Đang tải... (xem toàn văn)
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP TấN ĐỀ TÀI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHO ĐIỂM ĐỂ LƯỢNG HểA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM HỖ TRỢ CHO PHƯƠNG PHÁ[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN ………….………….………… ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP TấN ĐỀ TÀI: SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHO ĐIỂM ĐỂ LƯỢNG HểA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM HỖ TRỢ CHO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRấN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH GVHD: LÂM MẠNH HÀ SVTH : LẠI VĂN NAM LỚP : VG2 – K31 TP Hồ Chí Minh, tháng 04/2009 Nhận xét giáo viên hướng dẫn Nhận xét quan thực tập CAM ĐOAN Trong q trình thực đề tài tơi xin cam đoan tất nội dung trình bày đề tài cơng trình tơi nghiên cứu thực Trong q trình thực có tham khảo tài liệu giáo viên, chuyên đề tốt nghiệp cỏc khúa trước, nhiên nội dung trình bày hồng tồn ý kiến cá nhân Người làm đề tài BẢNG KÝ HIỆU VÀ VIẾT TẮT NHNNo: Ngân hàng nông nhiệp NHNo & PTNT: Ngân hàng nông nhiệp phát triển nông thôn TDV: Thẩm định viên BĐS: Bất động sản TSSS: Tài sản so sánh LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Thẩm định giá ngành phát triển ỏ Việt Nam năm gẩn đây, hệ thống nguyên lý phương pháp nhiều hạn chế Trong thực tế thẩm định giỏ thỡ trình điều chỉnh giá trị tài sản so sánh để ước tính giá trị tài sản thẩm định khâu quan trọng nhất, Việt Nam hiệ có thơng tư số 114/2004/ TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài Chính “Hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ Phương pháp xác định giá đất khung giỏ cỏc loại đất” Tuy nhiên Thông tư hướng dẫn đưa % điều chỉnh mà không hướng dẫn cách xác định số % điều chỉnh đó, yếu tố quan trọng giúp xác định xác giá trị tài sản thẩm định Do tiến hành chọn lựa đề tài làm đề tài tốt nghiệp em định chọn đề tài “Sử dụng phương pháp cho diểm để lượng húa cỏc yếu tố tác động đến giá trị bất động sản nhằm hỗ trợ cho phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” Mục đích nghiên cứu: Khi nghiên cứu đề tài mục đích em để vận dụng lý thuyết học trường vào thực tế thẩm định bất động sản cụ thể, hiểu sâu phương pháp so sánh, phương pháp chủ yếu trình thẩm định giá tài sản bất động sản Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp em sử dụng đề tài nghiên cứu liệu thứ cấp nhằm nghiờn cứu sở lý luận thẩm định giá phương pháp so sánh thẩ định giá bất động sản Ngoài phương pháp sử dụng để thu thập phân tích thơng tin q trình xây dựng mơ hình lượng húa cỏc yếu tố tác động tới giá trị bất động sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu chủ yếu đề cập đề tài nhà đô thị, hay gọi nhà phố, phạm vi nghiên cứu địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, tập trung chủ yếu hai quận : Quận Quận Kết cấu đề tài gồm phần: Phần 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá thẩm định giá bất động sản Trong phần nội dung trình bày khái niệm liên quan đến trình thẩm định giỏ, cỏc nguyên tắc sử dụng trình thẩm định Phần 2: Thực tiến thẩm định giá NHNNo & PTNT chi nhánh 6: nội dung phần phương pháp thẩm định sử dụng thực tế khó khăn mắc phải trình thẩm định Ngân hàng Phần 3: Giải khó khăn mắc phải cán tín dụng trình thẩm định giá biện pháp xây dựng bảng điểm sau xây dựng mơ hình hồi quy cho số liệu thu thập Kết mong đợi: Sau xây dựng mơ hình hồi quy kết mong đợi có - Có thể xây dựng mơ hình lượng húa cỏc yếu tố tác động tới giá trị bất động sản Khi mơ hình xây dựng sử dụng để hỗ trợ cho phương pháp so sánh trực tiếp thẩm định giá bất động sản Ý tưởng ước lượng BĐS chênh lệch x% yếu tố đưa mức độ chênh lệch giá BĐS y% Sự chênh lệch % chuyển thành chênh lệch điểm, cụ thể BĐS chênh điểm bảng điểm mơ hình đưa mức giá chênh lệch BĐS MỤC LỤC CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 1.1 Lý thuyết thẩm định giá 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá 1.1.2 Cở sở thẩm định giá 1.1.3 Các nguyên tắc ứng dụng thẩm định giá 1.1.4 Các phương pháp tiếp cận thẩm định giá 1.2 Thị trường bất động sản .9 1.2.1 Bất động sản a./ Khái niệm bất động sản b./ Thuộc tính bất động sản c./ Đặc trưng bất động sản 10 d./ Phân loại bất động sản 11 1.2.2 Thị trường bất động sản 11 a./ Khái niệm thị trường bất động sản .11 b./ Đặc trưng thị trường bất động sản .11 c./ Phân loại thị trường bất động sản 12 1.3 Thẩm định giá bất động sản 13 1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 13 1.3.2 Các nguyên tắc áp dụng thẩm định giá bất động sản 13 1.3.3 Những phương pháp tiếp cận thẩm địnhg giá bất động sản 14 1.3.4 Vai trò thẩm định giá bất động sản .23 Kết luận chương I .26 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1 Giới thiệu tổng quát Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn chi nhánh .27 2.1.1 Lịch sử hình thành NHNo & PTNT Việt Nam 27 2.2.2 Quá trình hình thành phát triển NHNo & PTNT chi nhánh .28 2.2.3 Cơ cấu tổ chức NHNo & PTNT chi nhánh .28 2.2 Các Phương pháp thẩm định giá trị bất động sản áp dụng NHNo & PTNT chi nhánh 29 Kết luận chương II .32 CHƯƠNG III: XÂY DỰNG HỆ THỐNG THANG ĐIỂM CHO QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH 3.1 Sơ lược yếu tố tác động tới giá trị bất động sản .33 3.1.1 Các yếu tố vĩ mô 33 3.1.2 Cỏc yêu tố vi mô .36 3.2 Xây dựng mơ hình cho điểm yếu tố tác động tới giá trị bất động sản 40 3.2.1 Lợi kinh doanh 41 3.2.2 Vị trí 42 3.2.3 Môi trường sống 43 3.2.4 Cơ sở hạ tầng giao thông 45 3.2.5 Diện tích 46 3.2.6 Chiều rộng mặt tiền 47 3.3 Phan tích tác động yếu tố tới giá trị bất động sản 47 3.4 Ứng dụng mơ hình .53 Kết luận chương III 56 Kết luận chung 57 Điểm đề tài Hạn chế Ý nghĩa Kiến nghị Phụ lục Tài liệu tham khảo CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý thuyết thẩm định giá 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá Hiện giới tồn nhiều định nghĩa thẩm định giá: Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá ước tính giá trị tiền vật, tài sản”; “là ước tính giá trị tài sản kinh doanh” Theo giáo sư W.Seabrooke-Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định” Theo ông Fred Peter Marrone – Giám đốc marketing AVO, Úc: “Thẩm định giá việc xác định giá trị bất động sản thời điểm có tính đến chất bất động sản mục đích thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá áp dụng liệu thị trường, so sánh mà thẩm định viên thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị chỳng” Theo GS.Lim Lan Yuan – Singapore: Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn Theo pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 năm 2002 Việt Nam, thẩm định giá định nghĩa sau: Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế Mặc dù có nhiều cách nhìn nhận khác thẩm định giá nhìn chung hiểu khái niệm thẩm định sau: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định, cho mục đích định theo tiêu chuẩn công nhận thông lệ quốc tế quốc gia” 1.1.2 Cơ sở thẩm định giá: Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 đưa sở thẩm định giá sở giá trị thị trường sở giá trị phi thị trường, để hiểu hai sở quan trọng trình thẩm định giá trước tiên phải làm rừ cỏc khái niệm liên quan tới thẩm định giá là: giá cả, chi phí giá trị - Giá khái niệm liên quan đến việc trao đổi sản phẩm, hàng hóa dịch vụ Giá số tiền yêu cầu, chào bán, hay toán cho hàng hóa hay dịch vụ Một trao đổi thực giá công khai hay không công khai, trở thành yếu tố lịch sử Giá toán thể gặp cung cầu - Chi phí khái niệm liên quan đến sản xuất, khác biệt với trao đổi, định nghĩa số lượng tiền yêu cầu để tạo hay sản xuất sản phẩm, hàng hóa, hay dịch vụ Khi hàng hóa hồn thành hay dịch vụ cung ứng, chi phí trở thành yếu tố lịch sử - Giá trị đề cập đến mức giá thích hợp xác lập người mua người bán hàng hóa hay dịch vụ sẵn sàng để giao dịch Giá trị thiết lập giá lý thuyết hay đoán mà người mua người bán thấy thích hợp để thực cho hàng hóa hay dịch vụ Như vậy, giá trị khơng phải thực tế, mà ước tính mức giá phù hợp để toán cho hàng hóa hay dịch vụ sẵn sàng để trao đổi thời điểm định Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 đưa sở thị trường thẩm định giá, theo tiêu chuẩn khái niệm giá thị trường hiểu sau: “Giỏ trị trường số tiền ước tính tài sản trao đổi vào ngày thẩm định, bên sẵn sàng bán bên sẵn sàng mua giao dịch khách quan, sau trình tiếp thị thích hợp, bên tham gia hành động cách hiểu biết, thận trọng không chụi áp lực nào” Mỗi yếu tố định nghĩa có khung khái niệm riêng nó: “Số tiền ước tớnh….” thể mức giá tiền toán cho tài sản giao dịch thị trường khách quan Giá trị thị trường mức giá phổ biến thị trường vào ngày thẩm định theo định nghĩa giá trị thị trường mức giá hợp lý cho người bán thuận lợi cho người mua Giá ước tính phải loại trừ yếu tố lạm phát hay giảm phát cá biệt tài trợ không thông thường, thỏa thuận bán thuê lại, có ưa đãi cho người liên quan đến giao dịch, yếu tố giá đặc biệt