Hoạt động cho thuê bất động sản tại công ty tnhh mtv quản lý nợ và khai thác tài sản seabank

LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Đỗ Duy Đạt, xin cam đoan luận văn thạc sỹ kinh tế tơi nghiên cứu thực hướng dẫn Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thế Phán Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trung thực hợp lý Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày Xác nhận Giáo viên hƣớng dẫn tháng năm 2016 Tác giả luận văn Đỗ Duy Đạt LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc chân thành cảm ơn Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thế Phán bảo, hướng dẫn giúp đỡ tơi tận tình suốt thời gian thực hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Viện Đào tạo sau Đại học, Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank tạo điều kiện giúp đỡ thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên ủng hộ góp ý giúp tơi hồn thiện luận văn MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂNError! Bookmark not defined LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Tổng quan hoạt động cho thuê bất động sản 1.1.1.Khái niệm kinh doanh bất động sản 1.1.2.Khái niệm hoạt động cho thuê bất động sản 1.1.3.Đặc điểm hoạt động cho thuê bất động sản 1.1.4.Vai trò hoạt động cho thuê bất động sản 1.2.Nội dung hoạt động cho thuê bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 1.2.1.Lập kế hoạch cho thuê bất động sản 1.2.2.Lập kế hoạch kinh doanh 11 1.2.3.Tổ chức thực kế hoạch cho thuê bất động sản 14 1.2.4.Giám sát, kiểm tra hoạt động cho thuê bất động sản 22 1.2.6.Xử lý vấn đề phát sinh trình cho thuê 25 1.2.7.Thanh lý hợp đồng nhận bàn giao bất động sản thuê 28 1.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho thuê bất động sản 28 1.3.1.Nhóm yếu tố khách quan 28 1.3.2.Nhóm yếu tố chủ quan 32 1.4.Kinh nghiệm cho thuê bất động sản số công ty học cho Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank 34 1.4.1.Kinh nghiệm cho thuê bất động sản số công ty 34 1.4.2.Bài học cho Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank 36 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SEABANK 37 2.1 Giới thiệu chung Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank 37 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 37 2.1.2 Cơ cấu máy tổ chức SeABank AMC 39 2.1.3 Danh mục bất động sản Công ty quản lý 40 2.2 Thực trạng hoạt động cho thuê bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank 42 2.2.1 Thực trạng công tác lập kế hoạch cho thuê bất động sản 42 2.2.2 Thực trạng công tác tổ chức thực kế hoạch cho thuê bất động sản Công ty 56 2.2.3.Thực trạng công tác giám sát, kiểm tra hoạt động cho thuê bất động sản Công ty 62 2.2.4 Kết công tác tổ chức hoạt động cho thuê bất động sản Công ty 68 2.3 Đánh giá chung thực trạng tổ chức hoạt động cho thuê bất động sản Công ty 70 2.3.1 Ưu điểm 70 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 72 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SEABANK 74 3.1 Định hướng chiến lược để hoàn thiện hoạt động cho thuê bất động sản Công ty 74 3.2 Các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động cho thuê bất động sản Cơng ty 75 3.2.1 Nhóm giải pháp lập kế hoạch cho thuê bất động sản 75 3.2.2 Nhóm giải pháp tổ chức thực kế hoạch cho thuê bất động sản 76 3.2.3 Nhóm giải pháp giám sát, kiểm tra hoạt động cho thuê bất động sản 80 3.3 Một số kiến nghị với quan Nhà nước 82 3.3.1 Về việc điều chỉnh mức thuế thu nhập doanh nghiệp 82 3.3.2 Về việc điều chỉnh mức phạt vi phạm hợp đồng 82 KẾT LUẬN 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 2.1 Danh mục bất động sản Công ty quản lý thuê 40 Bảng 2.2 Tổng hợp mặt giá thuê văn phòng Hà Nội, Đà Nẵng,thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2012-2014 45 Bảng 2.3 So sánh tòa nhà văn phòng cho thuê địa bàn quận Đống Đa giai đoạn 2012-2014 46 Bảng 2.4 So sánh tòa nhà văn phòng cho thuê địa bàn quận 01 giai đoạn 2012-2014 47 Bảng 2.5 So sánh tòa nhà văn phòng cho thuê địa bàn quận Thanh Khê giai đoạn 2012-2014 48 Bảng 2.6 Tổng hợp kế hoạch marketing tòa nhà văn phịng cho th Cơng ty năm 2013 49 Bảng 2.7 Tổng hợp kế hoạch marketing tịa nhà văn phịng cho th Cơng ty năm 2014 51 Bảng 2.8 Tổng hợp kế hoạch marketing tòa nhà văn phòng cho thuê Công ty năm 2015 53 Bảng 2.9 Tổng hợp kế hoạch nhân Công ty giai đoạn 2013-2015 55 Bảng 2.10 Tổng hợp chương trình đào tạo cho Cán nhân viên Công ty giai đoạn 2013-2015 55 Bảng 2.11 Tổng hợp kế hoạch tài Cơng ty giai đoạn 2013-2015 56 Bảng 2.12 Tổng hợp số lượng truy cập trang web Công ty giai đoạn 2013-2015 57 Bảng 2.13 Tổng hợp kết triển khai phương án tiếp thị giai đoạn 2013-2015 58 Bảng 2.14 Tổng hợp kết thực đàm phán hợp đồng giai đoạn 2013-2015 60 Bảng 2.15 Tổng hợp tình phát sinh trình giám sát, kiểm tra tình trạng sử dụng bất động sản cho thuê Công ty giai đoạn 2013-2015 63 Bảng 2.16 Tổng hợp vấn đề phát sinh liên quan đến chất lượng dịch vụ quản lý, vận hành bất động sản cho thuê đối tác cung ứng giai đoạn 2013-2015 65 Bảng 2.17 Tổng hợp kết hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê Công ty giai đoạn 2013-2015 68 Bảng 2.18 So sánh kết kinh doanh thực kế hoạch 69 Sơ đồ 2.1 Cơ cấu máy tổ chức Công ty 39 Sơ đồ 2.2 Quy trình nghiên cứu thị trường 42 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài “Nền kinh tế Việt Nam năm 2015 có hồi phục định, với sách vĩ mơ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực năm góp phần giúp cho thị trường bất động sản ấm lên tăng trưởng trở lại nhiều phân khúc Một phân khúc có chuyển rõ rệt phải kể phân khúc văn phòng cho thuê, mặt bán lẻ Sau thời gian dài trầm lắng, năm 2015, hầu hết lĩnh vực phân khúc bất động sản cho thuê có tăng trưởng trở lại giá thuê tỷ lệ lấp đầy Ở thành phố lớn nước, mảng kinh doanh văn phòng cho thuê, mặt bán lẻ, hộ dịch vụ cho thuê, nhà dân cư cho thuê có kết tương đối khả quan Chẳng hạn, thành phố Hà Nội, theo báo cáo khảo sát thị trường Savills quý II năm 2016, giá thuê văn phòng hạng A hạng Deleted: Quý B tăng 0,6% so với quý trước, công suất lấp đầy bình qn đạt 83,4% Ở mảng Deleted: Q bán lẻ,cơng suất lấp đầy bình quân đạt 93%, giá thuê ổn định so với quý trước Cùng với yếu tố thuận lợi kinh tế đà phục hồi, việc Việt Nam ký kết hiệp định thương mại khu vực khiến thị trường bán lẻ nước trở nên hấp dẫn nhà bán lẻ quốc tế Do vậy, phân khúc bất động sản cho thuê mà cụ thể văn phòng cho thuê, mặt bán lẻ dự báo tiếp tục tăng trưởng thời gian tới, nhiên, mức độ cạnh tranh gay gắt áp lực lớn từ nguồn cung dồi gia nhập thị trường Kinh doanh văn phòng cho thuê, mặt bán lẻ phân khúc kinh doanh đòi hỏi doanh nghiệp cần có khả dự báo tốt địi hỏi nhạy bén cạnh tranh thị trường khốc liệt Các yếu tố cách thức triển khai hoạt động, hoạt động marketing doanh nghiệp, hoạt động giám sát kiểm tra bất động sản cho thuê…là yếu tố vô quan trọng định thành bại hoạt động kinh doanh Để gặt hái thành cơng, nhà kinh doanh cần phải biết tận dụng hội tổ chức triển khai hoạt động kinh doanh cách Deleted: … khoa học.” Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank trực thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Nam Á (SeABank) thành lập đầu năm 2009, hoạt động lĩnh vực nhưxử lý nợ, đầu tư, kinh doanh khai thác tài sản Trong số lĩnh vực hoạt động nói trên, kinh doanh, khai thác bất động sản mà cụ thể kinh doanh, khai thác văn phòng cho thuê, mặt bán lẻ lĩnh hoạt động mang lại nguồn lợi nhuận lớn cho Công ty suốt 07 năm hoạt động vừa qua Trước diễn biến thị trường văn phòng cho thuê, mặt bán lẻ cạnh tranh ngày khốc liệt, Cơng ty cần có nghiên cứu chuyên sâu cách thức triển khai hoạt động cho thuê để khai thác toàn diện hiệu bất động sản mà Công ty quản lý Trong trình làm việc Phịng Kinh doanh Cơng ty, tác giả nhận thức rõ tầm quan trọng hoạt động cho thuê bất động sản nên chọn đề tài “Hoạt động cho thuê bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank” Mục tiêu nghiên cứu  Hệ thống hóa sở khoa học hoạt động cho thuê bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản  Đánh giá thực trạng hoạt động cho thuê bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank  Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động cho thuê bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank Đối tƣợng nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho thuê bất động sản có sẵn  Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: Trên tất địa bàn thuộc Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank quản lý + Về thời gian: Từ năm 2013 đến Phƣơng pháp nghiên cứu Các phương pháp sử dụng chủ yếu việc thực luận văn là:  Khảo cứu, tổng hợp tài liệu, nghiên cứu văn pháp luật, kinh nghiệm thực tiễn kinh doanh bất động sản cho thuê làm sở khoa học cho hoạt động cho thuê bất động sản  Thu thập liệu thứ cấp từ phịng ban thuộc Cơng ty; điều tra, thu thập liệu sơ cấp; tổng hợp tài liệu thu thập  Sử dụng phương pháp phân tích liệu theo mục tiêu nghiên cứu để đánh giá thực trạng hoạt động cho thuê bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank đề xuất giải pháp hoàn thiện Các đóng góp luận văn  Hệ thống hóa sở khoa học hoạt động cho thuê bất động sản  Tìm ưu điểm, hạn chế nguyên nhân tronghoạt động cho thuê bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank  Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động cho thuê bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, bảng biểu, phụ lục, danh mục viết tắt tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu thành chương: Chương 1: Cơ sở khoa học hoạt động cho thuê bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động cho thuê bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động cho thuê bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank CHƢƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan hoạt động cho thuê bất động sản 1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản  Bất động sản: Hiện nay,hệ thống pháp luật nhiều quốc gia giới có khái niệm chung bất động sản đất đai tài sản gắn liền với đất Ở nước ta, khái niệm bất động sản quy định điều 107, Bộ luật dân 2015 sau: “bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định pháp luật.”  Kinh doanh bất động sản: Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 quy định: “Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” 1.1.2 Khái niệm hoạt động cho thuê bất động sản Cho thuê bất động sản hình thức chủ sử dụng/sở hữu bất động sản tạm chuyển quyền sử dụng, khai thác bất động sản cho đối tượng có nhu cầu sử dụng, khai thác thời hạn định, thông qua hợp đồng thuê với điều khoản đảm bảo lợi ích hai bên phù hợp với quy định pháp luật hành Tạm chuyển quyền sử dụng, khai thác bất động sản việc chủ tài sản Deleted: PHẦN NỘIDUNG¶ Chƣơng 1.CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN¶ 1.1 Tổng quan hoạt động cho thuê bất động sản¶ Khái niệm kinh doanh bất động sản¶ Khái niệm hoạt động cho thuê bất động sản¶ Đặc điểm hoạt động cho thuê bất động sản¶ Nội dung hoạt động cho thuê bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản¶ Xây dựng kế hoạch cho thuê bất động sản¶ Tổ chứcthực kế hoạch cho thuê bất động sản¶ Giám sát, kiểm tra hoạt động cho thuê bất động sản¶ Đánh giá kết hoạt động cho thuê bất động sản¶ Các nhân tố ảnh hƣởng đến hoạt động cho th bất động sản¶ Nhóm yếu tố khách quan¶ Nhóm yếu tố chủ quan¶ Các tiêu đánh giá hoạt động cho thuê bất động sản¶ Các tiêu phản ảnh kết hoạt động cho thuê bất động sản¶ Các tiêu phản ánh hiệu hoạt động cho thuê bất động sản¶ 1.5 Kinh nghiệm cho thuê bất động sản số công ty học cho Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank¶ 1.5.1 Kinh nghiệm cho th bất động sản số cơng ty¶ 1.5.2 Bài học cho Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank¶ Chƣơng 2.THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SEABANK¶ 2.1 Giới thiệu chung Cơng ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank¶ 2.1.1 Q trình hình thành phát triển¶ 2.1.2 Cơ cấu máy tổ chức Cơng ty¶ 2.1.3 Các lĩnh vực hoạt động Cơng ty¶ 2.1.4 Danh mục bất động sản Cơng ty đƣợc cho th¶ 2.2 Thực trạng hoạt động cho thuê bất động sản Công ty TNHH MTV Quản lý nợ Khai thác tài sản SeABank¶ 2.2.1 Thực trạng cơng tác lập kế hoạch cho th bất động sản¶ 2.2.2.Thực trạng cơng tác tổ chức thực kế hoạch cho thuê bất động sản Cơng ty¶ 2.2.3.Thực trạng cơng tác giám sát, kiểm tra hoạt động cho thuê bất động sản¶ 2.2.4 Kết công tác tổ chức hoạt động cho thuê bất động sản Cơng ty¶ 2.3 Đánh giá chung thực trạng tổ chức hoạt động cho thuê bất động sản Cơng ty¶ 2.3.1 Ƣu điểm¶ 2.3.2.Hạn chế ngun nhân¶ Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SEABANK¶ Formatted: Font: Bold, Italic Formatted: Font: Not Bold, Italic Formatted: Font: 14 pt, Bold, Italic chuyển giao quyền sử dụng, khai thác cho bên thuê khoảng thời gian cụ thể gọi thời hạn thuê Khi hết thời hạn thuê, bất động sản hoàn trả lại cho chủ tài sản hai bên khơng có nhu cầu tiếp tục th/cho th 1.1.3 Đặc điểm hoạt động cho thuê bất động sản Formatted: Font: 14 pt, Bold, Italic 1.1.3.1 Chủ quyền bất động sản không thay đổi suốt thời gian thuê Formatted: Font: 14 pt, Italic Theo Quy định điều 158 Bộ luật dân 2015: “Quyền sở hữu bao gồm Formatted: Font: Italic quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật”.Với việc cho thuê bất động sản, tùy trường hợp cụ thể Deleted: mà chủ nhân bất động sản tạm thời chuyển giao quyền sử dụng chuyển giao quyền định đoạt bất động sản (quyền cho thuê lại) cho người thuê khoảng thời gian định mà đảm bảo chủ quyền tài sản Đối với bên thuê bất động sản, phải sử dụng/khai thác mục đích, tính tuân thủ điều khoản cam kết với bên cho thuê quy định hợp đồng thuê mà hai bên ký kết 1.1.3.2 Giao dịch bên thuê bên cho thuê thể hợp Formatted: Font: 14 pt, Italic đồng Hợp đồng thuê bất động sản thỏa thuận người cho thuê bất động sản người thuê bất động sản việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ bên Căn theo Khoản 2, điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản:“Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân quy định Khoản 2, điều 10 Luật phải cơng chứng chứng thực” Như vậy, hợp đồng thuê bất động sản không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực (Trước hợp đồng thuê bất động sản có thời hạn từ 06 tháng trở lên bắt buộc phải công chứng chứng thực) Deleted: 122 Deleted: Nhà Deleted: công chứng chứng thực hợp đồng nhà Deleted: ,các Deleted: hợp Deleted: thuê PHỤ LỤC 02 (Tờ giới thiệu tòa nhà văn phòng cho thuê SeABank AMC) PHỤ LỤC 03 (Mẫu hợp đồng th văn phịng SeABank AMC) “CỘNG HỒ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc “ HỢP ĐỒNG THUÊ VĂN PHÒNG Số: ………./HĐTVP - Căn Bộ luật dân 2005; - Căn Luật thương mại 2005; - Căn vào nhu cầu thoả thuận hai bên, Hôm nay, ngày tháng năm 2016, tại………………………………, Hà Nội, gồm có: I Bên cho thuê nhà (Bên A): Địa chỉ: Điện thoại: Mã số thuế: Đại diện: II Bên thuê văn phòng (Bên B): Địa : Điện thoại: Fax: Mã số thuế: Tài khoản: Đại diện: Chức vụ: Sau bàn bạc hai bên đến thỏa thuận thống ký kết hợp đồng thuê nhà (“Hợp đồng”) với điều khoản sau: Điều 1: Đối tƣợng hợp đồng 1.1 Bên A đồng ý cho bên B thuê Bên B đồng ý thuê toàn diện tích từ tầng… đến tầng … tịa nhà ………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số…… do……cấp ngày…………., cụ thể sau: Tổng diện tích thuê: khoảng …… m2 Mục đích sử dụng: Bên B th tồn mặt để ……theo quy định 1.2 pháp luật Bên A bàn giao bất động sản thuê cho Bên B theo trạng Bên B tự 1.3 trang bị vật dụng, thiết bị phục vụ cho mục đích th Nội dung Bàn giao hai bên lập thành Biên đại diện có thẩm quyền hai bên ký kết, cụ thể: a Vào ngày tiếp nhận bất động sản thuê, bên A bên B thoả thuận lập kiểm kê trang thiết bị/đồ đạc thuộc phần diện tích cho thuê gọi "Bản kiểm kê ban đầu" Bản kiểm kê ban đầu bên ký, đính kèm hợp đồng Sau có kiểm kê ban đầu, bên B thức tiếp nhận phần diện tích cho thuê b Bên B phải thông báo cho bên A hỏng hóc, sửa chữa, thay đổi ảnh hưởng đến kết cấu bất động sản thuê bên A c Trong vòng 07 (bảy) ngày trước ngày hết hạn hợp đồng, bên A bên B lập biên kiểm kê cuối gọi "Bản kiểm kê cuối cùng", liệt kê cụ thể hạng mục bên B bàn giao lại, hạng mục cần phải sửa chữa, thay cho trang thiết bị, đồ đạc bị hỏng, bảo quản bị thiếu so với “Biên kiểm kê ban đầu” lỗi bên B Điều 2: Thời hạn thuê Thời hạn thuê: Năm (05) năm kể từ ngày …….đến Ngày hết hạn ngày 2.1 … 2.2 Thời hạn bàn giao mặt bằng: vòng … ngày kể từ ngày ký Hợp đồng Bên A nhận tiền đặt cọc Bên B 2.3 Bên B miễn tiền thuê …… kể từ ngày hai bên ký Hợp đồng bàn giao mặt để bên B xây dựng, sửa chữa xếp ổn định hoàn chỉnh cho việc khai trương kinh doanh (Cụ thể từ ngày …………/2016 đến ngày …………./2016) 2.2 Gia hạn hợp đồng: a Từ phía Bên A: - Sáu mươi (60) ngày trước ngày hết hạn thời hạn thuê, Bên A gửi cho Bên B Thư mời gia hạn Hợp đồng Thư mời gian hạn Hợp đồng bao gồm không giới hạn nội dung sau:  Thời hạn thuê;  Giá th;  Phí dịch vụ (nếu có);  Phương thức tốn (nếu có);  Điều kiện khác (nếu có) - Bên B phải có văn trả lời việc gia hạn Hợp đồng cho bên A thời hạn 30 ngày kể từ ngày Bên A gửi Thư mời Nếu bên B không trả lời bên A theo thời hạn trên, Thư mời gia hạn hợp đồng hết hiệu lực Hợp đồng đương nhiên chấm dứt hiệu lực vào Ngày hết hạn - Trường hợp bên A không gửi Thư mời gia hạn hợp đồng cho bên B, hợp đồng chấm dứt hiệu lực Ngày hết hạn b Từ phía Bên B: - Bên B có quyền gửi đề nghị gia hạn Hợp đồng cho Bên A thời hạn chín mươi (90) ngày trước ngày hết thời hạn thuê - Việc gia hạn hợp đồng thuê theo thỏa thuận, thống hai bên Trường hợp khơng thỏa thuận việc gia hạn Hợp đồng hết hiệu lực Ngày hết hạn c Việc gia hạn hợp đồng (nếu có) theo Điểm a, b Khoản bên ký kết Hợp đồng ký phụ lục Hợp đồng tùy theo lựa chọn hai bên thời điểm gia hạn Điều 3: Giá thuê chi phí khác 3.1 Giá thuê là: ………………………………………………………………………… Giá thuê bao gồm thuế giá trị gia tăng, chưa bao gồm khoản thuế, phí, lệ phí khác chi phí sử dụng tịa nhà tiền điện, nước, điện thoại, Internet, phí an ninh, bảo vệ, vệ sinh mơi trường….(gọi chung “Các chi phí khác”) Tất Các chi phí khác chưa bao gồm giá th Bên B tốn tồn theo Hóa đơn/Thơng báo đơn vị cung cấp dịch vụ, Cơ quan quản lý hữu quan xuất/gửi cho Bên B 3.2 Biến động giá: Giá thuê cố định ba (03) năm đầu thời hạn thuê Từ năm thứ tư (04), giá thuê hai bên đàm phán lại năm (01) lần theo giá thị trường biên độ điều chỉnh tăng giảm không 10% so với giá thuê trước thuế kỳ toán liền trước Bên đề nghị điều chỉnh phải có văn thơng báo trước cho bên ba mươi ngày trước thời điểm điều chỉnh Việc điều chỉnh Giá thuê phải đồng ý bên phải thể Phụ lục Hợp đồng Điều 4: Thanh tốn tiền th Các chi phí khác 4.1 Hình thức tốn: a Thanh tốn Việt Nam đồng b Hình thức tốn: Bên B chuyển khoản cho Bên A vào tài khoản có thơng tin sau: + Chủ tài khoản: …………………………… + Số tài khoản: …………………………… + Tại Ngân hàng: …………………………… 4.2 Tiến độ toán: a Đối với tiền thuê:  Bên B phải toán Tiền thuê cho Bên A định kỳ 03 (ba) tháng/lần (ba tháng lần), vòng 10 ngày làm việc kỳ toán sau nhận hóa đơn GTGT Bên A Comment [M14]: Bổ sung bên B toán tiền thuê cho bên A vòng 10 ngày làm việc kz TT sau nhận hóa đơn GTGT đề nghị toán từ bên A PC SB: Đã bổ sung quy định việc cung cấp hóa đơn GTGT  Nếu Bên B chậm toán ngày nào, Bên B phải chịu khoản tiền phạt 8% số tiền chậm toán Bên B phải toán khoản tiền phạt ngày toán số tiền thuê nhà chậm nộp cho Bên A  Nếu Bên B chậm toán 15 ngày, Bên A có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng với Bên B yêu cầu Bên B hoàn trả lại nhà thuê theo thời hạn yêu cầu; thời hạn Bên B khơng hồn trả nhà bị cưỡng chế rời khỏi nhà theo Khoản 7.1 c Điều Hợp đồng đồng thời phải bồi thường cho Bên A số tiền theo quy định Khoản 9.3 a Điều Hợp đồng số tiền đặt cọc ban đầu bên B đương nhiên thuộc sở hữu bên A mà không cần tiến hành thủ tục xác nhận khác b Các chi phí khác:  Đối với Các chi phí khác theo Hóa đơn/Thơng báo đơn vị cung cấp dịch vụ, Cơ quan quản lý hữu quan xuất/gửi cho Bên B: Bên B phải toán trực tiếp cho đơn vị yêu cầu theo thỏa thuận, quy định đơn vị  Đối với Các chi phí khác theo Hóa đơn/Thơng báo đơn vị cung cấp dịch vụ, Cơ quan quản lý hữu quan xuất/gửi cho SeABank tiền điện, tiền nước…: Bên B phải toán trực tiếp cho Bên A vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày Bên A yêu cầu Nếu Bên B chậm toán Các chi phí này, Bên A quyền áp dụng chế tài phạt chấm dứt Hợp đồng tương tự trường hợp chậm toán tiền thuê quy định điểm a khoản 4.2 Điều Điều 5: Tiền đặt cọc 5.1 Bên B đồng ý đặt cọc trì đủ khoản đặt cọc cho Bên A số tiền …… , tương đương ….tháng tiền thuêchưa bao bồm thuế chi phí kháctrong suốt thời hạn thuê vòng năm (05) ngày kể từ ngày ký Hợp đồng Nếu sau 05 (năm) ngày kể từ hợp đồng ký, Bên A không nhận tiền đặt cọc Bên B Hợp đồng tự động chấm dứt 5.2 Khoản Tiền đặt cọc nêu Khoản 5.1 Điều số tiền đảm bảo việc thực hợp đồng bên B Bên A giữ suốt thời hạn th khơng tính lãi Số tiền chuyển trả lại cho bên B sau hai bên lý hợp đồng Tuy nhiên, trình thực Hợp đồng, Bên B có vi phạm bao gồm khơng giới hạn việc toán cho khoản mà bên B phải trả cho bên A, kể việc toán cho khoản chi phí sửa chữa, khắc phục tổn thất bất động sản thuê, khoản bồi thường mà bên A yêu cầu bên B phải trả có vấn đề phát sinh liên quan đến phần diện tích cho thuê Bên A quyền khấu trừ khoản tiền vào tiền đặt cọc trước hoàn trả lại tiền đặt cọc cho bên B Nếu khoản tiền đặt cọc khơng đủ để khấu trư Bên A có quyền yêu cầu bên B toán khoản tiền phát sinh vượt số tiền đặt cọc thiệt hại mà bên B gây Điều 6: Sửa chữa cải tạo quản lý bất động sản thuê 6.1 Bên A đồng ý cho bên B tiến hành cải tạo, sửa chữa lại bất động sản thuê để đảm bảo phù hợp với mục đích thuê Mọi thay đổi, sửa chữa, cải tạo theo yêu cầu bên B thực có chấp thuận bên A 6.2 Bên B phải có trách nhiệm giữ gìn, trì sửa chữa (với hư hỏng bên B, nhân viên bên B khách hàng bên B gây ra) phần diện tích thuê với chi phí bên B chịu, nhằm đảm bảo cho phần diện tích cho th ln hoạt động điều kiện tốt 6.3 Với hư hỏng lỗi Bên B gây bên B không thực sửa chữa theo thông báo, yêu cầu bên A Bên A quyền sửa chữa thuê bên thứ tiến hành sửa chữa Bên A thơng báo trước cho Bên B 10 ngày làm việc trước thực công việc sửa chữa có liên quan Bên B phải chịu trách nhiệm bồi hồn chi phí phí tổn mà bên A gánh chịu cho công việc sửa chữa sau nhận đề nghị tốn hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí phát sinh từ việc sửa chữa, khắc phục bên A Nếu Bên B chậm tốn chi phí này, Bên A quyền áp dụng chế tài phạt chấm dứt Hợp đồng tương tự trường hợp chậm toán tiền thuê quy định điểm a khoản 4.2 Điều Điều 7: Quyền nghĩa vụ Bên A 7.1 Quyền Bên A a Nhận đủ tiền thuê, tiền đặt cọc khoản phải trả khác Bên B Bên A kỳ hạn đầy đủ thoả thuận b Bên A có quyền đơn phương đình thực hợp đồng thuê yêu cầu bồi thường thiệt hại bên B có hành vi sau:  Bên B không trả tiền thuê, tiền đặt cọc hay khoản phải trả thuộc phạm vi Hợp đồng quy định Điều Hợp đồng hoặc;  Bên B sử dụng nhà không mục đích thuê hoặc;  Bên B nhân viên bên B không tuân thủ nghĩa vụ quy định nội quy bên A đưa sau khơng khắc phục sửa chữa vi phạm vòng 15 (mười lăm) ngày kể từ nhận văn thông báo vi phạm đó; hành vi vi phạm bên B tái diễn lần thứ hoặc;  Bên B sửa chữa, thay đổi hàng mục có ảnh hưởng đến kết cấu bất động sản thuê cho người khác thuê lại toàn bộ/bất kỳ diện tích th mà khơng có đồng ý bên A c Khi bên B có hành vi quy định Điểm b Khoản này, bên A có đồng thời quyền sau:  Tự tiến hành khắc phục thuê bên thứ khắc phục cố hỏng hóc nhà thuê hành vi phạm bên B gây u cầu bên B tốn chi phí phát sinh khấu trừ chi phí phát sinh vào khoản tiền đặt cọc Bên B;  Yêu cầu đề nghị quan có thẩm quyền Việt Nam: (i) Cưỡng chế yêu cầu bên B cá nhân có liên quan bên B khỏi phần nhà thuê và/hoặc; (ii) Thu giữ, di dời lý tài sản thuộc bên B trường hợp bên B chưa trả hết khoản toán phải trả cho Bên A và/ (iii) Yêu cầu Bên B bồi thường tất khoản thiệt hại phát sinh mà Bên A phải gánh chịu cho hành vi vi phạm Hợp đồng Bên B gây 7.2 Nghĩa vụ Bên A a Giao phần diện tích cho thuê trang thiết bị, tiện nghi, dịch vụ cho bên B theo thoả thuận hợp đồng b Đảm bảo quyền sử dụng ổn định bất động sản thuê cho Bên B suốt thời hạn thuê c Cung cấp giấy tờ hợp pháp bất động sản thuê cho Bên B Điều 8: Quyền nghĩa vụ Bên B 8.1 Quyền Bên B a Được phép cải tạo, sửa chữa bất động sản thuêtrong thời hạn thỏa thuận nêu Điều Hợp đồng b Được phép tháo dỡ toàn tài sản doBên B tự đầu tư, lắp đặt bất động sản thuê lý Hợp đồng thuê với điều kiện không làm ảnh hưởng đến kết cấu xây dựng bất động sản thuê thuê c Được yêu cầu Bên A bồi thường thiệt hại Bên A vi phạm nghĩa vụ theo quy định Hợp đồng 8.2 Nghĩa vụ Bên B a Thanh tốn tiền th, Các chi phí khác khoản phải trả khác cho Bên A theo thời hạn quy định Hợp đồng b Sử dụng bất động sản thuê mục đích theo quy định Điều Hợp đồng Không cho thuê lại phần toàn bất động sản thuê trừ trường hợp Bên A đồng ý văn Không sử dụng bất động sảnthuê Bên A làm tài sản chấp cho Bên thứ ba Không thực giao dịch với/liên quan đến nhà thuê mua bán, chuyển nhượng, cho tặng, cho mượn…ngồi việc sử dụng cho mục đích th nêu Hợp đồng c Tuyệt đối thực nghiêm túc nội quy bất động sản thuê theo quy định Bên A Đảm bảo vệ sinh môi trường, an ninh trật tự quy định Nhà nước phịng cháy, chữa cháy diện tích th Nếu vi phạm, Bên B chịu trách nhiệm bồi thường toàn thiệt hại tổn thất thực tế gây cho Bên A Bên thứ ba Tự chịu trách nhiệm trước pháp luật an toàn người tài sản bên B khu vực thuê d Với tài sản, thiết bị Bên A bàn giao có trách nhiệm quản lý bảo dưỡng trang thiết bị chi phí suốt thời hạn th, khơng chuyển nhượng tài sản, trang thiết bị bất động sản thuê cho chưa có đồng ý bên A Tự bảo vệ, bảo quản tài sản phạm vi diện tích thuê Chịu trách nhiệm hỏng hóc, mát trang thiết bị bất động sản thuê thời gian thuê e Bồi thường đảm bảo miễn trừ trách nhiệm cho bên A tất trách nhiệm, nghĩa vụ, thiệt hại, tranh chấp phát sinh bên B gây f Ngay sau kết thúc hợp đồng này, bên B phải bàn giao lại cho bên A bất động sản thuê với trang thiết bị bên A cung cấp theo nguyên trạng nêu “Bản kiểm kê ban đầu" Trong trường hợp Bên B không tự khôi phục bất động sản thuê theo trạng ban đầu, Bên B phải bồi thường cho Bên A khoản tiền phù hợp để Bên A tự khôi phục lại trạng bất động sản thuê Khoản tiền bồi thường hai bên thỏa thuận, xác nhận cụ thể thời điểm bàn giao lại nhà thuê g Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Điều 9.Chấm dứt, tạm dừng, hủy bỏ Hợp đồng 9.1 Hợp đồng chấm dứt xảy trường hợp sau: a Hết thời hạn th bên khơng có nhu cầu gia hạn b Cả hai Bên đồng ý chấm dứt Hợp đồng trước hạn văn c Một Bên bị giải thể, phá sản theo quy định pháp luật hành d Một Bên đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo quy định khoản 9.2 Điều e Các trường hợp khác pháp luật quy định 9.2 Đơn phương chấm dứt hợp đồng: a Bên A quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng trường hợp: i Bên B không tốn tiền th, Các chi phí khác khoản phải trả khác hạn theo quy định Hợp đồng ii Bên B sử dụng bất động sản thuê khơng mục đích và/hoặc vi phạm quy định pháp luật trình thực hoạt động kinh doanh nhà thuê iii Bên B không đảm bảo trì khoản tiền đặt cọc thỏa thuận Hợp đồng iv Bên A chuyển nhượng bất động sản thuê cho người thứ mà Bên nhận chuyển nhượng nhu cầu tiếp tục cho thuê Bên A có nhu cầu cải tạo lại nhà thuê v Do thay đổi sách pháp luật/quyết định quan nhà nước có thẩm quyền dẫn đến việc Bên A tiếp tục thực Hợp đồng thuê b Bên B quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng trường hợp Bên A không đảm bảo quyền sử dụng ổn định Bên B nhà thuê thời hạn thuê 9.3 Việc chấm dứt Hợp đồng nêu khoản 9.1, 9.2 Điều Bên thực sau: a Trường hợp bên A quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, Bên B có trách nhiệm trả lại bất động sản thuê tốn chi phí phát sinh liên quan tới hoạt động sử dụng bất động sản thuê tính đến thời điểm th khơng hồn lại số tiền đặt cọc Nếu việc chấm dứt rơi vào trường hợp Khoản 9.2 a (i), (ii), (iii) ngồi trách nhiệm nêu Bên B phải bồi thường cho Bên A số tiền tương đương 8% giá trị lại hợp đồng thuê thời điểm chấm dứt hợp đồng b Trường hợp Bên B quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, Bên A có trách nhiệm hoàn trả lại tiền đặt cọc, tiền thuê nhận cho khoảng thời gian chưa sử dụng (sau trừ khoản Bên B phải toán cho Bên A) 9.4 Trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác, trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng trái với quy định Hợp đồng bị coi đơn phương chấm dứt thực hợp đồng trái thỏa thuận a Nếu Bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng trái thỏa thuận Bên A phải trả lại cho Bên B tiền đặt cọc, tiền thuê trả trước cho thời gian chưa sử dụng bồi thường cho Bên B số tiền tương đương 8% giá trị lại hợp đồng thuê thời điểm chấm dứt hợp đồng b Nếu Bên B đơn phương chấm dứt hợp đồng trái thoả thuận Bên B khơng nhận lại tiền đặt cọc, số tiền thuê trả trước cho thời gian chưa sử dụng Ngồi ra, Bên B cịn phải bồi thường cho Bên A số tiền tương đương 8% giá trị lại hợp đồng thuê thời điểm chấm dứt hợp đồng Điều 10.Bảo mật 10.1 Hai Bên đồng ý thông tin, tài liệu, thư từ trao đổi, bàn bạc liên quan đến việc thực hợp đồng coi tài sản thuộc quyền sở hữu Bên Không Bên quyền sử dụng, chép, tiết lộ cung cấp cho bên thứ ba khác mà không chấp văn Bên thuận, đồng ý 10.2 Bên vi phạm quy định bảo mật thông tin Hợp đồng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm theo quy định pháp luật hành có nghĩa vụ bồi thường cho bên bị vi phạm thiệt hại, tổn thất phát sinh 10.3 Hợp đồng tất tài liệu, thông tin phát sinh từ liên quan đến hợp đồng Bên quản lý sử dụng theo qui định hành Nhà nước bảo mật Điều 11: Thông Báo Mọi thông báo hay thông tin trao đổi bên hợp đồng phải thể văn hình thức thư hay fax theo địa bên cung cấp cho Bất kỳ thay đổi phương thức thông báo phải hai bên thỏa thuận ghi nhận Phụ lục Hợp đồng Điều 12: Thỏa thuận khác 12.1 Hợp đồng thuê chịu điều chỉnh luật pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Mọi tranh chấp nảy sinh trình thực hợp đồng hai bên giải thương lượng Để tránh nhầm lẫn, Bên xác nhận việc thương lượng tiến hành sở thiện chí Bên mà khơng phải thủ tục tiền tố tụng theo quy định Pháp luật, Bên có quyền khởi kiện tới Tịa án có thẩm quyền, dù khơng tiến hành việc thương lượng Mọi chi phí phát sinh bên thua kiện chịu 12.2 Nếu phần Hợp đồng bị xác định vô hiệu, thực lý phần cịn lại Hợp đồng, cam kết bảo đảm quyền, trách nhiệm bên theo cam kết bảo đảm theo Hợp đồng có hiệu lực pháp lý giá trị thực thi 12.3 Mọi sửa đổi, bổ sung Hợp đồng phải hai bên thống văn coi Phụ lục tách rời Hợp đồng 12.4 Hợp đồng thuê sơ đồ mặt đính kèm Hợp đồng lập thành bốn (04) có giá trị pháp lý nhau, bên giữ hai (02) để thực hiện.” BÊN A BÊN B