Hoàn thiện phƣơng pháp so sánh trong định giá bất động sản tại công ty tnhh mtv quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng tmcp công thƣơng việt nam – chi nhánh hà nội

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu dẫn luận văn có nguồn gốc đầy đủ trung thực,kết đóng góp luận văn thiết thực chưa cơng bố cơng trình khác Hà Nội, ngày tháng năm 2015 Tác giả Nguyễn Hồng Nhung LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập hồn thành luận văn này, tơi nhận hướng dẫn, giúp đỡ quý báu thày cô, anh chị, em bạn Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc tơi xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới: Tập thể thầy cô giáo khoa Bất Động Sản Kinh tế tài nguyên, trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ q trình học tập hồn thành luận văn PGS.TS Nguyễn Thế Phán, người thầy kính mến hết lòng giúp đỡ, dạy bảo , động viên tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình học tập hoàn thành luận văn tốt nghiệp Sự hiểu biết sâu sắc khoa học, kinh nghiệm thầy tiền đề giúp tơi đạt thành tựu kinh nghiệm quý báu sau Xin gửi lời cảm ơn tới bạn bè, anh chị em lớp QTKD Bất Động Sản giúp đỡ nhiều thời gian vừa qua Xin chân thành cảm ơn bố mẹ người chồng yêu quý bên cạnh động viên, giúp đỡ học tập, làm việc hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH TĨM TẮT LUẬN VĂN Error! Bookmark not defined LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan phƣơng pháp định giá bất động sản 1.1.1 Khái niệm định giá bất động sản 1.1.2 Khái niệm phương pháp định giá BĐS 1.1.3 Các phương pháp định giá BĐS 1.2 Nội dung phƣơng pháp so sánh định giá BĐS 11 1.2.1 Khái niệm 11 1.2.2 Các bước thực phương pháp so sánh 12 1.2.3 Quá trình điều chỉnh định giá BĐS phương pháp so sánh 14 1.2.4 Ưu điểm nhược điểm phương pháp so sánh 17 1.2.5 Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh 18 1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng tới phƣơng pháp so sánh định giá BĐS 19 1.3.1 Các yếu tố khách quan 19 1.3.2 Các yếu tố chủ quan: 21 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM - CN HÀ NỘI 24 2.1 Khái quát Công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam – chi nhánh Hà Nội 24 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 24 2.1.2 Tổ chức máy 25 2.1.3 Hoạt động kinh doanh 27 2.2 Khái quát tình hình định giá bất động sản Công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thƣơng VN CN Hà Nội 29 2.2.1 Nguyên tắc định giá tài sản Vietinbank AMC 30 2.2.2 Quy trình định giá tài sản Vietinbank AMC 31 2.2.3 Kết công tác định giá bất động sản năm qua (2012-2015) 34 2.3 Thực trạng vận dụng phƣơng pháp so sánh định giá bất động sản Vietinbank AMC - CN Hà Nội 38 2.3.1 Quy định Vietinbank AMC - CN Hà Nội việc sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản 38 2.3.2 Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh 45 2.4 Một số nhận xét đánh giá 64 2.4.1 Kết đạt 64 2.4.2 Những tồn hạn chế 65 2.4.3 Nguyên nhân hạn chế 67 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ NỘI 69 3.1 Định hƣớng áp dụng phƣơng pháp so sánh hoạt động định giá bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội 69 3.1.1 Định hướng phát triển Công ty 69 3.1.2 Định hướng vận dụng phương pháp so sánh định giá BĐS Công ty 71 3.2 Giải pháp hoàn thiện phƣơng pháp so sánh định giá bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam - CN Hà Nội 72 3.2.1 Xây dựng quy trình việc đánh giá lại báo cáo định giá 72 3.2.2 Lập kế hoạch chi tiết loại bất động sản cần định giá, trình cấp thẩm quyền phê duyệt 73 3.2.3 Hoàn chỉnh hồ sơ chi tiết BĐS định giá 74 3.2.4 Hồn thiện hệ thống thơng tin liệu bất động sản chấp làm sở cho công tác tra cứu thông tin so sánh 76 3.2.5 Đẩy mạnh việc khảo sát xây dựng đơn giá đất thị trường tuyến đường địa bàn TP Hà Nội 77 3.2.6 Tăng cường cơng tác đào tạo cán đạt trình độ chuyên nghiệp định giá BĐS VietinBank AMC nói chung CN Hà Nội nói riêng 78 3.2.7 Các giải pháp nhằm hạn chế sai sót xảy việc áp dụng phương pháp định giá so sánh 79 3.2.8 Kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp khác cách phù hợp để có kết định giá đáng tin cậy 80 3.2.9 Cơng bố tồn hệ thống liệu BĐS thẩm định 80 3.3 Một số kiến nghị 81 3.3.1 Kiến nghị với Chính Phủ 81 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài Chính 83 3.3.3 Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Công Thương Việt Nam 84 KẾT LUẬN 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản NHTM: Ngân hàng thương mại NHCV: Ngân hàng cho vay MTV: Một thành viên TNHH: Trách nhiệm hữu hạn TMCP: Thương mại cổ phần NHCT: Ngân hàng Công thương MMTB: Máy móc thiết bị PTVT: Phương tiện vận tải GCN: Giấy chứng nhận QSDĐ: Quyền sử dụng đất TSĐB: Tài sản đảm bảo PP: Phương pháp KH: Khách hàng CN: Chi nhánh TSĐG: Tài sản định giá Vietinbank: Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Vietinbank ACM: Công ty TNHH MTV quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng Cơng thương Việt Nam DANH MỤC BẢNG, HÌNH Bảng: Bảng 2.1: Quy định việc định giá thông qua Vietinbank AMC 29 Bảng 2.2: Số lượng BĐS định giá/Số lượng tài sản định giá qua VietinBank AMC – CN Hà Nội giai đoạn năm 2012-2014 34 Bảng 2.3: Số lượng BĐS định giá/Tổng tài sản định giá năm 2015 (Quý I, II) 36 Bảng 2.4: Doanh thu (đã bao gồm VAT) từ hoạt động định giá VietinBank AMC – CN Hà Nội giai đoạn 2012-2015 37 Bảng 2.5: Hướng dẫn thu thập thông tin thu thập định giá 39 Bảng 2.6: Đơn vị so sánh chuẩn 42 Bảng 2.7: Số lượng phương pháp áp dụng định giá BĐS 45 Bảng 2.8: Tỉ lệ điều chỉnh áp dụng phương pháp so sánh định giá 48 Bảng 2.9: Thông tin bất động sản so sánh vay 3.2 tỷ 52 Bảng 2.10: Bảng so sánh điều chỉnh số liệu 53 Bảng 2.11: Thông tin BĐS mục tiêu BĐS dùng so sánh 58 Bảng 2.12: Điều chỉnh yếu tố khác biệt BĐS mục tiêu BĐS so sánh 59 Bảng 2.13 Thông tin BĐS mục tiêu BĐS dùng so sánh 62 Bảng 2.14: Điều chỉnh yếu tố khác biệt BĐS mục tiêu BĐS so sánh 63 Hình: Hình 2.1: Logo nhận diện thương hiệu 25 Hình 2.2: Sơ đồ tổ chức VietinBank AMC 26 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngân hàng loại hình doanh nghiệp đặc biệt kinh doanh lĩnh vực tiền tệ, hoạt động hệ thống ngân hàng có tác động lớn đến phát triển chung kinh tế Do đó, việc tìm hiểu, nghiên cứu hoạt động ngân hàng quan trọng Một hoạt động bản, truyền thống ngân hàng hoạt động cho vay Kết từ hoạt động cho vay chiếm tỷ trọng lớn tổng nguồn thu đóng vai trị định Đồng hành với vai trị hoạt động cho vay hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro gây tổn thất lớn Bất kỳ Ngân hàng cho vay (NHCV) muốn thẩm định kỹ khách hàng vay mong muốn khách hàng vay làm ăn có lãi để trả nợ vay gốc lẫn lãi không trông mong vào việc xử lý tài sản chấp thu hồi nợ Nếu NHCV quan tâm đến tài sản đảm bảo mà coi nhẹ việc thẩm định điều kiện cấp tín dụng chẳng khác biến Ngân hàng thành “tiệm cầm đồ” Tuy nhiên tình hình kinh tế nước ta nay, mơi trường pháp lý chế độ kế tốn, kiểm tốn tài q trình hồn thiện, tính minh bạch, trung thực báo cáo tài chính, thơng tin khách hàng cung cấp nhiều chưa đủ tin cậy theo quy chế cho vay Do đó, bối cảnh điều kiện tài sản chấp nhóm điều kiện cần để bảo đảm an toàn.Ngân hàng cho vay theo tỷ lệ hợp lý dựa giá trị Tài sản đảm bảo Việc định giá tài sản cho vay đặc biệt cần thiết tình hình Các NHTM tự xây dựng riêng cho phận định giá tài sản bảo đảm để hạn chế rủi ro tín dụng, tăng trưởng phát triển cách bền vững Trong hình thức bảo đảm tín dụng chấp Bất động sản (BĐS)là phổ biến cả, định giá BĐS chấp chiếm tỷ trọng lớn công tác định giá trở thành vấn đề đáng quan tâm Tuy nhiên việc lựa chọn phương pháp định giá cho phù hợp cịn nhiều bất cập, gây khơng sai lệch việc xác định giá trị BĐS Nắm bắt xu chung để phục vụ cho kế hoạch chuyển đổi mơ hình mình, Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam mở thêm Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản NH TMCP Công thương Việt Nam CN Hà Nội (VietinBank AMC – CN Hà Nội (năm 2012) Tuy thành lập việc áp dụng phương pháp định giá BĐS VietinBank AMC – CN Hà Nội linh hoạt Phương pháp so sánh phương pháp đặc biệt quan trọng sử dụng nhiều tồn số hạn chế sở liệu so sánh chưa đầy đủ, tỷ lệ điều chỉnh mang nhiều yếu tố chủ quan người định giá, Với mong muốn nâng cao hiệu phương pháp so sánh định giá BĐS sử dụng VietinBank AMC – CN Hà Nội,qua nâng cao chất lượng hoạt động định giá, đảm bảo tăng trưởng tín dụng lành mạnh, học viên lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện phƣơng pháp so sánh định giá bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội” Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa số vấn đề lý luận phương pháp so sánh định giá BĐS; - Phân tích thực trạng việc vận dụng phương pháp so sánh định giá BĐS VietinBank AMC – CN Hà Nội; - Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện việc vận dụng phương pháp so sánh định giá BĐS VietinBank AMC – CN Hà Nội 3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu luận văn: việc vận dụng phương pháp so sánh định giá BĐS VietinBank AMC – CN Hà Nội - Về không gian: VietinBank AMC – CN Hà Nội - Về thời gian: năm (từ năm 2012 đến nay) - Giải pháp đề xuất: giải pháp nhằm giúp cho VietinBank AMC – CN Hà Nội hoàn thiện việc vận dụng phương pháp so sánh định giá BĐS Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin: thu thập thông tin từ báo cáo, văn ngành, số liệu cập nhật, thông tin từ internet, thông tin qua trao đổi với cán làm công tác định giá Ngân hàng - Phương pháp xử lý số liệu: phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp so sánh Kết cấu đề tài Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận văn kết cấu thành chương: - Chương 1: Cơ sở lý luận phương pháp so sánh định giá bất động sản - Chương 2: Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Vietinbank AMC - CN Hà Nội - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh định giá bất động sản Vietinbank AMC - CN Hà Nội 73 Do Cơng ty cần quy trình việc đánh giá lại báo cáo định giá để xem xét lại kỹ thuật tính tốn sở tính tốn, nhằm tránh sai sót q trình định giá Quy trình cần nêu rõ cơng việc trách nhiệm người thực lại báo cáo định giá Có thể yêu cầu nhân viên định giá khác để tính tốn lại tránh xảy lỗi kỹ thuật Quy trình cần nêu rõ yêu cầu người định giá lại phải có trình độ chun môn nghiệp vụ không kiểm tra khâu tính tốn đơn Quy trình cần có bước rõ ràng để tiến hành kiểm tra báo cáo định giá cho chặt chẽ để tăng độ xác cho tồn kết định giá Có quy định việc chịu trách nhiệm cụ thể rõ ràng người định giá người phê duyệt phận chịu trách nhiệm định giá lại để quy trách nhiệm cụ thể lỗi xảy để người có ý thức trách nhiệm với nhiệm vụ 3.2.2 Lập kế hoạch chi tiết loại bất động sản cần định giá, trình cấp thẩm quyền phê duyệt Lập kế hoạch chi tiết loại BĐS cần định giá có nghĩa chia BĐS cần định giá thành loại cụ thể lập kế hoạch định giá cho loại BĐS Trong kế hoạch định giá BĐS cần giả định chi tiết tình xảy loại BĐS, tương ứng với tình với loại BĐS quy định thứ tự ưu tiên sử dụng phương pháp định giá, phương pháp phương pháp ưu tiên sử dụng thứ nhất, phương pháp phương pháp ưu tiên sử dụng thứ hai Điều quan trọng việc sử dụng phương pháp so sánh Bởi phương pháp sử dụng chủ yếu chứng thị trường, có kế hoạch chi tiết loại bất động sản định giá lấy mẫu BĐS so sánh phù hợp Với việc lập hoạch chi tiết loại BĐS cần định vậy, thẩm 74 định viên VietinBank AMC – CN Hà Nội có định hướng rõ ràng, hình dung phương pháp định giá ưu tiên thực trước phương pháp khác, công việc phải làm, hồ sơ cần yêu cầu khách hàng cung cấp, thông tin cần khảo sát thị trường Thông thường, BĐS cần định giá BĐS mà NHTM nhận làm tài sản bảo đảm, vào BĐS phép nhận làm tài sản bảo đảm Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam để xây dựng nên danh mục chi tiết loại BĐS mà VietinBank AMC – CN Hà Nội thực định giá kế hoạch định giá chi tiết cho loại BĐS Sau xây dựng xong kế hoạch chi tiết loại BĐS cần định giá, VietinBank AMC – CN Hà Nội cần trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Việc trình cấp có thẩm quyền phê duyệt giúp giảm thiểu sai sót xảy trình xây dựng kế hoạch hạn chế trình độ người lập kê hoạch sức ép mặt thời gian thực việc lập kế hoạch Bởi lẽ để phê duyệt kế hoạch chi tiết loại BĐS cần định giá đệ trình lên, cấp có thẩm quyền phải nghiên cứu, kiểm tra kỹ lưỡng, xem xét mức độ phù hợp với quy định có hiệu lực pháp luật, họp bàn tham khảo ý kiến chuyên gia lĩnh vực định giá giúp kế hoạch trở nên hồn thiện Hơn nữa, Việc trình cấp có thẩm quyền phê duyệt góp phần hợp thức hóa kế hoạch chi tiết loại BĐS, giúp việc định giá BĐS trở nên có sở vững chắc, kịp thời đáp ứng yêu cầu nhanh chóng mặt thời gian mà phải đảm bảo mặt chất lượng hoạt động tín dụng 3.2.3 Hồn chỉnh hồ sơ chi tiết BĐS định giá Hồ sơ chi tiết BĐS cần định giá gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giấy đăng ký, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, đồ quy hoạch tổng thể 75 khu vực, đồ quy hoạch chi tiết khu vực, định giao, cấp đất UBND cấp tỉnh, thành phố UBND quận huyện, định phân nhà, phân đất thủ trưởng quan đơn vị, hợp đồng mua nhà đơn vị có tư cách pháp nhân UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán, giấy tờ đất quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp, giấy phép xây dựng nhà, vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản vẽ khác, chi tiết quy hoạch từ quan có chức địa phương văn phịng quy hoạch thị, hợp đồng thuê đất chứng từ nộp tiền thuê đất, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS, tờ khai lệ phí trước bạ, nộp tiền sử dụng đất, vẽ trạng, chi tiết, hồ sơ kỹ thuật đất, hóa đơn, chứng từ khác liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản v.v… Hồ sơ chi tiết BĐS cho biết thông tin cần thiết đối tượng định thông tin chủ sở hữu/chủ sử dụng, thông tin địa chỉ, hướng, hình dáng, diện tích, kích thước, năm xây dựng, thời gian sử dụng, mục đích sử dụng, hình thức sử dụng chung/riêng, nguồn gốc sử dụng, trình trạng quy hoạch v.v… Các thơng tin giúp thẩm định viên có nhìn xác BĐS cần định giá, từ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp có thông tin cần thiết để tiến hành bước phương pháp định giá lựa chọn Bên cạnh việc quy định cụ thể hồ sơ chi tiết cần cung cấp loại BĐS giúp VietinBank AMC – CN Hà Nội rút ngắn thời gian định giá Bởi nhận yêu cầu thẩm định BĐS từ chi nhánh ngân hàng khách hàng, thẩm định viên nhận hồ sơ BĐS cần định giá từ chi nhánh khách hàng Với việc quy định rõ hồ sơ chi tiết cho loại BĐS thẩm định viên cần yêu cầu lần nhất, tránh tình trạng yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần, vừa thời gian vừa gây tâm lý khó chịu chi khách hàng 76 3.2.4 Hồn thiện hệ thống thơng tin liệu bất động sản chấp làm sở cho công tác tra cứu thông tin so sánh Các thông tin giao dịch thị trường nguồn tư liệu vô quý giá người định giá BĐS Phương pháp so sánh dựa thông tin từ mua bán BĐS diễn tra treen thị trường, lấy làm để đưa giá trị BĐS cần định giá Do phải cập nhật, bổ sung vào hệ thống liệu thông tin, nhạy bén với thay đổi thị trường để có hệ thống thông tin phong phú Đối với thông tin khách hàng cung cấp cần kiểm tra, tham khảo ý kiến hộ dân xung quanh để xác minh tính xác thực thơng tin đó, tránh trường hợp khách hàng cố ý cung cấp thông tin sai lệch nhằm có lợi cho mình, làm lệch kết định giá, dẫn đến thiệt hại cho ngân hàng Những thông tin mà người định giá thu thập phải lưu trữ cẩn thận lại hệ thống liệu để rà soát hay sử dụng cho lần định giá sau cách dễ dàng Các thông tin sử dụng, việc so sánh giá BĐS thời kỳ để đưa dự báo biến động thị trường tương lai Thường xuyên tổ chức điều tra giá BĐS thị trường để cán định giá có nhìn tổng qt diễn biến thị trường phục vụ cho cơng tác định giá xác Bên cạnh Cơng ty cần tăng cường hợp tác với sàn giao dịch trung tâm môi giới BĐS để cập nhật thông tin thị trường nhanh Đây nguồn thông tin quan trọng, phong phú cho công tác định giá Các sàn giao dịch trung tâm môi giới BĐS nơi diễn liên tục hoạt đông mua bán BĐS với loại BĐS đa dạng, từ chung cư, biệt thự, nhà cao cấp đến trung cấp bình dân Do đó, nguồn thơng tin đáng khai thác để dựa vào sử dụng phương pháp so sánh để định giá BĐS 77 3.2.5 Đẩy mạnh việc khảo sát xây dựng đơn giá đất thị trường tuyến đường địa bàn TP Hà Nội Đây công việc quan trọng cần thiết nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ định giá phận định giá tài sản Để xác định đơn giá đất thị trường đường nhân viên định giá cần phải thu thập thông tin giao dịch BĐS tuyến đường thời gian gần Sau có thơng tin cần thiết, nhân viên định giá tiến hành bước cần thiết đưa đơn giá đất tuyến đường Khi địnhg giá BĐS thuộc tuyến đường có đơn giá đất thị trường nhân viên định giá cần lấy đơn giá đất tuyến đường làm đơn giá đất BĐS cần định giá Điều giúp cho công tác định giá BĐS chấp thực nhanh chóng hơn, đồng thời kết định giá sát với giá thị trường Tuy nhiên, cần phải thường xuyên cập nhật thay đổi đơn giá đất thị trường thời điểm, tránh để định giá cao thấp so với giá trị thực BĐS, gây ảnh hưởng đến công tác cho vay chấp chi nhánh Vietinbank, ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng Đơn giá đất Công ty xây dựng phải phù hợp với quy định Nhà nước, dựa vào tình hình phát triển kinh tế khu vực để đưa đơn giá thỏa đáng để vừa làm vừa lịng khách hàng, chi nhánh cho vay, vừa đảm bảo an toàn khoản cho vay ngân hàng Đơn giá đất yếu tố quan trọng sử dụng phương pháp định giá BĐS, thực điều chỉnh vị trí BĐS Do đó, xây dựng bảng đơn giá riêng cho ngân hàng giúp cán định giá dễ dàng tra cứu trình định giá, tiết kiệm thời gian tránh sai sót khơng đáng có q trình định giá 78 3.2.6 Tăng cường cơng tác đào tạo cán đạt trình độ chuyên nghiệp định giá BĐS VietinBank AMC nói chung CN Hà Nội nói riêng Định giá cơng việc ước tính mang yếu tố chủ quan cao Các phương pháp định giá nói chung phương pháp định giá BĐS nói riêng chứa đựng yếu tố chủ quan Nếu định giá viên khơng phải người có trình độ chun mơn, dày dạn kinh nghiệm hiểu biết nghiệp vụ khó tránh khỏi việc áp đặt ý kiến cá nhân ước tính Do đó, cần có kế hoạch đào tạo cán đạt trình độ chuyên nghiệp định giá BĐS Cụ thể: - Nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết chế sách, văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm công tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu Khi nắm bắt quy định Ngân hàng Nhà nước, cán định giá dễ dàng việc định giá BĐS mà lo lắng đến việc chồng chéo quy định Nâng cao trình độ chun mơn cán định giá cách tạo lợi thế, thuận lợi cho công tác định giá - Sắp xếp lại đội ngũ cán định giá theo lĩnh vực cụ thể (nhà phố, nhà xưởng, đất nông nghiệp, chung cứ, .) để tăng khả hiểu sâu lĩnh vực mà cơng tác, giúp cho việc định giá đạt hiệu cao Điều giúp cho công tác định giá thực trôi chảy hơn, tiết kiệm thời gian cho cán định giá, tiết kiệm chi phí cho Cơng ty Điều giúp tránh khỏi sai sót trình định giá phân rõ chun mơn cho phận, khơng cịn tình trạng người kiêm hai, ba việc gây tập trung - Thường xuyên tổ chức buổi tọa đàm khó khăn gặp phải trình định giá BĐS, kinh nghiệm thiết thực thu thực bảo đảm tiền vay chấp BĐS Từ thảo luận tìm cách khắc phục khó khăn Các buổi tọa đàm nên diễn theo 79 định kì hàng quý hàng năm, có tham gia tất cán định giá, nêu vướng mắc gặp phải trình định giá việc áp dụng phương pháp định giá từ khuyến khích nhân viên trao đổi kinh nghiệm với nhau, giải đáp vướng mắc cho Có tuyên dương khen thưởng cán có thành tích xuất sắc công tác định giá 3.2.7 Các giải pháp nhằm hạn chế sai sót xảy việc áp dụng phương pháp định giá so sánh Kết định giá cón ảnh hưởng trực tiếp đến mức cấp tín dụng ngân hàng cho khách hàng, sở xét duyệt số tiền mà khách hàng vay từ việc cấp chấp BĐS, xảy sai xót ngân hàng bên chịu thiệt hại, khách hàng chịu thiệt hại ngân hàng uy tín - Cần có biện pháp thường xuyên kiểm tra hoạt động định giá, kiểm tra hoạt động, tâm lý ý thức làm việc nhân viên định giá để kịp thời điều chỉnh Giảm thiểu đến mức thấp sai sót cơng tác định giá cách kiểm tra đột xuất định kỳ báo cáo định giá - Thẩm tra lại kết tính tốn sai sót xảy q trình đánh máy, hồn thiện thủ tục, hồ sơ, giấy tờ thời hạn Những việc làm tăng độ xác cho tồn kết định giá phận định giá - Nâng cao chất lượng cán định giá về: trình độ học vấn, khả giao tiếp, quan sát khả phán đoán, đồng thời nâng cao hiệu làm việc cán định giá việc khuyến khích, quan tâm đến nhân viên - Áp dụng phương pháp so sánh cách xác, quy trình khơng bỏ qua bước q trình định giá Do dựa hồn tồn vào thơng tin thị trường nên cần tránh sai sót khâu thu thập, khai thác thông tin BĐS, trọng đến việc xác minh tính xác thực thơng tín mà khách hàng cung cấp 80 3.2.8 Kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp khác cách phù hợp để có kết định giá đáng tin cậy Việc áp dụng phương pháp so sánh dễ thực phù hợp điều kiện thị trường BĐS có nhiều thơng tin phục vụ cho việc so sánh BĐS Trong trường hợp thị trường trầm lắng, giao dịch thị trường diễn hay định giá BĐS nhà riêng lẻ mà khu vực có diện tích lớn việc áp dụng phương pháp khơng cịn khả thi Tuy phương pháp sử dụng phổ biến định giá BĐS chấp phương pháp so sánh có nhiều hạn chế Mỗi phương pháp định giá có ưu điểm hạn chế định so với phương pháp khác Do kết hợp phương pháp định giá khác cách khơn ngoan để có kết định giá xác, đáng tin cậy Trên thực tế, BĐS chấp Vietinbank có nhiều loại khác quyền sử dụng đất, quyền thuê đất, dự án nhà máy sản xuất, bệnh viện, nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp, chung cư, Việc sử dụng phương pháp so sánh đơn mà không áp dụng linh hoạt phương pháp khác phản ánh chưa giá trị BĐS, gây rủi ro cho Ngân hàng 3.2.9 Cơng bố tồn hệ thống liệu BĐS thẩm định Kết luận định giá BĐS đặt hàng thẩm định cần công bố cách rộng rãi Đặc biệt phương pháp so sánh chứng thị trường thơng tin giao dịch trước quan trọng Đó nguồn liệu quý báu cho định giá Trước hết nội VietinBank AMC – CN Hà Nội, đến định giá viên để có kiểm tra chéo lẫn xem phương pháp định giá lựa chọn phù hợp chưa, bước tiến hành thực chưa, có sai sót q trình tính tốn khơng; từ giảm thiểu rủi ro yếu tố chủ quan việc định giá BĐS làm tài sản bảo đảm, đồng thời kết luận 81 định giá trở nên khách quan qua kiểm tra nhiều người có chun mơn Thứ hai toàn hệ thống chi nhánh Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, để chi nhánh xem xét, đánh giá phương pháp kết định giá BĐS VietinBank AMC – CN Hà Nội Cán tín dụng chi nhánh người có kiến thức định giá, trước giai đoạn chuyển đổi mơ hình Ngân Hàng TMCP Công Thương Việt Nam, họ người trực tiếp thực nghiệp vụ định giá BĐS làm tài sản bảo đảm chấp vay vốn Kinh nghiệm mà họ có kinh nghiệm thực thế, hữu ích Khi cơng bố kết luận định giá BĐS tồn hệ thống có phản ánh, trao đổi qua lại cán tín dụng định giá viên VietinBank AMC – CN Hà Nội, đo có ý kiến sáng tạo đưa để hoàn thiện phương pháp định giá BĐS 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Chính Phủ - Kiện tồn hệ thống văn pháp quy định giá BĐS Định giá BĐS phụ thuộc nhiều vào văn pháp luật định giá, BĐS định giá BĐS quan có thẩm quyền Tuy nhiên nay, định giá BĐS, số lượng văn pháp luật cịn hạn chế, liệt kê Luật Giá, Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 Chính phủ v/v chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 Chính phủ v/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 59/2011/NĐ-CP Về BĐS, ban hành Luật Đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS nghị định hướng dẫ thi hành, sửa đổi, bổ sung v.v… văn pháp luật ban hành nhiều vướng mắc, chưa thực phù hợp với thực tế, chồng chéo gây nhiều kho khăn trình thực Điều 82 ảnh hưởng không nhỏ đến công tác định giá BĐS VietinBank AMC – CN Hà Nội nói riêng nhiều đơn vị khác nói chung Với vai trị vơ quan trọng định giá BĐS kinh tế thị trường, Chính phủ cần kiện tồn hệ thống văn pháp quy định giá BĐS - Quy định chi tiết khung giá BĐS tỷ lệ chênh lệch cho phép điều kiện lạm phát Những năm trở lại đây, hầu hết tỉnh, thành phố nước xây dựng bảng khung giá đất riêng tỉnh, thành phố Mỗi năm tỉnh, thành phố lại xây dựng lại bảng khung giá đất công bố rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng Mặc dù có chia thành khu vực, tuyến đường, vùng miền hầu hết bảng khung giá đất chung chung, không chi tiết không dựa giá trị thị trường nên thường sử dụng làm tính tiền thuế đất nộp ngân sách nhà nước Do lạm phát, giá hàng hóa năm tăng, BĐS vậy, nhiên tỉnh, thành phố công bố khung giá đất năm sau giống với năm trước Để thị trường BĐS minh bạch hơn, Chính phủ cần quy định chi tiết khung giá BĐS sát với giá thị trường tỷ lệ chênh lệch cho phép để đơn vị sử dụng có vững đáng tin cậy - Nêu rõ khung phạt xử lý tượng làm sai lệch giá mua – bán Có thực tế diễn từ lâu tình trạng giá giao dịch thực tế BĐS cao giá thơng báo đến quan chức có thẩm quyền để hồn thiện thủ tục hành lại thấp nhiều lần nhằm mục đích trón thuế, phí Thực tế tồn khiến Ngân sách Nhà nước thất thu khoản tiền không nhỏ Một nguyên nhân dẫn đến tình trạng làm sai lệch giá mua bán BĐS nước ta chưa có khung hình phạt thực nghiêm khắc cho tượng Do vậy, Chính phủ cần xây dựng ban hành khung hình phát xử lý hành vi làm sai lệch giá mua bán BĐS Có 83 vậy, giá mua bán BĐS trở nên cơng khai, minh bạch, giúp việc thu thập thông tin giao dịch phục vụ công tác định giá BĐS trở nên dễ dàng 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Tài Chính - Hướng dẫn thực phương pháp định giá BĐS cách cụ thể 12 tiêu chuẩn định giá Bộ Tài Chính ban hành để hướng dẫn làm cho cơng tác định giá nói chung định giá BĐS nói riêng Tuy nhiên, Bộ Tài Chính lại chưa ban hành văn hướng dẫn thực phương pháp định giá Điều dẫn đến đơn vị với cách hiểu khác thực phương pháp định giá theo cách khác nhau, làm cho công tác định giá khơng có đồng bộ, thống đơn vị Để phương pháp định giá thực cách thống từ trung ương đến sở, từ quan nhà nước đến doanh nghiệp tư nhân, đễ xuất Bộ Tài Chính ban hành văn hướng dẫn thực phương pháp định giá nói chung phương pháp định giá BĐS nói riêng - Giúp ngành bồi dưỡng cán làm công tác định giá BĐS Do đội ngũ cán làm công tác định giá, đặc biệt định giá BĐS cịn số lượng yếu chất lượng chun mơn nên với vai trị quan quản lý giá, Bộ Tài Chính cần giúp ngành, quan, đơn vị bồi dưỡng đội ngũ định giá viên giá cách mở nhiều lớp đào tạo định giá, tổ chức nhiều đợt thi thẻ định giá để tăng số lượng định giá viên đủ trình độ chuyên môn dày dạn kinh nghiệm thực tiễn, đáp ứng yêu cầu ngày cao nhân lực định giá kinh tế - Thanh tra kiểm soát quy trình thẩm định số đơn vị thấy cần Bộ Tài Chính bên cạnh việc ban hành văn định giá làm sở cho đơn vị thực cần kiểm tra định kỳ đột xuất đơn vị định giá để đảm bảo quy trình định giá ban hành tuân thủ cách 84 nghiêm túc, đồng thời lắng nghe khó khăn vướng mắc đơn vị thực theo quy trình, điểm chưa khơng quy trình định giá ban hành khơng cịn phù hợp với thực tiến để sửa đổi 3.3.3 Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Công Thương Việt Nam Ngân hàng Nhà nước chủ động phối hợp với Bộ Tư pháp, Bộ Tài Chính, Bộ Tài Nguyên - Mơi trường cần sớm trình lên Chính phủ Quốc hội việc ban hành luật chấp tài sản văn hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu tài sản, đặc biệt giấy chứng nhận QSDĐ, nhà cửa Qua NHTM có sở pháp lý rõ ràng cho việc cho vay hình thức chấp BĐS Đồng thời nên khẩn trương thành lập công ty mua bán tài sản theo ủy quyền Chính phủ để hệ thống thơng tin giao dịch thị trường chất lượng Đồng thời nên khẩn trương thành lập tổ chức định giá BĐS trung ương với nhiệm vụ cung cấp dịch vụ tổng thể định giá cho quan Nhà nước trung ương, quan cấp tỉnh, khu vực, địa phương tư vấn cho phủ vấn đề liên quan đến giá trị bất động sản Ngân hàng Nhà Nước cần mở rộng nâng cao chất lượng CIC nhằm xây dựng hệ thống thơng tin đa chiều, cập nhật xác tạo nguồn thông tin chất lượng phục vụ công tác phân tích, thẩm định tài sản đảm bảo, tín dụng Ngân hàng thương mại - Đối với Ngân hàng Công Thương Việt Nam, cần tổ chức buổi chia sẻ kinh nghiệm, gặp gỡ tọa đàm Vietinbank AMC Chi nhánh để có trao đổi trực tiếp việc phối hợp thực công việc nói chung, cơng tác định giá nói riêng Các buổi chia sẻ kinh nghiệm nên tổ chức theo định kỳ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, từ nâng cao chất lượng cơng việc Tăng cường tổ chức khóa học ngắn hạn, lớp tập huấn chuyên đề định giá BĐS, tổ chức tập huấn, trao đổi kinh nghiệm 85 Công tác định giá địi hỏi hệ thống thơng tin đa chiều NHCT cần thành lập mạng lưới thông tin, liệu giá trị BĐS chấp tồn hệ thống Bên cạnh tăng cường hoạt động phận thơng tin phịng ngừa rủi ro để cung cấp thơng tin thường xun cho Vietinbank AMC chi nhánh Định kỳ có tổng hợp đúc kết, lập báo cáo rủi ro toàn hệ thống để làm học chung lĩnh vực định giá 86 KẾT LUẬN Qua trình nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản phương pháp so sánh Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - CN Hà Nội, nhận thấy cơng tác định giá bất động sản ngân hàng có bước tiến quan trọng Từ việc hình thành quy trình định giá chặt chẽ với hướng dẫn cụ thể loại tài sản định giá, trang thiết bị đầu tư thích đáng để có kết tốt cho hoạt động định giá Hoạt động định giá BĐS góp phần giảm thiểu rủi ro tăng cường khả thu hồi vốn cho tổ chức tín dụng nói chung Vietinbank nói riêng Luận văn hồn thành số nhiệm vụ sau: Đưa đươc sở lý luận phương pháp so sánh định giá bất động sản: Khái niệm, nội dung, yếu tố so sánh, bước thực phương pháp, nhân tố ảnh hưởng đến vận dụng phương pháp Chỉ quy trình định giá BĐS nói chung việc thực phương pháp so sánh định giá nói riêng Đánh giá thực trạng vận dụng phương pháp Cơng ty, từ nêu lên mặt đạt hạn chế tồn Phân tích ngun nhân dẫn đến hạn chế Đưa số giải pháp đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện việc ứng dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Công ty từ nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng hệ thống Ngân hàng Công thương Trên đóng góp luận văn, phù hợp với mục đích nghiên cứu đề tài tác giả Tác giả mong với kết hợp đồng giải pháp nêu ra, đề tài có ý nghĩa thực tế, góp phần vào thành công công tác định giá Công ty 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp định giá bất động sản, NXB Khoa học Kỹ Thuật, Hà Nội Lưu Văn Nghiêm (2000), Định giá Bất Động Sản Việt Nam- Thực trạng giải pháp, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ, Bộ Giáo dục Đào tạo Nguyễn Thị Hải Yến, Bài giảng môn Định giá Bất Động Sản, Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, định Số: 5860 /TGĐNHCT35 định giá TSĐB qua Vietinbank AMC Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản, Quyết định số 10/2015/AMC ban hành quy định định giá tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Công ty TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản, Quyết định số 46/2015/QĐ-AMC ban hành hướng dẫn nghiệp vụ định giá tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, định 1673/2014/QĐTGĐ- NHCT35 ban hành quy trình phối hợp thẩm định định giá tài sản CT TNHH MTV Quản lý nợ khai thác tài sản NHCT với chi nhánh NHCT Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, định 1718/2014/QĐTGĐ- NHCT35 ban hành quy định thực hiệm bảo đảm cấp tín dụng Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 10 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật dân 11 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006) Luật kinh doanh Bất động sản 12 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật kinh doanh bất động sản 13 Http://vietinbankamc.vn