LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Tín dụng ngân hàng là nghiệp vụ quan trọng nhất để duy trì hoạt động của các ngân hàng nói chung và các ngân hàng thương mại nói riêng. Trong bảng cân đối kế toán của các ngân hàng thương mại (NHTM) khoản mục tín dụng và đầu tư thường chiếm tỷ trọng rất lớn khoảng 70%-80% tổng tài sản, do đó tín dụng là một trong những hoạt động được các NHTM quan tâm và chú trọng. Qua tìm hiểu, có khoảng 60% dư nợ tín dụng của các ngân hàng được bảo đảm bằng tài sản thế chấp. Việc thẩm định giá tài sản đảm bảo hiện nay đang gặp rất nhiều khó khăn, bởi mỗi ngân hàng có phương pháp thẩm định giá khác nhau và cho kết quả thẩm định giá khác nhau trong quá trình xử lý tài sản. Vì vậy, cần thiết lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp để có kết quả khách quan, chính xác bảo đảm lợi ích giữa các bên tham gia trong giao dịch với ngân hàng. Hiện nay, một số NHTM đã xây dựng quy chế riêng cho các phương pháp thẩm định giá đối với tài sản đảm bảo vay vốn, nhằm mục tiêu phù hợp với định hướng phát triển của ngân hàng và giảm thiểu tối đa nợ xấu. Các công ty quản lý nợ và khai thác tài sản (AMC) trực thuộc các ngân hàng lần lượt ra đời như MB-AMC, BACA-AMC, HDBANK-AMC... Việc xây dựng các AMC là giải pháp hữu hiệu giúp ngân hàng quản lý nợ xấu, tuy nhiên không phải ngân hàng nào cũng xây dựng được một AMC chuẩn mực và hoạt động có hiệu quả, một số đơn vị lại thuê các doanh nghiệp thẩm định giá bên ngoài để xác thẩm định giá trị tài sản đảm bảo. Thực tế hiện nay việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá khác nhau tùy theo các mục đích khác nhau không đem lại kết quả đồng nhất về giá trị tài sản. Bên cạnh đó, giá độc lập cũng nảy sinh một số mâu thuẫn với những quy định cho vay vốn của các ngân hàng. Với ý nghĩa quan trọng của việc chuẩn hóa các phương pháp thẩm định giá trong hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Vietinbank AMC, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu là: “Thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam” làm luận văn thạc sỹ của mình. 2. Tổng quan nghiên cứu liên quan đến đề tài Liên quan đến đề tài, đã có một số Luận văn nghiên cứu, có thể kể ra một số Luận văn nghiên cứu gần đây có liên quan đến đề tài như sau: - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam. Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác thẩm định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên, đề tài này mới chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90-91 trong quá trình thẩm định giá tài sản để xác thẩm định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy, bên cạnh việc thẩm định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hóa, các doanh nghiệp còn cần phải xác thẩm định giá trị của các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa, việc thẩm định giá doanh nghiệp cổ phần hóa có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc thẩm định giá. Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu, lợi thế thương mại,… Bởi vậy, giá trị thẩm định giá BĐS có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường. - Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành thẩm định giá của Việt Nam. - Luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo “Thẩm định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam” đã khái quát được những nét chung nhất trong công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp. Tuy nhiên, đề tài lại nghiên cứu một cách tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng. - Nguyễn Thị Thúy Kiều (2018): “Hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – chi nhánh tỉnh Quảng Bình”. Luận văn thạc sỹ kinh tế trường Đại học Kinh tế - Đại học Huế. Luận văn đã đề xuất được một hệ thống giải pháp có căn cứ khoa học và thực tiễn nhằm hoàn thiện về thẩm định tài sản bảo đảm trong ngân hàng. Tuy nhiên đề tài chưa nghiên cứu cụ thể về các loại hình tài sản bảo đảm. - Lê Thị Kim Oanh (2017): “Thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu – khu vực thành phố Hà Nội”. Luận văn đã đề xuất được một số giải pháp có thể áp dụng vào thực tế nhằm hoàn thiện về thẩm định bất động sản trong ngân hàng. Tuy nhiên đề tài mới chỉ nghiên cứu về một loại hình tài sản cụ thể là bất động sản. Như vậy, đã có nhiều đề tài nghiên cứu về thẩm định tài sản bảo đảm tại ngân hàng nhưng đa số đều nghiên cứu về bất động sản mà không nói đến các loại hình tài sản khác. Trên cơ sở tham khảo các đề tài trước đây, đề tài này đã kế thừa và phát triển các cơ sở lý luận về hoạt động thẩm định giá TSBĐ tại NHTM. Hướng nghiên cứu của luận văn là làm rõ các nội dung liên quan đến thẩm định giá TSBĐ để hoàn thiện hoạt động thẩm định giá TSBĐ tại Vietinbank AMC. 3. Mục tiêu nghiên cứu *Mục tiêu tổng quát: Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank AMC). *Mục tiêu cụ thể: + Hệ thống hóa và làm rõ hơn cơ sở lý luận về thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại; + Phân tích và đánh giá thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2019 - 2021; + Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam đến năm 2025. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu *Đối tượng nghiên cứu: Thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại. *Phạm vi nghiên cứu: - Phạm vi nghiên cứu về không gian: Luận văn nghiên cứu tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. - Phạm vi nghiên cứu về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu, phân tích đánh giá thẩm định giá TSBĐ tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong khoảng thời gian 2019-2021. - Phạm vi nghiên cứu về nội dung: Tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại rất đa dạng và phong phú nên đề tài luận văn tập trung nghiên cứu tài sản bảo đảm theo các nhóm chủ yếu bao gồm: Máy móc thiết bị; Phương tiện vận tải; Dự án; Nhà xưởng; Nhà ở và đất ở. 5. Phương pháp nghiên cứu *Thu thập dữ liệu. Luận văn thu thập và sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp, cụ thể: - Đối với dữ liệu thứ cấp. Thu thập chủ yếu từ giáo trình, sách tham khảo, đề tài khoa học và báo cáo báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, số lượng tài sản thẩm định giá, các loại hình tài sản,... của Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2019- 2021; - Đối với dữ liệu sơ cấp. Luận văn thực hiện điều tra khảo sát bằng bảng hỏi thông qua khách hàng là cán bộ tín dụng của các chi nhánh trong hệ thống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam có thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. *Xử lý dữ liệu. Luận văn sử dụng các phương pháp truyền thống trong nghiên cứu khoa học để xử lý dữ liệu, đáp ứng mục tiêu nghiên cứu như phương pháp thống kê, phân tích, so sánh và tổng hợp….Đồng thời, sử dụng công cụ chủ yếu là excel trong tính toán các số liệu. 6. Kết cấu đề tài luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài được trình bày trong 03 chương: Chương 1: Lý luận cơ bản về thẩm định giá tài sản bảo đảm tại NHTM. Chương 2: Thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam.
LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tổng quan về tài sản bảo đảm tại NHTM
1.1.1 Khái niệm tài sản bảo đảm tại NHTM
Tài sản là một khái niệm đa dạng với nhiều quan điểm khác nhau Nó tồn tại dưới nhiều hình thức phong phú, vì vậy việc phân loại tài sản rất quan trọng trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh Theo Bộ luật dân sự 2005, tài sản được định nghĩa bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Vật là một phần của thế giới vật chất, tồn tại khách quan và có thể được cảm nhận qua các giác quan của con người Tuy nhiên, vật chỉ có giá trị khi nó trở thành đối tượng trong quan hệ pháp luật Nếu con người không thể kiểm soát và chiếm hữu một bộ phận của thế giới vật chất, thì họ cũng không thể tác động đến nó Do đó, để trở thành vật trong lĩnh vực dân sự, cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định.
+ Là bộ phận của thế giới vật chất: đây là một điều kiện không thể thiếu để trở thành vật trong giao dịch dân sự.
Chỉ khi con người sở hữu một đối tượng, nó mới được xem là vật Điều này có nghĩa là con người có khả năng nắm giữ và quản lý đối tượng đó, từ đó cho phép đưa vào giao dịch dân sự và công nhận nó như một vật.
Có thể có những dự án đang tồn tại hoặc sẽ hình thành trong tương lai, chẳng hạn như dự án nhà chung cư sắp khởi công hoặc công trình đường sắt trên cao Cả hai loại hình này đều được đưa vào giao dịch dân sự như những tài sản sẽ hình thành trong tương lai.
Tiền, theo kinh tế chính trị học, là một vật ngang giá chung dùng để đo lường giá trị của các tài sản khác Hiện nay, một tài sản được xem là tiền khi nó có giá trị lưu hành thực tế Tiền không chỉ là một dạng tài sản đặc biệt mà còn là thước đo để xác định tổng giá trị tài sản của một chủ thể.
6 trong quan hệ pháp luật dân sự.
Giấy tờ có giá là loại tài sản phổ biến trong giao dịch dân sự, đặc biệt trong các hệ thống ngân hàng và tổ chức tín dụng Theo quy định pháp luật hiện hành, giấy tờ có giá bao gồm hối phiếu đòi nợ, hối phiếu nhận nợ, séc, công cụ chuyển nhượng, trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu và cổ phiếu Loại tài sản này đóng vai trò quan trọng trong quan hệ pháp luật dân sự và sở hữu nhiều thuộc tính đặc trưng.
+ Xác nhận quyền tài sản của một chủ thể xác định.
+ Trị giá được bằng tiền.
Trong giao dịch dân sự, quyền sở hữu có thể được chuyển nhượng cho bên khác Quyền tài sản, bao gồm cả quyền sở hữu trí tuệ, được định giá bằng tiền và có khả năng chuyển giao Hiện nay, các quyền tài sản được công nhận bao gồm quyền sử dụng đất, quyền lợi từ tác phẩm, quyền sở hữu công nghiệp, và quyền đòi nợ.
Khái niệm tài sản bảo đảm và thế chấp tài sản bảo đảm
Tài sản bảo đảm là tài sản được sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ dân sự giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm Theo Điều 105 Bộ luật dân sự 2015, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, trong đó có bất động sản và động sản Cả bất động sản và động sản đều có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
Tài sản bảo đảm cần phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, có khả năng giao dịch và không có tranh chấp Ngoài ra, tài sản bảo đảm cũng có thể bao gồm quyền sử dụng đất Đặc biệt, tài sản bảo đảm có thể là tài sản hoặc quyền sử dụng đất của người thứ ba, với điều kiện có sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người thứ ba.
- Điều kiện của tài sản bảo đảm: Theo Điều 295 Bộ luật dân sự 2015,Tài sản bảo đảm phải đảm bảo những điều kiện sau đây:
Tài sản bảo đảm cần phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, với hai biện pháp bảo đảm duy nhất là cầm giữ và bảo lưu quyền sở hữu được loại trừ.
Khi tài sản được sử dụng làm đối tượng bảo đảm, cần xác định rõ tài sản đó thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm Quy định này giúp giảm thiểu rủi ro cho bên nhận bảo đảm.
+ Tài sản có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được
Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện tại hoặc tài sản sẽ hình thành trong tương lai, do đó, pháp luật quy định rằng tài sản cần được mô tả một cách tổng quát nhưng vẫn phải đảm bảo tính xác định rõ ràng.
+ Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Giá trị tài sản bảo đảm thường phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm để đảm bảo rằng số tiền thu được từ việc xử lý tài sản có thể thanh toán các nghĩa vụ tài chính khác Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận để giá trị tài sản bảo đảm bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm Trong trường hợp này, nếu tài sản bị xử lý, bên nhận bảo đảm có thể phải chịu thiệt hại nếu bên bảo đảm không còn tài sản khác để thanh toán.
+ Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành tương tương lai
Tài sản hiện có được định nghĩa là những tài sản đã được hình thành và chủ thể đã thiết lập quyền sở hữu hoặc quyền khác đối với tài sản đó trước hoặc vào thời điểm thực hiện giao dịch.
Bộ luật Dân sự 2015 cho phép tài sản hình thành trong tương lai được sử dụng làm tài sản bảo đảm Tài sản này sẽ thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc khi giao dịch bảo đảm được ký kết.
Thẩm định giá tài sản bảo đảm tại NHTM
1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá tài sản bảo đảm
Thẩm định giá là hoạt động chuyên môn kết hợp giữa yếu tố kinh tế kỹ thuật và pháp lý, đồng thời mang tính xã hội Hoạt động này được hình thành và phát triển song song với sự phát triển của thị trường.
Theo Điều 306 của Luật Dân sự 2015, được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua vào ngày 24 tháng 11 năm 2015, quy định về thẩm định giá tài sản bảo đảm.
Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm hoặc tiến hành thẩm định giá thông qua tổ chức thẩm định chuyên nghiệp khi xử lý tài sản này Nếu không có thỏa thuận nào được đưa ra, tài sản sẽ được định giá thông qua tổ chức thẩm định giá tài sản.
- Việc thẩm định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường.
Tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu thực hiện hành vi trái pháp luật, gây thiệt hại cho bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm trong quá trình thẩm định giá tài sản bảo đảm.
Theo định nghĩa tại Luật giá số 11/2012/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/6/2012 quy định:
Thẩm định giá là quy trình đánh giá giá trị hàng hóa và dịch vụ do cơ quan nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thực hiện.
Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị tài sản bằng tiền do các cơ quan, tổ chức có chức năng thực hiện, dựa trên quy định của Bộ luật dân sự Việc thẩm định này phải phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Thẩm định giá tài sản là quá trình ước lượng giá trị tiền tệ của tài sản, phản ánh lợi ích mà nó mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể với độ tin cậy cao.
Thẩm định giá tài sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong quy trình cho vay của ngân hàng, giúp xác định tính hợp pháp của tài sản đảm bảo và là cơ sở để đưa ra mức cho vay hợp lý.
Hiện nay, các tổ chức tín dụng, đặc biệt là ngân hàng, chủ yếu cung cấp hai hình thức cho vay: vay tín chấp và vay thế chấp Vay thế chấp thường được ưa chuộng hơn nhờ lãi suất thấp và kỳ hạn vay dài, giúp khách hàng dễ dàng quản lý tài chính Đối với ngân hàng, vay thế chấp có tài sản bảo đảm giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng, bởi nếu khách hàng không đủ khả năng hoàn trả, ngân hàng có quyền phát mại tài sản thế chấp để bù đắp khoản vay Tài sản thế chấp được coi là cam kết thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng đối với ngân hàng, làm tăng tính an toàn cho giao dịch vay vốn.
Dựa trên khái niệm về thẩm định giá tài sản, thẩm định giá tài sản bảo đảm có thể hiểu như sau:
Thẩm định giá tài sản bảo đảm là quá trình xác định giá trị cụ thể của tài sản bằng tiền tệ tại một thời điểm nhất định, sử dụng các phương pháp phù hợp để làm cơ sở cho việc xác định hạn mức cho vay của ngân hàng Đây là một bước quan trọng trong quy trình cho vay, không chỉ giúp ngân hàng xác định giá trị tài sản mà còn đánh giá tính pháp lý của tài sản bảo đảm.
1.2.2 Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại và vận dụng trong thẩm định giá tài sản thế chấp
Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm được tuân thủ theo quy trình thẩm
12 định giá bất động sản thông thường bao gồm 6 bước như sau: theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 ( ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015):
Bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá là xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định Đồng thời, cần xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá.
Trước khi thực hiện thẩm định giá tài sản, thẩm định viên cần tiến hành điều tra sơ bộ về khách hàng để thu thập các thông tin quan trọng như mục đích thẩm định, đối tượng tài sản được thẩm định, và bên thứ ba sẽ sử dụng kết quả thẩm định Ngoài ra, cần xem xét các thông tin liên quan đến tài sản như giá trị thị trường hoặc phi thị trường, cũng như thời điểm thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Sau khi hoàn thành bước đầu tiên, thẩm định viên sẽ xây dựng kế hoạch thẩm định giá, bao gồm nghiên cứu hồ sơ và thiết lập tiến độ thực hiện Đồng thời, họ cũng cần xác định mục tiêu, phương thức và cách thức tiến hành thẩm định giá Việc xác định các dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định, tài liệu thu thập và tài sản so sánh cũng là những bước quan trọng trong quy trình này.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Thẩm định viên thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm thông tin do khách hàng cung cấp, khảo sát thực tế, dữ liệu giao dịch trên thị trường, thông tin địa phương và các cơ quan chức năng liên quan đến quy hoạch phát triển kinh tế và xã hội của khu vực.
Thẩm định viên cần kiểm tra và đánh giá độ tin cậy của thông tin trước khi tiến hành phân tích, nhằm áp dụng các phương pháp và cách tiếp cận thẩm định giá một cách hiệu quả.
Bước 4: Phân tích thông tin
Nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định giá tài sản bảo đảm tại NHTM
1.3.1 Nhóm nhân tố chủ quan
Các quy định của ngân hàng và cách thức tổ chức, quy trình thẩm định giá TSBĐ
Mỗi ngân hàng có khẩu vị rủi ro riêng, dẫn đến quy định khác nhau về thẩm định giá tài sản bảo đảm, từ quy trình đến nhân sự, nhằm phù hợp với mục tiêu và khối lượng công việc cụ thể Quy định này ảnh hưởng đến giá trị thẩm định, thường ngân hàng định giá tài sản bảo đảm thấp hơn giá trị thị trường để giảm thiểu rủi ro, đặc biệt trong các thị trường phức tạp Hơn nữa, quy trình thẩm định giá cũng khác nhau giữa các ngân hàng, chủ yếu dựa vào cảm quan và ý kiến của người thẩm định, điều này tác động đến loại hình tài sản mà mỗi ngân hàng ưa thích hoặc không ưa thích.
Việc định giá tài sản có thể khác nhau khi ngân hàng B thực hiện thẩm định, và một số tài sản đặc thù có thể không được chấp nhận làm đảm bảo tại ngân hàng này Tuy nhiên, những tài sản này vẫn có thể được xem xét làm tài sản bảo đảm tại ngân hàng khác, chẳng hạn như hệ thống dây chuyền sản xuất trong ngành đặc thù hoặc tàu chuyên dụng.
Lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp.
Thẩm định giá tài sản là sự kết hợp giữa nghệ thuật và khoa học, vì vậy không tồn tại phương pháp nào là chính xác nhất, mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất Mỗi tài sản có thể được định giá bằng nhiều phương pháp khác nhau, tuy nhiên, việc lựa chọn phương pháp thẩm định phụ thuộc vào sự chủ quan của người thẩm định Phương pháp phù hợp cần dựa trên nguồn thông tin đáng tin cậy và sẵn có, giúp người thẩm định đưa ra mức giá có độ tin cậy cao trong thời gian ngắn nhất, từ đó đạt hiệu quả cho tất cả các bên liên quan.
Việc áp dụng phương pháp thẩm định giá có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản, với các phương pháp như tiếp cận từ chi phí và tiếp cận từ thu nhập Mỗi phương pháp mang lại những kết quả khác nhau, do đó, người thẩm định giá cần lựa chọn phương pháp phù hợp nhất để đánh giá đúng giá trị tài sản.
Thẩm định giá viên đóng vai trò quan trọng trong việc xác định kết quả thẩm định giá tài sản, với chuyên môn, kinh nghiệm và đạo đức của họ ảnh hưởng lớn đến chất lượng công việc Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm có tác động trực tiếp đến giá trị các khoản cấp tín dụng, do đó, đội ngũ thẩm định giá cần được đào tạo bài bản và chuyên nghiệp.
Yếu tố con người là yếu tố quyết định trong thẩm định giá tài sản bảo đảm Thẩm định giá không chỉ là một lĩnh vực kinh tế - kỹ thuật mà còn mang tính xã hội, do đó, sự đánh giá chủ quan và kinh nghiệm là rất quan trọng Nếu những yếu tố này không được thực hiện một cách khách quan và bị ảnh hưởng bởi các vấn đề đạo đức hay thiếu chuyên môn, kết quả thẩm định giá sẽ không chính xác và có thể dẫn đến những hậu quả tiêu cực.
Các nhân tố chủ quan khác
Ngoài các yếu tố khách quan, nhiều nhân tố chủ quan cũng ảnh hưởng đến quá trình thẩm định giá và chất lượng công việc này, bao gồm chiến lược kinh doanh của ngân hàng, cách thức tổ chức nhận thế chấp, và hệ thống cơ sở vật chất như văn phòng, trang thiết bị, và phần mềm xử lý thông tin Những yếu tố này yêu cầu công tác thẩm định giá phải thay đổi để phù hợp với quy định, đồng thời vẫn đảm bảo tính khách quan, minh bạch và chính xác Trong giai đoạn chuyển đổi mô hình, công tác thẩm định giá có thể bị ảnh hưởng bởi phương pháp lỗi thời và tiến độ xử lý không đáp ứng yêu cầu mới, dẫn đến sự chậm trễ.
1.3.2 Nhóm nhân tố khách quan
Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách
Tài sản bảo đảm chịu sự quản lý nghiêm ngặt từ Nhà nước và pháp luật, bao gồm các chính sách quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, xuất nhập khẩu và bảo hộ sản xuất Vì vậy, các quy định của Nhà nước có tác động lớn đến quy trình thẩm định giá tài sản.
Các quy định của Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại về tín dụng và giao dịch tài sản bảo đảm có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản cho vay Ví dụ, một số tài sản trước đây không được chấp nhận làm tài sản bảo đảm giờ đây có thể được bổ sung, như quyền sử dụng đất đã trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê tại các khu công nghiệp Sự thay đổi này yêu cầu công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm cũng cần được điều chỉnh cho phù hợp.
Sự biến động của thị trường
Thẩm định giá ra đời và phát triển gắn liền với các hoạt động của thị trường.
Thị trường phát triển và hoạt động sôi động đòi hỏi công tác thẩm định giá phải chuyên nghiệp nhằm xác định giá trị tài sản phục vụ cho các nghiệp vụ như giải ngân và cầm cố Sự phát triển của thị trường làm tăng nhu cầu vốn, dẫn đến gia tăng lượng vốn vay tại các ngân hàng thương mại và tương ứng là lượng tài sản bảo đảm được thế chấp Do đó, những biến động trên thị trường ảnh hưởng đến cả số lượng và chất lượng công việc thẩm định giá.
Hệ thống thông tin phát triển giúp kết nối mọi người và tra cứu thông tin dễ dàng hơn Việc thu thập thông tin là rất quan trọng trong thẩm định giá, nhằm có cái nhìn toàn diện về tài sản, bao gồm quy hoạch đô thị, dự án xây dựng và thay đổi cơ chế xuất, nhập khẩu thiết bị Nhờ đó, có thể đưa ra nhận định chính xác về giá trị tài sản và thực hiện các bước tín dụng hiệu quả Hệ thống thông tin minh bạch và đầy đủ sẽ hỗ trợ công tác thẩm định giá, ngược lại, thiếu thông tin sẽ gây khó khăn trong quá trình này.
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN
Khái quát về Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank AMC) được thành lập vào tháng 7/2000, là công ty con 100% vốn của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Đây là đơn vị đầu tiên tại Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực quản lý nợ và khai thác tài sản, được thành lập theo đề án của Ngân hàng Nhà Nước nhằm xử lý tài sản trong vụ án Epco - Minh Phụng.
Vietinbank AMC đã trải qua quá trình trưởng thành và phát triển mạnh mẽ, mở rộng mạng lưới hoạt động không chỉ tại Trụ sở chính TP.HCM và Chi nhánh Hà Nội mà còn thành lập 06 Cụm định giá tại Đà Nẵng, Cần Thơ, Đắk Lắk, Khánh Hoà, Nghệ An và Hải Phòng Với vốn điều lệ hiện tại là 120 tỷ đồng và kế hoạch tăng lên 500 tỷ đồng trong tương lai gần, Vietinbank AMC đang hướng tới việc mở rộng hoạt động trên toàn quốc, đồng hành cùng sự phát triển kinh doanh của các Chi nhánh Vietinbank.
Vietinbank AMC hoạt động với mục tiêu không ngừng cải tiến và phát triển dịch vụ để đáp ứng nhu cầu của các Chi nhánh Vietinbank và Khách hàng, góp phần vào sự phát triển mạnh mẽ của công ty trong hệ thống Vietinbank Công ty chuyên quản lý, khai thác tài sản, thực hiện phát mại và bán đấu giá tài sản theo nhiều hình thức thanh toán khác nhau, cho thuê tài sản, và đầu tư vào các doanh nghiệp thông qua tài sản thế chấp Vietinbank AMC cam kết nâng cấp và thay đổi công năng tài sản để phù hợp với yêu cầu sử dụng, nhằm trở thành công ty quản lý nợ và khai thác tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
Thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam là một quy trình quan trọng, không bao gồm dịch vụ giám định hàng hóa và các hoạt động thẩm định giá thuộc thẩm quyền của Nhà nước Việc đánh giá chính xác giá trị tài sản bảo đảm giúp ngân hàng quản lý rủi ro hiệu quả và đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng.
Tiếp nhận và quản lý nợ tồn đọng cùng tài sản bảo đảm liên quan để thu hồi vốn hiệu quả; hoàn thiện hồ sơ nợ theo quy định pháp luật; thực hiện mua bán nợ tồn đọng từ các tổ chức tín dụng và công ty quản lý nợ Ngân hàng có quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm, bao gồm bất động sản, thông qua các hình thức như tổ chức bán đấu giá công khai, bán qua trung tâm dịch vụ bán đấu giá, hoặc bán cho công ty mua bán nợ nhà nước Đồng thời, thực hiện cơ cấu lại nợ tồn đọng và xử lý tài sản bảo đảm nợ vay.
Thực hiện các hoạt động khác theo ủy quyền của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam theo quy định của pháp luật.
2.1.3 Cơ cấu tổ chức bộ máy
Cụm định giá Nghệ An
Cụm định giá Hải Phòng
Cụm định giá Đà Nẵng
Cụm định giá Cần Thơ
Cụm định giá Đăk Lăk
Cụm định giá Khánh Hoà
Phòng Kiểm tra nội bộ
Phòng Hành chính Nhân sự
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
TỔNG GIÁM ĐỐC CHỦ TỊCH
Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức Vietinbank AMC
Nguồn: http://Vietinbankamc.vn/noi-dung/4/SO-DO-TO-CHUC.html
Công ty có 03 phó tổng giám đốc, mỗi người đảm nhận các trách nhiệm cụ thể: một phó tổng giám đốc quản lý kinh doanh và điều hành các Cụm định giá tại miền Trung và Tây Nguyên; một phó tổng giám đốc phụ trách kế toán; và một phó tổng giám đốc quản lý chi nhánh Hà Nội cùng các Cụm định giá ở miền Bắc Tổng Giám đốc và các phó tổng giám đốc có nhiệm vụ điều hành, phân công công việc theo trách nhiệm của mình, dựa trên văn bản ủy quyền thường xuyên và ủy quyền từng lần do Tổng Giám đốc ban hành.
Lãnh đạo phòng bao gồm các trưởng và phó phòng phụ trách các lĩnh vực như đất ở, nhà ở, nhà xưởng và dự án Tất cả đều có trình độ thạc sĩ trở lên và có hơn 5 năm kinh nghiệm trong thẩm định giá Họ am hiểu sâu sắc các quy định pháp luật liên quan đến thẩm định giá, ngân hàng và cho vay, giúp xử lý công việc một cách nhanh chóng và thuận lợi.
Đội ngũ nhân viên của chúng tôi đều có trình độ từ đại học trở lên, trong đó khoảng 60% là thạc sĩ Tất cả nhân viên đều có chuyên môn đúng lĩnh vực, cùng với kinh nghiệm và hiểu biết sâu rộng trong các lĩnh vực chuyên môn của mình.
Số lượng nhân viên được phân chia thành các tổ chuyên môn, bao gồm tổ thẩm định giá máy móc thiết bị (MMTB), tổ thẩm định giá cho các dự án và công trình đặc thù, tổ định giá nhà xưởng và công trình công nghiệp, cùng với tổ thẩm định giá đất ở và nhà ở.
2.1.3.2 Nhiệm vụ phòng thẩm định giá:
Phòng Thẩm định giá của Vietinbank AMC chuyên thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cấp tín dụng, xử lý tài sản bảo đảm và các mục đích hợp pháp khác theo quy định của Vietinbank Phạm vi thẩm định bao gồm các tài sản trong hệ thống Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, không bao gồm dịch vụ giám định hàng hóa và thẩm định giá thuộc thẩm quyền của Nhà nước.
2.1.4 Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
2.1.4.1 Hệ thống văn bản pháp lý cơ bản áp dụng trong thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012;
-Luật Dân sự 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015;
-Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
-Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Thông tư số 38/2014/TT-BTC ban hành ngày 28/03/2014 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013, quy định chi tiết thi hành các điều khoản của Luật giá liên quan đến thẩm định giá.
-Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 và 04.
-Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07.
-Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.
Quyết định số 2159/2015/QĐ-TGĐ-NHCT35 ngày 15/9/2015 của Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam đã ban hành hướng dẫn về thẩm định giá và thẩm định giá tài sản bảo đảm thông qua Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản NHTMCP Công thương Việt Nam, cùng với các công ty thẩm định giá liên kết Quyết định này căn cứ vào hợp đồng dịch vụ thẩm định và thẩm định giá tài sản đã ký giữa Vietinbank AMC và Chi nhánh Vietinbank.
-Công văn số 8219 ngày 24/06/2016 v/v sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thẩm định giá, thẩm định giá TSBĐ qua AMC/ công ty liên kết.
-Quyết định số 88/2017/QĐ-AMC ngày 15/05/2017 của Chủ tịch Vietinbank
Vietinbank AMC v/v Ban hành hướng dẫn nghiệp vụ thẩm định giá tài sản;
-Một số văn bản pháp lý khác có liên quan.
2.1.4.2 Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTVQuản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
(Nguồn: Tài liệu nội bộ của Vietinbank AMC, 2021)
Bước 1: Tiếp nhận và phân công công việc
Sau khi nhận được yêu cầu thẩm định giá từ Chi nhánh; Cán bộ tiếp nhận sẽ nhận hồ sơ và kiểm tra sơ bộ:
Nếu tài sản là loại thông thường, như bất động sản đơn lẻ, căn hộ chung cư hoặc các phương tiện vận tải, máy móc thiết bị phổ biến, thông tin về chúng thường dễ dàng tiếp cận trên thị trường Trong trường hợp này, sẽ tiến hành phân công trực tiếp cho cán bộ thẩm định giá để thực hiện việc định giá tài sản.
Nếu tài sản thuộc dạng đặc biệt phức tạp như bất động sản dự án có sử dụng đất, công trình nhà văn phòng, trung tâm thương mại, hoặc hệ thống máy móc thiết bị dây chuyền sản xuất đặc thù, cán bộ tiếp nhận sẽ chuyển hồ sơ cho lãnh đạo cấp cao hơn để xin ý kiến chỉ đạo Sau khi nhận được chỉ đạo về tính khả thi của tài sản, lãnh đạo phòng sẽ phân công cán bộ thẩm định giá có chuyên môn hoặc từ chối tiếp nhận nếu tài sản quá đặc thù, đồng thời phản hồi lại Chi nhánh Vietinbank.
Thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
2.2.1 Thực trạng số lượng và cơ cấu hồ sơ thẩm định giá TSBĐ
(i) Số lượng hồ sơ thẩm định (Bảng 1)
4 Tổng giá trị tài sản định giá 52.51 80.49 102.67
3 tỷ lệ ban hành/số lượng hồ sơ tiếp nhận (2/1) 88.83% 88.75% 86.45%
(Nguồn: Tổng hợp Phòng thẩm định Vietinbank AMC)
Từ bảng trên, ta có thể thấy, từ năm 2019 trở đi:
Số lượng hồ sơ tiếp nhận tại Vietinbank AMC đang có xu hướng tăng qua từng năm, với sự gia tăng đáng kể từ năm 2019 đến 2020 là 952 hồ sơ, tương đương 14.23% Đặc biệt, năm 2021 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ hơn với 3647 hồ sơ, tương đương 47.72% Sự gia tăng này được ghi nhận là nhờ vào các chính sách và cơ chế hiệu quả mà Vietinbank AMC đã triển khai, được các Chi nhánh ngân hàng TMCT Công thương Việt Nam đánh giá cao.
Số lượng hồ sơ ban hành của Vietinbank AMC đã có xu hướng tăng mạnh qua các năm, với mức tăng 839 hồ sơ, tương đương 14.12% từ năm 2019 đến 2020, và 2,977 hồ sơ, tương đương 43.90% từ năm 2020 đến 2021 Sự gia tăng này phản ánh khả năng nắm bắt kịp thời và chính xác giá trị thị trường tài sản tại thời điểm thẩm định của ngân hàng.
(ii) Cơ cấu hồ sơ theo tài sản bảo đảm (Bảng 2)
STT Phân loại tài sản 2019 2020 2021
(Nguồn: Tổng hợp Phòng thẩm định Vietinbank AMC)
CƠ CẤU HỒ SƠ THEO TÀI SẢN NĂM 2019
DỰ ÁN NHÀ XƯỞNG BĐS LÀ ĐẤT Ở NHÀ Ở
Biểu đồ 1.1 Cơ cấu hồ sơ theo tài sản năm 2019
CƠ CẤU HỒ SƠ THEO TÀI SẢN NĂM 2020
DỰ ÁN NHÀ XƯỞNG BĐS LÀ NHÀ Ở ĐẤT Ở
Biểu đồ 1.2 Cơ cấu hồ sơ theo tài sản năm 2020
DỰ ÁN NHÀ XƯỞNG BĐS LÀ NHÀ Ở ĐẤT Ở
Biểu đồ 1.3 Cơ cấu hồ sơ theo tài sản năm 2021
(Nguồn: Tổng hợp Phòng thẩm định Vietinbank AMC)
Giống như các ngân hàng thương mại khác, Vietinbank chủ yếu nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ) là bất động sản do tính thanh khoản cao và dễ quản lý, bao gồm nhà ở, đất ở và căn hộ chung cư, chiếm tỷ trọng từ 80% đến 93% tổng số tài sản Do đó, số lượng thẩm định giá tài sản này cũng tăng lên đáng kể.
(iii) Doanh thu thẩm định (Bảng 3)
4 Tổng số hồ sơ ban hành 5943 6782 9759
5 Tổng doanh thu/tổng số hồ sơ ban hành 2.746 3.362 3.569
(ĐVT: triệu đồng) (Nguồn: Tổng hợp Phòng Kế toán HC Vietinbank AMC)
Sự mở rộng địa bàn và gia tăng số lượng tài sản được chuyển qua AMC đã dẫn đến doanh thu thẩm định giá của công ty tăng trưởng ổn định qua các năm Từ năm 2021, doanh thu từ hoạt động thẩm định giá đã tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2019, phản ánh những nỗ lực không ngừng của ban lãnh đạo và toàn thể nhân viên công ty.
2.2.2 Thực trạng thời gian thẩm định giá TSBĐ
Từ tháng 6/2018, Vietinbank đã ban hành văn bản số 5262/TĐG-NHCT60+29 quy định về việc phối hợp giữa Chi nhánh và Vietinbank AMC trong công tác định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) Mục tiêu của văn bản này là nâng cao chất lượng định giá TSBĐ và giải quyết các vướng mắc trong quá trình phối hợp Việc định giá TSBĐ cần tuân thủ các tiêu chuẩn SLA về thời gian xử lý hồ sơ và thông báo kết quả, đặc biệt đối với tài sản thông thường như bất động sản.
Khách hàng tại Vietinbank ưu tiên lựa chọn các ngân hàng có dịch vụ chất lượng cao và nhanh chóng, đáp ứng nhu cầu vốn của họ Chỉ cần một chút chậm trễ trong quy trình tín dụng có thể dẫn đến sự không hài lòng và phàn nàn từ phía khách hàng, khiến họ sẵn sàng chuyển sang đơn vị cung cấp khác.
2.2.3 Thực trạng phí thẩm định TSBĐ
Trước năm 2019, nhiều chi nhánh và khách hàng đã phản ứng mạnh mẽ về biểu phí dịch vụ định giá, dẫn đến việc một số chi nhánh tìm đến các công ty thẩm định giá liên kết Đối với những khu vực không yêu cầu thẩm định giá qua AMC, việc thỏa thuận phí thường cao, đặc biệt là với máy móc và phương tiện vận tải có giá trị thấp từ 100-300 triệu đồng nhưng vẫn bị thu phí lên đến 3,3 triệu đồng cho mỗi tài sản, điều này được xem là khá cao.
Trong giai đoạn 2019-2021, Vietinbank AMC đã cập nhật biểu phí dịch vụ hai lần, điều chỉnh để tăng tính cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi khách hàng Sự thay đổi này đã nhận được đánh giá tích cực từ các chi nhánh, dẫn đến sự gia tăng số hồ sơ được gửi đến Vietinbank AMC.
2.2.4 Khảo sát mức độ hài lòng của các chi nhánh đối với hoạt động thẩm định giá của Vietinbank AMC
Dịch vụ thẩm định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) của Vietinbank AMC chủ yếu phục vụ các chi nhánh của Vietinbank và khách hàng vay vốn qua việc thế chấp TSĐB Tác giả đã thực hiện khảo sát với 50 bảng hỏi và nhận được 50 phản hồi, trong đó 45 bảng khảo sát đạt yêu cầu để phân tích Tỷ lệ hồi đáp qua email chiếm ưu thế do đặc thù công việc và khoảng cách địa lý.
2.2.5 Thực trạng thẩm định giá TSBĐ
Trong thời gian qua, Vietinbank AMC chủ yếu thực hiện công tác định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) cho các loại hình tài sản thông thường như nhà đất, căn hộ chung cư và ô tô, máy xúc, chiếm khoảng 85%-90% tổng lượng hồ sơ Các tài sản phức tạp như hệ thống dây chuyền máy móc thiết bị, dự án có sử dụng đất, và tàu biển chỉ chiếm khoảng 10%-15% Đối với những tài sản có giá trị lớn trên 200 tỷ đồng, các chi nhánh Vietinbank phải tiến hành định giá thông qua công ty thẩm định giá liên kết với Vietinbank.
Với khối lượng tài sản chủ yếu là bất động sản đơn lẻ và phương tiện vận tải thông dụng, Vietinbank AMC tập trung vào phương pháp định giá so sánh Bên cạnh đó, ngân hàng cũng áp dụng phương pháp định giá thu nhập kết hợp với so sánh chi phí cho các dự án bất động sản, hệ thống máy móc thiết bị dây chuyền sản xuất, tàu thuyền, và nhà xưởng sản xuất đã hình thành Đối với các dự án sử dụng bất động sản hình thành trong tương lai, phương pháp thặng dư được sử dụng để định giá hiệu quả.
Mục đích chính của thẩm định giá tại Vietinbank AMC là hỗ trợ hoạt động cho vay thế chấp và đảm bảo tín dụng Để đánh giá thực trạng định giá, tác giả đã nghiên cứu chi tiết từng loại tài sản trong giai đoạn 2019-2021.
A, Đối với tài sản thông thường
Tài sản phổ biến nhất bao gồm đất ở, nhà ở, xe ô tô và căn hộ chung cư Cán bộ tiếp nhận sẽ đối chiếu hồ sơ với quy định của pháp luật và Vietinbank, Vietin AMC Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cán bộ sẽ yêu cầu khách hàng bổ sung Những hồ sơ cơ bản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký xe ô tô cần được cung cấp đầy đủ trước khi phân công cho CBTĐ giá Đánh giá chung cho thấy hồ sơ của loại hình tài sản này khá đơn giản và dễ dàng kiểm tra.
Quá trình khảo sát tài sản hàng bao gồm việc thu thập thông tin về hiện trạng sử dụng, thông tin thị trường, quy hoạch và tài sản so sánh, tất cả đều được ghi chép và lưu giữ bằng chứng qua biên bản và hình ảnh Đánh giá chung cho thấy việc khảo sát các tài sản thông thường không gặp nhiều khó khăn, tuy nhiên, trong thực tế, một số vấn đề phát sinh cần được chú ý.
Việc sắp xếp lịch làm việc với khách hàng tại Chi nhánh Vietinbank cần được cải thiện để đảm bảo sự thống nhất, tránh tình trạng khách hàng hoặc chủ tài sản vắng mặt khi đến kiểm tra Ngoài ra, cần lưu ý rằng tài sản có thể đang cho thuê và người đi thuê có thể không hợp tác trong quá trình kiểm tra tài sản.
Đánh giá thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty
Kể từ năm 2019, Vietinbank AMC đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể về số lượng hồ sơ được phê duyệt, cho thấy sự tin tưởng ngày càng cao từ các chi nhánh của Vietinbank đối với dịch vụ thẩm định giá của đơn vị này.
Trong quá trình thẩm định giá tài sản bảo đảm, Viettinbank AMC đã nỗ lực không ngừng để hoàn thiện quy trình này Một số kết quả đáng ghi nhận bao gồm việc nâng cao chất lượng thẩm định và cải thiện hiệu quả công tác đánh giá giá trị tài sản.
Vietinbank AMC đã thiết lập quy trình nội bộ rõ ràng, giúp cán bộ tự động nắm bắt các bước cần thực hiện, từ đó nâng cao hiệu quả công việc Ngân hàng cũng thường xuyên cập nhật các văn bản và quy định pháp luật mới nhất về thẩm định giá tài sản, nhằm chuẩn hóa quy trình thẩm định giá ngày càng tốt hơn.
Vietinbank AMC chú trọng nâng cao trình độ nhân sự thông qua việc tổ chức các buổi trao đổi kinh nghiệm giữa cán bộ và lãnh đạo chuyên môn Hàng tháng, ngân hàng còn tổ chức các lớp bổ sung kiến thức với sự tham gia giảng dạy của các chuyên gia hàng đầu trong ngành, nhằm đảm bảo đội ngũ cán bộ luôn được cập nhật và nâng cao kỹ năng chuyên môn.
Vietinbank AMC đã đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống trang thiết bị chuyên môn với chất lượng cao, bao gồm máy ảnh, thước đo laser, la bàn và các phần mềm bóc tách, lập dự toán công trình Những trang thiết bị này giúp các cán bộ thẩm định giá nâng cao hiệu quả làm việc của mình.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
Vietinbank AMC hoạt động độc lập và khách quan, với mục tiêu chính là hỗ trợ các Chi nhánh Vietinbank trong việc tăng trưởng và đảm bảo an toàn tín dụng Để đạt được điều này, Vietinbank AMC tập trung vào việc duy trì giá trị tài sản sát với giá thị trường và xử lý hồ sơ đúng tiến độ, nhằm không làm ảnh hưởng đến quy trình cấp tín dụng trong bối cảnh cạnh tranh ngân hàng ngày càng gia tăng Tuy nhiên, bên cạnh nhiệm vụ này, việc kiểm soát rủi ro cho Vietinbank cũng là một ưu tiên quan trọng, dẫn đến đôi khi xuất hiện mâu thuẫn giữa hai nhiệm vụ, gây ra một số hạn chế trong hoạt động.
2.3.2.1 Hạn chế trong công tác thẩm định giá tài sản tại Vietinbank AMC
- Hạn chế trong tiến độ xử lý hồ sơ: Tiến độ xử lý hiện nay vẫn còn chậm dẫn đến Khách hàng/ Chi nhánh chưa hài lòng;
Việc thu thập thông tin và kiểm tra tài sản trong quá trình khảo sát gặp nhiều hạn chế do thiếu cơ sở pháp lý và thông tin đối chiếu, đặc biệt là với tài sản thuộc khu vực quy hoạch Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác minh tài sản, và đôi khi khách hàng cũng trở nên khó tính, gây trở ngại cho công việc.
Phương pháp thẩm định giá hiện nay gặp nhiều hạn chế do tính thiếu linh hoạt trong việc áp dụng Cán bộ thẩm định thường chỉ áp dụng một số phương pháp nhất định cho từng loại tài sản, như Quyền sử dụng đất và nhà ở thường chỉ sử dụng phương pháp so sánh và chi phí, trong khi phương pháp thu nhập ít được sử dụng cho tài sản kinh doanh Ngoài ra, các phương pháp hiện tại còn gặp vấn đề về tính chủ quan và thiếu chứng minh từ thị trường, đặc biệt là phương pháp so sánh, trong khi phương pháp chi phí chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thực tiễn Đối với những tài sản đặc thù với ít thông tin thị trường, như hệ thống MMTB chuyên dùng, số lượng tài sản được chấp nhận tham chiếu có thể chỉ cần 2 tài sản, thay vì quy chuẩn 3 trở lên.
*Nguyên nhân gây nên hạn chế trong công tác thẩm định giá tài sản tại Vietinbank AMC a, Nguyên nhân khách quan:
Tính đặc thù và phức tạp cao của tài sản đòi hỏi quá trình thẩm định giá cần nhiều thời gian để đảm bảo độ an toàn, tin cậy và giá trị chính xác Tuy nhiên, điều này ảnh hưởng đến tiến độ và yêu cầu về độ chính xác, do nhiều thông tin liên quan đến pháp lý và giá trị tài sản chưa rõ ràng, cần phải xác minh nhiều lần về quy hoạch, tranh chấp, và tính hợp lệ của thiết bị so với hợp đồng mua bán Nguồn thông tin có kiểm chứng lại hạn chế, với thông tin quy hoạch ít được công bố và cấu hình máy móc chỉ có thể thu thập qua đàm phán trực tiếp với nhà cung cấp Thêm vào đó, tình trạng đầu cơ đất có thể dẫn đến giá cả ảo, làm tăng thêm khó khăn trong việc định giá tài sản.
+ Một số Khách hàng đôi khi khó tính, không thuận lợi khi tiến hành công việc
Môi trường pháp lý liên quan đến thẩm định giá tài sản và nhận tài sản đảm bảo cho tín dụng ở Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và chuẩn hóa Mặc dù hệ thống văn bản pháp luật đã được cải tiến, nhưng vẫn còn thiếu sót, chồng chéo và chưa đồng bộ Thêm vào đó, việc ban hành các quy định từ cơ quan có thẩm quyền thường bị chậm trễ, gây khó khăn trong công tác nhận và quản lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng.
Sự thiếu hụt nhân sự trong lĩnh vực thẩm định giá đang gia tăng, trong khi số lượng hồ sơ và yêu cầu thẩm định lại tăng cao Nguyên nhân một phần đến từ Ban Lãnh đạo, khi chính sách tăng lương cho nhân viên lâu năm chưa được chú trọng Nhiều nhân viên có kinh nghiệm không muốn gắn bó với đơn vị, trong khi nhân viên mới lại thiếu kinh nghiệm và không đồng đều về chuyên môn.
- Quy trình xử lý hồ sơ còn chưa được nhanh chóng, chưa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng:
+ Hồ sơ được yêu cầu cung cấp nhiều dẫn đến Khách hàng cung cấp chưa đầy đủ, mất thời gian chờ đợi.
+ Việc hẹn khảo sát tài sản với khách hàng hay gặp khó khăn, do thời gian biểu của hai bên chưa thống nhất.
Quy trình thẩm định giá tại Vietinbank - chi nhánh Hà Nội hiện đang gặp nhiều khó khăn do tính rườm rà, với các bước như photo hồ sơ và yêu cầu phê duyệt từ hai cấp lãnh đạo ngay cả với những hồ sơ đơn giản như chung cư hay xe ô tô Hơn nữa, việc tổ chức họp giao ban và báo cáo kết quả chưa được tối ưu hóa, kết hợp với tình trạng thiếu hụt nhân sự, đã dẫn đến việc hoàn thành hồ sơ chậm trễ so với tiến độ đề ra.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
Định hướng, mục tiêu hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam đến năm 2025
ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam đến năm 2025
Vietinbank AMC, thuộc Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, cam kết phát triển theo các tiêu chí và yêu cầu mới, nhằm nâng cao sự chuyên nghiệp và hoàn thiện Đơn vị này tập trung vào việc thay đổi tư duy và phương thức kinh doanh, với định hướng “lấy khách hàng làm trung tâm” và “phục vụ khách hàng” Vietinbank AMC luôn đồng hành và hỗ trợ các Chi nhánh Vietinbank trong việc thúc đẩy phát triển kinh doanh và góp phần phòng ngừa rủi ro.
Vietinbank AMC đang tích cực phát triển mạng lưới và mở rộng phạm vi hoạt động trên toàn quốc để phục vụ Đề án thẩm định giá tài sản bảo đảm của Vietinbank Để đáp ứng sự tăng trưởng về quy mô tín dụng của các chi nhánh, Vietinbank AMC đã lập kế hoạch mở rộng quy mô và nâng cao nghiệp vụ thẩm định giá Trong năm 2021, Vietinbank AMC đã tuyển thêm 17 cán bộ thẩm định giá và bổ sung 19 cộng tác viên tại các địa bàn từ Hà Tĩnh trở ra, đồng thời đưa nhân sự thí điểm đến các khu vực như Thái Nguyên, Quảng Ninh, Móng Cái, Ninh Bình, Thanh Hóa và Hải Dương.
Năm 2022, Vietinbank AMC sẽ mở thêm cụm thẩm định giá tại Phú Thọ và Hà Nam nhằm mở rộng phạm vi hoạt động và đáp ứng nhu cầu thẩm định giá của các Chi nhánh Vietinbank Để tăng khả năng xử lý tài sản, Vietinbank AMC đã đề xuất giảm mức bảo đảm tín dụng từ 3 tỷ đồng xuống 2 tỷ đồng theo Đề án Thẩm định giá tài sản qua AMC mở rộng Điều này sẽ giúp tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động thẩm định giá, hoàn thành chỉ tiêu lợi nhuận do Vietinbank giao.
Nâng cao hiệu quả, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ thẩm định giá tài sản nhanh nhất, chất lượng và hiệu quả cao nhất.
Kết quả thẩm định giá tài sản bảo đảm cho việc thế chấp vay vốn cần phải phù hợp với giá thị trường, tránh việc thẩm định sai lệch do lo ngại rủi ro hay nhu cầu vay của khách hàng Nếu thẩm định giá quá thấp, khách hàng có thể không đồng ý và chuyển sang ngân hàng khác, dẫn đến giảm dư nợ tín dụng Ngược lại, thẩm định giá quá cao có thể đáp ứng nhu cầu vay nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng, ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của họ.
Thẩm định giá tại Vietinbank cần được thực hiện nhanh chóng và chính xác, với thời gian tối đa 02 ngày cho tài sản thường và 04 ngày cho tài sản phức tạp, nhằm đáp ứng nhu cầu kinh doanh của các chi nhánh Khách hàng ưu tiên chọn ngân hàng có dịch vụ tốt và nhanh chóng, vì vậy bất kỳ sự chậm trễ nào trong quy trình tín dụng đều có thể gây khó chịu cho họ Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, việc thẩm định giá cần phải đảm bảo hiệu quả về thời gian và độ chính xác để giữ chân khách hàng Cần có ý kiến đóng góp để hoàn thiện quy định và quy trình thẩm định giá của Vietinbank AMC.
Hoàn thiện quy trình và quy định thẩm định giá để trình Ban Tổng Giám đốc và Chủ tịch Công ty xem xét, sửa đổi theo thẩm quyền các văn bản, quy định và quy trình liên quan.
Tăng cường nghiên cứu, nâng cấp phần mềm thẩm định giá, giảm thao tác trong công việc
Để nâng cao hiệu quả quản lý tài sản, cần thực hiện lưu trữ hồ sơ và tài liệu một cách đầy đủ, rõ ràng, đồng thời cho phép trích xuất thông tin nhanh chóng Việc phân loại tài sản theo từng đặc tính và chuyên môn hóa các tổ chuyên trách cho từng lĩnh vực như nhà ở, nhà xưởng, dự án lớn và động sản là rất quan trọng Ngoài ra, cần xây dựng và hoàn thiện các mẫu biểu liên quan đến bất động sản và động sản để áp dụng một cách thống nhất Cuối cùng, việc phát triển website và phần mềm quản lý chuyên biệt cho hoạt động thẩm định và thẩm định giá tài sản sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công việc.
Xây dựng cơ sở dữ liệu giá thị trường.
Xây dựng cơ sở dữ liệu giá thị trường cho quyền sử dụng đất, công trình xây dựng, phương tiện vận tải, tàu thuyền, và máy móc thiết bị nhằm giảm thời gian thu thập thông tin thị trường và nâng cao năng suất lao động.
Xây dựng môi trường làm việc thân thiện, hiệu quả, đảm bảo điều kiện làm việc tốt nhất cho nhân viên.
Vietinbank AMC không chỉ chú trọng xây dựng văn hóa doanh nghiệp mà còn tạo ra môi trường làm việc tối ưu cho nhân viên Ngân hàng đã đầu tư nâng cấp cơ sở vật chất, bao gồm hệ thống máy tính hiện đại, công cụ làm việc đồng bộ và tiêu chuẩn như máy ảnh, thước đo laser, cùng với các đồ dùng văn phòng khác Những cải tiến này nhằm đảm bảo các hoạt động diễn ra nhanh chóng và hiệu quả.
Vietinbank AMC cam kết định giá tài sản bảo đảm một cách chuyên nghiệp, vừa sát với giá thị trường, vừa nâng cao tính cạnh tranh cho ngân hàng và hạn chế rủi ro Quy trình này được thực hiện bởi đội ngũ cán bộ chuyên trách nhằm đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong định giá.
Công tác định giá tài sản phải đảm bảo chất lượng định giá và đảm bảo tiến độ để đáp ứng nhu cầu của các Chi nhánh Vietinbank.
3.2 Giải pháp hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
3.2.1 Nhóm giải pháp về nghiệp vụ
- Một là, về chính sách và quy trình nghiệp vụ:
Ban hành hướng dẫn chi tiết thống nhất về lập báo cáo và lưu trữ hồ sơ giữa Trụ sở chính, chi nhánh và các cụm là cần thiết Hiện nay, hướng dẫn lập báo cáo có nhiều câu điều kiện liên quan đến ranh giới không rõ ràng, diện tích sử dụng chung riêng, và quy hoạch, gây khó khăn trong việc nhận TSBĐ và dẫn đến phàn nàn từ Chi nhánh Do đó, kiến nghị ban lãnh đạo rà soát và loại bỏ những câu điều kiện không cần thiết, đảm bảo vẫn phù hợp với quy định của ngân hàng Công thương và pháp luật.
Vietinbank AMC thường xuyên nghiên cứu và đề xuất các phương pháp định giá cùng quy định liên quan để phù hợp với định hướng cho vay thế chấp bằng tài sản bảo đảm và sự thay đổi của thị trường Đặc biệt, ngân hàng có thể thẩm định giá bổ sung cho những tài sản trên đất mà chưa có hồ sơ pháp lý chứng nhận, như giấy phép xây dựng hay chứng nhận sở hữu Tuy nhiên, Vietinbank AMC sẽ không thực hiện thẩm định giá cho các hạng mục này.
Để tối ưu hóa quy trình xử lý hồ sơ, cần hoàn thiện trình tự làm việc nhằm tăng tốc độ và sự thuận tiện, giảm thiểu thời gian chờ đợi Đề xuất nâng cấp phần mềm để tiết kiệm thời gian báo cáo trực tiếp, cho phép xử lý toàn bộ công việc trực tuyến Việc in ấn và lưu trữ file chỉ thực hiện khi gửi file cứng tới Chi nhánh Vietinbank.
Đề xuất phân loại và phân hạng tài sản bảo đảm chi tiết hơn, cho phép bỏ qua bước phê duyệt cấp cao đối với những tài sản có mức độ phức tạp thấp và thông tin kiểm chứng nhiều, như ô tô thông thường và căn hộ chung cư bình dân Điều này sẽ giúp các cấp lãnh đạo phòng tự chốt giá trị, đẩy nhanh tiến độ thẩm định giá và giảm bớt công việc không quan trọng, đồng thời đảm bảo hồ sơ chất lượng cho chi nhánh và khách hàng Đào tạo nhân viên về quy trình làm việc nhanh chóng, chuyên nghiệp và tinh thần hỗ trợ đồng nghiệp, khách hàng là yếu tố then chốt để giảm áp lực công việc và nâng cao hiệu quả làm việc.
