LỜI NÓI ĐẦU I Tính cấp thiết của đề tài Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng k[.]
LỜI NĨI ĐẦU I Tính cấp thiết đề tài Trong bối cảnh nay, gia tăng dân số tốc độ thị hóa chóng mặt tất yếu dẫn đến việc nhu cầu nhà người dân sở hạ tầng cho hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Chính vậy, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm vị trí ngày quan trọng cấu ngành dịch vụ nước ta Bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà riêng lẻ, nhà chung cư, văn phòng cho thuê, loại nhà khác Mơi giới bất động sản q trình tư vấn quan hệ giao dịch bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, dịch vụ hỗ trợ khác chủ thể có liên quan Cụ thể người đại diện chủ sở hữu, người có nhu cầu sử dụng đất với người tư vấn, môi giới Tại Việt Nam nay, bất động sản chiếm khoảng 70% cải quốc gia Do phát triển thị trường có tác động to lớn đến phát triển kinh tế nói chung, vai trị người mơi giới khơng thể phủ nhận Điều địi hỏi phải có nhận thức đắn đánh giá cụ thể hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản, đặc biệt môi giới nhà đất đứng trước nhiều hội để phát triển Tuy nhiên, hoạt động lĩnh vực nhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn cách khái quát hoạt động đội ngũ tư vấn nhà đất lộn xộn, nằm ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước, điều gây tác động tiêu cực tới thị trường Nhìn cách tổng thể, đội ngũ tư vấn nhà đất chia làm nhiều cấp độ Quy mô công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động Những cơng ty tìm kiếm "nguồn hàng" dự án nhà đầu tư, công ty xây dựng v.v , cập nhật thông rin liên hệ, giao dịch với khách hàng Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, thơng tin đưa có độ tin cậy cao Ta dễ dàng tìm kiếm thơng tin công ty internet Kế đến, khơng kể đến văn phịng nhà đất với số lượng nhiều vơ kể Chỉ cần phịng 3-4m2, vài đồ qui hoạch, điện thoại bàn, hành nghề mơi giới nhà đất Các văn phịng phần đơng làm ăn manh mún, nhìn chung khơng hiệu Cuối hình thức làm ăn riêng lẻ cá nhân Đặc điểm đội ngũ môi giới đa phần làm ăn nhỏ lẻ, khơng có trình độ chun môn, chưa qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân thông tin bất động sản thu thập, nghe ngóng Với cách hoạt động chộp giật vậy, thông tin bất động sản mà người đưa nhiều lúc khơng xác, thường khơng chịu giám sát quan Cũng giống môi giới lĩnh vực khác, công việc đội ngũ tư vấn, môi giới nhà đất giúp người mua đến với người bán Họ có tay thông tin bất động sản, dự án qui hoạch, người mua có nhu cầu, họ cung cấp thông tin ấy, chịu trách nhiệm liên hệ với người đại diện bên chủ sở hữu Thông thường sau giao dịch hồn tất, tổ chức mơi giới nhận hoa hồng từ 0.3-2% tổng giá trị giao dịch bất động sản Tuy nhiên thực tế đáng buồn số hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phịng mơi giới trên, có vài đơn vị làm ăn theo nghĩa Cơng ty Cổ phần Tư vấn Bất động sản Đất Việt công ty hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản Hoạt động chủ yếu công ty môi giới hộ chung cư, đất thổ cư ,đât dự án Tuy quy mơ lĩnh vực hoạt động cịn hẹp cơng ty góp phần hình thành thúc đẩy phát triển hoạt động môi giới bất động sản thị trường Hà Nôi Trong thời gian thực tập cơng ty, thơng qua việc tìm hiểu, phân tích q trình thực thương vụ môi giới với số tài liệu thu thập được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Đất Việt” với mong muốn hiểu phần thực tế hoạt động môi giới bất động sản xin đưa số ý kiến đóng góp với hy vọng góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới cơng ty nói riêng lĩnh vực mơi giới bất động sản nói chung II Mục tiêu nghiên cứu -Một tranh tổng quát hoạt động mơi giới bất động sản -Tìm hiểu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động mơi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Hà Nội -Đề xuất số giải pháp để hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Đất Việt III Đối tượng phạm vi nghiên cứu -Đối tượng: Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Đất Việt -Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới, tư vấn mua, bán bất động sản sàn giao dịch bất động sản Đất Việt -Thời gian nghiên cứu: từ năm 2011 đến IV Phương pháp nghiên cứu: -Vận dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập tài liệu Công ty V.Kết cấu đề tài Ngoài lời mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo đề tài bao gồm chương: Chương 1: Cơ sở khoa học hoạt động môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Chương : Phương hướng giải pháp hồn thiện hoạt động mơi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Đất Việt Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy cô, anh chị sàn giao dịch bất động sản Đất Việt giúp em hoàn thành chuyên đề Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn giảng viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thế Phán tận tình hướng dẫn em hồn thành chun CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Tổng quan môi giới BĐS 1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS 1.1.1 Khái niệm BĐS Cụm từ “bất động sản” (viết tắt BĐS) lĩnh vực môi giới đơi làm ta nhầm lẫn Ở đây, đối tượng hoạt động mơi giới hồn tồn thân BĐS mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS quyền ln chuyển Vì điều quan trọng nhà môi giới phân biệt rõ loại quyền hạn khác Vì quyền hạn liên quan tới BĐS nên cần phải định nghĩa xác bất động sản góc độ nghề mơi giới : “ BĐS mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định giá gắn liền mảnh đất hay thành phần cơng trình, mà theo luật định giá riêng, tách biệt với mảnh đất” 1.1.2 Khái niệm môi giới BĐS Chúng ta thấy hoạt động mơi giới phát sinh hội đủ yếu tố sau: - Xuất quan hệ bên - Các bên giải công việc, hay giải không hiệu - Tồn người thứ ba, nhà mơi giới, có đủ lực, điều kiện để giải công việc liên quan đến bên Trước tiên xem xét khái niệm môi giới nói chung Mơi giới hoạt động kết nối hai bên với Trong thực tế có dạng môi giới như: môi giới hôn nhân, môi giới việc làm, mơi giới loại hàng hóa nói chung Chúng ta định nghĩa loại hình nghề nghiệp thơng qua việc mơ tả cụ thể nghề nghiệp nghề mơi giới Vậy mơi giới bất động sản gì? Trong thực tế hành vi môi giới BĐS gợi cho hình dung rõ ràng, nhận thức cụ thể hoạt động Tên gọi nghề nghiệp nhắc cho liên tưởng nhóm người cụ thể, hoạt động thị trường BĐS Tuy lúc hiểu đầy đủ hoạt động nhà môi giới Để hiểu rõ vấn đề này, cần phân tích, làm rõ nghĩa từ cụm từ “mơi giới BĐS”, để tiến dần đến chất việc Trước tiên xem xét từ Mơi giới Có thể định nghĩa mơi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thơng cảm, thấu hiểu vấn đề liên quan bên với nhau, việc giải cơng việc liên quan hai bên - người mơi giới lúc đóng vai trị cầu nối Ngồi việc mơi giới xác định cơng việc tạo thu nhập thông qua thương vụ bên với Vì mơi giới cơng việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng thương vụ thực hai bên Tiếp theo từ bất động sản Như nói từ lĩnh vực môi giới làm nhầm lẫn Ở đối tượng việc mơi giới hồn tồn khơng phải thân BĐS mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Tiếp theo phải nhớ có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS quyền ln chuyển Vì điều quan trọng nhà môi giới phải phân biệt rõ loại quyền hạn khác Vì quyền hạn liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa xác BĐS góc độ nghề mơi giới: “BĐS mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay thành phần cơng trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với mảnh đất” Định nghĩa làm xuất quyền quan nhất, liên quan đến BĐS quyền sử dụng đất quyền sở hữu cơng trình Ngồi BĐS có quyền liên quan sử dụng có thời hạn, vơ thời hạn, phần hay tồn phần, quyền sở hữu nhà chung cư… Không quyền vật chất có liên quan đến BĐS mà cịn có dạng quan hệ, dạng hợp đồng hợp đồng cho thuê, giao đất liên quan Những quyền hạn hữu dạng quan hệ vấn đề cần quan tâm mơi giới BĐS Từ tính chất kể trên, để làm sáng tỏ khái niệm môi giới BĐS, khẳng định mơi giới thực công việc cho người khác mà đối tượng quyền hạn khác liên quan đến BĐS.Kết hoạt động việc thực yêu cầu khách hàng hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê thuê với giúp đỡ nhà môi giới Những hoạt động dẫn đến thay đổi khía cạnh pháp lí thực tế BĐS Nhà mơi giới thực công việc để nhận thù lao cho thay đổi thông qua thương vụ mà đối tượng quyền BĐS 1.1.3 Vai trị hoạt động mơi giới BĐS Mơi giới BĐS có mặt tích cực tiêu cực, người tham gia nhiều biến cho thị trường méo mó, khơng thể phủ nhận vai trị nhà mơi giới, họ chất xúc tác đưa giao dịch tới thành công đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Vai trò dịch vụ thể qua mặt sau: Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa BĐS tính đặc thù hàng hóa BĐS thị trường nó: - BĐS gắn với quyền phức tạp - BĐS loại hàng hố khó so sánh - Thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo - Người tham gia thị trường BĐS người khơng có kinh nghiệm Từ thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường BĐS, giúp thị trường BĐS phát triển Môi giới giúp tìm hướng giải tối ưu cho khách hàng vấn đề: - Về tài chính: loại thuế, phí, vốn vay… - Về giá cả: đưa giá cao cách hợp lý - Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực giao dịch mua bán diễn khoảng từ tháng đến năm có trường hợp ngoại lệ thương vụ diễn khoảng từ đến hai tuần - Về mức độ an toàn: Qua nhà môi giới thực sự, khách hàng tìm đối tác tốt, đáng tin cậy…… Như tồn hoạt động môi giới thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thúc đẩy đổi sách quản lý nhà nước BĐS Những thành từ hoạt động môi giới giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ổn định trật tự an ninh xã hội 1.2 Các nguyên tắc, tiêu chuẩn nghề nghiệp ,yêu cầu cần thiết hoạt động môi giới BĐS 1.2.1 Các nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS Hoạt động môi giới cần tuân thủ nguyên tắc sau: - Cần tuân thủ pháp luật Việt Nam Mọi hành vi, động thái hoạt động môi giới không phép sai lệch với luật lệ, quy định ban hành - Hoạt động môi giới phải dựa công minh bạch thông tin - Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích bên khách hàng, hài hồ lợi ích khách hàng nhà môi giới - Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp kim nam, sợi đỏ xun suốt tồn q trình tác nghiệp - Hoạt động môi giới phải dựa tảng kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao 1.2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà môi giới BĐS 1.2.2.1 Điều kiện hành nghề Theo quy định luật kinh doanh BĐS cá nhân tham gia mơi giới BĐS phải có chứng hành nghề môi giới BĐS Tổ chức tham gia thị trường dạng văn phịng mơi giới phải có người có chứng mơi giới Theo nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật BĐS điều kiện để cấp chứng hành nghề môi giới BĐS bao gồm : - Không phải cán bộ, Cơng chức nhà nước; - Có lực hành vi dân đầy đủ, khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; - Có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức mơi giới BĐS - Có hồ sơ xin cấp chứng mơi giới BĐS theo quy định 1.2.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn Những tiêu chuẩn đặt cho nhà môi giới khơng nằm ngồi mục đích thống hoạt động nhà mơi giới.Để khách hàng có định h ướng chất lượng dịch vụ , bên cạnh tiêu chuẩn góp phần gây sức ép cho nhà môi giới phải đạt hiệu cao loại trừ điều cấm kị nhờ việc thống nguyên tắc hành động.Tạo điều kiện liên kết văn phịng mơi giới với Những tiêu chuẩn chuyên môn đặt cho nhà môi giới: Những kiến thức cần có: + Những vấn đề kĩ thuật, kinh tế, xã hội, pháp lý + Phải am hiểu nắm rõ nội dung, yêu cầu trình tự thực Công việc liên quan đến giao dịch BĐS Những kỹ cần có : + Kĩ thực tác nghiệp thích hợp thương vụ + Hòa hợp mối quan + Đàm phán giải mâu thuẫn 1.2.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp Hiện Việt Nam chưa đưa điều kiện đạo đức người làm công việc môi giới bất động sản Nhưng vấn đề tiêu chuẩn đạo đức người làm môi giới vấn đề quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch bất động sản, chắn nhà nước đặt tương lai gần Bên cạnh vấn đề đạo đức tạo văn hoá kinh doanh ,nét chuyên nghiệp công việc mà cung làm Cơ sở dựa tảng đạo đức người VN đạo lý công nhận chung xã hội Một số tiêu chuẩn sau : Nguyên tắc chung: + Cung cấp dịch vụ dựa tảng đạo đức, sỏ đạo lí Cơng nhận chung xã hội + Cung cấo dịch vụ cho dịch vụ khơng làm ph ương hại đến khách hàng họ + Cần trung thực với khách hàng khơng làm lịng tin khách hàng vào họ Sự trực nghề nghiệp + Tập trung cố gắng thực hoạt động nghề nghiệp họ + Phải tuân thủ quy định pháp luật, bảo vệ lợi ích khách hàng họ góc độ Cơng trung thực quan hệ với bên thương vụ + Từ chối hoạt động mâu thuẫn với nguyên tắc hoạt động nghề nghiệp Có trách nhiệm tính chuyên nghiệp + Cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thị trường quy định pháp luật + Không thực hoạt động nằm khả năng,hiểu biết, kinh nghiệm nghề nghiệp họ Bí mật nghề nghiệp Phải giữ gìn bí mật nghề nghiệp thực th ương vụ mơi giới,mà bí mật gây phương hại cho khách hàng họ người khác biết.Việc giữ bí mật khơng bao gồm thơng tin cần cung cấp ... Nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Đất Việt -Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới, tư vấn mua, bán bất động sản sàn giao dịch bất động sản Đất Việt -Thời... học hoạt động môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Chương : Phương hướng giải pháp hoàn thiện hoạt động môi giới bất động. .. giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Hà Nội -Đề xuất số giải pháp để hồn thiện hoạt động mơi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Đất Việt III Đối tượng