Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Qua thời gian thực tập tại công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ, được sự giúp đỡ, chỉ dẫn nhiệt tình của thầy[.]
Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Qua thời gian thực tập công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ, giúp đỡ, dẫn nhiệt tình thầy giáo môn Định giá tài sản anh chị cơng ty, em hồn thiện luận văn tốt nghiệp với đề tài: “Giải pháp phát triển dịch vụ môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ ” Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu em Những tài liệu thu thập để làm luận văn tốt nghiệp hoàn toàn thật, số liệu, kết nêu luận văn trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Nếu vi phạm lời cam đoan em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm Hà Nội, ngày 10 tháng 04 năm 2012 Sinh viên Cao Thị Hồng Ngát Cao Thị Hồng Ngát 1CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Mục lục LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.1.3 Phân loại bất động sản .11 1.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản 12 1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 12 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản .13 1.1.2.3 Cấu trúc thị trường bất động sản .14 1.1.2.4 Chức năng, vai trò thị trường bất động sản 16 1.1.2.5 Hàng hóa thị trường bất động sản 18 1.2 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản .19 1.2.1 Giới thiệu hoạt động môi giới bất động sản .19 1.2.2 Vai trị mơi giới bất động sản 21 1.2.2.1 Vai trị nhà mơi giới khách hàng 21 1.2.2.2 Vai trị nhà mơi giới thị trường bất động sản 22 1.2.2.3 Môi giới bất động sản giúp cho công tác quản lý vĩ mô Nhà nước 23 1.2.3 Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 24 1.2.3.1 Nguyên tắc chung hoạt động kinh doanh bất động sản mà hoạt động môi giới phải tuân thủ 24 1.2.3.2 Nguyên tắc cụ thể hoạt động môi giới bất động sản 24 1.2.3.3 Nguyên tắc quan hệ dân 25 1.2.4 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản 25 1.2.4.1 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản .25 1.2.4.2 Yêu cầu chuyên môn nhà môi giới bất động sản .26 1.2.5 Đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản 27 Cao Thị Hồng Ngát 2CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp 1.3 Quy trình mơi giới bất động sản 28 1.3.1 Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản .28 1.3.2 Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản 30 1.3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 31 1.3.4 Thời hạn bước thực thương vụ môi giới 32 1.4 Các kỹ môi giới bất động sản 35 1.4.1 Marketing bất động sản 35 1.4.2 Kỹ giao tiếp đàm phán giao dịch bất động sản 37 1.4.3 Kỹ soạn thảo hợp đồng 41 1.4.4 Kỹ thu thập thông tin 41 1.4.5 Kỹ quản lý xử lý thông tin 42 1.4.6 Xây dựng hình ảnh nhà mơi giới chuyên nghiệp .43 1.5 Các nhân tố ảnh hưởng tới phát triển nghề môi giới bất động sản .44 1.5.1 Những yếu tố trực tiếp 44 1.5.2 Những yếu tố gián tiếp 45 1.5.3 Những yếu tố khác 46 1.6 Kinh nghiệm nước 47 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ KỶ .50 2.1 Giới thiệu chung công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ 50 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 50 2.1.2 Các lĩnh vực hoạt động mục tiêu phát triển .51 2.1.3 Cơ cấu tổ chức 52 2.1.4 Cơ sở vật chất kỹ thuật công ty .53 2.2 Thực trạng dịch vụ môi giới công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ 53 2.2.1 Thị trường hoạt động 53 2.2.2 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới công ty .54 2.2.3 Các yếu tố tác động tới hoạt động môi giới công ty 54 Cao Thị Hồng Ngát 3CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp 2.2.4 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản công ty 58 2.2.4.1 Quy trình mơi giới cơng ty 58 2.2.4.2 Kỹ môi giới nhân viên làm việc công ty 66 2.2.4.3 Mức phí dịch vụ 69 2.2.4.4 Quy định mức khoán doanh số chế độ thưởng phạt nhân viên công ty 70 2.3 Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ 73 2.3.1 Kết hoạt động môi giới năm 2011 73 2.3.2 Ưu điểm 74 2.3.3 Hạn chế 75 2.3.4 Nguyên nhân 76 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ KỶ 79 3.1 Phương hướng hoạt động công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ 79 3.2 Giải pháp hồn thiện hoạt động mơi giới bất động sản công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ 80 3.2.1 Giải pháp phía nội cơng ty: 81 3.2.2 Giải pháp phía quan quản lý Nhà nước, tổ chức hiệp hội bất động sản 86 3.2.3 Giải pháp nâng cao chất lượng đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực .87 3.3 Điều kiện để thực giải pháp nêu 89 3.3.1 Kiến nghị với Nhà nước quan chức 89 3.3.2 Kiến nghị với công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ 94 KẾT LUẬN: 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO: .99 Cao Thị Hồng Ngát 4CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp PHỤ LỤC: 100 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm qua, kinh tế Việt Nam vào quỹ đạo phát triển ổn định, ngành kinh tế không ngừng phát triển mở rộng quy mô chiều sâu, đặc biệt phải kể đến phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, đặc biệt xu hội nhập việc phát triển thị trường bất động sản tất yếu.Ở Việt Nam, thị trường bất động sản ngày phát triển có đóng góp khơng nhỏ hoạt động mơi giới Hoạt động mơi giới mang tính đại chúng rộng rãi, đưa nhà đầu tư đến thị trường đưa thị trường đến gần nhà đầu tư Khi hoạt động mơi giới tốt, hiệu khuyến khích nhà đầu tư đến với thị trường ngược lại Môi giới bất động sản hoạt động thị trường bất động sản nói chung cơng ty bất Cao Thị Hồng Ngát 5CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp động sản nói riêng Mơi giới bất động sản cơng việc trung gian người mua/ (cần thuê) người bán/ (cho thuê), thường trả công theo tỷ lệ tổng giá trị giao dịch gọi hoa hồng.Sự phát triển hoạt động môi giới bất động sản góp phần hỗ trợ cho phát triển thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta mơi trình hình thành phát triển nên hoạt động mơi giới thường bộc phát, thiếu tính chun nghiệp Do đó, người môi giới bất động sản thường gọi “cò đất” – làm rối loạn thị trường bất động sản nước ta nằm ngồi tầm kiểm soát Nhà nước, gây rối loạn thị trường… Vì vậy, để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch phát triển hoạt động mơi giới bất động sản mang tính chuyên nghiệp điều kiện thiếu Công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ công ty hoạt động lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ yếu hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản Với đội ngũ nhân viên trẻ động, có chun mơn nghiệp vụ, cơng ty hoạt động tốt lĩnh vực đạt kết khả quan thời gian vừa qua Trong thời gian thực tập cơng ty em tìm hiểu thêm nhiều kiến thức bất động sản nói chung kiến thức môi giới bất động sản nói riêng Nhận thấy tầm quan Cao Thị Hồng Ngát 6CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp trọng hoạt động môi giới, kết hợp với thực tế tìm hiểu hoạt động mơi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ với giúp đỡ Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng em xin chọn đề tài: “ Giải pháp phát triển dịch vụ môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Đề tài viết nhằm ba mục đích bản: Thứ nhất: Hệ thống hóa sở lý luận hoạt động mơi giới bất động sản Thứ hai: Tìm hiểu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động mơi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ Thứ ba: Đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện phát triển hoạt động môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Luận văn tốt nghiệp tâp trung nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động môi giới công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ từ nêu thành cơng hạn chế hoạt động này.Và sở đề xuất giải pháp đưa kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động môi giới công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ Phạm vi: Nghiên cứu hoạt động môi giới công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ địa bàn Hà Nội Thời gian: từ thành lập (năm 2001) đến (năm 2012) Cao Thị Hồng Ngát 7CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Phương pháp nghiên cứu Phương pháp chủ đạo xuyên suốt sử dụng luận văn phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lê Nin Bên cạnh đó, phương pháp: phương pháp thống kê, phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp… Kết cấu luận văn Ngồi phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung luận văn chia làm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận chung dịch vụ môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng dịch vụ môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ Chương 3: Giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản quốc gia nguồn tài nguồn lực tiềm đển phát triển kinh tếxã hội nước Hiện nay, tất nước phân chia tài sản quốc gia thành loại: động sản bất động sản Hình thức phân chia có cách hàng nghìn năm, bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại ghi luật La Mã Cao Thị Hồng Ngát 8CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp Hiện nay, cịn có khác quan niệm cụ thể bất động sản Tuy nhiên, có điểm tương đối thống nhất: bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời - Theo Blômberg_com Financial Glossary: “ Bất động sản phần đất đai tất tài sản vật chất gắn liền với đất” - Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “ Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai tài sản không di dời được, định luật pháp” - Theo Bộ Luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Điều 174 có quy định : “ Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở,cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản Hàng hóa bất động sản hàng hóa đặc biệt, ngồi đặc điểm chung hàng hóa thơng thường, hàng hóa bất động sản cịn có đặc điểm riêng sau: - Tính cố định vị trí: Đặc điểm hàng hố bất động sản ln gắn kiền với đất đai nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả dịch chuyển, khó có khả tăng lên số lượng, diện tích Mặt khác đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có hạn bị giới hạn khơng gian Do đó, bất động sản khác như: nhà, cơng trình khác, vật kiếntrúc gắn liền với đất đai Cao Thị Hồng Ngát 9CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp bị cố định vị trí, địa điểm Đặc điểm có ý nghĩa quan trọng việc định giá bất động sản có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản Giá trị khả sinh lời bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể Khi định giá bất động sản cần xem xét ảnh hưởng yếu tố vị trí bất động sản, tức khả bất động sản đến trung tâm kinh tế, trị , văn hoá-xã hội, khả tiếp cận trung tâm Giá trị khả sinh lời bất động sản chịu tác động yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế,tính chất xã hội, điều kiện mơi trường Khi định giá bất động sản cần biết đến yếu tố phải dự báo thay đổi chúng đến bất động sản - Tính bền vững Bất động sản có tính bền vững cao, đặc biệt đất đai, điều xét góc độ kỹ thuật kinh tế Từ đặt vấn đề: + Khi xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí nhiều lần + Khi định giá phải tính đến hai yếu tố: tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn bất động sản + Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động bất động sản thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế Do phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì, chi phí hội việc trì bất động sản đó, để định tồn chu kỳ vật lý - Tính khác biệt: Khơng có hai bất động sản hồn tồn giống Lý có khác biệt vị trí, kết cấu kiến trúc, khác quyền bất động sản, khác cảnh quan, mơi trường đặt vấn đề : + Trong đầu tư phát triển, ý khai thác tính khác biệt để làm Cao Thị Hồng Ngát 10CQ46/16.01 ... HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ KỶ 79 3.1 Phương hướng hoạt động công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ 79 3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt. .. môi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ Chương 3: Giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện hoạt động mơi giới bất động sản công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN... lại Môi giới bất động sản hoạt động thị trường bất động sản nói chung công ty bất Cao Thị Hồng Ngát 5CQ46/16.01 Học Viện Tài Chính Luận văn tốt nghiệp động sản nói riêng Môi giới bất động sản công