Hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP công thương việt nam chi nhánh hà nội (tt)

TĨM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU Hoạt động tín dụng hoạt động chủ chốt vô quan trọng NHTM nào, đem lại lợi nhuận cho Ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro Do đó, nhóm tài sản đảm bảo nhóm điều kiện để đảm bảo an toàn cho khoản vay Bất động sản loại TSĐB ngân hàng ưu tiên hàng đầu đặc trưng riêng có giá trị lớn, có vị trí xác định, hao mịn, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu sử dụng luật hóa đầy đủ Chính mà hoạt động định giá BĐS trở nên cần thiết NHTM trọng Các ngân hàng thành lập phận chuyên định giá tài sản chuyên nghiệp thành lập công ty trực thuộc để quản lý nợ khai thác tài sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank AMC) công ty 100% vốn thuộc Ngân hàng Công Thương thành lập từ tháng 7/2000 thành lập trở thành đơn vị nước hoạt động lĩnh vực quản lý nợ khai thác tài sản Qua thời gian, Vietinbank AMC không ngừng lớn mạnh mặt Năm 2012, để đáp ứng yêu cầu chuyển đổi mơ hình, Vietinbank AMC - CN Hà Nội thành lập Đóng vai trị quan trọng cơng tác định giá tài sản khu vực Miền bắc Hà Nội Tuy vào hoạt động việc vận dụng phương pháp định giá BĐS Vietinbank AMC - CN Hà Nội linh hoạt Phương pháp so sánh phương pháp đặc biệt quan trọng sử dụng nhiều số hạn chế sở liệu so sánh cịn chưa đầy đủ, thiếu thơng tin, kỹ thuật định giá cịn gặp nhiều sai sót, tỷ lệ điều chỉnh mang yếu tố chủ quan người định giá Với mong muốn nâng cao hiệu phương pháp so sánh định giá bất động sản, qua nâng cao chất lượng hoạt động định giá, đảm bảo tăng trưởng tín dụng lành mạnh, học viên lựa chọn đề tài: "Hoàn thiện phương pháp so sánh định giá bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - chi nhánh Hà Nội" Luận văn chia làm chương với kết cấu sau: Chương 1: Cơ sở lý luận phương pháp so sánh định giá BĐS Chương 2: Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Vietinbank AMC - CN Hà Nội Chương 3: Giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh định giá bất động sản Vietinbank AMC - CN Hà Nội Trong chương 1, tác giả làm rõ nội dung phương pháp so sánh định giá bất động sản, bao gồm: khái niệm, điều kiện thực phương pháp, nội dung phương pháp, trình tự thực phương pháp, ưu nhược điểm phương pháp nhân tố ảnh hưởng tới việc vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Định giá bất động sản sử dụng nhiều hoạt động đời sống xã hội như: định giá cho mục đích mua bán, định giá cho việc phục vụ chấp, vay vốn, định giá để đầu tư, Với mục đích khác nhau, việc định giá thực theo cách riêng quan điểm riêng người định giá Định giá bất động sản hoạt động tư xác định giá BĐS cụ thể thời điểm xác định Đối với hoạt động NHTM, việc định giá BĐS chấp nhu cầu cấp bách, quan trọng để Ngân hàng định đến việc cho vay nhằm giảm rủi ro cho khoản vay khách hàng khơng có khả trả nợ Thông qua việc quản lý khai thác tài sản chấp, ngân hàng quan quản lý nhà nước khách hàng vay giải tranh chấp liên quan Phương pháp định giá BĐS cách thức thu thập, xử lý thơng tin để thực q trình ước lượng giá BĐS thời điểm xác định cho mục đích cụ thể Có phương pháp để định giá bất động sản là: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư phương pháp thu nhập Trong đó, phương pháp so sánh sử dụng phổ biến Bởi phương pháp có sở vững chắc, thể đánh giá thị trường, chứng rõ ràng thừa nhận thực tế giá trị BĐS Phương pháp gặp khó khăn mặt kĩ thuật làm sở cho phương pháp định giá khác phương pháp chi phí, thặng dư Phương pháp định giá so sánh việc xác định giá cách so sánh cách trực tiếp BĐS mục tiêu với BĐS tương tự bán thị trường nhằm tìm giá trị từ giao dịch trước Phương pháp so sánh dựa lý luận cho giá trị thị trường BĐS có liên hệ mật thiết với giá trị cá BĐS tương tự so sánh được mua, bán cho thuê thị trường Yếu tố so sánh phương pháp đặc tính BĐS giao dịch làm cho giá BĐS khác Người định giá cần xem xét tất yếu tố tạo nên khác biệt có ảnh hưởng tới giá trị bđs Nên sử dụng chứng thị trường để kiểm tra xác định biến số mà giá trị bđs nhạy cảm với chúng Các số thống kê độ lệch chuẩn, hệ số biến đổi sử dụng q trình điều chỉnh Nhóm yếu tố so sánh bao gồm: - Nhóm 1- Các quyền BĐS: tồn quyền sở hữu, sở hữu phận - Nhóm 2- Điều kiện tài chính: phương thức tốn ( trả trước, trả ngay, trả sau), phương tiện tốn, - Nhóm 3- Điều kiện bán: bán thị trường, bán điều kiện phi thị trường (thân quen, bán để chữa bệnh, bán cho người thuê) - Nhóm - Điều kiện thị trường: lạm phát, cung cầu - Nhóm - Các yếu tố phải thực sau mua - Nhóm 6- Vị trí BĐS: trung tâm hay ngoại thành, ngõ hay mặt đường -Nhóm - Đặc điểm pháp lý BĐS: quy hoạch sử dụng, quy hoạch xây dựng nơi có đất, khu đất, giấy chứng nhận QSDĐ, mức độ hồn thành nghĩa vụ tài đất đai theo quy định pháp luật -Nhóm - Đặc điểm tính chất cơng sử dụng, chất lượng BĐS: giá trị sử dụng tại, sử dụng cao nhất, sử dụng tốt - Nhóm - Đặc điểm kinh tế BĐS: cho thuê kinh doanh hay để -Nhóm 10- Các giá trị khơng phải BĐS tài sản cá nhân có giá trị lâu bền Có bước để thực phương pháp: Bước 1: Tìm kiếm thơng tin BĐS bán thời gian gần với thời điểm định giá, so sánh với BĐS mục tiêu Bước 2:Tiến hành kiểm tra BĐS so sánh để xác định giá trị chúng đảm bảo BĐS so sánh Bước 3: Lựa chọn số BĐS so sánh thích hợp (từ đến BĐS) Bước 4: Phân tích giá bán, xác định khác BĐS so với BĐS mục tiêu Bước 5: So sánh BĐS tương tự với BĐS mục tiêu cách sử dụng yếu tố so sánh điều chỉnh giá so sánh với BĐS mục tiêu Bước 6: Hòa hợp số giá trị nhận từ phân tích BĐS so sánh vào số giá trị khoảng giá trị Các nhân tố ảnh hưởng tới việc vận dụng phương pháp định giá BĐS chia thành nhóm nhân tố Nhóm nhân tố khách quan bao gồm thị trường bất động sản, quy định nhà nước yếu tố kinh tế xã hội Nhóm nhân tố chủ quan bao gồm quan điểm nhà lãnh đạo ngân hàng công tác định giá, lực trách nhiệm cán định giá, sở vật chất kỹ thuật phục vụ công tác định giá Trong chương 2, tác giả giới thiệu Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - CN Hà Nội Khái quát tình hình định giá bất động sản nói chung cơng ty Đi sâu vào thực trạng vận dụng phương pháp so sánh định giá Luận văn nêu quy trình, cách thức thực phương pháp so sánh định giá đất, tài sản gắn liền với đất chung cư với ví dụ thực tế cụ thể Từ nhận xét kết đạt hạn chế nguyên nhân Vietinbank AMC - CN Hà Nội thành lập năm 2012 Hoạt động kinh doanh dịch vụ tiếp nhận tài sản chấp, cầm cố, bảo lãnh khoản nợ khó địi thuộc hệ thống NHCT, định giá tài sản bảo đảm hệ thống NHCT, v v Theo quy định việc định giá TSĐB qua Vietinbank AMC, NHCT Việt Nam có quy định rõ ràng cụ thể theo định số 5860/TGĐ-NHCT35 ngày 25/4/2013 quy định, BĐS, tài sản đảm bảo cho mức cấp tín dụng tối đa từ tỷ đồng trở lên bắt buộc phải qua AMC thẩm định định giá Tương tự máy móc thiết bị mức tín dụng tối đa tỷ đồng trở lên, phương tiện vận tải mức cấp tối đa 500 triệu đồng trở lên Kết công tác định giá BĐS năm qua đạt dấu hiệu đáng mừng Không tăng lên số lượng định chất lượng dịch vụ, hài lòng khách hàng chi nhánh NHCT thay đổi theo chiều hướng tích cực Ví dụ năm 2012, tổng số lượng định giá 105 vụ, đến năm 2013 lên tới 1656 vụ, gấp 15,77 lần năm 2012 năm 2014 2883 vụ Trong số vụ định giá tài sản đảm bảo số lượng vụ định giá BĐS ln chiếm đa số Thống kê cho thấy vụ định giá BĐS chiếm đa số, 80 % tổng số vụ định năm 2012 chiếm 82,86%, năm 2013 80,56% 2014 82,90%, cho thấy tầm quan trọng định giá BĐS việc định giá TSĐB nói chung Đối với việc vận dụng phương pháp so sánh,Vietinbank AMC định số 10 quy định chung định giá tài sản định số 46 việc hướng dẫn nghiệp vụ định giá tài sản Theo phương pháp so sánh vận dụng cụ thể với trường hợp định giá: Các bất động sản có tính đồng như: hộ chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu, nhà riêng biệt bán riêng biệt, phân xưởng nhà kho mặt bằng, nhóm văn phịng nhóm cửa hiệu - Các mảnh đất trống… Số lượng vụ định giá phương pháp so sánh chiếm tỷ lệ cao so với việc thực định giá phương pháp khác (phương pháp chi phí, thặng dư, lợi nhuận, ) Năm 2012, số lượng định giá phương pháp so sánh 56 chiếm 64,36% tổng số 87 định giá BĐS Năm 2013 747 vụ /1334 vụ định giá chiếm 55,99% Điều cho thấy việc sử dụng phương pháp so sánh chủ yếu Trong trường hợp cụ thể Vietinbank AMC có văn hướng dẫn việc áp dụng phương pháp rõ ràng Kết sơ đạt Vietinbank AMC - CN Hà Nội việc xây dựng lên quy trình chung việc định giá phối kết hợp với CN NHCT tạo kết hợp nhanh chóng xác, nhuần nhuyễn, tạo tin tưởng cho khách hàng Đã định hướng công việc cần phải làm cho định giá viên phương pháp định giá cụ thể Trong quy định việc vận dụng pp so sánh cụ thể chi tiết Nhân viên trang bị đầy đủ sở vật chất, thực sát với quy trình định giá, vận dụng hợp lý phương pháp giải công việc nhanh chóng Tuy nhiên bên cạnh cịn nhiều hạn chế kể đến chưa thực công tác kiểm tra lại báo cáo định giá dẫn đến yếu tố kỹ thuật thực q trình cịn xảy sai sót Phương pháp sử dụng độc lập mà khơng có đối chứng định giá phương pháp khác để khẳng định kết thiếu sót Vietinbank AMC CN Hà Nội chưa xây dựng hệ thống sở liệu thiếu thơng tin đánh giá xác khác biệt BĐS so sánh, v v Có nhiều nguyên nhân dẫn đến hạn chế Trước tiên xuất phát từ nội Vietinbank AMC - CN Hà Nội chưa có kế hoạch chi tiết phê duyệt loại BĐS cần định giá dẫn đến tình trạng khơng có định hướng phương pháp sử dụng Vietinbank AMC - CN Hà Nội không chủ động hồ sơ chi tiết BĐS định bị phụ thuộc vào CN NHCT, nhiều phát sinh hạn chế chất lượng thông tin so sánh, hay tình trạng hồ sơ tải, yêu cầu gấp rút thời gian, áp lực công việc lớn nguyên nhân dẫn đến sai sót xảy thực định giá Ngồi cịn số ngun nhân từ mơi trường bên ngồi ảnh hưởng tới cơng tác định giá phương pháp so sánh thị trường BĐS nước ta cịn nhiều bất ổn, chất lượng thơng tin cịn kém, hệ thống pháp luật định giá BĐS chưa rõ ràng, chồng chéo Khung giá đất Nhà nước ban hành chênh lệch lớn so với giá thị trường gây nên tình trạng hai giá, v.v Trên sở phân tích nguyên nhân hạn chế tồn tại, với định hướng phát triển Công ty, chương 3, tác giả nêu nên giải pháp nhằm khắc phục hạn chế nêu đưa kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền Ngân hàng Cơng thương Việt Nam nhằm hoàn thiện việc vận dụng phương pháp so sánh định giá BĐS Công ty Người viết đưa số giải pháp để hoàn thiện phương pháp so sánh định giá BĐS Cơng ty theo nhóm giải pháp Thứ 1, Xây dựng quy trình việc đánh giá lại báo cáo định giá Đây điều cần thiết khối lượng công việc định giá viên lớn, việc nhầm lẫn sai sót cịn xảy cơng ty cần xây dựng quy trình việc đánh giá lại báo cáo định giá cách khách quan Thứ 2, Hồn thiện hệ thống thơng tin liệu bất động sản chấp làm sở cho công tác tra cứu thông tin so sánh Cơ sở liệu thông tin chuẩn xác giúp cho việc thực phương pháp kết thu từ phương pháp so sánh đáng tin cậy Nguồn thông tin thu thập thị trường cần sát với thị trường cách nhanh nhất, cần có điều tra giá BĐS thị trường để cán định giá có nhìn tổng qt diễn biến thị trường , từ phục vụ tốt công tác định giá Thứ Đẩy mạnh việc khảo sát xây dựng đơn giá đất thị trường tuyến đường địa bàn TP Hà Nội Đây công việc quan trọng cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ định giá phận định giá tài sản Đưa đơn giá đất tuyến đường cụ thể, công ty cần phải xây dựng phù hợp với quy định nhà nước, dựa vào tình hình phát triển cụ thể vùng, khu vực mà đơn giá đưa vừa làm hài lịng khách hàng, chi nhánh cho vay đủ điều kiện đảm bảo an toàn cho khoản vay ngân hàng Thứ 4, Tăng cường công tác đào tạo cán đạt trình độ chuyên nghiệp định giá BĐS Vietinbank AMC nói chung CN Hà Nội nói riêng Đây không nhiệm vụ thường xuyên, xuyên suốt q trình hoạt động cơng ty mà cịn yêu cầu cần thiết Bởi định giá lại BĐS mới, tính chất phức tạp ngày nhiều, việc đào tạo cán đạt trình độ chuyên nghiệp điều quan trọng Cơng ty cần có phương pháp, phương hướng cụ thể thực nghiêm túc phương pháp Thứ 5, Các giải pháp nhằm hạn chế sai sót xảy việc áp dụng phương pháp so sánh Thứ 6, Kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp khác cách phù hợp để có kết định giá đáng tin cậy Thứ 7, Cơng bố tồn hệ thống liệu BĐS thẩm định Để thực giải pháp trên, tác giả có số kiến nghị với Chính phủ, với tài chính, Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng cơng thương Việt Nam  ... giá bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - chi nhánh Hà Nội" Luận văn chia làm chương với kết cấu sau: Chương 1: Cơ sở lý luận phương pháp. .. vụ công tác định giá Trong chương 2, tác giả giới thiệu Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - CN Hà Nội Khái quát tình hình định giá bất động sản. .. pháp so sánh định giá BĐS Chương 2: Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Vietinbank AMC - CN Hà Nội Chương 3: Giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh định giá bất động sản