Đang tải... (xem toàn văn)
ĐỀ TÀI “THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIÊT NAM” TPHCM 2022 Lời nói đầu Thị trường Bất động sản cùng với thị trường vốn và thị trường.
ĐỀ TÀI: “THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIÊT NAM” TPHCM - 2022 Lời nói đầu Thị trường Bất động sản với thị trường vốn thị trường lao động thị trường trung tâm kinh tế thị trường Kinh doanh BĐS ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội quốc gia nước ta, với phát triển kinh tế thị trường, thị trường BĐS hình thành phát triển ngày mạnh mẽ Tuy thị trường BĐS hình thành bước góp phần cải thiện điều kiện sống nhân dân, tăng cường hiệu kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến BĐS trở thành nguồn động lực quan trọng việc đổi phát triển kinh tế – xã hội đất nước Ngày nay, thị trường BĐS trở thành phận thiếu hệ thống loại thị trường, kinh tế quốc dân có đóng góp đáng kể vào việc ổn định phát triển kinh tế nước ta thời gian vừa qua Tuy nhiên, đến thị trường BĐS nước ta giai đoạn manh nha nên nhiều hạn chế khiếm khuyết công tác quản lý hoạt động thị trường Để hiểu rõ thêm đặc diểm, vai trò, hoạt dộng thị trường BĐS, muốn vận dụng kiến thức học có liên quan đến thị trường BĐS phạm vi giới hạn nhằm dưa số biện pháp khắc phục tồn hạn chế thị trường BĐS nước, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nước ta Em chọn đề tài: “Thị trường Bất động sản số giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển Thị trường Bất động sản Việt Nam” Phương pháp nghiên cứu sử dụng viết phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử Ngoài sử dụng tổng hợp phương pháp khác như: phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, điều tra nghiên cứu thực địa Ngồi lời nói đầu kết luận, đề án chia làm phần: I- Thị trường Bất động sản II- Quá trình hình thành phát triển Thị trường Bất động sản Việt Nam III- Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam Do hạn chế thời gian, kinh nghiệm thực tế chiều sâu kiến thức, viết em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong góp ý thầy để viết hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn thầy cô môn, đặc biệt thầy Ngô Đức Cát tận tình giúp đỡ em hồn thành đề án Sinh viên lớp KT QLĐC- K42 Nguyễn Thị Trang I- Thị trường Bất động sản: Thị trường Bất động sản đặc điểm thị trường Bất động sản: 1.1 Khái niệm thị trường Bất động sản: 1.1.1 Khái niệm Bất động sản: Bất động sản (BĐS) tài sản không di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác phấp luật quy định Với tư cách vật chất thoả mãn nhu cầu sống người, BĐS mua bán lại nhanh chóng trở thành hàng hố thị trường 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (TTBĐS) trước hết hiểu nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá BĐS dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó, người mua người bán BĐS tác động qua lại lẫn để xác định số lượng giá hàng hố BĐS Q trình trao đổi mua bán BĐS vận động phát triển làm cho phương thức giao dịch trao đổi BĐS diễn nhiều dạng khác Một phận quan trọng TTBĐS thị trường nhà đất nước ta nay, thị trường nhà đất hình thành rõ rệt vận hành sơi động, gắn liền với đời phát triển TTBĐS Trong văn pháp luật Nhà nước, Nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Do nước ta thực chất hàng hoá trao đổi thị trường nhà đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Vì thị trường nhà đất hình dung nơi mà người mua người bán thoả thuận với số lượng, chất lượng giá hàng hoá quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Thị trường nhà đất vùng khác hoạt động theo cách khác Tuỳ theo số lượng, quy mô người tham gia, kết cấu hạ tầng điều kiện thông tin người mua người bán 1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.1 Thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung, trải rộng tất vùng đất nước TTBĐS thường không bao gồm thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, thị trường mang chất địa phương quy mơ trình độ khác có phát triển không đồng vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác quy định TTBĐS thị có quy mơ trình độ phát triển cao TTBĐS nông thôn miền núi, v.v 1.2.2 Thị trường bất động sản dạng thị trường khơng hồn hảo Do không đồng thông tin yếu tố cấu thành thị trường Điều xuất phát từ đặc trưng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên truyền thống tập quán sử dụng nhà đất - BĐS nói chung Trong thị trường địa phương, hiểu biết giao dịch khơng hồn hảo, người mua người bán BĐS thường thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trước Điều gây tượng độc quyền, đầu tạo tượng cung - cầu, giá giả tạo Đây đặc điểm chủ yếu TTBĐS 1.2.3 Việc tạo lập phận cấu thành BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lao động lớn: Mà vận động, vận hành yếu tố thị trường BĐS diễn chậm chạp cịn phụ thuộc vào: chế, sách Nhà nước; thủ tục hợp đồng, chuyển nhượng, đăng ký đất đai, nhà ở,… 1.2.4 Việc tham gia rút khỏi thị trường nhiều thời gian, tiền bạc: Để tạo lập đưa BĐS vào sử dụng phải khoảng thời gian tương đối dài địi hỏi phải có đầu tư vốn lớn Do việc thu hồi vốn chậm thường có nhiều rủi ro 1.2.5 Thị trường Bất động sản thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất nên đa dạng hình thức: Nó diễn dạng trao đổi, mua bán chuyển nhượng, cầm cố diễn hình thức cho thuê Trong điều kiện đất đai ngày khan nhu cầu sử dụng đất đai ngày tăng xu hướng cho thuê đất đai, BĐS trở nên phổ biến Việc cho thuê đất đai thực chất cho thuê quyền sử dụng đất đai Người thuê phải trả cho người cho thuê khoản tiền việc sử dụng đất đai, BĐS thời hạn thuê nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, nên thực chất việc mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cầm cố,… Đất đai trao đổi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước ta mở rộng phát triển hình thức cho thuê đất, tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu cầu đất, BĐS muốn thuê để sản xuất thủ tục, giá cả, thời hạn,…, đặc biệt người nước muốn đầu tư nước ta 1.2.6 Thị trường Bất động sản chịu điều tiết pháp luật: Thị trường BĐS nói chung thị trường đất đai nói riêng thị trường đặc biệt, khơng tự trao đổi thị trường hàng hố khác Nó hạn chế quản lý chặt chẽ nghiêm ngặt Nhà nước nhằm bảo vệ tài nguyên đất phạm vi quốc gia Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước người đại diện chế độ quản lý Nhà nước đất đai có vai trị vơ quan trọng việc thúc đẩy q trình hình thành phát triển thị trường BĐS Điều thể việc quy định quyền lợi, nghĩa vụ người sử dụng đất, quy định việc đánh giá định giá đất đai chuyển mục đích quyền sử dụng đất Chế độ quản lý Nhà nước đất đai thể luật đất đai văn khác luật quy định hướng dẫn thi hành điều khoản luật đất đai 1.2.7 Một đặc điểm thị trường BĐS cung thị trường BĐS khơng thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu: Bởi việc tăng cung loại BĐS chẳng hạn nhà đất cho mục đích cụ thể thường nhiều thời gian Đó thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cho thị trường như: mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, … Những biến động xảy thị trường nhà đất chậm nhiều so với phần lớn thị trường khác Trong thị trường BĐS, cầu phản ứng nhanh phản ứng chậm cần phải có thời gian tiếp cận, đáp ứng cầu Như vậy, cung BĐS co giãn, cầu co giãn nhiều Điều dẫn đến hậu cân cung cầu thị trường BĐS Vai trò Thị trường Bất động sản: Thị trường BĐS phát triển nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội đất nước nâng cao đời sống tầng lớp dân cư 2.1 Thị trường Bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh BĐS: Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS người tiêu dùng thực việc mua bán Với vai trị hàng hố đặc biệt, BĐS nói chung mà chủ yếu đất đai nhà chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng từ người sang người khác Việc mua bán lại tạo khối lượng hàng hố khơng cạn cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hố BĐS ln ln phong phú Thị trường nơi chuyển hoá vốn từ hình thái vật sang giá trị, nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, tăng trưởng kinh doanh tồn doanh nghiệp kinh doanh BĐS Trong trình kinh doanh tạo sản phẩm nhà cơng trình gắn liền với đất đai, yếu tố sản xuất kể giá đất đai vật hố sản phẩm Để tiến hành qúa trình tái sản xuất chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hố hình thái vật thành hình thái tiền Cơng việc chuyển hố hình thái vốn thực thơng qua thị trường Thị trường BĐS nhìn từ góc độ xử lý đầu sản phẩm có ảnh hưởng định đến tốc độ, quy mô tăng trưởng kinh doanh tồn doanh nghiệp nơi thực chức hoàn trả vốn kinh doanh, tái sản xuất yếu tố sản xuất kinh doanh Quá trình thực việc tiêu thụ sản phẩm thị trường không đơn hồn trả chi phí sản xuất mà cịn quy trình thực hố giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế 2.2 Thị trường Bất động sản cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng, mua bán BĐS mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất: Trong điều kiện sản xuất hàng hoá, người sản xuất trước hết lo tổ chức sản xuất kinh doanh, sử dụng yếu tố sản xuất để sản xuất sản phẩm hàng hố, sản phẩm đem bán Trong người tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua loại sản phẩm Để giải mâu thuãn này, nơi gặp gỡ thị trường Thơng qua thị trường bán (bên cung) người mua (bên cầu) gặp gỡ thoả thuận với sản phẩm thực trình sản xuất diễn bình thường 2.3 Thúc đẩy áp lực khoa học- kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà (BĐS), bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất: Thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng, chịu tác động tương hỗ lẫn yếu tố cung cầu, giá cả, cạnh tranh Sụ tồn vận động thị trường biểu vận động yếu tố không tách rờinhau Mỗi biến thiên yếu tố kéo theo vận động biến thiên yếu tố khác ngược lại Điều làm thúc đẩy doanh nghiệp áp dụng tiến khoa học công nghệ, cải tiến tổ chức quản lý, thực biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trường mang lại lợi nhuận cao Như sở quy luật vận hành kinh tế thị trường, nhờ việc áp dụng khoa học công nghệ, cải tiến cơng nghệ mà nguồn hàng hố BĐS ngày phong phú, đa dạng với chất lượng ngày cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng dân cư kinh tế quốc dân 2.4 Hoạt động Thị trường BĐS Góp phần thúc đẩy trình đổi quản lý đất đai, nhà ở, cơng trình cơng cộng sở kinh tếxã hội khác: Thị trường BĐS hình thành phát triển góp phần bước xây dựng đồng loại thị trường kinh tế hàng hố Trên sở đó, chế thị trường vận hành phát huy tác dụng Thông qua hoạt động thị trường BĐS, Nhà nước tiếp tục bổ xung hoàn thiện pháp luật sách tổ chức quản lý tạo điều kiện chi thị trường mở rộng phát triển, góp phần khắc phục tình trạng “ kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh BĐS có chiều hướng gia tăng nước ta Thị trường BĐS hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế Nhà nước người sử dụng đất cơng trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế đầu tư xây dựng bản, tận dụng phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước 2.5 Phát triển thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hố sản xuất kinh doanh: Trên thị trường, nhà kinh doanh, người sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại tạo mở rộng quan hệ nội thị trường quan hệ với ngành, lĩnh vực khác xây dựng, Địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị,… để mở rộng thị trường Thị trường BĐS phận hệ thống thị trường Bởi vậy, hình thành phát triển thị trường BĐS góp phần phát triển loại thị trường Trên sở đó, chế thị trường vận hành phát huy tác dụng 2.6 Ngành kinh doanh BĐS nói chung, nhà đất nói riêng địi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao: Nếu thị trường mở rộng, nâng cao lực kinh doanh tăng cường quản lý khả thu hút vốn đầu tư lớn doanh gia ngồi nước vốn tích luỹ tầng lớp dân cư, tạo khả mở rộng qui mô sản xuất kinh doanh, đổi công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản lý, nâng cao hiệu hợp tác liên doanh Hoạt động kinh doanh BĐS góp phần quan trọng khai thác sử dụng có hiệu nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu nhân dân nhà ở, sản phẩm cần thiết khác tạo gắn liền với đất đai tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước Quy định luật đất đai thẩm quyền giao đất Điều 23, 24 luật đất đai việc giao đất thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh cấp huyện Do việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trọng sau thời gian dài buông lỏng nên công việc dồn ứ nhiều Lãnh đạo UBND nhiều thời gian cho công việc không nắm bắt đầy đủ thông tin đất, người cấp giấy Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phức tạp rườm rà Người dân muốn có tờ giấy chứng nhận phải nhiều thời gian, công sức tiền Một nguyên nhân khách quan trạng nhà đất đô thị nước ta phức tạp, tình trạng xây dựng khơng phép, mua bán trao tay diễn phổ biến, khó lập lại trật tự vài năm Mặt khác, ban hành sách quan chức ban hành nhiều quy định bất khả thi, thiếu thực tế Trong thực tế, khoảng 70% số chủ sử dụng đất thị chưa có chưa dủ giấy tờ hợp lệ Một nguyên nhân quan trọng hộ hợp thức hoá nhà, đất khơng có khả khơng muốn chi trả nghĩa vụ tài cho cơng việc Xét lợi ích- chi phí, người sử dụng đất khơng có động lực lớn để đăng ký nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4.7.3 Chưa có nguyên tắc định giá đất đai khoa học sách đền bù giải toả thiếu quán: Trong thời gian qua, hầu hết dự án xây dựng sỏ hạ tầng nước nhiều gặp vướng mắc khâu đền bù Như Hải Phòng vướng dự án cảng Chùa Vẽ, Hà Nội có dự án hồ Ba Mẫu, đường Cầu Giấy, Ngọc Khánh,… thành phố Hồ Chí Minh gặp khó khăn án đường Bình Thạch, xa lộ Hồ Chí Minh 29 Hiện nay, khâu định giá BĐS vấn đề gây nhiều khó khăn qúa trình đền bù giải phóng mặt mắc phải số nhược điểm sau: Cơ sở xác định giá đất không vận dụng thống Các văn hướng dẫn định giá đất chưa rõ ràng, thiếu định lượng định tính Do vậy, địa phương vận dụng khác nhau; chưa có quan chun mơn làm tham mưu thẩm định giá đất; Việc áp dụng giá đất nhiều bất cập Giá đất hành sử dụng vào sáu mục đích khác nhau- tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất, tính giá cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, tính giá trị chấp bồi thường thiệt hại Do vậy, việc xác định hành loại giá đất chung cho mục đích khác rễ nảy sinh mâu thuẫn Cơng tác đền bù giải phóng mặt có liên quan chặt chẽ tới quyền địa phương Do vậy, công tác đền bù phụ thuộc nhiều vào chất lượng cơng việc, lịch cơng tác cấp quyền địa phương Việc đền bù phụ thuộc vào giấy tờ xác định quyền sử dụng đất phức tạp phần lớn đất đai tài sản gắn với đất đai chưa có giấy tờ hợp lệ Do qúa trình quản lý đất đai, nhà cửa không thật sát nên việc xác định thời gian sử dụng đất thực tế tính hợp pháp BĐS thật gặp nhiều khó khăn dễ phát sinh tiêu cực gây tâm lý so bì, khiếu kiện Mặc dù chưa hồn thành cơng việc vẽ dịa (đến năm 2001 đạt 35%) Nghị định 60/CP lại yêu cầu phải có vẽ chi tiết đến gian nhà nên gây khó khăn cho quan thực 30 III- Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam: Một số giải pháp tài góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới: 1.1 Không thu tiền sử dụng đất trường hợp sử dụng đất trước luật đất đai năm 1993 không Nhà nước giao cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Các trường hợp sử dụng đất trước năm 1993 phần lớn đất thừa kế ông, bà, cha, mẹ để lại mà phần lớn đất thuộc sở hữu tư nhân, đất nhận chuyển nhượng ngầm mà có Vì thế, thân người sử dụng phí để sử dụng đất Mặt khác, chế độ thu tiền sử dụng đất có từ sau luật đất đai năm 1993; đó, khơng nên áp dụng thu tiền sử dụng đất đai người sử dụng đất trước cách làm hồi tố, mà hồi tố lại khơng Luật đất đai quy định điều 22a “ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất” nghĩa thu trường hợp Nhà nước giao đất Các trường hợp không Nhà nước giao sử dụng đất ổn định UBND xã, phường xác nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hơn nữa, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thừa nhận có tính chất pháp lý cao quyền sử dụng đất, xác định rõ ranh giới hàng hoá BĐS chủ cụ thể Do việc đặt vấn đề thu thu cao nên tiến độ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn chậm ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS quản lý, kiểm soát Nhà nước 31 1.2 Cho phép quan hành nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước tự xếp lại trụ sở làm việc theo huớng quan hành nghiệp, doanh nghiệp khơng hoạt động lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ di chuyển khỏi trung tâm thương mại dịch vụ đô thị: Nhu cầu sử dụng BĐS trung tâm thương mại dịch vụ cao Tuy nhiên, nhiều quan Nhà nước, nhiều đơn vị hoạt động nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh (không phải kinh doanh lĩnh vực thương mại dịch vụ) có trụ sở tru ng tâm thương mại, dịch vụ xem không cần thiết Nhiều trụ sở nhiều quan hành sụ nghiệp xuống cấp ngân sách Nhà nước lại chưa đủ khả tài để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp,… Vì thế, cần chuyển trụ sở đơn vị khỏi trung tâm thương mại, dịch vụ, cá biệt có đơn vị khơng cần thiết phải nôi đô thị Những đơn vị chuyển trụ sở khối nội đô thị, trung tâm đô thị phép bán tài sản, BĐS bao gồm nhượng quyền sử dụng đất Toàn số tiền thu được, đơn vị sử dụng để đầu tư xây dựng trụ sở địa điểm Đó giải pháp vừa nhằm khai thác nguồn lực BĐS Nhà nước có để xây dựng trụ sở quan hành nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho khang trang, vừa thúc đẩy kinh doanh BĐS tồn BĐS Nhà nước bán có độ an toàn cao thị trường Kinh nghiệm số địa phương trước nhượng bán sở, tỉnh thành phố trực thuộc TW cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, tiếp thực giao đất có thu tiền sử dụng đất cho người mua cơng trình nhận chuyển nhượng tài sản Thực tế số quận thành phố Hồ Chí Minh, Đắc Lắc làm, khẳng định hiệu 1.3 Thành lập doanh nghiệp phát triển đất: Mấy năm gần đây, để thực sách nhà đất ở, số địa phương hình thành quỹ phát triển nhà ở, thành lập doanh nghiệp xây 32 dựng kinh doanh sở hạ tầng, kinh doanh nhà Tuy nhiên, phát triển hạn chế chưa tạo quỹ nhà, quĩ đất phong phú đa dạng cung cấp cho thị trường Sự hình thành hướng ban đầu cần thiết phải có bàn tay Nhà nước Vấn đề tạo quỹ đất với giá hợp lý đảm bảo đầy đủ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn theo quy định pháp luật Vì thế, cần thành lập doanh nghiệp kinh doanh phát triển đất Phạm vi khơng giới hạn phát triển hạ tầng đất có sẵn quy hoạch mà doanh nghiệp phát triển vùng đất tạo mặt cho xây dựng hạ tầng, xây dựng công trình, tạo quỹ đất để chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê; doanh nghiệp đảm nhận việc sử dụng vùng đất Nhà nước quản lý chưa giao cho sử dụng, đất thu hồi chưa sử dụng cho dự án,… Một số biện pháp để đảm bảo cho loại doanh nghiệp hoạt động phát triển là: Đầu tư vốn ban đầu từ Ngân sách Nhà nước cho doanh nghiệp; Giao đất chưa thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, thu doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhượng bán sở hạ tầng; Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp từ năm đến 10 năm đầu, phần thuế miễn dành cho doanh nghiệp đầu tư mở rộng kinh doanh 1.4 Bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất: Hiện nay, chuyển quyền sử dụng đất, người có đất chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền nguời nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ Cả hai khoản nộp nặng nề người bán người mua có phần trùng lắp Vì thế, nhiều trường hợp chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước khơng kiểm sốt Để hạn chế tượng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà không qua Nhà nước cần phải bỏ thuế chuyển 33 quyền sử dụng đất thực thu lệ phí trước bạ mức cố định, bỏ thu theo tỷ lệ phần trăm (%) giá trị BĐS 1.5 Một biện pháp thành lập trung tâm định giá BĐS: Trung tâm có nhiệm vụ định giá BĐS, định giá đất phục vụ cho việc ban hành giá đất Nhà nước, phục vụ cho việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, chấp,… BĐS phục vụ cho việc giải tranh chấp BĐS Trung tâm giúp người mua, người bán, người có BĐS người cần mua, cần thuê,… xác định giá trị BĐS nhằm thúc đẩy qúa trình mua, bán, thuê,… BĐS Định giá BĐS góp phần hạn chế biến động giá giả tạo yếu tố tâm lý xã hội gây nên Định giá BĐS khách quan làm cho người có BĐS người có nhu cầu thuê, mua,… BĐS yên tâm Tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường BĐS: Để tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường BĐS ta cần phải khắc phục hạn chế công tác quản lý Nhà nước thị trường BĐS nước ta 2.1 Như trình bày, hạn chế cơng tác quản lý Nhà nước thị trường BĐS Việt Nam thiếu hụt hệ thống quan chuyên trách quản lý BĐS: Để khắc phục hạn chế thời gian tới, cần phải củng cố quan Địa cấp, mạnh dạn phân cấp, giao quyền cho quan chuyên môn này, hướng tới thành lập hệ thống quan chuyên trách đảm nhiệm việc quản lý thị trường BĐS bao gồm quan đăng ký BĐS quan Địa Cần phải thành lập quan đăng ký BĐS nơi đăng ký lưu giữ hồ sơ chủ BĐS bảo đảm quyền BĐS cho chủ BĐS Mọi BĐS đăng ký chúng điều tra đăng ký trước quan 34 Địa Mọi thơng tin giao dịch đất đai chủ động chuyển tới quan thuế Tất người, bao gồm ngân hàng tổ chức tín dụng truy cập thông tin này, laọi trừ thông tin bí mật cá nhân Hệ thống quan Địa cần tăng cường để thu thập công bố thông tin đất đai bao gồm loại thơng tin như: đồ Địa chính, liệu Địa chính, địa BĐS, tình hình sử dụng đất đai, tính chất thời hạn quyền sở hữu BĐS, cơng trình xây dựng, dân số giá tính thuế Các thơng tin sử dụng với nhiều mục đích khác Chính phủ khơng phải chịu trách nhiệm pháp lý độ xác thơng tin 2.2 Cần phải đẩy nhanh tiến độ hợp thức hoá quyền BĐS cách nhanh chóng ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 60/ CP Chính phủ theo hướng sau: Thay đổi cách tiếp cận vấn đề theo hướng thừa nhận trạng Nghị định mới, thay vào việc liệt kê trường hợp hợp thức hoá Nghị định cũ cần liệt kê vài trường hợp cụ thể khơng hợp thức hố Tất trường hợp khác trường hợp liệt kê Nghị định hợp thức hố khơng địi hỏi nhiều giấy tờ Những trường hợp khơng hợp thức hố nên bao gồm mảnh đất có tranh chấp, vi phạm quy hoạch công bố lấn chiếm đất công Cần phải mạnh dạn giao việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quan chuyên trách đất đai, tức quan Địa Hầu có cơ quan chuyên trách đăng ký BĐS Việc phân cấp góp phần tăng trách nhiệm cho ngành Địa chính, đồng thời đẩy nhanh tốc đọ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu cải cách hành giảm nhẹ khối lượng cơng việc vụ Chủ tịch UBND cấp 35 Cần tăng diện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đất thành thị mà cấp loại giấy chứng nhận khác cho laọi BĐS khác đất nông thôn loại nhà nhà văn phòng đại diện, khách sạn, câu lạc bộ, nhà hàng,… Tăng cường áp dụng chế miễn giảm cho nợ tiền sử dụng đất thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Sau tạo đầy đủ điều kiện thuận lợi cho chủ sử dụng đất, cần tăng cường biện pháp cưỡng chế thi hành việc đăng ký đất đai thông qua biện pháp tra, kiểm tra, xử phạt hành chính,… 2.3 Phải đưa nguyên tắc định giá đất đai khoa học sách đền bù giải toả quán: Xác định cách khoa học, công khai, minh bạch công giá đất đai, nhà cửa Trên giới, việc định giá đất đai thường tiến hành chuyên gia thị trường BĐS Trong sáu phương pháp định giá BĐS, phương pháp đơn giản tương đối có sức thuyết phục “phương pháp so sánh”, tức dựa giá BĐS vụ giao dịch tương tự khứ địa điểm tương tự để xác định giá thị trường BĐS Để thực phương pháp này, quan Địa cần phải cần phải lưu giữ hệ thống liệu xác liên tục cập nhật vụ giao dịch thị trường BĐS Về lâu dài, Việt Nam nên sử dụng phương pháp định giá Đây công việc địi hỏi nhiều nỗ lực, khó khăn, tốn nâng cấp vi tính hố quan Địa chính, tạo lập chế khuyến khích người dân đăng ký giao dịch BĐS với quan Địa Chỉ có sở xác định giá đất cách khoa học, công khai, minh bạch thay cho cách định giá “tù mù”, cứng nhắc vụ tranh chấp, khiếu kiện đền bù, giải toả giảm thiểu 36 Cần cho phép tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để thực dự án đầu tư thoả thuận trực tiếp với người dân để có quyền sử dụng đất nhằm giảm thủ tục hành việc thu hồi đất, giao đất, đền bù thiệt hại Nhà nước cần đóng vai trị giám sát chủ đầu tư thoả thuận với người bị thiệt hại; phải coi trọng tham gia, giám sát nhân dân Đối với cơng trình, nhà gắn liền với đất bị thu hồi hộ dân, cá nhân nên thực đền bù 100% theo giá xây dựng để tạo điều kiện cho họ tạo dựng nơi Bên cạnh đó, Nhà nước cần phải tiến hành phát triển thị trường BĐS bình đẳng thành phần kinh tế; tăng cường đào tạo chuyên gia môi giới, tư vấn dịch vụ mua- bán BĐS điều tiết kiểm soát thị trường, có biện pháp chống hành vi đầu BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo kinh tế Nhà nước kinh doanh bình ổn giá BĐS Có làm thị trường BĐS nước ta phát triển cách lành mạnh Hạn chế đáng kể giao dịch ngầm diễn ngồi vịng kiểm sốt Nhà nước phát huy vai trị thị trường BĐS phát triển kinh tế- xã hội đất nước 37 Kết luận Thị trường BĐS nước ta hình thành phát triển với hình thành, phát triển chế thị trường Nó có mối quan hệ mật thiết với thị trường khác như: thị trường lao động, thị trường vốn, thị trường xây dựng, … Thị trường BĐS với thị trường lao động, thị trường vốn thị trường trung tâm đóng vai trị quan trọng king tế quốc dân, đóng góp nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước Từ phân tích đây, vấn đề đất đai thị trường BĐS cho thị trường BĐS cần nhanh chóng đưa vào quỹ đạo pháp luật để đồng hoá cấu kinh tế thị trường lành mạnh, thúc đẩy trình huy động nguồn lực đầu tư vào đất đai để xây dựng sở hạ tầng làm tăng giá trị sử dụng đất theo hướng thâm canh, cơng ngiệp hố thị hố phù hợp với định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Đất đai tài ngun vơ q giá đóng vai trị sở khu vực kinh tế Đầu tư nhằm bảo vệ, khai thác hợp lý phát triển tài nguyên đất phù hợp với quy luật thị trường phải quản lý chặt chẽ pháp luật quy hoạch Hiện tại, thị trường BĐS nước ta phát triển với phạm vi phi quy rộng độ bất trắc lớn Thực trạng có nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân quan trọng công tác quản lý Nhà nước chưa thực theo kịp tình hình Do vậy, để phát triển thị trường BĐS theo hướng quy, phát huy vai trò đặc biệt thị trường BĐS cơng cơng nghiệp hố- đại hố đất nước, cơng đổi mới, kiện tồn cơng tác quản lý Nhà nước có vai trị quan trọng hàng đầu Để đáp ứng yêu cầu thực việc quản lý Nhà nước thị trường BĐS, điều kiện nước ta, Nhà nước cần xây 38 dựng sách hoàn chỉnh hai phương diện là: tổ chức quản lý chế độ hoạt động thị trường Như vậy, việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng thị trường nhà đất- thị trường BĐS từ đề giải pháp đồng nhằm thúc đẩy phát triển thị trường nước ta có ý nghĩa đặc biệt quan trọng lý luận thực tiễn trước mắt lâu dài 39 Tài liệu tham khảo Giáo trình kinh tế tài nguyên đất Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai nhà Luật đất đai năm 1993, luật sửa đổi bổ xung năm 1998 Tạp chí Địa chính: - Số 5, 6, 9, 12/ 2001 - Số 4, 6/ 2003 Tạp chí xây dựng số 7/ 2000 Nghiên cứu kinh tế Thơng tin tài số 20 (10/ 2001) 40 Mục lục Trang Lời nói đầu .1 I- Thị trường Bất động sản: Thị trường Bất động sản đặc điểm thị trường Bất động sản: 1.1 Khái niệm thị trường Bất động sản: .3 1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Vai trò Thị trường Bất động sản: 2.1 Thị trường Bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh BĐS: 2.2 Thị trường Bất động sản cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng, mua bán BĐS mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất: 2.3 Thúc đẩy áp lực khoa học- kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà (BĐS), bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất: 2.4 Hoạt động Thị trường BĐS Góp phần thúc đẩy q trình đổi quản lý đất đai, nhà ở, cơng trình cơng cộng sở kinh tế- xã hội khác: .8 2.5 Phát triển thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hố sản xuất kinh doanh: .9 2.6 Ngành kinh doanh BĐS nói chung, nhà đất nói riêng địi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao: Những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS: 10 3.1 Trình độ phát triển sản xuất hàng hố: 10 3.2 Chế độ sở hữu ruộng đất: .10 3.3 Chế độ quản lý ruộng đất vai trò tác động Nhà nước: 11 3.4 Cầu đất đai, nhà ở: 14 41 II Quá trình hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam: 15 Thị trường BĐS nước ta hình thành phát triển sôi động với hoạt động phong phú: 15 1.1 Hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất: 16 1.2 Hoạt động mua bán BĐS đất: 17 1.3 Hoạt động cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh: 18 Cung – Cầu BĐS thị trường: 18 2.1 Tổng cầu BĐS: 19 2.2 Tổng cung BĐS: 21 Vai trò Nhà nước Việt Nam việc hình thành phát triển thị trường BĐS: .22 Một số tồn thị trường BĐS nước ta: 24 4.1 Thị trường BĐS khơng thức lên thách thức với xã hội quản lý Nhà nước: 24 4.2 Hệ thống thông tin thị trường BĐS nước ta chưa đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận: 25 4.3 Thị trường BĐS nước ta nhỏ quy mơ tương đối bị bóp méo quan hệ cung cầu giá cả: 25 4.4 Tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành phát triển tự phát: 25 4.5 Kinh doanh phát triển đất, phát triển BĐS hình thành chưa bình đẳng thành phần kinh tế: 26 4.6 Chính sách biện pháp tài Nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS: 26 4.7 Quản lý Nhà nước BĐS nhiều yếu kém: 27 III- Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam: 31 Một số giải pháp tài góp phần thúc đẩy phát triển thị trường 42 BĐS Việt Nam thời gian tới: 31 1.1 Không thu tiền sử dụng đất trường hợp sử dụng đất trước luật đất đai năm 1993 không Nhà nước giao cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 31 1.2 Cho phép quan hành nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước tự xếp lại trụ sở làm việc theo huớng quan hành nghiệp, doanh nghiệp khơng hoạt động lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch vụ di chuyển khỏi trung tâm thương mại dịch vụ đô thị: 32 1.3 Thành lập doanh nghiệp phát triển đất: 32 1.4 Bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất: .33 1.5 Một biện pháp thành lập trung tâm định giá BĐS: 34 Tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường BĐS: 34 2.1 Như trình bày, hạn chế cơng tác quản lý Nhà nước thị trường BĐS Việt Nam thiếu hụt hệ thống quan chuyên trách quản lý BĐS: 34 2.2 Cần phải đẩy nhanh tiến độ hợp thức hố quyền BĐS cách nhanh chóng ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định 60/ CP Chính phủ theo hướng sau: 35 2.3 Phải đưa nguyên tắc định giá đất đai khoa học sách đền bù giải toả quán: 36 Kết luận 38 Tài liệu tham khảo .40 43 ... Nguyễn Thị Trang I- Thị trường Bất động sản: Thị trường Bất động sản đặc điểm thị trường Bất động sản: 1.1 Khái niệm thị trường Bất động sản: 1.1.1 Khái niệm Bất động sản: Bất động sản (BĐS) tài sản. .. Thị trường Bất động sản II- Quá trình hình thành phát triển Thị trường Bất động sản Việt Nam III- Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam Do hạn chế thời... khó khăn cho quan thực 30 III- Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam: Một số giải pháp tài góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới: