CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA Ố CÁ CHÂU
3.3.1. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền.
3.1.1.1. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.
Nhận thức được tầm quan trọng trong việc cấp GCNQSD đất và sở hữu nhà ở đối với các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng đất tự người khác, nên trong những năm qua Nhà nước đã có nhiều chính sách cải tạo điều kiện nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác này nhưng trên thực tế, công tác cấp giấy chứng nhận vẫn còn diễn ra quá chậm, nhất là đối với đất đô thị, vùng ven đô, ven trục đường giao thông, làng nghề những nơi được coi là rất nhạy cảm và tiềm ẩn nguy co giao dịch qua thị trường “ngầm” cao nhất.
Page 48 of 59
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
Có nhiều nguyên nhân đẫn đến cấp giấy chứng nhận chậm như:
-Cơ quan công quyền còn gây phiền hà cho người có nhu cầu xin cấp giấy, vin vào việc phải cấp theo kế hoạch để làm khó những người cần thực hiện các quyền.
-Người dân ở một số nơi thờ ơ với việc cấp giấy chứng nhận vì không có nhu cầu thực hiện các quyền.
-Có địa phương, xã lấy tiền lệ phí cấp giấy chứng nhận để nộp thay thuế sử dụng đất nông nghiệp, việc thu tiền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất còn chưa hợp lòng dân và chưa phù hợp với thực tế sử dụng đất ở nước ta.
Để khắc phục tình trạng trên có một số các biện pháp sau:
-Tất cả các trường hợp sử dụng đất ổn định đến thời điểm cấp giấy chứng nhận đều được cấp nếu không có tranh chấp. Để thực hiện điều này các địa phương cần có kế hoạch triển khai cụ thể, sau đó thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng trong một khoảng thời gian nhất định (khoảng 6 tháng). Sau thời gian đó nếu không có tranh chấp, khiếu kiện thì cấp GCNQSD đất cho người đang sử dụng. Nếu có tranh chấp, khiế kiện thì tập trung giải quyết dứt điểm để cấp giấy. Mọi khiếu kiện phát sinh sau ngày cấp giấy đều không có giá trị xem xét.
Khi tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy nhanh sẽ tạo cơ sở pháp lí cho các giao dịch diễn ra trên thị trường BĐS nói chung và giao dịch thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng nói riêng, tăng lượng khách hàng thế chấp BĐS có đủ điều kiện vay vốn, quy mô tín dụng của ngân hàng được mở rộng, ngân hàng ngày càng phát triển.
3.3.1.2. Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản.
Định giá bất động sản ở nước ta còn rất mới mẻ, cả lý luận và thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn định giá, điều này gây rất nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chạm đến những vấn đề này. Trong định giá bất động sản thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thoả thuận giá trị tài sản thế chấp, còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán, sở địa chính nhà đất), nhưng cả đối với những tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng văn bản nhà nước. Định giá bất động sản là một bộ phận trong hoạt động của thị trường bất
Page 49 of 59
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
động sản, khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển thì việc có một phương pháp định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng là rất cần thiết và cấp bách. Đề nghị chính phủ cùng các bộ liên quan nghiên cứu và ban hành một văn bản pháp luật đáp ứng yêu cầu trên.
3.3.1.3. Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy thế hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy chuyển dịch của hàng hoá của thị trường bất động sản chỉ là nữa hợp pháp nhưng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kể hở. Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường bất động sản. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục về về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản.Thậm chí thị trường này còn tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai và bất động sản trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là mỗi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ và thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới tập trung ở quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý bất động sản đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường bất động sản. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đẩy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay bất động sản, xoá thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nước... và giải pháp có tính chất lâu dài và toàn cục là:
- Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đối với đất. Thực tế hiện nay nói là có quyền nhưng nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường bất động sản, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp. Luật đất đai đã sữa đổi nhưng chưa thể
Page 50 of 59
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
hiện ý chí của nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch nhà đất. Nhà nước có quyền ra văn bản pháp lý để giữ quyền sở hữu và có quyền đưa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng bất động sản.Tuy nhiên cần phân biệt giữa quyền điều hành của nhà nước với kinh doanh đất đai của doanh nghiệp nhà nước
- Tạo lập hàng hoá cho thị trường bất động sản, điều này chính là tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất động sản.
- Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Người bán người mua thường cần tới sự tư vấn của các tổ chức môi giới và cần cả sự hổ trợ của các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán. Do vậy cần đa dạng hoá các hình thức cần tham gia vào thị trường bất động sản và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư và doanh nghiệp vào kinh doanh bất động sản. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức và tạo ra khả năng chi trả và lấy đất.
- Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường bất động sản. Cần nghiên cứu một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo cơ chế một giá, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và các loại bất động sản khác. Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế, phí và lệ phí... như vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhà nước đã tạo ra môi trường bất động sản thế chấp. Tức là các bất động sản thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn.
3.3.1.4. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới
Về lâu dài Nhà nước không cần quy định khung giá đất mà chỉ đưa ra các cơ chế, chính sách, tạo ra một khuôn khổ pháp luật mang tính chất tổng thể, định hướng cho công tác quản lí giá đất tại địa phương, làm căn cứ cho công tác chỉ đạo từ trung ương đến địa phương. Tuy nhiên, do tình hình thị trường bất động sản và thị trương nhà ở hịn nay còn nhiều biến động như ở nước ta thì Nhà nước quy định một khung giá vẫn cần thiết.
Page 51 of 59
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
Quyết định của UBND thành phố Hà Nội về khung giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội về cơ bản đã căn cứ vào các yếu tố hình thành giá đất như: khả năng sinh lời, vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng...Tuy nhiên do sự biến động phức tạp của thị trường bất động sản nên khó có thể phù hợp với tình hình thực tế. Với bất động sản thế chấp, nếu xác định theo khung giá nhà nước thì giá trị này thấp hơn rất nhiều so với gía thị trường, từ đó không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng, điều này cả khách hàng vay và ngân hàng đều không muốn. Do vậy khi định giá ngân hàng đã phải điều chỉnh hệ số k theo nhận định của mình, tuy nhiên việc xây dựng một khung giá mới vẫn là đòi hỏi cấp thiết.
Việc xây dựng khung giá phải căn cứ vào những yếu tố hình thành giá đất như: khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng...như hiện nay, nhưng cần quy định rõ về định tính và định lượng cho từng trường hợp cụ thể, chủ yếu vẫn phải dựa vào giá đất thực tế trên thị trường so sánh với giá đất trao đổi thực tế cuả những nơi có vị trí tương tự (có thể co giãn một số phần trăm nào đó), cho phép địa phương linh động, dẽ dàng hơn và không bị ràng buộc một cách cứng nhắc vào quy định,phân loại của nhà nước.
3.3.1.5. Cải cách hành chính, thành lập cơ quan định giá bất động sản
Sự đổi mới về đường lối và phát triển kinh tế đã dẫn tới sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức quản lý phải được xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm được biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ, trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng được nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải được thực hiện trên mọi mặt, mọi ngành. Những bộ phận cơ quan nào có thể sáp nhập thì sáp nhập, thiếu thì phải bổ sung... như vậy mới đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn. Hiện nay chính phủ và các cơ quan chức năng đang nổ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản. Trong thị trường bất động sản thì giá cả bất động sản là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất với các mục đích khác nhau trong thị trường. Vậy sự tồn tại một cơ quan chuyên định giá bất động sản là điều rất cần thiết. Cơ quan này có thể làm tham mưu cho các cơ quan, tổ chức thường xuyên đụng chạm đến vấn đề định giá, và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết luận của mình.
Page 52 of 59
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
3.3.1.6. Hoàn thiện thủ tục thế chấp bất động sản
Theo quy định của Ngân hàng, khách hàng vay vốn ngoài điều kiện có dự án sản xuất kinh doanh hiệu quả, còn phải có tài sản đảm bảo cho chính khoản vay của mình.Tuy nhiên, hiện khách hàng là tư nhân và hộ gia đình, khi vay vốn chủ yếu dùng giấy tờ nhà hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ) để thế chấp Ngân hàng. Khi đã thế chấp, khách hàng là người trực tiếp giữ và bảo quản tài sản, còn Ngân hàng chỉ giữ bản chính giấy tờ về tài sản thế chấp.
Hầu hết người dân đều cho rằng: Ngân hàng đã nắm đằng chuôi khi giữ bản gốc giấy tờ về tài sản. Khách hàng không thể nào chuyển nhượng hoặc tặng, cho … dưới bất kì hình thức nào. Mặt khác, khách hàng còn bị ràng buộc bởi hợp đồng vay vốn và hợp đồng bảo đảm (hợp đồng thế chấp với Ngân hàng) vì hợp đồng thế chấp đều phải xác nhận công chứng hoặc chứng thực của các cấp theo luật định. Phía cuối một số giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại phần ghi chú chỉ ghi: “Người được cấp giấy không được tự ý sửa chữa, tẩy xóa, viết thêm bất kì nội dung nào trong giấy chứng nhận và sơ đồ. Khi mất giấy chứng nhận, phải báo ngay với cơ quan có thẩm quyền”. Như vậy, trong giấy không quy định khi thế chấp phải mang đến cơ quan có thẩm quyền để ghi thông tin đã thế chấp vào giấy này. Vậy sao lại ghi vào sổ đỏ như vậy. Một khi khách hàng đã thanh toán hết nợ cho Ngân hàng và muốn bán tài sản với lí do chính đáng sẽ rất khó thực hiện vì bị ép giá, người mua rất ngại mua những nhà đã thế chấp.
Từ thực tế trên, thiết nghĩ không chỉ Bộ tài nguyên và môi trường mà các cơ quan chức năng cũng cần xem lại việc quy định ghi các thông tin ghi vào sổ đỏ của người dân, nhất là thông tin về thế chấp để vay vốn của Ngân hàng. Quy định trên không đảm bảo tính thẩm mỹ cho loại giấy tờ này, mà thậm chí nó còn chồng chéo trong cách quản lí hồ sơ. Các cơ quan thuộc Bộ tài nguyên và môi trường chỉ cần vào số theo dõi, khi khách hàng trả hết nợ được Ngân hàng giải chấp thì mang giấy tờ gốc đến để cơ quan này thực hiện xóa thể chấp là được.