Đang tải... (xem toàn văn)
LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Tín dụng ngân hàng là nghiệp vụ quan trọng nhất để duy trì hoạt động của các ngân hàng nói chung và các ngân hàng thương mại nói riêng. Trong bảng cân đối kế toán của các ngân hàng thương mại (NHTM) khoản mục tín dụng và đầu tư thường chiếm tỷ trọng rất lớn khoảng 70%-80% tổng tài sản, do đó tín dụng là một trong những hoạt động được các NHTM quan tâm và chú trọng. Qua tìm hiểu, có khoảng 60% dư nợ tín dụng của các ngân hàng được bảo đảm bằng tài sản thế chấp. Việc thẩm định giá tài sản đảm bảo hiện nay đang gặp rất nhiều khó khăn, bởi mỗi ngân hàng có phương pháp thẩm định giá khác nhau và cho kết quả thẩm định giá khác nhau trong quá trình xử lý tài sản. Vì vậy, cần thiết lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp để có kết quả khách quan, chính xác bảo đảm lợi ích giữa các bên tham gia trong giao dịch với ngân hàng. Hiện nay, một số NHTM đã xây dựng quy chế riêng cho các phương pháp thẩm định giá đối với tài sản đảm bảo vay vốn, nhằm mục tiêu phù hợp với định hướng phát triển của ngân hàng và giảm thiểu tối đa nợ xấu. Các công ty quản lý nợ và khai thác tài sản (AMC) trực thuộc các ngân hàng lần lượt ra đời như MB-AMC, BACA-AMC, HDBANK-AMC... Việc xây dựng các AMC là giải pháp hữu hiệu giúp ngân hàng quản lý nợ xấu, tuy nhiên không phải ngân hàng nào cũng xây dựng được một AMC chuẩn mực và hoạt động có hiệu quả, một số đơn vị lại thuê các doanh nghiệp thẩm định giá bên ngoài để xác thẩm định giá trị tài sản đảm bảo. Thực tế hiện nay việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá khác nhau tùy theo các mục đích khác nhau không đem lại kết quả đồng nhất về giá trị tài sản. Bên cạnh đó, giá độc lập cũng nảy sinh một số mâu thuẫn với những quy định cho vay vốn của các ngân hàng. Với ý nghĩa quan trọng của việc chuẩn hóa các phương pháp thẩm định giá trong hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Vietinbank AMC, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu là: “Thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam” làm luận văn thạc sỹ của mình. 2. Tổng quan nghiên cứu liên quan đến đề tài Liên quan đến đề tài, đã có một số Luận văn nghiên cứu, có thể kể ra một số Luận văn nghiên cứu gần đây có liên quan đến đề tài như sau: - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam. Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên, đề tài này mới chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90-91 trong quá trình thẩm định giá tài sản để xác thẩm định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy, bên cạnh việc thẩm định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hóa, các doanh nghiệp còn cần phải xác thẩm định giá trị của các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa, việc thẩm định giá doanh nghiệp cổ phần hóa có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc thẩm định giá. Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu, lợi thế thương mại,… Bởi vậy, giá trị thẩm định giá BĐS có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường. - Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành thẩm định giá của Việt Nam. - Luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo “Thẩm định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam” đã khái quát được những nét chung nhất trong công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp. Tuy nhiên, đề tài lại nghiên cứu một cách tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng. - Nguyễn Thị Thúy Kiều (2018): “Hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – chi nhánh tỉnh Quảng Bình”. Luận văn thạc sỹ kinh tế trường Đại học Kinh tế - Đại học Huế. Luận văn đã đề xuất được một hệ thống giải pháp có căn cứ khoa học và thực tiễn nhằm hoàn thiện về thẩm định tài sản bảo đảm trong ngân hàng. Tuy nhiên đề tài chưa nghiên cứu cụ thể về các loại hình tài sản bảo đảm. - Lê Thị Kim Oanh (2017): “Thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu – khu vực thành phố Hà Nội”. Luận văn đã đề xuất được một số giải pháp có thể áp dụng vào thực tế nhằm hoàn thiện về thẩm định bất động sản trong ngân hàng. Tuy nhiên đề tài mới chỉ nghiên cứu về một loại hình tài sản cụ thể là bất động sản. Như vậy, đã có nhiều đề tài nghiên cứu về thẩm định tài sản bảo đảm tại ngân hàng nhưng đa số đều nghiên cứu về bất động sản mà không nói đến các loại hình tài sản khác. Trên cơ sở tham khảo các đề tài trước đây, đề tài này đã kế thừa và phát triển các cơ sở lý luận về hoạt động thẩm định giá TSBĐ tại NHTM. Hướng nghiên cứu của luận văn là làm rõ các nội dung liên quan đến thẩm định giá TSBĐ để hoàn thiện hoạt động thẩm định giá TSBĐ tại Vietinbank AMC. 3. Mục tiêu nghiên cứu *Mục tiêu tổng quát: Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank AMC). *Mục tiêu cụ thể: + Hệ thống hóa và làm rõ hơn cơ sở lý luận về thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại; + Phân tích và đánh giá thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2019 - 2021; + Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam đến năm 2025. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu *Đối tượng nghiên cứu: Thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại. *Phạm vi nghiên cứu: - Phạm vi nghiên cứu về không gian: Luận văn nghiên cứu tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. - Phạm vi nghiên cứu về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu, phân tích đánh giá thẩm định giá TSBĐ tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong khoảng thời gian 2019-2021. - Phạm vi nghiên cứu về nội dung: Tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại rất đa dạng và phong phú nên đề tài luận văn tập trung nghiên cứu tài sản bảo đảm theo các nhóm chủ yếu bao gồm: Máy móc thiết bị; Phương tiện vận tải; Dự án; Nhà xưởng; Nhà ở và đất ở. 5. Phương pháp nghiên cứu *Thu thập dữ liệu. Luận văn thu thập và sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp, cụ thể: - Đối với dữ liệu thứ cấp. Thu thập chủ yếu từ giáo trình, sách tham khảo, đề tài khoa học và báo cáo báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, số lượng tài sản thẩm định giá, các loại hình tài sản,... của Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2019- 2021; - Đối với dữ liệu sơ cấp. Luận văn thực hiện điều tra khảo sát bằng bảng hỏi thông qua khách hàng là cán bộ tín dụng của các chi nhánh trong hệ thống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam có thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. *Xử lý dữ liệu. Luận văn sử dụng các phương pháp truyền thống trong nghiên cứu khoa học để xử lý dữ liệu, đáp ứng mục tiêu nghiên cứu như phương pháp thống kê, phân tích, so sánh và tổng hợp….Đồng thời, sử dụng công cụ chủ yếu là excel trong tính toán các số liệu. 6. Kết cấu đề tài luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài được trình bày trong 03 chương: Chương 1: Lý luận cơ bản về thẩm định giá tài sản bảo đảm tại NHTM. Chương 2: Thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam.
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ĐỖ ĐỨC ANH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ HÀ NỘI – 2022 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ĐỖ ĐỨC ANH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP CƠNG THƯƠNG VIỆT NAM Chun ngành: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Mã số: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS TRƯƠNG QUỐC CƯỜNG HÀ NỘI – 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ kinh tế “Thẩm định giá tài sản bảo đảm Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Cơng thương Việt Nam” cơng trình nghiên cứu độc lập Các thông tin, số liệu kết nghiên cứu luận văn tự tìm hiểu, phân tích cách trung thực chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Hà Nội, ngày tháng năm 2022 Học viên LỜI CẢM ƠN Luận văn tốt nghiệp cao học hồn thành Học viện Ngân Hàng Trong q trình thực luận văn này, cố gắng thân, nhận giúp đỡ nhiệt tình nhiều cá nhân, tập thể ngồi trường Trước hết xin trân trọng cảm ơn thầy giáo nhà trường hết lịng dạy dỗ, truyền đạt cho kiến thức quý báu q trình học tập Đặc biệt tơi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành tới PGS.TS Trương Quốc Cường hướng dẫn tận tình giúp đỡ tơi mặt để hoàn thành luận văn Do thời gian thực có hạn, đề tài khơng tránh khỏi thiếu sót hạn chế Vì vậy, tơi mong nhận đóng góp thầy giáo tồn thể bạn đọc Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2022 Học viên thực MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG, BIỂU ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan tài sản bảo đảm NHTM 1.1.1 Khái niệm tài sản bảo đảm NHTM 1.1.2 Đặc điểm tài sảm bảo đảm NHTM 1.1.3 Vai trò bảo đảm tài sản hoạt động vay vốn NHTM 1.2 Thẩm định giá tài sản bảo đảm NHTM .11 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá tài sản bảo đảm .11 1.2.2 Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại vận dụng thẩm định giá tài sản chấp 12 1.2.3 Phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm .14 1.2.4 Chỉ tiêu đánh giá thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại 24 1.3 Nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định giá tài sản bảo đảm NHTM .24 1.3.1 Nhóm nhân tố chủ quan 24 1.3.2 Nhóm nhân tố khách quan 26 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN .28 2.1 Khái quát Công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 28 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển .28 2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ Công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 29 2.1.3 Cơ cấu tổ chức máy 29 2.1.4 Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 32 2.2 Thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm Công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam 41 2.2.1 Thực trạng số lượng cấu hồ sơ thẩm định giá TSBĐ 41 2.2.2 Thực trạng thời gian thẩm định giá TSBĐ 44 2.2.3 Thực trạng phí thẩm định TSBĐ 45 2.2.4 Khảo sát mức độ hài lòng chi nhánh hoạt động thẩm định giá Vietinbank AMC .45 2.2.5 Thực trạng thẩm định giá TSBĐ 45 2.3 Đánh giá thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm Công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam .66 2.3.1 Kết đạt 66 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân .66 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM .70 3.1 Định hướng, mục tiêu hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm Công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam đến năm 2025 70 3.1.1 Định hướng 70 3.1.2 Mục tiêu 70 3.2 Giải pháp hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm Công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam .73 3.2.1 Nhóm giải pháp nghiệp vụ .73 3.2.2 Nhóm giải pháp nguồn nhân lực .77 3.2.3 Nhóm giải pháp khác 78 3.3 Kiến nghị 79 3.3.1 Đối với Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) 79 3.3.2 Ngân hàng Nhà nước 80 3.3.3 Cơ quan nhà nước .80 KẾT LUẬN 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 PHỤ LỤC 86 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT NHTM AMC Vietinbank AMC BĐS TSBĐ TNHH MTV MMTB PTVT TCTD TSĐG Ngân hàng thương mại Công ty quản lý nợ khai thác tài sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Bất động sản Tài sản bảo đảm Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Máy móc thiết bị Phương tiện vận tải Tổ chức tín dụng Tài sản định giá DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG, BIỂU ĐỒ Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức Vietinbank AMC 30 Hình 2.2 Lưu đồ bước thực thẩm định giá tài sản Vietinbank AMC 35 Hình 2.3 Tiêu chuẩn SLA với BĐS thông thường 44 Biểu đồ 1.1 Cơ cấu hồ sơ theo tài sản năm 2019 42 Biểu đồ 1.2 Cơ cấu hồ sơ theo tài sản năm 2020 42 Biểu đồ 1.3 Cơ cấu hồ sơ theo tài sản năm 2021 43 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tín dụng ngân hàng nghiệp vụ quan trọng để trì hoạt động ngân hàng nói chung ngân hàng thương mại nói riêng Trong bảng cân đối kế toán ngân hàng thương mại (NHTM) khoản mục tín dụng đầu tư thường chiếm tỷ trọng lớn khoảng 70%-80% tổng tài sản, tín dụng hoạt động NHTM quan tâm trọng Qua tìm hiểu, có khoảng 60% dư nợ tín dụng ngân hàng bảo đảm tài sản chấp Việc thẩm định giá tài sản đảm bảo gặp nhiều khó khăn, ngân hàng có phương pháp thẩm định giá khác cho kết thẩm định giá khác trình xử lý tài sản Vì vậy, cần thiết lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp để có kết khách quan, xác bảo đảm lợi ích bên tham gia giao dịch với ngân hàng Hiện nay, số NHTM xây dựng quy chế riêng cho phương pháp thẩm định giá tài sản đảm bảo vay vốn, nhằm mục tiêu phù hợp với định hướng phát triển ngân hàng giảm thiểu tối đa nợ xấu Các công ty quản lý nợ khai thác tài sản (AMC) trực thuộc ngân hàng đời MB-AMC, BACA-AMC, HDBANK-AMC Việc xây dựng AMC giải pháp hữu hiệu giúp ngân hàng quản lý nợ xấu, nhiên ngân hàng xây dựng AMC chuẩn mực hoạt động có hiệu quả, số đơn vị lại thuê doanh nghiệp thẩm định giá bên để xác thẩm định giá trị tài sản đảm bảo Thực tế việc áp dụng phương pháp thẩm định giá khác tùy theo mục đích khác khơng đem lại kết đồng giá trị tài sản Bên cạnh đó, giá độc lập nảy sinh số mâu thuẫn với quy định cho vay vốn ngân hàng Với ý nghĩa quan trọng việc chuẩn hóa phương pháp thẩm định giá hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm Vietinbank AMC, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu là: “Thẩm định giá tài sản bảo đảm Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công 108 Doanh thu từ dịch vụ hỏa táng: Đơn giá dịch vụ: Theo bảng giá Khách hàng cung cấp: Đơn giá ca hỏa táng: 8.950.000 đồng/ca Tham khảo đơn giá dịch vụ hỏa táng số đài hóa thân: - Đài hóa thân Lạc Hồng Viên Văn Điển, Hà Nội: 8.000.000 đồng – 10.000.000 đồng/ca - Đài hóa thân hồn vũ Hải Phịng: 8.000.000 đồng – 10.000.000 đồng/ca Nhận thấy, đơn giá ca hỏa táng Đài hóa thân hồn vũ Phúc Lạc Viên đưa hợp lý với giá thị trường Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội lựa chọn giá dịch vụ hóa thân theo bảng giá khách hàng cung cấp Số ca trung bình ngày: Theo số liệu ghi chép hàng ngày Công ty, số ca tối thiểu ngày ca, số ca tối đa 26 ca Đài hóa thân hồn vũ Phúc Lạc Viên vào hoạt động từ tháng 11/2014 Đến có khoảng 3000 ca hỏa táng thực Số ca hỏa táng trung bình ngày 10 ca Vietinbank AMC lựa chọn số ca hỏa táng trung bình ngày 10 ca Số ngày hoạt động/tháng 25 ngày (trừ ngày kiêng kỵ,…) Doanh thu từ dịch vụ sử dụng phòng hành lễ đặc biệt: Tại đài hóa thân hồn vũ Phúc Lạc Viên có phịng hành lễ, có phòng thường phòng hành lễ đặc biệt Phòng hành lễ đặc biệt có khơng gian lớn thời gian cử hành lễ lâu so với phịng thơng thường Đơn giá sử dụng phịng hành lễ đặc biệt là: 700.000 đồng/1ca Theo thực tế ghi nhận thời gian đài hóa thân hồn vũ vào hoạt động, trung bình khoảng 10 ca có ca sử dụng phòng hành lễ Vietinbank AMC lựa chọn tỷ lệ sử dụng phòng hành lễ đặc biệt 10%/ tổng số ca sử dụng dịch vụ hỏa táng Doanh thu từ dịch vụ sử dụng xe: Đài hóa thân hồn vũ Phúc Lạc Viên có loại xe vận chuyển sau: 109 STT Loại xe Đơn giá Xe rồng chở quan tài loại lớn (Nội thành) Chuyến 2.500.000 Xe rồng chở quan tài loại trung (Nội thành) Chuyến 2.000.000 Xe rồng chở quan tài loại nhỏ (Nội thành) Chuyến 1.500.000 Xe 30 chỗ chở khách (Nội thành) Chuyến 1.200.000 Xe rồng chở quan tài, xe khách thành phố cộng thêm cước tùy khoảng cách với Đài hóa thân Theo thơng tin khách hàng cung cấp, tham khảo thực tế ghi nhận thời gian đài hóa thân hồn vũ vào hoạt động, có khoảng 50% khách hàng sử dụng dịch vụ xe, thông thường xe rồng chở quan tài loại trung (Trong thành phố) với đơn giá 2.000.000 đồng/chuyến Vietinbank AMC lựa chọn tỷ lệ sử dụng xe 50%/ tổng số ca sử dụng dịch vụ hỏa táng, đơn giá sử dụng cho chuyến 2.000.000 đồng/chuyến Doanh thu hỏa táng giờ: Thời gian hỏa táng ngồi từ 18h chiều hơm trước đến 5h sáng ngày hôm sau Theo thông tin khách hàng cung cấp, số lượng ca hỏa táng vào khung vào khoảng 10% tổng số ca hỏa táng Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội lựa chọn tỷ lệ hỏa táng 10%/tổng số ca hỏa táng, đơn giá hỏa táng ca tăng thêm: 980.000 đồng/ca Doanh thu từ dịch vụ lưu tro cốt: Cơng trình nhà lưu tro cốt q trình xây dựng, hồn thiện Dự kiến năm 2017 vào hoạt động ổn định Đơn giá dịch vụ lưu tro cốt (Theo bảng giá khách hàng cung cấp): 110 ST T Đơn vị Loại dịch vụ Gửi tro cốt nhà trình thần linh ngày Gửi tro cốt nhà trình thần linh 49 ngày Gửi tro cốt nhà trình thần linh 100 ngày Lưu tro cốt nhà lưu tro cốt năm Lưu tro cốt nhà lưu tro cốt đến năm Lưu tro cốt nhà lưu tro cốt đến năm Lưu tro cốt nhà lưu tro cốt đến 10 năm Lưu tro cốt nhà lưu tro cốt đến 10 năm – vĩnh viễn Đơn giá tính Ca Ca Ca Ca Ca Ca Ca (Đồng) 200.000 1.900.000 2.900.000 3.000.000 3.000.000 5.000.000 7.000.000 Ca 9.000.000 Theo thông tin thu thập thực tế thị trường, chủ yếu khách hàng sử dụng dịch vụ lưu tro cốt khoảng từ – 10 năm Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội lựa chọn đơn giá trung bình 6.000.000 đồng/ca Theo thơng tin khách hàng cấp, từ đài hóa thân hồn vũ Phúc Lạc Viên vào hoạt động, có khoảng 3000 ca hỏa táng, có 46 ca sử dụng dịch vụ lưu tro cốt, chiếm khoảng 1,3% tổng số ca hỏa táng Từ năm 2017, dự kiến nhà lưu tro cốt vào hoạt động ổn định, Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội lựa chọn tỷ lệ sử dụng dịch vụ lưu tro cốt tổng số ca hỏa táng 2% - Doanh thu Đài hóa thân Hồn vũ Phúc Lạc Viên: T T Số ngày Số làm ca/ việc/ thán tháng g 10 25 250 8.950.000 25 25 700.000 210.000.000 25 125 2.000.000 3.000.000.000 25 25 980.000 294.000.000 0,2 25 6.000.000 360.000.000 Số ca Loại dịch vụ ngày Doanh thu từ dịch vụ hỏa táng Doanh thu từ dịch vụ sử dụng phòng hành lễ đặc biệt Doanh thu từ dịch vụ sử dụng xe Hỏa táng (18h - 5h) Doanh thu từ dịch vụ lưu Đơn giá cho ca (đồng) Thành tiền năm (đồng) 26.850.000.00 111 Số ca T Loại dịch vụ T ngày Số ngày Số làm ca/ việc/ thán tháng g Đơn giá cho ca (đồng) Thành tiền năm (đồng) tro cốt (Từ năm thứ trở đi) 30.354.000.00 Doanh thu năm đầu 30.714.000.00 Doanh thu năm thứ Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản: * Chi phí vận hành: - Chi phí ngun liệu (Dầu Diesel D.O): Theo thơng số kỹ thuật HSPL Chi nhánh/khách hàng cung cấp: Đối với ca ngày, nhiên liệu dùng để làm nóng lị hỏa táng thi hài Lượng nhiên liệu cần cho ca hỏa táng khoảng 60 lít dầu Đến ca thứ thứ 3, lượng nhiên liệu cần dùng giảm xuống 10 - 11 lít Từ ca thứ trở đi, lượng nhiên liệu cần dùng cịn lít Số ca hỏa táng trung bình 10 ca/ngày cho lị hóa thân Tổng lượng dầu cần sử dụng ngày là: (60+11+10+6+6) x = 186 (lít) - Chi phí nhân cơng: Hiện tại, Đài hóa thân hồn vũ Phúc Lạc Viên có 50 nhân cơng với chi phí trung bình cho nhân cơng 5.500.000 đồng/người - Chi phí quảng cáo, bán hàng hàng năm: Do tài sản định giá tài sản đặc thù, đưa vào hoạt động từ cuối năm 2014, hình thức hỏa táng bắt đầu phổ biến với nhiều người dân Tổ thẩm định lựa chọn Chi phí quảng cáo, bán hàng hàng năm 10%/ tổng doanh thu - Chi phí khác: Bao gồm chi phí điện, nước, xăng xe,…: Tổ thẩm định lựa chọn Chi phí khác khoảng 15%/tổng doanh thu Bảng tổng hợp chi phí vận hành: 112 Loại chi phí Số Số lượng/ lượng ngày /tháng 186 4650 50 Nguyên liệu dầu Diesel D.O (lít) Chi phí nhân công (50 người x 5.500.000 Thành tiền Thành tiền năm thứ năm thứ 13.230 738.234.000 738.234.000 5.500.000 3.300.000.000 3.300.000.000 3.035.400.000 3.071.400.000 4.553.100.000 4.607.100.000 11.626.734.000 38,30% 11.716.734.000 38,15% Đơn giá đồng) Chi phí quảng cáo (5% tổng doanh thu) Chi phí khác (xăng xe, điện, chi phí vận hành quản lý) (15% tổng doanh thu) Tổng chi phí Tỷ lệ tổng chi phí/tổng doanh thu Căn vào tỷ lệ tổng chi phí/ tổng doanh thu năm đầu dự án, VieitinBank AMC – Chi nhánh Hà Nội lựa chọn tỷ lệ chi phí vận hành/tổng doanh thu cho dòng đời dự án 40% - Chi phí khấu hao tài sản định giá nhà văn phịng: tính giá trị TSĐG tính theo phương pháp chi phí chưa tính đến chất lượng cịn lại cơng trình chia cho số năm tính khấu hao theo Thơng tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 Mức khấu hao bình qn năm = = Mức trích khấu hao TSCĐ 89.628.875.556: 45 + 10.000.000.000 : 15 = 2.658.419.457 đồng - Chi phí lãi vay: Theo thơng tin chi nhánh cung cấp, khách hàng dự định vay 65 tỷ vòng 10 năm (Chi tiết theo phụ lục kèm theo) - Thuế thu nhập doanh nghiệp (Từ năm 2016 trở đi): 20%/năm Bước 3: Ước tính thu nhập rịng hay dịng tiền từ doanh thu chi phí Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi tài sản vào cuối kỳ: Đến năm 2030, máy móc thiết bị hết khấu hao, TSGLVĐ giá trị sử dụng Giả định lúc này, giá trị lý thu hồi cuả TSGLVĐ giá trị khấu hao lại 113 Bước 5: Ước tính tỷ suất chiết khấu: Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất trái phiếu phủ kỳ hạn 10 năm + Tỷ lệ phụ phí rủi ro hoạt động kinh doanh BĐS Tỷ suất trái phiếu chỉnh phủ kỳ hạn 10 năm thời điểm tháng 12/2015 là: 7,13%.(Nguồn: http:// http://baodientu.chinhphu.vn) Về phụ phí rủi ro: Do tài sản định giá có tính đặc thù, khả khoản thấp, Tổ thẩm định ước tính phụ phí rủi ro khoảng 5,87% → Tỷ suất chiết khấu = 13% Bảng tổng hợp số: STT 1.1 Thông tin Diện tích tài sản định giá Diện tích đất Đơn vị tính Giá trị Ký hiệu m2 40.023,3 (1) 1.2 Tổng diện tích sàn xây dựng đài hóa thân hồn vũ m2 2.376,0 1.3 Tổng diện tích sàn xây dựng nhà điều hành m2 477,2 1.4 Nhà trình thần linh m2 84,6 1.5 Nhà lưu tro cốt m2 1.998,0 1.6 Nhà để xe m2 168,0 1.7 1.8 Tường rào Cổng sân 1.9 Sân đường nội 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3 3.4 Đơn giá xây dựng Chất lượng cịn lại Số năm trích khấu hao TSGLVĐ Khấu hao TSĐG hàng năm TSGLVĐ Đơn giá máy móc thiết bị Giá trị lị hỏa thiêu TABO Chất lượng cịn lại Số năm trích khấu hao Khấu hao TSĐG hàng năm Ghi Theo thực tế Theo GCN QSDĐ đo đạc thực tế trường TSĐG Theo GCN QSDĐ đo đạc thực tế trường TSĐG Theo GCN QSDĐ đo đạc thực tế trường TSĐG Theo GPXD đo đạc thực tế trường TSĐG Theo GPXD đo đạc thực tế trường TSĐG 1.951,3 59,5 m2 11.998,0 % năm đồng/năm 98% 45 1.991.752.790,1 đồng % năm đồng/năm 5.000.000.000 98% 15 666.666.667 Diện tích dựa khảo sát đo đạc thực tế TSĐG STT II 1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 Thông tin Doanh thu dự án Doanh thu từ dịch vụ hỏa táng Số ca hỏa thiêu trung bình (ca/ngày) Số năm thực dự án Số ngày làm việc/tháng Đơn giá dịch vụ hỏa táng Dịch vụ sử dụng phòng hành lễ đặc biệt Tỷ lệ sử dụng phòng hành lễ đặc biệt tổng số ca 2.2 Đơn giá sử dụng phòng hành lễ đặc biệt 3.1 3.2 4.1 4.2 Dịch vụ sử dụng xe Tỷ lệ sử dụng xe tổng số ca Đơn giá sử dụng xe trung bình Doanh thu từ dịch vụ hỏa táng Tỷ lệ sử dụng xe tổng số ca Đơn giá hỏa táng giờ/ca Doanh thu từ dịch vụ lưu tro cốt (từ năm thứ 2) Đơn vị tính m2 Giá trị m2 Năm ngày đồng/ca 10 15 25 8.950.000 % 10% đồng/ca 700.000 % đồng/ca 50% 2.000.000 % đồng/ca % Ký hiệu (2) Ghi Theo khấu hao máy Tham khảo thông tin khách hàng (4) Chủ yếu sử dụng thêm theo giờ, theo buổi ngày 10% 980.000 5.1 Tỷ lệ lưu tro cốt tổng số ca 5.2 Đơn giá lưu tro cốt lựa chọn Tổng hợp doanh thu 6.1 Doanh thu dự kiến năm đầu đồng/năm 30.354.000.000 6.2 III 1 Doanh thu dự kiến năm thứ Tổng hợp chi chí Tỷ lệ tổng chi phí/tổng doanh thu Chi phí nguyên liệu dầu D.O đồng/năm 30.714.000.000 lít/ngày 40% 186 Theo thông tin khách hàng cung cấp lưu tro cốt 40ca/3000 ca thực 2% 6.000.000 (5) (Chi tiết theo bảng tổng hợp) chưa tính đến tỷ lệ lấp đầy Ước tính theo tỷ lệ năm đầu Theo thông tin khảo sát thực tế STT Thơng tin Chi phí nhân cơng (cho 50 cơng nhân) Chi phí bán hàng (10% tổng doanh thu) Chi phí khác (xăng xe, điện) (15% tổng doanh thu) Tốc độ tăng doanh thu năm lần Thuế thu nhập doanh nghiệp Tỷ lệ chiết khấu Đơn vị tính Triệu/tháng % % Giá trị 5.500.000 10% 15,0% 15% 20% 13,0% Ký hiệu (11) Ghi Chi tiết theo phân tích kèm theo Từ năm 2016 trở Giá trị tài sản theo phương pháp thu nhập (*): 97.421.090.792 đồng Làm tròn: 97.400.000.000 đồng (*) Chi tiết phụ lục đính kèm 4.4 Lựa chọn giá trị định giá: Giá trị định giá theo Giá trị định giá theo Phương pháp chi phí Phương pháp thu nhập (đồng) 96.400.000.000 (đồng) 97.400.000.000 Giá trị lựa chọn (đồng) 96.400.000.000 * Nhận xét: Từ phương án định trên, nhận xét thấy giá trị phương pháp tương đương nhau, phương pháp chi phí kiểm toán cụ thể, phương pháp thu nhập dựa số giả định Do vậy, Tổ thẩm định đề nghị lấy theo kết phương pháp chi phí Giá trị tài sản định giá: 96.400.000.000 đồng Kết luận: 5.1 Kết thẩm định tài sản: Hồ sơ pháp lý: Còn thiếu: + Thiếu đăng ký kinh doanh chủ tài sản + Bản vẽ tổng mặt xây dựng dự án: Phúc Lạc Viên nghĩa trang Chợ Nhàng, phường Quảng Thành, thành phố Thanh Hóa Sở xây dựng thẩm tra văn số 3587/SXD-HĐXD ngày 15/7/2014 - Tại thời điểm thẩm định định giá, TSĐG: có thực; chưa phát tranh chấp; chưa phát thuộc diện quy hoạch, giải tỏa chưa phát bị cấm giao dịch thị trường - Do TSĐG cơng trình có tính đặc thù mang tính chất tâm linh, kết định giá nói có giá trị đài hóa thân hồn vũ hoạt động bình thường đầy đủ trang thiết bị thời điểm khảo sát (hệ thống xanh, hồ nước phong thủy, tượng thần linh, hoành phi, câu đối, gõ, chiêng trống ) 6.2 Kết định giá tài sản: TT I 10 II Hạng mục Thành tiền (đồng) Cơng trình xây dựng Tổng diện tích sàn xây dựng đài hóa thân hồn vũ 22.913.813.334 Tổng diện tích sàn xây dựng nhà điều hành 5.415.380.160 Nhà trình thần linh 2.567.068.800 Nhà lưu tro cốt 21.557.036.160 Nhà để xe 728.384.640 Cổng, tường rào 10.422.874.560 Hạ tầng kỹ thuật sở 22.439.162.880 lò hỏa táng TABO công nghệ thiết bị Thụy Điển kiểu VL – A Lò hỏa táng TABO 9.600.000.000 Tổng cộng (I+II) 95.643.720.534 Làm tròn 96.400.000.000 Bảng chạy thu nhập tài sản định giá Năm thứ Doanh thu thực tế (chưa bao gồm VAT) Tổng chi phí vận hành (50% doanh thu) Chi phí lãi vay Khấu hao hàng năm Lợi nhuận trước thuế (1) (4) = (2)*(3) (5) (6) (8) 2016 30.354.000.000 2017 30.714.000.000 2018 30.714.000.000 2019 30.714.000.000 2020 30.714.000.000 2021 35.321.100.000 2022 35.321.100.000 2023 35.321.100.000 2024 35.321.100.000 7.040.000.00 6.572.500.00 5.995.000.00 5.307.500.00 4.510.000.00 3.630.000.00 2.750.000.00 1.897.500.00 1.155.000.00 2025 10 35.321.100.000 2026 11 40.619.265.000 2027 12 40.619.265.000 12.141.600.00 12.285.600.00 12.285.600.00 12.285.600.00 12.285.600.00 14.128.440.00 14.128.440.00 14.128.440.00 14.128.440.00 14.128.440.00 16.247.706.00 16.247.706.00 2.580.543.55 2.580.543.55 2.580.543.55 2.580.543.55 2.580.543.55 2.580.543.55 2.580.543.55 2.580.543.55 2.580.543.55 2.580.543.55 2.580.543.55 2.580.543.55 Thời gian 495.000.000 - Thuế TNDN Thu nhập sau thuế Hệ số chiết khấu Quy (9) = ((4) - (5)(6)-(7)-(8)) (10)=(9)*t (11) = (9) (10) + (8) (12) (13) = (12)*(11) 8.591.856.450 1.718.371.290 9.454.028.710 0,8850 8.366.397.088 9.275.356.450 1.855.071.290 0,7831 7.832.115.835 9.852.856.450 1.970.571.290 0,6931 7.251.265.135 10.540.356.450 2.108.071.290 11.012.828.710 0,6133 6.754.374.093 11.337.856.450 2.267.571.290 11.650.828.710 0,5428 6.323.603.045 14.982.116.450 2.996.423.290 0,4803 6.996.433.367 15.862.116.450 3.172.423.290 0,4251 6.490.776.646 16.714.616.450 3.342.923.290 0,3762 6.000.591.155 17.457.116.450 3.491.423.290 0,3329 5.507.991.250 18.117.116.450 3.623.423.290 0,2946 5.029.871.188 21.791.015.450 4.358.203.090 0,2607 5.217.434.919 21.791.015.450 4.358.203.090 0,2307 4.617.199.043 10.000.828.71 10.462.828.71 14.566.236.71 15.270.236.71 15.952.236.71 16.546.236.71 17.074.236.71 20.013.355.91 20.013.355.91 2028 13 40.619.265.000 2029 14 40.619.265.000 2030 15 46.712.154.750 16.247.706.00 16.247.706.00 18.684.861.90 0 2.580.543.55 21.791.015.450 2.580.543.55 21.791.015.450 2.580.543.55 25.446.749.300 Tổng cộng (đồng) Giá trị theo phương pháp thu nhập (đồng) 4.358.203.090 4.358.203.090 5.089.349.860 20.013.355.91 20.013.355.91 83.376.160.35 0,2042 4.086.016.852 0,1807 3.615.944.117 0,1599 13.331.077.059 97.421.090.792 97.421.090.792 ... TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN .28 2.1 Khái quát Công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam ... hình tài sản thẩm định giá CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN 2.1 Khái quát Công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản Ngân. .. TNHH MTV MMTB PTVT TCTD TSĐG Ngân hàng thương mại Công ty quản lý nợ khai thác tài sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Bất động sản Tài sản bảo