Đang tải... (xem toàn văn)
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP TấN ĐỀ TÀI SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHO ĐIỂM ĐỂ LƯỢNG HểA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM HỖ TRỢ CHO PHƯƠNG PHÁ[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN ………….………….………… ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP TấN ĐỀ TÀI: SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHO ĐIỂM ĐỂ LƯỢNG HểA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN NHẰM HỖ TRỢ CHO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRấN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH GVHD: LÂM MẠNH HÀ SVTH : LẠI VĂN NAM LỚP : VG2 – K31 TP Hồ Chí Minh, tháng 04/2009 Nhận xét giáo viên hướng dẫn Nhận xét quan thực tập CAM ĐOAN Trong q trình thực đề tài tơi xin cam đoan tất nội dung trình bày đề tài cơng trình tơi nghiên cứu thực Trong q trình thực có tham khảo tài liệu giáo viên, chuyên đề tốt nghiệp cỏc khúa trước, nhiên nội dung trình bày hồng tồn ý kiến cá nhân Người làm đề tài BẢNG KÝ HIỆU VÀ VIẾT TẮT NHNNo: Ngân hàng nông nhiệp NHNo & PTNT: Ngân hàng nông nhiệp phát triển nông thôn TDV: Thẩm định viên BĐS: Bất động sản TSSS: Tài sản so sánh LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Thẩm định giá ngành phát triển ỏ Việt Nam năm gẩn đây, hệ thống nguyên lý phương pháp nhiều hạn chế Trong thực tế thẩm định giỏ thỡ trình điều chỉnh giá trị tài sản so sánh để ước tính giá trị tài sản thẩm định khâu quan trọng nhất, Việt Nam hiệ có thơng tư số 114/2004/ TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài Chính “Hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ Phương pháp xác định giá đất khung giỏ cỏc loại đất” Tuy nhiên Thông tư hướng dẫn đưa % điều chỉnh mà không hướng dẫn cách xác định số % điều chỉnh đó, yếu tố quan trọng giúp xác định xác giá trị tài sản thẩm định Do tiến hành chọn lựa đề tài làm đề tài tốt nghiệp em định chọn đề tài “Sử dụng phương pháp cho diểm để lượng húa cỏc yếu tố tác động đến giá trị bất động sản nhằm hỗ trợ cho phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” Mục đích nghiên cứu: Khi nghiên cứu đề tài mục đích em để vận dụng lý thuyết học trường vào thực tế thẩm định bất động sản cụ thể, hiểu sâu phương pháp so sánh, phương pháp chủ yếu trình thẩm định giá tài sản bất động sản Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp em sử dụng đề tài nghiên cứu liệu thứ cấp nhằm nghiờn cứu sở lý luận thẩm định giá phương pháp so sánh thẩ định giá bất động sản Ngoài phương pháp sử dụng để thu thập phân tích thơng tin q trình xây dựng mơ hình lượng húa cỏc yếu tố tác động tới giá trị bất động sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu chủ yếu đề cập đề tài nhà đô thị, hay gọi nhà phố, phạm vi nghiên cứu địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, tập trung chủ yếu hai quận : Quận Quận Kết cấu đề tài gồm phần: Phần 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá thẩm định giá bất động sản Trong phần nội dung trình bày khái niệm liên quan đến trình thẩm định giỏ, cỏc nguyên tắc sử dụng trình thẩm định Phần 2: Thực tiến thẩm định giá NHNNo & PTNT chi nhánh 6: nội dung phần phương pháp thẩm định sử dụng thực tế khó khăn mắc phải trình thẩm định Ngân hàng Phần 3: Giải khó khăn mắc phải cán tín dụng trình thẩm định giá biện pháp xây dựng bảng điểm sau xây dựng mơ hình hồi quy cho số liệu thu thập Kết mong đợi: Sau xây dựng mơ hình hồi quy kết mong đợi có - Có thể xây dựng mơ hình lượng húa cỏc yếu tố tác động tới giá trị bất động sản Khi mơ hình xây dựng sử dụng để hỗ trợ cho phương pháp so sánh trực tiếp thẩm định giá bất động sản Ý tưởng ước lượng BĐS chênh lệch x% yếu tố đưa mức độ chênh lệch giá BĐS y% Sự chênh lệch % chuyển thành chênh lệch điểm, cụ thể BĐS chênh điểm bảng điểm mơ hình đưa mức giá chênh lệch BĐS MỤC LỤC CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 1.1 Lý thuyết thẩm định giá 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá 1.1.2 Cở sở thẩm định giá 1.1.3 Các nguyên tắc ứng dụng thẩm định giá 1.1.4 Các phương pháp tiếp cận thẩm định giá 1.2 Thị trường bất động sản .9 1.2.1 Bất động sản a./ Khái niệm bất động sản b./ Thuộc tính bất động sản c./ Đặc trưng bất động sản 10 d./ Phân loại bất động sản 11 1.2.2 Thị trường bất động sản 11 a./ Khái niệm thị trường bất động sản .11 b./ Đặc trưng thị trường bất động sản .11 c./ Phân loại thị trường bất động sản 12 1.3 Thẩm định giá bất động sản 13 1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 13 1.3.2 Các nguyên tắc áp dụng thẩm định giá bất động sản 13 1.3.3 Những phương pháp tiếp cận thẩm địnhg giá bất động sản 14 1.3.4 Vai trò thẩm định giá bất động sản .23 Kết luận chương I .26 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1 Giới thiệu tổng quát Ngân Hàng Nông Nghiệp Và Phát Triển Nông Thôn chi nhánh .27 2.1.1 Lịch sử hình thành NHNo & PTNT Việt Nam 27 2.2.2 Quá trình hình thành phát triển NHNo & PTNT chi nhánh .28 2.2.3 Cơ cấu tổ chức NHNo & PTNT chi nhánh .28 2.2 Các Phương pháp thẩm định giá trị bất động sản áp dụng NHNo & PTNT chi nhánh 29 Kết luận chương II .32 CHƯƠNG III: XÂY DỰNG HỆ THỐNG THANG ĐIỂM CHO QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH 3.1 Sơ lược yếu tố tác động tới giá trị bất động sản .33 3.1.1 Các yếu tố vĩ mô 33 3.1.2 Cỏc yêu tố vi mô .36 3.2 Xây dựng mơ hình cho điểm yếu tố tác động tới giá trị bất động sản 40 3.2.1 Lợi kinh doanh 41 3.2.2 Vị trí 42 3.2.3 Môi trường sống 43 3.2.4 Cơ sở hạ tầng giao thông 45 3.2.5 Diện tích 46 3.2.6 Chiều rộng mặt tiền 47 3.3 Phan tích tác động yếu tố tới giá trị bất động sản 47 3.4 Ứng dụng mơ hình .53 Kết luận chương III 56 Kết luận chung 57 Điểm đề tài Hạn chế Ý nghĩa Kiến nghị Phụ lục Tài liệu tham khảo PHỤ LỤC1: Biểu đồ mối quan hệ yếu tố tới giá đất Phụ lục 1.1: Biểu đồ lợi kinh doanh vàgiỏ đất 10 250000 200000 150000 100000 50000 10 15 20 25 GIADAT 30 35 40 LTKD Phụ lục1.2: Biểu đồ vị trí giá đất 10 250000 200000 150000 100000 50000 10 15 20 V ITRI 25 30 GIADAT 35 40 Phụ lục 1.3: Biểu đồ môi trường sống sở hạ tầng với giá đất 10 250000 200000 150000 100000 50000 10 15 GIADAT 20 25 CSHT 30 35 MTS 40