Tổng quan về định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại
Tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại
Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản được các bên thỏa thuận, thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của bên thứ ba cam kết sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ Tài sản này có thể là tài sản hiện tại hoặc tài sản hình thành trong tương lai, miễn là không vi phạm quy định pháp luật về giao dịch.
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
- Tài sản được hình thành từ vốn vay;
- Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
Tài sản cần đăng ký quyền sở hữu chỉ được thực hiện sau khi giao kết giao dịch bảo đảm, phù hợp với quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất Dựa vào khái niệm tài sản bảo đảm, có thể rút ra một số đặc điểm của tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại.
Tài sản bảo đảm tiền vay là thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay, nhằm xác định phương thức bảo đảm phù hợp Điều này giúp cân bằng lợi ích giữa hai bên và bảo vệ quyền lợi trong mối quan hệ tín dụng.
- Tài sản bảo đảm tiền vay mang tính dự phòng:
Tính dự phòng trong hợp đồng tín dụng ngân hàng thể hiện qua việc sử dụng tài sản bảo đảm để khấu trừ nghĩa vụ khi người vay không thực hiện hoặc vi phạm nghĩa vụ hoàn trả Mục đích của tính dự phòng này là khuyến khích người vay tuân thủ nghĩa vụ, dựa trên quy định pháp luật hoặc thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng.
- Phạm vi bảo đảm không vượt quá phạm vi mà các bên đã thoả thuận hợp đồng bảo đảm tiền vay, hợp đồng tín dụng
Nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm, nghĩa vụ sẽ được coi là được bảo đảm toàn bộ, bao gồm cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại Phạm vi bảo đảm phụ thuộc vào cam kết và thỏa thuận cụ thể của các bên trong hợp đồng tín dụng, không vượt quá phạm vi đã được xác định trong hợp đồng.
1.1.1.2 Các hình thức tài sản bảo đảm
Theo thông tư 07/2003/TT-NHNN, phân loại tài sản bảo đảm theo nghiệp vụ bảo đảm bao gồm:
Bảo đảm tín dụng bằng hình thức thế chấp
Thế chấp tài sản bảo đảm là quá trình mà bên vay sử dụng tài sản hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với bên cho vay.
Tài sản được dùng để thế chấp gồm có:
Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất bao gồm cả các tài sản liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác cũng gắn liền với đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
Theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu biển và tàu bay được thế chấp theo các quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam.
Tài sản thế chấp trong lĩnh vực bất động sản bao gồm các dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai Điều này áp dụng cho các dự án của chủ đầu tư cũng như nhà ở mà cá nhân, tổ chức mua từ các dự án này Theo thông tư 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, nhà ở hình thành trong tương lai cũng phải được xây dựng trên thửa đất hợp pháp của tổ chức hoặc cá nhân.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật
Bảo đảm tín dụng bằng hình thức cầm cố
Cầm cố tài sản là quá trình mà bên vay chuyển giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên cho vay để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng.
Tài sản sử dụng để cầm cố bao gồm:
- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;
- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ
Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, và thương phiếu là những loại giấy tờ có giá trị bằng tiền Tuy nhiên, đối với cổ phiếu của tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không được phép cầm cố tại chính tổ chức tín dụng đó.
Quyền tài sản bao gồm quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền nhận tiền bảo hiểm và các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc các căn cứ pháp lý khác.
- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên được quy định bởi pháp luật, bao gồm các điều khoản liên quan đến tàu biển theo Bộ Luật Hàng hải Việt Nam và tàu bay theo Luật Hàng không dân dụng Việt Nam, đặc biệt trong trường hợp cầm cố.
Tài sản hình thành trong tương lai là các động sản được tạo ra sau khi ký kết hợp đồng cầm cố, bao gồm hoa lợi, lợi tức, tài sản từ vốn vay và các động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật
Bảo đảm tín dụng bằng hình thức bảo lãnh
Định giá tài sản đảm bảo tiền vay tại Ngân hàng thương mại
1.1.2.1 Khái niệm định giá tài sản Định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, kỹ thuật, pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá đã hình thành, tồn tại và phát triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản có thể được hiểu hiểu một số cách như sau:
Định giá tài sản là quá trình ước lượng giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích cụ thể đã được xác định.
- Định giá tài sản là sự ước tính giá trị vào một thời điểm cụ thể với một mục đích đặc thù
Định giá tài sản là nghệ thuật và khoa học trong việc ước lượng giá trị của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định, nhằm phục vụ cho mục đích cụ thể Quá trình này xem xét tất cả các đặc điểm của tài sản và các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm cả các lựa chọn đầu tư.
Như vậy, khái niệm tổng quát về định giá tài sản có thể được hiểu như sau:
Định giá tài sản là quá trình ước tính giá trị tiền tệ của tài sản, đảm bảo độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
1.1.2.2 Nguyên tắc định giá tài sản trong Ngân hàng thương mại
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, sự khan hiếm và nhu cầu có khả năng thanh toán Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, bộ phận định giá cần xem xét các quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan Định giá tài sản là phân tích các yếu tố tác động đến giá trị của tài sản cụ thể, vì vậy những nguyên tắc cơ bản này là hướng dẫn cần thiết trong quá trình định giá Bộ phận định giá cần vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận chính xác về giá trị tài sản.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc tối ưu hóa sử dụng tài sản nhằm đạt được giá trị cao nhất trong bối cảnh kinh tế - xã hội thực tế là rất quan trọng Điều này cần đảm bảo các yếu tố kỹ thuật, pháp lý và tài chính đều phù hợp Tuy nhiên, một tài sản đang được sử dụng thực tế không luôn phản ánh khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó.
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ giữa cung và cầu trên thị trường Ngược lại, giá trị tài sản cũng ảnh hưởng đến cung và cầu của chính nó Cụ thể, giá trị tài sản tăng lên khi cầu cao và giảm khi cung nhiều.
Giá trị tài sản phụ thuộc vào mối quan hệ cung và cầu, trong đó các yếu tố đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội đóng vai trò quan trọng Những đặc tính này tạo ra sự khác biệt so với các tài sản khác và ảnh hưởng đến cung - cầu, từ đó tác động đến giá trị của tài sản.
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó
Giá trị tài sản được hình thành qua quá trình thay đổi liên tục, phản ánh các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Những yếu tố này luôn biến động, vì vậy trong định giá tài sản, bộ phận định giá cần hiểu rõ mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố trong trạng thái động Họ phải phân tích quá trình thay đổi để xác định mức sử dụng tài sản hiệu quả nhất.
Khi hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau, giá trị của chúng được xác định bởi sự tương tác giữa các tài sản Giá trị của tài sản thường liên quan đến giá trị của tài sản thay thế Nếu hai tài sản có tính hữu ích tương đương, tài sản nào có giá thấp hơn sẽ được bán trước Giới hạn trên của giá trị tài sản thường được xác định bởi chi phí mua tài sản thay thế tương đương, miễn là không có sự chậm trễ quá mức Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí của tài sản thay thế trong cùng một thị trường và thời điểm.
Để tài sản đạt khả năng sinh lời tối đa, các yếu tố cấu thành cần phải được cân bằng Việc phân tích mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là cần thiết để xác định sự cân bằng này Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không đồng nghĩa với việc các vị trí đất kế cận cũng có giá trị tương tự.
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập từ khoản đầu tư sẽ tăng liên tục đến một mức độ nhất định, sau đó, mặc dù đầu tư vẫn gia tăng, nhưng mức độ thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần Nguyên tắc này cũng hoàn toàn áp dụng cho lĩnh vực bất động sản.
Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập từ quá trình sản xuất được tạo ra từ sự kết hợp của các yếu tố như đất đai, vốn, lao động và quản lý Khi phân phối thu nhập này theo nguyên tắc tương ứng, phần thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ phản ánh giá trị của đất đai.
Mức độ đóng góp của từng bộ phận tài sản vào tổng thu nhập ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tổng thể của tài sản Giá trị của một tác nhân sản xuất hay bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào việc vắng mặt của nó làm giảm bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, tức là giá trị mà nó mang lại cho tổng thể Nguyên tắc này là cơ sở quan trọng trong việc đánh giá tính khả thi của các khoản đầu tư bổ sung vào tài sản, khi bộ phận định giá xác định mức sử dụng tài sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Tài sản cần phải tương thích với môi trường xung quanh để tối ưu hóa lợi nhuận và hiệu quả sử dụng Vì vậy, bộ phận định giá cần phân tích sự phù hợp của tài sản với môi trường khi xác định cách sử dụng tài sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Nội dung định giá tài sản đảm bảo tại Ngân hàng thương mại
Phương pháp định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại
Hiện nay, có năm phương pháp chính để định giá tài sản bảo đảm trong ngân hàng, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận.
Phương pháp so sánh là kỹ thuật định giá dựa trên việc phân tích giá của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường tại thời điểm định giá Phương pháp này chủ yếu được áp dụng cho các tài sản có giao dịch phổ biến, giúp ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp chi phí là một kỹ thuật định giá dựa trên chi phí tạo ra tài sản tương tự để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá Phương pháp này thường được áp dụng cho các tài sản chuyên dụng, ít hoặc không có giao dịch phổ biến trên thị trường, tài sản đã qua sử dụng, và những tài sản không đủ điều kiện để sử dụng phương pháp so sánh.
Phương pháp thu nhập, hay còn gọi là phương pháp đầu tư, là một kỹ thuật định giá dựa trên việc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai từ tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản đó Quá trình này, được gọi là vốn hoá thu nhập, giúp ước tính giá trị thị trường của tài sản Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản đầu tư như bất động sản, động sản, doanh nghiệp và tài chính, những tài sản có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
Phương pháp thặng dư là một kỹ thuật định giá, trong đó giá trị thị trường của tài sản được xác định dựa trên giá trị vốn hiện có, bằng cách ước tính giá trị phát triển giả định của tài sản và trừ đi tất cả chi phí phát sinh liên quan Phương pháp này thường được áp dụng trong việc định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.
Phương pháp lợi nhuận là một kỹ thuật định giá dựa trên khả năng sinh lợi của tài sản, giúp ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá Phương pháp này thường được áp dụng cho những tài sản mà việc so sánh với các tài sản tương tự gặp khó khăn, đặc biệt là những tài sản có giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời, như khách sạn, nhà hàng và rạp chiếu phim.
Quy trình định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại
Quy trình định giá tài sản là một hệ thống có tính trình tự, giúp các thẩm định viên thực hiện công việc một cách minh bạch và tuân thủ các nguyên tắc định giá Đây là một kế hoạch hành động chặt chẽ, được cấu trúc phù hợp với các nguyên tắc định giá, nhằm đạt được kết luận vững chắc hoặc ước tính giá trị có cơ sở và đảm bảo.
Quy trình định giá gồm 6 bước cơ bản sau:
- Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản và loại hình giá trị làm cơ sở định giá;
- Bước 2: Lập kế hoạch định giá;
- Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin;
- Bước 4: Phân tích thông tin;
- Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá;
- Bước 6: Lập báo cáo định giá
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá
Tài sản bảo đảm cần được xác định tổng quát thông qua các yếu tố quan trọng như các đặc điểm pháp lý và kinh tế kỹ thuật của tài sản cần định giá Mục đích định giá cũng rất cần thiết, vì thẩm định viên phải nhận thức rõ ràng mục đích của khách hàng và nêu rõ trong báo cáo định giá Việc xác định khách hàng và yêu cầu của họ, cũng như những người sử dụng kết quả định giá, là điều không thể thiếu Cuối cùng, các điều kiện ràng buộc trong việc xác định đối tượng định giá cũng cần được xem xét kỹ lưỡng.
Cán bộ thẩm định cần xác định các giả thiết và điều kiện hạn chế liên quan đến yêu cầu và mục đích của khách hàng, cũng như các yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản Những giới hạn này bao gồm tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu và cách sử dụng kết quả Đồng thời, quyền và nghĩa vụ của cán bộ thẩm định theo hợp đồng định giá cũng cần được làm rõ Việc xác định các điều kiện này phải dựa trên cơ sở thực tiễn và các quy định hiện hành.
Khách hàng cần có sự xác nhận bằng văn bản và hiểu rõ các điều kiện có thể ảnh hưởng đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá.
- Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác có liên quan
Trong quá trình định giá, nếu cán bộ thẩm định phát hiện các điều kiện hạn chế và ràng buộc không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, họ cần xem xét lại và thông báo cho giám đốc doanh nghiệp, tổ định giá và khách hàng Việc xác định thời điểm định giá cũng rất quan trọng; đặc điểm và bản chất của tài sản cần được làm rõ ngay sau khi ký hợp đồng định giá, với ý kiến đánh giá về giá trị tài sản được đưa ra trong khoảng thời gian cho phép Đồng thời, cần xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá và cơ sở giá trị của tài sản.
Cán bộ thẩm định cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá tài sản, bao gồm giá trị thị trường và giá trị phi thị trường, sau khi đã nắm rõ đặc điểm và loại hình tài sản cần định giá.
Việc xác định giá trị để định giá cần tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Lập kế hoạch định giá là quá trình xác định các bước công việc cần thực hiện và thời gian cho từng bước, đồng thời xác định tổng thời gian cho toàn bộ cuộc định giá.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
Xác định các yếu tố cung và cầu phù hợp với chức năng, đặc tính và quyền liên quan đến tài sản mua bán, đồng thời xem xét các đặc điểm của thị trường là rất quan trọng.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, bảo đảm nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu nhập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
- Lập đề cương báo cáo kết quả định giá
Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin a, Khảo sát thị trường
Cán bộ thẩm định phải trực tiếp khảo sát hiện trường:
Đối với việc thẩm định máy móc thiết bị và dây chuyền công nghệ, cán bộ thẩm định cần khảo sát và thu thập dữ liệu về các đặc điểm kỹ thuật như công suất, năng suất và công dụng Bên cạnh đó, cần xem xét vị trí, quy mô, kích thước, cũng như độ mới hoặc cũ của tài sản cần thẩm định và các tài sản tương tự để đảm bảo tính chính xác trong quá trình đánh giá.
- Đối với bất động sản, cán bộ thẩm định phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tảpháp lý liên quan đến BĐS
Bất động sản được đánh giá qua nhiều yếu tố quan trọng như diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, và cơ sở hạ tầng bao gồm hệ thống cấp và thoát nước, viễn thông, điện, và đường Loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời của bất động sản, cùng với tình trạng duy tu và sửa chữa cũng đóng vai trò quyết định trong việc xác định giá trị và tiềm năng của nó.
Đối với công trình xây dựng chưa hoàn thiện, cán bộ thẩm định cần tiến hành khảo sát thực địa kết hợp với báo cáo từ chủ đầu tư và nhà thầu đang thực hiện dự án.
Trong quá trình khảo sát để định giá tài sản, cán bộ thẩm định cần chụp ảnh các tài sản từ nhiều góc độ khác nhau, bao gồm cả ảnh toàn cảnh và chi tiết Việc này giúp thu thập đầy đủ chứng cứ cần thiết cho việc định giá chính xác.
Bên cạnh thu thập thông tin, số liệu từ khảo sát hiện trường, cán bộ thẩm định phải thu thập thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh;
- Các yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:
Các số liệu về kinh tế xã hội và môi trường, cùng với những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị, đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích thị trường tài sản Việc nhận diện những đặc trưng của khu vực tài sản định giá so với khu vực lân cận sẽ giúp làm rõ sự khác biệt trong giá trị bất động sản.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản
Để thực hiện định giá chính xác, cán bộ thẩm định cần thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm khảo sát thực địa, giao dịch mua bán tài sản, và phỏng vấn các công ty liên quan như công ty xây dựng, ngân hàng, và tổ chức tín dụng Thông tin từ báo chí và các cơ quan quản lý nhà nước cũng rất quan trọng Ngoài ra, cán bộ thẩm định cần xem xét các văn bản pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và đặc tính của tài sản, cũng như quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của khu vực Trong báo cáo định giá, nguồn thông tin phải được nêu rõ và kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác.
Bước 4: Phân tích thông tin
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần định giá
Phân tích những thông tin từ khảo sát thị trường tài sản
Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần định giá gồm : a, Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường
Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá tài sản đảm bảo tại Ngân hàng thương mại 21
Nhân tố khách quan
1.3.2.1 Các văn bản pháp lý quy định và hướng dẫn công tác định giá tài sản do
Cơ quan Nhà nước ban hành
Việc định giá tài sản cần tuân thủ các quy định pháp luật liên quan, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả Một hệ thống văn bản pháp luật đồng bộ và chặt chẽ sẽ hỗ trợ tối ưu cho quá trình định giá tài sản, giúp hoạt động này diễn ra dễ dàng hơn.
1.3.2.2 Cung – cầu của tài sản bảo đảm
Trong một thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả thường phản ánh giá trị thực của tài sản Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá cả có thể chênh lệch đáng kể so với giá trị do ảnh hưởng của cung và cầu Khi nhu cầu về tài sản tăng, giá tài sản cũng sẽ tăng theo, và ngược lại Vì vậy, trong quá trình định giá tài sản bảo đảm, cán bộ định giá cần phải phân tích tác động của yếu tố cung cầu để đưa ra mức giá hợp lý.
1.3.2.3 Khách hàng của ngân hàng
Khách hàng đóng vai trò quan trọng trong việc định giá tài sản Khi khách hàng trung thực, tài sản rõ ràng và có thái độ hợp tác tích cực với ngân hàng, quá trình xác minh khách hàng và tài sản bảo đảm sẽ trở nên thuận lợi hơn Điều này giúp giảm bớt các bước trong quy trình định giá, từ đó tiết kiệm thời gian và chi phí cho cả hai bên.
1.3.2.4 Khả năng phát mại của tài sản
Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại, khả năng phát mại của tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc định giá tài sản Nếu khả năng phát mại thấp, ngân hàng sẽ phải định giá tài sản thấp hơn để dễ dàng bán trên thị trường Ngược lại, với khả năng phát mại cao, ngân hàng có thể định giá tài sản cao hơn tương ứng với giá trị thu hồi.
1.3.2.5 Sự phát triển của nền kinh tế
Nắm bắt sự phát triển của nền kinh tế giúp cán bộ thẩm định có cái nhìn khách quan về giá trị tài sản tại thời điểm hiện tại Khi nền kinh tế tiến bộ, các định chế tài chính hoàn thiện, thông tin trên thị trường trở nên đáng tin cậy hơn, hỗ trợ cán bộ thẩm định trong việc thu thập dữ liệu và xây dựng dự báo chính xác Điều này làm cho việc xác định thông tin từ khách hàng trở nên chính xác hơn, từ đó giá trị ước tính của tài sản sẽ phản ánh đúng mức độ phù hợp của nó trong bối cảnh hiện tại và tiềm năng thị trường trong tương lai.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
Khái quát về hoạt động bảo đảm tiền vay tại Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên25
2.1.1 Giới thiệu về Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên
Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên thuộc Ngân Hàng Thương mại cổ phần Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam (BIDV), có địa chỉ tại Ngã tư Phố Nối, xã Nghĩa Hiệp, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên, Việt Nam.
Chi nhánh Bắc Hưng Yên được thành lập từ 19/10/1998 với cơ cấu tổ chức như sau:
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức tại Ngân hàng BIDV – CN Bắc Hưng Yên
2.1.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên
Khối quan hệ khách hàng
Khối trực thuộc Khối quản lý rủi ro Khối tác nghiệp Khối quản lý nội bộ
- Phòng Kế hoạch – Tổng hợp
- Phòng Tài chính – Kế toán
- Phòng Tổ chức – Hành chính
- Phòng Quản trị tín dụng
- Phòng Dịch vụ/Giao dịch KH
- Tổ quản lý và dịch vụ kho quỹ Phòng quản lý rủi ro
Các phòng giao dịch và quỹ tiết kiệm
Tổng tài sản 4125,94 3613 3046,59 512,94 14,20 566,41 18,59 Nguồn vốn huy động từ tổ chức, dân cư
Tổng thu nhập các hoạt động 137,29 121,71 106,47 15,58 12,80 15,24 14,31 Chi phí hoạt động 61,59 47,91 41,06 13,68 28,55 6,85 16,68
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh 2013 – 2015 (tỷ đồng)
Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh, Bảng cân đối kế toán của Chi nhánh BIDV
Dựa vào bảng số liệu, tình hình kinh doanh của chi nhánh cho thấy sự khả quan với vốn huy động và dư nợ cho vay liên tục gia tăng qua các năm, trong khi tỷ lệ nợ xấu có xu hướng giảm dần.
Năm 2014, kinh tế toàn cầu đã có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa vững chắc và đồng đều, trong khi nền kinh tế trong nước phải đối mặt với nhiều rủi ro và thách thức.
Chính phủ đã thực hiện các chính sách nhất quán và đúng hướng, dẫn đến những kết quả tích cực cho kinh tế vĩ mô, giúp hoàn thành các mục tiêu đã đề ra.
Tính đến cuối năm 2014, tổng tài sản của chi nhánh đạt 3.613 tỷ đồng, tăng 566,41 tỷ đồng, tương đương 18,59% so với năm 2013 Tăng trưởng tín dụng được thực hiện theo định hướng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên Đến 31/12/2014, huy động vốn từ dân cư và tổ chức tăng 351,67%, đạt hơn 15%, trong khi dư nợ cho vay khách hàng đạt 2.531,63 tỷ đồng, tăng trưởng 16,54% so với năm 2013 Tỷ lệ nợ xấu giảm xuống 2,41%, thấp hơn mức 2,89% của năm trước.
Năm 2014, tổng thu nhập tăng trưởng mạnh mẽ, trong khi chi phí chỉ tăng ở mức thấp hơn Kết quả là lợi nhuận trước thuế đạt 34,98 tỷ đồng, tăng 19,02% so với năm trước.
Năm 2015, nền kinh tế Việt Nam gặp nhiều khó khăn, nhưng BIDV đã chủ động và sáng tạo trong việc thực hiện tái cơ cấu, nâng cao chất lượng hoạt động, bám sát chủ trương của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.
So với năm 2014, Chi nhánh đã ghi nhận sự tăng trưởng ấn tượng với quy mô tài sản tăng 14,2% và huy động vốn tăng 13,3% Dư nợ cho vay khách hàng đạt 3.324,63 tỷ đồng, tăng gần 800 tỷ đồng so với năm trước Đặc biệt, chất lượng tín dụng được kiểm soát chặt chẽ, giúp tỷ lệ nợ xấu giảm xuống chỉ còn 1,96%.
Năm 2015, BIDV ghi nhận sự tăng trưởng ổn định và hiệu quả trong hoạt động kinh doanh, đạt lợi nhuận trước thuế 40,52 tỷ đồng, tăng 15,84% so với năm 2014, hoàn thành mục tiêu đề ra.
2.1.2 Hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên
2.1.2.1 Dư nợ cho vay có bảo đảm bằng tài sản tại Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên
Việc thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay là cần thiết để bảo toàn vốn và phát triển hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại Nhận thức được tầm quan trọng này, Chi nhánh Bắc Hưng Yên đã chú trọng đến các biện pháp phòng ngừa rủi ro, tạo nền tảng cho sự tồn tại và phát triển bền vững Trong những năm qua, tỷ trọng dư nợ có tài sản bảo đảm của chi nhánh luôn duy trì ở mức cao, thể hiện qua các số liệu cụ thể.
Bảng 2.2: Dư nợ cho vay có và không có TSBĐ trên tổng dư nợ 2013 – 2015
Nguồn: Báo cáo hoạt động tín dụng CN Bắc Hưng Yên, 2013 – 2015
Tại Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên, hoạt động tín dụng không chỉ tập trung vào một hình thức doanh nghiệp hay lĩnh vực kinh tế cụ thể, mà luôn nỗ lực đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng, mặc dù điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro Tỷ trọng dư nợ cho vay không có tài sản bảo đảm chủ yếu vào các doanh nghiệp lớn và đối tác lâu năm, trong khi các doanh nghiệp nhỏ thực hiện bảo đảm tài sản tương đối tốt Tuy nhiên, các khoản vay từ doanh nghiệp lớn có ảnh hưởng mạnh đến tình hình kinh doanh của chi nhánh, vì vậy ngân hàng chú trọng công tác bảo đảm tiền vay, coi đây là một điều kiện tín dụng quan trọng cho tất cả khách hàng, kể cả những khách hàng lớn và uy tín.
2.1.2.2 Hình thức và các loại TSBĐ tại Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên a, Các biện pháp bảo đảm áp dụng tại Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên
Cầm cố tài sản là quá trình mà bên cầm cố chuyển giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho BIDV hoặc bên thứ ba để quản lý, với BIDV đứng tên là bên gửi tài sản nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của khách hàng.
Tại Chi nhánh, cho vay cầm cố thường được áp dụng cho các khoản vay nhỏ, ngắn hạn, phục vụ nhu cầu vốn tạm thời của doanh nghiệp ngoài quốc doanh và cá nhân, hộ sản xuất.
Thế chấp tài sản là hình thức bảo đảm mà bên bảo đảm sử dụng tài sản thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo nghĩa vụ cho khách hàng mà không cần chuyển giao tài sản cho BIDV Khi thế chấp toàn bộ bất động sản, các vật phụ cũng được tính là tài sản thế chấp Đây là phương thức phù hợp cho nhiều loại hình doanh nghiệp khi vay vốn trung và dài hạn, dẫn đến tỷ trọng dư nợ cho vay có tài sản thế chấp cao nhất Tài sản thế chấp có thể bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, tàu biển hoặc tài sản theo quy định pháp luật Tại các chi nhánh hoạt động ở khu vực đông dân cư, tài sản thế chấp chủ yếu là nhà ở, quyền sử dụng đất, máy móc thiết bị và ô tô.
Bảo lãnh của bên thứ ba là cam kết bằng văn bản của bên bảo lãnh với BIDV, trong đó bên bảo lãnh đồng ý thực hiện nghĩa vụ thay cho khách hàng nếu khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khi đến thời hạn.
Thực trạng công tác định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam BIDV - Chi nhánh Bắc Hưng Yên
2.2.1 Căn cứ pháp lý thực hiện định giá TSBĐ tại BIDV - Chi nhánh Bắc Hưng Yên
Tại BIDV, công tác định giá tài sản bảo đảm được thực hiện theo các văn bản luật hiện hành, với bất động sản là loại tài sản bảo đảm phổ biến và đa dạng nhất Bất động sản không chỉ có tính khác biệt mà còn chiếm thị phần lớn trong cơ cấu tài sản bảo đảm tiền vay của Chi nhánh, do đó, các văn bản pháp luật và quy định riêng của ngân hàng liên quan đến định giá tài sản bảo đảm cũng phức tạp hơn so với các loại tài sản khác Việc định giá TSBĐ tại BIDV được thực hiện căn cứ theo các quy định này.
- Luật các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12;
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11; Luật đất đai năm 2013 và các nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11;
- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: TDGVN 01, TDGVN 03, TDGVN 04;
- Quyết định 77/2005/QĐ-BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: TDGVN 02, TDGVN 05, TDGVN 06;
- Quyết định 129/2008/QĐ-BTC về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: TDGVN 07, TDGVN 08, TDGVN 09, TDGVN 10, TDGVN 11, TDGVN 12;
Pháp lệnh 40/2002/PL-UBTVQH10 quy định về quản lý Nhà nước đối với giá cả và các hoạt động liên quan đến giá của tổ chức, cá nhân sản xuất và kinh doanh.
- Quyết định 06/2005/QĐ-BTC về việc ban hành quy chế quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá tài sản hàng hóa, dịch vụ;
Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định rõ phương pháp xác định giá đất và khung giá cho các loại đất, đồng thời hướng dẫn cách định giá các loại đất cụ thể tại từng địa phương.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ- CP;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC;
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về phương pháp định giá đất, bao gồm việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể, cũng như tư vấn xác định giá đất.
Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND, ban hành ngày 29/12/2014 bởi UBND TP Hà Nội, quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Quy định này nhằm tạo ra cơ sở pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất, đồng thời đảm bảo tính công bằng trong việc xác định giá đất Các văn bản liên quan cũng hỗ trợ việc thực hiện chính sách giá đất, góp phần phát triển kinh tế và xã hội của Hà Nội.
TP Hà Nội Quy định được áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019;
- Thông tư 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước Việt Nam;
- Quyết định 8955/QĐ-QLTD ngày 31/12/2014 củaTổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Nội dung công tác định giá tài sản bảo đảm tại Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên 32
2.2.2.1 Phương pháp áp dụng vào định giá tài sản bảo đảm
Định giá Bất động sản
Hai phương pháp Ngân hàng thường áp dụng để định giá bất động sản là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập
Phương pháp so sánh trực tiếp
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Xác định vị trí của thửa đất hoặc khu đất trống chưa được xây dựng là bước quan trọng trong việc thu thập thông tin để so sánh với thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
Để định giá mỗi loại đất, cần lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất hoặc khu đất trống liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường Những giao dịch này có thể bao gồm các giao dịch trực tiếp giữa cá nhân, tổ chức, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc giao dịch trên sàn bất động sản Các thửa đất được chọn phải có những đặc điểm tương tự như loại đất, vị trí, quy mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất của thửa đất cần định giá.
- Thời gian thu thập thông tin:
Để xác định giá trị của thửa đất hoặc khu đất cần định giá, cần thu thập thông tin trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát.
Nếu không thu thập được thông tin gần đây, có thể lấy dữ liệu về các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong vòng 01 năm trước thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
Hiện trạng sử dụng đất bao gồm các yếu tố như loại đất, quy mô diện tích, kích thước các cạnh, địa hình và tài sản trên đất Đồng thời, cần xem xét mục đích sử dụng đất hiện tại và mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để đánh giá hiệu quả quản lý và phát triển bền vững.
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
Môi trường bao gồm cả yếu tố tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí và tiếng ồn, cũng như yếu tố xã hội như trật tự an ninh và trình độ dân trí.
Các đặc điểm pháp lý liên quan đến đất đai bao gồm quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại khu vực có thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá QSD đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSD đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán
Thông tin cần được thu thập từ kết quả của các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Dựa trên thông tin đã khảo sát và thu thập ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích và so sánh để xác định các tiêu chí giống và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất Từ đó, xác định các yếu tố tương đồng và khác biệt về giá nhằm tính toán và xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Để xác định giá cho thửa đất cần định giá, bước 3 là điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất và khu đất so sánh với thửa đất đó.
Giá trị ước tính của thửa đất hoặc khu đất được xác định bằng cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá so với những thửa đất và khu đất tương tự.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá
Giá chuyển nhượng QSD đất của từng thửa đất, khu đất so sánh
Mức tiền điều chỉnh giá đất được xác định bởi các yếu tố khác nhau của từng thửa đất và khu đất, so với thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
Mức điều chỉnh giá đất phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí, hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mức độ ô nhiễm môi trường của từng thửa đất Việc xác định mức điều chỉnh này có thể dựa trên giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trong điều kiện thị trường bình thường Đánh giá này được thực hiện bởi các tổ chức tư vấn hoặc chuyên gia có trách nhiệm, nhằm hỗ trợ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc quyết định giá đất cụ thể dựa trên các chứng cứ thị trường.
Khi giá đất có sự biến động từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất (QSD đất) của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, cần điều chỉnh mức giá chuyển nhượng QSD đất của thửa đất so sánh Việc điều chỉnh này phải dựa trên chỉ số biến động giá (tăng hoặc giảm) của loại đất đó trong khoảng thời gian này trước khi áp dụng công thức điều chỉnh giá.
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá
Để xác định giá trị thửa đất cần định giá, bạn cần tính toán số bình quân từ mức giá của 3 đến 5 thửa đất hoặc khu đất so sánh, đã được điều chỉnh để phản ánh các khác biệt về giá theo các yếu tố đã phân tích ở Bước 3.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH BIDV BẮC HƯNG YÊN
Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Bắc Hưng Yên
Năm 2016 là năm đầu thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm
Từ năm 2016 đến 2020, nền kinh tế Việt Nam được dự báo sẽ duy trì ổn định với mục tiêu tăng trưởng 6,7% và kiểm soát lạm phát dưới 5% Việt Nam đã gia nhập cộng đồng kinh tế ASEAN, tham gia Hiệp định TPP và thực hiện các FTA với Liên minh Á - Âu, Hàn Quốc, Nhật Bản Sự hội nhập sâu rộng này mang lại nhiều cơ hội phát triển nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức lớn cho năm 2016 Dựa trên kết quả hoạt động năm 2015, BIDV đã xác định các mục tiêu và nhiệm vụ trọng tâm cho toàn hệ thống trong giai đoạn 2016 - 2020.
Ngân hàng TMCP với sự sở hữu lớn từ Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì vị thế hàng đầu tại Việt Nam, đảm bảo quy mô, chất lượng, hiệu quả và uy tín Là ngân hàng chủ lực và có trách nhiệm quốc gia, ngân hàng này góp phần tích cực vào việc ổn định kinh tế vĩ mô và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của đất nước.
Ngân hàng thương mại hàng đầu tại Việt Nam đang hướng tới việc chiếm lĩnh thị phần trong lĩnh vực huy động vốn, tín dụng, dịch vụ và bán lẻ Mục tiêu của ngân hàng là nằm trong Top 3 ngân hàng hàng đầu về sự hài lòng của khách hàng, được đánh giá bởi một tổ chức độc lập và uy tín.
Phát triển kinh doanh bảo hiểm, bao gồm cả bảo hiểm nhân thọ và phi nhân thọ, là một trong những trụ cột quan trọng của BIDV, đứng sau hoạt động ngân hàng Sự kết hợp giữa sản phẩm bảo hiểm và dịch vụ ngân hàng không chỉ nâng cao giá trị cung cấp cho khách hàng mà còn gia tăng tỷ trọng đóng góp từ lĩnh vực bảo hiểm vào tổng thu nhập của toàn hệ thống.
Phát triển và đa dạng hóa danh mục sản phẩm dịch vụ ngân hàng và bảo hiểm là yếu tố then chốt để tối đa hóa doanh thu từ bán chéo Việc tạo lập các sản phẩm dịch vụ ngân hàng bảo hiểm khép kín không chỉ nâng cao trải nghiệm khách hàng mà còn tăng cường tính cạnh tranh Đồng thời, phát triển các sản phẩm công nghệ cao sẽ giúp tạo ra sự khác biệt và thu hút sự ưa chuộng từ thị trường.
Chủ động và tích cực hội nhập sâu rộng vào thị trường tài chính ngân hàng khu vực, đồng thời áp dụng các chuẩn mực và thông lệ quốc tế trong kinh doanh ngân hàng hiện đại là yếu tố then chốt Việc này không chỉ giúp nâng cao năng lực quản trị rủi ro mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của ngành ngân hàng.
Ngân hàng hàng đầu Việt Nam và Đông Nam Á về ứng dụng công nghệ thông tin, cam kết cung cấp tiện ích và dịch vụ tốt nhất, đáp ứng nhu cầu hài lòng của khách hàng cả trong nước và quốc tế.
Để nâng cao hiệu quả kinh doanh và năng suất lao động, cần hoàn thiện mô thức quản trị ngân hàng tuân thủ luật pháp, hoạt động theo thông lệ, minh bạch và công khai Việc chuyển đổi mô hình tổ chức theo hướng quản lý tập trung tại Hội sở chính và điều hành hoạt động kinh doanh theo chiều dọc của mô hình ngân hàng hiện đại là rất cần thiết.
Để nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động của các kênh phân phối truyền thống như chi nhánh, phòng giao dịch, công ty con và công ty liên kết, cần đẩy mạnh phát triển các kênh phân phối hiện đại như Internet Banking, Mobile Banking, Contact Center, ATM và POS Đồng thời, tích cực mở rộng kênh phân phối và hiện diện thương mại tại các thị trường trong khu vực và toàn cầu.
Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao là yếu tố then chốt để đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế, nâng cao hiệu quả hoạt động ngân hàng trong bối cảnh hội nhập toàn cầu Chúng tôi cam kết cải thiện môi trường làm việc chuyên nghiệp, thân thiện, tạo cơ hội phát triển nghề nghiệp và đảm bảo lợi ích xứng đáng cho nhân viên, với mức thu nhập bình quân cao hơn so với thị trường.
Thương hiệu BIDV đã khẳng định vị thế hàng đầu tại Việt Nam, được biết đến rộng rãi trong cả thị trường trong nước và quốc tế Ngân hàng này được các tổ chức kinh tế và cá nhân tin tưởng lựa chọn để sử dụng các dịch vụ tài chính ngân hàng.
Cùng với định hướng kế hoạch nhiệm vụ của toàn hệ thống, chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên đề ra mục tiêu năm 2016 như sau:
Nguồn vốn huy động Tăng trưởng 21 - 22%
Dư nợ tín dụng Tăng trưởng 18 - 20%
Lợi nhuận trước thuế 44 tỷ đồng
Mở rộng hoạt động kinh doanh bằng cách thành lập thêm chi nhánh cấp 2 và phòng giao dịch trực thuộc sẽ giúp thu hút nguồn tiền gửi từ dân cư ngày càng lớn.
- Phát triển các gói sản phẩm dịch vụ nhằm mang đến sự phục vụ tốt nhất cho khách hàng
- Chú trọng nâng cao chất lượng và số lượng đào tạo cán bộ Thực hiện kiểm tra, kiểm soát nội bộ thường xuyên
Tăng cường cho vay có tài sản bảo đảm, đặc biệt là cho vay trung và dài hạn, là cần thiết để nâng cao khả năng quản lý tín dụng Điều này giúp bảo đảm an toàn cho vốn vay và giảm tỷ lệ nợ xấu, từ đó củng cố sự ổn định tài chính.
Định hướng hoạt động bảo đảm tiền vay và công tác định giá tài sản bảo đảm tại BIDV Bắc Hưng Yên
3.1.2.1 Định hướng cho hoạt động bảo đảm tiền vay
Rủi ro tín dụng là một trong những rủi ro quan trọng nhất mà các ngân hàng thương mại, đặc biệt là BIDV, phải đối mặt, vì cho vay là hoạt động chủ yếu của ngân hàng Trong bối cảnh kinh doanh hiện nay có nhiều biến động, Chi nhánh BIDV Bắc Hưng cần chú trọng quản lý rủi ro này để đảm bảo hoạt động tài chính ổn định và bền vững.
Yên khuyến khích mở rộng hoạt động tín dụng có tài sản bảo đảm, đồng thời hạn chế việc cấp tín dụng không có tài sản bảo đảm để giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
3.1.2.2 Định hướng cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm
Chi nhánh Bắc Hưng Yên đã xác định rõ định hướng kinh doanh và đề ra các phương án nhằm hoàn thiện quy trình định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho hoạt động cho vay, từ đó giảm thiểu rủi ro tín dụng.
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về tài sản phục vụ công tác định giá tài sản
Nâng cao trình độ cán bộ định giá thông qua việc tham gia các lớp học chuyên sâu về định giá, nhằm hướng tới mô hình định giá độc lập Điều này sẽ giúp tách biệt bộ phận định giá và bộ phận tín dụng hiện nay, từ đó nâng cao tính chính xác và khách quan trong quá trình định giá.
Giải pháp hoàn thiện công tác định giá TSBĐ tại Chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên
3.2.1 Hoàn thiện phương pháp định giá tài sản
Việc ban hành các văn bản hướng dẫn xác định giá trị tài sản cần được thực hiện một cách chi tiết và đầy đủ, nhằm giúp cán bộ định giá dễ dàng áp dụng trong quá trình làm việc.
Hiện nay, phương pháp định giá tài sản tại ngân hàng đối với bất động sản và máy móc thiết bị chưa thực sự hợp lý và khách quan Do đó, các chi nhánh cần tăng cường nghiên cứu và áp dụng các phương pháp định giá tiên tiến, phù hợp với thực tế thị trường Cần ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết về việc áp dụng các phương pháp đánh giá cho từng loại tài sản, nhằm chuẩn hóa quy trình và giảm thiểu việc định giá dựa trên cảm tính cá nhân Điều này sẽ giúp hạn chế bất đồng quan điểm trong nhóm định giá của chi nhánh và nâng cao tính chính xác trong việc đánh giá tài sản.
Khi định giá tài sản bảo đảm cho khoản vay là bất động sản, giá trị của nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, tính khan hiếm, nhu cầu thanh toán của người tiêu dùng, đặc điểm và vị trí Mỗi loại bất động sản sẽ yêu cầu các phương pháp định giá khác nhau Do đó, các cán bộ định giá nên linh hoạt áp dụng nhiều phương pháp khác nhau để thay thế hoặc kiểm tra chéo kết quả đánh giá.
Đối với các loại BĐS được giao dịch trên thị trường mà có tạo thu nhập và không tạo thu nhập: sử dụng phương pháp so sánh
Đối với các loại BĐS không hoặc ít tham gia giao dịch mà tạo thu nhập thì nên kết hợp phương pháp chi phí và thu nhập
Đối với BĐS hình thành trong tương lai thì nên kết hợp cả 3 phương pháp so sánh, chi phí và thu nhập để đánh giá được hiệu quả
Đối với TSBĐ là MMTB, PTVT, việc định giá tại chi nhánh được thực hiện dựa trên phương pháp chi phí đơn giản, với giá trị khấu hao xác định từ bên đi vay Tuy nhiên, quá trình này chỉ dừng lại ở việc định giá hữu hình mà chưa xem xét đến hao mòn vô hình, dẫn đến giá trị định giá không phản ánh chính xác thị trường Để có kết quả đánh giá hợp lý hơn, nhân viên tín dụng cần kết hợp giữa số liệu khách hàng cung cấp với việc đánh giá hao mòn vô hình và tham khảo giá trị thị trường của các máy móc, thiết bị tương tự.
3.2.2 Thường xuyên cập nhật các văn bản pháp luật liên quan đến định giá
Hiện nay, các văn bản pháp luật liên quan đến định giá, xây dựng, đầu tư và nghĩa vụ tài chính về đất đai thường xuyên thay đổi để phù hợp với tình hình kinh tế thị trường Do đó, cán bộ định giá cần cập nhật, phân tích và hệ thống hóa các văn bản này một cách linh hoạt Để nâng cao kiến thức pháp luật cho nhân viên, BIDV nên tổ chức các lớp tập huấn hoặc mời chuyên gia luật đến giảng dạy tại ngân hàng.
3.2.3 Nâng cao trình độ nghiệp vụ, đạo đức đội ngũ cán bộ định giá
Kết quả định giá phụ thuộc vào trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của cán bộ định giá Tại chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên, đội ngũ cán bộ định giá còn trẻ, vì vậy ngân hàng cần tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn và mời giảng viên, chuyên gia đến hướng dẫn Điều này giúp cán bộ định giá có cái nhìn căn bản và tích lũy kinh nghiệm thực tiễn Ngoài ra, tổ chức các buổi chia sẻ kinh nghiệm giữa các nhân viên trong hệ thống BIDV cũng là cần thiết.
Chi nhánh cần thiết lập quy định rõ ràng về trách nhiệm của cán bộ định giá nhằm giảm thiểu gian lận và thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm với khách hàng vay.
3.2.4 Thành lập bộ phận định giá chuyên biệt
Tại chi nhánh ngân hàng, cán bộ tín dụng đảm nhận nhiều nhiệm vụ như tiếp nhận yêu cầu khách hàng, kiểm tra thông tin và xác định giá trị tài sản, điều này có thể dẫn đến sai sót và nguy cơ thỏa thuận không minh bạch về giá trị tài sản Mỗi cán bộ ngân hàng có những thế mạnh riêng, với khâu quan hệ khách hàng đòi hỏi sự mềm dẻo và khéo léo, trong khi khâu thẩm định cần tính cẩn thận và chuyên môn cao Do đó, ngân hàng nên phân công trách nhiệm rõ ràng và thành lập các tổ thẩm định và phòng quan hệ khách hàng riêng biệt để tối ưu hóa hiệu quả làm việc và phát huy tối đa năng lực của cán bộ.
Trong quá trình xây dựng bộ phận định giá chuyên biệt, Ngân hàng cần tuyển dụng cán bộ định giá với sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của ngành và đảm bảo tính công bằng trong khâu tuyển dụng Tiêu chuẩn cần có cho cán bộ định giá mới bao gồm khả năng thực hiện tốt nhiệm vụ và đáp ứng đầy đủ yêu cầu chuyên môn.
Tiêu chuẩn về thể chất
Ngân hàng cần tối ưu hóa đội ngũ cán bộ định giá bằng cách thực hiện rà soát và đánh giá định kỳ để đào tạo và bổ sung nhân sự kịp thời, nhằm giảm thiểu tình trạng thiếu hụt Đồng thời, việc áp dụng chính sách đãi ngộ hợp lý cho nhân viên cũng rất quan trọng để giữ chân và phát triển đội ngũ.
3.2.5 Hoàn thiện công tác thu thập, xử lý, phân tích thông tin, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu chính thống
Hệ thống thông tin dữ liệu đầy đủ là nền tảng quan trọng cho công tác tra cứu và so sánh thông tin, giúp cán bộ định giá có căn cứ chính xác, tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời hạn chế đánh giá chủ quan Tuy nhiên, dữ liệu thị trường hiện nay thường được thu thập rời rạc, chưa tạo thành hệ thống hoàn chỉnh Ngân hàng cần mở rộng các nguồn thông tin mới từ mối quan hệ hiện có và các nguồn tiềm năng, kiểm tra độ tin cậy và chất lượng thông tin để phục vụ cho công việc Cuối cùng, việc xây dựng phần mềm quản lý tài sản sẽ cung cấp tư liệu tham khảo giá hữu ích cho cán bộ định giá.
Ngân hàng có thể thu thập thông tin từ các nguồn như:
- Thông tin từ các sàn Giao dịch, công ty môi giới – đơn vị cầu nối trung gian giữa người bán và người mua
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin từ các phòng kinh doanh bất động sản, máy móc thiết bị trên thị trường
- Sử dụng nguồn thông tin về tài sản của các NHTM khác
3.2.6 Tăng cường mối quan hệ giữa chi nhánh với các bên liên quan
Công tác định giá ngày càng trở nên quan trọng trong nền kinh tế thị trường, với những yêu cầu ngày càng khắt khe Tuy nhiên, ngân hàng vẫn thiếu nguồn lực và yếu tố chuyên môn cần thiết để thực hiện đánh giá một cách chuyên nghiệp như các tổ chức định giá chuyên nghiệp.
Trong tương lai, chi nhánh cần tăng cường hợp tác với các công ty định giá và tổ chức uy tín để thu thập thông tin chính xác về thị trường Điều này sẽ giúp nâng cao chất lượng dịch vụ và hợp tác hiệu quả hơn với các tổ chức chuyên trách trong việc thu thập thông tin về vay vốn và tình hình nợ của công ty tại các ngân hàng.
Chi nhánh có thể tổ chức các sự kiện họp mặt để mời các bên liên quan tham gia, bao gồm chương trình giao lưu thi ca nhạc giữa các tổ chức và Ngân hàng Điều này không chỉ gia tăng quan hệ hợp tác mà còn tạo không khí thân thiện cho cán bộ nhân viên tại Ngân hàng.