III. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp.
Đ.SX.OĐ – ( P’
THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA Ố CÁ CHÂU.
Đ.SX.OĐ – ( P’
Đ.SX.OĐ x ( 70 – n) x 1,2%) ] P’
Đ.SX.OĐ : Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do UBND Tỉnh/ TP trực thuộc TW ban hành đối với đất giao ổn định lâu dài hoặc có thời hạn 70 năm. n: thời hạn sử dụng đất còn lại.
Lưu ý: P’
Đ.SX.OĐ được tính trên cơ sở đơn giá đất ở theo quy định của từng UBND Tỉnh/ TP trực thuộc trung ương .Căn cứ để xác định là Quyết định ban hành bảng giá đất của UBND tỉnh/ TP trực thuộc trung ương.
N là hệ số an toàn . N bằng 80% đối với trường hợp ACB cấp tín dụng cho khách hàng từ 12 tháng trở xuống. Nếu thời hạn cấp tín dụng tăng thêm từ 01 đến 12 tháng thì N sẽ giảm thêm 10%.
c) Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp :
Theo quy định của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thì giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND Tỉnh/TP trực thuộc trung ương quy định, không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất đối với thời gian đã sử dụng. Do đó trong trường hợp này, đơn giá đất thẩm định là giá Nhà nước mà không phụ thuộc vào việc thị trường đang giao dịch như thế nào.
Các trường hợp khác, giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp được xác định như sau :
- Đối với các con đường đã được phê duyệt đơn giá đất thị trường với từng loại đất nông nghiệp thì áp dụng theo đơn giá đất thị trường.
- Đối với các con đường chưa được phê duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng đơn giá UBND Tỉnh/TP trực thuộc trung ương quy định và hệ số K. Nguyên tắc sử dụng hệ số K thực hiện tương tự như trên.
d) Định giá căn hộ chung cư :
Do các chung cư cũ nát có nguy cơ phải dỡ bỏ nên ACB chỉ nhận thế chấp căn hộ chung cư không bị nghiêng, lún, thấm, dột, rạn nứt.
Giá trị bất động sản = Giá trị căn hộ chung cư
= DT sàn sử dụng căn hộ x Đơn giá thị trường sàn sử dụng Đơn giá thị trường sàn sử dụng căn hộ chung cư được xác định tương tự như đơn giá quyền sử dụng đất.