Tính cấp thiết của đề tài
Tín dụng ngân hàng đóng vai trò thiết yếu trong việc duy trì hoạt động của các ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng thương mại Trong bảng cân đối kế toán của ngân hàng thương mại, tín dụng và đầu tư thường chiếm tỷ trọng lớn từ 70% đến 80% tổng tài sản, cho thấy tầm quan trọng của tín dụng trong chiến lược hoạt động của các NHTM.
Khoảng 60% dư nợ tín dụng của ngân hàng được đảm bảo bằng tài sản thế chấp, tuy nhiên, việc thẩm định giá tài sản hiện nay gặp nhiều khó khăn do mỗi ngân hàng áp dụng phương pháp khác nhau, dẫn đến kết quả không đồng nhất Do đó, lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp là cần thiết để đảm bảo kết quả khách quan và chính xác, bảo vệ lợi ích của tất cả các bên trong giao dịch với ngân hàng.
Hiện nay, nhiều ngân hàng thương mại (NHTM) đã phát triển quy chế riêng cho các phương pháp thẩm định giá tài sản đảm bảo vay vốn, nhằm giảm thiểu nợ xấu và phù hợp với định hướng phát triển của ngân hàng Các công ty quản lý nợ và khai thác tài sản (AMC) như MB-AMC, BACA-AMC, HDBANK-AMC đã ra đời để giúp ngân hàng quản lý nợ xấu hiệu quả Tuy nhiên, không phải tất cả các ngân hàng đều có thể xây dựng AMC chuẩn mực và hoạt động hiệu quả; một số ngân hàng phải thuê các doanh nghiệp thẩm định giá bên ngoài để xác định giá trị tài sản đảm bảo.
Hiện nay, việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá khác nhau tùy theo mục đích cụ thể không mang lại kết quả đồng nhất về giá trị tài sản Hơn nữa, giá trị độc lập cũng gặp phải một số mâu thuẫn với quy định cho vay vốn của các ngân hàng.
Việc chuẩn hóa các phương pháp thẩm định giá là rất quan trọng trong hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Vietinbank AMC Do đó, tác giả đã chọn nghiên cứu đề tài: “Thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH.”
MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam ” làm luận văn thạc sỹ của mình.
Tổng quan nghiên cứu liên quan đến đề tài
Gần đây, có nhiều Luận văn nghiên cứu liên quan đến thẩm định giá bất động sản (BĐS) ở Việt Nam, nổi bật là đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ của TS Lưu Văn Nghiêm (2000) với tiêu đề “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam Thực trạng và giải pháp.” Luận văn này đã khái quát hóa những nét cơ bản trong công tác thẩm định giá, nhưng chỉ tập trung vào các Tổng công ty theo mô hình 90 – 91, chủ yếu trong việc xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa Do đó, các doanh nghiệp cần mở rộng việc thẩm định giá không chỉ cho BĐS mà còn cho các tài sản khác để hình thành tài sản vốn Đặc biệt, thẩm định giá doanh nghiệp cổ phần hóa có nhiều đặc trưng khác biệt, bao gồm cả tài sản hữu hình và vô hình như thương hiệu và lợi thế thương mại, dẫn đến giá trị thẩm định BĐS có sự khác biệt đáng kể so với giá trị thực tế trên thị trường.
Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ (2003) mang tên “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” phân tích ngành thẩm định giá tài sản, đồng thời nêu rõ các yêu cầu và thách thức mà ngành này phải đối mặt tại Việt Nam.
Luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo (2011) với tiêu đề “Thẩm định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam” đã tổng hợp những khía cạnh cơ bản của công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp Mặc dù vậy, nghiên cứu này lại mang tính tổng quát và áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng, chưa đi sâu vào những đặc thù của từng ngân hàng cụ thể.
Luận văn thạc sĩ của Lê Thị Kim Oanh (2017) nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu, tập trung vào khu vực thành phố Nghiên cứu này nhằm đánh giá quy trình và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản khi thế chấp, từ đó đưa ra những giải pháp cải thiện hiệu quả thẩm định giá trong lĩnh vực ngân hàng.
Luận văn đã đề xuất các giải pháp thực tiễn để cải thiện quy trình thẩm định bất động sản trong ngân hàng Tuy nhiên, nghiên cứu chỉ tập trung vào một loại tài sản cụ thể là bất động sản.
Luận văn thạc sỹ của Nguyễn Thị Thúy Kiều (2018) tại Đại học Kinh tế - Đại học Huế tập trung vào việc hoàn thiện công tác thẩm định tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, chi nhánh Quảng Bình Nghiên cứu đã đề xuất một hệ thống giải pháp có cơ sở khoa học và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả thẩm định tài sản bảo đảm trong ngân hàng Tuy nhiên, đề tài chưa đi sâu vào phân tích các loại hình tài sản bảo đảm cụ thể.
Nhiều nghiên cứu đã tập trung vào thẩm định tài sản bảo đảm tại ngân hàng, chủ yếu liên quan đến bất động sản, mà ít đề cập đến các loại tài sản khác Dựa trên các nghiên cứu trước, đề tài này kế thừa và phát triển lý luận về thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại ngân hàng thương mại Mục tiêu của luận văn là làm rõ các nội dung liên quan đến thẩm định giá TSBĐ nhằm hoàn thiện quy trình thẩm định tại Vietinbank AMC.
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu tổng quát của bài viết là đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm cải thiện quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank AMC).
- Hệ thống hóa và làm rõ hơn cơ sở lý luận về thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại;
Trong giai đoạn 2019 - 2021, Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam đã thực hiện việc thẩm định giá tài sản bảo đảm với nhiều thách thức và cơ hội Việc phân tích thực trạng cho thấy quy trình thẩm định giá còn gặp một số hạn chế về tính chính xác và minh bạch Đánh giá tổng thể cho thấy cần cải thiện quy trình và áp dụng công nghệ hiện đại để nâng cao hiệu quả thẩm định, từ đó đảm bảo an toàn cho các khoản vay và tăng cường niềm tin của khách hàng.
Đề xuất hệ thống giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam đến năm 2025 là một bước quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý tài sản Các giải pháp cần tập trung vào việc cải tiến quy trình thẩm định, áp dụng công nghệ mới và tăng cường đào tạo nhân lực chuyên môn Đồng thời, cần xây dựng các tiêu chí rõ ràng để đánh giá giá trị tài sản một cách chính xác và minh bạch Việc thực hiện những kiến nghị này sẽ góp phần nâng cao uy tín và hiệu quả hoạt động của công ty trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu: Thẩm định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại
- Phạm vi nghiên cứu về không gian: Luận văn nghiên cứu tại Công ty TNHH
MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
Luận văn nghiên cứu và phân tích đánh giá thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2019 đến 2021.
Nội dung nghiên cứu của luận văn tập trung vào tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại, với sự đa dạng và phong phú của các loại tài sản Các nhóm tài sản bảo đảm chính được phân tích bao gồm máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, dự án, nhà xưởng, nhà ở và đất ở.
Phương pháp nghiên cứu
Thu thập dữ liệu
Luận văn thu thập và sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp, cụ thể:
Dữ liệu thứ cấp được thu thập chủ yếu từ giáo trình, sách tham khảo, đề tài khoa học, báo cáo tài chính và kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong giai đoạn 2019-2021 Các loại hình tài sản và số lượng tài sản thẩm định giá cũng được xem xét trong quá trình nghiên cứu.
Luận văn này thực hiện khảo sát dữ liệu sơ cấp thông qua bảng hỏi, tập trung vào khách hàng nội bộ là cán bộ tín dụng tại các chi nhánh của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Mục tiêu là thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản của ngân hàng này.
Xử lý dữ liệu
Luận văn áp dụng các phương pháp truyền thống trong nghiên cứu khoa học để xử lý dữ liệu, nhằm đạt được mục tiêu nghiên cứu Các phương pháp này bao gồm thống kê, phân tích, so sánh và tổng hợp Bên cạnh đó, công cụ chính được sử dụng để tính toán số liệu là Excel.
Kết cấu đề tài luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài đƣợc trình bày trong 03 chương:
Chương 1: Lý luận cơ bản về thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại
Chương 2: Đánh giá thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, nhằm phân tích quy trình và hiệu quả của việc thẩm định giá, từ đó xác định những điểm mạnh và hạn chế trong hoạt động này.
Chương 3 trình bày các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam Những giải pháp này bao gồm việc nâng cao chất lượng nhân lực, áp dụng công nghệ hiện đại trong thẩm định giá, và cải thiện quy trình làm việc để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc định giá tài sản Đồng thời, cần thiết lập các tiêu chuẩn rõ ràng và đồng bộ trong thẩm định giá, từ đó nâng cao uy tín và hiệu quả hoạt động của công ty trên thị trường.
LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tổng quan về tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại
1.1.1 Khái niệm tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại
Tài sản là một khái niệm có nhiều quan điểm và góc nhìn khác nhau, tồn tại dưới nhiều dạng phong phú và đa dạng Việc phân loại tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết các tranh chấp phát sinh Theo Bộ luật Dân sự 2005, tài sản được phân loại thành bốn nhóm chính: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Vật là một phần của thế giới vật chất, tồn tại khách quan và có thể được cảm nhận qua các giác quan của con người Tuy nhiên, vật chỉ có giá trị khi nó trở thành đối tượng trong quan hệ pháp luật Nếu con người không thể kiểm soát hoặc chiếm hữu một bộ phận nào đó của thế giới vật chất, thì họ không thể tác động đến nó Do đó, để được công nhận là vật trong lĩnh vực dân sự, cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định.
+ Là bộ phận của thế giới vật chất: đây là một điều kiện không thể thiếu để trở thành vật trong giao dịch dân sự
Chỉ khi con người sở hữu một đối tượng, nó mới được xem là vật Điều này có nghĩa là con người phải có khả năng nắm giữ và quản lý đối tượng đó để có thể đưa vào giao dịch dân sự.
Có thể có những dự án đang tồn tại hoặc sẽ được hình thành trong tương lai, chẳng hạn như một dự án nhà chung cư sắp khởi công hoặc công trình đường sắt trên cao Cả hai loại hình này đều được đưa vào giao dịch dân sự như những tài sản sẽ được hình thành trong tương lai.
Tiền, theo kinh tế chính trị học, là vật ngang giá chung dùng để đo lường giá trị của các loại tài sản khác Một tài sản được xem là tiền khi nó có giá trị lưu hành thực tế Tiền không chỉ là một dạng đặc biệt của tài sản mà còn là thước đo để xác định tổng giá trị tài sản của một chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự.
Giấy tờ có giá là tài sản phổ biến trong giao dịch dân sự, đặc biệt trong ngân hàng và tổ chức tín dụng Theo quy định pháp luật hiện hành, giấy tờ có giá bao gồm hối phiếu đòi nợ, hối phiếu nhận nợ, séc, công cụ chuyển nhượng, trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu và cổ phiếu Đây là loại tài sản trong quan hệ pháp luật dân sự với những thuộc tính riêng biệt.
+ Xác nhận quyền tài sản của một chủ thể xác định
+ Trị giá đƣợc bằng tiền
+ Có thể chuyển giao quyền sử hữu cho thủ thể khác trong giao dịch dân sự
Quyền tài sản là quyền có giá trị bằng tiền và có thể chuyển nhượng trong giao dịch dân sự, bao gồm cả quyền sở hữu trí tuệ Hiện nay, các quyền tài sản được công nhận bao gồm quyền sử dụng đất, quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp và quyền đòi nợ.
Khái niệm tài sản bảo đảm và thế chấp tài sản bảo đảm
Tài sản bảo đảm là tài sản được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, phân chia thành bất động sản và động sản Cả bất động sản và động sản đều có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
Tài sản bảo đảm cần phải là tài sản mà bên bảo đảm sở hữu, có quyền giao dịch và không đang trong tình trạng tranh chấp Ngoài ra, tài sản bảo đảm cũng có thể là quyền sử dụng đất Trong trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận, tài sản bảo đảm có thể là tài sản hoặc quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của người thứ ba.
- Điều kiện của tài sản bảo đảm: Theo Điều 295 Bộ luật dân sự 2015,Tài sản bảo đảm phải đảm bảo những điều kiện sau đây:
Tài sản bảo đảm cần phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, ngoại trừ hai biện pháp bảo đảm là cầm giữ và bảo lưu quyền sở hữu.
Khi tài sản được đưa vào các biện pháp bảo đảm, cần phải xác định rõ rằng tài sản đó thuộc sở hữu của bên bảo đảm Quy định này giúp giảm thiểu rủi ro cho bên nhận bảo đảm.
+ Tài sản có thể đƣợc mô tả chung nhƣng phải xác định đƣợc
Tài sản bảo đảm có thể bao gồm tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai Do đó, pháp luật quy định rằng tài sản này có thể được mô tả một cách chung chung, nhưng cần phải xác định rõ ràng.
+ Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ đƣợc bảo đảm
Giá trị tài sản bảo đảm thường phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm để đảm bảo rằng số tiền thu được từ việc xử lý tài sản có thể chi trả các nghĩa vụ tài chính khác như chi phí bảo quản và xử lý Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận giá trị tài sản bảo đảm bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ bảo đảm Trong trường hợp này, nếu tài sản được xử lý, bên nhận bảo đảm có thể gặp thiệt hại nếu bên bảo đảm không có tài sản khác để thanh toán.
+ Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành tương tương lai
Tài sản hiện có là những tài sản đã được hình thành và chủ thể đã thiết lập quyền sở hữu cũng như các quyền liên quan đến tài sản đó trước hoặc tại thời điểm thực hiện giao dịch.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng tài sản hình thành trong tương lai có thể được sử dụng làm tài sản bảo đảm Tài sản này thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau khi nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được ký kết.
Thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại
1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá tài sản bảo đảm
Thẩm định giá là một hoạt động chuyên môn kết hợp giữa yếu tố kinh tế kỹ thuật, pháp lý và xã hội Hoạt động này không chỉ hình thành và phát triển mà còn gắn liền với sự phát triển của thị trường.
Theo Điều 306 của Luật Dân sự 2015, được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua vào ngày 24 tháng 11 năm 2015, quy định về việc thẩm định giá tài sản bảo đảm.
Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm hoặc tiến hành thẩm định giá thông qua tổ chức chuyên nghiệp khi xử lý tài sản bảo đảm Nếu không có thỏa thuận, tài sản sẽ được thẩm định giá bởi tổ chức thẩm định giá tài sản.
- Việc thẩm định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường
Tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu có hành vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại cho bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm trong quá trình thẩm định giá tài sản bảo đảm.
Theo định nghĩa tại Luật giá số 11/2012/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/6/2012 quy định:
Thẩm định giá là quy trình do cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân thực hiện để xác định giá trị hàng hóa và dịch vụ.
Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị tài sản bằng tiền của các loại tài sản, được thực hiện bởi cơ quan hoặc tổ chức có chức năng thẩm định giá Quá trình này tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự và phản ánh giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Thẩm định giá tài sản là quá trình ước lượng giá trị tài sản bằng tiền, nhằm xác định lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể với độ tin cậy cao nhất.
Thẩm định giá tài sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong quy trình cho vay của ngân hàng, giúp xác định tính hợp pháp của tài sản đảm bảo Đây là cơ sở để ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý.
Hiện nay, tại các tổ chức tín dụng, đặc biệt là ngân hàng, có hai hình thức cho vay chủ yếu là vay tín chấp và vay thế chấp Vay thế chấp thường được ưu tiên hơn vì lãi suất thấp và kỳ hạn vay dài, mang lại lợi ích cho khách hàng Đối với ngân hàng, vay thế chấp giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng nhờ có tài sản bảo đảm Khi khách hàng không đủ khả năng hoàn trả khoản vay, ngân hàng có quyền phát mại tài sản thế chấp để bù đắp một phần khoản vay Tài sản thế chấp được coi là cam kết thực hiện nghĩa vụ trả nợ và thanh toán lãi vay của khách hàng Tóm lại, tài sản bảo đảm là tài sản dùng để bảo đảm cho khoản vay tại các tổ chức tín dụng.
Dựa trên khái niệm về thẩm định giá tài sản, thẩm định giá tài sản bảo đảm có thể hiểu nhƣ sau:
Thẩm định giá tài sản bảo đảm là quá trình xác định giá trị cụ thể của tài sản bằng tiền tệ tại một thời điểm nhất định, sử dụng các phương pháp phù hợp Đây là bước quan trọng trong quy trình cho vay của ngân hàng, không chỉ giúp xác định hạn mức cho vay mà còn đánh giá tính pháp lý của tài sản bảo đảm.
1.2.2 Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại và vận dụng trong thẩm định giá tài sản thế chấp
Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tuân thủ theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, được quy định trong Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015, bao gồm 6 bước cơ bản.
Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định giá là xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định Đồng thời, cần xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá.
Trước khi thực hiện thẩm định giá tài sản, thẩm định viên cần tiến hành điều tra sơ bộ về khách hàng, bao gồm mục đích thẩm định, đối tượng thẩm định và bên thứ ba sử dụng kết quả Đồng thời, thẩm định viên cũng cần thu thập thông tin về tài sản như giá trị thị trường, giá trị phi thị trường và thời điểm thẩm định để đảm bảo quá trình thẩm định diễn ra chính xác và hiệu quả.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Sau khi hoàn thành bước đầu tiên, thẩm định viên xây dựng kế hoạch thẩm định giá, bao gồm nghiên cứu hồ sơ và xác định tiến độ thực hiện Kế hoạch này cũng xác định mục tiêu, phương thức và cách thức thẩm định giá, cũng như các dữ liệu cần thiết, tài liệu thu thập và tài sản so sánh.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Thẩm định viên thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm thông tin do khách hàng cung cấp, khảo sát thực tế, dữ liệu giao dịch trên thị trường, thông tin địa phương và từ các cơ quan chức năng liên quan đến quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của khu vực.
Nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại
1.3.1 Nhóm nhân tố chủ quan
Các quy định của ngân hàng và cách thức tổ chức, quy trình thẩm định giá TSBĐ
Mỗi ngân hàng có khẩu vị rủi ro riêng, dẫn đến quy định khác nhau về thẩm định giá tài sản bảo đảm, bao gồm quy trình, tổ chức và nhân sự, nhằm phù hợp với khối lượng công việc và mục tiêu cụ thể Những quy định này ảnh hưởng đến giá trị thẩm định tài sản, thường thấp hơn giá trị thị trường để giảm thiểu rủi ro, đặc biệt trong các thị trường phức tạp Hơn nữa, quy trình thẩm định giá phụ thuộc vào cảm quan và ý kiến của người thẩm định, gây ra sự khác biệt trong loại hình tài sản được ưa thích và không ưa thích giữa các ngân hàng Giá trị tài sản bảo đảm có thể khác nhau khi thẩm định tại ngân hàng A so với ngân hàng B, và một số tài sản đặc thù có thể không được chấp nhận tại ngân hàng này nhưng lại được xem xét tại ngân hàng khác, như hệ thống dây chuyền sản xuất đặc thù hay tàu chuyên dụng.
Lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp.
Thẩm định giá tài sản là sự kết hợp giữa nghệ thuật và khoa học, không tồn tại phương pháp nào là chính xác tuyệt đối, mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất Mỗi tài sản có thể được định giá bằng nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, việc lựa chọn phương pháp thẩm định phụ thuộc vào quan điểm của người thẩm định Phương pháp phù hợp được xác định dựa trên nguồn thông tin đáng tin cậy, giúp người thẩm định đưa ra mức giá chính xác và nhanh chóng, mang lại hiệu quả cao cho các bên liên quan.
Việc áp dụng phương pháp thẩm định giá có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản được thẩm định Các phương pháp này được xây dựng dựa trên các cách tiếp cận khác nhau, như tiếp cận từ chi phí hoặc tiếp cận từ thu nhập Mỗi phương pháp sẽ mang lại những kết quả khác nhau, do đó, người thẩm định giá cần lựa chọn phương pháp phù hợp nhất để đảm bảo đánh giá đúng giá trị tài sản Đội ngũ nhân lực đóng vai trò quan trọng trong quá trình này.
Thẩm định giá viên đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản, với chuyên môn, kinh nghiệm và đạo đức của họ ảnh hưởng lớn đến kết quả thẩm định Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm có tác động trực tiếp đến giá trị các khoản cấp tín dụng, vì vậy đội ngũ thẩm định giá cần được đào tạo bài bản và chuyên nghiệp.
Yếu tố con người là yếu tố quyết định trong thẩm định giá tài sản bảo đảm Thẩm định giá không chỉ là một lĩnh vực kinh tế - kỹ thuật mà còn mang tính xã hội, do đó, sự đánh giá chủ quan và kinh nghiệm cá nhân có ảnh hưởng lớn đến việc xác định giá trị Nếu các yếu tố này không được xử lý một cách khách quan và không bị chi phối bởi các vấn đề đạo đức hoặc chuyên môn chưa sâu, sẽ dẫn đến kết quả không chính xác trong thẩm định giá tài sản bảo đảm.
Các nhân tố chủ quan khác
Ngoài những yếu tố đã đề cập, còn có các nhân tố chủ quan khác ảnh hưởng đến quá trình thẩm định giá và chất lượng công việc này, bao gồm chiến lược kinh doanh của ngân hàng theo từng giai đoạn, cách thức tổ chức nhận thế chấp, và hệ thống cơ sở vật chất như văn phòng, trang thiết bị và phần mềm xử lý thông tin Những yếu tố này yêu cầu công tác thẩm định giá phải điều chỉnh để phù hợp với quy định, đồng thời đảm bảo tính khách quan, minh bạch và chính xác Trong giai đoạn chuyển đổi mô hình, công tác thẩm định giá có thể gặp khó khăn do phương pháp lạc hậu, tiến độ xử lý chậm, không đáp ứng được yêu cầu mới.
1.3.2 Nhóm nhân tố khách quan
1.3.2.1 Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách
Tài sản bảo đảm thường được quản lý nghiêm ngặt bởi Nhà nước và pháp luật thông qua các chính sách quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, xuất nhập khẩu và bảo hộ sản xuất Vì vậy, các quy định của Nhà nước có ảnh hưởng đáng kể đến quá trình thẩm định giá tài sản.
Các quy định của Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại về hoạt động tín dụng và giao dịch tài sản bảo đảm có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản cho vay Ví dụ, một số tài sản trước đây không được chấp nhận làm tài sản bảo đảm, như quyền sử dụng đất trả tiền hàng năm nhưng đã thanh toán một lần cho cả thời gian thuê tại các khu công nghiệp, giờ đây có thể được bổ sung Sự thay đổi này yêu cầu công tác thẩm định giá phải được điều chỉnh để phù hợp với thực tế mới.
1.3.2.2 Sự biến động của thị trường
Thẩm định giá xuất hiện và phát triển song hành với sự phát triển của thị trường Khi thị trường hoạt động mạnh mẽ, yêu cầu về chuyên môn trong công tác thẩm định giá cũng gia tăng, nhằm xác định chính xác giá trị tài sản phục vụ cho các giao dịch như giải ngân và cầm cố Sự phát triển của thị trường kéo theo nhu cầu vốn tăng cao, dẫn đến gia tăng lượng vốn vay tại các ngân hàng thương mại, đồng thời làm tăng khối lượng tài sản được đưa vào thế chấp Do đó, sự biến động của thị trường có tác động trực tiếp đến số lượng và chất lượng công việc thẩm định giá.
Hệ thống thông tin hiện đại giúp kết nối mọi người và tra cứu thông tin dễ dàng hơn Việc thu thập thông tin là yếu tố quan trọng trong thẩm định giá, giúp có cái nhìn toàn diện về tài sản, bao gồm quy hoạch đô thị, dự án xây dựng và thay đổi cơ chế xuất nhập khẩu Nhờ đó, có thể đưa ra nhận định chính xác và nhanh chóng về giá trị tài sản, hỗ trợ công tác tín dụng của các ngân hàng thương mại Hệ thống thông minh và minh bạch sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho thẩm định giá, trong khi thiếu thông tin có thể gây khó khăn trong quá trình này.
Kinh nghiệm về hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm và bài học
1.4.1 Kinh nghiệm thẩm định tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)
Theo nghiên cứu của Hoàng Thị Minh Thu (2015), để đạt hiệu quả cao trong hoạt động tín dụng, BIDV nhấn mạnh tầm quan trọng của cơ cấu tổ chức quản lý tín dụng Cơ cấu này cần phải gọn nhẹ, phù hợp với đặc điểm kinh doanh và đảm bảo hiệu quả trong tổ chức điều hành Các chức năng của các bộ phận không được trùng lặp, trách nhiệm cá nhân phải được phân định rõ ràng Đồng thời, năng lực quản lý tín dụng cần đáp ứng yêu cầu về số lượng và chất lượng, đặc biệt là trong phân tích, thẩm định tín dụng, theo dõi và giám sát khách hàng vay vốn, cũng như quản lý nợ có vấn đề.
BIDV đã nâng cao tính tự chủ và trách nhiệm của cán bộ thẩm định tín dụng, bao gồm cả thẩm định tài sản bảo đảm, với cá nhân và tập thể được ủy quyền tự quyết định cấp tín dụng Trách nhiệm của từng cá nhân trong quy trình tín dụng cần được phân định rõ ràng, bao gồm cán bộ tín dụng, cán bộ thẩm định, và lãnh đạo phòng nghiệp vụ tín dụng Mỗi cá nhân phải tự chịu trách nhiệm về sai sót trong quá trình thẩm định dự án đầu tư Đồng thời, việc phân tích và lựa chọn khách hàng chiến lược, cũng như ngành hàng chiến lược, là cần thiết để xây dựng chiến lược đầu tư vốn hiệu quả và giảm thiểu rủi ro.
1.4.2 Kinh nghiệm thẩm định tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)
Vietcombank đã triển khai cơ chế phân tách trách nhiệm giữa quá trình thẩm định và quyết định cho vay, cho phép bộ phận thẩm định đưa ra ý kiến độc lập trong báo cáo Khi thẩm định, ngoài yếu tố pháp lý, cần làm rõ tính khả thi, hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án Ngân hàng kiểm soát chặt chẽ các giai đoạn trong và sau cho vay, nhằm đảm bảo khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận và kịp thời phát hiện các rủi ro để có biện pháp xử lý thích hợp.
Vietcombank đang chuyển đổi để trở thành một ngân hàng thương mại hiện đại, đạt tiêu chuẩn quốc tế và vững mạnh Ngân hàng chú trọng nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng, đặc biệt là thẩm định tài sản bảo đảm Vào tháng 1/2014, Vietcombank đã ban hành các tiêu chí mới nhằm cải thiện quy trình này.
Sổ tay tín dụng hướng dẫn quy trình cho vay cho các đơn vị trong toàn hệ thống, bao gồm quy trình thẩm định, xét duyệt cho vay, phát tiền vay, kiểm tra giám sát sử dụng vốn vay, điều chỉnh kỳ hạn nợ, gia hạn nợ và thu nợ Vietcombank cũng chú trọng nâng cao vai trò quản trị điều hành của lãnh đạo, xác định rõ trách nhiệm và nhiệm vụ của từng cán bộ tín dụng trong quá trình thẩm định.
Dựa trên kinh nghiệm từ các ngân hàng, chất lượng thẩm định tín dụng, bao gồm thẩm định tài sản bảo đảm, đã được cải thiện thông qua việc thực hiện nghiêm ngặt quy trình thẩm định Cần phân rõ trách nhiệm và nhiệm vụ của từng khâu, bộ phận và cán bộ tham gia thẩm định Việc tuyển chọn và thu hút nhân tài, cán bộ có trình độ chuyên môn cao, cùng với đào tạo chuyên gia sâu về từng lĩnh vực và lựa chọn khách hàng chiến lược là rất quan trọng Hơn nữa, việc hoàn thiện hệ thống thông tin phục vụ thẩm định và hệ thống xếp hạng khách hàng nội bộ cũng góp phần nâng cao hiệu quả thẩm định Đây là những kinh nghiệm quý giá cho Vietinbank AMC.
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN MỘT THÀNH VIÊN QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
Khái quát về Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam
nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank AMC) là công ty con 100% vốn thuộc Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, được thành lập từ tháng 7/2000 Đây là đơn vị đầu tiên tại Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực quản lý nợ và khai thác tài sản, được thành lập theo đề án của Ngân hàng Nhà Nước nhằm xử lý tài sản trong vụ án Epco - Minh Phụng.
Vietinbank AMC đã không ngừng phát triển mạnh mẽ với mạng lưới hoạt động mở rộng ra ngoài Trụ sở chính tại TP.HCM và Chi nhánh Hà Nội, bao gồm 06 Cụm định giá tại Đà Nẵng, Cần Thơ, Đắk Lắk, Khánh Hoà, Nghệ An và Hải Phòng Vốn điều lệ hiện tại là 120 tỷ đồng và dự kiến sẽ tăng lên 500 tỷ đồng trong thời gian tới Với định hướng mở rộng này, Vietinbank AMC sẽ lan tỏa hoạt động trên toàn quốc, đồng hành cùng sự phát triển của các Chi nhánh Vietinbank.
Vietinbank AMC cam kết nghiên cứu và cải tiến dịch vụ hiện có, đồng thời phát triển các dịch vụ mới để đáp ứng nhu cầu cao nhất của các Chi nhánh Vietinbank và Khách hàng Mục tiêu này góp phần vào sự phát triển bền vững của Vietinbank AMC trong hệ thống Vietinbank, với khát vọng trở thành Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản hàng đầu tại Việt Nam.
2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ của Công ty
Công ty quản lý tài sản của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam tiếp nhận và quản lý tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh từ các khoản nợ khó đòi Chúng tôi thực hiện các hoạt động khai thác, phát mại và bán đấu giá tài sản với các hình thức thu tiền một lần hoặc nhiều lần Ngoài ra, công ty cũng cho thuê tài sản và góp vốn mua cổ phần của các doanh nghiệp khác bằng tài sản đã được giao Đặc biệt, chúng tôi đầu tư, cải tạo và nâng cấp tài sản để phù hợp với các mục đích và yêu cầu sử dụng.
Thẩm định giá tài sản bảo đảm là một quy trình quan trọng trong hệ thống Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, nhằm xác định giá trị thực tế của tài sản để đảm bảo an toàn cho các khoản vay Quy trình này không bao gồm dịch vụ giám định hàng hóa và thẩm định giá thuộc thẩm quyền của Nhà nước, nhưng vẫn đóng vai trò thiết yếu trong việc quản lý rủi ro và bảo vệ quyền lợi của ngân hàng cũng như khách hàng.
Tiếp nhận và quản lý nợ tồn đọng cùng tài sản bảo đảm liên quan đến nợ vay là nhiệm vụ quan trọng nhằm thu hồi vốn nhanh chóng Cần hoàn thiện hồ sơ liên quan đến các khoản nợ theo quy định pháp luật và thực hiện mua bán nợ tồn đọng từ các tổ chức tín dụng khác Ngân hàng có quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm, bao gồm cả bất động sản, thông qua các hình thức như tổ chức bán đấu giá công khai, bán qua trung tâm dịch vụ, hoặc bán cho công ty mua bán nợ của Nhà nước Đồng thời, cần thực hiện cơ cấu lại nợ tồn đọng và xử lý tài sản bảo đảm nợ vay một cách hiệu quả.
- Thực hiện các hoạt động khác theo ủy quyền của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam theo quy định của pháp luật
2.1.3 Cơ cấu tổ chức bộ máy
Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức của Vietinbank AMC
Cụm định giá Đà Nẵng
Cụm định giá Cần Thơ
Cụm định giá Đắc Lắc
Cụm định giá Khánh Hòa
Cụm định giá Hải Phòng
Cụm định giá Nghệ An
Phó Tổng giám đốc Phó Tổng giám đốc Phó Tổng giám đốc Phó Tổng giám đốc
Phòng Kế toán tài chính
Phòng Hành chính nhân sự
Phòng Kiểm tra nội bộ
Phòng Kế toán Hành chính
2.1.3.1 Cơ cấu phòng thẩm định giá của Vietinbank AMC
Cơ cấu phòng thẩm định giá của Viettinbank AMC nhƣ sau:
Công ty có ba phó tổng giám đốc, mỗi người đảm nhiệm các nhiệm vụ cụ thể: một phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh và quản lý các Cụm định giá tại miền Trung và Tây Nguyên; một người điều hành trụ sở chính tại Thành phố Hồ Chí Minh; và một người quản lý chi nhánh Hà Nội cùng các Cụm định giá ở miền Bắc Tổng Giám đốc và các phó tổng giám đốc có trách nhiệm điều hành và phân công công việc theo các văn bản ủy quyền thường xuyên và từng lần do Tổng giám đốc ban hành.
Lãnh đạo phòng bao gồm các trưởng và phó phòng phụ trách các lĩnh vực như đất ở, nhà ở, nhà xưởng và dự án Tất cả đều có trình độ thạc sĩ trở lên và có kinh nghiệm trong việc thẩm định giá.
5 năm, am hiểu các quy định của pháp luật về thẩm định giá, ngân hàng, cho vay,
Xử lý các công việc đƣợc nhanh chóng và thuận lợi
Nhân viên của chúng tôi đều có trình độ đại học và thạc sĩ, trong đó khoảng 60% là thạc sĩ Tất cả nhân viên đều có trình độ trên đại học, đúng chuyên ngành, và sở hữu kinh nghiệm cùng hiểu biết vững vàng trong các lĩnh vực chuyên môn.
Số lượng nhân viên được phân chia thành các tổ chuyên môn, bao gồm tổ thẩm định giá máy móc thiết bị, tổ thẩm định giá dự án và các công trình đặc thù, cùng với tổ định giá nhà xưởng và công trình công nghiệp, đất ở/nhà ở.
2.1.3.2 Nhiệm vụ phòng thẩm định giá
Phòng Thẩm định giá của Vietinbank AMC chịu trách nhiệm thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho các mục đích như cấp tín dụng, xử lý tài sản bảo đảm và các mục đích khác theo quy định của pháp luật và Vietinbank Phạm vi thẩm định bao gồm tài sản trong hệ thống Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, ngoại trừ dịch vụ giám định hàng hóa và thẩm định giá thuộc thẩm quyền của Nhà nước.
2.1.4 Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm
2.1.4.1 Hệ thống văn bản pháp lý cơ bản áp dụng trong thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty
Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012;
Luật Dân sự 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015;
Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Thông tư số 38/2014/TT-BTC, ban hành ngày 28/03/2014, hướng dẫn thực hiện một số quy định của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, ngày 06/08/2013, của Chính phủ Nghị định này quy định chi tiết về việc thi hành một số điều của Luật giá liên quan đến thẩm định giá.
Thông tƣ số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 và 04
Thông tƣ số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07
Thông tƣ 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10
Quyết định số 2159/2015/QĐ-TGĐ-NHCT35, ban hành ngày 15/9/2015 bởi phó tổng giám đốc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam, quy định hướng dẫn thẩm định giá và thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) thông qua Công ty TNHH MTV Quản lý Nợ và Khai thác Tài sản NHTMCP Công thương Việt Nam cùng các công ty thẩm định giá liên kết Quy trình này được thực hiện dựa trên hợp đồng dịch vụ thẩm định và thẩm định giá tài sản đã ký kết giữa Vietinbank AMC và Chi nhánh Vietinbank.
Công văn số 8219 ngày 24/06/2016 v/v sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thẩm định giá, thẩm định giá TSBĐ qua AMC/ công ty liên kết
Quyết định số 88/2017/QĐ-AMC ngày 15/05/2017 của Chủ tịch Vietinbank AMC v/v ban hành Quy định thẩm định giá tài sản;
Quyết định số 86/2017/QĐ-AMC ngày 15/05/2017 của Tổng giám đốc
Vietinbank AMC v/v Ban hành hướng dẫn nghiệp vụ thẩm định giá tài sản;
Một số văn bản pháp lý khác có liên quan
2.1.4.2 Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
Nhân viên hỗ trợ định giá/Nhân viên tiếp nhận
B 2 Ki ểm tr a h ồ sơ T SĐG, lậ p k ế ho ạc h đị n h g iá
Hồ sơ đã đầy đủ
Hồ sơ chƣa đầy đủ
Hồ sơ chƣa đầy đủ Phê duyệt giao việc
Hồ sơ chƣa đầy đủ
Lãnh đạo Phòng/Tổ/Cụm định giá
Ban TGĐ/HĐĐG Công ty/Chi nhánh
Hướng dẫn thủ tục định giá tài sản
Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, copy và trả lại cho khách hàng
Trường hợp đặc biệt phức tạp
Tiếp nhận phân công hồ sơ
Bổ sung hồ sơ TSĐG nếu còn thiếu
Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ TSĐG
Lập kế hoạch khảo sát, liên hệ CN/KH hẹn thời gian khảo sát
Hồ sơ TSĐG Đồng ý Đồng ý Không đồng ý
B 5 Ph ê d u y ệt k ết q u ả đị n h g iá T S B 4 L ập b áo cá o k ết q u ả đị nh g iá v à xá c đị n h g iá tr ị TS
B 3 Kh ảo s át h iệ n tr ạn g th ực tế tài sả n
Thu thập thông tin, hình ảnh TSĐG, TSSS; Lập biên bản khảo sát tài sản
- Thực hiện thẩm định TS
- Thực hiện định giá TS
- Thực hiện thẩm định TS
- Thực hiện định giá TS
Hình 2.2 Lưu đồ các bước thực hiện thẩm định giá tài sản tại
Nguồn: Tài liệu nội bộ của Vietinbank AMC, 2021
Bước 1: Tiếp nhận và phân công công việc
Sau khi nhận đƣợc yêu cầu thẩm định giá từ Chi nhánh; Cán bộ tiếp nhận sẽ nhận hồ sơ và kiểm tra sơ bộ:
Cung cấp và phản hồi Đồng ý
B 8 L ƣu tr ữ h ồ sơ B 7 C u n g c ấp th ô n g b áo , th u p h í d ịch v ụ B 6 L ập th ô n g b áo k ết q u ả đị n h g iá
Kết quả định giá TS
B1 Tiếp nhận hồ sơ TSĐG
Kết quả định giá TS
Kết quả định giá TS
Toàn bộ hồ sơ liên quan TSĐG
Thông báo kết quả định giá TS, phí dịch vụ, hóa đơn VAT
Phòng KTTC, KTNB Tòa bộ hồ sơ liên quan của TSĐG
Nếu tài sản là loại tài sản thông thường, như bất động sản đơn lẻ, căn hộ chung cư, hoặc các phương tiện vận tải và máy móc thiết bị phổ biến như ô tô, máy đào, máy xúc, thì sẽ được phân công trực tiếp cho cán bộ thẩm định giá.
Khi tài sản thuộc loại đặc biệt phức tạp như bất động sản dự án có sử dụng đất, công trình văn phòng, trung tâm thương mại, hoặc hệ thống máy móc thiết bị đặc thù, cán bộ tiếp nhận sẽ chuyển hồ sơ đến lãnh đạo cấp cao hơn để xin ý kiến chỉ đạo Sau khi nhận được ý kiến về tính khả thi của tài sản, lãnh đạo phòng sẽ quyết định việc thẩm định giá, phân công cán bộ có chuyên môn từ tổ thẩm định giá chuyên dụng hoặc có thể từ chối tiếp nhận nếu tài sản quá đặc thù, và phản hồi lại Chi nhánh Vietinbank.
Thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam giai đoạn 2019 – 2021
2.2.1 Số lượng và cơ cấu hồ sơ
Tình hình số lƣợng và cơ cấu hồ sơ thẩm định TSBĐ tại Công ty trong giai đoạn 2019 – 2021 đƣợc trình bày tại bảng 2.1
Bảng 2.1 Số lƣợng và cơ cấu hồ sơ thẩm định giai đoạn 2019 – 2021
1 Số lƣợng hồ sơ tiếp nhận
2 Số lƣợng hồ sơ ban hành
4 Tổng giá trị tài sản định giá
Tỷ lệ ban hành/số lƣợng hồ sơ tiếp nhận (2/1)
(Nguồn: Tổng hợp Phòng thẩm định Vietinbank AMC)
Trong giai đoạn 2019 – 2021, số lượng hồ sơ tiếp nhận tại Vietinbank AMC có xu hướng tăng trưởng liên tục Cụ thể, năm 2020, số hồ sơ tăng 952 so với năm 2019, tương đương 14.23% Đặc biệt, năm 2021 ghi nhận mức tăng mạnh với 3647 hồ sơ so với năm 2020, đạt 47.72% Sự gia tăng này phản ánh hiệu quả của các chính sách và cơ chế mà Vietinbank AMC đã triển khai tại các Chi nhánh ngân hàng TMCT.
Công thương Việt Nam ghi nhận
Bên cạnh đó, số lượng hồ sơ đã ban hành: có xu hướng tăng qua từng năm
Năm 2020 so với năm 2019 tăng 839 hồ sơ, tương đương với khoảng 14.12% Năm
Năm 2021, số lượng hồ sơ tăng 2977, tương đương 43.90% so với năm trước Sự gia tăng này chủ yếu do Vietinbank AMC đã kịp thời và chính xác nắm bắt giá trị thị trường tài sản trong quá trình thẩm định.
Về cơ cấu hồ sơ thẩm định theo loại TSBĐ, thực trạng trong giai đoạn 2019
– 2021 đƣợc trình bày nhƣ trong bảng 2.2
Bảng 2.2 Cơ cấu hồ sơ theo tài sản bảo đảm giai đoạn 2019 – 2021
STT Phân loại tài sản 2019 2020 2021
5 Bất động sản là nhà ở đất ở 84.98% 88.60% 93.00%
Nguồn: Tổng hợp Phòng thẩm định Vietinbank AMC
Hình 2.3 Cơ cấu hồ sơ theo tài sản giai đoạn 2019 – 2021
(Nguồn: Tổng hợp Phòng thẩm định Vietinbank AMC)
Vietinbank, giống như nhiều ngân hàng thương mại khác, chủ yếu nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ) là bất động sản (BĐS) do tính thanh khoản cao và khả năng quản lý dễ dàng của loại tài sản này.
Nhà ở đất ở nhà ở, đất ở, căn hộ chung cƣ – tập thể (chiếm tỷ trọng số lƣợng tài sản 80% - 93%), vì vậy số lƣợng thẩm định giá TS này cũng nhiều hơn
Bảng 2.3 Doanh thu thẩm định giai đoạn 2019 – 2021 Đơn vị tính: triệu đồng
Tổng số hồ sơ ban hành
Nguồn: Tổng hợp Phòng Kế toán Hành chính Vietinbank AMC
Sự mở rộng địa bàn và gia tăng số lượng tài sản chuyển qua AMC đã dẫn đến doanh thu thẩm định giá của công ty tăng đều qua các năm Từ năm 2021, doanh thu từ hoạt động thẩm định giá đã gấp hơn 2 lần so với năm 2019, phản ánh thành quả xứng đáng từ những nỗ lực không ngừng của ban lãnh đạo và toàn thể nhân viên.
2.2.2 Thực trạng thời gian thẩm định
Từ tháng 6/2018, Vietinbank đã ban hành văn bản số 5262/TĐG-NHCT60+29 quy định về việc phối hợp giữa Chi nhánh và Vietinbank AMC trong công tác định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) nhằm nâng cao chất lượng định giá và giải quyết vướng mắc trong quá trình phối hợp Việc định giá TSBĐ phải tuân thủ các tiêu chuẩn SLA về thời gian xử lý hồ sơ, đặc biệt đối với tài sản như bất động sản, đảm bảo tính nhanh chóng, chính xác và kịp thời để hỗ trợ tối đa cho các chi nhánh Khách hàng sẽ đánh giá kết quả và ưu tiên lựa chọn ngân hàng có chất lượng dịch vụ tốt, nhanh chóng, đáp ứng nhu cầu vốn Do đó, bất kỳ sự chậm trễ nào trong quy trình tín dụng đều có thể gây khó chịu và dẫn đến việc khách hàng tìm kiếm đơn vị cung cấp khác.
Kết quả thời gian thẩm định TSBĐ của Vietinbank AMC trong giai đoạn
2019 – 2021 đƣợc trình bày trong bảng 2.4
Bảng 2.4 Kết quả về thời gian thẩm định TSBĐ giai đoạn 2019 – 2021
1 Số lƣợng hồ sơ TSBĐ trong cho vay theo thời gian thẩm định
2 Số lần tái thẩm định TSBĐ trong một năm đối với một khoản vay (lƣợt)
Số lần tái thẩm định TSBĐ
Nguồn: Tổng hợp Phòng Kế toán Hành chính Vietinbank AMC
Thời gian thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) bắt đầu từ khi cán bộ thẩm định nhận đủ hồ sơ cần thiết cho công tác thẩm định cho đến khi kết quả được phê duyệt và thông báo đến đơn vị yêu cầu Theo bảng số liệu 2.4, tỷ lệ hồ sơ thẩm định TSBĐ thực hiện đúng hạn rất cao, với số lượng hồ sơ thẩm định từ 2 trở lên.
Trong quá trình thẩm định hồ sơ tài sản bảo đảm (TSBĐ), thời gian thẩm định kéo dài trên 3 ngày thường xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau Một trong những nguyên nhân chính là sự chậm trễ trong việc thực hiện hồ sơ của cán bộ, do tính chất phức tạp của tài liệu yêu cầu thời gian để tìm kiếm thông tin Thêm vào đó, trong khâu thẩm định giá, nếu khách hàng không hài lòng với kết quả, họ sẽ yêu cầu cán bộ xem xét lại, buộc cán bộ phải tìm kiếm các bằng chứng xác thực và hợp lý để thuyết phục khách hàng.
Số lần tái thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại Vietinbank đã tăng qua các năm, đặc biệt từ khi ban hành Quyết định về giao dịch bảo đảm cấp tín dụng Công ty thực hiện kiểm tra định kỳ TSBĐ tối thiểu 2 lần mỗi năm, chủ yếu để đánh giá tình trạng TSBĐ so với thời điểm nhận bảo đảm và tuân thủ các quy định bảo quản, sử dụng TSBĐ Đồng thời, công ty cũng xem xét tiến độ hình thành TSBĐ trong tương lai để đề xuất các biện pháp quản lý và thay thế TSBĐ Qua đó, công tác thẩm định TSBĐ tại Công ty ngày càng được nâng cao và đánh giá tích cực.
2.2.3 Doanh thu phí thẩm định
Trước năm 2019, biểu phí dịch vụ định giá đã gặp phải sự phản ứng mạnh mẽ từ nhiều chi nhánh và khách hàng, dẫn đến việc không ít chi nhánh tìm đến các công ty thẩm định giá liên kết Ở những khu vực không bắt buộc thẩm định giá qua AMC, việc thỏa thuận phí thường có mức cao, đặc biệt đối với máy móc và phương tiện vận tải có giá trị thấp, chỉ khoảng 100 – 300 triệu đồng, nhưng mức phí thu lên tới 3,3 triệu đồng/TS được coi là tương đối cao.
Trong giai đoạn 2019 – 2021, Vietinbank AMC đã hai lần cập nhật biểu phí dịch vụ, điều chỉnh đáng kể so với trước đây để nâng cao tính cạnh tranh và quyền lợi khách hàng Sự thay đổi này đã nhận được đánh giá tích cực từ các chi nhánh, dẫn đến sự gia tăng số hồ sơ được gửi qua Vietinbank AMC.
Doanh thu phí thẩm định TSBĐ của Công ty Vietinbank AMC giai đoạn
2019 – 2021 đƣợc trình bày trong biểu đồ sau
Hình 2.4 Doanh thu và tăng trưởng phí thẩm định giá trong giai đoạn
Nguồn: Tổng hợp Phòng Kế toán Hành chính Vietinbank AMC
Doanh thu phí thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) của Công ty đã tăng trưởng liên tục từ năm 2019 đến 2021, với mức tăng từ gần 16,3 tỷ đồng lên gần 34,8 tỷ đồng Tốc độ tăng trưởng đạt 39,7% trong năm 2020 và 52,8% trong năm 2021 Sự tăng trưởng này được hỗ trợ bởi các quy định mới của Vietinbank yêu cầu gia tăng tần suất thẩm định TSBĐ, cùng với các chính sách thu hút khách hàng của Vietinbank AMC nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ, dẫn đến số lượng hồ sơ khách hàng gửi đến tăng đáng kể trong giai đoạn này.
2.2.4 Khảo sát mức độ hài lòng của các chi nhánh đối với hoạt động thẩm định giá của Công ty Để đánh giá sự hài lòng của khách hàng đối với chất lƣợng dịch vụ thẩm định giá TSBĐ của Công ty, tác giả thực hiện khảo sát
Mục đích khảo sát là thu thập thông tin sơ cấp nhằm đánh giá sự hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ của Công ty Việc này giúp Công ty nhận được phản hồi chân thực về chất lượng dịch vụ thẩm định TSBĐ Dựa trên những ý kiến khách quan, Công ty sẽ xác định được ưu điểm và khuyết điểm trong dịch vụ của mình Những ý kiến cá nhân từ khách hàng cũng có thể được sử dụng để quảng bá và truyền thông hiệu quả cho dịch vụ.
Nội dung khảo sát bao gồm thiết kế bảng hỏi và lựa chọn 130 mẫu khảo sát nhằm thu thập dữ liệu từ các khách hàng đang có giao dịch TSBĐ tại Vietinbank AMC.
Để xây dựng các câu hỏi khảo sát, tác giả áp dụng mô hình của Parasuraman với 5 yếu tố: mức độ tin cậy, mức độ đáp ứng, mức độ cảm thông và phương tiện hữu hình Khảo sát được thực hiện với 130 khách hàng thông qua việc phát phiếu khảo sát từ tháng 4 đến tháng 5 năm 2022 Tổng số phiếu phát ra và thu về đều là 130, trong đó có 120 phiếu hợp lệ, đạt tỷ lệ 92,3%, và 10 phiếu không hợp lệ Dữ liệu từ 120 phiếu hợp lệ được xử lý bằng phần mềm Excel để tổng hợp kết quả và vẽ biểu đồ minh họa.
Tổng hợp kết quả khảo sát đánh giá đƣợc chuyển sang phụ lục Một số kết quả đạt đƣợc nhƣ sau:
Về mức độ tin cậy:
Đánh giá thực trạng thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH
Từ năm 2019, Vietinbank AMC đã chứng kiến sự gia tăng đáng kể về số lượng hồ sơ, cho thấy sự tin tưởng ngày càng cao từ các chi nhánh của Vietinbank đối với hoạt động thẩm định giá của đơn vị này.
Trong quá trình thẩm định giá tài sản bảo đảm, Viettinbank AMC đã nỗ lực không ngừng để cải thiện công tác thẩm định giá Một số kết quả đạt được bao gồm việc nâng cao chất lượng dịch vụ và tăng cường độ chính xác trong quy trình thẩm định.
Vietinbank AMC đã thiết lập quy trình nội bộ rõ ràng, giúp cán bộ tự động nhận biết các bước cần thực hiện để công việc diễn ra dễ dàng và thuận lợi Đồng thời, Vietinbank AMC cũng thường xuyên cập nhật các văn bản và quy định pháp luật mới nhất về thẩm định giá tài sản, nhằm đảm bảo hoạt động thẩm định giá ngày càng chuẩn hóa.
Trong giai đoạn 2019 – 2021, số lượng hồ sơ và tổng giá trị tài sản thẩm định đã tăng trưởng đáng kể Cụ thể, số lượng hồ sơ tăng từ 6.690 năm 2019 lên 11.289 năm 2021, với tỷ lệ tăng lần lượt là 14,2% và 47,7% trong các năm 2020 và 2021 Đồng thời, tổng giá trị tài sản bảo đảm thẩm định cũng tăng từ 52,51 tỷ đồng năm 2019 lên 102,67 tỷ đồng năm 2021, tương đương mức tăng gần 100% sau hai năm Kết quả này phản ánh những nỗ lực của Công ty trong việc phát triển thêm hồ sơ mới.
Doanh thu thẩm định đã tăng trưởng nhanh chóng, đạt 34,8 tỷ đồng vào năm 2021, tăng 52,8% so với năm trước và 39,7% so với năm 2020, so với chỉ 16,3 tỷ đồng vào năm 2019 Nguyên nhân chính của sự tăng trưởng này là do Công ty đã đẩy mạnh số lượng hồ sơ thẩm định trong giai đoạn này.
Hầu hết các chỉ tiêu đánh giá mức độ hài lòng của khách hàng về dịch vụ thẩm định đều đạt kết quả cao, cho thấy quy trình và chất lượng hoạt động của Công ty đã tương đối tốt Mặc dù chưa thực sự nỗ lực gia tăng các khía cạnh chất lượng dịch vụ, điều này tạo tiền đề cho Công ty phát triển hơn nữa về chất lượng dịch vụ trong tương lai.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
Vietinbank AMC hoạt động độc lập và khách quan, với mục tiêu hàng đầu là hỗ trợ các Chi nhánh Vietinbank trong việc tăng trưởng và đảm bảo an toàn tín dụng Để đạt được điều này, Vietinbank AMC tập trung vào việc duy trì giá trị tài sản sát với giá thị trường và xử lý hồ sơ đúng tiến độ, nhằm không làm ảnh hưởng đến quy trình cấp tín dụng trong bối cảnh cạnh tranh ngân hàng ngày càng gia tăng Tuy nhiên, bên cạnh nhiệm vụ chính, Vietinbank AMC còn phải kiểm soát mức độ rủi ro cho Vietinbank, dẫn đến một số mâu thuẫn giữa hai nhiệm vụ này, gây ra những hạn chế trong hoạt động.
2.3.2.1 Hạn chế trong công tác thẩm định giá tài sản tại Vietinbank AMC
Mặc dù Vietimbank AMC đã đạt được một số kết quả tích cực trong công tác thẩm định giá, nhưng vẫn còn tồn tại một số hạn chế trong hoạt động này.
Tỷ lệ hồ sơ thẩm định được ban hành đã giảm dần từ 88,83% năm 2019 xuống 88,75% năm 2020 và chỉ còn 86,45% năm 2021, cho thấy năng suất xử lý hồ sơ của Công ty đang giảm sút Hơn nữa, cơ cấu tài sản bảo đảm (TSBĐ) hiện chưa đa dạng, chủ yếu tập trung vào bất động sản nhà đất, điều này làm giảm khả năng cạnh tranh của Công ty, đặc biệt khi có kế hoạch mở rộng hoạt động kinh doanh ra ngoài Vietinbank.
Thời gian thẩm định hồ sơ đang gia tăng, với số lượng hồ sơ xử lý trên 3 ngày đã tăng lên, đạt 2.630 hồ sơ trong năm.
Trong năm 2021, số lượng hồ sơ tăng lên 5.727, so với năm 2019 (bảng 2.4) Việc xử lý hồ sơ kéo dài gây khó khăn cho các chi nhánh trong công tác giải ngân và có thể ảnh hưởng tiêu cực đến mức độ hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ của Công ty.
Một số chỉ tiêu đánh giá sự hài lòng của khách hàng vẫn còn thấp, với 19% khách hàng được khảo sát cho biết họ rất không hài lòng hoặc không hài lòng về mức độ chuyên nghiệp của nhân viên Công ty.
19% khách hàng được khảo sát bày tỏ sự không hài lòng về chi phí thẩm định (hình 2.6), cho thấy những hạn chế này đã ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ thẩm định của Công ty trong thời gian qua.
Phương pháp thẩm định giá hiện nay gặp nhiều hạn chế do tính thiếu linh hoạt trong việc áp dụng Cán bộ thẩm định thường chỉ sử dụng một số phương pháp nhất định cho từng loại tài sản, như chỉ áp dụng phương pháp so sánh và chi phí cho quyền sử dụng đất và nhà ở, trong khi phương pháp thu nhập ít khi được xem xét cho nhà mặt phố kinh doanh Hơn nữa, các phương pháp hiện tại còn tồn tại vấn đề chủ quan và thiếu minh chứng từ thị trường, đặc biệt là phương pháp so sánh Phương pháp chi phí chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thực tiễn, và đối với các tài sản đặc thù như hệ thống máy móc thiết bị chuyên dùng, số lượng tài sản tham chiếu thường chỉ cần hai thay vì ba như quy chuẩn.
2.3.2.2 Nguyên nhân gây nên hạn chế trong công tác thẩm định giá tài sản tại Vietinbank AMC a Nguyên nhân khách quan
Tính đặc thù và phức tạp cao của tài sản đòi hỏi công tác thẩm định giá cần nhiều thời gian hơn để đảm bảo độ an toàn, tin cậy và giá trị chính xác Tuy nhiên, điều này có thể ảnh hưởng đến tiến độ và yêu cầu giải ngân của khách hàng.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP
Định hướng, mục tiêu hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH MTV quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam đến năm 2025
Vietinbank AMC, một đơn vị trực thuộc Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, cam kết phát triển theo các chỉ tiêu và yêu cầu mới nhằm nâng cao sự chuyên nghiệp và hoàn thiện Đơn vị này tập trung vào tư duy kinh doanh "lấy khách hàng làm trung tâm" và "phục vụ khách hàng", đồng thời luôn đồng hành và hỗ trợ các Chi nhánh Vietinbank trong việc thúc đẩy phát triển kinh doanh và phòng ngừa rủi ro.
Vietinbank AMC đang tích cực phát triển mạng lưới và mở rộng phạm vi hoạt động trên toàn quốc để phục vụ Đề án thẩm định giá tài sản bảo đảm của Vietinbank Để đáp ứng sự tăng trưởng về quy mô tín dụng của các Chi nhánh, Vietinbank AMC đã lên kế hoạch mở rộng nghiệp vụ thẩm định giá, tuyển thêm 57 cán bộ và 50 cộng tác viên vào năm 2021 Dự kiến trong năm 2022, Vietinbank AMC sẽ mở thêm cụm thẩm định giá tại Phú Thọ, Hà Nam, Kiên Giang và Vũng Tàu Đồng thời, Vietinbank AMC cũng đang xin giảm mức bảo đảm tín dụng từ 3 tỷ đồng xuống 2 tỷ đồng để tăng khả năng xử lý tài sản, từ đó thúc đẩy doanh thu và lợi nhuận, hoàn thành chỉ tiêu lợi nhuận mà Vietinbank giao.
Nâng cao hiệu quả, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ thẩm định giá tài sản nhanh nhất, chất lượng và hiệu quả cao nhất
Kết quả thẩm định giá tài sản bảo đảm cho việc thế chấp vay vốn cần phải phản ánh đúng giá thị trường, tránh việc thẩm định sai lệch do lo ngại về rủi ro hoặc nhu cầu vay của khách hàng Nếu giá trị thẩm định quá thấp, khách hàng có thể từ chối vay hoặc chuyển sang ngân hàng khác, dẫn đến giảm dư nợ tín dụng Ngược lại, nếu thẩm định giá quá cao, mặc dù đáp ứng nhu cầu vay, nhưng sẽ tạo ra rủi ro lớn cho ngân hàng, ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
Thẩm định giá tại Vietinbank AMC cần được thực hiện nhanh chóng, với thời gian tối đa là 02 ngày cho tài sản thường và 04 ngày cho tài sản phức tạp, nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu kinh doanh của các chi nhánh Khách hàng ưu tiên lựa chọn ngân hàng có dịch vụ nhanh chóng và chất lượng, vì vậy bất kỳ sự chậm trễ nào trong quy trình tín dụng có thể gây khó chịu và dẫn đến việc họ chuyển sang ngân hàng khác Do đó, thẩm định giá, là một khâu quan trọng trong quy trình tín dụng, cần đảm bảo cả về thời gian và độ chính xác để duy trì sự cạnh tranh trong ngành ngân hàng.
Hoàn thiện quy trình và quy định thẩm định giá để trình Ban Tổng Giám đốc và Chủ tịch Công ty sửa đổi theo thẩm quyền các văn bản liên quan Điều này nhằm tạo thuận lợi trong việc phối hợp giữa Công ty và Chi nhánh NHCT trong nghiệp vụ thẩm định và thẩm định giá tài sản.
Tăng cường nghiên cứu, nâng cấp phần mềm thẩm định giá, giảm thao tác trong công việc
Để tối ưu hóa quy trình quản lý tài sản, cần thực hiện lưu trữ hồ sơ và tài liệu một cách đầy đủ, rõ ràng và nhanh chóng Việc phân loại tài sản theo từng đặc tính sẽ giúp tập trung chuyên môn hóa các tổ chuyên trách như nhà ở, nhà xưởng, dự án lớn và động sản Đồng thời, cần xây dựng và hoàn thiện các mẫu biểu liên quan đến bất động sản và động sản để áp dụng thống nhất Cuối cùng, việc phát triển website và phần mềm quản lý chuyên biệt cho hoạt động thẩm định và thẩm định giá tài sản là rất cần thiết.
Xây dựng cơ sở dữ liệu giá thị trường
Xây dựng cơ sở dữ liệu giá thị trường cho quyền sử dụng đất, công trình xây dựng, phương tiện vận tải, tàu thuyền, máy móc thiết bị nhằm giảm thời gian thu thập thông tin và nâng cao năng suất lao động.
Xây dựng môi trường làm việc thân thiện, hiệu quả, đảm bảo điều kiện làm việc tốt nhất cho nhân viên
Vietinbank AMC không chỉ tập trung vào việc xây dựng văn hóa doanh nghiệp mà còn chú trọng tạo ra môi trường làm việc tối ưu cho nhân viên Để đạt được điều này, ngân hàng đã nâng cấp cơ sở vật chất, bao gồm hệ thống máy tính hiện đại và trang bị các công cụ làm việc đồng bộ, tiêu chuẩn như máy ảnh, thước đo laser cùng với các đồ dùng văn phòng cần thiết, nhằm đảm bảo các hoạt động diễn ra nhanh chóng và hiệu quả.
Vietinbank AMC cam kết định giá tài sản bảo đảm một cách chính xác với giá thị trường, đồng thời duy trì tính cạnh tranh và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Quá trình định giá này được thực hiện chuyên nghiệp bởi đội ngũ cán bộ chuyên trách.
Công tác định giá tài sản phải đảm bảo chất lƣợng định giá và đảm bảo tiến độ để đáp ứng nhu cầu của các Chi nhánh Vietinbank.
Giải pháp hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Công ty TNHH
3.2.1 Nhóm giải pháp về nghiệp vụ
Một là, về chính sách và quy trình nghiệp vụ:
Ban hành hướng dẫn chi tiết và thống nhất về lập báo cáo, thông báo và lưu hồ sơ giữa Trụ sở chính, chi nhánh và các cụm là cần thiết Hiện tại, nhiều câu điều kiện trong hướng dẫn lập báo cáo liên quan đến các vấn đề như ranh giới không rõ ràng, diện tích sử dụng chung và riêng, diện tích sử dụng thêm, và quy hoạch đang gây khó khăn trong quá trình nhận TSBĐ Điều này dẫn đến phàn nàn từ các Chi nhánh Do đó, kiến nghị ban lãnh đạo xem xét lại văn bản hướng dẫn để loại bỏ những câu điều kiện không cần thiết, đồng thời đảm bảo vẫn tuân thủ các quy định của Ngân hàng Công thương và pháp luật.
Vietinbank AMC thường xuyên nghiên cứu và đề xuất các phương pháp định giá cũng như sửa đổi quy định liên quan để phù hợp với định hướng cho vay thế chấp bằng tài sản bảo đảm và sự thay đổi của thị trường Đặc biệt, ngân hàng có thể thẩm định giá bổ sung cho những tài sản trên đất mà chưa có hồ sơ pháp lý chứng nhận, như giấy phép xây dựng hay chứng nhận sở hữu Tuy nhiên, Vietinbank AMC sẽ không thực hiện thẩm định giá cho những hạng mục này.
Để tối ưu hóa quy trình xử lý hồ sơ, cần hoàn thiện trình tự làm việc nhanh chóng và thuận tiện, giảm thiểu thời gian Đề xuất nâng cấp phần mềm để toàn bộ công việc có thể thực hiện trực tiếp trên hệ thống, chỉ in ấn và lưu trữ file cứng khi gửi đến Chi nhánh Vietinbank Ngoài ra, cần phân loại và phân hạng tài sản bảo đảm một cách chi tiết hơn; đối với những tài sản có mức độ phức tạp thấp và thông tin kiểm chứng nhiều như ô tô thông thường hay căn hộ chung cư bình dân, có thể bỏ qua bước phê duyệt cấp cao, ủy quyền cho lãnh đạo phòng tự quyết định giá trị nhằm đẩy nhanh tiến độ thẩm định giá.
Công ty cần thường xuyên cải tiến quy trình làm việc để rút ngắn thời gian thực hiện thẩm định và loại bỏ những công việc không cần thiết, đồng thời đảm bảo chất lượng hồ sơ cho chi nhánh và khách hàng Việc đào tạo và tập huấn nhân viên về cách thức làm việc chuyên nghiệp và nhanh chóng, cùng với tinh thần hỗ trợ lẫn nhau, sẽ giúp công việc diễn ra suôn sẻ hơn và giảm áp lực cho nhân viên.
Với khối lượng công việc lớn và số lượng nhân viên hạn chế, việc đáp ứng các tiêu chuẩn SLA gặp khó khăn, khi nhân viên thẩm định chỉ có thể khảo sát 4-5 tài sản trong một ngày, dẫn đến thiếu thời gian để nghiên cứu kỹ lưỡng về tài sản định giá và tài sản so sánh, gây ra tình trạng báo giá trễ Do đó, lãnh đạo công ty cần lập kế hoạch dài hạn về nhân sự, phân chia giai đoạn xử lý hồ sơ khi quá tải và xem xét tuyển dụng thêm nhân viên mới để đảm bảo công việc được thực hiện đầy đủ và nhanh chóng.
Cần chú trọng chính sách đối với cán bộ lâu năm bằng cách tăng định mức lương và triển khai các chương trình thi đua như "Nhân viên xuất sắc nhất tháng" và "Nhân viên xuất sắc nhất năm" Bên cạnh đó, tổ chức các sự kiện sinh hoạt tập thể và hoạt động team work sẽ giúp gắn kết mọi người trong cơ quan, từ đó nâng cao tinh thần trách nhiệm, yêu nghề và tạo điều kiện cho cán bộ học hỏi, nâng cao trình độ chuyên môn.
Để đảm bảo tính nghiêm minh trong công việc, bên cạnh các chính sách khen thưởng và chế độ ưu đãi, đơn vị cần thiết lập những biện pháp và quy định chặt chẽ nhằm xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm của cán bộ nhân viên.
Công ty thẩm định giá Vietinbank AMC hoạt động chủ yếu trong việc thẩm định giá tài sản bảo đảm cho các khoản vay của chi nhánh trong hệ thống Vietinbank Tuy nhiên, công ty phải đối mặt với sự cạnh tranh từ các công ty thẩm định giá liên kết, do một số chi nhánh không bắt buộc phải sử dụng dịch vụ thẩm định của Vietinbank AMC Những chi nhánh này có quyền lựa chọn công ty thẩm định khác nếu giá trị tài sản bảo đảm mà Vietinbank AMC cung cấp không đáp ứng nhu cầu của họ Do đó, công ty cần chú trọng đến việc thiết lập các chính sách hợp tác và thỏa thuận riêng với các chi nhánh ở những khu vực không bắt buộc phải thẩm định qua Vietinbank AMC.
Hai là, về hệ thống thông tin về giá và phần mềm thẩm định giá:
Hệ thống thông tin đóng vai trò quan trọng trong hoạt động thẩm định giá, giúp thẩm định viên nắm rõ tài sản bảo đảm và đưa ra quyết định chính xác Để đảm bảo tính chính xác trong thẩm định giá, cần có lượng thông tin chi tiết và thường xuyên được cập nhật Việc bổ sung các kênh thu thập thông tin cũng là cần thiết để cải thiện quy trình này.
Phối hợp mua các tạp chí và sách báo phổ thông như báo "Mua và Bán", tạp chí "Bất động sản", "Thị trường bất động sản" và tạp chí "Ô tô" nhằm cung cấp cho cán bộ nhiều thông tin hữu ích hơn.
Tham gia các triển lãm công nghệ và giới thiệu sản phẩm máy móc giúp tổ chức có cái nhìn tổng quan hơn khi thẩm định giá tài sản Việc thiết lập mối quan hệ với văn phòng môi giới và đại lý cấp I sẽ cung cấp thông tin phong phú, hỗ trợ cho quá trình định giá Mỗi đơn vị này đều có vùng hoạt động và mối quan hệ riêng, do đó, thông tin từ họ sẽ rất hữu ích Ngoài ra, hợp tác với các cơ quan nhà nước và công ty kinh doanh như Bộ Xây dựng cũng là một yếu tố quan trọng trong việc thu thập dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
Bộ Đầu tư và Bộ Thương mại cùng các công ty xây dựng và cơ quan đấu giá cần thực hiện khảo sát thị trường để thu thập thông tin và hiểu biết sâu sắc về bất động sản Việc đi thực tế giúp tạo ra các cơ sở dữ liệu quý giá, hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh và phát triển trong lĩnh vực bất động sản.
Sau khi thu thập thông tin, cần áp dụng các biện pháp, phương pháp và công cụ hiệu quả để xử lý và quản lý thông tin Việc phát triển phần mềm tin học sẽ giúp xử lý và quản lý thông tin một cách nhanh chóng, hiệu quả và bảo mật.
Phần mềm thẩm định giá mới đã được triển khai từ đầu năm 2020, với sự hỗ trợ của chữ ký số cho lãnh đạo và nhân viên trong việc hoàn thiện chứng thư và ký hồ sơ Tuy nhiên, việc ký trên phần mềm hiện tại vẫn còn mang tính hình thức và chưa thực sự hiệu quả.
Hồ sơ gửi về chi nhánh cần in bản cứng, trình ký và chuyển phát nhanh Dù đã có chữ ký số, các chi nhánh vẫn chỉ xem được bản chưa ký trên phần mềm Vietinbank AMC đang làm việc với nhà cung cấp phần mềm để hoàn thiện hệ thống chữ ký số và kết nối với các chi nhánh, nhằm đảm bảo rằng khi có kết quả chứng thư, các chi nhánh có thể xem trực tiếp bản có chữ ký mà không phải chờ đợi.
Kiến nghị
3.3.1 Đối với Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (Vietinbank)
Vietibank AMC, một đơn vị trực thuộc Vietinbank, đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các chi nhánh của Vietinbank và góp phần tăng doanh thu cho hệ thống Để thực hiện nhiệm vụ này, Vietibank AMC cần sự hỗ trợ từ nhiều nguồn lực khác nhau.
Ban hành chuẩn hóa các văn bản nội bộ liên quan đến quy định thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) là một bước quan trọng Các quy định này không chỉ áp dụng cho việc thẩm định giá TSBĐ qua AMC mà còn cho các công ty liên kết Đồng thời, các văn bản quy định sự phối hợp giữa AMC và các chi nhánh trong công tác thẩm định giá TSBĐ cũng được thiết lập nhằm nâng cao hiệu quả và tính chính xác trong quá trình thẩm định.
Vietinbank AMC nhận được sự hỗ trợ trong việc đào tạo và bồi dưỡng cán bộ, cùng với việc bổ sung vốn và cải thiện cơ sở hạ tầng Những nỗ lực này không chỉ góp phần nâng cao giá trị doanh nghiệp mà còn khẳng định vị thế của Vietinbank trên thị trường.
3.3.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết hệ thống ngân hàng toàn quốc, vì vậy cần thiết phải có các chính sách hỗ trợ phù hợp nhằm đảm bảo sự phát triển đúng hướng theo định hướng của Đảng và Nhà nước Để Vietinbank và các ngân hàng thương mại khác thực hiện hiệu quả công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm, cần chú ý đến một số vấn đề quan trọng.
Cần thiết lập một môi trường pháp lý đồng bộ và linh hoạt, khẩn trương hoàn thiện các văn bản dưới luật, đặc biệt là các hướng dẫn liên quan đến tài sản bảo đảm, cầm cố và thế chấp Điều này sẽ hỗ trợ các ngân hàng cấp dưới thực hiện đúng quy định và nâng cao chất lượng hoạt động của họ.
Để nâng cao chất lượng của Trung tâm Thông tin tín dụng Quốc gia Việt Nam (CIC), cần mở rộng hệ thống thông tin đa chiều, cung cấp dữ liệu tín dụng chất lượng cao cho các ngân hàng Điều này sẽ giúp các ngân hàng có cơ sở vững chắc để mở rộng tín dụng một cách hiệu quả.
- Thiết lập chính sách nhằm hỗ trợ hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm cho các cán bộ thẩm định giá của các ngân hàng
3.3.3 Đối với các cơ quan nhà nước
Xây dựng hệ thống thông tin về giá và cơ sở dữ liệu giá cả sẽ hỗ trợ hoạt động tra cứu thông tin hiệu quả, đồng thời nâng cao chất lượng nguồn thông tin một cách nhanh chóng.
Để nâng cao trình độ chuyên môn cho các thẩm định viên, việc tổ chức thường xuyên các khóa tập huấn là rất cần thiết Đặc biệt, cần chú trọng đến công tác đào tạo các thẩm định viên về giá trong tương lai, nhằm đảm bảo họ có đủ kiến thức và kỹ năng để đáp ứng yêu cầu của thị trường.
Bộ Tài Chính đang xây dựng hệ thống phân loại tín nhiệm doanh nghiệp thẩm định giá nhằm đánh giá chất lượng doanh nghiệp theo hạng, giúp người sử dụng dịch vụ có cái nhìn chính xác hơn về chất lượng hoạt động thẩm định giá Để đảm bảo tính chính xác trong việc định giá tài sản, cần thiết phải thiết lập các hệ thống sát hạch và kiểm soát thẩm định viên, ngăn chặn tình trạng những người không có chuyên môn tham gia vào quá trình thẩm định giá.
Xây dựng khung phí dịch vụ thẩm định giá dựa trên giá trị tài sản và từng loại tài sản cụ thể là cần thiết để hạn chế cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp thẩm định giá Điều này giúp đảm bảo quy trình thẩm định giá được thực hiện đúng tiêu chuẩn, tránh áp lực từ khách hàng Khung phí dịch vụ không chỉ giải quyết vấn đề cạnh tranh giữa các công ty mà còn tạo điều kiện cho thẩm định viên tập trung hơn vào công việc của mình, giảm thiểu ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài.