III. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp.
2.1.1Báo cáo hoạt động năm 2009 của AREV chi nhánh Hà Nội:
THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA Ố CÁ CHÂU.
2.1.1Báo cáo hoạt động năm 2009 của AREV chi nhánh Hà Nội:
Công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu (AREV) là một trong các công ty thành viên của Ngân hàng Á Châu (ACB) được tách ra từ phòng thẩm định tài sản của ngân hàng. AREV chuyên cung cấp các dịch vụ về thẩm định tài sản: bất động sản, máy móc thiết bị, giá trị doanh nghiệp,tài sản vô hình… AREV với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và chuyên môn cao đã góp phần đẩy nhanh tốc độ cho vay, bảo đảm an toàn cho các khoản vay của ngân hàng Á Châu , giúp cho việc cấp xét tín dụng của ngân hàng nhanh chóng và linh hoạt hơn.
Về phương pháp định giá, ACB đã mở rộng và xây dựng khung lý thuyết định giá chặt chẽ, ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể, chi tiết kịp thời theo diễn biến của thị trường bất động sản .AREV thông qua đó thực hiện định giá tài sản một cách chính xác mang lại hiệu quả cho ngân hàng. Có nhiều phương pháp để định giá bất động sản, tại AREV phương pháp so sánh được sử dụng thường xuyên nhất. AREV đã ban hành văn bản hướng dẫn quy định tỷ lệ điều chỉnh với các bất động sản so sánh có vị trí mặt đường, mặt ngõ, hẻm theo bề rộng của đường,ngõ, hẻm, mức độ tập trung dân cư, thương mại, và lợi thế kinh doanh.
Về tình hình hoạt động, sau hơn 1 năm đi vào hoạt động AREV đã đạt được những kết quả sau:
Tình hình kết quả hoạt động năm 2009:
Chi tiết về kết quả thực hiện kế hoạch năm 2009 được báo cáo cụ thể theo từng nội dung hoạt động của AREV chi nhánh Hà Nội:
- Thẩm định bất động sản tại TP.Hà Nội và các tỉnh khác chưa có chi nhánh của ACB:
Năm 2009, AREV chi nhánh Hà Nội tiếp nhận và thẩm định tổng cộng 2194 bất động sản trên toàn địa bàn TP.Hà Nội và các tỉnh mà ACB chưa có chi nhánh hoạt động ( Hà Nam, Hoà Bình…) theo yêu cầu của các chi nhánh tại TP.Hà Nội; tăng so với năm 2008 là 376 bất động sản (tương ứng với 20,65%). Trong đó, có 84 trường hợp (chiếm tỷ lệ 3,82%) công ty từ chối thẩm định vì lý do bất động sản không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật, của ACB .
Trong số các bất động sản mà AREV chi nhánh Hà Nội thẩm định năm 2009, có 36 trường hợp các đơn vị không đồng ý với kết quả thẩm định. Công ty đã tiến hành thu thập thông tin, khảo sát các bất động sản gần nơi bất động sản toạ lạc (thực hiện theo phương pháp mà Công ty thẩm định giá chuyên nghiệp thực hiện) để đánh giá lại giá thị trường nơi bất động sản toạ lạc. Theo đó, AREV chi nhánh Hà Nội có văn bản trả lời, nêu rõ căn cứ, lý do tại sao công ty thay đổi kết quả thẩm định hay giữ nguyên kết quả thẩm định. Đặc biệt, có nhiều trường hợp các đơn vị khiếu nại vì kết quả thẩm định của công ty quá thấp so với kết quả thẩm định của các tổ chức khác (các Công ty địa ốc, trung tâm thẩm định bất động sản, các Ngân hàng khác…), công ty đều nghiên cứu phương pháp thẩm định, xác định sự hợp lý, bất hợp lý của phương pháp thẩm định của các tổ chức này và trả lời cụ thể cho các đơn vị có khiếu nại về kết quả thẩm định của mình.
- Bất động sản tại các tỉnh, thành khác có chi nhánh của ACB:
Trong năm 2009, AREV chi nhánh Hà Nội đã tiếp nhận và thẩm định tổng cộng 560 bất động sản tại các tỉnh, thành có chi nhánh của ACB (Tỉnh Vĩnh Phúc, Hải Phòng, Nghệ An).
- Hoạt động xây dựng đơn giá đất thị trường: + Xây dựng ngân hàng dư liệu về bất động sản:
Trong năm 2009, AREV đã thu thập, cập nhật thêm khoảng 4000 thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường tại TP.Hà Nội (việc thu thập được thực hiện bằng cách ghi nhận các thông tin rao bán trên báo chí, thông tin mua bán thực, thông tin do nhân viên thẩm định trực tiếp thương lượng với người bán…). Cho đến nay, ngân hàng dữ liệu phục vụ cho việc xây dựng đơn giá đất thị trường đã có khoảng 10000 thông tin. Các thông tin này phục vụ rất tôt cho công tác thẩm định
bất động sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm cơ sở cho việc thống kê, dự báo bất đống sản theo từng thời kỳ.
+ Xây dựng đơn giá đất thị trường tại TP.Hà Nội:
Trong năm 2009, công ty cũng đã xây dựng điều chỉnh và trình Hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt đơn giá đất thị trường của 60 con đường trên địa bàn TP.Hà Nội trong đó, có 36 tuyến đường được điều chỉnh giá, 20 tuyến đường khảo sát, xây dựng mới. Công ty đã ra định mức khảo sát giá đất thị trường các con đường đối với từng nhân viên thẩm định trực tiếp, do đó dự kiến trong năm 2010 số lượng con đường được khảo sát giá sẽ tăng lên đáng kể.
Việc xây dựng đơn giá đất thị trường được thực hiện đối với từng con đường, đoạn đường cụ thể, trên cơ sở trực tiếp thương lượng, so sánh, tổng hợp nhiều nguồn thông tin khác nhau.
- Về tổ chức, nhân sự:
Được sự chấp nhận của AREV Hội sở, trong năm 2009 AREV chi nhánh Hà Nội đã chủ động phối hợp với Phòng Hành chính – Tổ chức của ACB Hà Nội tổ chức thi tuyển cho 25 ứng viên (phần lớn là các sinh viên năm cuối của trường ĐH KTQD và HVTC) vào vị trí nhân viên thẩm định tài sản, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của Bộ phận, đồng thời hỗ trợ khu vực phía Bắc như Hải Phòng, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Nam Định, Bắc Giang.
- Công tác khác:
Trong năm 2009, AREV chi nhánh Hà Nội đã tiếp nhận 12 sinh viên thực tập tại công ty, các sinh viên này đang theo học các Ngành Kinh doanh bất động sản, Địa chính, Định giá tài sản và kinh doanh bất động sản tại các trường ĐH KTQD và HVTC. Đây là nguồn nhân lực dồi dào để công ty có thể lựa chọn những sinh viên khá giỏi đủ điều kiện vào làm việc , đồng thời tạo mối quam hệ tốt giữa công ty và các trường Đại học vì mục tiêu phát triển lâu dài của công ty.
Kế hoạch năm 2010:
Kế hoạch thực hiện trong năm 2010 của công ty như sau:
1. Thẩm định đúng thời hạn quy định, số lượng hồ sơ thẩm định trễ hạn do lỗi cá nhân không vượt quá 2%.
2. Đẩy nhanh tiến độ xây dựng đơn giá đất thị trường, đồng thời hoàn thành việc khảo sát, đánh giá sự phù hợp của các quy định của ACB về tỷ lệ hẻm, đường nội bộ tại địa bàn TP.Hà Nội.
3. Hoàn thành việc khảo sát, đánh giá chất lượng các khu chung cư cũ, trên cơ sở đó trình Hội đồng Thẩm định tài sản phê duyệt danh sách các khu chung cư cũ không nhận thế chấp tại địa bàn TP.Hà Nội.
4. Nâng cao chất lượng thẩm định tài sản, chất lượng phục vụ đối với khách hàng có quan hệ tín dụng lớn tại ACB.
5. Tăng cường đối thoại với các chi nhánh.