động diễn nhanh hiệu nhằm nâng cao chất luợng cạnh tranh, có phối hợp chặt chẽ phận hệ thống Ngân hàng với Thường xuyên mở lớp nâng cao trình độ nghiệp vụ cho nhân viên thẩm định, tham gia khố học cấp chứng Nhà nước quy định.Thơng tin thu thập thị trường BĐS quan trọng hoạt động thẩm định định giá TSBĐ Các nguồn thơng cần phải xác, trung thực phản ánh diễn biễn thị trường BĐS, thơng tin phải có nguồn gốc cụ thể Các thơng tin thu thập từ phía khách hàng thu thập, để nâng cao chất lượng thơng tin thu thập chuyên viên định giá cần phải ý tới số vấn đề sau: Đối với thông tin khách hàng cung cấp BĐS chấp cần phải kiểm tra, tham khảo ý kiến hộ gia đình xung quanh để xác thực lại tính xác thông tin Đối với thông tin nhân viên thu thập, thơng tin thu thập từ internet, báo, khách hàng điều tra thực tế khu vực BĐS toạ lạc, nhân - 86 viên cần phải tiến hành điều chỉnh lại thông tin trên, đảm bảo thông tin thu thập xác, đầy đủ phục vụ cho cơng tác định giá BĐS chấp Các thông tin thu thập phải lưu trữ lại máy tính giấy, để có trường hợp cần rà sốt sử dụng lại thơng tin tìm lại cách dễ dàng , so sánh giá BĐS thời kỳ khác nhau, qua thấy biến động thị trường BĐS Bên cạnh đó, để tăng suất lao động, Công ty tổ chức điều tra giá đất thị trường, xây dựng sở liệu, kết đợt điều tra xây dựng khung giá thị trường cho khu vực, vào để tham khảo mức giá thị trường đưa xem có phù hợp hay không, mặt khác sau lần điều tra nhân viên thẩm định có nhìn tổng qt khu vực thực điều tra, đồng thời thấy rõ thực trạng thị trường BĐS Về phía Nhà nước, nguyên tắc giá đất Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với chế thị trường có quản lý Nhà nước Đồng thời, quy định bổ sung bốn phương pháp xác định giá đất phổ biến giới áp dụng Việt Nam, phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; phương pháp chiết trừ phương pháp thặng dư Quy định việc áp dụng phương pháp xác định giá đất để định giá đất nông nghiệp định giá loại đất khác Chính phủ quy định khung giá loại đất theo hướng tăng dày số vùng giá đất để định hướng cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất địa phương Mặt khác bổ sung quy định định giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố (quy định vùng giá trị, giá đất chuẩn khu vực giáp ranh) để xử lý chênh lệch giá đất giáp ranh Khi giá đất thị trường tăng giảm 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất chuẩn cho phù hợp Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quy định bảng giá đất ban hành công bố vào ngày 1/1 hàng năm Bảng giá đất thường xuyên cập nhật, điều chỉnh giá đất thị trường có biến động tăng giảm 20% so với bảng giá đất Trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường Nhà nước thu - 87 hồi đất Tiến tới xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, giá đất chuẩn áp dụng công nghệ tin học việc xây dựng, cập nhật, quản lý giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Quy định cụ thể chế xây dựng giá đất thẩm định giá đất theo nguyên tắc quan xây dựng giá đất quan thẩm định giá đất hai quan độc lập; quy định chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất; xây dựng sở liệu giá đất Kiện toàn quan định giá đất, nâng cao lực đội ngũ cán làm công tác giá đất quan chuyên môn, tổ chức định giá đất độc lập nhằm đáp ứng yêu cầu ngày cao Nhà nước, tổ chức, cá nhân công tác định giá đất Bên cạnh đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò tư vấn giá đất theo hướng đơn vị nghiệp công Nhà nước, doanh nghiệp có đủ điều kiện, lực theo quy định pháp luật tham gia hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất Kết tư vấn giá đất sở quan trọng để Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh định giá đất Khi người dân hay quan Nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra, thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập Với tư cách độc lập việc định giá đất, tổ chức tham vấn cho người dân quan Nhà nước giá đất Trên sở quy định Luật Đất đai (sửa đổi), Nghị định Chính phủ quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất giá đất khu vực giáp ranh Về việc định giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố, dự thảo quy định khu vực giáp ranh có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng có mục đích sử dụng phân thành vùng giá trị đất Căn vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố để ban hành giá loại đất khu vực giáp ranh Đối với nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất khu vực giáp ranh thực theo hướng dẫn quan có chức xây dựng khung giá đất Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải bất cập lớn nay, giá bồi thường - 88 khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự giá đất bồi thường lại có chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp Mặt khác, để làm tốt công tác định giá đất điều kiện Việt Nam phải thực đồng giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, bước loại bỏ hình thức tốn giao dịch quyền sử dụng đất tiền mặt, toán giao dịch qua hệ thống ngân hàng Qua khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm,” giá đất ghi hợp đồng chuyển nhượng thấp nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế, minh bạch hóa thu nhập có từ việc sử dụng đất, khoản chi phí đầu tư để tạo thu nhập đó; đồng thời sử dụng có hiệu công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tạo lập nguồn cung đất đai phù hợp với giai đoạn phát triển kinh tế, nhu cầu người dân sử dụng sách thuế hợp lý để điều tiết thị trường BĐS phát triển ổn định Trên sở làm rõ giá đất, có phương pháp tính tốn loại đất, đưa chế để có giá đất cụ thể, phản ánh giá thị trường 3.2.5 địn Áp dụn côn n ệ t ôn t n đố vớ v ệc t ực ện quy trìn Để hỗ trợ cho công tác định giá ứng dụng công nghệ Thông tin việc lưu trữ, xử lý tính tốn số liệu qui trình định giá BĐS, nảy sinh nhu cầu thiết kế hệ thống định giá BĐS máy tính nhằm tự động hoá số bước hỗ trợ nhà thẩm định q trình thực cơng tác định giá BĐS Việc định giá BĐS đòi hỏi phải thu thập khối lượng liệu lớn, đồng thời phải lựa chọn phương pháp khoa học nhằm chọn lựa, tính tốn tìm giá trị BĐS phục vụ cho nhu cầu Nhà nước chủ sở hữu BĐS hay người sử dụng BĐS có liên quan Quy trình định giá BĐS địi hỏi nhiều kinh nghiệm kiến thức chuyên môn xã hội nhà định giá, hệ thống định giá BĐS - 89 hệ thống hỗ trợ định hệ thống định giá tự động trình xác định hệ số ảnh hưởng Hệ thống có chức lưu trữ số liệu thu thập từ nhiều nguồn thông tin để tiến hành định giá, tự động hoá bước chọn lọc liệu theo yêu cầu người sử dụng trình chọn mẫu, tự động hố bước tính tốn với khối lượng liệu lớn có khả kết xuất báo cáo, biểu đồ, sơ đồ theo yêu cầu công tác định giá BĐS Hiện Công ty xây dựng Website thực hỗ trợ tác nghiệp với số nguyên tắc thiết kế chương trình sau: Hệ thống định giá BĐS hệ thống mở: Trên thực tế, mẫu phiếu điều tra BĐS khơng hồn tồn giống khu vực định giá khác Ví dụ mẫu phiếu điều tra khu vực đô thị khác mẫu phiếu điều tra khu nông thôn, khu công nghiệp Thậm chí khu vực có tính chất giống (ví dụ thị) khác địa lý (ở tỉnh, thành phố khác nhau) mẫu điều tra khác Lý khác việc khác yếu tố kinh tế, xã hội vùng định giá Do khác hệ thống tiêu thông tin thu thập nên điều kiện xác định mẫu phiếu, điều kiện lọc bỏ mẫu không đạt yêu cầu dẫn đến phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng khác vùng định giá Các lý nêu dẫn tới việc thiết kế hệ thống định giá BĐS cố định tiêu thông tin điều kiện xác định cặp mẫu, điều kiện loại bỏ, bổ sung thông tin phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng Hệ thống thiết kế theo mơ hình hệ thống mở, sử dụng sở liệu mơ tả lại sở liệu phiếu điều tra BĐS điều kiện xác định cặp mẫu, hệ số ảnh hưởng Phương pháp lĩnh vực tin học gọi phương pháp mô tả siêu liệu Hệ thống thiết lập phương pháp có đặc tính “mở”, điều có nghĩa người sử dụng hệ thống tự thiết kế mẫu phiếu điều tra, đặt - 90 điều kiện loại bỏ mẫu phiếu bổ sung thơng tin, đặt điều kiện xác định cặp mẫu hệ số ảnh hưởng tới giá vùng định giá BĐS Việc thiết kế tiêu thông tin, công thức điều kiện tính tốn khơng đơn giản dễ dàng cho đối tượng sử dụng chưa thông thạo kiến thức lĩnh vực định giá đất kiến thức tin học nên hệ thống hỗ trợ thêm chức thiết kế theo mẫu Trên vùng định giá phân theo mục đích sử dụng (đất đô thị, nông thôn, công nghiệp ) thông thường xác định số tiêu thông tin điều kiện loại bỏ, xác định mẫu hệ số ảnh hưởng tương đối giống nhau, khác số chi tiết dựa yếu tố kinh tế, xã hội đặc thù vùng Hệ thống có số mẫu thiết kế sẵn, người sử dụng chọn mẫu gần với mẫu sửa chi tiết dựa sở mẫu có sẵn Ngồi việc thiết kế hệ thống tiêu thông tin (thiết kế mẫu phiếu điều tra), hệ thống cho phép dễ dàng thay đổi điều kiện bổ sung, loại bỏ giá trị tiêu thông tin điều kiện xác định cặp mẫu hệ số ảnh hưởng Thông thường người sử dụng nhiều cơng để tìm cặp mẫu xác định hệ số ảnh hưởng, sử dụng cơng cụ nhanh chóng xác định giá thành sau định giá để thay đổi điều kiện, cơng thức nhằm tìm giá trị phù hợp Sau tìm hệ số ảnh hưởng, chương trình cho phép thay đổi trực tiếp giá trị hệ số đó, đặc tính cần thiết sử dụng kinh nghiệm điều tra viên việc xác định giá BĐS Hệ thống định giá BĐS hệ thống hỗ trợ định trình xác định hệ số ảnh hưởng: Hệ thống không tự nhiên đặt điều kiện xác định mẫu điều kiện xác định hệ số ảnh hưởng Các điều kiện hồn tồn tuỳ thuộc vào nguời sử dụng tự xác định dựa thực tế kinh nghiệm định giá BĐS Do trình xác định cặp mẫu hệ số ảnh hưởng, hệ thống công cụ hỗ trợ việc tính tốn, lọc bỏ thơng tin theo u cầu người sử dụng để xác định - 91 danh sách giá trị hệ số ảnh hưởng, từ suy giá chuẩn cho vùng định giá Hệ thống có cách xác định hệ số ảnh hưởng: cách thứ dựa điều kiện xác định người sử dụng đưa ra, tính hệ số dựa giá BĐS thu thập thị trường Sau tự động tính giá trị hệ số, người sử dụng dùng cách thứ tự xác định hệ số cách thay đổi giá trị mà máy tính tính ra, phương pháp áp dụng cho giá chuẩn vùng định giá Điều thể đặc tính mở hệ thống, có nghĩa người sử dụng can thiệp vào công đoạn trình xác định hệ số Điều có ích áp dụng kinh nghiệm định giá vào trình định giá BĐS điều tra viên Hệ thống định giá BĐS hệ thống định giá tự động sau hoàn tất xác định hệ số ảnh hưởng: Sau xác định danh sách hệ số ảnh hưởng, giá trị chúng giá chuẩn cho vùng định giá, hệ thống lúc trở thành hệ thống định giá tự động Điều có nghĩa hệ thống định giá cho toàn BĐS nằm vùng định giá cách tự động Giá trị hệ số thay đổi theo thời gian phụ thuộc vào chu kỳ định giá, thời gian chưa thay đổi giá trị, hệ thống có khả tính giá cho BĐS (với điều kiện phải thu thập đầy đủ thông tin để xác định giá trị hệ số ảnh hưởng cho BĐS đó), miễn BĐS nằm vùng định giá Trên số nguyên tắc hệ thống định giá BĐS Hệ thống địi hỏi người sử dụng phải có kiến thức định giá đất số kiến thức tin học để sử dụng cách có hiệu với mục đích tăng cường nghiên cứu, áp dụng tin học hóa, giảm thủ công công việc hàng ngày; lưu trữ hồ sơ, tài liệu đầy đủ, rõ ràng, trích xuất nhanh chóng vừa đảm bảo q trình thực nhân viên tuân thủ mặt thời gian, vừa đảm bảo kiện toàn mối quan hệ với Chi nhánh hệ thống, nâng cao công tác Thẩm định định giá tài sản Công ty công cụ kiểm tra mức độ rủi ro nhận tài sản bảo đảm giúp nhà quản lý, hệ thống NHCT giảm thiểu rủi ro, mơi trường tài vững mạnh - 92 3.3 Những kiến nghị Hiện thị trường bất động sản đa dạng, để công tác định giá tài sản nhằm mục đích thẩm định cho vay xác, thuận lợi, hạn chế rủi ro ngồi giải pháp nội lực đơn vị địi hỏi phải có hành lang pháp lý hợp lý, rõ ràng từ phía Nhà nước, đề xuất cụ thể: 3.3.1 Hồn t ện tác cấp c ứn n ận quyền sử dụn đất sở ữu trìn tr n đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu cơng trình đất đóng vai trị quan trọng, tạo lập tính pháp lý cho hàng hoá BĐS Các NHTM nhận chấp xét thấy BĐS có đầy dủ giây tờ mặt pháp lý nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu cơng trình đất cịn diễn chậm chạp tồn nhiều bất cập Có số trường hợp doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, họ khơng có đầy đủ giấy tờ liên quan đến tài sản mình, làm hạn chế khả phát triển doanh nghiệp, mặt khác cịn hạn chế quy mơ tín dụng Ngân hàng Từ thực tế trên, quan ban ngành chức cần phải có biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người dân, biện pháp là: Đối với trường hợp cá nhân, tổ chức sử dụng nhà, đất mà khơng có loại giấy tờ theo quy định pháp luật, cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà cho cá nhân, hộ gia đình có nhà, đất sử dụng ổn định, lâu dài Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch Nhà nước Đối với người xin cấp giấy chứng nhận mà họ chưa có khả nộp khoản phí theo quy định, cần cho họ nợ nghĩa vụ tài khoảng thời gian định Cần phải kiểm tra, xử lý trường hợp vi phạm đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở, đặc biệt cán bộ, cơng chức có hành vi tiêu cực trình cấp giấy chứng nhận Có thể nói việc Nhà nước tăng cường cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà công trình xây dựng đât làm cho Nhà nước quản lý kiểm soát - 93 thị trường BĐS đồng thời phát triển thị trường hoạt động mạnh mẽ có tổ chức có sở độ tin cậy thông tin cho hoạt động định giá nói chung hoạt động định giá TSBĐ làm tăng quy mơ tín dụng Ngân hàng 3.3.2 Các ả p áp tron côn tác quy oạc N nƣớc Thứ nhất: Về quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất nội dung quan trọng, khâu trung tâm quản lý Nhà nước đất đai, quy hoạch sử dụng đất tảng cho hoạt động phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch đất đai Công tác quy hoạch sử dụng đất năm gần triển khai diện rộng số tồn như: quy hoạch mang tính chủ quan nhà quản lý, chưa bám sát thực tế định hướng phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch chi tiết sử dụng đất chưa cơng khai… Vì vậy, để giải tình trạng quy hoạch phải trước bước, quy hoạch phải phản ánh định hướng phát triển kinh tế - xã hội, nội dung quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, việc bố trí sử dụng đất phải tiết kiệm, hiệu quả, cơng tác quy hoạch cần phải có tham gia nhân dân, quy hoạch chi tiết cần phải công khai Thứ hai: Về quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông… Bên cạnh quy hoạch sử dụng đất, hệ thống quy hoạch nước ta bao gồm loại quy hoạch khác như: quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông… Từng loại quy hoạch có mối quan hệ mật thiết với nhau, tác động qua lại lẫn Tuy nhiên, loại quy hoạch chồng chéo, chưa có liên kết bộ, ngành việc đưa quy hoạch, dẫn đến tình trạng lãng phí việc xây dựng thực quy hoạch, thông tin loại quy hoạch khơng phản ánh tình hình kinh tế - xã hội Vì vậy, cần phải xây dựng đưa văn luật quy định rõ vị trí vai trò loại quy hoạch, phải xác định rõ mối quan hệ loại quy hoạch - 94 Trong hoạt động định giá BĐS NHTM nay, thơng tin loại quy hoạch đóng vai trị quan trọng đặc biệt quy hoạch sử dụng đất Khi tiến hành thẩm định nhận thấy BĐS nằm quy hoạch nhà nước định giá theo khung giá đất nhà nước ngược lại đánh giá theo giá thị trường Từ phân tích ta thấy cơng tác quy hoạch đóng vai trị quan trọng hoạt động định giá NHTM nay, khơng xác định xác giá trị BĐS chấp mà xác định tiềm BĐS tương lai, Ngân hàng cho khách hàng vay với số tiền hợp lý, phù hợp với lợi ích mang lại từ BĐS tương lai, hạn chế rủi ro cho Ngân hàng 3.3.3 T úc đẩy p át tr ển t ị trƣờn BĐS Thị trường BĐS thị trường (thị trường vốn, thị trường khoa học Công nghệ, thị trường hàng hoá - dịch vụ, thị trường lao động, thị trường BĐS), đặc điểm thị trường chiếm lượng vốn lớn kinh tế hoạt động chưa đồng quán, có thời điểm thị trường sôi giao dịch nhiều giá thị trường biến động nhiều hoạt động định giá BĐS chấp gặp nhiều rủi ro, có thời điểm thị trường đóng băng gây cản trở lớn hoạt động định giá thiếu thông tin Thị trường BĐS nước ta hình thành, tồn số hạn chế như: Hệ thống văn pháp luật liên quan đến thị trường thiếu, chưa đồng bộ, thị trường mang tính tự phát, cịn tồn giao dịch ngầm từ làm thất thu Ngân sách Nhà nước Thị trường BĐS bất ổn nguyên nhân sau: Cung nhà đất tăng nhanh đáp ứng phần nhỏ nhu cầu xã hội, quản lý chặt chẽ kiểm soát chặt chẽ Nhà nước thị trường BĐS… Mặt khác, kinh tế Việt Nam kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước, vai trò Nhà nước việc điều tiết để bình ổn thị trường quan trọng Để bình ổn phát triển thị trường BĐS cần thực số giải pháp sau: Tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu dự án khu đô thị hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ Cân đối lại cung - cầu BĐS, xây dựng khu nhà cho người có thu nhập thấp - 95 Hồn thiện hệ thống, chế, sách liên quan đến thị trường BĐS theo nguyên tắc đồng bộ, quán tôn trọng quy luật thị trường: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… Điều chỉnh thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu Phát triển nhà có quy mơ, chất lượng giá phù hợp Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường Cho vay tín dụng người thực có nhu cầu nhà Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm trường hợp vi phạm Luật kinh doanh BĐS Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS 3.3.4 Ban àn văn p áp luật quy địn cứ, n uy n tắc, p ƣơn p áp quy trìn địn BĐS t ế c ấp, ban àn k un đất p ù ợp vớ t ị trƣờn Ở nước ta, hoạt động định giá BĐS hoạt động mẻ lý luận thực tiễn, nhiên hoạt động định giá BĐS lại có vai trị vơ to lớn: làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá thị trường, tư vấn giá đất diễn thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia từ giúp cho chủ trương, sách Nhà nước diễn thuận lợi hơn, làm công khai, minh bạch giá đất, tăng cường vai trò quản lý Nhà nước thị trường BĐS Tuy nhiên, thực trạng hệ thống văn pháp luật quy định hoạt động định giá BĐS cịn cịn chung chung, chưa thống nhất, đặc biệt quy định hoạt động định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng Các phương pháp, quy trình quy định ngân hàng với BĐS chấp chưa đồng chưa đảm bảo tính thống hoạt động ngân hàng với Tại NHTM định giá dựa kinh nghiệm thực tế nhân viên thẩm định vào quy định mà ban Tổng giám đốc đề Vì vậy, thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước cần phải ban hành văn pháp luật quy định chung hoạt động định giá BĐS - 96 chấp, có hướng dẫn cụ thể cứ, nguyên tắc, phương pháp quy trình định giá BĐS NHTM, qua thúc đẩy hoạt động định giá BĐS chấp NHTM ngày phát triển, làm tăng khả chuyên môn hoá hoạt động định giá BĐS Ngân hàng Hoạt động định giá ngân hàng nhiều trường hợp dựa vào khung giá đất nhà nước đề ra, khung giá đất thường không đươcj cập nhật theo thay đổi thị trường ảnh hưởng đến khoản vay khách hàng, gây khó khăn cho việc huy động vốn Vì vậy, quan chức có thẩm quyền cần ban hành khung giá đất sát với mức giá thị trường, việc xây dựng khung giá phải vào yếu tố như: Khả sinh lời, vị trí, điều kiện sở hạ tầng, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng vào mức giá giao dịch thực tế thị trường BĐS - 97 KẾT LUẬN Quá trình tìm hiểu hoạt động định giá TSBĐ VietinBank AMC cho thấy để chuyên mơn hố nâng cao hiệu hoạt động đồng nghĩa với việc nâng cao chất lượng công tác địng giá TSBĐ Ngân hàng Định giá TSBĐ khâu quan trọng quy trình tín dụng NHTM nay, kết định giá xác, phù hợp với thị trường giúp cho định xét duyệt tín dụng Ngân hàng hiệu đáp ứng nhu cầu vốn vay khách hàng Với đề tài trên, lĩnh vực rộng lớn phức tạp nên luận văn tập trung vào khái niệm hoạt động thẩm định định giá VietinBank AMC, phân tích quy trình phương pháp định giá để qua đánh giá thực trạng cơng tác định giá kết đạt hạn chế tồn Trên cở sở thực tiễn lý luận em mạnh dạn đưa số ý kiến đề xuất nhằm góp phần hồn thiện cơng tác định giá TSBĐ VietinBank AMC như: Đề xuất từ phía Nhà nước hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu cơng trình đất; Các giải pháp công tác quy hoạch Nhà nước; Thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản; Ban hành văn pháp luật quy định cứ, nguyên tắc, phương pháp quy trình định giá bất động sản chấp, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường; Hình thành trung tâm định giá chuyên nghiệp; Đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt động định giá bất động sản chấp; Nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản chấp….Với điều kiện hạn chế mặt thời gian kiến thức nên luận văn tránh khỏi thiếu sót, em mong thầy bạn đọc góp ý để lụân văn hồn thiện có ý nghĩa mặt thực tiễn./ - 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ts.Nguyễn Minh Hoàng, Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, Nhà xuất thống kê 2006 GS TSKH Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội PGS.TS Phước Minh Hiệp Ths Lê Thị Vân Đan, Giáo trình thiết lập thẩm định Dự án đầu tư , NXB Lao động – Xã hội VietinBank AMC, Quyết định số 18/2012/QĐ-AMC ngày 05/12/2012 Quy trình thẩm định định giá tài sản VietinBank AMC, Quyết định số 19/2012/QĐ-AMC ngày 05/12/2012 Quy chế Hội đồng thẩm định định giá tài sản VietinBank AMC, Quyết định số 18/2012/QĐ-AMC ngày 05/12/2012 Quy trình thẩm định định giá tài sản Luật dân 2005, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Luật đất đai 2003, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Luật kinh doanh BĐS 2006, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 10 Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất 11 Chính phủ, Nghị định 123/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 188 phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất 12 Chính phủ, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 13 Chính phủ, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2003 sửa đổi, bổ sung Nghị định 178 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 14 Bộ Xây dựng, Thơng tư số 05/BXD-ĐT ngày 09/2/1993 hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng phân cấp nhà - 99 15 Bộ Tài Chính, Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại 16 Bộ Tài chính, Thơng tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định 17 Ngân hàng Nhà nước, Thông tư số 06/2000/TT-NHNN ngày 04/04/2000 việc hướng dẫn thực Nghị định 178 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng 18 Ngân hàng Nhà nước, Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 việc hướng dẫn thực số quy định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng