III. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp.
2.1.2Thực trạng hoạt động định giá tại AREV:
THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA Ố CÁ CHÂU.
2.1.2Thực trạng hoạt động định giá tại AREV:
Xác định giá trị của BĐS là một nội dung quan trọng khi thẩm định; đồng thời đó cũng là kết quả của việc thực hiện các nội dung thẩm định nêu trên. Việc định giá BĐS phải đảm bảo xác định được giá trị bằng tiền VNĐ của BĐS tại thời điểm định giá.
Căn cứ định giá BĐS bao gồm:
- Diện tích BĐS : bao gồm diện tích đất ( SĐ ) và diện tích tài sản gắn liền với đất ( ST ).
- Đơn giá BĐS : bao gồm đơn giá đất ( PĐ ) và đơn giá tài sản gắn liền với đất ( PT ).
2.1.2.1 Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị:
a) Đối với quyền sử dụng đất:
Thực tế khi xác định diện tích sử dụng đất chúng ta thường gặp các tình huống sau : - Diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu ,sử dụng bất động sản lớn hơn diện
tích đất thực tế: trong trường hợp này,chúng ta xác định diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế.
- Diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu ,sử dụng bất động sản nhỏ hơn diện tích đất thực tế: trong trường hợp này chúng ta lại xác định diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trên giấy chứng từ sở hữu, sủ dụng bất động sản.
b) Đối với nhà ở,công trình xây dựng ,tài sản gắn liền với đất khác có đăng kí quyền sở hữu:
Khi xác định diện tích tài sản gắn liền với đất chúng ta cũng thường gặp tình huống tương tự khi xác định diện tích đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng kí quyền sở hữu thì chúng ta xử lý như sau:
- Nếu xây dựng đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế
- Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép xây dựng.
c) Đối với tài sản gắn liền với đất khác:
Diện tích được tính giá trị căn cứ vào diện tích và tình trạng thực tế.
Tóm lại trong trường hợp có sự khác nhau về diện tích đất,tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trên chứng từ sở hữu ,sử dụng bất động sản và diện tích thực tế hoặc giữa các chứng từ sở hữu, sử dụng khác nhau của bất động sản thì chúng ta xác định diện tích để tính giá trị là diện tích nhỏ nhất trên cơ sở nguyên tắc bảo đảm an toàn cho hoạt động của ACB.
2.1.2.2 Xác định đơn giá bất động sản:
a) Đối với đất ở ( PĐ.O ):
Đối với các con đường, đoạn đường đã được duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng đơn giá đất thị trường.
Đối với các con đường, đoạn đường chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng đơn giá đất UBND Tỉnh/ TP trực thuộc TW. Trong trường hợp này chúng ta có thể nhân đơn giá với hệ số K. Hệ số K do Hội đồng thẩm định tài sản bảo đảm quy định đối với từng chi nhánh, từng địa bàn, từng thời kì. Trong trường hợp có nhân hệ số K , người thẩm định phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số K với đơn giá đất thực tế giao dịch chuyền nhượng ( phải nêu rõ căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng thực tế) để thuyết minh việc áp dụng hệ số K đó. Việc so sánh được thực hiện như sau:
- Trường hợp có giao dịch chuyển nhượng bất động sản với các điều kiện ( về vị trí, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác) tương tự bất động sản đang thẩm
định : người thẩm định so sánh với các giao dịch này để thuyết minh việc áp dụng hệ số K. Đơn giá đất của bất động sản đang được thẩm định không được cao hơn đơn giá của bất động sản so sánh.
- Trường hợp không có giao dịch chuyển nhượng bất động sản với các điều kiện( về vị trí,cơ sở hạ tầng và điều kiện khác) tương tự với bất động sản đang thẩm định : người thẩm định phải so sánh với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản có điều kiện khác với bất động sản đang thẩm định để thuyết minh việc áp dụng hệ số K. Đơn giá đất của bất động sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn đơn giá của bất động sản so sánh nhưng phải đánh giá được tính hợp lý giữa sự khác biệt về đơn giá đó.
b) Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ( PĐ.SX ) như đất nhà xây dựng nhà xưởng,văn phòng:
Đối với các khu vực đã được duyệt đơn giá đất thị trường với từng loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì người thẩm định áp dụng theo đơn giá đất thị trường.
Đối với các khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường thì người thẩm định áp dụng theo cách tính sau:
- Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao ổn định lâu dài hoặc giao có thời hạn 70 năm : Đơn giá đất ( PĐ.SX.OĐ ) được tính tối đa bằng 50% đơn giá đất ở có vị trí tương ứng.
PĐ.SX.OĐ = 50% x PĐ.O
- Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm : Đơn giá đất ( PĐ.SX.TH ) được tính theo công thức:
PĐ.SX.TH = [ PĐ.SX.OĐ – ( PĐ.SX.OĐ X ( 70% - n )x 1,2 %) ] Trong đó n : thời hạn sử dụng đất còn lại.
c) Đối với nhà ở, công trình xây dựng ( PT ) : do Hội đồng thẩm định tài sản bảo đảm quy định. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
d) Đối với tài sản gắn liền với đất khác: người thẩm định xác định đơn giá trên cơ sở định mức do cơ quan Nhà nước ban hành. Trường hợp không có định mức thì đơn giá được xác định trên cơ sở chi phí thực tế hình thành tài sản đó.
Thông thường giá trị của bất động sản được xác định như sau:
Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất +Giá trị tài sản gắn liền với đất Giá trị quyền sử dụng đất = SĐ x PĐ.
Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT.
Tuy nhiên trên thực tế, trong nhiều trường hợp nếu người thẩm định áp dụng phương pháp trên để xác định giá trị của bất động sản thì kết quả sẽ không phù hợp với thị trường. Do đó đối với các trường hợp ngoại lệ này, chúng ta cần phải áp dụng phương pháp thẩm định khác.
Dưới đây là một số trường hợp ngoại lệ chúng ta cần lưu ý:
a) Định giá bất động sản trong trường hợp đất thuê,thuê lại trong khu công nghiệp,khu kinh tế, khu công nghệ cao
- Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp:
Giá trị bất động sản= Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Giá trị quyền sử dụng đất= Tiền đền bù thiệt hại GPMB + Tiền thu đất đã trả - Tiền thu đất cho thời gian đã sử dụng.
Trường hợp khách hàng đã trả tiền thuê đất, thuê lại đất cho toàn bộ thời gian thuê, thuê lại thì giá trị quyền sử dụng đất được tính như sau:
Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất. Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Giá trị quyền sử dụng đất = SĐ x P ĐT.TT
PĐT.TT : đơn giá đất thuê theo thị trường tại thời điểm thẩm định của khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đó. P ĐT.TT được xác định tối đa bằng 80% giá thuê do công ty phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đã công bố. Việc quyết định giá thuê cho từng trường hợp cụ thể được thực hiện như sau:
+ Đối với các Tỉnh/ TP có chi nhánh của ACB thì do Giám đốc / Phó giám đốc chi nhánh cấp 1 phê duyệt.
- Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại không được phép thế chấp về nguyên tắc, quyền sử dụng đất không được phép thế chấp thì không được tính giá trị quyền sử dụng đất đó. Do đó, giá trị bất động sản được xác định như sau:
Giá trị bất động sản = Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Lưu ý rằng, việc xác định quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp hay không được phép thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật, ACB . b) Định giá bất động sản trong trường hợp đất thuê ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao:
Do đặc thù của đất thuê ngoài khu công nghiệp tương đối nhiều, mục đích sử dụng cũng tương đối đa dạng (như làm văn phòng, trụ sở cơ quan, nhà xưởng…)nên nhu cầu sử dụng cao, đồng thời thị trường chấp nhận giá chuyển nhượng của quyền sử dụng đất thuê không chỉ là tiền thuê đất mà còn có thêm 1 khoản chênh lệch khác do yếu tố vị trí mang lại. Thực chất đó là giá trị của một quyền về tài sản( quyền được thuê mảnh đất đó) . Chính vì vậy, giá trị của bất động sản này được xác định như sau:
- Trường hợp quyền sử dụng đất thuê được phép thế chấp:
Giá trị bất động sản = Giá trị quyền sử dụng đất+ Giá trị tài sản gắn liền với đất. Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Giá trị quyền sử dụng đất = ( V- F ) x N Trong đó:
V: giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp được giao có thu tiền sử dụng đất V được xác định như sau :
V= SĐ x PĐ.SX.TH
PĐ.SX.TH = [ PĐ.SX.OĐ – ( PĐ.SX.OĐ X ( 70% - n )x 1,2 %) ]
F: số tiền phải nộp cho nhà nước nếu chuyển quyền sử dụng đất từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
F được xác định như sau: F = ( SĐ x P’
P’
Đ.SX.TH : Đơn giá đất do UBND Tỉnh/TP trực thuộc TW ban hành đối với đất giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm.
P’ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});