CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA Ố CÁ CHÂU
3.2.4Hoàn thiện nội dung định giá bất động sản
Định giá bất động sản thế chấp cho vay vốn phải hợp lý để hạn chế rủi ro cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng không trả được nợ. Khi khách hàng không
Page 46 of 59
GVHD: Th.S. Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp
đủ khả năng trả nợ được nữa thì ngân hàng phải xử lý bất động sản thế chấp bằng nhiều cách trong đó chủ yếu là bán bất động sản đó trên thị trường. Như vây, định giá bất động sản phải tính đến giá trị thời gian của tiền và đặc biệt là phải coi cơ sở định giá bất động sản thế chấp chính là giá trị thị trường. Chính vì vậy, các phương pháp được ưu tiên sử dụng trong định giá bất động sản thế chấp là các phương pháp định giá như so sánh, chi phí vì nó có tính đến yếu tố thị trường
Trong giá trị bất động sản thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm tỷ lệ tương đối nhỏ so với giá trị của quyền sử dụng đất, Tuy vậy không vì thế mà coi nhẹ đánh giá hời hợt, qua loa giá trị của nhà, cũng như các tài sản khác gắn trên đất. Không như đất, giá trị của nhà và tài sản gắn trên đất luôn bị hao mòn và giảm theo thời gian, khi định giá nhà ta phải đề cập đến vấn đề này:
Chi phí thay thế mới = Tổng diện tích sàn xây dựng * đơn giá sàn xây dựng Giá trị còn lại của nhà = chi phí thay thế mới* tỷ lệ chất lượng còn lại
Giá trị của nhà phụ thuộc chủ yếu vào việc xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà và đơn giá sàn xây dựng. Để đảm bảo an toàn khi định giá nhà, em đề nghị nên tính và trừ đi cả phần hao mòn của nhà trong thời gian thế chấp.
Ngoài việc xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà, thì việc xác định đơn giá nhà cũng đóng vai trò quan trọng không kém. Nếu người định giá sử dụng hoá đơn chứng từ mua nguyên vật liệu khi xây dựng để xác định giá nhà thì rõ ràng không hợp lý, bởi vì thị trường nguyên vật liệu, nhân công luôn biến động về giá cả... thông thường người ta sử dụng chi phí thay thể tức là chi phí ở hiện tại để tạo ra một công trình mới tương tự, cách này tỏ ra rất hợp lý khi định giá nhà với mục đích chuyển nhượng, cho thuê... nhưng đối với những bất động sản thế chấp thế chấp, giá trị của nó mang tính chất thời kỳ, tức là chịu sự tác động của lạm phát làm tăng giá cả nguyên vật liệu, nhân công, quản lý... làm tăng chi phí đề tạo ra một bất động sản thế chấp mới như vậy. Từ sự phân tích này em xin đề nghị, khi tính đơn giá của nhà và công trình gắn trên đất nên tính cả tỷ lệ lạm phát. Tuy nhiên cách trên cũng có hạn chế là gặp phải khó khăn trong việc dự báo tỷ lệ lạm phát.