III. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp.
b) Giải thích phương pháp định giá:
2.3 Đánh giá việc sử dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại ARE
động sản thế chấp tại AREV
2.3.1 Thuận lợi
Trước đây, phần lớn các ngân hàng đều lấy khung giá đất Nhà nước làm căn cứ xác định giá trị bất động sản thế chấp. Giá trị quyền sử dụng đất trong khung giá Nhà nước thấp hơn nhiều lần so với giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường là bất cập lớn nhất trong việc sử dụng khung giá Nhà nước làm căn cứ định giá bất động sản thế chấp. Vì vậy AREV ngay từ khi đi vào hoạt động đã sử dụng phương pháp
so sánh – định giá bất động sản dựa chủ yếu vào giá trị thị trường của bất động sản, dựa trên các thông tin thu thập được trên thị trường giao dịch bất động sản. Điều này đã đảm bảo tính công bằng trong giao dịch tín dụng bên cạnh đó giá trị của bất động sản của khách hàng được nâng cao.
2.3.2. Khó khăn
- Hệ thống thông tin chưa đầy đủ để có thể đánh giá chính xác sự khác biệt giữa các bất động sản.
Các bất động sản khác nhau ở rất nhiều yếu tố,chính sự khác nhau này làm cho giá trị của bất động sản khác nhau. Các yếu tố đó bao gồm hai loại chính: Thứ nhất: các yếu tố thuộc về bản thân bất động sản như: diện tích, vị trí, hình dạng bất động sản…Thứ hai: các yếu tố bên ngoài tác động đến giá trị bất động sản như: các yếu tố xã hội( tốc độ gia tăng dân số,phong tục, tập quán…), các yếu tố kinh tế, các yếu tố pháp luật….Đối với một bất động sản nhất định, thông tin về BĐS rất hạn chế, người định giá không thể và không đủ khả năng để có thể thu thập được đầy đủ thông tin đó. Đặc biệt là các thông tin về yếu tố bên ngoài tác động đến giá trị BĐS. Những thông tin mà nhân viên AREV thu đươc thông thường chỉ bao gồm: vị trí, hình thức sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, lợi thế kinh doanh. Nếu chỉ căn cứ vào những yếu tố trên để so sánh giá trị của BĐS là thiếu sự chính xác và tính thuyết phục. Phần lớn những đánh giá là chủ quan của chuyên viên thẩm định.
- Sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh được xác định chủ yếu dựa trên kinh nghiệm của người định giá, chưa có bằng chứng thị trường.
Các thông tin mà chuyên viên thẩm định thu thập để so sánh giữa các BĐS là : vị trí, hình thức sử dụng đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, lợi thế kinh doanh, tài sản gắn liền với đất. Tất cả các yếu tố này được đánh giá chủ quan dựa trên kinh nghiệm của người định giá và ước lượng giá trị theo cảm nhận định tính. Các yếu tố về vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, lợi thế kinh doanh của BĐS so sánh được xác định là tốt hay kém hơn so với BĐS cần thẩm định chủ yếu dựa trên sự đánh giá của bản thân người định giá và từ đó đưa ra một tỷ lệ % để điều chỉnh mức giá của bất động sản so sánh. Ở đây chưa có các bằng chứng thị trường về các tỷ lệ điều chỉnh đó, tất cả phụ thuộc ý chí chủ quan của nhà thẩm định do đó giá bất động sản có thể thiếu tính chính xác và ít thuyết phục.
- Yếu tố thời gian chưa được điều chỉnh :
Các thông tin về bất động sản so sánh thu thập được nhiều khi rất khác nhau về thời gian, đặc biệt là trong các trường hợp giao dịch trên thị trường ít hoặc đối với các bất động sản chưa phổ biến trên thị trường. Tại AREV yếu tố thời gian vẫn chưa được điều chỉnh. Các bất động sản đã giao dịch trong khoảng thời gian 1 tháng được coi là phù hợp ,điều này có thể chấp nhận trong trường hợp thị trường không có nhiều biến động về giá, nhưng trường hợp thị trường có nhiều biến động giá trị BĐS thay đổi lien tục thì việc điều chỉnh là cần thiết và có ảnh hưởng lớn tới giá trị BĐS.