Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại ngân hàng tmcp quân đội mbbank chi nhánh thanh xuân, hà nội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Chuyên đề tốt nghiệp tự thân thực hiện, có hỗ trợ từ giáo viên hướng dẫn PGS.TS Vũ Trí Dũng Các số liệu chuyên đề lấy từ Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội Chi nhánh Thanh Xuân Sinh viên Phan Công Sinh SV: Phan Công Sinh i Lớp: Thẩm Định Giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 Bất động sản chấp .3 1.2 Thẩm định giá bất động sản chấp 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS đảm bảo tiền vay 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản đảm bảo tiền vay 1.2.3.1 Phương pháp so sánh 1.2.3.2 Phương pháp chi phí .6 1.2.3.3 Phương pháp thu nhập 1.2.3.4 Phương pháp thặng dư 1.2.3.5 Phương pháp lợi nhuận .10 CHƯƠNG II: GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI VÀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI CHI NHÁNH THANH XUÂN 11 2.1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Quân đội 11 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 11 2.1.2 Tầm nhìn chiến lược, sứ mệnh, tôn hoạt động 12 2.1.3 Giới thiệu chung ngân hàng Quân đội chi nhánh Thanh Xuân .13 2.2 Hoạt động thẩm định giá Bất động sản chấp MBbank chi nhánh Thanh Xuân 14 2.2.1 Quy định ngân hàng thẩm định giá bất động sản chấp .14 2.2.1.1 Điều kiện hồ sơ bất động sản chấp 14 2.2.1.2 Nội dung thẩm định bất động sản chấp 14 2.2.1.3 Hướng dẫn quản lý bất động sản chấp 18 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản chấp chi nhánh Ngân hàng Quân đội chi nhanh Thanh Xuân 19 SV: Phan Công Sinh ii Lớp: Thẩm Định Giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng 2.2.3 Ví dụ thực tế công tác thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng 20 2.2.3.1 Ví dụ 20 2.2.3.2 Ví dụ 26 2.3 Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá ngân hàng Quân đội chi nhánh Thanh Xuân 34 2.3.1 Những kết đạt 34 2.3.2 Những hạn chế - nguyên nhân 35 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI CHI NHÁNH THANH XUÂN .37 3.1 Định hướng phát triển Ngân hàng TMCP Quân đội 37 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh Ngân hàng Quân đội 37 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động chấp bất động sản Ngân hàng Quân đội chi nhánh Thanh Xuân 38 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản đảm bảo Bất động sản ngân hàng Quân đội chi nhánh Thanh Xuân .38 3.2.1 Tăng cường khảo sát xây dựng đơn giá thị trường BĐS khu vực 38 3.2.2 Phát triển hoàn thiện hệ thống thông tin liệu tài sản bảo đảm bất động sản để phục vụ tốt cho công tác tra cứu thông tin 39 3.2.3 Nâng cao nghiệp vụ, tinh thần trách nhiệm đạo đức nghề nghiệp công việc cán thẩm định 39 3.2.4 Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản .40 3.2.5 Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài bền vững với ngân hàng bạn tổ chức có liên quan 40 KẾT LUẬN 42 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .43 SV: Phan Công Sinh iii Lớp: Thẩm Định Giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VIẾT TẮT VIẾT ĐẦY ĐỦ MBbank : Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội BĐS : Bất động sản CĐT : Chủ đầu tư CSH : Chủ sở hữu CVTĐ : Chuyên viên thẩm định GCN : Giấy chứng nhận QSD : Quyền sử dụng GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TĐG : Thẩm định giá TMCP : Thương mại cổ phần TSĐB : Tài sản đảm bảo TSSS : Tài sản so sánh TSTĐ : Tài sản thẩm định SV: Phan Công Sinh iv Lớp: Thẩm Định Giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong bối cảnh kinh tế ngày phát triển, tác nhân kinh tế muốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộng hoạt động kinh doanh nhu cầu vốn lớn Lượng vốn chủ yếu vay ngân hàng Để vay vốn, cá nhân, tổ chức kinh doanh cần có tài sản chấp ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay Do việc sử dụng bất động sản làm tải sản đảm bảo để vay vốn ngân hàng ngày gia tăng Vì vậy, nhu cầu thẩm định giá bất động sản ngày trở nên cấp thiết Thẩm định giá tốt đảm bảo quyền lợi doanh nghiệp, tổ chức cá nhân tham gia thị trường tính minh bạch, lành mạnh không thị trường bất động sản mà lĩnh vực nhạy cảm tín dụng ngân hàng sâu xa ổn định kinh tế Thế chấp bảo đảm tiền vay bất động sản hoạt động phức tạp liên quan đến đất đai - tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu toàn dân nhà nước quản lý, việc tiến hành thẩm định giá bất động sản đóng vai trị quan trọng hoạt động nhận chấp ngân hàng Trước thực trạng đó, với q trình thực tập ngân hàng Quân đội chi nhánh Thanh Xuân, em lựa chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm Bất động sản Ngân hàng TMCP Quân đội MBBank chi nhánh Thanh Xuân, Hà Nội” để nghiên cứu cho chuyên đề thực tập Mục đích nghiên cứu Giới thiệu tổng qt ngân hàng Quân đội chi nhánh Thanh Xuân làm rõ quy định, quy trình định giá bất động sản chấp ngân hàng Trên sở tiến hành phân tích, đánh giá thực trạng định giá bất động sản chấp nhằm thấy mặt mạnh khó khăn cịn tồn Qua đưa kiến nghị thân nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá Bất động sản bảo đảm ngân hàng Quân đội Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Chuyên đề tập trung vào nghiên cứu công tác định giá bất động sản chấp chi nhánh Ngân hàng Quân đội Thanh Xuân, lấy ví dụ minh họa định giá bất động sản chấp Hà Nội Đồng thời chuyên đề phân tích, đánh giá hoạt động chi nhánh SV: Phan Công Sinh Lớp: Thẩm Định Giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp phân tích - tổng hợp - Phương pháp so sánh - Phương pháp tra cứu tài liệu - Phương pháp thống kê, khảo sát Kết cấu đề tài Chuyên đề gồm chương: - Chương 1: Lý luận chung thẩm định giá Bất động sản chấp bảo đảm tiền vay - Chương 2: Giới thiệu Ngân hàng Quân đội thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm Bất động sản ngân hàng Quân đội - Chương 3: Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm Bất động sản ngân hàng Quân đội SV: Phan Công Sinh Lớp: Thẩm Định Giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng CHƯƠNG I LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 Bất động sản chấp  Khái niệm: - Trong kinh tế thị trường nay, Bất động sản chấp đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng định nghĩa tài sản BĐS thuộc quyền sở hữu, quản lý hợp pháp bên vay vốn (hay bên chấp) dùng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ bên cho vay (hay bên nhận chấp) bên cho vay chấp nhận - Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt - Chủ sở hữu nhân, pháp nhân, chủ thể khác phải chứng minh quyền sở hữu giấy tờ, chứng nhận hợp pháp  Đặc điểm: - BĐS chấp định giá thấp so với giá trị thực - Việc chấp Bất động sản việc chấp quyền liên quan đến BĐS - Chủ sở hữu sử dụng BĐS q trình chấp, khơng phép chuyển nhượng, cầm cố  Vai trị: - Đối với CSH Bất động sản: có vốn để tham gia đầu tư kinh doanh Và CSH tiếp tục sử dụng BĐS - Đối với ngân hàng (bên nhận chấp): làm tăng lượng vốn dự trữ tài sản ngân hàng, sinh lợi nhuận cho ngân hàng (lợi nhuận phần lãi vay mà người vay phải trả cho ngân hàng) - Đối với kinh tế: Việc ngân hàng tạo điều kiện cho các nhân, tổ chức, doanh nghiệp vay vốn để đầu tư, tham gia sản xuất, góp phần gia tăng sản lượng cho kinh tế, giúp thúc đẩy kinh tế phát triển SV: Phan Công Sinh Lớp: Thẩm Định Giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng 1.2 Thẩm định giá bất động sản chấp 1.2.1 Khái niệm Thẩm định giá BĐS bảo đảm tiền vay phần thẩm định giá TSĐB Do đó, TĐG BĐS nói riêng giống TĐG TSĐB nói chung Thẩm định giá TSĐB NHTM: Là việc NHTM sử dụng phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị TSĐB khách hàng nhằm mục đích làm sở cho để đảm bảo cho khoản vay ngân hàng 1.2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS đảm bảo tiền vay Bước 1: Xác định vấn đề thẩm định giá - Trong bước này, cần TSTĐ loại hình tài sản Ở đây, Tài sản thẩm định giá BĐS - Các đặc điểm BĐS cần thẩm định giá: pháp lý, vị trí, mơi trường xung quanh, trạng sử dụng,… Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Trên sở xác định rõ loại hình thơng tin liên quan đến TSTĐ, phận thẩm định giá cần lên kế hoạch rõ ràng công việc TĐG: xác định thời gian, cử cán TĐG Xác định thông tin tài liệu cần thu thập, nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, liệu thị trường Lên chương trình thời gian biểu công tác Bước 3: Thu thập thông tin phân tích liệu Thu thập thơng tin thơng qua khảo sát trường TSTĐ BĐS với nội dung cụ thể sau: - Vị trí thực tế TSTĐ so với vị trí đồ địa chính, miêu tả (về diện tích, cảnh quan xung quanh, cơng trình kiến trúc, sở hạ tầng,…) hồ sơ pháp lý (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép xây dựng,…) với thực tế - Đối với cơng trình xây dựng dở dang, CVTĐ phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng cơng trình - Ngồi ra, CVTĐ cần chụp lại ảnh TSTĐ làm chứng cớ khảo sát trạng Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát trường, hồ sơ pháp lý TSTĐ, CVTĐ phải thu thập thông tin sau: Các thông tin liên quan đến SV: Phan Công Sinh Lớp: Thẩm Định Giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập tài sản so sánh; thông tin yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng; thơng tin tính pháp lý TSTĐ TSSS; điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội môi trường tác động đến giá trị TSĐB cần TĐG Để thực việc TĐG phải dựa thông tin thu thập từ nguồn khác nhau, cần nêu rõ nguồn gốc thông tin báo cáo thẩm định giá phải kiểm chứng để đảm bảo độ xác thơng tin Phân tích thơng tin: - Phân tích thơng tin từ khảo sát trường thu thập Phân tích đặc trưng thị trường BĐS cần TĐG, biến động gần thời điểm thẩm định giá yếu tố tác động - Phân tích khách hàng: uy tín, khả tốn tương lai - Phân tích việc sử dụng tốt tối ưu BĐS cần TĐG Bước 4: Áp dụng phương pháp thẩm định giá Dựa loại hình TSTĐ hệ thống thơng tin thu thập CVTĐ lựa chọn phương pháp TĐG phù hợp để áp dụng rút số giá trị TSTĐ Phân tích rõ mức độ phù hợp nhiều phương pháp TĐG sử dụng với đặc điểm TSTĐ với mục đích thẩm định Nêu rõ báo cáo TĐG phương pháp sử dụng làm chủ yếu, phương pháp sử dụng để kiểm tra chéo, từ đến kết luận cuối giá trị TSTĐ Bước 5: Đối chiếu giá trị thực tế với giá trị ước tính Sau tính tốn giá trị TSĐB dựa sở tính tốn theo phương pháp TĐG, CVTĐ cần khảo sát giá trị thị trường ngồi thực tế để đối chiếu mức độ xác giá trị vừa định giá Nếu có sai lệch nhiều tiến hành điều chỉnh, đưa kết luận thức mức giá cần xác định Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá trình bên liên quan CVTĐ cần hồn thành báo cáo thẩm định giá tài sản đảm bảo với đầy đủ nội dung cần thiết thể tồn q trình TĐG trình cấp phê duyệt 1.2.3 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản đảm bảo tiền vay 1.2.3.1 Phương pháp so sánh SV: Phan Công Sinh Lớp: Thẩm Định Giá 55 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Vũ Trí Dũng Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Nội dung: Về giá vào khác biệt yếu tố so sánh tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá giao dịch thành công tài sản so sánh để xác định mức giá dẫn tài sản so sánh Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thơng tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, giao dịch thành công mua, bán thị trường Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh từ tài sản loại tương tự so sánh với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn xây dựng bảng phân tích, so sánh đơn vị so sánh chuẩn Bước 4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt tài sản so sánh tài sản cần thẩm định giá từ thực điều chỉnh giá tài sản so sánh theo khác biệt yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm mức giá dẫn cho tài sản so sánh Bước 5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá tài sản cần thẩm định Điều kiện áp dụng: Phương pháp so sánh chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến thị trường như: thẩm định giá BĐS lô đất trống, thẩm định xe ô tơ, xe tải 1.2.3.2 Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá SV: Phan Công Sinh Lớp: Thẩm Định Giá 55 ... đội thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm Bất động sản ngân hàng Quân đội - Chương 3: Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm Bất động sản ngân hàng Quân đội. .. NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI VÀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI CHI NHÁNH THANH XUÂN 11 2.1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Quân đội. .. CHUNG VỀ NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI VÀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI CHI NHÁNH THANH XUÂN 2.1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Quân đội 2.1.1