Sử dụng phương pháp cho điểm để lượng hóa các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản nhằm hỗ trợ cho phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản trên địa bàn tp hồ chí minh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN  ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP TấN ĐỀ TÀI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHO ĐIỂM ĐỂ LƯỢNG HểA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM HỖ TRỢ CHO PHƯƠNG PHÁ[.]

Lý thuyết về thẩm định giá

Khái niệm thẩm định giá

Hiện nay trên thế giới tồn tại nhiều định nghĩa về thẩm định giá:

 Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện tại của tài sản trong kinh doanh”.

 Theo giáo sư W.Seabrooke-Viện đại học Portsmouth, Vương quốc

Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu

Phòng Nguồn vốn kế hoạch tổng hợp

Phòng Dịch vụ marke tting

Phòng Thanh toán quốc tế

Tổ Kiểm tra kiểm toán nội bộ tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.

 Theo ông Fred Peter Marrone – Giám đốc marketing của AVO, Úc: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của một bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường, so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chỳng”.

 Theo GS.Lim Lan Yuan – Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

 Theo pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 năm 2002 của

Việt Nam, thẩm định giá được định nghĩa như sau: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Mặc dù có nhiều cách nhìn nhận khác nhau về thẩm định giá nhưng nhìn chung có thể hiểu khái niệm thẩm định giá như sau:

“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”.

1.1.2 Cơ sở của thẩm định giá:

Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 đưa ra 2 cơ sở của thẩm định giá là cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường, để có thể hiểu được hai cơ sở quan trọng của quá trình thẩm định giá này trước tiên phải làm rừ cỏc khái niệm liên quan tới thẩm định giá đó là: giá cả, chi phí và giá trị.

- Giá cả là khái niệm liên quan đến việc trao đổi sản phẩm, hàng hóa và dịch vụ Giá cả là số tiền được yêu cầu, chào bán, hay thanh toán cho một hàng hóa hay dịch vụ Một khi sự trao đổi đã được thực hiện thì giá cả có thể là công khai hay không công khai, trở thành yếu tố lịch sử Giá thanh toán thể hiện sự gặp nhau của cung và cầu.

- Chi phí là một khái niệm liên quan đến sản xuất, khác biệt với trao đổi, được định nghĩa là một số lượng tiền yêu cầu để tạo ra hay sản xuất ra một sản phẩm, hàng hóa, hay dịch vụ Khi hàng hóa hoàn thành hay dịch vụ được cung ứng, chi phí trở thành yếu tố lịch sử.

- Giá trị đề cập đến mức giá thích hợp nhất xác lập giữa người mua và người bán về hàng hóa hay dịch vụ sẵn sàng để giao dịch Giá trị thiết lập giá lý thuyết hay giá phỏng đoán mà người mua và người bán thấy thích hợp nhất để thực hiện cho hàng hóa hay dịch vụ Như vậy, giá trị không phải là một thực tế, mà là một ước tính mức giá phù hợp nhất để thanh toán cho hàng hóa hay dịch vụ sẵn sàng để trao đổi tại một thời điểm nhất định.

 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 đưa ra cơ sở thị trường của thẩm định giá, theo tiêu chuẩn này thì khái niệm giá thị trường được hiểu như sau:

“Giỏ trị trường là số tiền ước tính của tài sản sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chụi bất cứ áp lực nào”. Mỗi yếu tố của định nghĩa trên có khung khái niệm riêng của nó:

“Số tiền ước tớnh….” thể hiện một mức giá bằng tiền thanh toán cho tài sản trong một giao dịch thị trường khách quan Giá trị thị trường là mức giá phổ biến nhất trên thị trường vào ngày thẩm định theo định nghĩa của giá trị thị trường đó là mức giá hợp lý nhất cho người bán và thuận lợi nhất cho người mua Giá ước tính này phải loại trừ các yếu tố lạm phát hay giảm phát cá biệt như tài trợ không thông thường, thỏa thuận bán và thuê lại, có sự ưa đãi cho bất cứ người nào liên quan đến giao dịch, hoặc bất cứ yếu tố nào của giá đặc biệt.

“…một tài sản sẽ trao đổi…” nói lên giá trị của tài sản là số tiền ước tính chứ không phải số tiền định trước hay giá bán thực tế Đó là mức giá mà thị trường cho rằng một giao dịch đáp ứng tất cả các yêu cầu của định nghĩa giá trị thị trường được thực hiện vào ngày thẩm định.

“…vào ngày thẩm định…” yêu cầu ước tính giá trị thị trường tại thời điểm cụ thể Vì thị trường và những điều kiện thị trường có thể thay đổi, giá trị ước tính có thể không đúng hay không thích hợp với một thời điểm khác Giá trị thẩm định sẽ phản ánh tình trạng và hoàn cảnh thực tế của thị trường vào ngày thẩm định, chứ không phải là ngày trước hay sau ngày thẩm định Định nghĩa cũng giả định việc trao đổi và thực hiện hợp đồng bán không có bất cứ biến động nào về giá cả có thể ảnh hưởng đến việc thực hiện.

“… giữa một bên sẵn sàng mua…” nói lên một người sẵn sàng không buộc phải mua Người mua này không quá hăm hở hay mua với bất kỳ giá nào. Người mua này cũng là người thực hiện việc mua phù hợp với thực tế của thị trường hiện hữu và với triển vọng của thị trường hiện hữu, chứ không phải thị trường giả thiết hay thị trường ảo mà thị trường đó không thể chứng minh hay đoán trước là có thể tồn tại Người mua được giả định sẽ không trả cao hơn giá mà thị trường yêu cầu Người chủ sở hữu tài sản hiện tại được bao gồm trong những người tạo nên “thị trường” Thẩm định viên không được đưa ra những giả thiết không thực tế về điều kiện thị trường hay mức giá cao hơn giá trị trường có thể có.

Các nguyên tắc ứng dụng trong thẩm định giá

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 2005 (1/11/2005), tiêu chuẩn số 06- Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản đưa ra các nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.

Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó Do đó trong quá trình thẩm định giá thẩm định viên phải giả định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất cho tài sản cần thẩm định giá.

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đú trờn thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó cú cỏc yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giỏ trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.

Hỡnh thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.

Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.

Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

- Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Các phương pháp tiếp cận trong thẩm định giá

Theo quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của

Bộ trưởng Bộ Tài chính thì tại Việt Nam hiện nay có 5 phương pháp thẩm định giá được áp dụng, phân theo cách tiếp cận thì 5 phương pháp này được chia ra làm 3 cách tiếp cận như sau:

 Tiếp cận so sánh: gồm có phương pháp so sánh (tiêu chuẩn số 07).

 Tiếp cận chi phí: gổm có phương pháp chi phí (tiêu chuẩn số 08).

 Tiếp cận thu nhập: gồm có phương pháp thu nhập (tiêu chuẩn số 09), phương pháp thặng dư (tiêu chuẩn số 10) và phương pháp lợi nhuận (tiêu chuẩn số 11) a./ Phương pháp tiếp cận so sánh.

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giỏ đó giao dịch thành công hoặc đang mua, bỏn trờn thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.

Trong định nghĩa trờn cỏc nội dung liên quan được hiểu như sau:

Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đó cú giao dịch mua, bỏn trờn thị trường.

Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, cú cỏc đặc trưng cơ bản tương đồng

(gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng…

Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giỏ đó giao dịch thành công hoặc đang mua, bỏn trờn thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.

Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chớnh…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khỏc bỏn kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau Ví dụ: mét, m 2 , m 3 , hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hộcta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn

Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là khụng xột về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.

Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối

Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩm định.

Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận.

Tiếp cận so sánh thường được sử dụng để thẩm định những tài sản mà dữ liệu thị trường là phổ biến như nhà ở, công trình xây dựng, đất trống… b./ Tiếp cận chi phí:

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

Trong nội dung có liên quan tới phương pháp này có hai khái niệm cần được làm rõ, đó là chi phí tái tạo và chi phí thay thế:

- Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá Chi phí tái tạo được tính căn cứ vào khối lượng nguyờn nhiờn vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định

- Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giỏ, cú loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyờn nhiờn vật liệu có thể thay thế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh.

- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.

- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giỏ khỏc c./ Tiếp cận thu nhập.

Thị trường bất động sản

Bất động sản

a./ Khái niệm bất động sản.

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 2005, khái niệm bất động sản (Real estate) được định nghĩa: Bất động sản bao gồm đất đai và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, cũng như các công trình trên đất như tòa nhà, công trình xây dựng, tất cả các vật gắn liền lâu dài như hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống sưởi ấm và làm lạnh, mạng lưới điện và những vật xây dựng như thang máy hay thang nâng, cũng là những bộ phận của bất động sản Bất động sản cũng gắn liền với những vật ở trên không và dưới mặt đất. Điều 174 bộ Luật Dân sự 2005 quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đú, cỏc tỏi sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.

Nhìn chung thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá Bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai. b./ Thuộc tính của bất động sản.

Người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một cách chính xác hơn là không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi có tọa lạc và mang tính chất địa phương.

Thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau Do vậy bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của Bất động sản đó.

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài.

Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài. c./ Đặc trưng của Bất động sản.

- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém.

Nhìn chung cung bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trờn cỏc mặt sau:

+ Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.

+ Cung ứng đất đai phù hợp vớic các mục đích riêng biệt là có giới hạn.

Bên cạnh những hạn chế về mặt tự nhiện trờn cũn cú những hạn chế về mặt quy hoạch và đây là hạn chế nổi bật nhất Bởi vì:

+ Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.

+ Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp bến bãi, nhà ở… được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ Do vậy, thông thường là không thể chuyển mục đích sử dụng đất đai trái với quy hoạch.

- Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao.

Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn tới chi phí mua bán giao dịch cao.

- Khả năng chuyển hóa thàng tiền mặt kém hiệu quả.

Thông thường giá trị của bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch tương đối dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.

- Chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.

Do tính chất quan trọng của bất động sản, trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và những sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản. d./ Phân loại bất động sản.

Tại nước ta hiện nay thì bất động sản được phân làm 3 loại chủ yếu:

+ Bất động sản có đầu tư xây dựng: đó là các loại bất động sản có sự đầu tư xây dựng của Nhà nước hay các nhà đầu tư như: BĐS là hạ tầng cơ sở, BĐS là nhà ở, nhà xưởng…

+ Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bao gồm các loại bất động sản như: đất rừng, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…

+ Bất động sản đặc biệt: Là những BĐS như nhà thờ, đền chùa, nghĩa trang, di sản văn hóa dân tộc…

Thị trường bất động sản

a./ Khái niệm thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản là môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.

Hoặc: thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đú cỏc giao dịch về bất động sản của bên tham gia được thực hiện Thị trường bất động sản có thể phõn thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc khác nhau… b./ Đặc trưng của thị trường bất động sản.

- Không có thị trường trung tâm.

Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ cũn cú cỏc tổ chứ trung gian làm cầu nối Bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối Tuy nhiên ở nước ta hiện nay hoạt động của các tổ chức này còn chưa có sự quản lý chặt chẽ từ phía Nhà nước, do đó thị trường phát triển một cách tự phát, không theo quy luật dẫn tới hiện tượng trong một quãng thời gian ngắn khi thị trường bất động sản quỏ núng thỡ cỏc công ty dịch vụ ra đời quá nhiều, dẫn tới hiện tượng dư cung khi nền kinh tế trở lại trạng thái bình thường của nó, điển hình là giai đoạn nền kinh tế nước ta trong khoảng hai năm trở lại đây.

- Thị trường mang tính chất địa phương. Đặc tính của đất đai là bất động không thể tiêu hủy, chia cắt mang đi…để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương và cần có sự can thiệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính sách hỗ trợ nhà ở…theo từng thời kỳ, địa phương cụ thể.

Và thị trưởng nhà ở của từng địa phương sẽ diễn biến theo sự tác động của các chính sách Nhà nước và theo quy luật của thị trường ở mỗi địa phương khác nhau.

- Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.

Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hởi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hỏa của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác.

Bên cạnh đó, do tớnh khụng tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường bất độn sản mang tính độc quyền và các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để.Điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.

- Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia.

Với tư cách là một thị trường đầu tư vào của các ngành sản xuất – kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu của các loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường Do quan hệ liên đới, nhân quả, thì ngoài sự vận hành của chính mình, thị trường bất động sản không những có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính mà còn có quan hệ tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân.

Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiểm năng sinh lợi rất lớn nên lãi suất tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì nhà đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng mà còn đàm phán để cú thờm vốn đầu tư cho việc kinh donh của họ, điều đó đã tác động đến thị trường tín dụng trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cựng phỏt triển do các tổ chức tài chính luông đứng giữa người mua và bán để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn, hiệu quả. c./ Phân loại thị trường bất động sản.

Thông thường ở nước ta hiện nay, thị trường bất động sản được phân loại dựa vào mục đích sử dụng Theo cách phân loại này thị trường bất động sản được phân chia thành các loại chủ yếu sau:

- Thị trường đất sản xuất nông nghiệp.

- Thị trường nhà ở: bao gồm nhà biệt thự, nhà vườn, nhà phố riêng biệt và nhà phố liên kết, nhà chung cư nhiều tầng.

- Thị trường nhà xưởng công nghiệp.

- Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc, văn phòng.

- Thị trường bất động sản đặc biệt.

Phân theo địa lý khu vực: thị trường bất động sản bao gồm: khu vực đô thị, khu vực nông thôn, khu vực giáp ranh.

Phân loại theo hình thức trao đổi:

+ Thị trường BĐS tư liệu sản xuất: Thị trường đất đai, thị trường mặt bằng nhà xưởng công nghiệp…

+ Thị trường BĐS tiêu dùng: Thị trường BĐS nhà ở, thị trường BĐS văn phòng, thị trường các cửa hàng bán lẻ…

+ Thị trường BĐS vừa là TLSX vừa là TLTD: BĐS đường xá, cầu cống…

Phân loại theo trình tự gia nhập thị trường: thị trường cấp I, II và III.

+ Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Thị trường giao, chuyển nhượng hoặc cho thuê quyển sử dụng đất.

+ Thị trường cấp II (thị trường thứ cấp): Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

+ Thị trường cấp III (thị trường thứ cấp): Thị trường bán hoặc cho thuê lại các BĐS đã được mua hoặc cho thuê.

Thẩm định giá bất động sản

Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữuBĐS cụ thể bằng hình thức tiển tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.

Các nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản

Các nguyên tắc thẩm định giá tài sản nói chung và bất động sản nói riêng đều tuân thủ các nguyên tắc được đưa ra trong Tiêu chuẩn Việt Nam số 06 ban hành kèm theo quyết định số 77/2005/QD-BTC ngày 01/11/2005 bao gồm:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

- Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

- Nguyên tắc phân phối thu nhập

Ngoài ra trong quá trình thẩm định giá bất động sản cũn cú những nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc sinh lợi của đất.

1.3.3 Những phương pháp tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản. a./ Tiếp cận so sánh.

Tiếp cận so sánh ước tính giá trị của BDS cần thẩm định trên cơ sở giá trị của BDS so sánh Sau quá trình so sánh, giá trị của BDS cần thẩm định được tính bằng cách lấy giá trị của BDS so sánh cộng với tổng mức điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa hai tài sản.

V BDS TD = V BDS SS + ∑ ĐC

V BDS TD : giá trị của BDS cần thẩm định.

V BDS SS : giá trị của BDS so sánh.

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp sau:

- Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.

 Điều kiện áp dụng, hạn chế của phương pháp.

Phương pháp này xác định giá trị của tài sản thẩm định thông qua quá trình so sánh và điều chỉnh với giá trị của tài sản so sánh do đó điều kiện tiên quyết và quan trọng nhất là phải có nguồn dữ liệu đáng tin cậy và có thể sử dụng được.

Nguồn dữ liệu đáng tin cậy được thu thập từ thị trường, là những bất động sản thực tế đã giao dịch hoặc đang trong quá trình giao dịch chứ không phải là bất động sản được giả định do thẩm định viên đưa ra.

Nguồn dữ liệu có thể sử dụng được tức là phải có sự tương đồng giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh về một số đặc điểm chính như kết cấu, cơ sở hạ tầng giao thông, thời gian giao dịch Mức độ tương đồng có thể là cao hay thấp tựy thuộc vào điều kiện thị trường và dữ liệu thu thập được.

Do yêu cầu về mặt thông tin nên hạn chế của phương pháp này chính là cần phải có thông tin và thông tin phải phù hợp, đa số các thông tin này là các thông tin đã xẩy ra nên dữ liệu của phương pháp này sử dụng mang tính lịch sử.

 Các phương pháp TDG trong tiếp cận so sánh.

 Phương pháp so sánh trực tiếp giá bán.

Trong phương pháp này giá trị của tài sản thẩm định được xác định thông qua giá đất bình quân trên thị trường tại khu vực tài sản tọa lạc.

V BDS TD = DT ĐẤT x G BQ

V BDS TD : giá trị của BDS cần thẩm định

DT ĐẤT : diện tích đất cần thẩm định

G BQ : giá đất bình quân trong khu vực.

Phương pháp này thường được sử dụng trong thẩm định các khu đất trống không có công trỡnh trờn đất như các khu vực mới quy hoạch

 Phương pháp so sánh điều chỉnh (trực tiếp).

Trong phương pháp này giá trị của tài sản thẩm định được ước tính thông qua quá trình điều chỉnh những yếu tố khác biệt giữa BDS cần thẩm định và BDS so sánh. Điều kiện để thực hiện phương pháp này là thẩm định viên phải có thông tin thị trường và thẩm định viên phải có chứng cứ về giá của dữ liệu so sánh. Công thức:

V BDS TD = V BDS SS + ∑ ĐC

V BDS TD : giá trị của BDS cần thẩm định.

V BDS SS : giá trị của BDS so sánh.

Tiêu chí BDSTĐ BDSSS Điều chỉnh

Giá BDSTD 1200tr -180 tr = 1020 tr

Vậy giá trị của BDS sau quá trình điều chỉnh là: 1020 trd.

 Phương pháp so sánh theo tỷ lệ phần trăm.

Phương pháp này cũng tương tự như phương pháp so sánh điều chỉnh trực tiếp, nhưng giá trị của tài sản thẩm định không được điều chỉng trực tiếp theo giá trị tuyệt đối mà đơn vị điều chỉnh được chuyển về giá trị phần trăm.

Ví dụ: sau quá trình phân tích và thu thập số liệu về tài sản thẩm định và tài sản so sỏnh(TSSS) thẩm định viờn đó chọn ra được hai TSSS có tính chất tương đồng về mọi yếu tố chỉ có ba yếu tố có sự khác biệt tương đối lớn là yếu tố pháp lý, tiện tích, giao thông sau quá trình phân tích số liệu có được, thẩm định viên đưa ra bảng điều chỉnh như sau:

Giá bán sau điều chỉnh 1100 trd 1070

Sau quá trình phân tích thấy mức độ tương đồng của TSSS 1 so với tài sản thẩm định là lớn hơn so với TSSS 2 do đó chọn TSSS1 làm căn cứ để ước tính giá trị của tài sản thẩm định Vậy mức giá cuối cùng của tài sản cần thẩm định là 1100 trd.

Tuy nhiên trong thực tế không phải lúc nào cũng có thể ước tính một cách chính xác mức độ khác biệt của tài sản thẩm định và tài sản so sánh, do đó trong thực tế thẩm định viên phải vận dụng một cách linh hoạt cả hai phương pháp này để có thể ước tính một cách chính xác giá trị của tài sản cần thẩm định.

 Phương pháp so sánh cặp.

Phương pháp so sánh cặp là phương pháp so sánh hai BDS tương đồng về mọi yếu tố, chỉ có duy nhất một yếu tố khác biệt, nhằm xác định mức độ đóng góp của yếu tố này vào giá trị của BDS.

Phương pháp so sánh cặp có thể được thực hiện thông qua hai bước:

- Bước 1: tìm hai tài sản chỉ có duy nhất một yếu tố khác biệt.

- Bước 2: tiến hành phân tích số liệu nhằm xác định mức độ chênh lệch về yếu tố khác biệt đó.

Hạn chế của phương pháp này là phải tìm ra hai tài sản có mức độ tương đồng cao, chỉ có duy nhất một yếu tố khác biệt và số lượng bất động sản là n +1 với n là số lượng các yếu tố tác động tới giá trị của bất động sản.

Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Trong nền kinh tế hội nhập của nước ta hiện nay thì thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng ngày càng trở nên quan trọng, vai trò của nó thể hiện trờn cỏc mặt sau:

Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng phản ánh đúng giá trị thị trường, người dân sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi đặc biệt khi họ bị thiếu thông tin về thị trường Các giao dịch về thừa kế, thế chấp v.v cũng sẽ có tính công bằng hơn

Việc xác định giá bất động sản sát với giá trị thị trường giúp cho các tổ chức, cá nhân có thể dễ dàng xác định được các nghĩa vụ thuế của mình đối với

Nhà nước như: thuế chuyển quyền sử dụng đất (đối với tổ chức), thuế thu nhập cá nhân từ việc mua bán bất động sản, thuế sử dụng đất Điều này cũng rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá một cách chính xác, do trước đây giá trị của đất đai của các doanh nghiệp nhà nước thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hoá không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoát lớn.

Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ Việc xác định giá đất đai hay bất động sản riêng lẻ không chỉ diễn ra trong khu vực kinh tế tư nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nước Mục đích của việc thẩm định giá trị bất động sản ở đây dùng cho các mục đích như sáp nhập, mua bán, liên doanh Việc xác định được giá trị của bất động sản trong quá trình mua bán cũng góp phần hạn chế những tranh chấp giữa các bên trong quá trình mua bán bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, làm phong phú thêm cho các nhà đầu tư một kênh đầu từ mới, đặc biệt là trong một thị trường tài chính ngày càng hiện đại hóa như ở nước ta hiện nay. Đối với vai trò quản lý của Nhà nước: Khi xác định được giá thị trường của đất đai thì sẽ tạo ra sự công bằng trong quá trình phân bố đất đai Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽđược sử dụng theo cách tốt nhất, được giao cho đối tượng có thể sử dụng cao nhất và tốt nhất Bên cạnh đó việc xác định được giá trị thị trường của bất động sản cũng góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, nguồn thu này có thể xuất phát từ các loại thuế liên quan tới việc sử dụng và mua bán đất. Điều này được đảm bảo thực hiện bằng các văn bản xác định giá đất hằng năm của ủy ban nhân dân các cấp, trên cơ sở đó để xác định mức thuế đối với các tổ chức, cỏ nhân mua bán và sử dụng đất Để có thể đưa ra bảng giá đất phù hợp với thực tế, sát vơi giá trị thị trường thì cần phải có một cơ quan có khả năng thẩm định giá tốt, tránh tình trạng như hiện nay mức giá này quá thấp, chỉ xấp xỉ ẵ so với giá trị thị trường của bất động sản, thực trạng này đã và đang là một tổn thất lớn đối với nguồn thu của Nhà nước.

Nhìn chung trong nền kinh tế hội nhập và mở cửa như ở nước ta hiện nay thì thẩm định giỏ núi chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng đóng vai trò vụ cùng quan trọng, là tiền đề cho sự phát triển kinh tế đất nước Ai cũng biết đất đai là nguồn tài nguyên có giá trị lớn của quốc gia nên việc xác định giá trị của nguồn tài nguyên này là căn cứ quan trọng để có thể xác định được mục tiêu, phương hướng, biện pháp phát triển kinh tế đất nước trong thời gian tới.

Những chính sách liên quan tới đất đai của chính phủ bất cứ một quốc gia nào là một nhân tố có tác động mạnh đối với nền kinh tế Thực tế cho thấy trong thời gian qua cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới được cho là có nguồn gốc từ cuộc khủng hoảng nhà ở tại Mỹ, tại Việt Nam cũng không tránh khỏi ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng này, nguyên nhân khủng hoảng tại nước ta theo một số chuyên gia cũng bắt nguồn từ hiện tượng bong bóng của thị trường bất động sản, do đó để giải quyết triệt để cuộc khủng hoảng này phải bắt đầu từ thị trường bất động sản nên chính phủ đã ban hành một số chính sách hạn chế tín dụng đối với thị trường bất động sản, và thực tế đã chứng minh chính sách này là hoàn toàn phù hợp, kết quả của nó là sự hồi phục trở lại của nền kinh tế

Thực tế trên một lần nữa đã khẳng định vai trò của đất đai đối với nền kinh tế đất nước, đồng thời cũng là bằng chứng xác thực nhất về tầm quan trọng của thẩm định giá bất động sản Để nền kinh tế phát triển ổn định đòi hỏi phải có một chính sách vô cùng cẩn trọng để ổn định thị trường bất động sản, một thị trường bất động sản ổn định có nghĩa là một thị trường trong đó giá cả của bất động sản phải phản ánh giá trị thực của nó chứ không phải là giá trị ảo, để làm được điều đó chỉ có một cách duy nhất đó là tạo điều kiện cho sự ra đời và phát triển của thẩm định giá bất động sản.

Sau 20 năm tiến hành công cuộc đổi mới, nền kinh tế nước ta đã đạt được những thành tựu vượt bậc trên nhiều mặt của đời sống kinh tế xã hội Với việc mở cửa thị trường, trở thành thành viên WTO, nền kinh tế của nước ta đã thay đổi toàn diện từ một nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa, nước ta được xác lập một vị thế mới trong bản đồ kinh tế thế giới, sức hấp dẫn đầu tư tăng lên mạnh mẽ. Đi đôi với sự vận hành và phát triển của nền kinh tế theo cơ chế thị trường là sự ra đời của giá cả thị trường Nó làm phát sinh một yêu cầu mới đó là làm thế nào để có thể xác định được mức giá thị trường, đáp ứng nhu cầu này là sự ra đời của một loại hình doanh nghiệp mới, đó chính là các doanh nghiệp thẩm định giỏ Cựng với sự ra đời của các doanh nghiệp này là sự ra đời của các văn bản pháp luật có liên quan như Pháp lệnh giá (2002), các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Tiêu chuẩn số 1 đến 6 năm 2005, và gần đây là các tiêu chuẩn số 7 đến số 12 năm 2008) Bờn cạnh đú cũn cú một số thông tư và nghị định khác hướng dẫn quá trình xác định giá trị doanh nghiệp và giá trị của tài sản….Các văn bản này ra đời cộng với sự phát triển của thị trường đã hình thành một cơ sở lý thuyết tương đối vững chắc về thẩm định giá, những cơ sở này đã được trình bày một cách khái quát tại chương I của đề tài này.

Tuy nhiên, dự cú một cơ sở lý thuyết tương đối hoàn chỉnh nhưng việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước ta hiện nay là chưa đầy đủ và còn thiếu chuyên nghiệp Trong từng trường hợp cụ thể thì số lượng các phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản được áp dụng chưa nhiều và chưa linh hoạt Chớnh vỡ sự chưa đầy đủ và thiếu chuyên nghiệp này dẫn đến giá trị đất đai/ bất động sản được đưa ra chưa phản ánh đúng giá trị thị trường Thực tế này sẽ được trình bày và phân tích tại chương 2: “Thực tiễn thẩm định giá bất động sản tại NHNo & PTNT chi nhánh 6”

CHƯƠNG II: THỰC TIỄN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHNo & PTNT CHI NHÁNH 6

2.1 Giới thiệu tổng quát về NHNo & PTNT Chi nhánh 6.

2.1.1 Lịch sử hình thành ngành NHNo & PTNT Việt Nam.

NHNNo & PTNT Việt Nam là NHTM hàng đầu Việt Nam, tổ chức và hoạt động theo mô hình tổng công ty 90 và theo Luật Tổ chức Tín dụng, là doanh nghiệp Nhà nước hạng đặc biệt, có chức năng kinh doanh tiền tệ và dịch vụ Ngân hàng phục vụ cho phát triển kinh tế của đất nước, trụ sở chính đặt tại

02 Láng Hạ - Ba Đình – Hà Nội.

Vốn tín dụng của NHNNo & PTNT Việt Nam chủ yếu phục vụ cho các hộ sản xuất, đồng thời tập trung vào các doanh nghiệp Nhà nước và các thành phần kinh tế sản xuất kinh doanh có hiệu quả Để thực hiện mục tiêu khai thác và huy động tối đa mọi nguồn lực, tiềm năng kinh tế - xã hội của đất nước, bên cạnh việc không ngừng nâng cao trình độ chuyên môn, quản lý, hiện đại hóa Ngân hàng cả về công nghệ và quy trình nghiệp vụ, NHNNo & PTNT Việt Nam cần phải mở rộng mạng lưới và qui mô của mình.

Quận 6 là Quận ven ngoại thành, nằm về phía Tây Nam Thành phố Hồ Chí Minh, gồm 14 phường (74 Khu phố, 1293 tổ dân phố) với tổng diện tích tự nhiên là 7,14 km2, chiếm 0,34% tổng diện tích tự nhiên của toàn Thành phố. Dân số hiện nay của Quận là 247.212 người, mật độ bình quân 346 người/ha, trong đó nữ chiếm 53% Về thành phần dân tộc thì đa số là người Kinh (chiếm 71,54%), kế đến là người Hoa chiếm 27,31%, ngoài ra còn một số khác như người Chăm, Khơme, Tày, Nựng… Đặc điểm kinh tế xã hội của quận 6 được xác định là khu đô thị phía tây của thành phố HCM, với cơ cấu kinh tế thương mại – dịch vụ - công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp, trong đó thương mại dịch vụ chiếm tỷ trọng lớn, với các khu quy hoạch lớn là: các dự án xây dựng mới chợ An Dương Vương, chợ Minh Phụng, siêu thị Phỳ Lõm, siêu thị MELTRO, chợ Bỡnh Phỳ, siêu thị Hậu Giang, chợ Bỡnh Tõy … Hiện nay trên địa bàn Quận có 1.606 Cty, doanh nghiệp với tổng vốn đăng ký kinh doanh là 4.446,249 tỷ đồng, 26 hợp tác xã với tổng vốn điều lệ là 34,170 tỷ đổng và 14.212 hộ sản xuất – kinh doanh với vốn đăng ký hinh doanh là 314,622 tỷ đồng.

Tiềm năng nội tại của quận là rất lớn, bên cạnh đó Quận 6 còn giáp ranh với Quận 5, Quận 10, Quận 11, Quận Tõn Bỡnh là các quận cú cỏc cơ sở kinh tế lớn, đặc biệt là các doanh nghiệp có hoạt động mua bán sầm uất như Quận 5.

Vì vậy việc thành lập NHNNo & PTNT chi nhánh 6 trực thuộc NHNNo

& PTNT Việt Nam sẽ làm cho vị thế NHNNo & PTNT Việt Nam càng được nâng cao và phát huy hơn nữa vai trò chủ lực và chủ đạo trong thị trường tiển tệ nói chung và thị trường tín dụng ở nông thôn nói riêng, từng bước mở rộng kinh doanh chuyển tải vốn trong dân cư thành thị, đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đặc biệt góp phần phát triển vùng đô thị sẵn có.

2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của NHNo & PTNT chi nhánh 6.

- Căn cứ vào quyết định số 90/QĐ/NHNN ngày 7/02/2001 của thống đốc NHNN.

- Căn cứ công văn số 725/NHNN – CNH ngày 02/07/2004 của Thống đốc NHNN.

THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Các Phương pháp thẩm định giá trị bất động sản được áp dụng tại NHNo & PTNT

SẢN TẠI NHNO & PTNT CHI NHÁNH 6

3.1 Sơ lược các yếu tố tác động tới giá trị của bất động sản.

3.1.1 Các yếu tố vĩ mô.

Các yếu tố tác động tới giá cả của bất động sản bao gồm các yếu tố vĩ mô và vi mô Các yếu tố vĩ mô là những yếu tố thuộc về vĩ mô như tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực, điều kiện của những giao dịch trong khu vực, mức độ tăng trưởng hằng năm của quốc gia, của khu vực nơi bất động sản tọa lạc…

Trong một nền kinh tế thị trường thì giữa cỏc kờnh đầu tư của hệ thống tài chính có quan hệ, phụ thuộc lẫn nhau Với thị trường có vốn đầu tư lớn, rủi ro tương đối cao như thị trường bất động sản thì mối quan hệ phụ thuộc với các thị trường khác là không thể tránh khỏi nhất là đối với thị trường tài chính Các chính sách hạn chế tài chính, thắt chặt tín dụng ảnh hưởng rất lớn đối với thị trường bất động sản, khi một chính sách hạn chế tín dụng được ban hành đồng nghĩa với sự suy giảm về cầu của thị trường bất động sản Thực tế này thể hiện rất rõ trong thời gian qua, khi chỉ thị 03/2008/CT-NHNN của NHNN Việt Nam về Tăng cường công tác thanh tra giám sát của NHNN đối với hoạt động cho vay bất động sản thì giá cả của bất động sản trên thị trường lâm vào tình trạng

“tụt dốc không phanh” Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường tín dụng như là mối quan hệ giữa hai loại hàng hóa vừa có tính cạnh tranh lại vừa có tính hỗ trợ cho nhau.

Quan hệ hỗ trợ giữa các thị trường này thể hiện khi thị trường tín dụng hoạt động tốt và tạo ra được nhiều vốn thì đó là một động lực giúp thị trường bất động sản phát triển, khi đó nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản được đảm bảo bằng thị trường tín dụng, tuy nhiên trong quá trình cung ứng này tồn tại nhiều rủi ro đối với cả thị trường bất động sản và thị trường tín dụng nếu như không đạt được sự cân bằng.

Bên cạnh đó các thị trường này hoạt động như là những hàng hóa cạnh tranh thay thế nhau trong quá trình luân chuyển vốn Khi một thị trường có sự tăng trưởng thỡ cỏc thị trường khác dường như có dấu hiệu chững lại, đơn cử như sự gia tăng của thị trường chứng khoán làm cho các nhà đầu tư thay vì đổ

XÂY DỰNG HỆ THỐNG THANG ĐIỂM CHO QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH 6

Sơ lược các yếu tố tác động tới giá trị của bất động sản

3.1.1 Các yếu tố vĩ mô.

Các yếu tố tác động tới giá cả của bất động sản bao gồm các yếu tố vĩ mô và vi mô Các yếu tố vĩ mô là những yếu tố thuộc về vĩ mô như tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực, điều kiện của những giao dịch trong khu vực, mức độ tăng trưởng hằng năm của quốc gia, của khu vực nơi bất động sản tọa lạc…

Trong một nền kinh tế thị trường thì giữa cỏc kờnh đầu tư của hệ thống tài chính có quan hệ, phụ thuộc lẫn nhau Với thị trường có vốn đầu tư lớn, rủi ro tương đối cao như thị trường bất động sản thì mối quan hệ phụ thuộc với các thị trường khác là không thể tránh khỏi nhất là đối với thị trường tài chính Các chính sách hạn chế tài chính, thắt chặt tín dụng ảnh hưởng rất lớn đối với thị trường bất động sản, khi một chính sách hạn chế tín dụng được ban hành đồng nghĩa với sự suy giảm về cầu của thị trường bất động sản Thực tế này thể hiện rất rõ trong thời gian qua, khi chỉ thị 03/2008/CT-NHNN của NHNN Việt Nam về Tăng cường công tác thanh tra giám sát của NHNN đối với hoạt động cho vay bất động sản thì giá cả của bất động sản trên thị trường lâm vào tình trạng

“tụt dốc không phanh” Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường tín dụng như là mối quan hệ giữa hai loại hàng hóa vừa có tính cạnh tranh lại vừa có tính hỗ trợ cho nhau.

Quan hệ hỗ trợ giữa các thị trường này thể hiện khi thị trường tín dụng hoạt động tốt và tạo ra được nhiều vốn thì đó là một động lực giúp thị trường bất động sản phát triển, khi đó nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản được đảm bảo bằng thị trường tín dụng, tuy nhiên trong quá trình cung ứng này tồn tại nhiều rủi ro đối với cả thị trường bất động sản và thị trường tín dụng nếu như không đạt được sự cân bằng.

Bên cạnh đó các thị trường này hoạt động như là những hàng hóa cạnh tranh thay thế nhau trong quá trình luân chuyển vốn Khi một thị trường có sự tăng trưởng thỡ cỏc thị trường khác dường như có dấu hiệu chững lại, đơn cử như sự gia tăng của thị trường chứng khoán làm cho các nhà đầu tư thay vì đổ tiền vào thị trường bất động sản hay vàng thì lại đầu tư vào thị trường chứng khoán, ngược lại khi thị trường này có dấu hiệu suy giảm thỡ dũng vốn lập tức được luân chuyển sang cỏc kờnh đầu tư khác Sự luân chuyển này là một sự lựa chọn rủi ro và đánh đổi lợi nhuận kỳ vọng của các nhà đầu tư, sự đánh đổi rủi ro này trên nguyên tắc rủi ro cao thì lợi nhuận cao và ngược lại, sự thu hút đầu tư của thị trường bất động sản cũng tương tự như là một sự đánh đổi rủi ro và lợi nhuận Khi dòng vốn chuyển cho thị trường bất động sản thì đồng thời với nó là sự luân chuyển của rủi ro, nếu một bất động sản có khả năng sinh lời cao thì đồng nghĩa nó tiềm ẩn một rủi ro cao Một thị trường ổn định thì mức độ luân chuyển rủi ro giữa các ngành càng nhanh và sẽ là một thị trường đạt được sự cân bằng và mang tính hiệu quả cao Khi đó mức độ phân tán rủi ro sẽ giỳp cỏc nhà đầu tư lựa chọng kênh đầu tư mang lại suất sinh lợi phù hợp trên cơ sở mức độ rủi ro cho phép.

Tuy nhiên thực tế cho thấy để đạt được sự cân bằng này là hoàn toàn không dễ dàng gì Để có được sự cân bằng thì vốn phải luân chuyển trên cơ sở luân chuyển rủi ro giữa các thị trường, không thể tập trung tại một thị trường trong một thời điểm nhất định, nhất là trong một khoảng thời gian ngắn, thời gian qua cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới là do sự mất cân bằng trong quá trình luân chuyển vốn này Khi mà nguồn vốn tập trung quá nhiều cho thị trường bất động sản, các biện pháp bảo đảm tiền vay đều là từ bất động sản, các nguồn vốn đi vay cũng tập trung vào đầu tư bất động sản…tất cả các nguồn vốn này ứ đọng trong thị trường bất động sản đã dẫn tới một cuộc đại khủng hoảng kinh tế thế giới, Việt Nam cũng không tránh khỏi hiện tượng này

Mối liên hệ giữa thị trường bất động sản và kinh tế vĩ mô được thể hiện chủ yếu qua cỏc Ngõn hàng thương mại Mức độ vay nợ trong cơ cấu nguồn vốn hình thành sở hữu bất động sản quyết định mức độ thể hiện rõ ràng tới đâu quan hệ trên Tỷ lệ nợ càng cao thỡ cỏc tác động càng mạnh và hệ thống ngân hàng là cầu nối giữa vận động của giá bất động sản với các biến động của chỉ số kinh tế vĩ mô Phần đông các ngân hàng thương mại đều có danh mục bất động sản trong đó các khoản cho vay có thế chấp (bằng bất động sản) thường chiếm tỷ trọng cao Có một thực tế được chấp nhận phổ biến như một quan điểm ước lệ (dù rằng có thể không hoàn toàn đúng) rằng các cuộc khủng hoảng ngân hàng luôn kết nối tới việc cho vay quá nhiều vào thị trường bất động sản và thực tế trên thế giới và trong nước trong thời gian qua đã chứng minh quan điểm này.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào tình trạng cung cầu trên thị trường, cầu tăng sẽ dẫn tới giá cả của bất động sản thay tăng theo và ngược lại Sự gia tăng cầu bất động sản có thể do nhiều nguyên nhân thứ nhất đó là sự gia tăng thu nhập bình quân của người dân dẫn tới nhu cầu về nhà ở tăng cao Đây là nguyên nhân chủ yếu đối với một thị trường bất động sản lành mạnh, tuy nhiên thực tế nước ta trong thời gian qua lại cho thấy đây không phải là nguyên nhân chủ yếu của sự tăng giá chóng mặt của bất động sản Ở nước ta thì nhu cầu về nhà ở của người dân có tăng do sự gia tăng thu nhập bình quân đầu người, nhưng mức độ tăng giá của bất động sản trong thời điểm cuối 2006, đầu 2007 là không thể giải thích bởi nguyên nhân này Với mức tăng trưởng kinh tế giới hạn trong hai con số trong thời gian qua thì không thể chấp nhận mức tăng giá gấp 2 đến 3 lần của bất động sản là do sự gia tăng về nhu cầu về nhà ở Nguyên nhân được đưa ra là do đầu cơ kiếm lời của đa số người dân, các công ty mua giới, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản… do mức lợi nhuận khổng lồ có thể mang lại, chính nguyên nhân này đã dẫn tới hiện tượng bong bóng trong thị trường bất động sản, và khi trỏi búng đú vỡ, nú đó để lại hậu quả không nhỏ cho nền kinh tế Hiện tượng đầu cơ này chính là nguyờn nhõn thứ hai gây nên sự tăng cầu ảo của cầu bất động sản

Bên cạnh đó sự thay đổi cung cầu bất động sản còn do tác động của các chính sách vĩ mô của Nhà nước Một chính sách khuyến khích hay hạn chế của Nhà nước có thể là nguyên nhân dẫn tới tình trạng tăng giảm đột ngột của cung cầu bất động sản.

Sự hạn chế tín dụng đã làm suy giảm cầu bất động sản dẫn đến sự giảm giá khủng khiếp của bất động sản đã được trình bày ở trên, tại đây chỉ xin nói thêm về các biện pháp kích cầu của Nhà nước đối với thị trường này Sau thời điểm bong bóng vỡ vào cuối năm 2007, đầu năm 2008 thì thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng Trong năm 2008 giá cả của bất động sản giảm mạnh, thậm chí chỉ cũn ẵ so với trước đây nhưng số lượng người mua lại rất hạn chế, thậm chí có những dự án, căn hộ bán dưới mức giá ban đầu mà chủ đầu tư đưa ra nhưng cũng không thể tìm được người mua Bất động sản là một tài sản có giá trị lún đối với nền kinh tế, sẽ không thể phát triển được nếu thị trường tài sản lớn nhất nước này cứ trong tình trạng “ngủ ngày” Vì thế nhiều chớnh sỏch của Nhà nước đang được xem xét như miễn, giảm thuế lệ phí trước bạ thuế thu nhập cá nhân, miễn tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội, hỗ trợ vay vốn đối với các dự án công trình trọng điểm… nhằm kích cầu đối với thị trường bất động sản, trong một thời gian ngắn hiệu quả của những chính sách này tuy chưa thật rõ ràng nhưng đã mang lại những tác động tích cực đối với thị trường.

Ngoài ra, các yếu tố vĩ mô như hiện trạng vùng lân cận, số lượng các lô đất, thửa đất trống trong vùng, mức giá bình quân các thửa đất trong vựng… cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Ngoài các yếu tố vĩ mô trên thì giá cả của bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào các yếu tố vi mô như: vị trí, lợi thế kinh doanh, cơ sở hạ tầng, mụi trường, pháp lý… đõy chính là các yếu tố vi mô ảnh hưởng tới giá cả của bất động sản, các yếu tố này sẽ được phân tích sau đây.

3.1.2 Các yếu tố vi mô.

Trong các yếu tố vi mô thỡ cỏc yếu tố sau được cho là có ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản bao gồm: vị trí, lợi thế kinh doanh, môi trường sống, cơ sở hạ tầng giao thông, pháp lý, an ninh, tiện ích, hình dáng lô đất, cảnh quan, đặc điểm bên trong, chính sách quy hoạch của chính quyền địa phương…

Trong các yếu tố vi mô thì yếu tố quan trọng nhất quyết định tới giá trị của bất động sản chính là yếu tố vị trí Vị trí không chỉ tạo ra sự thuận tiện trong quá trình sinh sống của người chủ sở hữu căn nhà mà còn góp phần tạo ra thu nhập cho chủ của nó với những vị trí đẹp, lợi thế kinh doanh lớn Tầm quan trọng của yếu tố vị trí đã được nói nhiều trong các đề tài trước đây nên trong đề tài này chỉ xin trình bày một cách ngắn gọn vai trò của yếu tố vị trí để có thể có cơ sở xây dựng một bảng điểm cho các yếu tố này.

Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xột trờn phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại cỏc ngó 4 hay ngã 3, trờn cỏc trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. Điều kiện quan trọng thứ hai có thể ảnh hưởng tới giá của bất động sản đú chớnh là yếu tố pháp lý Kể từ ngày Luật đất đai có hiệu lực năm 2003 thì nước ta đó cú trên dưới 5 loại giấy tờ quản lý nhà đất, các lần thay đổi chủ yếu như sau:

- Lần 1 vào năm 1993 khi luật đất đai có hiệu lực, loại giấy này gọi là

Phan tích sự tác động của các yếu tố tới giá trị của bất động sản

PHỤ LỤC 2: Kết quả hồi quy các yếu tố tới giá đất.

Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob.

R-squared 0.325051 Mean dependent var 52815.41 Adjusted R-squared 0.233841 S.D dependent var 36201.92 S.E of regression 31687.72 Akaike info criterion 23.69403 Sum squared resid 3.72E+10 Schwarz criterion 23.93978 Log likelihood -503.4217 F-statistic 3.563784 Durbin-Watson stat 0.626953 Prob(F-statistic) 0.009916

PHỤ LỤC 3: Kết quả hồi qui cú thờm yếu tố quận.

R-squared 0.325051 Mean dependent var 52815.41Adjusted R-squared 0.233841 S.D dependent var 36201.92S.E of regression 31687.72 Akaike info criterion 23.69403Sum squared resid 3.72E+10 Schwarz criterion 23.93978Log likelihood -503.4217 F-statistic 3.563784Durbin-Watson stat 0.626953 Prob(F-statistic) 0.009916

PHỤ LỤC 4: Kết quả hồi quy của Quận 6

PHỤ LỤC 5: Kết quả hồi quy quận 6 loại bỏ yếu tố môi trường và hạ tầng

PHỤ LỤC 6: Kiểm định Wald và kiểm định JB của mô hình quận 6

Phụ lục 6.1: Kiểm định Wald

Test Statistic Value df Probability

Normalized Restriction (= 0) Value Std Err.

Restrictions are linear in coefficients.

Phụ lục 6.2: Kiểm Định JB

Mean 3.64e-12Median -1792.132Maximum 36692.98Minimum -14543.31Std Dev 11171.46Skewness 1.838151Kurtosis 6.649976Jarque-Bera 25.71929Probability 0.000003

PHỤ LỤC 7: Dạng log của mô hình quận 6.

LOG(LTKD) 0.290446 0.238872 1.215907 0.2519 LOG(VITRI) 0.176845 0.217612 0.812660 0.4353 LOG(DT) -0.183549 0.231376 -0.793294 0.4460 LOG(MT) 1.524925 0.637272 2.392896 0.0378

R-squared 0.717422 Mean dependent var 10.64908 Adjusted R-squared 0.604391 S.D dependent var 0.418903 S.E of regression 0.263479 Akaike info criterion 0.431516 Sum squared resid 0.694212 Schwarz criterion 0.667533 Log likelihood 1.763628 F-statistic 6.347113 Durbin-Watson stat 1.098306 Prob(F-statistic) 0.008265

PHỤ LỤC 8:Kết quả hồi quy của quận 3

PHỤ LỤC 9: Kết quả hồi quy tại quận 3 loại trừ môi trường sống và cơ sở hạ tầng

PHỤ LỤC 10: Dạng log của mô hình tại quận 3:

LOG(LTKD) 0.369570 0.131659 2.807020 0.0309 LOG(VITRI) 0.647669 0.213289 3.036579 0.0229 LOG(DT) -0.733952 0.222392 -3.300262 0.0164

R-squared 0.806794 Mean dependent var 11.19946Adjusted R-squared 0.710190 S.D dependent var 0.489407S.E of regression 0.263467 Akaike info criterion 0.459399Sum squared resid 0.416490 Schwarz criterion 0.580433Log likelihood 1.703006 F-statistic 8.351625Durbin-Watson stat 1.763730 Prob(F-statistic) 0.014585

PHỤ LỤC 11: Kiểm định Wald và kiểm định JB của mô hình tại quận 3

Phụ lục 11.1: Kiểm dịnhd Wald:

Test Statistic Value df Probability

Normalized Restriction (= 0) Value Std Err.

Restrictions are linear in coefficients.

Phụ lục 11.2: Kiểm định JB

Mean 2.35e-15Median 0.018853Maximum 0.430624Minimum -0.414407Std Dev 0.215120Skewness 0.071873Kurtosis 3.734434Jarque-Bera 0.233357Probability 0.889871

PHỤ LỤC 12: Số liệu bất động sản tại Quận 3 và Quận 6.

17 48 đường số 7, KDC Bình Phú, Q6 6 5 8 9

20 11 đường số 4, KDC Bình Phú,

PHỤ LỤC 13: Cơ cấu tổ chức.

Nguồn: Phòng Hành chính sự nghiệp

Số lượng nhân viên cỏc phũng ban.

STT Tên phòng ban Số lượng nhân viên

3 Phòng kế toán - ngân quỹ 18

4 Phòng hành chính sự nghiệp 12

5 Phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ 1

7 Phòng nguồn vốn kế hoạch tổng hợp 4

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

1.1 Lý thuyết về thẩm định giá

1.1.1 Khái niệm thẩm định giá.