Áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc á châu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU Giáo viên hướng dẫn : Lớp : Sinh viên thực hiện : Mã sinh viên : Hà Nội GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp MỤC LỤC Page 2 of 59 GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ACB Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu AREV Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu BĐS Bất động sản NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NVTĐ Nhân viên thẩm định UBND Ủy ban nhân dân GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng Page 3 of 59 GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nước, hệ thống các ngân hàng thương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi xuất hấp dẫn, tăng cường hợp tác quốc tế, cùng với chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao, đã có ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng. Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp, đặc biệt là BĐS nhà đất.Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của ngân hàng thương mại, khó khăn từ phía khách hàng ….làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng. Trong thời gian thực tâp tại AREV, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá, quản lý, xử lý BĐS thế chấp ở đây, em đã quyết định chọn đề tài “Áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu ” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (AREV) nói riêng, đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá BĐS thế chấp tại AREV. 1. Mục đích nghiên cứu. - Làm rõ các vấn đề liên quan đến thế chấp bất động sản, định giá bất động sản trong ngân hàng. - Làm rõ nội dung của phương pháp định giá so sánh được áp dụng trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại AREV. 2. Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu nội dung của phương pháp so sánh trong hệ thống các phương pháp định giá bất động sản. 3. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê, tổng hợp. Page 1 of 59 1 GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp - Phương pháp hệ thống hoá. - Phương pháp thu thập, xử lý thông tin. - Phương pháp phân tích. 4. Kết cấu của đề án Ngoài lời mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung đề án bao gồm 3 phần sau: Chương I : Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp và áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp. Chương II: Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu. Chương III: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu. Em xin cảm ơn các anh chị tại AREV đã giúp em thu thập số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại công ty. Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn Th.s NGÔ THỊ PHƯƠNG THẢO đã tận tình hướng dẫn giúp em hoàn thiện chuyên đề tốt nghiệp. Page 2 of 59 2 GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP. I. Định giá bất động sản thế chấp. 1.1 Khái niệm, vai trò và phân loại bất động sản thế chấp: 1.1.1 Khái niệm bất động sản thế chấp: Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản đảm bảo là rất quan trọng và chiếm một tỉ lệ lớn, đặc biệt là đảm bảo bằng BĐS.Tuy nhiên, không phải khách hàng nào đi vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng, Bộ Luật Dân Sự và ngay cả các khái niệm thế chấp bảo lãnh tài sản cũng đều rất mơ hồ và chung chung. Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một điều là có được vay hay không, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình được điều chỉnh bằng luật. Vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra. Trước khi vay vốn ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải hiểu rõ tường tận về nó mà bắt đầu là các khái niệm cơ bản. Bộ luật dân sự năm 2005, ở Điều 342 có khái niệm về thế chấp tài sản là: “ Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp". Thế chấp bất động sản chính là việc vay dùng bất động sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của mình làm tài sản đảm bảo tiền vay vốn tại các NHTM và tổ chức tín dụng, khi đến thời hạn phải trả nợ họ sẽ hoàn trả NHTM, tổ chức tín dụng tiền nợ gốc, lãi vay, tiền phạt lãi quá hạn (nếu có) và các khoản phí (nếu có ghi trong hợp đồng tín dụng). Ở nước ta, theo luật đất đai năm 2003 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”, vì vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản tại nước ta chỉ là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất. Page 3 of 59 3 GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp 1.1.2 Vai trò của bất động sản thế chấp: Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và BĐS nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của Nhà nước với BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tính được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay ( bên nhận thế chấp). 1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp: Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vay Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản. Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại ngân hàng. Bất động sản thế chấp gồm: + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. + Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. + Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận. +Các bất động sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu Page 4 of 59 4 GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. 1.2 Các tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp: Bất động sản dùng để thế chấp phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: - Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh. Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó. - Thuộc loại tài sản được phép giao dịch: Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. - Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. 1.3 Định giá bất động sản thế chấp 1.3.1 Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp 1.3.1.1 Khái niệm định giá bất động sản Đối với hàng hóa thông thường chúng ta có thể dễ dàng tìm được giá của chúng bằng rất nhiều biện pháp như: tham khảo giá cả thị trường, giá của nhà sản xuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trưng bày nào đó. Đối với hàng hóa sản xuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ đó xác định giá cả của nhà sản xuất là không có gì khó. Nhưng còn với bất động sản thì sao? Liệu Page 5 of 59 5 GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp chúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản bất kỳ một cách dễ dàng như vậy được không. Câu trả lời chắc chắn là không, bởi lẽ đất đai trong cấu thành của bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Bản thân đất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố như kinh tế, chính trị, xã hội. Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới bất động sản khác nhau và vì thế giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố định. Nhìn chung đất đai, bản thân nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, kho tàng thường có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch sử Điều đó nói nên rằng chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo, đong, đếm như một hàng hóa thông thường để tìm ra giá trị của nó được. Vậy định giá bất động sản là một sự ước tính về giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. Hay định giá là nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị trường bao gồm cả yếu tố đầu tư. Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật. Khía cạnh định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toán học các giá trị bất động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm được thông tin được dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đưa ra các đánh giá bất động sản cần được hiểu là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể. 1.3.1.2 Vai trò của định giá bất động sản: a. Là công cụ để nhà nước quản lý, điều tiết, định hướng sự phát triển của thị trường BĐS. - Thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển rất sôi động, cầu BĐS lớn hơn rất nhiều so với cung, cùng với nạn đầu cơ bất động sản, những cơn sốt ảo làm cho giá cả thị trường tăng lên rất cao và không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản. Vì vậy định giá BĐS có vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá trị phù hợp của BĐS, qua đó chống hiện tượng đầu cơ, góp phần minh bạch cho thị trường BĐS. Định giá BĐS là rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh… Page 6 of 59 6 GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp - Giá trị của bất động sản là cơ sở để Nhà nước thực hiện các chính sách thu thuế, lệ phí… liên quan đến đất đai để nộp vào ngân sách Nhà nước, nó là cơ sở để Nhà nước tiến hành bồi thường khi thu hồi đất. Định giá bất động sản là công cụ cần thiết giúp cho Nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý của mình, tránh lãng phí đồng thời vẫn đảm bảo được lợi ích cho người dân. - Định giá bất động sản giúp đánh giá giá trị các doanh nghiệp Nhà nước khi tiến hành cổ phần hoá. Do trước đây giá trị đất đai của các doanh nghiệp Nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường thì là mức thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Vì vậy nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sách Nhà nước sẽ bị thất thoát rất lớn. - Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp về giá đất đai và có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên. b. Là cơ sở để các nhà kinh doanh BĐS xây dựng chiến lược kinh doanh, lập dự án đầu tư. Khi xây dựng chiến lược kinh doanh hay dự án đầu tư thì việc trước tiên là phải tính toán được các khoản thu chi tài chính của dự án, từ đó mới có thể biết được dự án có khả thi hay không. Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn trong các dự án đầu tư. Vì vậy việc định giá bất động sản sẽ giúp cho nhà đầu tư có thể nắm được rõ và chính xác hơn về dự án của mình, từ đó sẽ xây dựng lên các kế hoạch, các chiến lược kinh doanh phù hợp. c. Định giá BĐS giúp cho xác định giá trị của BĐS thế chấp, là cơ sở để người dân có thể vay vốn sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế. - Đối với việc định giá bất động sản thế chấp thì khoản vay được bảo đảm bằng lợi tức của bất động sản. Những người cho vay luôn chỉ muốn cho vay đối với một khoản vay có bảo đảm và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch. Thông thường, khoản vay được bảo đảm bằng chính giá trị tài sản đang mua nên trong trường hợp người vay không trả được nợ thì giá trị tài sản đảm bảo được thế chấp sẽ là cơ sở để đảm bảo cho khoản vay đó. - Mục tiêu chính của định giá thế chấp là quyết định tổng giá trị của tài sản được đem thế chấp nếu buộc phải đem bán tài sản đó. Trong trường hợp này, không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa bất động sản đó vào thị trường vào một thời điểm có lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi. Do đó, người định giá phải tiến Page 7 of 59 7 [...]... SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU 2.1 Thực trạng về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu. (AREV) 2.1.1 Báo cáo hoạt động năm 2009 của AREV chi nhánh Hà Nội : Công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu (AREV) là một trong các công ty thành viên của Ngân hàng Á Châu (ACB) được tách ra từ phòng thẩm định tài sản của ngân... có quy định khi xem xét định giá bất động sản thế chấp phải xem xét đến các yếu tố thị trường, mà phương pháp so sánh là phương pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điều kiện thị trường ở nước ta hiện nay 2.1 Khái niệm và yêu cầu của phương pháp so sánh trong công tác định giá bất động sản thế chấp 2.1.1 Khái niệm phương pháp so sánh Phương pháp này được xây dựng chủ... kiện quyết định đến sự kết quả định giá một BĐS 1.3.4 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp 1.3.4.1 Phương pháp so sánh * Khái niệm: Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đấy Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường... vốn hoá GBĐS: là giá trị bất động sản II Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay bằng tài sản đảm bảo chủ yếu diễn ra với tài sản là bất động sản Người định giá phải tìm ra giá trị cụ thể của bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà Đối với giá trị quyền sử dụng đất người định giá có thể lấy đơn giá của địa phương. .. giá Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp bởi 2 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất và phương pháp chi phí được áp dụng để xác định giá đối với các công trình gần liền với đất Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế theo nguyên tắc này giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế Phương. .. thể so sánh được, người định giá phải có ý thức tập hợp và lưu trữ thông tin Phương pháp này cũng đòi hỏi thị trường phải ổn định 2.2 Các bước tiến hành của phương pháp so sánh Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm các đặc tính của bất động sản và các giao dịch làm cho giá của bất động sản khác nhau, cố gắng xác định bằng chứng của thị trường để thấy sự khác biệt giữa các bất động. .. 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản so sánh Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị... thay thế Là phương pháp so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với bất động sản tương tự đã được bán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị trường hay phương pháp so sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trên thị trường để định ra giá bất động sản mục tiêu Phương pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị... phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõ ràng- đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác Vì vậy, người ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá bất động sản  Hạn chế của phương pháp Trong trường hợp người định. .. khác (các Công ty địa ốc, trung tâm thẩm định bất động sản, các Ngân hàng khác…), công ty đều nghiên cứu phương pháp thẩm định, xác định sự hợp lý, bất hợp lý của phương pháp thẩm định của các tổ chức này và trả lời cụ thể cho các đơn vị có khiếu nại về kết quả thẩm định của mình - Bất động sản tại các tỉnh, thành khác có chi nhánh của ACB: Trong năm 2009, AREV chi nhánh Hà Nội đã tiếp nhận và thẩm định . áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp. Chương II: Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu. Chương. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP. I. Định giá bất động sản thế chấp. 1.1 Khái niệm, vai trò và phân loại bất động sản thế chấp: 1.1.1. tiễn công tác định giá, quản lý, xử lý BĐS thế chấp ở đây, em đã quyết định chọn đề tài Áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu